房地產(chǎn)公司的部門設(shè)置與運(yùn)作流程

1、房地產(chǎn)公司地部門設(shè)置與運(yùn)作流程工程部管理制度及措施一、 工程部地組織機(jī)構(gòu)設(shè)置（一）工程部組織機(jī)構(gòu)地設(shè)置原則：、 精干高效地原則、 靈活彈性地原則（二）工程部組織機(jī)構(gòu)設(shè)置、工程部地編制根據(jù)公司地總體要求和工程部目前地工作任務(wù)量，在目前僅有一個(gè)工程工程地情況下，工程部地編制為人. 隨著工程任務(wù)量地增加和其他工程工程地開展，工程部地編制會(huì)進(jìn)行調(diào)整. 根據(jù)開展工程地情況每個(gè)工程增加4人.、工程部地崗位設(shè)置目前運(yùn)做一個(gè)工程情況下工程部設(shè)置為工程部經(jīng)理兼工程經(jīng)理崗位個(gè)；土建裝修工程、綠化工程管理兼土建裝修工程、綠化工程預(yù)算員、資料管理員崗位個(gè)；電氣工程、電氣相關(guān)市政工程管理兼電氣工程、相關(guān)市政工程預(yù)算員資

2、料管理員崗位個(gè)；員崗位個(gè).以后每增加一個(gè)工程相應(yīng)增加四個(gè)崗位：工程經(jīng)理一個(gè)，各專業(yè)管理人員各一個(gè)（同上）.工程竣工移交后工程部工程管理崗位隨之撤消，根據(jù)工程部實(shí)際情況和工程人員地表現(xiàn)情況進(jìn)行工程部崗位重新調(diào)整安排 .（三） 工程部組織機(jī)構(gòu)圖二、 工程部部門及崗位職責(zé)（一）工程部部門職責(zé) ：1、 配合研發(fā)中心、開發(fā)部、銷售部等部門進(jìn)行工程前期運(yùn)作.2、 工程部全面負(fù)責(zé)工程開工前地準(zhǔn)備及審查工作.3、 負(fù)責(zé)工程工程和監(jiān)理單位招投標(biāo)工作.4、 協(xié)調(diào)承包商、監(jiān)理、設(shè)計(jì)及相關(guān)單位之間地關(guān)系.5、 負(fù)責(zé)對(duì)承包商、監(jiān)理、設(shè)計(jì)單位地管理工作.6、 負(fù)責(zé)工程施工過程中質(zhì)量、進(jìn)度、現(xiàn)場(chǎng)及投資地控制管理.7、 負(fù)責(zé)

3、工程竣工驗(yàn)收及移交工作 .8、 對(duì)工程管理過程中地文件、資料進(jìn)行管理.（二）工程部經(jīng)理崗位職責(zé)：1、 負(fù)責(zé)工程部地日常管理工作 .2、 配合研發(fā)中心、開發(fā)部、銷售部等部門進(jìn)行工程前期運(yùn)作，提出合理化建議.3、 負(fù)責(zé)組織工程地招投標(biāo)工作 .（1 ） 對(duì)承包商、監(jiān)理單位進(jìn)行考察、評(píng)價(jià).（2 ） 組織編制招投標(biāo)文件，選擇投標(biāo)單位或進(jìn)行邀標(biāo).（3 ） 組織投標(biāo)單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘和答疑.（4 ） 組織評(píng)標(biāo)和開標(biāo)工作，確定中標(biāo)單位.（5 ） 參與合同談判與合同地簽定.4、 負(fù)責(zé)工程管理.（1 ） 負(fù)責(zé)工程地人員管理.包括人員地調(diào)配、考核、獎(jiǎng)懲等方面地管理.（ 2 ） 工程地目標(biāo)管理：對(duì)工程地整體目標(biāo)進(jìn)行明確

4、下達(dá)，并將目標(biāo)進(jìn)行分解，做到責(zé)任到位，并對(duì)目標(biāo)完成情況進(jìn)行監(jiān)督檢查和調(diào)整 .（3 ） 對(duì)工程施工準(zhǔn)備、施工進(jìn)度、質(zhì)量、現(xiàn)場(chǎng)管理、投資控制進(jìn)行審核、監(jiān)督檢查.（4 ） 對(duì)施工過程中出現(xiàn)地重大問題進(jìn)行決策和處理.（5 ） 負(fù)責(zé)審核施工材料地選用和對(duì)材料供應(yīng)商地評(píng)價(jià).（6 ） 負(fù)責(zé)組織工程中新材料、新工藝、新結(jié)構(gòu)、新技術(shù)地技術(shù)論證、審核.（7 ） 對(duì)施工組織設(shè)計(jì)/方案重大技術(shù)措施和經(jīng)濟(jì)方案地初步審查意見審核.（8 ） 對(duì)工程中出現(xiàn)地不合格處理方案進(jìn)行審批，并對(duì)結(jié)果進(jìn)行確認(rèn).（9 ） 組織竣工驗(yàn)收及移交.（10 ） 監(jiān)督檢查工程和工程文件資料地管理.（11 ） 負(fù)責(zé)各工程之間地資源調(diào)配，與工程管理相關(guān)

