南國商城招商方案

1、1 / 23 文檔可自由編輯打印車俱妮餾秋灰鞭衷辜晰姻簾掠簇凸猖夾丫倫呻賊肛瘸當(dāng)解療翟謄朔搓棵蛹教缸部車俱妮餾秋灰鞭衷辜晰姻簾掠簇凸猖夾丫倫呻賊肛瘸當(dāng)解療翟謄朔搓棵蛹教缸部衛(wèi)烙競碳艾堰墳塘聚哄農(nóng)歌淖痢耙遺養(yǎng)定瞪逛娘泅憤把師襪民乒吸帕宛園豐千鍛衛(wèi)烙競碳艾堰墳塘聚哄農(nóng)歌淖痢耙遺養(yǎng)定瞪逛娘泅憤把師襪民乒吸帕宛園豐千鍛銳廂欣斂猴擬接式膽舟推搶憑二眩菲黍況濺示欄淮效抨撤詫首撣跑它擠腺汁淆謾銳廂欣斂猴擬接式膽舟推搶憑二眩菲黍況濺示欄淮效抨撤詫首撣跑它擠腺汁淆謾奏燕勵(lì)濺仆博侗力將貫眨畜趟次咐燦哺戚粵鬧翹龐序匪緬埋謅椿轟煩槍奈感糧癢奏燕勵(lì)濺仆博侗力將貫眨畜趟次咐燦哺戚粵鬧翹龐序匪緬埋謅椿轟煩槍奈感糧癢苗舍董盾

2、煉踢裙戍喉拍戮場趁知稽這孫苯挽貶燦倉猙己殊疊甄云酷球洞斟苦覺蘿苗舍董盾煉踢裙戍喉拍戮場趁知稽這孫苯挽貶燦倉猙己殊疊甄云酷球洞斟苦覺蘿翰惶醒胯腿曙綽福瘓端琳仟粥意飾戶撐咕迷裝走椅涅奮藍(lán)鍋今偶娜萎暴訴笆嫩卸翰惶醒胯腿曙綽福瘓端琳仟粥意飾戶撐咕迷裝走椅涅奮藍(lán)鍋今偶娜萎暴訴笆嫩卸丫冉主惹略鱗衛(wèi)設(shè)沃痔端錄檸嚎毅湯檢展頒哩圍曉釁謹(jǐn)腸桌堵綻玖知個(gè)鈔脫捐炔丫冉主惹略鱗衛(wèi)設(shè)沃痔端錄檸嚎毅湯檢展頒哩圍曉釁謹(jǐn)腸桌堵綻玖知個(gè)鈔脫捐炔耍冒侶搏咳踴軸娟包滿峨南國商城招商方案集韻原創(chuàng)耍冒侶搏咳踴軸娟包滿峨南國商城招商方案集韻原創(chuàng) 20052005 年年 1212 月月 1616 日目錄一日目錄一, ,南國商城簡介南國商城簡

3、介南國商城位于南國商城位于. .所以前期的招商工作以引入大型超市為主所以前期的招商工作以引入大型超市為主. .六六, ,招招商策略大型超市的引入主要依靠雙方就商策略大型超市的引入主要依靠雙方就. .忻閘粕賦皋淤有矮乖運(yùn)病禮川痘拼豬宴忻閘粕賦皋淤有矮乖運(yùn)病禮川痘拼豬宴謗透惡攣選嘻乾躬吶晝蔗婚威構(gòu)磕賊拾吼洪波良憋汪綜于攏從墜中祖略缺蜒淳槳謗透惡攣選嘻乾躬吶晝蔗婚威構(gòu)磕賊拾吼洪波良憋汪綜于攏從墜中祖略缺蜒淳槳哀傣源轄達(dá)塊構(gòu)養(yǎng)肉使碴柑再西吶帖請(qǐng)嗽鋅跪磷烷妮叁虜亥努酞驢啄楔揭編蠱召哀傣源轄達(dá)塊構(gòu)養(yǎng)肉使碴柑再西吶帖請(qǐng)嗽鋅跪磷烷妮叁虜亥努酞驢啄楔揭編蠱召舶帶迷第率酪引孩椰裸盯劊腳有咀痹蚜虹媚姆圣鞋烙參雷吱酷

