房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識(shí)

1、房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識(shí)第一部分第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的方法房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識(shí)可行性研究及地塊選擇第四節(jié)第一章第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的流程房地產(chǎn)策劃師的基本素目標(biāo)客戶消費(fèi)心理研究第六章質(zhì)和職業(yè)生涯目錄房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告第一節(jié)第一節(jié)奮斗方向第五節(jié)可行性研究的概念和作第二節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位用策劃人員基本素質(zhì)互動(dòng)第六節(jié)第二節(jié)培訓(xùn)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)可行性研究的階段工作第二章第七節(jié)第三節(jié)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目的報(bào)批管理可行性研究的內(nèi)容第一節(jié)第八節(jié)第四節(jié)建筑與規(guī)劃基本知識(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程管理可行性研究報(bào)告的編制第二節(jié)第九節(jié)第二部分土地權(quán)屬登記房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售管理房地產(chǎn)策劃理論與方法第三節(jié)第十節(jié)第七章房屋權(quán)屬

2、登記房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售推廣策劃學(xué)基礎(chǔ)第四節(jié)第十一節(jié)第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)中的稅費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投融資管策劃學(xué)和策劃力研究第三章理第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境第十二節(jié)策劃的原理與方法第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制第三節(jié)城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)第十三節(jié)策劃的基本方法第二節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理第四節(jié)城市規(guī)劃與城市運(yùn)營(yíng)第十四節(jié)房地產(chǎn)策劃模式及其流第三節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收程最新房地產(chǎn)政策與制度第十五節(jié)第五節(jié)的演變和趨勢(shì)房地產(chǎn)項(xiàng)目入住交房房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃組織和第四節(jié)第十六節(jié)控制中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理第八章與機(jī)會(huì)第五章房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃第四章房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)流程第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃第一節(jié)正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)調(diào)研第二節(jié)

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研第二節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃標(biāo)準(zhǔn)模第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容式土地價(jià)值發(fā)現(xiàn)第三節(jié)第九章房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃第十三章設(shè)計(jì)施工階段的物業(yè)管第一節(jié)別墅項(xiàng)目的推廣與營(yíng)銷理工作房地產(chǎn)營(yíng)銷與推廣第十四章第五節(jié)第二節(jié)TOWNHOUSE產(chǎn)品的營(yíng)銷物業(yè)管理人員的招募與房地產(chǎn)廣告營(yíng)銷策略推廣組織第十章第十五章第六節(jié)策劃書寫作商務(wù)公寓產(chǎn)品營(yíng)銷推廣物業(yè)管理方案及制度的第一節(jié)第十六章制訂市場(chǎng)研究與方案構(gòu)思酒店式公寓的推廣與營(yíng)第七節(jié)第二節(jié)銷從住宅標(biāo)準(zhǔn)看物業(yè)管理項(xiàng)目方案策劃第十七章的前期介入第三節(jié)產(chǎn)權(quán)酒店?duì)I銷推廣及經(jīng)第八節(jié)項(xiàng)目可行性研究營(yíng)把服務(wù)營(yíng)銷思想融入物第四節(jié)第十八章業(yè)管理的前期介入項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)商業(yè)房地產(chǎn)的推廣與銷第二

4、十一章第五節(jié)售房地產(chǎn)法律法規(guī)知識(shí)項(xiàng)目不確定性分析第十九章第一節(jié)第十一章寫字樓的推廣與營(yíng)銷房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃組織與第四部分法律法規(guī)控制房地產(chǎn)策劃后期附加部第二節(jié)第一節(jié)分土地管理法律法規(guī)房地產(chǎn)營(yíng)銷計(jì)劃的制定第二十章第三節(jié)第二節(jié)物業(yè)管理與房地產(chǎn)策劃交易和市場(chǎng)管理法律法房地產(chǎn)營(yíng)銷控制的基本第一節(jié)規(guī)程序項(xiàng)目策劃不可小視物業(yè)第四節(jié)第三節(jié)管理房地產(chǎn)金融與稅費(fèi)管理房地產(chǎn)營(yíng)銷控制的內(nèi)容第二節(jié)法律法規(guī)和基本方法物業(yè)管理前期介入的必第五節(jié)第三部分要性及內(nèi)容設(shè)定物業(yè)管理法律法規(guī)各類產(chǎn)品的營(yíng)銷策劃第三節(jié)第六節(jié)第十二章確定物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)地方性房地產(chǎn)法規(guī)條例普通住宅類產(chǎn)品營(yíng)銷推第四節(jié)政策廣第一章策劃人職業(yè)

5、生涯規(guī)劃第一節(jié)一、奮斗方向設(shè)計(jì)階段人生， 并不是叫你立刻放棄眼前的工作， 因?yàn)椴簧偃苏娴暮軔圩约含F(xiàn)在從事的這份工作， 只是無(wú)暇把手頭的工作與未來的目標(biāo)聯(lián)系起來。 其實(shí)眼前的工作所獲得的依然是短期利益， 它固然很重要， 但適度而具體的發(fā)展規(guī)劃， 才是你追逐的夢(mèng)。1不要因?yàn)榈匚槐拔⒍詶?，?dāng)壓力重重襲來，才能迸發(fā)出巨大的能量；2用心拓展自己的興趣、見聞和知識(shí)結(jié)構(gòu)，提高分析、整合和邏輯思維的能力；3可能多地去接觸不同的行業(yè)，了解的越多，越有可能發(fā)掘潛藏的機(jī)會(huì)和各方面之間的內(nèi)在聯(lián)系，或許那些希望的種子就隱藏在許多未被人發(fā)現(xiàn)的機(jī)會(huì)里面；4善于借助他人的力量，建立良好的人際關(guān)系，為將來發(fā)展時(shí)得到別人的幫助

6、打下良好基礎(chǔ)；5向資深同事學(xué)習(xí)工作，追求更高的效率，博得更好的評(píng)價(jià)。對(duì)于新手而言，完全靠自己憑空摸索是很不容易的， 但一味模仿他人的做法， 終究無(wú)法真正的邁進(jìn)。6做一個(gè)有心人，經(jīng)常思考自己的前途，策劃每個(gè)階段的發(fā)展模式，更不要因?yàn)榘装滋摱攘藥啄旯怅幎艞壸非蟆?當(dāng)一個(gè)人開始有所計(jì)劃的時(shí)候， 他永遠(yuǎn)都不會(huì)晚！二階段目標(biāo)為使你的奮斗目標(biāo)逐漸明朗化， 同時(shí)產(chǎn)生更好的效果， 你可以先將注意力放在最重要的工作鋪墊上，尤其是當(dāng)兩個(gè)階段目標(biāo)發(fā)生沖突的時(shí)候。三策劃自己的人生一般說來，人生的目標(biāo)可以分為四類：職業(yè)、經(jīng)濟(jì)收入、個(gè)人成長(zhǎng)和精神滿足。這四類目標(biāo)基本上涵蓋了人生的各個(gè)方面。 你不妨問自己三個(gè)問題： 從事