5、各部門、單位進(jìn)行溝通平衡.5、 負(fù)責(zé)工程監(jiān)理地管理.（1 ） 對(duì)監(jiān)理單位提交地工程監(jiān)理規(guī)劃進(jìn)行審核.（2 ） 根據(jù)監(jiān)理聘用合同對(duì)監(jiān)理單位地工作進(jìn)行監(jiān)督檢查和考核.（3 ） 對(duì)監(jiān)理單位提出地工程實(shí)施與工程管理過程中地重要問題給予及時(shí)解決系.（4 ） 負(fù)責(zé)監(jiān)理費(fèi)用控制與結(jié)算.協(xié)調(diào)其與相關(guān)單位之間地關(guān)6、 負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)單位協(xié)調(diào)（1 ） 參與設(shè)計(jì)單位地選擇.（2 ） 參與設(shè)計(jì)方案地選擇工作.（3 ） 組織工程技術(shù)人員進(jìn)行圖紙預(yù)審.（4 ） 委托監(jiān)理單位組織圖紙會(huì)審，對(duì)會(huì)審中提出地共性問題和技術(shù)難題協(xié)調(diào)擬訂解決辦法（5 ） 協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位與相關(guān)單位之間地關(guān)系.（6 ） 對(duì)施工中各方提出地變更要求進(jìn)行審查控制

6、.（7 ） 對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行控制.7、 負(fù)責(zé)整個(gè)施工過程中各相關(guān)單位地協(xié)調(diào).（三）工程經(jīng)理崗位職責(zé)1、 配合工程部經(jīng)理做好工程前期運(yùn)作及招投標(biāo)工作.2、 負(fù)責(zé)工程地整體運(yùn)作和管理（1 ） 工程開工準(zhǔn)備階段，負(fù)責(zé)編制工程開工監(jiān)督管理計(jì)劃，并報(bào)工程部經(jīng)理批準(zhǔn).（2 ） 負(fù)責(zé)向各承包單位正式發(fā)出工程施工管理配合要求.（3 ） 開工準(zhǔn)備階段應(yīng)對(duì)開工必須具備地文件和資料進(jìn)行核實(shí).（4 ） 組織設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底工作，對(duì)設(shè)計(jì)交底工作地過程及結(jié)果進(jìn)行檢查.（5 ） 組織專業(yè)工程師對(duì)監(jiān)理單位及施工單位施工監(jiān)理規(guī)劃、施工組織設(shè)計(jì)/ 方案進(jìn)行審查.（6 ） 組織專業(yè)工程師及相關(guān)部門對(duì)施工組織設(shè)計(jì)/方案中重大技術(shù)

7、措施和經(jīng)濟(jì)方案進(jìn)行初步審查，提出審查意見.（ 7 ） 對(duì)施工組織設(shè)計(jì) /方案中地新技術(shù)、新材料、新工藝地應(yīng)用，以及可能導(dǎo)致工期、造價(jià)等變動(dòng)地因兀 岷霞嗬淼壞納 ?br />研發(fā)部、設(shè)計(jì)部或研發(fā)中心，小地房地產(chǎn)公司是不設(shè)置地，一般都是比較大地房地產(chǎn)公司才設(shè)置這個(gè)部門.崗位職責(zé)經(jīng)理a) 組織進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和工程可行性分析，組織編制市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告和土地儲(chǔ)備報(bào)告；b) 組織編制工程建議書和可行性研究報(bào)告,組織召開各類評(píng)審會(huì)議；c) 組織制定工程管理規(guī)劃，聽取各部門意見，合理安排工程進(jìn)度和分包商地選擇；d) 組織確定設(shè)計(jì)要求，審核設(shè)計(jì)任務(wù)書，組織工程前期方案、施工圖及工程環(huán)境配套設(shè)計(jì)，組織設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)議

8、，并做好與其他部門所負(fù)責(zé)配套地配合、協(xié)調(diào)；e) 全面負(fù)責(zé)部門內(nèi)部管理 .市場(chǎng)調(diào)研及分析a) 制訂市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)各開發(fā)工程進(jìn)行市場(chǎng)普查和追蹤調(diào)查，包括：地理區(qū)位、規(guī)模、環(huán)境、配套及智能化等；b) 對(duì)調(diào)查個(gè)案進(jìn)行工程分析，形成市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告；c) 搜集、整理國(guó)家相關(guān)行業(yè)政策及資料，搜集可開發(fā)土地信息.工程前期策劃a) 了解國(guó)家及地方相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，了解天津市土地發(fā)展遠(yuǎn)景規(guī)劃和相應(yīng)地塊控規(guī)情況；b) 尋找可開發(fā)土地，建立土地儲(chǔ)備檔案；c) 提出地塊開發(fā)建議，編制工程建議書和可行性研究報(bào)告，記錄相關(guān)評(píng)審記錄，從專業(yè)角度出發(fā)，提出工程開發(fā)構(gòu)想，并組織各部門做好評(píng)審；d) 編制工程管理規(guī)劃，合理安

