【精品】貨幣時間價值分析

1、貨幣時間價值分析以保定房地產(chǎn)為例小組成員：鄭玉晶王繼偉 韓江溶 史雪瑋許靜宋宜真2012年，各地相繼出現(xiàn)了 “開門綠”。隨著限購令繼續(xù)實行，各地政府強調(diào)房地產(chǎn)調(diào) 控不放松，貸款利率再次上調(diào)。種種跡象表明，2012年是購房出手的好時機。機不可失時 不再來，一直猶豫不決的您是否準備出手了呢？下而讓我們看一下今年的保定房地產(chǎn)市場的 走勢情況并進行簡單的分析。一.首先我們先看一下2011-2012年度 保定房地產(chǎn)市場解析及預測報告（一）、消費者購買力分析：提要：70%的受訪者在購房時的承受范國在40萬元以下，62%的受訪者恩那個承受的月還 款額在1500元以下，在保定購房者能承受的房屋總價能力偏低，月

2、還款能力偏低。1、70%消費者選擇總價40萬元以下房源如圖1-4所示，70%的受訪者在購啟時的承受范圍在40萬元以下。此外，能夠承擔40-60 萬元總價的受訪者占總?cè)藬?shù)的19%, 6%的受訪者能夠承受60至80萬的房屋，3%的受訪者能夠 承受80萬至100萬的房子，2%的受訪者表示能夠承受100萬以上的房屋。圖1-4能承受的房屋總價研究數(shù)據(jù)我們可以得出，高達70%的購房者都是剛需購房者。能承擔100萬元以上項廿的 購房者通常都是固定人群，而這部分消費者比例只占整體消費者的2%。能夠承擔40-60萬的 受訪者屬于保定中高收入水平家庭，在保定所占比重較少。2、62%的購房者可接受1500元以下月還

3、款如圖1-5所示，62%的受訪者可以接受每刀1500元以下的還款金額，可以接受每個刀還款 1500至2000的占到總?cè)藬?shù)的21%, 10%的受訪者接受每個刀2000至2500的還款額度，只有7% 的人群接受每個刀還款金額達2500元以上。圖1-5可以接受的月還款額月還款額1500元是保定的主要收入群體，也是大多數(shù)保定剛需一族的經(jīng)濟實力。月還款 1500-2000元的群體占總?cè)藬?shù)的21%,在保定屬于較高收入水平，所占比比重較小。因此，保 定開發(fā)商在開發(fā)建設吋應考慮以小戶型為主。（二）、消費者購房傾向分析：提要：調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，解決基本居住問題一直都是保定消費者購買房屋的主要目的，另外, 本次調(diào)查中以

4、改善居住條件為主要購房目的的購房者也占了不小的比重。80-100平方米的戶 型為市場最受歡迎的八型，北市區(qū)的樓盤項目為大多數(shù)購房者的首選。1、解決基本居住問題是保定消費者購買房屋的主要目的由圖1-6可以看出，從第一季度到第四季度，解決基木居住一直都是保定消費者購買房 屋的主要目的，并占據(jù)消費者置業(yè)目的的45%。此外，以改善居住條件為主要置業(yè)目的的受 訪者占總暈的44%,山此看來，2011年剛盂仍是保定房地產(chǎn)帀場的主角。出租獲長期鯛短期倒手燎差價圖1-6目前購房的主要目的通過一年來的數(shù)據(jù)觀察，在保定購房者置業(yè)目的中，用于保值增值的占8%,用于出租獲 長期冋報的占3%。投資性購房需求在保定來說，相

5、對較少。值得注意的是，在消費者置業(yè)目 的屮，保值增值、出租或長期冋報所占比重較少，短期倒手賺差價沒占比重，這在一定程度 上反應出，2011年國家調(diào)控政策一再加強，人們開始將投資理財?shù)那乐饾u從房地產(chǎn)上轉(zhuǎn)移。 這一數(shù)據(jù)在今后的變化幅度，或?qū)⒊蔀樽笥沂袌隼渑囊粋€標志。2、80-100平方米的戶型最受歡迎由圖1-7調(diào)查顯示，80-100平方米的八型為市場最受歡迎的八型，100-120平方米范圍內(nèi) 的八型列受歡迎度的第二位。這兩個戶型面積范圍多位口住性盂求，剛需族的消費能力較符 合。14t啤www.focus.cn圖1-7最為關(guān)注和考慮戶型范圍60-80平方米甚至60平方米以卜的住房在北京、上海等一

6、線城市是沒有太強經(jīng)濟實力剛 需族的首選，但在保定這個三四線城市來說，市場并不廣泛。120-140平方米的住房相對較 大，選擇這一血積空間的購房者只占總量的16%。2、北市區(qū)是購房者的首選區(qū)域區(qū)域發(fā)展?jié)摿κ艿疥P(guān)注調(diào)查顯示，北市區(qū)位列各個區(qū)域z首，成為消費者在2011年故為關(guān)注的區(qū)域。高開區(qū)、 新市區(qū)、南市區(qū)依次排后。圖1-8最希望在哪個區(qū)域買房在2011年的保定樓市版圖中發(fā)現(xiàn)，保定各個區(qū)域都有不少的房源放量，每個區(qū)域都有部 分優(yōu)秀項口涌現(xiàn)。保定城山向北發(fā)展的趨勢日漸凸顯，北市區(qū)越來越受到保定消費者的關(guān)注。 高開區(qū)、新市區(qū)是保定新興的市區(qū)范圍，近年來發(fā)展比4交迅速，這兩個區(qū)域?qū)τ谙M者的吸 引力也

