青島國信紫云臺高端住宅項目有營銷報告銷售推廣方案

1、2012年青島國信紫云臺高端住宅項目有營銷報告銷售推廣方案國信·紫云臺營銷報告2012.3 中地策略地產(chǎn)顧問2010年2011年2012年我們一直在等待有一種等待，叫希望希望希望地價高區(qū)域競爭激烈市場低迷8030元/m2的地價萬科、卓越等大鱷云集政策未有任何放松跡象因為希望，所以等待等待一個向好的節(jié)點(diǎn)回暖為主題 首置挑大梁1月份成交面積構(gòu)成中，60-90平米中小戶型的市場份額有所增加本月經(jīng)濟(jì)適用房的成交減少，90-120平米戶型占比相應(yīng)提升。首套房貸利率回歸基準(zhǔn)9折，95折重現(xiàn)折可期待政策仍偏緊 信貸很給力萬科藍(lán)山價高且問題纏身萬科城價格相當(dāng)卻無產(chǎn)品可售以略高于萬科城的價格賣藍(lán)山的品

2、質(zhì)敢問青島，誰有如此之高的性價比找到利基點(diǎn) 突圍正當(dāng)時這是最好的營銷節(jié)點(diǎn)等待一個最好的產(chǎn)品歐韻青島浪漫風(fēng)情一襲浪漫風(fēng)情art-deco建筑風(fēng)格坡地造圍合最美景觀墻雙圍合坡地景觀：90平套三國信制造三室經(jīng)典戶型：90平米小三戶型靜靜等待=精心雕琢等待一群忠實的客戶市北情結(jié)鐘情市北區(qū)享受新都心兩路因緣：伊春路+福州路癡迷在兩路不舍錯埠嶺國企之信信國企信國信忠實客戶=種子客戶春天是播種的季節(jié)1、國信會發(fā)放目的：以國信會吸納原始客戶,為項目開盤積累更多的客戶資源，以客戶來現(xiàn)場次數(shù)進(jìn)行累計加分，積分積累到一定程度，可享受不同購房優(yōu)惠（優(yōu)惠待定）；待國信在青島開發(fā)系列項目之后，可進(jìn)行業(yè)主之間的國信會會員吸

3、納。蓄 客 模 式2、會員卡發(fā)放目的：與國信會結(jié)合，優(yōu)先考慮國信會會員, 在每批次開盤后,國信會持續(xù)吸納會員。蓄 客 渠 道1、媒介推廣傳播：通過全城散網(wǎng)、一對一布陣，長期提供穩(wěn)定客源；2、陌拜：拜訪政府機(jī)關(guān)科級以上政府官員，或企業(yè) 事業(yè)單位高層，傳播項目信息，達(dá)到口碑宣傳；3、巡展：通過高檔商場、島城名校設(shè)點(diǎn)，積累意向客源；4、國信會蓄客：通過圈層營銷、跨界營銷、商會營銷等戰(zhàn)略，為客戶整合高端品牌資源，提升個人修養(yǎng)及品味，增拓客源；5、中地策略原有客戶資源：拓展項目精準(zhǔn)客戶；6、所有自然來訪、來電客戶。等待一次高調(diào)的亮相如何高調(diào)外部價值內(nèi)部價值1、市北區(qū)、新都心、CBD、城市幾何中心2、新都

4、心商圈、CBD商圈、市南商圈、福州路商圈3、鄰福州路、黑龍江路、合肥路等多條主干道，多條公交線經(jīng)過，近地鐵M3號線雙山站，直達(dá)市南、臺東、李村、城陽等區(qū)域4、新業(yè)廣場、美特好、家樂福、麥德龍、易初蓮花、迪卡儂、東方家園5、青島平安醫(yī)院、青島新婦幼醫(yī)院、兒童醫(yī)院、新永安醫(yī)院6、幼兒園、四方實驗小學(xué)、福州路小學(xué)、雙山學(xué)校、60中、理工大學(xué)東校區(qū)7、雙山公園、夾嶺山公園、壇頂山公園8、兼享新都心開發(fā)和地鐵建設(shè)雙重區(qū)域發(fā)展機(jī)遇，升值潛力無限1、國信置業(yè)全力打造的第一個住宅項目2、Art-deco建筑風(fēng)格，以歐式建筑表情演繹尊貴生活至高境界3、抬高的地平，凸顯項目“臺地”特點(diǎn)4、超1萬平米的中心園林景觀

5、，噴水景觀池、景觀廣場、鋪地廣場5、人車分流、雙景觀圍墻及圍合式設(shè)計，增強(qiáng)社區(qū)私密性與安全性6、住宅首層挑空門廳及公共部分精裝，彰顯精致社區(qū)特色核心商圈便捷交通健康央心學(xué)府勝地層峰疊景潛力無限地王坐標(biāo)繁華之心實力品牌大型園林安全靜謐醇美配套精致社區(qū)歐尚典雅臺地特點(diǎn)國信品牌區(qū)域前景潛力無限醇美配套繁華之心層峰疊景健康央?yún)^(qū)學(xué)府勝地臺地特色精致三室精裝公寓人車分流封閉社區(qū)核心價值項目定位城市運(yùn)營者，領(lǐng)航青島方向城市典藏，品質(zhì)青島城市之上，人居典范私域尚品，優(yōu)質(zhì)尚城城中央·15萬平方米精品尚城如此高調(diào)愛青島 信國信 國信置業(yè)，致力于打造國內(nèi)一流的精品地產(chǎn)，不僅具備國有企業(yè)的徽標(biāo)，還是青島本土