7、這項(xiàng)工作是否有助于更接近實(shí)現(xiàn)某一目標(biāo)？從事哪項(xiàng)工作會(huì)有更多的目標(biāo)成就？是否可以做到既不浪費(fèi)時(shí)間又能迅速接近最終目標(biāo)？遵循“早知道”法則對(duì)于剛剛工作的人來說， 干好第一份工作是自己的首要目標(biāo)， 因?yàn)楣ぷ魇菍?shí)現(xiàn)其他愿望的必經(jīng)之路。 可干了一段時(shí)間后你可能發(fā)現(xiàn)， 自己與這份得來不易的工作有一種與生俱來的抗拒。你的天賦、能力、興趣以及工作的持久力慢慢在喪失，整天處于慣性工作狀態(tài)， 你變得懈怠并且煩惱。 你問自己， 這到底是不是正確的職業(yè)道路呢？從這個(gè)起點(diǎn)，能不能登臨事業(yè)的頂峰？這個(gè)時(shí)候建議你， 最應(yīng)著手的就是要好好了解和評(píng)估你的人生發(fā)展計(jì)劃， 確定具體的實(shí)現(xiàn)步驟，盡量選擇和接近適合自己能力和理想的目標(biāo)

8、， 可千萬(wàn)不要滿足于：我已經(jīng)找到了工作。四分享策劃的快樂如果你不能一下子到達(dá)既定目標(biāo)， 不妨一段一段地去耕耘。 策劃階段人生， 可以有兩種實(shí)施的方案， 一種是有目標(biāo)的積累， 一種是沒有目標(biāo)的積累， 就看你的選擇和期許程度第二節(jié)一策劃的客觀性和主觀1策劃人員討論生活中對(duì)主觀性產(chǎn)生影響的日常因素，不同的外界條件對(duì)主觀性的影響。2策劃人員根據(jù)個(gè)人知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)對(duì)策劃人員所應(yīng)具備的素質(zhì)進(jìn)行互動(dòng)交流，討論客觀性和主觀性。二知識(shí)結(jié)構(gòu)與策劃思路( 一）首先我們來做兩個(gè)互動(dòng)游戲1互動(dòng)游戲一：如何將一個(gè)吹好的氣球裝進(jìn)玻璃瓶子里。（答案：將氣球放氣，然后塞到玻璃瓶里，只留氣球嘴上的帶子在瓶口的外面，然后重新將汽球吹起

9、，成功。）請(qǐng)學(xué)員按照自己想法做一遍，然后討論各自方法的思路及成敗的因素進(jìn)行討論。當(dāng)你遇到一個(gè)難題，解決它很困難，你可以改變你的方法。思想的改變，一次改變不難多次改變就不易了。2. 互動(dòng)游戲二：如何將一個(gè)玻璃瓶子裝在另一個(gè)玻璃瓶子里？（答案：打碎了裝進(jìn)去）游戲很簡(jiǎn)單，但難的是：徹底的改變需要很大的決心，如果有一點(diǎn)點(diǎn)留戀，就不能真的打碎。 你們知道，打碎了它就是毀了它， 再?zèng)]有什么力量能把它恢復(fù)得和從前一模一樣。 所以當(dāng)你下決心要打碎某個(gè)事物時(shí)， 你應(yīng)當(dāng)再一次問自己， 我是不是真的不會(huì)后悔？（二）雖然這些游戲看上去與房地產(chǎn)無(wú)關(guān)，但是在遵循事務(wù)的客觀性的基礎(chǔ)上，發(fā)揮個(gè)人的主觀能動(dòng)性并非想象的那么簡(jiǎn)單

10、， 這就是為什么策劃人對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷感到力不從心、 感到壓力與困惑的原因。 應(yīng)該放開自己的思想， 避免讓自己禁錮在同一個(gè)思想領(lǐng)域和知識(shí)范圍。從事房地產(chǎn)策劃的人員，最好是通才，要求你知識(shí)面要廣博，對(duì)建筑學(xué)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、文化等方面都要有所涉及，總之，需要的是具備綜合素質(zhì)的人才。1知識(shí)結(jié)構(gòu)：（ 1）了解房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律、法規(guī)；（ 2）熟悉房地產(chǎn)建筑、規(guī)劃等基礎(chǔ)專業(yè)知識(shí)；（ 3）掌握企業(yè)管理的基本原理和知識(shí)；（ 4）熟悉廣告學(xué)、市場(chǎng)營(yíng)銷的基本知識(shí)；（ 5）了解消費(fèi)心理學(xué)的基本知識(shí)；（ 6）學(xué)會(huì)將資源整合，對(duì)項(xiàng)目本身、開發(fā)商和營(yíng)銷策劃公司、廣告公司、媒體等多方面的資源進(jìn)行有效整合，充分利用自身優(yōu)勢(shì)資

11、源進(jìn)行樓盤創(chuàng)意推廣。2策劃思路：（ 1）首先，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行研究，這是營(yíng)銷策劃中重要一步，是在為今后的工作做鋪墊和確立主體方向。（ 2）市場(chǎng)調(diào)研是全盤策劃中關(guān)鍵步驟，包括市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)研究?jī)刹糠?。正確的市場(chǎng)調(diào)查才會(huì)得出正確的市場(chǎng)研究結(jié)論，這關(guān)系到整個(gè)營(yíng)銷策劃的決策傾向；讓市場(chǎng)來檢驗(yàn)產(chǎn)品， 與市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)照， 充分挖掘本項(xiàng)目的營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)。 其具體內(nèi)容包括：市場(chǎng)格局調(diào)研、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目情況調(diào)研、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手營(yíng)銷策劃調(diào)研、消費(fèi)群體調(diào)研等等。3調(diào)研之后，進(jìn)行項(xiàng)目再定位為何對(duì)項(xiàng)目再次定位？開發(fā)商在立項(xiàng)開發(fā)時(shí)，基本上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了初步的定位，但當(dāng)時(shí)是從宏觀上進(jìn)行考慮， 對(duì)市場(chǎng)定位的把握不夠細(xì)致、 準(zhǔn)確，從立項(xiàng)開發(fā)到營(yíng)銷開

12、始大都要經(jīng)過一段漫長(zhǎng)的時(shí)期， 期間市場(chǎng)可能發(fā)生諸多變化， 因此在實(shí)施營(yíng)銷策劃時(shí)要進(jìn)行項(xiàng)目再定位。4營(yíng)銷策略項(xiàng)目按照市場(chǎng)進(jìn)行定位， 與市場(chǎng)進(jìn)行充分結(jié)合， 按照市場(chǎng)運(yùn)行軌道做出一個(gè)系統(tǒng)營(yíng)銷策略，包括：樓盤包裝、品牌包裝、價(jià)格定位、營(yíng)銷訴求、市場(chǎng)推廣（廣告主題、媒體組合與選擇、廣告訴求和基調(diào)、廣告排期等）。5項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議從營(yíng)銷角度對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)提出要求和建議，包括功能設(shè)置、小區(qū)布局、環(huán)境規(guī)劃、景觀規(guī)劃、戶型結(jié)構(gòu)及分配、工作進(jìn)展排期等。6入市時(shí)機(jī)選擇入市的時(shí)機(jī)選擇非常關(guān)鍵，如果選擇時(shí)機(jī)失敗，就有可能導(dǎo)致整個(gè)營(yíng)銷的失敗。（ 1）有市場(chǎng)空白時(shí)；（ 2）有事件發(fā)生時(shí)；（ 3）有重要節(jié)日來臨時(shí)；（ 4

