云南市丘北上品天成大酒店項目可行性分析報告

1、 云南丘北上品·天成大酒店項目可行性分析報告文山天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2008年7月目錄第一章 總論一、 項目背景二、 項目概況第二章 需求分析與建設(shè)規(guī)模一、 需求分析二、 建設(shè)規(guī)模方案比較三、 推薦建設(shè)規(guī)模方案第三章 場址選擇一、 場址現(xiàn)狀二、 場址條件第四章 項目建筑方案一、 項目總體規(guī)劃方案二、 結(jié)構(gòu)方案三、 給排水設(shè)計方案四、 電氣設(shè)計五、 空調(diào)通風設(shè)計第五章 節(jié)能節(jié)水措施一、 節(jié)能措施二、 節(jié)水措施第六章 環(huán)境影響評價一、 項目場址環(huán)境現(xiàn)狀二、 項目建設(shè)與運營對環(huán)境的影響三、 環(huán)境保護措施四、 環(huán)境綠化五、 環(huán)境保護設(shè)施于投資六、 環(huán)境影響評價第七章 勞動安全、衛(wèi)生、消防一

2、、 勞動安全二、 衛(wèi)生防護第八章 項目實施進度一、 建設(shè)工期二、 項目實施進度安排第九章 投資估算與投資構(gòu)成一、 投資估算二、 投資構(gòu)成第十章 財務(wù)及社會評價一、 財務(wù)評價二、 社會評價第一章 總論一、項目背景1、項目名稱：云南丘北上品·天成大酒店2、建設(shè)地址：丘北縣城石缸壩3、承辦企業(yè)：文山天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4、企業(yè)性質(zhì)：股份制民營企業(yè)5、資質(zhì)等級：房地產(chǎn)開發(fā)四級6、企業(yè)地址：文山三鑫建材城7、企業(yè)法定代表人：周文強 8、承辦單位概況文山天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱天成公司）成立于2005年9月，是一家從事文化產(chǎn)業(yè)、旅游房地產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)。公司注冊資本2188

3、萬元，擁有良好的政府信譽、銀行信譽和綜合實力。海納百川，有容乃大。公司自成立以來，以“誠信、優(yōu)質(zhì)、高效、超越”為創(chuàng)業(yè)經(jīng)營理念，在企業(yè)經(jīng)營、團隊建設(shè)、人才管理、項目開發(fā)、客戶服務(wù)上堅持“以人為本、誠信求實、謹守商道、共贏發(fā)展”的經(jīng)營宗旨，并在發(fā)展建設(shè)中始終以“提升品牌、服務(wù)社會”為企業(yè)價值觀，企業(yè)的發(fā)展目標是爭做知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。上善若水、厚德載物。面對新的機遇與挑戰(zhàn)，天成人將堅定的秉承“誠信、優(yōu)質(zhì)、高效、超越”的企業(yè)理念，以市場為導向，積極進行資本運作，逐步實現(xiàn)跨區(qū)域、多角度的發(fā)展戰(zhàn)略，創(chuàng)造新的利潤增長點，真情服務(wù)，回報社會，為創(chuàng)造一個和諧美好的社會環(huán)境而奮斗。9、可行性研究報告編制的依據(jù)文

4、山州國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要，“積極發(fā)展服務(wù)業(yè)，努力實現(xiàn)旅游業(yè)發(fā)展的新跨越。堅持資源開發(fā)利用與保護并重，加快老旅游區(qū)的新型升級和新旅游區(qū)開發(fā)，把旅游業(yè)作為一個新興產(chǎn)業(yè)加以培育。推進文化與體育的結(jié)合，全面提升產(chǎn)業(yè)素質(zhì)和文化內(nèi)涵，抓好精品開發(fā)與促銷。”、丘北縣普者黑旅游發(fā)展總規(guī)劃、丘北縣普者黑旅游循環(huán)經(jīng)濟示范區(qū)規(guī)劃、丘北縣旅游業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃、石缸壩片區(qū)詳細規(guī)劃、云南丘北縣社會經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略研究、中共文山州委文山州人民政府貫徹中共云南省委、云南省人民政府關(guān)于進一步加快云南省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見的實施意見、國家發(fā)改委2002年1月投資項目可行性研究指南（試用版）10、項目提出的理由

5、與過程（1）項目建設(shè)有利于提升城市形象，加速城市化進程丘北是文山典型的農(nóng)業(yè)縣，由于多方面的原因，城市發(fā)展和城市化水平都處于較低水平。普者黑景區(qū)的開發(fā)不但帶動了當?shù)叵嚓P(guān)行業(yè)的發(fā)展，還給景區(qū)農(nóng)民增加經(jīng)濟收入。進入“十一五”，縣委、政府確定開發(fā)石缸壩新城區(qū)，一方面滿足城市擴展的需求，另一方面隨著旅游支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必須強化服務(wù)配套設(shè)施，旅游住宿、餐飲、購物、文化休閑度假，是旅游業(yè)不可缺少的服務(wù)項目，基于城市發(fā)展和旅游業(yè)發(fā)展的兩個需要，形成了石缸壩新城區(qū)建設(shè)的主體，在旅游業(yè)方面，將服務(wù)功能與城市建設(shè)有機結(jié)合起來是很好的決策。項目的建成，將能有效地改善丘北在旅游接待設(shè)施水平方面的不足，進一步提升丘北的旅

6、游接待、商務(wù)接待水平，有利于提升丘北的城市形象。項目的成功開發(fā)，尤其是四星級酒店的建設(shè)，將填補丘北作為一個知名旅游目的地而沒有四星級酒店的空白，這在整個文山州都具有一定的前瞻性，有利于提升丘北的城市形象，有利于豐富丘北的城市內(nèi)涵，有利于丘北旅游經(jīng)濟發(fā)展模式從質(zhì)量低的“觀光型”向質(zhì)量較高的“觀光休閑度假型”轉(zhuǎn)變。（2）是提升丘北旅游接待能力的需要項目的建成，是丘北旅游接待水平發(fā)展的一個里程碑，結(jié)束了丘北以及整個文山州沒有四星級酒店的歷史，開創(chuàng)了普者黑旅游接待的新起點，它的建筑理念、規(guī)劃設(shè)計以至建筑品質(zhì)、建成后所引進的先進的酒店管理模式和管理方法等，都將對現(xiàn)在以至今后一段時間內(nèi)的同類型項目產(chǎn)生超強

7、的影響力，發(fā)揮積極促進作用，從而推動丘北當?shù)馗黜椔糜闻涮自O(shè)施的日益成熟，項目在建成營業(yè)后，將引進先進的酒店管理模式和管理方法，其所提倡和達到的接待水準必將大大提升丘北旅游接待的質(zhì)量和發(fā)展水平，提升丘北旅游接待能力。（3）項目的建設(shè)，有利于促進當?shù)氐恼猩桃Y和經(jīng)濟發(fā)展，促進當?shù)鼐蜆I(yè)，有利于構(gòu)建和諧社會。項目在開發(fā)過程中，將引進先進的開發(fā)理念和開發(fā)模式，項目宏大的固定資產(chǎn)投資規(guī)模，可為當?shù)亟?jīng)濟建設(shè)產(chǎn)生巨大的拉動作用，必將成為丘北縣的一個新的經(jīng)濟增長點；項目在開發(fā)過程中，預期能給政府帶來500萬元左右的財稅收入，進入經(jīng)營期后每年能為政府帶來800萬元左右的財稅收入；項目在開發(fā)建設(shè)以及建成后的經(jīng)營過程