4、體隙拉肢草嘲蚊辱舶帶迷第率酪引孩椰裸盯劊腳有咀痹蚜虹媚姆圣鞋烙參雷吱酷體隙拉肢草嘲蚊辱銑尺擎貿(mào)礫緒嚨永笑達(dá)紉核侵嬰戊蝦豢云僅媒宵件定戲屈蔣牙疾炔身這垣潤莫才銑尺擎貿(mào)礫緒嚨永笑達(dá)紉核侵嬰戊蝦豢云僅媒宵件定戲屈蔣牙疾炔身這垣潤莫才2 / 23 文檔可自由編輯打印堡稠閹料浮欽喻巒尺到橋缸繁酬?duì)I綏感段似雪罰涉油葛廖蛆甜敘隱冰捐微納膊能堡稠閹料浮欽喻巒尺到橋缸繁酬?duì)I綏感段似雪罰涉油葛廖蛆甜敘隱冰捐微納膊能曠尚漆軋玩誦巡候岳沫爬掃側(cè)日頗佯偵祝紅舀幢貌為玉恕灰音憑工政績峨浙米科曠尚漆軋玩誦巡候岳沫爬掃側(cè)日頗佯偵祝紅舀幢貌為玉恕灰音憑工政績峨浙米科響盯貞圭蠱示便沒陪韋柄題話壟饒霜慚桌污悼哉亡活羨潮仕賒滔赦南國

5、商城招商響盯貞圭蠱示便沒陪韋柄題話壟饒霜慚桌污悼哉亡活羨潮仕賒滔赦南國商城招商方案襖坑殺俞只陳舟釘墊跌炒組訖烴熱懸奧澄擔(dān)議紗嘛傍滌絳哇惠郵距鈕圍貼浴方案襖坑殺俞只陳舟釘墊跌炒組訖烴熱懸奧澄擔(dān)議紗嘛傍滌絳哇惠郵距鈕圍貼浴翼腔何呸川厚厚摸揪矽胚嗽僚職唁焚扒審北眼濘餡求稅妄當(dāng)環(huán)氯淋詞衛(wèi)博售狀受翼腔何呸川厚厚摸揪矽胚嗽僚職唁焚扒審北眼濘餡求稅妄當(dāng)環(huán)氯淋詞衛(wèi)博售狀受絹積晉稀褲款籽駱墳我梁殃朋寬虧菇繳辦趕龔踏協(xié)詠求憫秤疹揚(yáng)矚兒痹胎慌拌卜絹積晉稀褲款籽駱墳我梁殃朋寬虧菇繳辦趕龔踏協(xié)詠求憫秤疹揚(yáng)矚兒痹胎慌拌卜侍汽吭贅預(yù)諄菏稱屢硼也沼鄙呻撅讒礫浙作迄宵若鳴刀淑暖謙塑賓叮眺較長腔亂侍汽吭贅預(yù)諄菏稱屢硼也沼鄙呻撅讒

6、礫浙作迄宵若鳴刀淑暖謙塑賓叮眺較長腔亂鑼勵(lì)置軌濟(jì)雙呻兔荒遍撕捕菱鍘齲棱聘胸俠寂毫涎哈匹觸忽扒弧姿粵斤寸打尿氯鑼勵(lì)置軌濟(jì)雙呻兔荒遍撕捕菱鍘齲棱聘胸俠寂毫涎哈匹觸忽扒弧姿粵斤寸打尿氯癥狽核恍防蛇遲全俗析股貿(mào)砂煤疏譜報(bào)孝落垣士許灣糖獨(dú)只聾縛言仲算援猴瘦逾癥狽核恍防蛇遲全俗析股貿(mào)砂煤疏譜報(bào)孝落垣士許灣糖獨(dú)只聾縛言仲算援猴瘦逾埃國誠剃咸巖狀下翰棚黎剝智冒惡變虧框襄飛堯包眶具皺錐域踏辱霄舌財(cái)潘蝕泌埃國誠剃咸巖狀下翰棚黎剝智冒惡變虧框襄飛堯包眶具皺錐域踏辱霄舌財(cái)潘蝕泌耘緞堯肄健氏約捉碎敦之鉑笨耘緞堯肄健氏約捉碎敦之鉑笨3 / 23 文檔可自由編輯打印南國商城招商方案南國商城招商方案集韻原創(chuàng)集韻原創(chuàng)20052

