物業(yè)管理顧問手冊

1、物業(yè)管理顧問手冊目錄1.0人員構(gòu)架及編制說明1.1架構(gòu)編制說明1.2工作概況1.3顧問工作周期1.4初期顧問管理階段1.5前期顧問內(nèi)容細(xì)化及調(diào)整階段1.6前期顧問建議實施階段1.7全面物業(yè)管理顧問1.8現(xiàn)場勘查1.9例會1.0人員架構(gòu)及編制說明綜合管理1.1 架構(gòu)編制說明（暫定人員）綜合管理：檔案、行政管理：工檔工財客保保程管理：財案程務(wù)服潔安務(wù)管理：客行管管管管管服管理：保政理理理理理潔管理：保管安管理：理1.2 工作概況根據(jù)物業(yè)的類型和特點，針對性地對管理模式提出優(yōu)化方案，內(nèi)容包括：初期顧問階段、 前期顧問內(nèi)容細(xì)化及調(diào)整階段、前期顧問建議實施階段、全面物業(yè)管理顧問四個階段。1.3顧問工作周

2、期：共一年工程管理顧問內(nèi)容計： 2 周確立顧問內(nèi)容計： 1 周財務(wù)管理： 3 周物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化文件： 1 周1.4初期顧問階段工程管理顧問內(nèi)容A 工程圖紙、資料收集a) 土建結(jié)構(gòu)部分 主體結(jié)構(gòu)、負(fù)載、功能、安全系數(shù)墻體保溫、外墻結(jié)構(gòu)、防水、防火內(nèi)外交通設(shè)施、運(yùn)輸、通道設(shè)計、地下室構(gòu)造公共區(qū)域、物管區(qū)域、空間布局門窗設(shè)計、進(jìn)出入口綠化帶、澆灌系統(tǒng)b) 機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)供電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)暖通系統(tǒng)、樓層分布、管線預(yù)留口給排水系統(tǒng)樓宇自控系統(tǒng)衛(wèi)星通訊 / 接收系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)保安監(jiān)控系統(tǒng)、門鎖選擇、門禁系統(tǒng)消防監(jiān)控系統(tǒng)、消防分區(qū)、消防通道樓宇智能管理系統(tǒng)電梯扶梯B 合理化建議a) 樓宇安全保

3、障，包括硬件及軟件措施兩個方面，硬件即完善樓宇自動化系統(tǒng)，軟件即加強(qiáng)物業(yè)管理。b) 公共區(qū)域能源合理利用墻體節(jié)能地處采暖區(qū)的示范工程，必須嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部頒發(fā)的民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分） 和各地編制的實施細(xì)則。地處非采暖區(qū)，尤其是過渡地區(qū)的示范工程要求以外墻采取保溫隔熱措施，以提高室內(nèi)舒適度，降低防暑降溫的能耗。應(yīng)大量采用夾芯保溫、外保溫和內(nèi)保溫的復(fù)合外墻，大幅度地降低外墻的傳熱系數(shù)。重點發(fā)展高效的外保溫復(fù)合外墻。采用單一材料的節(jié)能外墻，應(yīng)注意配套砌筑材料的防水、保溫、粘結(jié)等性能，以減少熱應(yīng)力和冷橋的出現(xiàn)。門窗節(jié)能窗戶要達(dá)到國家對節(jié)能窗的評價指標(biāo)，應(yīng)具有搞雨水滲漏、搞風(fēng)壓、搞空氣滲

