劃撥土地轉讓應注意的事項(共5頁)

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上劃撥土地轉讓應注意的事項 一、關于劃撥土地國有土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地無償交給使用者使用的行為。國有土地使用權劃撥必須依法報經(jīng)縣級以上人民政府批準，并由市、縣人民政府土地行政主管部門向用地單位或個人頒發(fā)國有土地劃撥決定書和建設用地批準書。由于土地使用權劃撥時，土地使用者未向作為土地所有者的國家支付土地收益，且沒有使用期限的限制，對于政府而言，土地使用權劃撥屬于一種無償?shù)男姓渲梅绞?，因此國家對于劃撥用地范圍有嚴格限制。中華人民共和國土地管理法第54條明確規(guī)定：“建設單位使

2、用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設用地，經(jīng)縣級以上人民政府批準，可以以劃撥方式取得：（一）國家機關用地和軍事用地；（二）城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地.國土資源部頒布了劃撥用地目錄（國土資源部令第9號），對上述可以劃撥的四類用地范圍進行了具體細化，因此，只有符合劃撥用地目錄的建設用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，方可以劃撥方式提供。劃撥土地沒有土地使用年限的規(guī)定。但是如果再次上市交易后按普通商品房年限計算，住宅使用年限為70年。劃撥土地是開發(fā)商通過劃撥的形式的取得的，一般劃撥土地上的房

3、屋是用來給村民蓋安置房或者經(jīng)濟適用房的，購買劃撥土地上的房屋，如果是城中村改造項目那么將無法辦理房產(chǎn)證，如果是經(jīng)濟適用房那么在再次上市交易時需要繳納相應的土地出讓金才可以出售。劃撥土地的房屋由于土地成本較低，起相對價格也較低，但是大多不是正規(guī)商品房，無法辦理全產(chǎn)權房產(chǎn)證，如遇到拆遷等問題，能否得到補償將會是一個未知數(shù)，建議謹慎購買。 土地使用權取得與出讓土地使用權取得在成本構成上的差別在于有沒有交出讓金。根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例的規(guī)定，土地使用權出讓金區(qū)別于土地使用權轉讓、出租、抵押等不同方式，是按標定地價的一定比例收取，最低不得低于標定地價的40%。二、關于土地

4、出讓金的繳納劃撥土地使用權屬于土地使用權人的法定財產(chǎn)權益，與出讓土地使用權相比，這是一種不完全權益，可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本，評定劃撥土地使用權價格，作為原土地使用者的權益，計入資產(chǎn)。土地使用者依法取得的劃撥土地設定抵押權時，劃撥土地使用權價格可作為使用者的權益，計入抵押標的；抵押權實現(xiàn)時，土地使用權可轉為出讓土地使用權，在扣繳土地使用權出讓金后，抵押權人可優(yōu)先受償。劃撥土地經(jīng)批準可以轉讓，劃撥土地使用權價格部分為轉讓方的合法收益，轉讓后的用途不符合法定劃撥用地范圍的，受讓方應當申辦有償用地手續(xù)。劃撥土地需要轉為有償使用土地的，應按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出

5、讓金，并以此計算租金或增加國家資本金、國家股本金。按照我國相關的房地產(chǎn)交易法律法規(guī)，劃撥土地上的房屋進行上市交易時，應該首先補交國家應取得的土地收益，即補交一筆土地出讓金。如果國有土地使用權是劃撥方式取得，在房屋進行二次交易前，需繳納相關土地出讓金（土地收益金）。但是相關法律沒有明確規(guī)定在商品房買賣中，這筆土地出讓金應該由業(yè)主補交還是由開發(fā)商補交。據(jù)介紹，一些政府規(guī)定，允許房地產(chǎn)開發(fā)商將其開發(fā)的經(jīng)濟適用房小區(qū)中的20作為商品房銷售。當時出臺這樣的政策，是為了鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極參與經(jīng)濟適用房的建設，保障開發(fā)商的經(jīng)濟利益。但是，為了保證經(jīng)濟適用房的低價位，經(jīng)濟適用房小區(qū)的土地是由政府劃撥給開發(fā)