9、排工程進(jìn)度和分包商地選擇.工程方案及施工圖設(shè)計(jì)a) 工程立項(xiàng)后，會(huì)同公司相關(guān)部門通過對(duì)工程開發(fā)定位、開發(fā)成本地估算和規(guī)劃用地范圍圖及規(guī)劃要點(diǎn)提出對(duì)工程整體設(shè)計(jì)思路，提出工程配套標(biāo)準(zhǔn)和使用新型建材及設(shè)備地建議；b) 會(huì)同公司各相關(guān)部門地設(shè)計(jì)意見，編制工程設(shè)計(jì)任務(wù)書；c) 委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)至擴(kuò)初階段，對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度和質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、控制，對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行驗(yàn)收；d) 組織設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)議，綜合公司相關(guān)部門意見，及時(shí)通知設(shè)計(jì)單位進(jìn)行相應(yīng)設(shè)計(jì)調(diào)整，并確保工程通過工程報(bào)批報(bào)建；e) 做好設(shè)計(jì)方案地技術(shù)交底，并綜合各相關(guān)部門意見委托施工圖設(shè)計(jì)；f) 與工程部、開發(fā)部及銷售部組織確定房型（精裝修）、面積、外立面等

10、相關(guān)配套標(biāo)準(zhǔn)；g) 做好對(duì)施工圖進(jìn)度、質(zhì)量地監(jiān)督和驗(yàn)收，負(fù)責(zé)與施工、監(jiān)理單位進(jìn)行技術(shù)交底h) 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更，及時(shí)向設(shè)計(jì)單位提出變更要求，并監(jiān)督執(zhí)行.工程環(huán)境方案及施工圖設(shè)計(jì) a) 根據(jù)工程前期方案和工程配套標(biāo)準(zhǔn)要求，會(huì)同公司相關(guān)部門提出地設(shè)計(jì)建議，編制工程設(shè)計(jì)任務(wù)書；b) 評(píng)價(jià)、選擇設(shè)計(jì)單位，進(jìn)行方案及施工圖設(shè)計(jì)，對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度和質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、控制，對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行驗(yàn)收；c) 組織設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)議，綜合公司相關(guān)部門意見，及時(shí)通知設(shè)計(jì)單位進(jìn)行相應(yīng)設(shè)計(jì)調(diào)整，保證環(huán)境工程地順利實(shí)施；d) 做好設(shè)計(jì)交底，配合工程部做好現(xiàn)場(chǎng)施工監(jiān)督.e) 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更，及時(shí)向設(shè)計(jì)單位提出變更要求，并監(jiān)督執(zhí)行.企業(yè)形象及品牌宣傳a

11、) 宣傳公司形象，制定公司品牌發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃；b) 公司 VIS 視覺識(shí)別系統(tǒng)完善、規(guī)范與檢核，對(duì)外樹立公司形象；c) 做好媒體整合，與媒體保持良好溝通；d) 組織公司對(duì)外宣傳活動(dòng)，推動(dòng)、完善公司文化理念；e) 協(xié)助綜合管理部制訂員工行為規(guī)范，做好員工企業(yè)文化理念地培訓(xùn).內(nèi)勤、資料a) 收集、整理相關(guān)文件資料，組織落實(shí)會(huì)務(wù)安排；b) 負(fù)責(zé)質(zhì)量記錄地管理、移交；c) 本部門內(nèi)部事務(wù)管理 .現(xiàn)將房地產(chǎn)工程工程地行政審批辦理流程簡(jiǎn)要說明如下.一個(gè)完整地房地產(chǎn)工程從開始到竣工,大致可以分以下三大部分.第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司地準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)地

12、勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建工程進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)地規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠地開發(fā)資金.第二部分，行政審批部分根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)工程地行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)； 2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5 ）施工報(bào)建； 6 ）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案 .一、選址定點(diǎn)階段 .此階段一般辦理以下事項(xiàng)：1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行工程立項(xiàng).2、國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式地審查.3、建委辦理投資開發(fā)工程建設(shè)條件意見書.4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性工程環(huán)保意見書（表）.5、文化局、地震局、園林局、水

13、利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查.6、規(guī)劃部門辦理工程選址意見書 .二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查.2、國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審 .3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查 .4、規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證.5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件.三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)地規(guī)劃要求進(jìn)行審查.2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)地消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查.3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)地交通條件進(jìn)

14、行審查.4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)地人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查.5、國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審.6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)地相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查.7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件地要求進(jìn)行審查.8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單.9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出地建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告，發(fā)放建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書.四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查 .2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查 .3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范

15、圍進(jìn)行審查.4、規(guī)劃部門對(duì)變更部分地規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本） .五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記 .2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍. 招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包.3、建委組織職能部門對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證.六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)商品房預(yù)售許可證.開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：1、以下證明材料：（ 1 ）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（ 2 ）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3 ）按提供預(yù)售地商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)地資金達(dá)到工程建設(shè)總投資地25 以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期.2、開發(fā)企業(yè)地營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；3、工程施工合同；4、商品房預(yù)售方案.預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房地位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)