4、透和保溫等四性。 要大量彩門窗密閉材料和成套技術(shù)， 有效地提高安裝質(zhì)量。合理控制窗墻比。示范工程中所有住宅外窗應(yīng)一律采用雙層玻璃。有條件的地區(qū)可采用中空玻璃、隔熱玻璃和反熱玻璃。應(yīng)大量采用絕熱性能好塑鋼門窗、保溫鋁合金門窗和彩板鋼門窗等。住宅分戶門應(yīng)具有防盜、隔聲、保溫、防火等性能。屋面地面節(jié)能層面保溫要求一般高于外墻。應(yīng)推廣采用復(fù)合層面，其保溫隔熱材料要求輕質(zhì)高效，吸水率低，并且有一定強(qiáng)度。采暖區(qū)樓板下方為室外或不采暖的房間時，樓面應(yīng)采取保溫措施。采用地面輻射供暖技術(shù)的樓板必須采取有效的保溫做法。供暖系統(tǒng)節(jié)能采用以平衡閥及其專用智能儀表為核心的管網(wǎng)水力平衡技術(shù)，改善供暖質(zhì)量，節(jié)約能源。集中采

5、暖系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)使用雙管系統(tǒng)。采用熱量按戶計量及溫度控制調(diào)節(jié)裝置，以達(dá)到改善住宅室內(nèi)熱環(huán)境和節(jié)能的雙重效果。應(yīng)實行按熱量收費(fèi)。推廣采用高效節(jié)能散熱器，充分發(fā)揮熱效率。室外供暖管道必須采取保溫措施，以減少熱損失。積極在暖通空調(diào)工程中引入熱泵節(jié)能技術(shù)。推廣小型節(jié)能高效集中空調(diào)設(shè)備。電氣設(shè)備節(jié)能要求選用低耗能電氣設(shè)備（如可控硅調(diào)速節(jié)能電梯、節(jié)能變電器、節(jié)能空調(diào)機(jī)等。）大量采用節(jié)能高效的新型燈具，淘汰過時的照明設(shè)備，公共區(qū)域必須彩延時開關(guān)，減少無用電耗。新能源利用積極擴(kuò)大地下熱能和冷能等可再生能源在示范工程中的應(yīng)用水平和規(guī)模。促進(jìn)新能源實驗基地的形成。利用并完善太陽能電池及熱水供應(yīng)技術(shù)，滿足全天候使用要求。

6、太陽能利用系統(tǒng)設(shè)計應(yīng)與主體工程設(shè)計同步進(jìn)行，同步施工，集熱器與建筑物的屋面要有機(jī)結(jié)合，協(xié)調(diào)美觀。推廣熱、電、冷聯(lián)產(chǎn)供技術(shù)，積極利用工業(yè)廢熱向住宅提供采暖空調(diào)熱源，利用垃圾資源化技術(shù)供熱或發(fā)電。電力資源充足的地區(qū)，宜采用以電為能源的低溫輻射供暖系統(tǒng)，并可自行控制供暖溫度，具有無污染，無噪音的優(yōu)點。c) 環(huán)保及綠化努力方向達(dá)到或超過全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈）標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則 、濟(jì)南市物業(yè)管理考核評比標(biāo)準(zhǔn)（住宅區(qū)）濟(jì)南市文明住宅小區(qū)、文明住宅組團(tuán)評比標(biāo)準(zhǔn)及國家建設(shè)部和濟(jì)南市有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。按國家規(guī)定，對于住宅小區(qū)綠化用地不可低于占地面積的 30，綠化覆蓋率達(dá)100%，環(huán)境衛(wèi)生、清潔滿意率達(dá) 95

7、%以上。在小區(qū)內(nèi)設(shè)置區(qū)域內(nèi)平面示意圖和各種導(dǎo)向牌、在主要出入口設(shè) “熱愛地球，關(guān)愛生命” 、“珍惜環(huán)境，愛護(hù)綠化” 、“青青小草，請加呵護(hù)”、“尊老愛幼，人間美德” 、 “進(jìn)出車輛禁鳴、減速”等溫馨提示牌。d) 清潔要求（裝飾 / 裝修材料及垃圾處理、清潔設(shè)施）裝飾、裝修材料及垃圾的處理所有材料、設(shè)備工具及廢物等須放置在裝修單位范圍內(nèi)，不得占用任何公共部分，所有垃圾、碎片等雜物必須及時搬運(yùn)，施工區(qū)域如有變更應(yīng)與管業(yè)協(xié)商。施工方在操作過程中如須搬運(yùn)有污染樓面衛(wèi)生或體積較大的物體及清運(yùn)建筑垃圾時應(yīng)與管業(yè)協(xié)商并對樓面衛(wèi)生進(jìn)行清理。施工區(qū)每日工作結(jié)束后，應(yīng)將當(dāng)天產(chǎn)生或遺留之廢料、垃圾等清理到指定位置并