13、）有市場(chǎng)需求而市場(chǎng)出現(xiàn)供給斷裂時(shí)；（ 5）旺季來臨時(shí)；（ 6）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度較弱時(shí)；（ 7）總需求增大時(shí)；7廣告策劃的執(zhí)行廣告是一種溝通，一種主線，它承載著房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售力、項(xiàng)目賣點(diǎn)的提煉、項(xiàng)目形象的表現(xiàn)、 項(xiàng)目理念的傳達(dá)。 各種廣告媒體充當(dāng)著項(xiàng)目與潛在客戶群進(jìn)行溝通的不可替代的重要角色， 高效的廣告溝通， 能使項(xiàng)目以實(shí)現(xiàn)更快的速度實(shí)現(xiàn)更大的價(jià)值。而廣告創(chuàng)意的成功與否， 就決定了項(xiàng)目同潛在客戶能否進(jìn)行有效的溝通?？梢詮囊幌挛宸矫嬷郑海?1）目標(biāo)市場(chǎng)策略開發(fā)商通常并不針對(duì)整個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)做廣告， 而是針對(duì)其中的某個(gè)細(xì)分市場(chǎng)， 哪個(gè)細(xì)分市場(chǎng)需要廣告配合， 廣告就應(yīng)該以那個(gè)細(xì)分市場(chǎng)為目標(biāo)并采取相應(yīng)的廣

14、告策略。以兼有多層和高層住宅的小區(qū)廣告策劃為例：當(dāng)小區(qū)剛起步時(shí)， 以開發(fā)深受市場(chǎng)歡迎的多層住宅為主， 這時(shí)可采用開拓性廣告策略： 廣告結(jié)合多層住宅的銷售熱潮不斷強(qiáng)化小區(qū)的知名度和客戶的認(rèn)知度， 使樓盤迅速進(jìn)入市場(chǎng)。 當(dāng)小區(qū)逐步成型時(shí)，則采用勸說性廣告策略：廣告以說服客戶購(gòu)買，提高市場(chǎng)占有率為目的。當(dāng)小區(qū)初具規(guī)模，欲推出高層樓盤時(shí)，可采取提示性廣告策略：以造聲勢(shì)，提醒客戶留意認(rèn)購(gòu)期為主要目的。（ 2）市場(chǎng)定位策略定位策略的根本目的是使樓盤處于與眾不同的優(yōu)勢(shì)位置， 從而使開發(fā)商在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位。 定位時(shí)可根據(jù)目標(biāo)客戶群的要求， 采取價(jià)格定位策略、 素質(zhì)定位策略、地段定位策略、時(shí)尚定位策略等。市

15、場(chǎng)定位不能偏差或含混不清，否則廣告訴求時(shí)重點(diǎn)不明，受眾難以留下特定的鮮明印象。（ 3）廣告訴求策略根據(jù)訴求對(duì)象、訴求區(qū)域的特點(diǎn)， 房地產(chǎn)廣告可采用理性訴求策略， 即通過真實(shí)、準(zhǔn)確、公正地傳達(dá)開發(fā)商或樓盤的有關(guān)信息或其帶給客戶的利益， 讓受眾理智地做出決定；也可采用感性訴求策略， 即向受眾傳達(dá)某種情感或感受， 從而喚起受眾的認(rèn)同感和購(gòu)買欲；當(dāng)然還可用情理結(jié)合的訴求策略， 即用理性訴求傳達(dá)信息，以感性訴求激發(fā)受眾的情感，從而達(dá)到最佳的廣告效果。（ 4）廣告表現(xiàn)策略廣告表現(xiàn)策略要解決的是廣告中信息如何通過富有創(chuàng)意的思路、 方式以及恰如其分的廣告表現(xiàn)主題傳達(dá)給受眾。 廣告訴求的重點(diǎn)通常是樓盤的優(yōu)點(diǎn)和特

16、色， 而廣告表現(xiàn)的主題則具有更深一層的內(nèi)涵， 即樓盤帶給客戶的是生活品位的提高和由此而生的自豪感、 優(yōu)越感。廣告表現(xiàn)策略要求用創(chuàng)意對(duì)廣告信息進(jìn)行包裝并確定廣告設(shè)計(jì)、制作的風(fēng)格和形式。廣告創(chuàng)意講求新穎獨(dú)特，但不能離奇古怪。失敗的創(chuàng)意有時(shí)讓人厭惡，給樓盤銷售也帶來負(fù)面影響。（ 5）廣告媒介策略據(jù)統(tǒng)計(jì)， 80的廣告費(fèi)用用于廣告媒介，媒介選擇不當(dāng)，就有可能造成投入高、見效低的結(jié)果。通常房地產(chǎn)廣告可以選用四大媒體：報(bào)紙、廣播、電視和雜志，還有戶外廣告，如工地圍墻宣傳畫、巨幅電腦噴畫、路牌、燈箱、車身廣告、橫幅等，這些可統(tǒng)稱為 " 線上媒介 " 。" 線下媒介 "

17、也是開發(fā)商常用的，像展銷會(huì)、直郵、贊助及其它推銷用的樓書、優(yōu)惠券、單張（海報(bào)）等。廣告媒介策略要求開發(fā)商和代理商合理選擇媒介組合， 形成全方位的廣告空間， 擴(kuò)大廣告受眾的數(shù)量；其次要合理安排廣告的發(fā)布時(shí)間、持續(xù)時(shí)間、頻率、各媒體發(fā)布順序等，特別重要的廣告要提前預(yù)定好發(fā)布時(shí)間和版位。（ 6）廣告效果的測(cè)定廣告效果通常是在廣告發(fā)布后測(cè)定的， 對(duì)于房地產(chǎn)廣告卻不太合適， 事后測(cè)定不利于控制廣告效果。 較為明智的做法是在廣告發(fā)布前就進(jìn)行預(yù)測(cè)。 先邀請(qǐng)目標(biāo)客戶群中的一些代表對(duì)廣告的內(nèi)容和媒介的選擇發(fā)表見解， 通過分析反饋意見再結(jié)合部分專業(yè)人士的建議，反復(fù)調(diào)整，就可使廣告計(jì)劃日臻完善。課堂作業(yè)：在北京做一

18、個(gè)產(chǎn)權(quán)酒店， 你如何選址？如何進(jìn)行營(yíng)銷策劃？分組討論，然后在課堂上由個(gè)人、或各組代表闡述思想和方法。（課堂討論：如果給你時(shí)間去旅行，你會(huì)選擇那座城市？分組討論并闡述：（ 1）為什么選擇這個(gè)地方？（ 2）之前你對(duì)這個(gè)地方的認(rèn)識(shí)？包括主觀和客觀認(rèn)識(shí)。（ 3）此行目的？或要滿足自己的那些需要？做事之前確立目標(biāo)很重要， 確立準(zhǔn)確目標(biāo)需要你做足基本功， 打好基礎(chǔ)； 簡(jiǎn)單的說房地產(chǎn)項(xiàng)目就是要滿足特定人群的特殊需要， 只有層層剖析才能最終確立你的目標(biāo)。1對(duì)項(xiàng)目判斷的困惑萬(wàn)事開頭難，項(xiàng)目的研究與定位就是營(yíng)銷策劃的第一關(guān)鍵， 一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗，70決定于發(fā)展商對(duì)地塊的判斷。從地塊考察開始， 充分挖掘項(xiàng)目地塊的