8、中，將會為丘北當?shù)靥峁┮欢ǖ木蜆I(yè)崗位，緩解當?shù)氐木蜆I(yè)壓力，有利于和諧社會的構(gòu)建。同時，項目在開發(fā)經(jīng)營過程中，將引進先進的開發(fā)、管理、經(jīng)營技術(shù)與理念，為丘北當?shù)嘏囵B(yǎng)各方面高素質(zhì)的專業(yè)人才，提高當?shù)氐膭趧铀刭|(zhì)，促進當?shù)厣鐣?jīng)濟的進步。項目的建設(shè)，將大大提高丘北在高級商務(wù)接待能力方面的不足，高檔次的酒店設(shè)施，帶來的是高層次的商務(wù)客戶和高端客戶對丘北城市發(fā)展的信心，必將促進與增強丘北的整體招商引資能力與水平。（4）項目的開發(fā)，有利于人民群眾物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)項目的建設(shè)，與丘北城市化進程的步伐緊密相連，與求被旅游市場的發(fā)展息息相關(guān)，項目的建設(shè)，將給丘北人民帶來開放式的園林景觀和休舔場所、高檔次的娛樂

9、休閑中心、集中的商業(yè)購物廣場和步行街、展示當?shù)爻鞘行蜗蟮乃男羌壘频辏椖康慕ǔ?，將能有效的提高當?shù)厝嗣袢罕姷奈镔|(zhì)消費水平，促進當?shù)氐奈镔|(zhì)文明建設(shè)。同時，城市休閑設(shè)施和文化場所的搭建，有利于當?shù)厝嗣袢罕娢幕钏降奶岣摺＃?）項目的建設(shè)，有利于改善旅游基礎(chǔ)設(shè)施，促進城市總體建設(shè)項目的建設(shè)，將提升石缸壩在文化、商業(yè)、旅游等生態(tài)方面的豐富性，使石缸壩版塊成為丘北旅游經(jīng)濟圈的有效互補和功能延伸，進而成為丘北的標志性休閑度假中心。項目在開發(fā)建設(shè)過程中，將緊緊圍繞丘北“創(chuàng)建山水園林生態(tài)旅游城市”的指導方針，合理規(guī)劃、精心施工，引進具有實力的的投資上、開發(fā)商，以及一流的設(shè)計、施工、監(jiān)理、營銷策劃單位，為丘

10、北的開發(fā)建設(shè)帶來先進的理念，對于丘北石缸壩版塊的建設(shè)開發(fā)有著長遠的指導與示范意義。（6）項目的成功開發(fā)，有利于民族文化的傳承與傳播項目的開發(fā)，將以“可持續(xù)發(fā)展、永續(xù)經(jīng)營”為宗旨，踐行“區(qū)內(nèi)旅游，區(qū)外服務(wù)”的旅游發(fā)展戰(zhàn)略，項目的開發(fā)建設(shè)，符合省政府大力實施繁榮民族文化、發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)、建設(shè)民族文化大省的戰(zhàn)略目標，將能有效的推進丘北文化產(chǎn)業(yè)的建設(shè)，對丘北旅游文化市場的發(fā)展提供良好的發(fā)展機會和強勁的原動力。項目建成后，將成為丘北的民族文化傳播基地之一，有利于民族文化的保護和傳承。丘北境內(nèi)居住著漢、壯、苗、彝、瑤、白、回等多種民族，各種少數(shù)民族都有著風情濃郁的優(yōu)良傳統(tǒng)文化，項目的建成將成為各民族文化的展

11、示、傳承與保護起到積極的作用。二、項目概況（一）擬建地點云南丘北·上品天成大酒店建設(shè)項目選址于丘北縣石缸壩新城區(qū)，丘北縣位于云南省東南部、文山州西北部，地理坐標為東京104°20，北緯24°04，距省城昆明市280公里，距文山州府（文山縣城）114公里，縣城設(shè)錦屏鎮(zhèn)，海拔1452米。項目用地東臨城市中心公園，西靠規(guī)劃中的商業(yè)步行街，北面是規(guī)劃中的風味食品街，南毗建設(shè)中的60米大道，與盛德花園隔街相望，處于石缸壩新城區(qū)的中心位置，交通便利。地塊通過普者黑大街與縣城相連，距丘北縣城直線距離不足1公里，距普者黑風景區(qū)10公里左右。該地塊屬于規(guī)劃中的旅游接待區(qū)。規(guī)劃用地性

12、質(zhì)為商業(yè)用地。地塊規(guī)劃凈用地面積約15.68畝。項目地勢中間高四周低，整體呈四方形。項目地塊周邊交通干道主要有規(guī)劃中的60米大道、32米大道，北側(cè)是規(guī)劃中的風味食品一條街，東面是規(guī)劃中的商業(yè)步行街，規(guī)劃交通條件良好。地塊現(xiàn)有附著物主要是自然植被及部分臨時建筑物，地質(zhì)情況較好，比較適宜建立位于城市中心區(qū)、現(xiàn)代、時尚、能滿足旅游接待、休閑度假、購物娛樂、健身、生態(tài)等多項功能為一體的建筑項目。（二）建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容1、建設(shè)規(guī)模根據(jù)丘北縣普者黑旅游發(fā)展規(guī)劃、丘北縣旅游業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃和石缸壩片區(qū)詳細規(guī)劃，經(jīng)長期市場調(diào)查，為緩解普者黑景區(qū)節(jié)假日旅游接待房源嚴重不足的問題，本項目總建筑面積擬定為2292

13、9.91平方米，設(shè)客房（標間）212間，日接待游客能力400人。2、建設(shè)內(nèi)容（1）酒店客房（按標間計）：212間，每標間35.28平方米，合計8122.3平方米。（2）會議：454.4平方米（3）文化娛樂：1153.4平方米（4）餐飲：1641.2平方米（5）商務(wù)（含商場）：453.5平方米（6）康體：1447.4平方米（7）地下停車庫2020平方米，52個車位。3、建筑功能規(guī)劃天成大酒店為四星級旅游大酒店，是整個普者黑旅游區(qū)的總接待中心和旗艦店，營運功能定位于涉外、會務(wù)、商務(wù)接待。含總統(tǒng)套房、高檔商務(wù)套間、特色套間、行政套間、豪華標間、高檔標間、高檔單間、殘疾人房間等百余間高檔客房，具備客房