8、清潔好清運(yùn)路線。清理時要把廢料作密封處理， 確保不會發(fā)生惡臭、 泄漏污水、塵土飛揚(yáng)和沙土滿地等現(xiàn)象。施工人員不得做出任何環(huán)境污染。嚴(yán)禁開門施工，嚴(yán)禁在施工過程中干擾其它用戶的正常施工。清潔設(shè)施確立物業(yè)管理內(nèi)容A 基本服務(wù)保安、保潔、綠化、消防、維修等基本服務(wù)。B 無償服務(wù)序號服務(wù)項目責(zé)任部門家政服務(wù)1協(xié)助搬運(yùn)保安2臨時代管小物件C 有償服務(wù)序號服務(wù)項目備注1 室內(nèi)委托清潔2 委托清洗油煙機(jī)3委托清洗衣物普通衣物 / 需干洗的衣物4 送水服務(wù)5 代為清洗汽車6 打字、復(fù)印7 粉刷室內(nèi)墻面8 送取干洗衣物9 運(yùn)送物品10 更換室內(nèi)燈管、燈泡11 維修更換門鎖12 電器維修13 疏通下水道14 代購

9、車、飛機(jī)票15 室內(nèi)電路維修16 更換玻璃財務(wù)管理A 人員架構(gòu)安排B 員工工資福利財務(wù)主管項目養(yǎng)老保險醫(yī)療生育工傷失業(yè)公司交納22%8%0.8%0.5%2%個會人計交納8%2%0 出納01%C 物業(yè)管理費(fèi)用測算平均每NO 類別支出項目人數(shù)計算公式月全年支出員工工資人保險工工裝費(fèi)用一費(fèi)夜班費(fèi)用加班費(fèi)小計管辦公費(fèi)綜合測算理通訊費(fèi)綜合測算二費(fèi)交通費(fèi)綜合測算用固定資產(chǎn)折舊綜合測算小計日常清潔材料運(yùn)費(fèi)營綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)綜合測算三費(fèi)垃圾清運(yùn)費(fèi)綜合測算用治安管理費(fèi)綜合測算日常維修費(fèi)綜合測算小計四公司管理費(fèi)五稅金5.55%總計物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化文件A管理公約（附件一）用戶手冊（附件二）B 規(guī)章制度人事管理制度 ( 附件

10、三 )財務(wù)管理制度（附件四）行政管理制度（附件五）C 二次裝修手冊（附件六）交接流程（附件七）D 應(yīng)急手冊（附件八）工程應(yīng)急流程（附件九）我公司顧問組將為項目名稱“銷售中心”制定物業(yè)管理模式，組建物業(yè)管理團(tuán)隊。指導(dǎo)“銷售中心”的物業(yè)管理團(tuán)隊做好“銷售中心”的日常物業(yè)管理工作。以點帶面，宣傳、展示本項目日后物業(yè)管理模式、服務(wù)理念和工作規(guī)范。在“銷售中心” ，物業(yè)管理雛型必須“麻雀雖小，五臟俱全” ，充分體現(xiàn)交付使用后物業(yè)管理的規(guī)范全貌。因此，合適的人才，合理的分配，規(guī)范的流程，禮貌的接待，加以“時效與功效并重”的監(jiān)管機(jī)制，“確?？蛻魸M意”的工作標(biāo)準(zhǔn)，都是我公司顧問工作的重要思考?！敖y(tǒng)一應(yīng)對”，是