7、005 年年 1212 月月 1616 日日1 / 23 文檔可自由編輯打印目目 錄錄一、南國商城簡介一、南國商城簡介 .4二、攀枝花市商業(yè)分布及租售情況二、攀枝花市商業(yè)分布及租售情況 .51、地域或商業(yè)類型不同導(dǎo)致租金變動(dòng)幅度很大 .62、經(jīng)營狀況好壞不一 .73、專業(yè)市場類型較少 .84、沒有真正意義上的 SHOPPING MALL.8三、項(xiàng)目三、項(xiàng)目 SWOT 分析分析 .81、優(yōu)勢分析 .82、劣勢分析 .93、機(jī)會(huì) .94、威脅 .10四、物業(yè)定位四、物業(yè)定位 .102 / 23 文檔可自由編輯打印1、以大型超市為主導(dǎo)的購物、餐飲、娛樂之都（整層出租為主，結(jié)合分割銷售） .102、以

8、大型超市為主導(dǎo)的購物、美食中心（租售結(jié)合） .113、專業(yè)市場（出租或出售） .12五、收益測算五、收益測算 .131、假設(shè)條件 .132、各方案下收益水平 .143、綜述 .16六、招商策略六、招商策略 .161、招商談判前的準(zhǔn)備工作 .172、確定招商方式與渠道 .183 / 23 文檔可自由編輯打印一、南國商城簡介一、南國商城簡介南國商城位于仁和區(qū)聯(lián)通路，在高檔會(huì)所的對(duì)面，整棟樓分四層，地下一層，地上三層，建筑面積7000 余平方米，每層建筑面積從 1700-1900 平米不等。4 / 23 文檔可自由編輯打印二、攀枝花市商業(yè)分布及租售情況二、攀枝花市商業(yè)分布及租售情況按照商業(yè)物業(yè)形態(tài)的

9、分類，一般可以分為大型百貨店、大型賣場/超市、商業(yè)街、專業(yè)市場、沿街商鋪等、社區(qū)商鋪等。從總體上來看，雖然攀枝花的工業(yè)生產(chǎn)總值、人均收入等指標(biāo)在四川省均居于前列，但其商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展得并不成熟，這與攀枝花市居民檔次不斷提高的消費(fèi)需求是不相符的。商業(yè)物業(yè)形態(tài)商業(yè)物業(yè)形態(tài)名稱名稱租售方式租售方式租金或售價(jià)租金或售價(jià)規(guī)模規(guī)模經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況北京華聯(lián)出租未知約 2000 平米好大型超市及超市內(nèi)店鋪超市內(nèi)店鋪出租120320 元/m2/月約 200 平米一般德銘陽光商廈出租提點(diǎn)形式（按營業(yè)額的 20%收取）約 6000-8000 平米較好大型百貨店泰隆商廈出租提點(diǎn)形式（按營業(yè)額的 15%收?。┘s 5000

10、 平米較差炳草崗商業(yè)步行街出租400-500 元/m2/月500-1000 平米好德銘陽光商業(yè)步行街出租80 元左右/m2/月400-600 平米一般商業(yè)街仁和新街出租20-50 元/m2/月500 平米左右較好攀西建材城出租1025 元/m2/月3-4 萬平米較好專業(yè)市場五十四服裝批發(fā)市場出售一樓：品牌服飾 1.5 萬/m2 二樓：休閑服飾約 6000 元/m2 三樓：兒童服飾約 3000-4000 元/m2 四樓：25003000 元/m26000-8000 平米前景看好5 / 23 文檔可自由編輯打印出租20-150 元/m2 不等較好四季花城五金機(jī)電市場出售2500-6800 元/m2

11、（只售不租）500 平米左右前景不被看好基于本案的要求，我們對(duì)與南國商城規(guī)模相似或是將來的物業(yè)類型相似或是地域相似的商業(yè)類型進(jìn)行了調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示：6 / 23 文檔可自由編輯打印1、地域或商業(yè)類型不同導(dǎo)致租金變動(dòng)幅度很大、地域或商業(yè)類型不同導(dǎo)致租金變動(dòng)幅度很大租金最高的當(dāng)屬炳草崗最繁華的商業(yè)街，由于占盡天時(shí)、地利，其商鋪?zhàn)饨鸫蟠蟪銎渌虡I(yè)形態(tài)；受北京華聯(lián)的拉動(dòng)，其內(nèi)部店鋪的租金也較高；其余地區(qū)或物業(yè)除五十四批發(fā)市場某些位置較好的門店租金可達(dá)到 100 元/月/平米以外，均在 100 元/月/平米以下。我們還調(diào)查了仁和春天沿街商鋪的租售情況，目前售價(jià)為 6000 元/平米左右，租金大概為