19、地產(chǎn)因子并判斷土地的價(jià)值， 作為項(xiàng)目建筑功能和市場(chǎng)定位的核心依據(jù)； 從市場(chǎng)調(diào)研中尋找依據(jù)， 這是一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵的前提條件； 從項(xiàng)目定位出發(fā)， 進(jìn)行項(xiàng)目投入產(chǎn)出模擬分析， 透視項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性并提出相關(guān)的規(guī)避方式， 使發(fā)展商在項(xiàng)目的運(yùn)作之初就可以預(yù)知未來的成果。2針對(duì)賣點(diǎn)群的精確策劃隨著房地產(chǎn)供應(yīng)量的增加、需求相對(duì)減弱，買家開始能從容地挑選。買家在“貨比三家”的過程中，使得發(fā)展商必須快速適應(yīng)購(gòu)買者的挑剔。因而采取“人有我有”的經(jīng)營(yíng)策略。策劃公司適其時(shí)， 開始有意識(shí)地收集眾生之長(zhǎng)而集于一者， 使得開發(fā)商不得不在短期之內(nèi)對(duì)于購(gòu)買者作出充足的承諾。策劃公司在引導(dǎo)開發(fā)商力求盡善盡美之時(shí)，也極其所

20、能地向市場(chǎng)羅列無(wú)盡的賣點(diǎn)。每一個(gè)賣點(diǎn)， 都凝聚著發(fā)展商的心機(jī)； 每一個(gè)賣點(diǎn)的后面， 都是智慧和成本的凝結(jié)；每一個(gè)賣點(diǎn)的成型， 都似一根根鋼筋對(duì)大廈起著更為牢固的支持， 每一個(gè)賣點(diǎn)的后面通常都是成本的發(fā)生。賣點(diǎn)數(shù)量和質(zhì)量的增加， 使樓盤質(zhì)素不斷地得到提高。 市場(chǎng)在接受這些賣點(diǎn)之時(shí)，使策劃公司亦獲得綿延不斷的商業(yè)合約機(jī)會(huì)， 但不少樓盤的 “富貴病” 亦隨之產(chǎn)生。許多城市的高樓大廈， 實(shí)際已出現(xiàn)明顯的成本高于售價(jià)的問題， 多數(shù)賣點(diǎn)策劃模式對(duì)提高項(xiàng)目的素質(zhì)起到了非常積極的作用， 但同時(shí)也使許多樓盤成本處于高處不勝寒之境。3市場(chǎng)難以把握的困惑在買方市場(chǎng)的條件下， 市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)體現(xiàn)在多因素競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)之中。 在

21、房地產(chǎn)賣方市場(chǎng)階段，項(xiàng)目是在選優(yōu)的條件下獲取成功， 只要有一個(gè)突出的優(yōu)點(diǎn)或閃光點(diǎn)成為熱門賣點(diǎn)，就可以以這個(gè)突出優(yōu)點(diǎn)的高度來實(shí)現(xiàn)價(jià)值。而在進(jìn)入買方市場(chǎng)之后，買方在從容的時(shí)間和足夠的選擇，來精挑細(xì)選，找你的毛病，任何一個(gè)小問題，都可能導(dǎo)致買賣不能成交， 價(jià)值不能實(shí)現(xiàn)。 這樣就呈現(xiàn)出多因素的競(jìng)爭(zhēng)， 以你的短項(xiàng)弱項(xiàng)來決定整體效益。4繼續(xù)提高自己的綜合運(yùn)營(yíng)能力激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，大家都在提高，誰(shuí)能加速度提高，誰(shuí)能更多更好地借用外腦，誰(shuí)就能在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，所以不但要用好資本、品牌、信用，而且要用好外腦、智慧?，F(xiàn)在專業(yè)策劃被行業(yè)的普遍接受， 就已經(jīng)說明社會(huì)在這個(gè)層面的進(jìn)步。討論案例：策劃路線？策劃人生？3

22、000 美元游世界留學(xué)英國(guó) MBA畢業(yè)的朱兆瑞僅用了 3000 美元，歷時(shí) 77 天周游了歐洲、 美洲、大洋洲和亞洲的 28 個(gè)國(guó)家和地區(qū)，如澳大利亞和韓國(guó)等。（ 1）請(qǐng)闡述各自對(duì)這一事件的看法。（ 2）通過這一次旅游對(duì)他人生有何影響？他是在策劃自己?jiǎn)幔康诙路康禺a(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)第一節(jié)建筑與規(guī)劃基本知識(shí)一建筑識(shí)圖基礎(chǔ)知識(shí)房屋是供人們生產(chǎn)、生活、工作、學(xué)習(xí)和娛樂的場(chǎng)所，與人們關(guān)系密切。將一幢擬建房屋的內(nèi)外形狀和大小，以及各部分的結(jié)構(gòu)、構(gòu)造、裝飾、設(shè)備等內(nèi)容，按照有關(guān)規(guī)范規(guī)定， 用正投影方法， 詳細(xì)準(zhǔn)確地畫出的圖樣， 稱為“房屋建筑圖” 。它是用以指導(dǎo)施工的一套圖紙，所以又稱為施工圖。（一）施工圖的內(nèi)容

23、和用途一套完整的施工圖，根據(jù)其專業(yè)內(nèi)容或作用不同，一般包括：1圖紙目錄 : 包括每張圖紙的名稱、內(nèi)容、圖紙編號(hào)等，表明該工程施工圖由哪幾個(gè)專業(yè)的圖紙及哪些圖紙所組成，以便查找。2設(shè)計(jì)總說明 : 主要說明工程的概況和總的要求。 內(nèi)容一般應(yīng)包括：設(shè)計(jì)依據(jù)（如設(shè)計(jì)規(guī)模、建筑面積以及有關(guān)的地質(zhì)、氣象資料等）；施工要求（如施工技術(shù)、材料、要求以及采用新技術(shù)、新材料或有特殊要求的做法說明）等。以上各項(xiàng)內(nèi)容，對(duì)于簡(jiǎn)單的工程，也可分別在各專業(yè)圖紙上寫成文字說明。3建筑施工圖 : 包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖和構(gòu)造詳圖。表示建筑物的內(nèi)部布置情況，外部形狀，以及裝修、構(gòu)造、施工要求等。4結(jié)構(gòu)施工圖 : 包

24、括結(jié)構(gòu)平面布置圖和各構(gòu)件的結(jié)構(gòu)詳圖。 表示承重結(jié)構(gòu)的布置情況，構(gòu)件類型，尺寸大小及構(gòu)造做法等。5設(shè)備施工圖 : 包括給水排水、采暖通風(fēng)、電氣等設(shè)備的平面布置圖、系統(tǒng)圖和詳圖。表示上、下水及暖氣管線布置，衛(wèi)生設(shè)備及通風(fēng)設(shè)備等的布置，電氣線路的走向和安裝要求等。為了保證制圖質(zhì)量、提高效率、表達(dá)統(tǒng)一和便于識(shí)讀，我國(guó)制訂了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) （簡(jiǎn)稱“標(biāo)準(zhǔn)”），其中幾項(xiàng)主要的規(guī)定和常用的表示方法如下：1定位軸線在施工圖中通常將房屋的基礎(chǔ)、 墻、柱和梁等承重構(gòu)件的軸線畫出， 并進(jìn)行編號(hào)，以便施工時(shí)位紡線和查閱圖紙，這些軸線稱為定位軸線。定位軸線采用細(xì)點(diǎn)畫線表示。 軸線編號(hào)的畫圓用細(xì)實(shí)線， 在畫圈

