中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)課件——投資性房地產(chǎn)PPT

1、11/29/20211投資性房地產(chǎn)一、投資性房地產(chǎn)的概念 投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。 投資性房地產(chǎn)主要有以下特征： （一）投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營(yíng)性活動(dòng) （二）投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于自用房地產(chǎn)和用于出售的房地產(chǎn) （三）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量有兩種模式 二、投資性房地產(chǎn)的范圍 11/29/20212 根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的范圍限定為已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。 (一)已出

2、租的土地使用權(quán)已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)。企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常包括在一級(jí)市場(chǎng)上以交納土地出讓金的方式取得的土地使用權(quán)，也包括在二級(jí)市場(chǎng)上接受其他單位轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。對(duì)于以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 (二)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。這類(lèi)土地使用權(quán)很可能給企業(yè)帶來(lái)資本增值收益，符合投資性房地產(chǎn)的定義。11/29/20213 企業(yè)依法取得土地使用權(quán)后，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)有土地有償使用合同或建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)規(guī)定的期限動(dòng)工開(kāi)

3、發(fā)建設(shè)。根據(jù)1999年4月26日國(guó)土資源部發(fā)布的閑置土地處理辦法的規(guī)定，土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過(guò)規(guī)定的期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地屬于閑置土地。具有下列情形之一的，也可以認(rèn)定為閑置土地：(1)國(guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)未規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)日期，自國(guó)有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門(mén)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)頒發(fā)之日起滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的；(2)已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)但開(kāi)發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿(mǎn)1年的；(3)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。閑置土地處理辦法還規(guī)定，經(jīng)法定程序批準(zhǔn)

4、，對(duì)閑置土地可以選擇延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間(不超過(guò)1年)、改變土地用途、辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)等方案。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，也就不屬于投資性房地產(chǎn)。 11/29/20214(三)已出租的建筑物已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物。 1用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。 2已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物。自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開(kāi)始日起，經(jīng)營(yíng)租出的建筑物才屬于已出租的建筑

5、物。 3企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 11/29/20215此外，下列項(xiàng)目不屬于投資性房地產(chǎn)： 1自用房地產(chǎn)。 2作為存貨的房地產(chǎn)。 從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)依法取得的、用于開(kāi)發(fā)后出售的土地使用權(quán)，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨，即使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉(zhuǎn)讓其開(kāi)發(fā)的土地，也不得將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。在實(shí)務(wù)中，存在某項(xiàng)房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。如某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)不同用途的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn)為固定資產(chǎn)(或無(wú)形資產(chǎn)、存貨)和投資性房地產(chǎn)。例如，甲開(kāi)發(fā)商建造了

6、一棟商住兩用樓盤(pán)，一層出租給一家大型超市，已簽訂經(jīng)營(yíng)租賃合同；其余樓層均為普通住宅，正在公開(kāi)銷(xiāo)售中。這種情況下，如果一層商鋪能夠單獨(dú)計(jì)量和出售，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為甲企業(yè)的投資性房地產(chǎn)，其余樓層為甲企業(yè)的存貨，即開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。 11/29/20216三、投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理 根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始確認(rèn)和計(jì)量。在后續(xù)計(jì)量時(shí)，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式，滿(mǎn)足特定條件的情況下也可以采用公允價(jià)值模式。（一）采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 成本模式的會(huì)計(jì)處理比較簡(jiǎn)單，主要涉及“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷(xiāo))”、“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備“等科目，可比照“固定資產(chǎn)”、“無(wú)形

7、資產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“累計(jì)攤銷(xiāo)”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”、“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等相關(guān)科目進(jìn)行處理。1、外購(gòu)或自行建造的投資性房地產(chǎn) 外購(gòu)采用成本模式計(jì)量的土地使用權(quán)和建筑物，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量，其成本包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。企業(yè)購(gòu)入的房地產(chǎn)，部分用于出租(或資本增值)、部分自用，用于出租(或資本增值)的部分應(yīng)當(dāng)予以單獨(dú)確認(rèn)的，應(yīng)按照不同部分的公允價(jià)值占公允價(jià)值總額的比例將成本在不同部分之間進(jìn)行合理分配。11/29/20217自行建造的采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，其成本由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、建安成