6、商的，因此，其中商品房部分的土地也屬于劃撥性質。針對如今出現(xiàn)的土地出讓金問題，有關部門一直在研究解決，目前，此類房屋的交易按正常的商品房交易。三、國有企業(yè)劃撥土地是否可以轉讓城市房地產(chǎn)管理法及最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋明確規(guī)定，“國有建設用地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為” 。由此可見，劃撥土地是基于無償取得的土地，其在轉讓時有較為嚴格的批準手續(xù)，最基本的程序就是要征得市、縣人民政府的批準同意，否則轉讓違法。城市房地產(chǎn)管理法第四十條規(guī)定：以

7、劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當按規(guī)定報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)報批時，政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉讓方應當按照國務院規(guī)定將轉讓所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。按照城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例相關規(guī)定，土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定的土地用途的，應當征得出讓方同意，并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，依照相關規(guī)定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。具體可分以

8、下兩種情況。1.地方法規(guī)或行政規(guī)定明確劃撥土地改變用途應當收回土地使用權的，或者國有建設用地劃撥決定書明確改變用途應當收回土地使用權的，應當由市、縣人民政府收回劃撥土地使用權，依法有償供應。屬于經(jīng)營性用地的，應當依法以招拍掛方式供應。2.地方法規(guī)、行政規(guī)定沒有明確，國有建設用地劃撥決定書也沒有約定的，根據(jù)國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定相關規(guī)定，經(jīng)批準可以辦理協(xié)議出讓手續(xù)，但應當按照土地市場價格補繳土地出讓金，金額應為新用途的出讓土地市場價格減去原用途的劃撥土地市場價格。四、劃撥土地轉讓合同糾紛典型情況處理2005年6月18日最高人民法院發(fā)布公告，頒發(fā)了關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案

9、件適用法律問題的司法解釋，該規(guī)定自2005年8月1日起施行。該司法解釋與前已公布施行的最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋、最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋兩個司法解釋構成了有關房地產(chǎn)開發(fā)的三個階段即土地開發(fā)、施工營建、物業(yè)銷售的完整的、配套的司法解釋體系，共有84條規(guī)定的三個司法解釋為各級人民法院處理相關案件準確適用法律提供了有力的法律武器。 劃撥土地使用權是我國特有之概念。在改革開放之前，我國城市土地的利用均是通過劃撥方式進行的，即都是無償劃撥供應的，只存在單一的劃撥土地供應制度。改革開放之后，隨著外資的進入，我國對外資企業(yè)開始實行

10、土地有償使用，收取土地使用費。1990年，國務院中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例（以下簡稱條例）的頒布與實施，標志著出讓土地使用權制度的建立，由此開啟了劃撥土地使用權通過辦理出讓手續(xù)可再行轉讓的歷史。而最近最高人民法院頒布的法釋（2005）5號文關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋（以下簡稱“解釋”）則根據(jù)司法實踐對劃撥土地使用權的轉讓方式作了全面的總結和規(guī)范，對今后房地產(chǎn)市場的規(guī)范發(fā)展具有直接的現(xiàn)實意義。 房地產(chǎn)管理法實施后，劃撥土地使用權的轉讓應當由有批準權的人民政府批準，但由于對人民政府的批準截止時間等事項沒有詳細規(guī)定，在司法實踐中遇到了難題。對此，

11、解釋作了規(guī)定。 1、劃撥土地使用權未經(jīng)批準轉讓無效，但在起訴前經(jīng)批準并辦理出讓手續(xù)的則有效。 該解釋第十一條規(guī)定，“土地使用權人未經(jīng)有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續(xù)的，應當認定合同有效?！边@就是說，在起訴前，轉讓人經(jīng)有批準權的政府批準辦理了土地使用權出讓手續(xù)的，則轉讓人與受讓人間的合同按有效的土地使用權轉讓合同處理。而實際上，這時轉讓的已不是劃撥的土地使用權，而是已轉化為出讓的土地使用權。這里遵循的還是條例確立的“先出讓后轉讓”的原則，只不過辦理出讓手續(xù)的時間寬延到了起訴前。 2、劃撥土地使用

12、權轉讓在起訴前經(jīng)批準并由受讓人辦理出讓手續(xù)的，轉讓合同按補償性質合同處理。 該解釋第十二條規(guī)定，“土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經(jīng)有批準權的人民政府同意轉讓，并由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理?！痹撘?guī)定的法律依據(jù)應為房地產(chǎn)管理法第三十九條第一款的規(guī)定，但彌補了房地產(chǎn)管理法對轉讓人與受讓人訂立的合同沒有明確定性易產(chǎn)生爭議的缺陷，將其明確定性為補償性質的合同，并將受讓人辦理出讓手續(xù)的時間寬延到了起訴前。 3、劃撥土地使用權轉讓在起訴前經(jīng)有批準權的政府決定劃撥給受讓人使用，轉讓合同按補償性質合同處理。 該解釋第十三條規(guī)