11、確保銷售業(yè)績持續(xù)向高，消費(fèi)者對項目名稱信心日增的銷控規(guī)范，也是開發(fā)商的誠信充分體現(xiàn)的重要措施。因此，我公司顧問組將在“銷售中心”設(shè)物業(yè)管理接待臺，配置“物業(yè)管理百科全書” ，內(nèi)容包括：物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、業(yè)主公約、物業(yè)使用手冊、商場經(jīng)營管理公約、商場使用手冊、裝修守則、消防安全協(xié)議、煤氣、暖氣設(shè)備使用協(xié)議、停車場管理規(guī)定等業(yè)主 / 商戶入住前必須簽訂的各類協(xié)議及規(guī)章制度，以避免業(yè)主 / 商戶入住后發(fā)生不必要的爭議。在“銷售中心”里，要擺放物業(yè)管理費(fèi)用告示牌。銷售人員和物業(yè)管理人員要統(tǒng)一口徑，向客戶說明物業(yè)管理費(fèi)用的組成，特約服務(wù)和有償服務(wù)的內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。1.5 前期顧問內(nèi)容細(xì)化及調(diào)整階段設(shè)備運(yùn)

12、行操作手冊管理人員功能細(xì)化A 一站式服務(wù)平臺B 一專多能的管理人員運(yùn)作流程及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、承諾的確定A 客戶服務(wù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1. 客服人員言行舉止文明，著裝大方得體，能展示辦公樓整體形象。2. 耐心、細(xì)致的回答客戶的問詢。3. 對來訪人員進(jìn)行登記，保障客戶安全及免受騷擾。3. 負(fù)責(zé)會議接待以及報紙信件的分發(fā)，使客戶享受全方位的服務(wù)。4. 及時處理客戶的報修及其它需求。5. 檔案管理規(guī)范完善。服務(wù)承諾1. 維修服務(wù)的回訪率達(dá)到 98% 。2. 業(yè)主滿意率達(dá)到 90% 。3. 檔案建立與完好率達(dá)到 100% 。 B 工程管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1. 確保大樓外觀完好、整潔，外墻裝飾無被損或污跡、無銹跡等，無安全隱患。

13、2. 及時處理設(shè)施設(shè)備故障，確保設(shè)備性能完好，保證安全運(yùn)行。3. 確保電梯技術(shù)性能處于良好狀態(tài)，保證安全運(yùn)行。4. 路燈完好無損，夜間照明正常。5. 道路暢通無損壞，平坦整潔，排水暢通。6. 雨水井、污水井完好，疏通正常無污染物。服務(wù)承諾1. 房屋完好率達(dá)到 98%以上。2. 機(jī)電設(shè)備完好率達(dá)到 99% 。3. 房屋零修、急修及時率達(dá)到 99%以上。4. 維修工程質(zhì)量合格率達(dá)到 98% 。5. 道路完好率及使用率達(dá)到 100% 。6. 化糞池、雨水井、污水井完好率達(dá)到 100% 。7. 照明完好率達(dá)到 99% 。8. 給排水及供電系統(tǒng)完好率達(dá)到 99.9% 。C 保安管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1. 保障業(yè)主

14、及財產(chǎn)的安全。2. 保障公共設(shè)施完好。3. 保障良好的治安環(huán)境。4. 做好消防安全服務(wù)：發(fā)生火災(zāi)，及時報警，協(xié)助消防人員疏散、救助人員等；保證消防設(shè)施設(shè)備完好無損。5. 遇緊急，突發(fā)事件時能及時、準(zhǔn)確、迅速地處理。6. 有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案，發(fā)生時，應(yīng)立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進(jìn)行處理。7. 停車場設(shè)施設(shè)備正常，停車場疏導(dǎo)有序，無占用消防通道，無阻礙交通。服務(wù)承諾1. 通過對大廈實行 24 小時警衛(wèi)服務(wù)制度，做到以點帶面，進(jìn)而形成大廈的整體安全保衛(wèi)體系， 保護(hù)物業(yè)及使用人的安全， 維護(hù)物業(yè)的正常工作、生活秩序。2. 轄區(qū)內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故，本年度內(nèi)無因

