常熟虞山工業(yè)園區(qū)地塊項(xiàng)目定位報(bào)告

1、常熟虞山工業(yè)園區(qū)地塊項(xiàng)目定位報(bào)告報(bào)告思路分析市場(chǎng)認(rèn)識(shí)項(xiàng)目準(zhǔn)確定位提案大綱第一部分 市場(chǎng)分析第二部分 項(xiàng)目分析第三部分 定位研究 讓我看看你的城市，我就能說(shuō)出這讓我看看你的城市，我就能說(shuō)出這個(gè)城市的居民在文化上追求的是什么個(gè)城市的居民在文化上追求的是什么 。 美國(guó)著名城市學(xué)家伊里爾沙里寧 印象常熟百?gòu)?qiáng)前列百?gòu)?qiáng)前列 蘇南四小龍?zhí)K南四小龍山水成林山水成林 悠久文明悠久文明天下常熟天下常熟 魅力獨(dú)具魅力獨(dú)具印象常熟市場(chǎng)初探o經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)；o人均收入不斷提高；o2005年度全國(guó)中小城市綜合實(shí)力100強(qiáng)第8名o近年地產(chǎn)勢(shì)頭發(fā)展迅猛；o一線大牌開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛搶攤常熟市場(chǎng)；o房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)跳躍式發(fā)展；o住宅

2、相對(duì)更成熟，商業(yè)地產(chǎn)正在起步。o概況：96年建設(shè)開(kāi)發(fā)，常熟市三大工業(yè)板塊之一，國(guó)家級(jí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)科技園，常熟經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地 o位置：地處虞山鎮(zhèn)，位于市區(qū)北部，依山傍水，區(qū)位優(yōu)越，交通便捷 o規(guī)模：規(guī)劃面積25平方公里，國(guó)內(nèi)知名企業(yè)200多家入駐園區(qū)，項(xiàng)目投資總額超過(guò)150億元，新建廠房超380萬(wàn)平方米o(hù)規(guī)劃：以電子電器、機(jī)械制造為特色的產(chǎn)業(yè)群體的“外向型、科技型、規(guī)模型、環(huán)保型”的高新產(chǎn)業(yè)園高新園區(qū)整體分析園區(qū)情況分析產(chǎn)業(yè)園企業(yè)分析o企業(yè)類(lèi)別：服裝、電子、光電等o企業(yè)規(guī)模：不一，100人2000多人的企業(yè)都有；o企業(yè)性質(zhì)：外資企業(yè)較多，早期有部分內(nèi)資服裝企業(yè)；內(nèi)貿(mào)不多，外貿(mào)為主；他們，在

3、成就價(jià)值！入駐企業(yè)物業(yè)分析o 項(xiàng)目周邊的企業(yè)多為買(mǎi)地開(kāi)發(fā)型，自身都有辦公、廠房、公寓和食堂；地價(jià)為1012萬(wàn)/畝，目前土地供應(yīng)控制嚴(yán)格，相對(duì)緊張，一般總投資1000萬(wàn)美元以上，才能買(mǎi)地；o 邊緣工業(yè)區(qū)如方浜工業(yè)區(qū)有部分現(xiàn)房出租（售），也都配套好了上述設(shè)施，5000平方左右的建筑面積，50年產(chǎn)權(quán)，700萬(wàn)；園區(qū)職工生活寫(xiě)真o 普通藍(lán)領(lǐng)階層，吃、住都在廠里，周末（休假）會(huì)到市區(qū)來(lái)；o 中高層管理人員，部分住廠里，但多數(shù)住市區(qū)，辦公多在廠里的辦公樓，休閑娛樂(lè)都在市區(qū)；o 對(duì)于部分住廠的中高層管理人員和藍(lán)領(lǐng)而言，生活工作都在一個(gè)局促的空間，單調(diào)、乏味可想而知；o 來(lái)往市區(qū)的中高層管理人員，午間、下午的