8、本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。建造過(guò)程中發(fā)生的非正常性損失直接計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)入建造成本。例12007年6月，甲企業(yè)計(jì)劃購(gòu)入一棟寫(xiě)字樓用于對(duì)外出租。6月15日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)日起將這棟寫(xiě)字樓出租給乙企業(yè)，為期5年。6月25日，甲企業(yè)實(shí)際購(gòu)入寫(xiě)字樓，支付價(jià)款共計(jì)2000萬(wàn)元(假設(shè)不考慮其他因素，甲企業(yè)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，下同)。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)寫(xiě)字樓 20 000 000 貸：銀行存款 20 000 00011/29/20218例22007年3月，甲企業(yè)從其他單位購(gòu)入一塊土地的使用權(quán)，并在該塊土地上

9、開(kāi)始自行建造三棟廠房。2007年6月，甲企業(yè)預(yù)計(jì)廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工(達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài))時(shí)開(kāi)始起租。2007年8月5日，三棟廠房同時(shí)完工(達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài))。該塊土地使用權(quán)的成本為900萬(wàn)元；三棟廠房的造價(jià)均為2000萬(wàn)元，能夠單獨(dú)出售。 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：土地使用權(quán)中的對(duì)應(yīng)部分同時(shí)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)900(20006000)=300萬(wàn)元。 借：投資性房地產(chǎn)廠房 20 000 000貸：在建工程 20 000 000借：投資性房地產(chǎn)土地使用權(quán) 3 000 000貸：無(wú)形資產(chǎn)土地使用權(quán) 3 000 0001

10、1/29/202192、非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實(shí)質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類(lèi)。企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)或者將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，包括：作為存貨的房地產(chǎn)改為出租；自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租；自用土地使用權(quán)停止自用，改用于資本增值；投資性房地產(chǎn)開(kāi)始自用。這里的確鑿證據(jù)包括兩個(gè)方面：一是企業(yè)管理當(dāng)局應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書(shū)面決議，二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實(shí)際狀態(tài)上的改變，如從自用狀態(tài)改為出租狀態(tài)。 （1）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為

11、投資性房地產(chǎn)，通常指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其持有的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營(yíng)租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。這種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)的租賃期開(kāi)始日。租賃期開(kāi)始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。11/29/202110 企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目，按其賬面余額，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等科目。例3甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，2007年8月10 日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開(kāi)發(fā)的一棟寫(xiě)字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開(kāi)始日為2007年8月15 日，

12、200 7年8月15日，該寫(xiě)字樓的賬面余額65 000萬(wàn)元，未計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：投資性房她產(chǎn)寫(xiě)字樓 650 000 000 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 650 000 000（2）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的房地 產(chǎn)改用于出租，應(yīng)于租賃期開(kāi)始日，將相應(yīng)的固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。11/29/202111 企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)建筑物或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的原價(jià)、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷(xiāo))”、“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，

13、按其賬面余額，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”科目，按已計(jì)提的折舊或攤銷(xiāo)，借記“累計(jì)折舊”或“累計(jì)攤銷(xiāo)”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷(xiāo))”科目，原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。例4甲企業(yè)擁有一棟辦公樓，用于本企業(yè)總部辦公使用。2007年6月10 日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開(kāi)始日為2007年6月15 日，為期6年。2007年6月15日，這棟辦公樓的賬面余額65 000萬(wàn)元，已計(jì)提折舊300萬(wàn)元。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)寫(xiě)字樓

14、650 000 000 累計(jì)折舊 3 000 000貸：固定資產(chǎn) 650 000 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷(xiāo)) 3 000 00011/29/2021123、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期(月)計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，借記“其他業(yè)務(wù)成本”等科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷(xiāo))”。取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目。 投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。經(jīng)減值測(cè)試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備，借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。如果已