15、管理公司責(zé)任造成重大刑事案件和重大火災(zāi)事故。3. 停車場、自行車棚完好率達(dá)到 100% 。4. 智能化系統(tǒng)完好率達(dá)到 99% 。5. 消防設(shè)施設(shè)備完好率達(dá)到 100% 。D 清潔管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1. 確保辦公樓環(huán)境優(yōu)美，清潔衛(wèi)生。2. 保潔設(shè)備齊全完好。3. 垃圾日產(chǎn)日清，空氣新鮮，環(huán)境無污染。4. 綠擺布局合理、優(yōu)美，花草樹木與辦公樓配置得當(dāng)。5. 外圍綠化花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無踐踏折損現(xiàn)象，無大面積黃土裸露。服務(wù)承諾1. 保潔達(dá)標(biāo)率 98% 。2. 綠化完好率達(dá)到 96% 。3. 辦公區(qū)域綠化率達(dá)到 100% 。智能化管理系統(tǒng)的設(shè)立 A 文件及檔案標(biāo)準(zhǔn)化管理1. 檔案分類

16、 ：1) 文本檔案：指需進(jìn)行存檔，并供日后參閱的紙張文檔資料。2) 電子檔案：指需進(jìn)行存檔，并供日后參閱、修改的電子文檔資料。2. 檔案管理系統(tǒng)：1) 所有文本檔案資料均采用條形編碼進(jìn)行分類，以文件夾存檔的形式并按照后述的 文本檔案存檔標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類存檔， 并采用電子數(shù)據(jù)庫的形式對檔案進(jìn)行管理。2) 所有電子檔案資料則按照后述的電子檔案存檔標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行存檔管理。3. 外部往來函件的收發(fā)以傳真 / 信函等形式以傳真 / 信函等形式4. 檔案編碼采用條形碼印章的形式，應(yīng)加蓋于文本檔案右上角的顯著位置。( 行政人員 ) 登記 +編號 +錄( 行政人員 ) 登記 +編號 +錄5. 條形碼的建立條形碼由 12

17、 位阿拉伯?dāng)?shù)字和 3 位大寫英文字母組成，共計15 位，作為日常物文業(yè)本經(jīng)檔理案審資閱料按類/批別劃分檔案編碼。物業(yè)經(jīng)理審閱 /批1)15 位條形碼的含義說明各職能部門一般性機(jī)密性函件各職能部門主管審閱工運(yùn)作草擬回函函件保保管業(yè)名稱將相應(yīng)的編碼填寫在空格內(nèi)，包括，a. 資料的類型編碼b. 資料所屬部門編碼c. 存檔日期編碼d. 存檔的數(shù)量6. 數(shù)據(jù)庫的建立7. 存檔文件夾檔案編日部類目內(nèi)容摘客戶存放位置處理狀態(tài)1)紅色標(biāo)準(zhǔn)文件夾：用于保存機(jī)密性文本檔案資料；2)藍(lán)色標(biāo)準(zhǔn)文件夾：用于保存財務(wù)部有關(guān)費(fèi)用清單類文本檔案資料；3)黑色標(biāo)準(zhǔn)文件夾：用于保存除上述兩種類型外的文本檔案資料4) 牛皮紙檔案盒

18、 : 用于保存財務(wù)會計憑證，并按照財務(wù)轉(zhuǎn)帳、普通收款、外匯等不同科目分別存放于文件盒內(nèi)。8. 文件柜單層、雙層、多層文件柜用于保存財務(wù)用文件盒、標(biāo)準(zhǔn)文件夾以及非標(biāo)準(zhǔn)文件夾、照片檔案夾、上插頁式文件夾。四屜文件柜用于保存掛件夾。9. 檔案管理系統(tǒng)的執(zhí)行檔案管理系統(tǒng)自執(zhí)行之日始，管業(yè)行政人員即為本項目內(nèi)檔案管理系統(tǒng)的總監(jiān)管負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)進(jìn)行行政辦公室檔案 / 人事檔案的管理并監(jiān)督各部門檔案管理系統(tǒng)的執(zhí)行情況，各部門主管即為其部門檔案管理系統(tǒng)的監(jiān)管負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)監(jiān)督本部門檔案資料的系統(tǒng)管理執(zhí)行情況。B 財務(wù)管理系統(tǒng)C 人力資源管理系統(tǒng)D HelpDesk 管理平臺1.6 前期顧問建議實施階段籌建管理處管