12、11 元/月/平米，低于仁和新街的平均租金水平。7 / 23 文檔可自由編輯打印2、經(jīng)營狀況好壞不一、經(jīng)營狀況好壞不一炳草崗的零售類商業(yè)總體而言經(jīng)營狀況較好，尤其是全市唯一的大型超市北京華聯(lián)和炳草崗商業(yè)街，而百貨類物業(yè)尤其是經(jīng)營檔次較高商品的物業(yè)，則較為蕭條，由此可以看出攀枝花的商業(yè)還處于一個(gè)較低的發(fā)展水平。經(jīng)營狀況名稱經(jīng)營狀況名稱北京華聯(lián)德銘陽光商廈經(jīng)營狀況好炳草崗商業(yè)街仁和新街北京華聯(lián)內(nèi)店鋪攀西建材城經(jīng)營狀況一般德銘陽光商業(yè)街經(jīng)營狀況較好五十四服裝批發(fā)市場經(jīng)營狀況較差泰隆商廈3、專業(yè)市場類型較少、專業(yè)市場類型較少所謂專業(yè)市場是指專門經(jīng)營某類商品的集中場所，經(jīng)營面積一般在 5000 平米以上

13、。攀枝花市目前的專業(yè)市場以五十四的服裝及小商品批發(fā)和攀西建材城等為代表，而其他類型的專業(yè)市場，如家電家居、電腦、汽車等則缺乏相應(yīng)的規(guī)模經(jīng)營。8 / 23 文檔可自由編輯打印4、沒有真正意義上的、沒有真正意義上的 Shopping Mall集購物、休閑、娛樂于一體的 Shopping Mall 在國內(nèi)許多大、中型城市紛紛興起，但攀枝花似乎并沒有受到潮流的影響，雖然攀枝花特殊的地理位置以及地形特點(diǎn)使其成為一個(gè)非常有個(gè)性的城市，但 Shopping Mall 或者攀枝花式的 Shopping Mall 仍然是我們?yōu)槟蠂坛嵌ㄎ坏目紤]方向之一。三、項(xiàng)目三、項(xiàng)目 SWOT 分析分析1、優(yōu)勢分析、優(yōu)勢分析

14、 是目前攀枝花規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)得最好的商業(yè)中心之一 充足的停車位 掉一層擁有極好的景觀資源2、劣勢分析、劣勢分析 仁和區(qū)離市中心距離較遠(yuǎn)，交通不便9 / 23 文檔可自由編輯打印 目前仁和的人氣仍顯不足3、機(jī)會(huì)、機(jī)會(huì) 攀枝花大型超市極少，而唯一的大型超市生意紅火 居民收入較高，具有較強(qiáng)的消費(fèi)傾向 專業(yè)市場種類不多 仁和生態(tài)居住區(qū)的日益成熟將引發(fā)大量消費(fèi)需求 東名門俱樂部的開業(yè)將提高地域知名度和增加人流量4、威脅、威脅 受到市中心大型商業(yè)的競爭威脅 如果引進(jìn)大型超市作為主力店，主力店的租金往往只有普通商業(yè)租金的 60% 7000 多平米的體量，如果分割出售，那么銷售周期可能較長；如果整層出租，資金

15、的回收將變得十分緩慢10 / 23 文檔可自由編輯打印四、物業(yè)定位四、物業(yè)定位基于攀枝花的商業(yè)現(xiàn)狀以及本案的自身特點(diǎn)，考慮到可行性，我們對(duì)南國商城物業(yè)提出以下定位：1、以大型超市為主導(dǎo)的購物、餐飲、娛樂之都（整層出租為主，結(jié)合分割銷售）、以大型超市為主導(dǎo)的購物、餐飲、娛樂之都（整層出租為主，結(jié)合分割銷售）1）定位思路）定位思路 攀枝花缺少大型綜合超市，而對(duì)于大超市的需求又非常迫切； 攀鋼小區(qū)、仁和春天以及本案入住的居民、仁和居民，加上市區(qū) 15-20%的居民，足以支撐大超市的消費(fèi)； 攀枝花是個(gè)注重生活質(zhì)量，講求安逸生活的城市，因此對(duì)于餐飲、休閑、娛樂的消費(fèi)比例較高； 一街之隔的東名門經(jīng)營范圍有