7、不容小覷。南市區(qū)是保定的老城區(qū)，對于消費者的吸引力有所降低，因為其較完善的 配套設就和老一代保定市民的居住理念，南市區(qū)也吸引了一部分人的關(guān)注。（三）、消費者預期分析：提要：價格仍為影響購房第一耍素，區(qū)域地段周邊環(huán)境的影響越發(fā)明顯。對于2012年的 房地產(chǎn)政策"的受訪者認為國家會繼續(xù)收緊，由于2011年樓山的不景氣，更加深了消費者 的觀望情緒，2012年的樓市不容樂觀。1、價格仍為影響購房第一要素區(qū)域地段周邊環(huán)境的影響越發(fā)明顯如圖1-9所示，保定購房者選房考慮因素中，價格居于首位，周邊環(huán)境、區(qū)域地段也是 影響保定購房者選房的重要因素。研究發(fā)現(xiàn)，周邊環(huán)境、區(qū)域地段與價格這三因素所占比重

8、差距不算太大，由此得出，隨著房地產(chǎn)市場的不斷完善和消費者生活水平的調(diào)高，價格與屆 住感對消費者的影響差距會逐漸變小。圖1-9住房主要考慮因素戶型、交通、物業(yè)對于消費者置業(yè)影響分別位于影響耍素排名的4至6位，配套和開發(fā)商 量要素居最后兩位。由排名可以得出，保定消費者在對居住感受要求提升的同時，項目品牌 意識也亟待提升。其中，消費者對物業(yè)耍素關(guān)注度較高，在一定程度上反應出保定購房者對 居住要求較高。2、40%受訪者不看好房地產(chǎn)調(diào)控 政策走勢不明朗調(diào)查顯示，走過低迷的2011年房地產(chǎn)市場，購房者對國家調(diào)控政策有了新的認識，其中 有40%的調(diào)杳者認為國家對房地產(chǎn)的調(diào)控會繼續(xù)收緊，所占比重最大。有22%

9、的調(diào)查者認為國 家會適度放松，21%的人認為會維持現(xiàn)狀，還有17%的調(diào)查者認為國家政策可能隨時會變，不 明確國家調(diào)控方向。不好說17%圖1t0您認為2012年國家政策走勢如何2011年可以說是國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策墳嚴厲的一年，新國八條，一房一價，限購 令，以及房產(chǎn)稅等等一系列的調(diào)控政策重壓樓市。樓市成交量的不斷下滑，土地的多次流拍 也顯示國家對房地產(chǎn)的打壓政策確實起到了作用。并且國家有關(guān)部門也多次表示會繼續(xù)加強 對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，所以在更多人看來國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控會繼續(xù)收緊。這也使更多 的購房者繼續(xù)保持觀望態(tài)度，不輕易出手，以致加垂了樓市的低迷。從以上數(shù)據(jù)我們對以知道80到100平米

10、的房子是大多數(shù)人的選擇，相比z下北市區(qū)的房 屋銷售處于優(yōu)勢地位。二.下面我們看一下下面三處房產(chǎn)的價格走勢1.盛世明郡價格走勢分析從圖中我們得知：盛世名郡房產(chǎn)在2012年3月9h的房屋價格為4100每平方米。2.華舜學府價格走勢分析3. 明珠住苑價格走勢分析從圖中我們得知在2012年4月17日的房屋價格為2700元每平方米。從三處房產(chǎn)的價格走勢中我們可以看出房價仍呈現(xiàn)出向上的走勢。 三.購房資金來源調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，所占比例最多的有接近4成被調(diào)査者的住房類型為租賃房，而選擇 新建商品房、或者其他的則各占20%,相對1仃言，居住準拆遷房和經(jīng)濟適用房的被調(diào)杳 者比例最低,分別為4.8%和2.4%。購房難

11、己經(jīng)成為當下最為關(guān)心的詞匯，人們都說房房房!煩煩煩！ 由此可以窺見，購房 壓力已越來越大。被調(diào)查者中有接近五成的網(wǎng)友購房的資金主要來源是向銀行按揭貸款，而 有超過三成的被調(diào)查者是依靠個人的收入和儲蓄購房，另外有超過18%的網(wǎng)友卻是依靠父母 的資助購房，而依靠動遷費補助購房和其他方式購房的被調(diào)杳者所占比例微乎其微。所以, 貸款購房，依舊是主流！下面我們選擇明珠佳苑的96平方米的戶型五年還款為準，分別以等額木息法和等額木金 法進行一下對比分析等額本金述款法等額本息述款法貸款類別商業(yè)貸款貸款類別商業(yè)貸款單價2680元單價2680元面積96平方米面積96平方米按揭成數(shù)5成按揭成數(shù)5成房款總額257280元房款總額257280元貸