不同屬性土地使用權(quán)資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理

1、不同屬性土地使用權(quán)資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理2009-09-05一、作為固定資產(chǎn)的土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)處理 作為固定資產(chǎn)的土地分兩種情況， 一種是與房屋建筑物合并計(jì)入固定資產(chǎn)的土地， 另一 種是單獨(dú)估價(jià)作為固定資產(chǎn)入賬的土地。合并計(jì)價(jià)的土地使用權(quán)，企業(yè)外購的房屋建筑物， 實(shí)際支付的價(jià)款按照合理的方法在土地和地上建筑物之間分配， 分別確認(rèn)為無形資產(chǎn)和固定 資產(chǎn)，可以采用公允價(jià)值比例、賬面價(jià)值比例等方法。如果相關(guān)資料難以取得，不能對(duì)地上 建筑物和土地使用權(quán)的價(jià)值進(jìn)行合理的分配， 那么應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)， 按固定資產(chǎn)確認(rèn) 和計(jì)量的規(guī)定進(jìn)行處理。1取得土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)處理。取得的方式（購買、所有者投入、接受捐贈(zèng) ）

2、不同，土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)處理也不同。以購買方式取得時(shí)：借：固定資產(chǎn) 土地使用權(quán)；貸：銀行存款。以所有者投入方式 取得時(shí)：借：固定資產(chǎn) 土地使用權(quán)；貸：實(shí)收資本。以接受捐贈(zèng)方式取得時(shí)：借：固定 資產(chǎn) 土地使用權(quán)；貸：資本公積。2土地使用權(quán)計(jì)提折舊時(shí)的會(huì)計(jì)處理。按土地使用權(quán)的使用年限計(jì)提折舊，工業(yè)企業(yè) 土地使用權(quán)的使用年限一般為 50 年。按固定資產(chǎn)累計(jì)折舊的方法計(jì)提折舊。作為生產(chǎn)用地時(shí)：借：制造費(fèi)用 累計(jì)折舊；貸：累計(jì)折舊。作為非生產(chǎn)用地時(shí)：借： 管理費(fèi)用 累計(jì)折舊；貸：累計(jì)折舊。3處置土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)處理。土地使用權(quán)不存在報(bào)廢、毀損等問題，多以出售的方 式處置，也有少數(shù)采用債務(wù)重組的方式處置。出

3、售土地使用權(quán)收到處置價(jià)款時(shí)：借：銀行存款；貸：固定資產(chǎn)清理。借：固定資產(chǎn)清 理，累計(jì)折舊；貸：固定資產(chǎn) 土地使用權(quán)。根據(jù)固定資產(chǎn)清理的借貸差額確定處置土地使用權(quán)的損益。 如果是 “損 ”，則借記 “營業(yè)外 支出 ”科目，貸記 “固定資產(chǎn)清理 ”科目；如果是 “益 ”，則借記 “固定資產(chǎn)清理 ”科目，貸記 “營業(yè) 外收入 ”科目。二、作為無形資產(chǎn)的土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)處理 企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)按取得時(shí)所支付的價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)確認(rèn)為無形資產(chǎn)。 在實(shí) 務(wù)中需要注意區(qū)分不同取得方式下土地的價(jià)值如何確定。 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定土地使用權(quán)的賬面 價(jià)值不與地上建筑物合并計(jì)算成本， 應(yīng)仍然作為無形資產(chǎn)進(jìn)行核算， 土

4、地使用權(quán)與地上建筑 物分別進(jìn)行攤銷和計(jì)提折舊。1取得土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)處理。以購買方式取得時(shí)：借：無形資產(chǎn)；貸：銀行存款。 以所有者投入方式取得時(shí)：借：無形資產(chǎn)；賃：實(shí)收資本。以接受捐贈(zèng)方式取得時(shí)：借：無 形資產(chǎn)；貸：資本公積。2土地使用權(quán)攤銷的會(huì)計(jì)處理。借：管理費(fèi)用 無形資產(chǎn)攤銷；貸：無形資產(chǎn)攤銷。3處置土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)處理。企業(yè)出售土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將取得的價(jià)款與資產(chǎn)賬 面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益， 由于是處置非流動(dòng)性資產(chǎn)， 所以損失計(jì)入營業(yè)外支出， 收益計(jì) 入營業(yè)外收入。價(jià)款大于賬面價(jià)值時(shí)：借：銀行存款，無形資產(chǎn)攤銷；貸：無形資產(chǎn)，營業(yè)外收入。價(jià) 款小于賬面價(jià)值時(shí)：借：銀行存款，無形資產(chǎn)攤銷