14、服務(wù)、餐飲、會務(wù)、商業(yè)、娛樂、停車、旅游接待等超四星級酒店的完備功能。酒店日接待能力設(shè)計為300400人次。商務(wù)中心、康樂中心、中西餐飲、健身房、便利超市、高雅茶座等基礎(chǔ)配套功能配置。四星級旅游度假酒店，是丘北和文山第一家四星級酒店，將成為文山乃至滇東南地區(qū)規(guī)模最大的四星級度假酒店，將有效彌補丘北普者黑多年來在高端酒店產(chǎn)業(yè)方面的缺憾，將有效的提升丘北知名旅游城市的品牌魅力和形象，滿足對高端客戶和金字塔尖消費者的需求。（三）主要建設(shè)條件1、豐富的旅游資源是四星級酒店建設(shè)最可靠的依托 普者黑旅游度假區(qū)始建于上世紀80年代末，經(jīng)過近20多年的開發(fā)利用與保護，已經(jīng)成為國家3A級景區(qū)，隨著我國國民經(jīng)濟的

15、快速增長和人民生活水平的提高，加上國家推行長假休息制，景區(qū)的人氣逐年上升，整個旅游業(yè)的發(fā)展規(guī)模一年一個樣，從而推動相應的服務(wù)業(yè)的巨大需求，特別是以食宿為主的接待條件是旅游地不可缺少的硬件建設(shè)。因此，在丘北縣城建設(shè)一個旅游接待中心，深厚的旅游資源是旅游酒店的最可靠客源保證。普者黑旅游度假區(qū)位于丘北縣中部，總面積4.83平方公里，平均水深4米，最深處30米，蓄水1300萬立方米，目前已經(jīng)開通了21公里的水上游路，開發(fā)了荷葉湖、情人湖、燈籠湖、擺龍湖、仙人洞、觀音洞、火把洞、月亮洞、六郎洞地下水電站等景點，建起了仙人洞彝族文化生態(tài)村。這里天藍水碧，湖面迂回曲折，山水相映。湖邊連片分布的田野、深林、花

16、草和掩映在蔥籠山林中的村莊，形成天、水、人和諧共處的普者黑荷湖風光。蕩舟湖中，舟移景換，一步一景，令人不禁想起“橫看成嶺側(cè)成峰，遠近高低各不同”的詩句，不禁令人流連忘返。普者黑旅游度假區(qū)屬大型旅游景區(qū)，景區(qū)內(nèi)旅游景點分布眾多，一是自然生態(tài)型旅游以普者黑的湖水，將荷葉湖、情人湖、燈籠湖、擺龍湖、仙人洞、觀音洞、火把洞、月亮洞、六郎洞地下水電站等景點串聯(lián)起來，以展示普者黑旅游度假區(qū)的水體、群山、植被、地貌等自然景觀；二是民族風情型旅游以水路與陸路相結(jié)合游線為依托，將仙人洞彝族文化生態(tài)村以及其他村落串聯(lián)起來，以展示普者黑旅游度假區(qū)的民俗村寨風貌；三是文化生態(tài)旅游，以賞荷、品荷、說荷為基本內(nèi)容，展示普

17、者黑極具魅力的荷湖風光與荷文化旅游。2、優(yōu)越的地理位置擬建的天成大酒店選址于丘北縣石缸壩新城區(qū)，距縣老城區(qū)中心1公里，距普者黑8公里，毗鄰120畝普者黑城市中央公園，界于景區(qū)與老城區(qū)之間，交通和地理位置處于樞紐地位。符合區(qū)內(nèi)旅游、區(qū)外服務(wù)的景區(qū)總體規(guī)劃設(shè)想。3、新城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施條件能滿足項目要求石缸壩新城區(qū)規(guī)劃起點高，主干道60米寬，次道32米，并大部已建成，城市中心廣場的核心形象已顯露，周邊是以接待為主的旅游項目，如星級酒店、風味食品街、購物步行街、度假村等正在建設(shè)中。基礎(chǔ)設(shè)施水、電、路等場地條件十分良好，結(jié)合本項目實施創(chuàng)造了較好條件。（四）項目投入總資金及效益情況 天成酒店投入總資金8527

18、.99萬元，。所需資金全部由開發(fā)企業(yè)籌集，項目建成投入運營后，年營業(yè)總收入預計2122.81萬元，總成本1364.10萬元，稅后利潤482.26萬元，9.91年收回投資。 （五）主要技術(shù)經(jīng)濟指標主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號指標名稱單位指標備注一建設(shè)規(guī)模總建筑面積22929.91地上部分20298.71商場435.5餐飲1641.2客房8122.3地下部分2631.2二工作制度全年工作天數(shù)天360日工作時數(shù)小時8中午輪流進餐三主要動力年用量水M346355煤T200電KW.h196四項目定員人130其中：營業(yè)服務(wù)人員人58 輔助營業(yè)人員人36管理人員人36五建設(shè)指標占地面積10453建筑密度%26.9

19、8容積率%1.96六總投資萬元8527.99其中：建設(shè)資金萬元8527.99 流動資金萬元七萬元營業(yè)收入占用建設(shè)投資萬元4.018八平均總產(chǎn)值（營業(yè)收入）萬元2122.81正常達產(chǎn)年九全員勞動生產(chǎn)率萬元16.323十年均營業(yè)成本萬元1364.10十一年均毛利潤（利潤總額）萬元643.02十二年均營業(yè)稅金及附加萬元115.69十三年均所得稅萬元160.76十四全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率%6.55（稅后）十五全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值萬元1524.4（ic=12%）十六全部投資靜態(tài)投資回收期年9.16（稅后）十七盈虧平衡點（BEP）%53.6十八投資利潤率%7.54（稅前）十九投資利稅率%7.01（稅后）二十

20、建設(shè)年限年2（六）結(jié)論與建議本項目符合國家城鎮(zhèn)建設(shè)的相關(guān)政策法規(guī)，符合丘北石缸壩片區(qū)詳細規(guī)劃精神和丘北縣旅游業(yè)發(fā)展“十一五規(guī)劃“的要求，符合丘北縣”建設(shè)山水園林生態(tài)旅游城市“的城市發(fā)展目標，項目的建設(shè)，具有一定的經(jīng)濟效益和巨大的社會效益。本項目屬于酒店投資項目，受旅游市場和當?shù)鼐频陿I(yè)發(fā)展的影響很大，根據(jù)對丘北縣和普者黑景區(qū)旅游市場和酒店市場的調(diào)研、分析和預測，項目有較好的市場前景，財務(wù)分析結(jié)果表明，項目及經(jīng)濟效益上可行。本項目區(qū)位理想，有較好的發(fā)展?jié)摿Γm合開發(fā)酒店、商業(yè)等經(jīng)營型物業(yè)，本項目的開發(fā)可以有效解決丘北縣城接待能力不足、缺乏高星級酒店接待設(shè)施等突出矛盾，促進丘北普者黑景區(qū)旅游業(yè)的繁榮