15、經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價(jià)值又得以恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回。例5甲企業(yè)將一棟辦公樓出租給乙企業(yè)使用，已確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。假設(shè)該棟辦公樓的成本為3000萬(wàn)元，按照直線(xiàn)法計(jì)提折舊，使用壽命為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為零。按照經(jīng)營(yíng)租賃合同約定，乙企業(yè)每月支付甲企業(yè)租金18萬(wàn)元。當(dāng)年12月，這棟辦公樓發(fā)生減值跡象，經(jīng)減值測(cè)試，其可收回金額為2 200萬(wàn)元，此時(shí)辦公樓的賬面價(jià)值為2 850萬(wàn)元，以前未計(jì)提減值準(zhǔn)備。 11/29/202113甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：計(jì)提折舊每月計(jì)提折舊 30002012=12.5(萬(wàn)元)。借：其他業(yè)務(wù)成本 125 000貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷(xiāo)) 1

16、25 000 確認(rèn)租金借：銀行存款(或其他應(yīng)收款) 180 000貸：其他業(yè)務(wù)收入 180 000 計(jì)提減值準(zhǔn)備 借：資產(chǎn)減值損失 6 500 000 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 6 500 0004、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出（1）資本化的后續(xù)支出 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿(mǎn)足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。例如，企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能，往往需要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建、擴(kuò)建而使其更加堅(jiān)固耐用，或者通過(guò)裝修而改善其室內(nèi)裝潢，改擴(kuò)建或裝修支出滿(mǎn)足確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)將其資本化。11/29/202114例62007年6月，甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項(xiàng)廠房經(jīng)營(yíng)租賃合同即將到期，

17、該廠房按照成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，原價(jià)為2 000萬(wàn)元，已計(jì)提折舊700萬(wàn)元。為了提高廠房的租金收入，甲企業(yè)決定在租賃期滿(mǎn)后對(duì)廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙企業(yè)簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將廠房出租給丙企業(yè)。6月15日，與乙企業(yè)的租賃合同到期，廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。12月15日，廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出200萬(wàn)元，即日按照租賃合同出租給丙企業(yè)。本例中，改擴(kuò)建支出屬于資本化的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)記入投資性房地產(chǎn)的成本。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：2006年6月15日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程借：在建工程 13 000 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷(xiāo)) 7 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)廠房

18、20 000 0002006年6月15日一12月15日借：在建工程 2 000 000 貸：銀行存款等 2 000 00011/29/2021152006年12月i5日，改擴(kuò)建工程完工借：投資性房地產(chǎn)廠房 15 000 000 貸：在建工程 15 000 000（2）費(fèi)用化的后續(xù)支出 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿(mǎn)足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)人當(dāng)期損益。例7甲企業(yè)對(duì)其某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行日常維修，發(fā)生維修支出3.5萬(wàn)元。 本例中，日常維修支出屬于費(fèi)用化的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)記入當(dāng)期損益。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：其他業(yè)務(wù)成本 35 000 貸：銀行存款 35 0005、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換

19、為自用房地產(chǎn) 企業(yè)將原本用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理，投資性房地產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)。例如，企業(yè)將出租的廠房收回，并用于生產(chǎn)本企業(yè)的產(chǎn)品。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開(kāi)始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期。11/29/202116 企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計(jì)折舊、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目；按投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目；按已計(jì)提的折舊或攤銷(xiāo)，借記“投資性

20、房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷(xiāo))”科目，貸記“累計(jì)折舊或“累計(jì)攤銷(xiāo)”科目；原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，貸記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。例82007年8月1日，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，開(kāi)始用于本企業(yè)生產(chǎn)商品。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計(jì)量，其賬面價(jià)值為3 800萬(wàn)元，其中，原價(jià)5 000萬(wàn)元，累計(jì)已提折舊1 200萬(wàn)元。 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：固定資產(chǎn) 50 000 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷(xiāo)) 12 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)廠房 50 000 000 累計(jì)折舊 12 000 00011/29/2021176、投資性房地產(chǎn)的處置 當(dāng)

21、投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。 處置采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目；按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目；按其賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目；按照已計(jì)提的折舊或攤銷(xiāo)，借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷(xiāo))”科目；原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。11/29/202118例9甲公司將其出租的一棟寫(xiě)字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式計(jì)量。租賃期屆滿(mǎn)后，甲公司將該棟寫(xiě)字樓出售給乙公司，合同價(jià)款為3億元，乙公司已用銀行