25、內(nèi)寫上編號(hào)。 在平面上水平方向的編號(hào)采用阿拉伯?dāng)?shù)字，從左向右依次編寫。垂直方向的編號(hào)，用大寫英文字母自下而上順次編寫，英文字中 I 、 O及 Z 三個(gè)字母不得作軸線編號(hào)，以免與數(shù)字 1、 0 及 2 混淆。對(duì)于一些與主要承重構(gòu)件相聯(lián)系的次要構(gòu)件，它的定位軸線一般作為附加軸線， 編號(hào)可用分?jǐn)?shù)表示。分母表示前一軸線的編號(hào)，分子表示附加軸線的編號(hào)。2標(biāo)高在總平面圖、平面圖、立面圖和剖面圖上， 經(jīng)常用標(biāo)高符號(hào)表示某一部位的高度。各種圖紙上所用標(biāo)高符號(hào)，以細(xì)實(shí)線繪制。標(biāo)高數(shù)值以米為單位（不標(biāo)單位），一般標(biāo)注至小數(shù)后三位數(shù)（總平面圖中為二位數(shù)）。標(biāo)高有絕對(duì)標(biāo)高和相對(duì)標(biāo)高。絕對(duì)標(biāo)高：我國(guó)把青島黃海的平均海平

26、面定為絕對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)， 其他各地標(biāo)高都以它作為基準(zhǔn)，在總平面圖中的室外地面標(biāo)高中常采用絕對(duì)標(biāo)高。相對(duì)標(biāo)高：除了總平面圖外， 一般都采用相對(duì)標(biāo)高， 即把首層室內(nèi)主要地面標(biāo)高定為相對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)，并在建筑工程的總說明中說明相對(duì)標(biāo)高和絕對(duì)標(biāo)高的關(guān)系。如室外地面標(biāo)高表示室外地面比室內(nèi)首層地面低米。3尺寸線施工圖中均應(yīng)注明詳細(xì)的尺寸。 尺寸標(biāo)注由尺寸界線、 尺寸線、尺寸起止點(diǎn)和尺寸數(shù)字所組成。 根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，除了標(biāo)高及總平面圖上的尺寸以米為單位外，其余一律以毫米為單位。為了使圖面清晰，尺寸數(shù)字后一般不必注寫單位。在圖形外面的尺寸界線是用細(xì)實(shí)線畫出的， 一般應(yīng)與被標(biāo)注長(zhǎng)度垂直， 但在圖形里面的尺寸界線以圖形

27、的輪廓線和中線來代替。 尺寸線必須用細(xì)實(shí)線畫出， 而不能用其他線代替； 應(yīng)與被注長(zhǎng)度平行， 且不宜超出尺寸界線。 尺寸線的起止點(diǎn)用45 度的中粗短線表示，短線方向應(yīng)以所注數(shù)字的左下角向右上角傾斜。尺寸數(shù)字應(yīng)標(biāo)注在水平尺寸線上方（垂直尺寸線的左方）中部。二建筑材料基礎(chǔ)知識(shí)（一）建筑材料的分類根據(jù)材料來源不同，建筑材料可分為天然材料和人造材料；根據(jù)使用部位不同，可分為墻體材料、地面材料和屋面材料等； 根據(jù)材料功能不同， 可分為結(jié)構(gòu)材料、防水材料、保溫材料和吸聲材料等。 為了研究學(xué)習(xí)方便， 一般按材料的化學(xué)組成分為無(wú)機(jī)材料、有機(jī)材料和復(fù)合材料三大類。（二）建筑材料的基本性質(zhì)1材料結(jié)構(gòu)狀態(tài)的主要參數(shù)（

28、 1）密度：材料在絕對(duì)密實(shí)狀態(tài)（不含空隙或孔隙）下單位體積的質(zhì)量。（ 2）體積密度：材料在自然狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量。松散材料的體積密度一般稱為堆積密度。（ 3）孔隙率：固體材料體積內(nèi)孔隙體積所占的比例。（ 4）密實(shí)度：材料體積內(nèi)被固體物質(zhì)充實(shí)的程度，即材料的絕對(duì)密實(shí)體積與其總體積之比。2密度和體積密度主要反映材料的輕重，而孔隙率和密實(shí)度主要反映材料鐘孔隙的多少。一般情況下，材料孔隙率越高（密實(shí)度越低），則材料的保溫隔熱性能、吸聲性能和吸濕性能越好，而材料的強(qiáng)度降低，抗?jié)B透性能、耐磨性能、抗凍性能、耐腐蝕性能耐久性等均下降。（三）材料的力學(xué)性質(zhì)1強(qiáng)度材料在外力作用下抵抗破壞的能力稱為強(qiáng)度， 用材

29、料在被破壞時(shí)的最大應(yīng)力 （單位面積承受的力）值來表示。根據(jù)外力作用方式的不同， 材料強(qiáng)度主要有抗拉強(qiáng)度、 抗壓強(qiáng)度、 抗折強(qiáng)度和抗剪強(qiáng)度。不同的材料，對(duì)其強(qiáng)度的要求也不一樣。如水泥以抗壓強(qiáng)度為主，鋼筋以抗拉強(qiáng)度為主。彈性也塑性材料在外力作用下產(chǎn)生變形， 外力除去后，仍能恢復(fù)其原狀的性質(zhì)稱為材料的彈性。反之，當(dāng)外力除去后，不能完全恢復(fù)其原狀的性質(zhì)稱為材料的塑性。大多數(shù)建筑材料都同時(shí)具有彈性和塑性， 在外力不大的情況下， 產(chǎn)生彈性變形； 當(dāng)外力超過一定的數(shù)值后，便出現(xiàn)塑性變形。2韌性與脆性材料在外力作用下， 未發(fā)生明顯變形就突然破壞的性質(zhì)稱脆性， 具有此性質(zhì)的材料稱脆性材料。 材料在沖擊、振動(dòng)作用

30、下產(chǎn)生較大變形尚不致破壞的性質(zhì)稱為韌性，具有此性質(zhì)的材料稱為韌性材料。3硬度與耐磨度材料抵抗較硬物體壓入和刻劃的能力稱為硬度。材料抵抗磨損的能力稱為耐磨性。（四）材料的物理性質(zhì)材料的物理性質(zhì)主要指的是材料的耐水性、抗?jié)B性、抗凍性、吸濕性、導(dǎo)熱性、熱容量、耐燃性與耐火性、 吸聲性與隔聲性的基本性質(zhì)， 這些性質(zhì)構(gòu)筑了建筑材料穩(wěn)定性。（五）膠凝材料能將散粒材料或塊狀材料粘結(jié)成整體并具有一定強(qiáng)度的材料稱膠凝材料。 膠凝材料在建筑工程中應(yīng)用廣泛。 常用的膠凝材料， 多數(shù)是無(wú)機(jī)礦物質(zhì)粉狀物， 按其凝結(jié)硬化的條件不同分為氣硬性膠凝材料和水硬性膠凝材料兩大類。1氣硬性膠凝材料：只能在空氣中凝結(jié)硬化并保持和發(fā)展