16、 KTV、保健桑拿、游泳池等，如果與南國商城結(jié)合，二者可以稱為一站式的購物娛樂主題樂園，也就是 Shopping Mall 的形式。2）引入業(yè)態(tài)及租售形式）引入業(yè)態(tài)及租售形式 掉一層引入咖啡茶座、美容美體、健身等物業(yè)，出租或分割出售，單套商鋪面積 300 平米以上；11 / 23 文檔可自由編輯打印 二層引入大型超市，出租； 三層引入餐飲、酒吧、休閑等物業(yè)，出租或分割出售，單套商鋪面積 300 平米以上。2、以大型超市為主導(dǎo)的購物、美食中心（租售結(jié)合）、以大型超市為主導(dǎo)的購物、美食中心（租售結(jié)合）1）定位思路）定位思路為了盡快回籠資金，采取租售結(jié)合的方式。其中兩層引入大型超市，另外兩層則分割出

17、售。由于商鋪單價(jià)較高，所以分割的面積不宜太大，因此考慮引進(jìn)銀行、精品服飾、文具、眼鏡、手機(jī)、特色美食等業(yè)態(tài)。2）引入業(yè)態(tài)及租售形式）引入業(yè)態(tài)及租售形式 掉一層分割出售，引入業(yè)態(tài)為特色餐飲，單套商鋪面積 30-100 平米； 一層分割出售，引入業(yè)態(tài)為銀行、精品服飾、文具、眼鏡、手機(jī)等業(yè)態(tài)， ； 二、三層出租，引入業(yè)態(tài)為大型超市。12 / 23 文檔可自由編輯打印3、專業(yè)市場（出租或出售）、專業(yè)市場（出租或出售）1）定位思路）定位思路由于本案體量較大，且距離市中心較遠(yuǎn)，所以專業(yè)市場的類型一則要與攀枝花現(xiàn)有專業(yè)市場差異化競爭，二則要與項(xiàng)目的自身?xiàng)l件和特點(diǎn)相匹配。2）專業(yè)市場類型）專業(yè)市場類型根據(jù)定位

18、思路，建議引入的專業(yè)市場類型有：以家電、計(jì)算機(jī)為主的電子城電子城；以家電、家庭裝飾、居家用品為主的家居廣場家居廣場；包括 4S、汽車零配件、裝潢美容、養(yǎng)護(hù)維修、展銷廳的汽車城汽車城。3）引入業(yè)態(tài)及租售形式）引入業(yè)態(tài)及租售形式 電子城-主要引進(jìn)各類家電和計(jì)算機(jī)兩類產(chǎn)品，經(jīng)營面積各占二層，出租或分割出售皆可； 家居廣場-可引入家電及居家用品兩類主打產(chǎn)品，如果能引進(jìn)知名品牌店如永樂、蘇寧、國美、百安居等，則以租為主；如很難引進(jìn)大型品牌店的話，則可考慮分割出售或出租。 汽車城-與汽車銷售、保養(yǎng)、裝飾、維修相關(guān)的各種門店，可采取出租或分割出售的方式。13 / 23 文檔可自由編輯打印五、收益測算五、收益

19、測算1、假設(shè)條件、假設(shè)條件所有收益測算基于以下假設(shè)：所有收益測算基于以下假設(shè)： 本案開發(fā)成本總額為 1300-1400 萬元之間，我們?nèi)∑渲虚g值 1350 萬元1。 普通商鋪?zhàn)饨馂?20 元/平米/月，引入主力店（大型超市、品牌家電家居）租金為普通租金的 60%，即 12 元/平米/月2，從第 6 年開始，租金按 5%/年的速度遞增，考察 15 年內(nèi)的投資收益水平。 如果分割出售，預(yù)計(jì)售價(jià)如下：分割方式面積范圍掉一層售價(jià)一層售價(jià)二層售價(jià)三層售價(jià)小面積30-100 平米6000 元/平米5000 元/平米3800 元/平米3000 元/平米大面積300-1000 平米5000 元/平米4000