22、存款付清。出售時(shí)，該棟寫(xiě)字樓的成本為28 000萬(wàn)元，已計(jì)提折舊2 000萬(wàn)元甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：銀行存款 300 000 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 300 000 000借：其他業(yè)務(wù)成本 260 000 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷(xiāo)) 20 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)寫(xiě)字樓 280 000 000例10甲企業(yè)為了滿(mǎn)足市場(chǎng)需求、擴(kuò)大再生產(chǎn)，將生產(chǎn)車(chē)間從市中心搬遷到郊區(qū)。2006年6月，管理層決定，將原廠區(qū)陳舊廠房拆除平整后，持有以備增值后轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的賬面余額為3 000萬(wàn)元，已計(jì)提攤銷(xiāo)900萬(wàn)元，剩余使用年限40年，按照直線(xiàn)法攤銷(xiāo)，不考慮殘值。2009年6月，甲企業(yè)將原

23、廠區(qū)出售，取得轉(zhuǎn)讓收入4 000萬(wàn)元。假設(shè)不考慮相關(guān)稅費(fèi)。11/29/202119甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： 轉(zhuǎn)換日借：投資性房地產(chǎn)土地使用權(quán) 30 000 000 累計(jì)攤銷(xiāo) 9 000 000 貸：無(wú)形資產(chǎn)土地使用權(quán) 30 000 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷(xiāo)) 9 000 000計(jì)提攤銷(xiāo)(假設(shè)按年)借：其他業(yè)務(wù)成本 525 000 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷(xiāo)) 525 000 出售時(shí) 借：銀行存款 40 000 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 40 000 000借：其他業(yè)務(wù)成本 19 425 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷(xiāo)) 10 575 000 貸：投資性房地產(chǎn)土地使用權(quán) 30 0

24、00 00011/29/202120（二）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（二）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才允許采用公允價(jià)值計(jì)量模式。企業(yè)一旦選擇公允價(jià)值模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿(mǎn)足以下兩個(gè)條件：(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；(2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)合理的估計(jì)。這兩個(gè)條件必須同時(shí)具備，缺一不可。 企業(yè)可以參照活躍市場(chǎng)上同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場(chǎng)

25、價(jià)格(市場(chǎng)公開(kāi)報(bào)價(jià))來(lái)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值；無(wú)法取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的，可以參照活躍市場(chǎng)上同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的最近交易價(jià)格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素予以確定。1、外購(gòu)或自行建造的投資性房地產(chǎn)11/29/202121外購(gòu)或自行建造的采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的成本進(jìn)行初始計(jì)量。其實(shí)際成本的確定與外購(gòu)或自行建造的采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)一致。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”兩個(gè)明細(xì)科目，外購(gòu)或自行建造時(shí)發(fā)生的實(shí)際成本，計(jì)入“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目。2、非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) （1）作為存貨的房

26、地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目；原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目；按其賬面余額，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等科目。同時(shí)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額，貸記“資本公積其他資本公積”科目。待該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期的其他業(yè)務(wù)收入，借記“資本公積其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。11/29/202122借：投資性房地產(chǎn)(成本) 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 公

27、允價(jià)值變動(dòng)損益 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 資本公積其他資本公積11/29/202123（2）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目；按已計(jì)提的累計(jì)攤銷(xiāo)或累計(jì)折舊，借記“累計(jì)攤銷(xiāo)”或“累計(jì)折舊”科目；原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目；按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”科目。同時(shí)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額，貸記“資本公積其他資本公積”科目。待該項(xiàng)

28、投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益，借記“資本公積其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。例112007年6月，甲企業(yè)打算搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲企業(yè)準(zhǔn)備將其出租，以賺取租金收入。2007年10月，甲企業(yè)完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用。2007年12月，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其原辦公樓租賃給乙企業(yè)使用，租賃期開(kāi)始日為2008年1月1日，租賃期限為3年。2008年1月1日，該辦公樓的公允價(jià)值為35 000萬(wàn)元，其原價(jià)為50000萬(wàn)元，已提折舊14 250萬(wàn)元；假設(shè)甲企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。11/29/2021