6、開發(fā)商。對于萬科、中海等外來地產(chǎn)商，具有無可比似的優(yōu)勢。 我們要從國信紫云臺開始，廣泛傳播“愛青島、信國信”的理念，使住在國信成為一種榮耀，彰顯一種身份與地位，成為上流階層及青島本地居民追求的終極目標(biāo)！以最小成本，收獲最大價值 大眾媒體廣泛鋪面，高端媒體點(diǎn)對點(diǎn)推廣，線上與線下推廣相結(jié)合，巡展活動與媒體推廣相結(jié)合，充分發(fā)揮各種媒體功能，為不同的目標(biāo)消費(fèi)群體量身定做，深入地覆蓋目標(biāo)消費(fèi)群，達(dá)到預(yù)期效果。媒體組合全面引爆驚動全城線上線下推廣配合現(xiàn)場包裝 五點(diǎn)串聯(lián)成一條感知生活體驗路徑，全方位展示項目的品質(zhì)與高尚，極大地滿足客戶對品味的追求，間接地讓目標(biāo)受眾獲取項目開發(fā)背景及前景，樹立受眾對項目的信心

7、，激發(fā)購買欲望。營銷活動活動炒作，積累新客源五點(diǎn)一線、品質(zhì)體驗、激發(fā)置業(yè)欲望情景模特、生活演繹，成功銷售 以前期推廣+活動營銷，全力結(jié)合現(xiàn)場包裝完成項目造勢；以體驗活動營銷+ 情景營銷實現(xiàn)項目順利銷售與客帶客的持續(xù)轉(zhuǎn)換。 2012年紫云臺營銷費(fèi)用估算根據(jù)“少投入，高成效”原則，得出2012年度營銷費(fèi)用總額460萬元。等待一個合理的價位四維定價 摸準(zhǔn)客戶價格走勢示意圖13500170002012年8月2012年10月2013年5月二批次加推期開盤推售首次開盤推售批次開盤時間表低開高走，實現(xiàn)價格整體平衡低開高走 時間換價值根據(jù)2011-2012年青島市房地產(chǎn)價格變化趨勢，并選擇項目競爭力最大的四個

8、項目作為參考系，包括萬科城、萬科藍(lán)山、海信淮安郡、青建依山半島低迷的市場環(huán)境下，快銷與價值最大化必然相悖；低售小戶型，確保資金回籠，滿足資金周轉(zhuǎn)，拼總價優(yōu)勢；惜售大戶型，確保價值最大，滿足整體要求，拼單價優(yōu)勢；至此，讓我們等待最合理的推售紫云臺推售策略順“勢”而為弱市下求穩(wěn)定，強(qiáng)市下求利潤！2012追求整體平衡，2013追求利潤最大化！ 今年9月份推出5#及6#小戶型，以低價搶占市場，促使開盤熱銷，并達(dá)到口碑相傳的目的。前期順利開盤的情況下，10月份加推2#，快速回籠資金，保證資金周轉(zhuǎn)，并完成2012年4億元的銷售額。 在資金平衡的情況下，將3#、4#、公寓及商業(yè)作為2期延遲到2013年的房地

9、市場“反彈年”，利用項目獨(dú)享優(yōu)勢拉高均價，提升項目整體形象，確立國信在青島地產(chǎn)界的地位。根據(jù)樓棟位置、周邊環(huán)境、戶型、景觀及采光條件，商品房分為A/B/C/D/E/F六個檔次：紫云臺產(chǎn)品資源劃分商品房樓王：3#東樓座2012年紫云臺商品房年度推售順序針對目前青島市場首次置業(yè)80%的比例，及中小戶型受熱捧情況，并結(jié)合項目自身產(chǎn)品，定制如下推售節(jié)奏：等待一個優(yōu)秀的銷售團(tuán)隊中地策略（青島）地產(chǎn)顧問專業(yè)提升地產(chǎn)價值案場組織架構(gòu)成熟的管理體系等待一場完美的營銷付出與回報：步步高 表現(xiàn)為中地策略的整體控盤節(jié)奏，確保項目價值步步高升！高調(diào)登場，開盤熱銷高品熱炒，低價入市低開高走，支點(diǎn)互用產(chǎn)品分檔，批次推售加推熱銷期品牌期2012年銷售總額4億元，整體去化周期24個月，均價16000元形象導(dǎo)入期產(chǎn)品述求期10月5月8月10月開盤熱銷期產(chǎn)品述求期2012年4月12月加推房源首次開盤開盤完成億銷售額年底完成億銷售額時間軸營銷目標(biāo)推廣執(zhí)行5#、6#2#期前期蓄客期案場管理推售節(jié)奏案場軟性管理：4月初團(tuán)隊定崗、培訓(xùn)，前期高檔寫字樓、商場巡展，臨時售樓處裝修完成后進(jìn)場案場硬件配置：8月首次開盤同時五點(diǎn)一線營銷體驗示范線展示開盤熱銷期3#、4#商業(yè)、公寓產(chǎn)品述求期開盤熱銷期全盤完成超1