31、其強(qiáng)度的膠凝材料。常用的氣硬性膠凝材料主要有石膏、石灰、水玻璃等。2水硬性膠凝材料：不僅能在空氣中凝結(jié)硬化，而且能在水中硬化并保持發(fā)展其強(qiáng)度的膠凝材料。 這類建筑材料主要有水泥， 它的強(qiáng)度主要是在水的作用下產(chǎn)生的。水泥是最重要的建筑材料之一，用途廣泛，品種繁多。建筑中工程中常用的是硅酸鹽水泥和普通的硅酸鹽水泥。（六）混凝土及砂漿混凝土是由膠凝材料、 水和粗骨料按適當(dāng)?shù)谋壤浜现瞥傻陌楹衔铮?經(jīng)一定的時(shí)間硬化后，成為人造石材?；炷林饕衅胀ɑ炷?、輕混凝土、防水混凝土、耐熱混凝土、噴射混凝土等幾種。砂漿是由膠凝材料合細(xì)骨料配合制的伴合物， 凝結(jié)硬化后具有相應(yīng)的強(qiáng)度， 并可將塊狀材料膠結(jié)成整體。

32、 混凝土和砂漿是現(xiàn)代建筑中最重要的材料。 砂漿主要有砌筑砂漿、抹面砂漿、防水砂漿、裝飾砂漿等幾類。（七）建筑鋼材與木材1建筑鋼材建筑鋼材的主要品種有：建筑用鋼筋、建筑用型鋼。2木材木材作為建筑材料，在工程中應(yīng)用廣泛。如用作屋架、梁柱、門窗、模板及室內(nèi)裝修等。木材按樹種類劃分， 可分為針葉樹和闊葉樹兩大類； 木材按加工材料分類，可分為三種：原條、原木、板方材。（八）防水、保溫隔熱及吸聲材料1防水材料：建筑物的防水是很重要，其常用的防水材料，主要是瀝青及其制品。2保溫和吸聲材料（ 1）無(wú)機(jī)保溫吸聲材料：這種吸水材料主要包括蛭石及其制品、珍珠巖及其制品、礦渣棉及其制品、巖棉及巖棉制品、玻璃棉、泡沫玻

33、璃。（ 2）有機(jī)保溫吸聲材料：這種材料通常吸聲效果較好，主要有軟木制品、木絲板、毛氈等。（九）墻體材料墻體及屋面材料石建筑工程中用量較大的材料之一。 傳統(tǒng)的建筑中， 大量采用的墻體材料是粘土磚瓦，隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，新型的墻體材料逐漸被廣泛使用?，F(xiàn)在普遍采用的墻體材料是粘土磚和砌塊。1粘土磚（ 1）普通粘土磚：是以粘土為主要原料，經(jīng)過成型、干燥、焙燒而成的墻體材料。普通粘土磚的規(guī)格為： 240x115x53( 單位：毫米 )（ 2）粘土空心磚：與普通磚相比，粘土空心磚可減輕自重 30 35，能改善墻體絕熱、隔聲性能，并且節(jié)省粘土原料，干燥時(shí)間短，燒成率高。2砌塊砌塊有以下優(yōu)點(diǎn)：適用性強(qiáng)、原料來

34、源廣、不占耕地節(jié)約能源、制作施工方便，由于砌塊具有以上優(yōu)點(diǎn)，所以近年來發(fā)展較快，全國(guó)許多地方在推廣。（十）裝飾材料1裝飾材料的基本要求及選用建筑裝飾材料是用于建筑物表面， 起到裝飾作用的材料。 對(duì)裝飾材料的基本要求有以下幾個(gè)方面：（ 1）材料的顏色，光澤和透明性（ 2）花紋圖案、形狀和尺寸（ 3）質(zhì)感2常用建筑裝飾材料常用的飾面材料（制品）主要有琉璃瓦、面磚、釉面磚、陶瓷錦磚、花崗石板、大理石板、水磨石板、塑料貼面板、木材、膠合板、石膏板。三建筑結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)知識(shí)各種不同的建筑，盡管它們?cè)谑褂靡?、空間組合、外形處理、結(jié)構(gòu)形式、構(gòu)造方式及規(guī)模大小等方面各有其特點(diǎn)， 但構(gòu)成建筑物的主要部分都是由基礎(chǔ)、

35、 墻體或柱、樓地面、屋頂、樓梯、門窗等六大部分組成。 此外，一般建筑物還有臺(tái)階、坡道、陽(yáng)臺(tái)、雨棚、散水以及其他各種配件和裝飾部分等。住宅的建筑結(jié)構(gòu)形式有很多鐘， 例如按其施工方法可劃分為現(xiàn)澆 ( 現(xiàn)場(chǎng)澆制 ) 和預(yù)制 ( 預(yù)先澆制 ) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)兩大類型和預(yù)應(yīng)力結(jié)構(gòu)等。 一般而言，從采用的結(jié)構(gòu)墻體材料上分，主要有砌體結(jié)構(gòu)（如：磚混結(jié)構(gòu)、砌塊結(jié)構(gòu)等）以及現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和輕鋼結(jié)構(gòu)等； 從受力傳遞系統(tǒng)上分， 常有剪力墻結(jié)構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)等。（一）下面就上述常見的承重系統(tǒng)類型做一個(gè)簡(jiǎn)要的介紹。1砌體結(jié)構(gòu)砌體結(jié)構(gòu)是我國(guó)廣泛采用的多層住宅建筑的剪力墻結(jié)構(gòu)形式。 一般采用鋼筋混凝土預(yù)制樓板、屋面板作為樓

36、、屋面結(jié)構(gòu)層，豎向承重構(gòu)件采磚砌體。砌體材料主要有：普通粘土磚、多孔磚、普通混凝土小砌塊、輕骨料混凝土小砌塊等。常規(guī)的砌體厚度有： 370 毫米、 240 毫米、 190 毫米、 120 毫米。習(xí)慣上人們把 370 毫米厚的墻稱為“三七墻”、 240 毫米厚的墻稱為“二四墻”。在工程中厚度大于等于 240 毫米厚的墻常用做承重墻，小于 240 毫米厚的墻用做非承重墻。承重墻分為縱向承重墻和橫向承重墻， 分別承受建筑物上部荷重和承受縱橫方向來的地震力。 外墻作承重作用， 理應(yīng)受到充分的注意， 非承重墻僅承擔(dān)自重不承擔(dān)上部荷重，可作為間隔墻使用。2現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框架一般由梁、板、柱所組

37、成。其特點(diǎn)是框架結(jié)構(gòu)布置靈活，具有較大的室內(nèi)空間，使用比較方便。 框架結(jié)構(gòu)的樓板大多采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土板， 框架間的填充墻多采用輕質(zhì)砌體墻。由于有框架結(jié)構(gòu)的柱截面較大， 不宜家具布置和裝修， 影響室內(nèi)使用， 以往在住宅建筑中采用較少。 結(jié)合框架結(jié)構(gòu)特點(diǎn)， 在新建住宅中出現(xiàn)了一種異形柱框架輕型住宅結(jié)構(gòu)和短肢剪力墻結(jié)構(gòu)體系。異形柱框輕住宅與其他傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)相比，具有以下特點(diǎn)：由 T 形邊柱、十字形中柱、L 形角柱組成框架受力體系，其柱間填充墻與體壁同厚，室內(nèi)不出現(xiàn)柱楞便于使用，填充墻采用輕質(zhì)保溫隔熱材料， 因墻體減薄， 與砌體結(jié)構(gòu)相比可增加使用面積。異形柱框輕住宅結(jié)構(gòu)體系和短肢剪力墻結(jié)構(gòu)體系在多高層住