29、24甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：甲企業(yè)應(yīng)當(dāng)于租賃期開(kāi)始日(2008年1月1日)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。 借：投資性房地產(chǎn)成本 350 000 000 公允價(jià)值變動(dòng)損益 7 500 000 累計(jì)折舊 142 500 000 貸：固定資產(chǎn) 500 000 0003、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值計(jì)量。資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn)一一公允價(jià)值變動(dòng)”科目，貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；公允價(jià)值低于其賬面余額的差額做相反的分錄。 例12甲企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)。2007年

30、6月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司開(kāi)發(fā)的一棟精裝修的寫(xiě)字樓于開(kāi)發(fā)完成的同時(shí)開(kāi)始租賃給乙公司使用，租賃期為10年。當(dāng)年9月1日，該寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)完成并開(kāi)始起租，寫(xiě)字樓的造價(jià)為8 000萬(wàn)元。2007年12月31 日，該寫(xiě)字樓的公允價(jià)值為8 200萬(wàn)元。假設(shè)甲公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。11/29/202125甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：2007年9月1日，甲公司開(kāi)發(fā)完成寫(xiě)字樓并出租借：投資性房地產(chǎn)成本 80 000 000 貸：生產(chǎn)成本 80 000 0002007年12月31日，按照公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益借：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變

31、動(dòng) 2 000 000 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 2 000 0004、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出（1）資本化的后續(xù)支出 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿(mǎn)足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。11/29/202126例132007年6月，甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項(xiàng)廠房經(jīng)營(yíng)租賃合同即將到期。為了提高廠房的租金收入，甲企業(yè)決定在租賃期滿(mǎn)后對(duì)廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙企業(yè)簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將廠房出租給丙企業(yè)。6月15日，與乙企業(yè)的租賃合同到期，廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。11月10日，廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出150萬(wàn)元，即日按照租賃合同出租給丙企業(yè)。6月15日廠房賬面余額為1 200

32、萬(wàn)元，其中成本1 000萬(wàn)元，累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)200萬(wàn)元。假設(shè)甲企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。本例中，改擴(kuò)建支出屬于資本化的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)記入投資性房地產(chǎn)的成本。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： 2007年6月15 日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程借：在建工程 12 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)成本 10 000 000 公允價(jià)值變動(dòng) 2 000 00011/29/2021272007年6月15日一11月10日 借：在建工程 1 500 000 貸：銀行存款 1 500 0002007年11月10日，改擴(kuò)建工程完工借：投資性房地產(chǎn)成本 13 500 000 貸：在建工程 13 500 000

33、（2）費(fèi)用化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿(mǎn)足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本等當(dāng)期損益。5、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn) 企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)人當(dāng)期損益。 轉(zhuǎn)換日，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，借記“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”科目，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本，貸記“投資性房地產(chǎn)成本”科目；按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)”科目；按其差額，貸記或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。11/29/202128例14200

34、7年10月15日，甲企業(yè)因租賃期滿(mǎn)，將出租的寫(xiě)字樓收回，準(zhǔn)備作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。2007年12月1日，該寫(xiě)字樓正式開(kāi)始自用，相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，當(dāng)日的公允價(jià)值為4 600萬(wàn)元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為4 550萬(wàn)元，其中，成本為4 500萬(wàn)元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值50萬(wàn)元。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：固定資產(chǎn) 46 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)成本 45 000 000 公允價(jià)值變動(dòng) 500 000 公允價(jià)值變動(dòng)損益 500 0006、投資性房地產(chǎn)的處置11/29/202129 處置采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際收到的金

35、額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目；按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目；按其成本，貸記“投資性房地產(chǎn)成本”科目；按其累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)”科目。同時(shí)，將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入，借記或貸記“公允價(jià)值變動(dòng)”科目，貸記或借記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。若存在原轉(zhuǎn)換日計(jì)人資本公積的金額，也一并轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入，借記“資本公積其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。例15甲為一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，2007年6月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開(kāi)發(fā)的一棟寫(xiě)字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開(kāi)始日為2007年6月15日。2007年6月15日，該寫(xiě)字樓的賬面余額55 000萬(wàn)元，公允價(jià)值為57 000萬(wàn)元。2007年12月31日，該