21、和發(fā)展。項目建設(shè)是丘北旅游支柱產(chǎn)業(yè)的組成部分，而旅游業(yè)是調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、擴大內(nèi)需，促進開放、繁榮經(jīng)濟、擴大就業(yè)、增加群眾收入和帶動精神文明建設(shè)的大事，項目開發(fā)有明顯的社會效益，具有深遠意義。成功的組織、實施、開發(fā)好本項目，將能為丘北社會經(jīng)濟的繁榮，為丘北石缸壩新城區(qū)的總體建設(shè)，對丘北旅游產(chǎn)業(yè)、文化事業(yè)的進一步發(fā)展做出積極的貢獻。第二章 需求分析與建設(shè)規(guī)模一、需求分析1、丘北縣旅游業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢丘北縣地處云南省東南部，旅游資源得天獨厚，是云南省著名的旅游目的地，被國家旅游局確定為涉外景區(qū)并被云南省評為十大優(yōu)秀景區(qū)之一的普者黑風景區(qū)，素以峰群、湖群、洞群的高原喀斯特自然風光而著稱，是云南省9個國家

22、AAA級重點風景名勝區(qū)之一，入選12個省級旅游度假區(qū)行列。普者黑風景區(qū)，國家重點風景名勝區(qū)和云南省旅游休閑度假基地，為國家級旅游熱線和云南三大熱線上的精品旅游區(qū)。在“2006年盤點云南旅游”評選活動中，普者黑彝族“花臉節(jié)”獲年度旅游最高榮譽獎，被評為“年度最具影響力的旅游節(jié)慶活動”，云南省普者黑景區(qū)獲年度旅游最佳促進獎，被評為“年度海內(nèi)外游客最向往的景區(qū)”。通過努力，最近普者黑旅游區(qū)又被中國民間文化遺產(chǎn)旅游示范區(qū)評審委員會授予“中國民間文化遺產(chǎn)旅游示范區(qū)”稱號，成為本次評選活動云南省唯一獲此殊榮的旅游區(qū)。自2003年以來，丘北縣依托豐富的旅游資源，不斷加強與東盟，以及我國西南6省區(qū)，及滇東南5

23、市區(qū)國際國內(nèi)旅游區(qū)域經(jīng)濟合作，全面打造旅游產(chǎn)品共享、客源互送、信息互通的“無障礙旅游”網(wǎng)絡(luò)。截至目前，丘北縣普者黑國家級風景區(qū)已形成了別具特色、功能互補的4條國際國內(nèi)精品旅游環(huán)線：昆明一普者黑一麻栗坡一越南；昆明一普者黑一壩美；昆明一普者黑一師宗一羅平；昆明一彌勒一普者黑一建水。同時與縣內(nèi)沖頭片區(qū)的暗河、古驛道(茶馬古道)、索道和溫瀏片區(qū)的峽谷、野生動植物以及歹馬瀑布、革雷瀑布等自然景觀相結(jié)合，形成“三區(qū)二瀑”格局，丘北旅游已是文山及滇東南旅游業(yè)毫無爭議的領(lǐng)跑者。2008年10月，炭黑（炭房-普者黑）一級公路開始動工建設(shè)，文山到普者黑僅需1小時，機場到普者黑僅需40分鐘；南昆高速鐵路復線規(guī)劃方

24、案已經(jīng)確定，丘北為最大的中轉(zhuǎn)站，以后從丘北到昆明或南寧的時間均可在2個小時以內(nèi)！文山通道經(jīng)濟的規(guī)劃藍圖得以完美實現(xiàn)。丘北城市價值將得到大幅度的飆升，旅游產(chǎn)業(yè)將迎來一個跨越式的發(fā)展機遇，前景無可估量。 近年，隨著普者黑旅游品牌的構(gòu)建和景區(qū)知名度的不斷提升，丘北的旅游事業(yè)獲得了長足的進步，吸引的游客人次逐年攀升，旅游產(chǎn)出大幅度提高(見表1：2001年- 2007年普者黑旅游人數(shù)統(tǒng)計表，表2：丘北旅游總收入柱狀圖)。據(jù)統(tǒng)計，2005年，僅“五一”旅游黃金周，前往普者黑旅游觀光人數(shù)就突破10萬，旅客量較去年同期增加67%，在“十一”黃金周，普者黑的游客接待總數(shù)也超過了4萬人次，全年的游客接待總量達到了

25、75萬人次，比2004年增長29%，全縣旅游收入到達11336.04萬元，比2004年增長20%，丘北普者黑成為2006年云南旅游的一大熱點目的地，丘北旅游成為滇東南精品旅游線的重要節(jié)點和中間一環(huán)。2007年，丘北縣緊緊圍繞“筑牢基礎(chǔ)，突出特色，強化宣傳，打造精品”的旅游業(yè)發(fā)展思路，不斷增強普者黑的吸引力和競爭力，促進了旅游業(yè)的發(fā)展。截至12月31日，全縣共接待海內(nèi)外游客86萬人次，比上年增加2.1萬人次，增長2.38%；實現(xiàn)門船票收入1204.5萬元，比上年增加144萬元，增長13.6%；旅游總收入達3.01億元，比上年增加722萬元，增長2.4%；三項指標均創(chuàng)歷史最高水平。表1：2001年

26、- 2007年普者黑旅游人數(shù)統(tǒng)計表年份國內(nèi)游客（萬人次）國外游客（萬人次）合計（萬人次）2001480.01748.0172002500.01950.0192003560.01556.0152004580.03158.0192005750.4575.45200683.570.3383.92007860.065986.0659表2 ：2003-2007丘北旅游總收入柱狀圖2、丘北酒店市場分析調(diào)查顯示，在旅游黃金季節(jié)，紛至沓來的游客使丘北各大小賓館、酒店、招待所爆滿，“農(nóng)家樂”生意紅火，各景點游人如織，日接待能力僅3000多人的游船公司在旅游高峰期每日接待游客近萬人，這一切，對普者黑景區(qū)以至丘北縣

27、城的現(xiàn)有接待設(shè)施和接待能力提出了嚴峻的考驗，整個丘北縣達到星級設(shè)施的酒店在10家左右，二星級以上的酒店、賓館僅有6家，三星級的酒店僅有瑞和大酒店1家，且建設(shè)時間較長、接待設(shè)施老化、接待規(guī)格不高（見表3：丘北星級酒店一覽表）。據(jù)丘北縣旅游局統(tǒng)計，截止2005年10月丘北縣旅游接待能力情況為：景區(qū)及縣城日提供床位6517個，共計170戶；其中城區(qū)110戶，床位數(shù)4263個；景區(qū)60戶，床位數(shù)2254個；而截止2007年底丘北僅新增床位300個（丘北縣旅游局提供數(shù)據(jù)），與丘北近兩年旅游人數(shù)的大幅增加形成強烈反差。表3 丘北星級酒店一覽表酒店名稱星級床位數(shù)備注瑞和大酒店三星225張標間、套房電力賓館二