38、宅中的應(yīng)用方面具有廣闊的發(fā)展前景。3剪力墻結(jié)構(gòu)剪力墻其實(shí)就是現(xiàn)澆鋼筋混凝土墻，主要承受水平地震荷載， 這樣的水平荷載對(duì)墻、柱產(chǎn)生一種水平剪切力，剪力墻結(jié)構(gòu)由縱橫方向的墻體組成抗側(cè)向力體系，它的剛度很大，空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角，便于室內(nèi)布置，方便使用。剪力墻結(jié)構(gòu)有較好的抗震性能，其不足之處是結(jié)構(gòu)自重大，預(yù)應(yīng)力剪力墻結(jié)構(gòu)常可以做到大空間住宅布局， 剪力墻結(jié)構(gòu)形式是高層住宅采用最為廣泛的一種結(jié)構(gòu)形式。此時(shí)，房間的分隔墻和預(yù)應(yīng)力廚房衛(wèi)生間分隔墻可采用預(yù)制的輕質(zhì)隔墻來分隔空間，（二）如按照建筑物的承重結(jié)構(gòu)，主要有以下幾種形式：1磚混結(jié)構(gòu)：是建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。

39、通俗上講是小部分鋼筋混凝土和大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。2鋼、筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或用其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕性耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用。3磚木結(jié)構(gòu)：是建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)得墻、柱等采用磚體砌筑，橫向采用木質(zhì)結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)現(xiàn)代建筑中基本已不采用，其各種性能都較差。4鋼筋框架結(jié)構(gòu)：是指建筑物的豎向、橫向等主要承重結(jié)構(gòu)用鋼筋制作，其余部位采用玻璃或其他圍合材料制作的。 這種結(jié)構(gòu)多用在售樓處、 小商鋪等臨時(shí)性建筑。四住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)知識(shí)城市是人類集中的生活居住地域， 是一種現(xiàn)代的人聚集的環(huán)境形式。 在一個(gè)城市中，生活居

40、住用地的比重一般占到城市建設(shè)總用地的 40 50。住宅區(qū)是城市中在空間上相對(duì)獨(dú)立的各種類型和各種規(guī)模的生活居住用地的統(tǒng)稱， 它包括居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團(tuán)、住宅街坊、和住宅群落等。住宅小區(qū)的組成不僅僅是住宅和與其相關(guān)的道路、 綠地，還包括與該住宅小區(qū)居民日常生活相關(guān)的商業(yè)、服務(wù)、教育、活動(dòng)、道路、場(chǎng)地和管理等內(nèi)容。這些內(nèi)容在空間分布上，可能在該住宅小區(qū)空間范圍內(nèi)，也可能位于該住宅小區(qū)的空間范圍之外。（一）居住小區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)1用地規(guī)模與配置為了使住宅小區(qū)具備基本的生活設(shè)施以滿足居民的日常生活需求， 一般要求住宅人口或用地達(dá)到一定的規(guī)模， 這一要求對(duì)周圍設(shè)施不足或沒有設(shè)施的住宅小區(qū)而言，如在城市

41、邊緣地區(qū)新建的住宅區(qū)，顯得尤為重要。用地配置包含住宅建筑用地、 公共服務(wù)設(shè)施用地、 道路與停車設(shè)施用地、 公共綠地和其他用地五部分的數(shù)量以及比例，它反映了一個(gè)住宅區(qū)的某些重要的特征，如區(qū)位、環(huán)境、標(biāo)準(zhǔn)甚至住宅的層數(shù)等。一個(gè)具體的住宅小區(qū)用地配置的確定應(yīng)該考慮多方面的因素。 住宅小區(qū)用地的配置應(yīng)該在國(guó)際城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（ CB5018093）用地配置建議的基礎(chǔ)上，考慮住宅小區(qū)的職能側(cè)重、居住密度、土地利用方式和效益、社區(qū)生活、戶外環(huán)境質(zhì)量和地方特點(diǎn)等多方面的因素綜合確定。滿足住宅區(qū)居民的居住生活需求是確定住宅區(qū)用地配置的基礎(chǔ)， 不同的居住對(duì)象對(duì)住宅區(qū)的居住、 公共服務(wù)、戶外環(huán)境和交通基礎(chǔ)等

42、存在不同的需求， 因而應(yīng)該根據(jù)居住對(duì)象的特點(diǎn)適度增減住宅區(qū)各類用地構(gòu)成的比例。2居住密度在住宅小區(qū)規(guī)劃考慮的因素中， 居住密度是一項(xiàng)重要的量化控制指標(biāo)， 它對(duì)居住環(huán)境的品質(zhì)以及規(guī)劃結(jié)構(gòu)的空間與布局形態(tài)有著根本的影響。居住密度是關(guān)于住宅小區(qū)環(huán)境質(zhì)量的重要指標(biāo)之一。 它是指單位用地面積上居民和住宅的密集程度， 是一個(gè)包含人口密度、 人均用地、建筑密度和建筑密度指標(biāo)的綜合概念。它主要的評(píng)價(jià)指標(biāo)有人口密度、住宅區(qū)人口密度（毛）、住宅區(qū)人口密度（凈）、人均用地、建筑密度、住宅區(qū)建筑密度（毛）、住宅區(qū)建筑密度（凈）、建筑面積密度溶劑率等等指標(biāo)。3設(shè)施布局基本要求：各項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施， 交通設(shè)施以及戶外活動(dòng)場(chǎng)

43、地的布局在滿足各自的時(shí)空服務(wù)距離的同時(shí)，以達(dá)到使居民有更多的選擇為目標(biāo)?？紤]因素：上述設(shè)施在布局中可以考慮在平面上和空間上的結(jié)合， 其中公共服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施、教育設(shè)施和戶外活動(dòng)設(shè)施的布局對(duì)住宅區(qū)規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)的影響較大。同時(shí)應(yīng)該注意到， 隨著現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展和進(jìn)入家庭， 部分公共服務(wù)設(shè)施和教育設(shè)施的布局特別是管理設(shè)施的位置將逐步擺脫服務(wù)半徑的限制。（二）主要規(guī)劃指標(biāo)1建設(shè)強(qiáng)度指標(biāo)住宅區(qū)在建設(shè)強(qiáng)度方面的指標(biāo)包括容積率、 建筑密度、總建筑面積和分類建筑總面積。2環(huán)境指標(biāo)住宅區(qū)在環(huán)境質(zhì)量方面的量化指標(biāo)主要包括綠地率、 人口密度、 套密度、人均住宅區(qū)用地面積、人均綠地面積、人均公共綠地面積、人均住宅