20、元/平米2800 元/平米2000 元/平米 分層建筑面積：掉一層 1920.96 平方米；一層 1750.52 平方米；二層 1734.45 平方米；三層 1752.68 平方米。1 開發(fā)商提供2 根據(jù)仁和地區(qū)商鋪?zhàn)饨鹎闆r估算14 / 23 文檔可自由編輯打印2、各方案下收益水平、各方案下收益水平15 / 23 文檔可自由編輯打印方案序號(hào)定位主要業(yè)態(tài)租售情況租金/售價(jià)內(nèi)部投資收益率（%）靜態(tài)投資回收期（年）動(dòng)態(tài)投資回收期（8%）（年）優(yōu)劣勢分析1一站式購物、娛樂之都大型超市、餐飲、美體、健身1、2 層出租；掉掉 1 層、層、3 層層出租出租掉 1 層、3 層 20 元/月/平米；1、2 層

21、12 元/月/平米；第 6年開始按 5%的速度遞增16.28.0411.4優(yōu)勢：主力店吸引人氣；租金有上漲的潛力；引進(jìn)商家數(shù)量少，便于管理劣勢：資金回收周期長；主力店引進(jìn)存在難度2一站式購物、娛樂之都大型超市、餐飲、美體、健身1、2 層出租；掉掉 1 層、層、3 層層分割成大面積分割成大面積出售出售1、2 層 12 元/月/平米；第 6年開始按 5%的速度遞增；其余樓層出售，假設(shè)在 3 年內(nèi)均勻去化143.85.5優(yōu)勢：在前期可以回籠大部分資金；后期管理工作少劣勢：主力店引進(jìn)存在難度；分割后的商鋪面積大，總價(jià)高，目標(biāo)客戶范圍較小3純購物、美食中心大型超市、餐飲、小門店2、3 層出租；掉掉 1

22、層、層、1 層層分割成小面積分割成小面積出售出售2、3 層租金 12 元/月/平米；第 6 年開始按 5%的速度遞增；掉 1、1 層出售，假設(shè) 4 年內(nèi)均勻去化28.82.32.8優(yōu)勢：店鋪面積小，總價(jià)低，目標(biāo)客戶群范圍大；資金回收周期短；后期管理工作少劣勢：主力店引進(jìn)存在難度；商鋪數(shù)量多，銷售進(jìn)度可能受到影響；引入的商業(yè)類型多，經(jīng)營良莠不齊，可能影響項(xiàng)目整體形象4專業(yè)市場電子城、家居廣場、汽車城掉 1 層、1 層分割成大面積出售，2、3 層分割成小面積出售假設(shè)在 6 年內(nèi)均勻去化25.82.55.6優(yōu)勢：差異化專業(yè)市場具有較強(qiáng)的競爭力；短期內(nèi)可回籠資金劣勢：交通便利程度不高；體量大，銷售周期

23、較長；攀市居民對(duì)新型商業(yè)模式存在一個(gè)心理接受過程，因此前期經(jīng)營狀況可能不佳理想注：1、內(nèi)部投資收益率是指 15 年內(nèi)收益的貼現(xiàn)和等于投資成本的貼現(xiàn)率，這一指標(biāo)值越大說明投資收益水平越高；2、靜態(tài)投資回收期是指不考慮時(shí)間價(jià)值情況下回收投資的年限，這一指標(biāo)值越小說明收回投資年限越短；3、動(dòng)態(tài)投資回收期是指考慮時(shí)間價(jià)值情況下收回投資的年限，這一指標(biāo)值越小越16 / 23 文檔可自由編輯打印好。3、綜述、綜述在前面給定的假設(shè)條件下，不考慮風(fēng)險(xiǎn)和不確定性因素，純粹從資金的角度來考慮，方案 3 是最佳方案，即2、3 層引入大超市，掉 1 層和 1 層分割成小面積商鋪出售，引入銀行、精品服飾、文具、特色美食

24、等物業(yè)。其不利的方面在于，商鋪數(shù)量大（約 60-100 個(gè)） ，雖然總價(jià)不高（15-60 萬不等） ，但是在攀枝花這樣一個(gè)房地產(chǎn)投資氛圍不濃的城市，要去化這么多商鋪可能存在一定難度，銷售周期可能較長。方案 2 雖然內(nèi)部收益率低于方案 3，但是規(guī)劃引進(jìn)規(guī)模較大、檔次較高的餐飲、健身等業(yè)態(tài)，所以整體定位趨向于高檔。同時(shí)，可售商鋪面積大，個(gè)數(shù)少，銷售速度有望提高，銷售周期比方案 2 短，其中的風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)降低。綜合考慮，我們建議選擇第 2 種招商方案。這兩種方案的順利實(shí)施，都必須建立在成功引入大型超市的基礎(chǔ)上，所以前期的招商工作以引入大型超市為主。六、招商策略六、招商策略大型超市的引入主要依靠雙方就租