28、星55間，110余張普標、豪單、豪標、套房電信賓館二星76張標間、套房豐圓賓館二星68間，123張標間興運賓館二星162張普標佳寶賓館二星110張標間普者黑賓館二星326張單間、標間、三人間、豪套花園賓館準二星106間，260張單間、夫妻間、套間、普標普者黑度假村準二星63間，120余張單間、標間、三人間、夫妻間銀湖賓館準二星100余間，200余張普標、豪標、豪套、三人間數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)查及中國云南丘北普者黑風景名勝區(qū)總體規(guī)劃丘北酒店業(yè)的另一個突出問題是普遍建成時間長，接待設(shè)施老化、接待規(guī)格不高，低檔次的客棧、旅社、農(nóng)家樂占據(jù)酒店業(yè)的主力。酒店業(yè)管理人才奇缺，管理水平低、服務(wù)質(zhì)量差。由于住宿條

29、件的不盡人意，近年來丘北旅游出現(xiàn)了對游客吸引力下降的情況，景區(qū)的口碑和競爭力受到影響。從整體上看，丘北縣現(xiàn)有的旅游接待設(shè)施和接待能力、接待水平已是不堪重負，在接待檔次和規(guī)格上，也不能滿足普者黑景區(qū)申報稱為4A級風景旅游區(qū)的發(fā)展規(guī)劃和未來需求。而作為擁有豐富旅游資源和深厚發(fā)展?jié)摿Φ闹包c，丘北以至整個文山州至今尚沒有一家具有一定規(guī)模和現(xiàn)代特色的四星級以上的酒店，現(xiàn)有的酒店、賓館無論是硬件設(shè)施還是軟件級旅游接待設(shè)施都不能滿足日新月異的旅游業(yè)的發(fā)展需要，興建一家具有一定規(guī)模和特色的高星級休閑度假酒店，提升丘北現(xiàn)有的旅游、商務(wù)接待水平已經(jīng)是勢在必行.3、本項目SWOT分析、優(yōu)勢（Strengths）

30、 ·地理位置優(yōu)越，是未來丘北新城的核心位置 ·交通條件好：項目位處城市未來主干道普者黑大道（規(guī)劃中的60米大道）北側(cè)，直通普者黑景區(qū)，道路開闊，交通順暢，60米大道貫通景區(qū)后，從本項目至景區(qū)只有5分鐘車程。 ·周邊配套：毗鄰120畝城市中央公園，中央公園既是與新城配套的休閑場所，更是未來丘北各種大型政府活動、旅游活動、民俗活動（如花臉節(jié)、辣椒節(jié)等等）的主要場所；項目周邊聚集了天成風情商業(yè)街區(qū)、天成購物中心、風味食品街、步行街，和本項目一同構(gòu)成了一個集住宿、休閑、餐飲、娛樂、購物為一體的，功能完善的具有濃郁民族風情的旅游接待中心。·作為文山的第一家四星級酒

31、店，本項目是丘北的地標建筑，是政府的面子工程，是普者黑景區(qū)、丘北縣政府乃至文山州的一張名片。·普者黑景區(qū)為文山乃至滇東南旅游人氣最旺的景點，現(xiàn)文山許多大型會議及單位接待、專題會議等均在此舉行，且有越來越明顯的趨勢。、劣勢（Weaknesses） ·受制于新城建設(shè)：丘北新城目前正在全面的建設(shè)中，預計其建成初具規(guī)模需要2年的時間，在此期間，新城的市政基礎(chǔ)設(shè)施、居住氛圍還不成熟。 ·本項目與周邊配套形成的旅游接待中心，其休閑氛圍、商業(yè)氛圍需要一段時間的培育。、機會（Opportunities） ·旅游業(yè)升溫：普者黑旅游近年來發(fā)展迅猛，旅游人數(shù)逐年大幅增加，對本

32、項目形成根本性支持。 · 旅游開發(fā)建設(shè)加速：丘北縣政府進一步貫徹中央關(guān)于解放思想的指示，將加快丘北旅游戰(zhàn)略的實施，建好普者黑喀斯特濕地植物園、天坑風景區(qū)、舍得風景區(qū)，使其成為旅游業(yè)的新亮點；并加快四大旅游新產(chǎn)品、五大旅游重點工程、六個旅游重點建設(shè)項目的建設(shè)。將極大改善丘北旅游淡旺季明顯的狀況。丘北的旅游產(chǎn)業(yè)將迎來一個飛速發(fā)展的黃金時期。 ·普者黑景區(qū)內(nèi)部環(huán)境治理：為改善普者黑景區(qū)內(nèi)數(shù)量眾多的農(nóng)家樂在規(guī)劃、管理上的混亂和對景區(qū)環(huán)境的破壞，保護景區(qū)的生態(tài)，丘北縣政府作出了在2009年底全部遷出景區(qū)內(nèi)農(nóng)家樂的決定。屆時，普者黑將純粹是一個原生態(tài)的景區(qū)，本項目作為政府規(guī)劃的旅游接待

33、中心，其優(yōu)勢將全面體現(xiàn)，承擔起丘北旅游接待的重任。 · 政府支持：政府有改善縣城現(xiàn)有接待設(shè)施和接待水平不足的愿望，有建設(shè)高星級酒店、提升城市形象的迫切要求。項目為丘北政府傾力打造規(guī)劃的旅游接待中心，其建成將成為丘北的政府接待、商務(wù)接待、旅游接待的中心。 ·填補市場空白：丘北酒店業(yè)普遍建成時間長，接待設(shè)施老化、接待規(guī)格不高，低檔次的客棧、旅社、農(nóng)家樂占據(jù)酒店業(yè)的主力。酒店業(yè)管理人才奇缺，管理水平低、服務(wù)質(zhì)量差。本項目的建成將極大改善這一狀況，占據(jù)丘北旅游接待的中高端市場，搶占市場空白，并且在丘北的政府接待、商務(wù)接待中發(fā)揮舉足輕重的作用。其次，作為文山州唯一一家4星級酒店，又坐

34、落于文山最具代表性的景區(qū)普者黑，本項目的建成，完全可以成為文山州對外接待的窗口，也可以吸引文山州及其相鄰地區(qū)大量的會務(wù)旅游人群。 ·隨著文山普者黑機場的通航，以及交通條件的進一步改善，必將吸引大批的省外中高端旅游人群進入普者黑旅游。、挑戰(zhàn)（Threats） ·旅游業(yè)發(fā)展水平：現(xiàn)階丘北旅游業(yè)存在旅游產(chǎn)品單一、淡旺季明顯、接待設(shè)施落后、客源不廣等情況，旅游水平正處于光型旅游向休閑度假型旅游過渡的階段。 4、前景分析針對旅游市場出現(xiàn)的新情況、新特點，丘北縣旅游業(yè)發(fā)展“十一五規(guī)劃”中明確提出了“一個旅游接待中心丘北縣城”的戰(zhàn)略構(gòu)想，把丘北縣城作為丘北旅游的集散地和接待中心，結(jié)合丘北