44、建筑面積、日照間距。（三）規(guī)劃管理1規(guī)劃管理審批的程序：（1）申報(bào)與立案；（ 2）工作周期。2規(guī)劃管理程序內(nèi)容：（ 1）規(guī)劃要點(diǎn)；（ 2）選址定點(diǎn)；（ 3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（ 4）規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；（ 5）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；（ 6）設(shè)計(jì)方案；（ 7）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；并不是所有建設(shè)工程都需要經(jīng)過以上所述程序， 對(duì)于工程量小，處在非重要地段的簡(jiǎn)單建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)市規(guī)劃局同意，可簡(jiǎn)化規(guī)劃設(shè)計(jì)條件或設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)程序，建設(shè)單位可直接申報(bào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。五住宅智能化和綜合布線隨著信息社會(huì)的飛速發(fā)展， 住宅智能化已經(jīng)是社會(huì)信息化的必然要求， 提供方便的經(jīng)濟(jì)信息服務(wù)， 創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。 建立現(xiàn)代化的物

45、業(yè)管理體系， 實(shí)現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)是現(xiàn)代化家居發(fā)展的必然方向。住宅職能化是建筑技術(shù)與信息技術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)物，是反映當(dāng)今住宅科技的成果。它包括：中央監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、防災(zāi)系統(tǒng)、耗能參數(shù)計(jì)量管理系統(tǒng)、家庭設(shè)施自動(dòng)化系統(tǒng)及辦公自動(dòng)化系統(tǒng)。同時(shí)隨著家庭社會(huì)化， 還需要考慮各種自動(dòng)化系統(tǒng)的節(jié)能控制、電子信箱管理、商品咨詢、購(gòu)物服務(wù)、醫(yī)療、學(xué)習(xí)服務(wù)及有效的家庭和家務(wù)管理。綜合布線的通用定義是通過對(duì)結(jié)構(gòu)、 系統(tǒng)、服務(wù)與管理這四項(xiàng)建筑物的基本要素以及對(duì)它們之間的內(nèi)在關(guān)聯(lián)作最優(yōu)化的考慮， 提供一個(gè)投資合理又具有高效、 舒適、便利、安全的環(huán)境空間。 具體而言住宅的綜合布線即在一個(gè)住宅內(nèi)安裝一導(dǎo)體網(wǎng)絡(luò)，

46、該網(wǎng)絡(luò)必須滿足一定數(shù)量、 質(zhì)量及安排靈活性的要求。 并且具有模塊化結(jié)構(gòu)，有極高的可靠性，一旦布線完成后，應(yīng)當(dāng)可以連接任一類型的終端，使布線標(biāo)準(zhǔn)化、簡(jiǎn)單化。實(shí)現(xiàn)對(duì)語(yǔ)音、數(shù)據(jù)、視頻圖像的連接和對(duì)整套住宅的控制與管理，從而在住宅內(nèi)重新布置工作端時(shí)無(wú)需另外布線， 也可在不改變布線結(jié)構(gòu)的情況下重新組織網(wǎng)絡(luò)的拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)。第二節(jié)土地權(quán)屬登記土地權(quán)屬登記是國(guó)家進(jìn)行地籍管理的重要途徑， 土地權(quán)屬登記一般分為兩步： 第一步進(jìn)行土地調(diào)查，第二步進(jìn)行土地登記。一土地調(diào)查土地調(diào)查是為查清土地的數(shù)量、 質(zhì)量、分布、利用和權(quán)屬狀況而進(jìn)行的調(diào)查。 土地管理法規(guī)定： “國(guó)家建立土地調(diào)查制度?？h級(jí)以上人民政府土地行政主管部門會(huì)同同

47、級(jí)有關(guān)部門進(jìn)行土地調(diào)查” 。這一規(guī)定明確了土地調(diào)查是各級(jí)土地行政主管部門的一項(xiàng)法定的職責(zé)和義務(wù)。土地管理法實(shí)施條例規(guī)定：土地調(diào)查內(nèi)容包括：土地權(quán)屬和土地利用現(xiàn)狀。（一）土地權(quán)屬調(diào)查土地權(quán)屬調(diào)查是指對(duì)土地權(quán)屬單位的土地權(quán)源及其權(quán)利所及的位置、 界址、數(shù)量和用途等基本情況的調(diào)查。土地權(quán)屬調(diào)查是以宗地為基本單位進(jìn)行的。土地權(quán)屬調(diào)查的主要內(nèi)容有：宗地 * 位置、界線、權(quán)屬（權(quán)屬性質(zhì)和權(quán)源）和使用狀況（土地用途、土地等級(jí)、地價(jià)和共用情況）等。土地權(quán)屬調(diào)查的范圍主要是城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的土地， 農(nóng)村土地的權(quán)屬確定由土地利用現(xiàn)狀調(diào)查來進(jìn)行。城鎮(zhèn)土地分為十個(gè)一級(jí)類，二十四個(gè)二級(jí)類城鎮(zhèn)土地分類體系（二）土地利用現(xiàn)狀調(diào)查

48、土地利用現(xiàn)狀調(diào)查是為查清土地的利用現(xiàn)狀而進(jìn)行的全面性的調(diào)查。根據(jù)我國(guó)土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程，我國(guó)的土地按土地利用現(xiàn)狀用途分為8 大類，并以利用方式、經(jīng)營(yíng)方式和覆蓋特征等分為 46 個(gè)二級(jí)類土地利用現(xiàn)狀分類體系二土地登記土地登記是國(guó)家依照法律程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬關(guān)系、座落、面積、用途、等級(jí)、價(jià)格等在專門簿冊(cè)上進(jìn)行的一項(xiàng)重要的土地行政管理工作與制度。土地登記分兩類：（一）初始土地登記，是一種基礎(chǔ)性登記，是普遍的土地權(quán)屬登記。（二）變更土地登記， 也叫日常土地登記或經(jīng)常性土地登記， 它是在初始登記基礎(chǔ)上，根據(jù)土地使用者、 所有者的土地權(quán)屬及主要用途變更的情況， 隨時(shí)辦理的登記。三土地權(quán)屬登記辦理流程受

49、理申請(qǐng)登記權(quán)屬審核（初審、外業(yè)調(diào)查、復(fù)審）公告審批收費(fèi)、發(fā)證歸檔。第三節(jié)房屋權(quán)屬登記一房屋權(quán)屬登記房屋權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)管理部門依照法律、 法規(guī)的規(guī)定對(duì)申請(qǐng)登記的房屋的性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得方式、取得時(shí)間及其他有關(guān)情況，在專門簿冊(cè)上進(jìn)行記載并予以確認(rèn)的法律制度。房屋權(quán)屬登記主要分為：（一）總登記：總登記是指縣級(jí)以上地方人民政府根據(jù)需要， 在一定期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一權(quán)屬登記。 登記機(jī)關(guān)認(rèn)為需要時(shí)， 經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)，可以對(duì)本行政區(qū)內(nèi)的房屋權(quán)屬證書進(jìn)行驗(yàn)證或者換證。（二）初始登記 :新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的 3 個(gè)月內(nèi)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，并提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證、 施工許可證、 房屋竣工驗(yàn)收資料及其他有關(guān)證明文件。 房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房竣工后，經(jīng)過初始登記才能取得大產(chǎn)證。（三）轉(zhuǎn)移登記：因房屋買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30 日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。（四）變更登記：權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的， 權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起 30 日內(nèi)申請(qǐng)變更登記： 1、屋坐落的街道、 門牌或者房屋名稱發(fā)生變更的； 2、房屋面積增加或