13、定，“土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經(jīng)有批準權的人民政府決定不辦理土地使用權出讓手續(xù)，并將該劃撥土地使用權直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理?！痹撘?guī)定的法律依據(jù)應為房地產(chǎn)管理法第三十九條第二款的規(guī)定，“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉讓方應當按照國務院規(guī)定將轉讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。”而實際上，這時已不是劃撥土地使用權的轉讓，而是劃撥土地使用權的重新劃撥，當然，這里的受讓人必須按法律規(guī)定具有劃撥土地使用資格。由于原

14、劃撥土地使用權人取得該土地使用權時，可能支付了相應的補償、安置等費用，轉讓該土地使用權時可能有地上附著物或存在職工安置等問題，新的劃撥土地使用權人支付補償、安置等費用也符合劃撥土地使用權取得條件的法律規(guī)定。五、劃撥土地使用權轉讓中的協(xié)議出讓程序一、劃撥土地使用權申請轉讓，經(jīng)市、縣人民政府批準，可以由受讓人辦理協(xié)議出讓，但國有土地劃撥決定書、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回劃撥土地使用權重新公開出讓的除外。二、申請與受理1 、原土地使用權人應當持下列有關材料，向市、縣國土資源管理部門提出劃撥土地使用權轉讓申請：(1)申請書;(2)國有土地使用證、國有土地劃撥決定書;(3)地上建筑物、構筑物及其

15、他附著物的產(chǎn)權證明;(4)原土地使用權人有效身份證明文件;(5)共有房地產(chǎn)，應提供共有人書面同意的意見(6)法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應提交的其他相關材料。2 、市、縣國土資源管理部門接到申請后，應當對申請人提交的申請材料進行初審，決定是否受理。三、審查，確定協(xié)議出讓方案1 、審查市、縣國土資源管理部門受理申請后，應當依據(jù)相關規(guī)定對申請人提交的申請材料進行審查，并就申請地塊的土地用途等征詢規(guī)劃管理部門意見。經(jīng)審查，申請地塊用途符合規(guī)劃，并且符合辦理協(xié)議出讓手續(xù)條件的，市、縣國土資源管理部門應當組織地價評估，確定應繳納的土地出讓金額，擬訂協(xié)議出讓方案。2 、地價評估市、縣國土資源管理部門應當組織對

16、申請轉讓地塊的出讓土地使用權市場價格和劃撥土地使用權權益價格進行評估，估價基準期日為擬出讓時點。3 、核定出讓金額，擬訂出讓方案市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權出讓協(xié)調決策機構應當根據(jù)土地估價結果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策、綜合確定辦理出讓手續(xù)時應繳納土地使用權出讓金額，并擬訂協(xié)議出讓方案。(1)、應繳納土地使用權出讓金額應當按下式核定：、轉讓后不改變用途等土地使用條件的應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的劃撥土地使用權權益價格、轉讓后改變用途等土地使用條件的應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權市場價格-擬出讓

17、時的原土地使用條件下劃撥土地使用權權益價格(2)、協(xié)議出讓方案應當包括：擬辦理出讓手續(xù)的地塊位置、四至、用途、面積、年限、土地使用條件、擬出讓時間和出讓時應繳納的出讓金額等。四、出讓方案報批市、縣國土資源管理部門應當按照規(guī)定，將協(xié)議出讓方案報市、縣人民政府審批。五、公開交易協(xié)議出讓方案批準后，市、縣國土資源管理部門應向申請人發(fā)出劃撥土地使用權準予轉讓通知書。劃撥土地使用權準予轉讓通知書應當包括準予轉讓的標的、原土地使用權人、轉讓確定受讓人的要求、受讓人的權利、義務、應繳納的土地出讓金等。取得劃撥土地使用權準予轉讓通知書的申請人，應當將擬轉讓的土地使用權在土地有形市場等場所公開交易，確定受讓人和成交價款。六、簽訂出讓合同，公布出讓結果通過公開交易確定受讓方和成交價款后，轉讓人應當與受讓人簽訂轉讓合同，約定雙方的權利和義務，明確劃撥土地使用權轉讓價款。受讓人應在達成交易后10日內(nèi)，持