4、商務(wù)、休閑、娛樂(lè)活動(dòng)只能到市區(qū)，但時(shí)間成本比較高。園區(qū)配套分析o產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)有三個(gè)商業(yè)住宅配套區(qū)：分別為珠海路以東、常福路以西的大型商業(yè)住宅配套區(qū)（規(guī)劃中）、外環(huán)北路以南與市區(qū)臨近的綜合商住配套區(qū)（有學(xué)校、酒店、社區(qū)商業(yè)、新開(kāi)發(fā)的住宅等）和望虞河以西、金陵路以南的集中居住和商業(yè)配套區(qū)。o歐尚超市即將開(kāi)業(yè)，將成為開(kāi)發(fā)區(qū)最大的商業(yè)配套；o明日星城，以70萬(wàn)的建筑體量成為離園區(qū)最近，銜接園區(qū)、市區(qū)的最大的住宅配套區(qū)，常熟老街一期即將落幕，二期將啟動(dòng)，影響輻射力不可小噓，銜接市區(qū)的幾個(gè)別墅區(qū)都以園區(qū)高端人群為目標(biāo)客戶；o常熟國(guó)際飯店、梅園賓館、森林大酒店等是園區(qū)外圍的主要酒店配套。o休閑娛樂(lè)、美食餐飲、

5、商務(wù)聚會(huì)設(shè)施除了周邊酒店內(nèi)的配套，比較欠缺。配套分析結(jié)論o居家住宅配套豐富多樣且數(shù)量龐大，但商務(wù)居所欠缺；o雖有酒店但都比較偏遠(yuǎn)，經(jīng)濟(jì)型舒適酒店欠缺；o大商業(yè)配套有，但服務(wù)周邊的小社區(qū)商業(yè)明顯不足；o民以食為天，餐飲配套明顯不足；o商務(wù)、休閑、娛樂(lè)設(shè)施偏遠(yuǎn)。消費(fèi)者分析o廠區(qū)藍(lán)領(lǐng)：年齡多集中于2025歲之間，偏年輕化，絕大多數(shù)為結(jié)伴而行，喜歡流行，追逐時(shí)尚，愛(ài)到市區(qū)逛街，但收入有限，相當(dāng)收入要解濟(jì)家庭，日常必備的購(gòu)物存在諸多不便；o中高層管理人員：年齡多在2533之間，收入相對(duì)豐厚，講究生活品味，交際圈子比較廣，會(huì)朋友，談戀愛(ài)，消費(fèi)力大，部分已經(jīng)有房，部分還沒(méi)有，很多沒(méi)有結(jié)婚的他們需要一個(gè)自我空

6、間；o高層決策管理人員：年齡3555左右，事業(yè)有成，收入豐厚，講究身份認(rèn)同感，基本都有車(chē)，市區(qū)有房或外地有房，且不只一套，作為老總級(jí)人物，他們的朋友也都是商業(yè)精英，他們?nèi)ψ臃浅V，他們是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)力推動(dòng)者，處在事業(yè)成長(zhǎng)期和收獲期的他們，壓力也非常大，除了家庭，他們中不少還有異性知己，另一個(gè)感情寄托，但又不能公開(kāi)，所以他們需要一個(gè)獨(dú)立的小公館。市場(chǎng)分析結(jié)論o 開(kāi)發(fā)區(qū)的大宗配套雖具備，但多偏遠(yuǎn)；o 能滿足開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)各種消費(fèi)者需求的個(gè)性配套明顯缺乏；o 開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)消費(fèi)者相對(duì)比較集中，群組特征比較明顯，消費(fèi)潛力大，存在較強(qiáng)的個(gè)性需求。知己知彼，百戰(zhàn)不殆。知己知彼，百戰(zhàn)不殆。孫子兵法o 周邊環(huán)境o SWO