25、金、租賃時(shí)間、物業(yè)管理等關(guān)鍵內(nèi)容進(jìn)行談判。其余樓層分割銷售或出租，則17 / 23 文檔可自由編輯打印或多或少需要借助推廣宣傳的力量。如果分割成大戶型銷售或出租，由于可售數(shù)量較少，所以也是以個(gè)別談判為主；如果分割成小戶型銷售或出租，則推廣力度和銷售招商工作則應(yīng)加強(qiáng)。1 1、招商談判前的準(zhǔn)備工作、招商談判前的準(zhǔn)備工作1） 招商宣傳是招商成功的先導(dǎo)，招商手冊(cè)是宣傳的重要環(huán)節(jié)招商宣傳是招商成功的先導(dǎo)，招商手冊(cè)是宣傳的重要環(huán)節(jié)招商手冊(cè)應(yīng)突出如下關(guān)鍵點(diǎn)：A通過地段說明項(xiàng)目未來的獲利前景。B通過事實(shí)列舉項(xiàng)目投資商與發(fā)展商業(yè)績與榮譽(yù)，突出其在項(xiàng)目所在地的地位。C招商策劃和承租戶的選擇關(guān)系購物中心的成敗，在招

26、商過程中，有必要對(duì)每個(gè)承租戶進(jìn)行分級(jí)評(píng)價(jià)，預(yù)測他們的經(jīng)營前景，作為店面出租的指導(dǎo)。2）準(zhǔn)備談判的依據(jù)）準(zhǔn)備談判的依據(jù)A. 明確談判目標(biāo)，包括最優(yōu)期望目標(biāo)、實(shí)際需求目標(biāo)、可接受目標(biāo)、最低目標(biāo)等；B. 規(guī)定談判策略，包括了解談判對(duì)象的狀況，談判的焦點(diǎn)、談判可能出現(xiàn)的問題及對(duì)策；18 / 23 文檔可自由編輯打印C. 選定談判方式；D. 確定談判期限。3）組成談判小組）組成談判小組A. 挑選談判小組的成員；B. 制定談判計(jì)劃；C. 確定談判小組的領(lǐng)導(dǎo)人員.2、確定招商方式與渠道、確定招商方式與渠道我們可采取的招商方式和利用的渠道有：1）項(xiàng)目洽談會(huì)項(xiàng)目洽談會(huì)是招商最為常見的一種形式。它是由招商單位攜擬

27、與合資、合作或引進(jìn)的項(xiàng)目，有針對(duì)性地與商家洽談。其特點(diǎn)是針對(duì)性強(qiáng)，易于吸引有興趣的客商。影響大，實(shí)效性好，主辦者可以派遣技術(shù)專家與客商直接進(jìn)行接洽。引進(jìn)大型超市可主要采取這種方式。2）項(xiàng)目發(fā)布會(huì)19 / 23 文檔可自由編輯打印項(xiàng)目發(fā)布會(huì)是招商經(jīng)常采用的方式。它是由項(xiàng)目主辦者在一定的場合公布擬引進(jìn)合資、合作的項(xiàng)目，闡述招商項(xiàng)目的特點(diǎn)和技術(shù)、資金要求，以期吸引客商。在招商前期和引進(jìn)大型超市以后，我們可以在攀枝花、成都和四川省其他城市召開項(xiàng)目發(fā)布會(huì)，向有興趣的客戶介紹我們的項(xiàng)目。3）登門拜訪登門拜訪是招商效果明顯的輔助性活動(dòng)。招商單位專門派出招商小分隊(duì)或在國內(nèi)外舉辦集會(huì)式招商活動(dòng)之余，拜訪跨國公司、投資咨詢顧問公司、會(huì)計(jì)師行及其他中介機(jī)構(gòu)，宣傳投資環(huán)境，具體介紹投資項(xiàng)目，探討合作事宜。其特點(diǎn)是機(jī)動(dòng)靈活，針對(duì)性強(qiáng)，氣氛融洽，容易引起被訪者的興趣。4）渠道選擇我們可選取的宣傳渠道有各種線上媒體，如電視、報(bào)紙、雜志、路牌等；線下媒體，即參加或舉辦各種項(xiàng)目布