35、縣建設(shè)山水園林生態(tài)旅游城市的目標，在石崗壩新城區(qū)規(guī)劃建設(shè)旅游商品一條街、城市主題公園等娛樂、購物、休閑和住宅設(shè)施；這一構(gòu)想的提出，表明了政府改善縣城旅游接待設(shè)施，提升旅游接待能力和水平的決心和愿景。結(jié)合丘北縣建設(shè)山水園林生態(tài)旅游城市的目標，充分地利用了新城區(qū)的樞紐位置，在石崗壩新城區(qū)規(guī)劃建設(shè)旅游接待區(qū)、新建高星級休閑度假酒店，同時建設(shè)旅游商品步行街、風味食品一條街等休閑、度假、住宿、娛樂、購物等相關(guān)設(shè)施，早總體上是符合丘北縣旅游業(yè)發(fā)展“十一五規(guī)劃”和創(chuàng)建“兩大旅游接待區(qū)：的戰(zhàn)略構(gòu)想，在實際構(gòu)建上能夠豐富縣城作為一級接待中心的接待、旅游、娛樂功能，能有效改善縣城的旅游配套設(shè)施，提升縣城的接待水平

36、和接待質(zhì)量，以發(fā)展的觀點來看，也能夠滿足數(shù)量、質(zhì)量日益增長的游客的需求。在石崗壩新城區(qū)興建四星級的高級別休閑度假酒店，在丘北，乃至文山州都是第一家，能有效地提升丘北以及文山的知名度和影響力，增強普者黑在云南旅游市場的整體競爭力，是相當必要的。 第三章 場址選擇一、 場址現(xiàn)狀（一）地點與地理位置擬建項目選址根據(jù)丘北縣石崗壩新城區(qū)規(guī)劃安排于60米大道北側(cè)中部的旅游接待區(qū)，于城市中心公園、風味食品街、步行商業(yè)購物街、天成住宅小區(qū)等同屬一片區(qū)。石崗壩位于丘北縣城西北部，是通往老縣城區(qū)及普者黑景區(qū)的樞紐，地理位置比較優(yōu)越。（二）場地土地權(quán)屬及占地面積項目處于新城開發(fā)區(qū)，由新城區(qū)管委會統(tǒng)一辦理用地手續(xù)，開

37、發(fā)企業(yè)通過土地競拍方式取得其開發(fā)使用權(quán)，有關(guān)手續(xù)已全部辦理完畢。項目按照城市規(guī)劃處在60米道路與32米道路的交叉口處，沿60米大街長113.6米，沿32米道路長111米，地形呈正方形，總用地面積近20畝。（三）場址條件1、地形、地貌條件丘北縣地處滇東南巖溶山原丘陵地帶，全縣地勢西南高東北低、六詔山支系縱橫全境。西南部的樹皮、膩腳鄉(xiāng)海拔大部分在1800米左右，西北部的羊雄山海拔達2501米，丘北縣城海拔1552米，縣城周邊為丘陵地形、陡坡多、平地少。但項目所在的石崗壩地勢較開闊，壩區(qū)面積2平方公里左右，60米大道呈東西走向，擬建場地整體地形由西向東緩傾，場地較為平坦。地貌上處于山間丘陵緩坡地帶和

38、丘谷地帶，整體地貌形態(tài)為丘北山間丘陵地貌。地面高程介于1462.451474.68m之間，高差為12.23m。2、 工程地質(zhì)及水文地質(zhì)條件工程地質(zhì)條件：本項目已委托中國有色冶金昆明勘察設(shè)計院，進行勘察，建設(shè)基地內(nèi)地質(zhì)情況已經(jīng)探明，擬建場地大地構(gòu)造上處于南嶺東西向復雜構(gòu)造帶西段與文山巨型旋鈕構(gòu)造的符合部位。區(qū)內(nèi)占主導地位的是東西向構(gòu)造，款1520km，長50km以上，由東西向壓性斷裂、背斜及伴生的北向張扭性斷了組成。求北縣城以北，東西向構(gòu)造及伴生的北西向斷裂切截了北東向構(gòu)造和弧形構(gòu)造。擬建場低范圍內(nèi)未發(fā)現(xiàn)構(gòu)造斷裂及發(fā)震斷裂通過，整個工程場區(qū)屬基本穩(wěn)定。經(jīng)鉆探揭露，擬建場地的地層結(jié)構(gòu)總體上較為復雜

39、，地表被素填土所覆蓋，其下由第四系坡洪積粘土組成，基底為三迭下統(tǒng)洗馬塘組泥巖和石炭系下統(tǒng)石灰?guī)r，為方便設(shè)計使用，將其劃分出單元層，各巖土層的巖性特征按地質(zhì)單元層代號自上而下可分述如下：1）、第四系人工堆積（Qm1）素填土：由褐黃、淺褐、灰褐色粘性土混含040%不等的泥巖碎塊組成，局部以泥巖碎塊為主，結(jié)構(gòu)松散。厚度為0.58.80m；僅覆蓋于鉆孔zk31、5860、71、73、7688、zk+14、90104、107、110112115、1161、20125及128147控制地段之地表。2）、第四系坡洪積（Qd1P1）層：粘土2：褐黃、淺褐、灰黃或淺黃或色，含少量角礫、砂、鐵錳質(zhì)結(jié)核及泥巖風化殘

40、塊，可塑狀態(tài)為主、局部為軟塑狀態(tài)，濕。層頂埋深為4.306.60m，厚度為2.2013.20m，平均厚度為7.00m。僅分布于鉆孔zk102104、134、141、146及147控制地段。3)三迭系下統(tǒng)洗馬塘組（T1X）泥巖：（1） 全風華泥巖：褐黃、黃、灰綠、褐、或褐紅色，泥質(zhì)結(jié)構(gòu)，薄層狀構(gòu)造：全風化，巖芯呈軟塑粘土及少量碎塊狀，容易鉆進，巖塊用于手易捏碎。巖面埋深為0.0027.80m，厚度為0.5011.60m，平均厚度為5.08m。僅分布于鉆孔zk14、15、2125、66、88、88+3、88+4=90、92、94、97、98及130控制地段。（2） 強風化泥巖2：褐黃、黃、灰黃、淺

41、褐、淺黃、黑、灰褐或紫色，泥質(zhì)結(jié)構(gòu)，薄層狀構(gòu)造：強風化，巖芯呈碎塊狀及土狀、少量為塊狀，巖塊用手易折斷。巖面埋深為0.0022.00m，厚度或揭示厚度為1.5020.80m；除鉆孔zk15控制地段缺失該層外，其余絕大部分地段揭示該層。該強風化泥巖屬極軟巖，巖體完整程度分類屬極破碎，巖體質(zhì)量等級分類屬V類。（3） 中等風化泥巖3：褐黃、淺褐、褐灰、灰綠或黑色，泥質(zhì)結(jié)構(gòu)、薄層狀構(gòu)造；中等風化，巖芯呈塊狀、碎塊狀及土狀，偶呈短柱狀；巖塊用錘易擊碎。巖面埋深為8.7035.10，揭示厚度為3.5011.60m；僅在鉆孔zk1、2、88、88+3、88+4、91、97及98控制地段揭示至該層。該中等風化