7、T分析o 項(xiàng)目類(lèi)型o 分析總結(jié)項(xiàng)目分析部分項(xiàng)目分析部分四至分析項(xiàng)目分析部分地塊SWOT分析o 優(yōu)勢(shì)（STRENGTHS）地塊方正，利于規(guī)劃設(shè)計(jì)；地段好，緊靠管委會(huì)，國(guó)際大企業(yè)集中；兩面鄰路，交通便捷；周邊項(xiàng)目對(duì)我地塊的干擾?。籵 劣勢(shì)（WEAKNESSES）地塊面積不大，如果實(shí)現(xiàn)多種功能，相對(duì)會(huì)比較局促；自成一體，沒(méi)有依托，不利于形成氣候；項(xiàng)目分析部分地塊SWOT分析o 機(jī)會(huì)（OPPORTUNITIES）周邊人群聚集，消費(fèi)潛力大；園區(qū)內(nèi)缺乏綜合型的配套項(xiàng)目；經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，園區(qū)發(fā)展依舊迅猛；在園區(qū)的核心地帶，沒(méi)有商業(yè)、居住配套，需求饑渴。項(xiàng)目分析部分地塊SWOT分析o 威脅（THREATS）經(jīng)濟(jì)

8、衰退或其他不可抗力；周邊配套迅速成熟，形成氣候。項(xiàng)目分析部分地塊SWOT分析項(xiàng)目分析結(jié)論o 一塊小而精的地；o 一塊優(yōu)勢(shì)很多的地；o 一塊機(jī)會(huì)大于威脅的地；o 一塊需要智慧與挑戰(zhàn)精神的地；o 一個(gè)可以成就財(cái)富夢(mèng)想的項(xiàng)目。面對(duì)挑戰(zhàn)，思路決定出路。面對(duì)挑戰(zhàn)，思路決定出路。 發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)空缺，可如何做好自己？發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)空缺，可如何做好自己？ 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位原則o 根據(jù)項(xiàng)目的不同，開(kāi)發(fā)商不同發(fā)展階段的不同，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位的原則也有差異，但總體講有如下幾類(lèi)：1、風(fēng)險(xiǎn)最小化；2、利潤(rùn)最大化；3、周期最短化；4、影響最大化。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位o 用足容積率，實(shí)現(xiàn)效益最大化；o 創(chuàng)新產(chǎn)品，迎合市場(chǎng)，并引導(dǎo)市場(chǎng)，降低風(fēng)險(xiǎn)；o

9、 準(zhǔn)備充分，快打快銷(xiāo)，一鼓作氣，成就輝煌。項(xiàng)目定位分析市場(chǎng)定位o 一個(gè)集酒店、居住、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)為一體的國(guó)際商務(wù)港；o 為園區(qū)企業(yè)做配套，成為企業(yè)發(fā)展的助力器；o 服務(wù)園區(qū)經(jīng)濟(jì)，助力企業(yè)騰飛；o 讓生活更方便，讓工作更愜意。o 酒店：經(jīng)濟(jì)舒適型酒店(含多功能商務(wù)會(huì)議中心)；o 居?。核饺松虅?wù)會(huì)館；o 購(gòu)物：社區(qū)型的購(gòu)物中心；o 餐飲：商務(wù)簡(jiǎn)餐，大眾聚餐，特色美食；o 娛樂(lè)：KTV，桌球，麻將等。項(xiàng)目定位分析功能定位o 商業(yè)設(shè)施，以租帶售，租售結(jié)合；o 酒店住宅：產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，快速回籠。項(xiàng)目定位分析經(jīng)營(yíng)定位時(shí)間倉(cāng)促，敬請(qǐng)斧正！o9、 人的價(jià)值，在招收誘惑的一瞬間被決定。21.12.121.12.

10、1Wednesday, December 01, 2021o10、低頭要有勇氣，抬頭要有低氣。22:27:3122:27:3122:2712/1/2021 10:27:31 PMo11、人總是珍惜為得到。21.12.122:27:3122:27Dec-211-Dec-21o12、人亂于心，不寬余請(qǐng)。22:27:3122:27:3122:27Wednesday, December 01, 2021o13、生氣是拿別人做錯(cuò)的事來(lái)懲罰自己。21.12.121.12.122:27:3122:27:31December 1, 2021o14、抱最大的希望，作最大的努力。2021年12月1日星期三下午10時(shí)27分31秒22:27:3121.12.1o15、一個(gè)人炫耀什么，說(shuō)明他內(nèi)心缺少什么。2021年12月