5、，營業(yè)外支出；貸：無形資產(chǎn)。三、作為投資的土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)處理土地使用權(quán)作為一項(xiàng)投資時(shí)， 可以參考投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理方式進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。 投 資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值， 或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)， 包括已出租的土地使 用權(quán)、 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、 已出租的建筑物。 作為可以單獨(dú)計(jì)量的土地使 用權(quán)其賬務(wù)處理如下：1取得土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)處理。將外購?fù)恋厥褂脵?quán)作投資用時(shí)，會(huì)計(jì)分錄為：借：投 資性房地產(chǎn) 土地使用權(quán)；貸：銀行存款。將自用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資用時(shí)，會(huì)計(jì)分 錄為：借：投資性房地產(chǎn) 土地使用權(quán)，累計(jì)折舊，固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備；貸：固定資產(chǎn)。 如果以公允價(jià)值計(jì)價(jià)， 將自

6、用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資用時(shí)， 若賬面價(jià)值與公允價(jià)值有差額， 當(dāng)公允價(jià)值大于賬面價(jià)值時(shí)，其差額計(jì)入資本公積，會(huì)計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn) 土 地使用權(quán)，累計(jì)折舊，固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備；貸：固定資產(chǎn)，資本公積 其他資本公積。若公允價(jià)值小于賬面價(jià)值，則其差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，并將公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn) 人 “投資性房地產(chǎn) 公允價(jià)值變動(dòng) ”科目，會(huì)計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn) 土地使用權(quán)， 累計(jì)折舊， 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備， 公允價(jià)值變動(dòng)損益； 貸： 固定資產(chǎn)。 借： 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)；貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益。2土地使用權(quán)攤銷的會(huì)計(jì)處理。如果將土地使用權(quán)用于投資的目的是賺取租金，由于 投資性房地產(chǎn)本質(zhì)上

7、屬于經(jīng)營租賃獲得的收入計(jì)人其他業(yè)務(wù)收入， 根據(jù)配比原則， 其相關(guān)費(fèi) 用應(yīng)該計(jì)入其他業(yè)務(wù)支出，會(huì)計(jì)分錄為：借：其他業(yè)務(wù)支出；貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷。 如果將土地使用權(quán)用于投資的目的是資本增值， 則會(huì)計(jì)分錄為： 借：管理費(fèi)用 土地?cái)備N 額；貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷。3處置土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)處理。出售土地使用權(quán)時(shí)可能 “益”也可能 “損”。當(dāng)“益”時(shí)，會(huì) 計(jì)分錄為：借：銀行存款，投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷；貸：投資性房地產(chǎn) 公允價(jià)值變動(dòng)，其他業(yè)務(wù)收入。當(dāng) “損 ”時(shí)，會(huì)計(jì)分錄為：借：銀行存款，投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷，營業(yè)外支 出；貸：投資性房地產(chǎn) 土地使用權(quán)。物成本， 并將房屋建筑物作為存貨核算。四、作為存貨的土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)處理 作為存貨的土地是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的土 地。作為存貨的土地使用權(quán)會(huì)計(jì)處理分兩種情況：一種是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使 用 權(quán)用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物的， 其相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑 另一種是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得、 用于開發(fā)后出售的 土地使用權(quán)， 將其作為存貨。 即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉(zhuǎn)讓其開發(fā)的土地， 也不 得將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已開發(fā)土地的土地使用權(quán)， 應(yīng)在開始開發(fā)時(shí)， 將其應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán) 按該存貨項(xiàng)目的占地面積進(jìn)行確定，并轉(zhuǎn)入相關(guān)存貨項(xiàng)目，而不