42、屬極軟巖，巖體完整程度分類屬極破碎，巖體基本質(zhì)量等級分屬V類。4)、石灰?guī)r系下統(tǒng)（C1）石灰?guī)r：青灰色，隱晶質(zhì)結(jié)構(gòu)，中厚層狀構(gòu)造；強風化，節(jié)理裂隙發(fā)育，鉆孔巖芯呈角礫狀、碎石狀及碎塊狀，巖塊用錘難擊碎，巖體質(zhì)量等級較差。巖面埋深為1.9028.10m，揭示厚度為1.207.90m，僅在鉆孔zk5、6、1417、2126、66、67、86、87、88+1、88+2、89、90及9294控制地段揭示至該層。該強風化石灰?guī)r層屬較軟巖；巖體完整程度分類屬破碎；巖體基本質(zhì)量等級分類屬V類。經(jīng)鉆探揭露及工程地質(zhì)調(diào)查，本場地在未整平前為丘陵、坡谷及凹地。經(jīng)整平后使得部分地段填土較厚而大部分地段三迭系下統(tǒng)洗馬

43、塘組泥巖和石巖系下統(tǒng)石灰?guī)r已出露。該場地內(nèi)泥巖極破碎、節(jié)理裂隙及發(fā)育，為若透水層；石灰?guī)r多以石芽及石筍狀出現(xiàn)。地表水下滲后在泥巖與石灰?guī)r接觸停滯，使得該處泥巖完全風化而較軟。水文地質(zhì)條件：目前，地下水位在-16.5m以下，場址附近無水體及河流。（一） 地理及氣候條件丘北地處滇東南巖溶山原丘陵地帶，地勢西南高，東北低，六詔山支系大總山縱橫全境。主要河流有南盤江、六郎洞河、夸墨河、托底河、官寨河、補擋河、南丘河、清水河、清平河、石葵河、盤龍河（馬恒地段），分屬珠江流域西江水系河紅河流域瀘江水系。普者黑湖為較大的天然湖泊，水面10.8平方公里，境內(nèi)最高海拔（羊雄山頂峰）2501.8米，最低海拔（弄位

44、村）782米。由于地處低緯季風區(qū)域，氣候總體上屬中亞熱帶高原季風氣候，有南亞熱帶、中亞熱帶、北亞熱帶、南溫帶4個氣候類型，年平均氣溫13.219.7，年平均降雨量10001270毫米。二、 供水擬建場60米大道已完成城市供水管的敷設(shè)，可直接與市政供給管搭接，供水有保證。三、 雨污水現(xiàn)場東、南道路及地下排污水管已經(jīng)完成，兩側(cè)均有地下水管，可直接接收本項目與污水的排放。四、 供電根據(jù)本項目建設(shè)規(guī)模，預計總用電負荷850KW，變壓器安裝容量1600KVA，該地區(qū)現(xiàn)有開閉站，經(jīng)與供電部門協(xié)商，可從該開閉站引10KV雙路供電至本項目變配電室。五、 交通及道路條件項目地處丘北縣城鄉(xiāng)結(jié)合部，距縣城僅1公里，

45、60米主干道與普者黑道路連接，場地無論對內(nèi)對外交通都十分方便，且全部為油路，項目不需要再對道路投資。 第四章 建筑方案選擇一、 項目總體規(guī)劃方案 項目地處丘北石缸壩新城區(qū)，規(guī)劃用地性質(zhì)為旅游接待區(qū)，項目用地距離普者黑景區(qū)僅10公里，與丘北老縣城近在咫尺，具備發(fā)展住宿、商務(wù)、休閑、度假、娛樂、購物、餐飲、體育、展示等主要功能的良好條件。項目在具體開發(fā)內(nèi)容上，主要建設(shè)四星級旅游度假大酒店、體育設(shè)施、休閑度假中心、文化展示中心等綜合性旅游服務(wù)設(shè)施。項目建成后，將具備旅游展示、旅游接待、旅游消費、旅游指導四大功能，將以丘北旅游文化綜合服務(wù)基地的戰(zhàn)略姿態(tài)，對普者黑旅游景區(qū)、丘北縣城形成有效補充，以旅游服

46、務(wù)基地的戰(zhàn)略構(gòu)想從整體上提升普者黑國家AAA級旅游度假區(qū)的旅游價值和綜合實力。(一)、功能要求和總平面布置規(guī)劃建設(shè)總高17層，附設(shè)3層裙樓建設(shè)為四星級旅游度假酒店，定位于整個旅游接待區(qū)的總接待中心和旗艦店，營運功能定位涉外、會務(wù)、商務(wù)接待。含總統(tǒng)套房、高檔設(shè)備間、特色套間、行政套間、豪華標間、高檔標間、高檔單間、殘疾人房間等兩百余間高檔客房，具備客房服務(wù)、餐飲、會務(wù)、商業(yè)、娛樂、停車、旅游接待等四星級酒店的完備功能。酒店日接待能力設(shè)計為400余人次。含商務(wù)中心、康樂中心、中西餐飲、健身房、便利超市、高雅茶座等基礎(chǔ)配套功能配置。四星級旅游度假酒店，是丘北和文山第一家四星級酒店，將成為文山乃至滇東

47、南地區(qū)規(guī)模最大的四星級度假酒店，將有效彌補丘北普者黑多年以來在高端酒店產(chǎn)業(yè)方面的缺憾，將有效的提升丘北知名旅游城市的品牌魅力和形象，增強對高端客戶和金字塔尖消費者的吸引力。四星級酒店設(shè)計引進一流水準的酒店管理公司進行管理，以超值的服務(wù)回報社會和客戶。項目位于云南省丘北縣石崗壩新城開發(fā)區(qū)，緊鄰上品天成住宅小區(qū)，正面對城市中央公園。項目建設(shè)用地10453m2，總建筑面積22923 m2，地上部分16層，地下一層為停車庫，總建筑高度58.1米。項目規(guī)劃為云南建筑風格，集餐飲、建設(shè)娛樂、住宿、商務(wù)會議功能為一體。提煉傳統(tǒng)云南和江南民居的典型建筑符號，如吊腳樓、影壁、鏤空窗等構(gòu)成元素，經(jīng)過抽象和簡化，恰

48、當運用于建筑造型中，色彩對比，在視覺上減少立面的尺度，加強細部的處理，坡屋頂、挑檐、欄桿、仿木建筑構(gòu)架的組合都認真考慮。(二)、建筑功能分區(qū)：1、 主樓為使酒店造型更加挺拔主樓在面向內(nèi)景觀部分直接落地，并在其南側(cè)設(shè)置裙房。主樓四至十六均為客房，另在屋頂設(shè)置會議室及屋頂花園。2、 裙房功能劃分：裙房一至三層，內(nèi)設(shè)大堂及中庭空間。一層為大堂、總臺、商場、餐廳、茶館、中庭、廚房等。二層為宴會廳、包廂、棋牌室、西餐廳等。三層為KTV夜總會、保齡球、桑拿等休閑娛樂空間。3、 空間特色酒店的大堂二層高、氣派輝煌，形成酒店內(nèi)部的核心休閑空間，地下一層此部分用做酒店的停車空間，而將地下一層西側(cè)設(shè)置為備用區(qū)。4

49、、 屋頂花園設(shè)計將裙房的屋面，平臺上適當覆土種植綠色植物，形成屋頂花園。另外，在酒店主樓的頂部設(shè)置了二處觀景式的花園平臺，使酒店在空間形成了立體綠化，豐富了酒店的整體形象。5、 配套設(shè)計酒店設(shè)室外游泳池、網(wǎng)球場、地下停車庫及相應商業(yè)娛樂設(shè)施。6、 項目規(guī)劃設(shè)計主要參數(shù)參數(shù)名稱參數(shù)建設(shè)用地面積10453 m2建筑基底面積2820.62 m2總建筑面積22929.91 m2計算容積率建筑面積20526.68 m2其中：四星級酒店建筑面積20526.68 m2地下停車庫建筑面積42403.23 m2容積率1.96建筑密度26.98%綠地率33.2%客房總數(shù)212間地下車庫停車位52輛室外停車場21輛

50、二、結(jié)構(gòu)方案（一）建筑結(jié)構(gòu)的安全等級及設(shè)計使用年限1、結(jié)構(gòu)安全等級為二級，地基基礎(chǔ)設(shè)計等級為丙級。2、框架剪力墻結(jié)構(gòu)，框架抗震等級為四級，剪力墻抗震等級為三級。3、抗震設(shè)防類別為丙級，抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計基本地震加速度為0.05g，設(shè)計地震分組為第二組。4、結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限為50年。5、地下部分及屋面鋼筋混凝土的環(huán)境為二a類，其余為一類。（二）建筑材料1、混凝土地下室3層4層8層9層13層14層以上柱、墻C40C35C30C25梁、板C30C25C25C25墊層：C15，次要構(gòu)件：C25地下室板采用微膨脹砼，以增加的抗裂性能。2、鋼筋：直徑12用級鋼筋 直徑12用級鋼筋3、建筑外墻采用加氣

51、混凝土砌塊，內(nèi)隔墻采用混凝土空心小砌塊。（三）上部結(jié)構(gòu)綜合樓部分本項目房屋總高58.1，采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)。（四）使用對荷載的要求1、套房、更衣室 2.0Kn/m22、會議室 2.0Kn/m23、門廳、大堂、電梯廳、餐廳 2.5Kn/m24、儲藏室、庫房 5.0Kn/m25、陽臺 2.0Kn/m26、上人屋面 2.0Kn/m27、不上人屋面 0.5Kn/m28、屋頂花園 3.0Kn/m29、電梯機房 7.0Kn/m210、走廊、消防疏散通道 3.5Kn/m211、其余 2.0 Kn/m2較大和較重的使用荷載根據(jù)具體情況另定。三、給排水設(shè)計方案（一）給水系統(tǒng)1、最高日生活用水量為127m3/d，

52、最大時用水量12m3/h2、水源：由市政自來水供水。從市政給水管網(wǎng)上引兩條管徑為dn160的引入管供酒店用水，3、本區(qū)建筑給水系統(tǒng)分為2隔結(jié)合給水區(qū)，低區(qū)：地下室至四層為一個供水區(qū)，由市政網(wǎng)直接供水；高區(qū)：五層之十五層為一個供水區(qū)，由高區(qū)變頻供水設(shè)備供水。（二）熱水系統(tǒng)1、最高日生活用水量為64 m3/d，最大時用水量2.7m3/h，使用水溫60.2、采用全日供應熱水系統(tǒng)。（三）排水系統(tǒng)1、最高日排水量為114m3/d.2、污水由排水立管收集后排除室外，經(jīng)化糞池處理后拍只小區(qū)附近市政排水管網(wǎng)。3、建筑物雨水采用外排雨水收集系統(tǒng)，屋面雨水斗收集排至小區(qū)雨水管道，地面道路雨水口收集至上區(qū)雨水管道進

53、入雨水收集池，經(jīng)過濾后做淋花用，最后排至附近市政雨水管網(wǎng)。設(shè)計雨水重現(xiàn)期采用2年。（四）消防給水系統(tǒng)1、室外消防給水水源為城市自來水，室外消防環(huán)狀管網(wǎng)有雙水源，消防屋頂水箱有效容積為18立方米。2、室外消防給水環(huán)狀管網(wǎng)上布置消火栓，消火栓間距不大于120米，室外消防水量30升/秒。3、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)消防水量40升/秒?；馂难永m(xù)時間為3小時。4、室內(nèi)設(shè)有自動噴水滅火系統(tǒng)，系統(tǒng)消防水量30升/秒?；馂难永m(xù)時間為1小時。5、公共場所等處設(shè)手提式滅火器。四、電氣設(shè)計（一）電源：天成大酒店樓高十六層，屬一類高層建筑，其消防用電荷等級為一級。擬由市電引接一路10kv高壓電源供電。變電所設(shè)在地下一層，內(nèi)裝兩

54、臺1000kVA千式變壓器，并裝設(shè)一臺350kw應急備用柴油發(fā)電機組做備用電源。（二）負荷計算：本工程用電負荷計算容量估計為1600kVA。（三）導線選擇及敷設(shè)方式：動力配電干線電纜沿橋架敷設(shè)或在電氣豎井內(nèi)明敷，導線則穿管暗敷。與消防有關(guān)的電纜采用耐火型，其余一般電線電纜采用阻燃型。消防線路均穿金屬管暗敷，如在橋架內(nèi)與其它電纜一起敷設(shè)，橋架須作防火處理并在橋架中間加隔板。（四）照明配電系統(tǒng)照明光源主要節(jié)能型熒光燈為主，照明基本上采用一燈一控方式，大面積照明則多燈分組集中控制。酒店客房，餐廳等營業(yè)場所照明由裝修設(shè)計。（五）防雷接地系統(tǒng)本工程按照第二類建筑防雷標準設(shè)計。屋面采用避雷帶方式，利用機構(gòu)柱內(nèi)主筋作為引下線，利用建筑基礎(chǔ)內(nèi)主筋作防雷接地裝置。電力保護接地采用TN-S制式接地保護，并與防雷接地裝置，接地電阻小于1歐姆。（六）電氣消防設(shè)計1、火災自動報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)天成大酒店一類高層民用建筑的防火要求，其火災保護對象等級為一級，火災自動報警采用集中報警控制系統(tǒng)，于一層設(shè)消防控制室，內(nèi)內(nèi)設(shè)消防中心控制系統(tǒng)一套，包括火災自動報警控制器、消防直接控制器、火警通訊盤、錄放盤、廣播功放盤、集