19、理費(fèi)用預(yù)算審議、定稿1.7 全面物業(yè)管理顧問A 土建維修、養(yǎng)護(hù)B 機(jī)電維修、保養(yǎng)C 公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)D 日常管理a) 配套服務(wù)設(shè)施b) 節(jié)能管理c) 綠地、花木等建筑小品的養(yǎng)護(hù)d) 車輛行駛及停泊秩序管理e) 消防安全監(jiān)控f) 文化娛樂活動建議g) 檔案、資料管理 1.8 現(xiàn)場勘查1. 9 例會附件一：管理公約目錄總則第一章物業(yè)基本情況第二章本公約涉及的各主體基本情況第三章物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)第四章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用與公共維修基金第五章產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)第六章開發(fā)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)第七章物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)第八章房屋的使用、管理、維修的具體規(guī)定第九章違約責(zé)任第十章附則總則為落實（本小

20、區(qū)大廈）的售后物業(yè)管理，明確購房人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理中的權(quán)利義務(wù)，我公司按照有關(guān)規(guī)定，制定項目名稱物業(yè)管理公約，并提交濟(jì)南市居住小區(qū)管理辦公室核準(zhǔn)，以確保公約具備必要內(nèi)容。我公司作如下承諾：如因我公司制定過程中的不謹(jǐn)慎導(dǎo)致本公約內(nèi)容存在歧義、語義不清或違反有關(guān)法律法規(guī)政策，由我公司承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。我公司和物業(yè)管理企業(yè)簽定的物業(yè)管理委托合同與本公約內(nèi)容不存在抵觸。我公司如將項目轉(zhuǎn)讓，將保證受讓人承諾遵守本公約。上述條款為本公約內(nèi)容的組成部分，經(jīng)濟(jì)南市居住小區(qū)管理辦公室核準(zhǔn)之日起，我公司即應(yīng)遵守本公約內(nèi)容。開發(fā)企業(yè)（公章）年月日物業(yè)管理公約為維護(hù)開發(fā)企業(yè)、產(chǎn)權(quán)人及物業(yè)管理企業(yè)的

21、合法權(quán)益，創(chuàng)造和保持安全、整潔、舒適、文明的商務(wù)辦公環(huán)境，根據(jù)中華人民共和國及濟(jì)南市有關(guān)房地產(chǎn)法律、法規(guī)，結(jié)合項目名稱的實際情況，制訂本公約。項目名稱的所有產(chǎn)權(quán)人、使用人、開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)均受本公約各條文的約束。第一章物業(yè)基本情況一、物業(yè)名稱：項目名稱二、座落位置：物業(yè)四至：東至：西至：南至：北至：三、建筑面積：平方米四、土地用途及使用期限：五、國有土地使用權(quán)證明文件政府批文號：六、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備：1. 指不為單個產(chǎn)權(quán)人所有而為全體產(chǎn)權(quán)人所有并共同使用的部位及設(shè)施設(shè)備，包括（但不限于）：房屋的承重結(jié)構(gòu)（包括基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋等） 、外墻面、屋頂、大堂、公共門廳、走廊、過道

22、、管井、公共廁所、茶水間、垃圾通道、郵政信箱 、避雷裝置、照明燈具、樓梯間、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、二次供水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、煤氣調(diào)壓站及上述相關(guān)配套系統(tǒng)的配套用房，衛(wèi)星閉路電視監(jiān)控室、智能化中控室、化糞池、自來水分戶水表以外計費(fèi)水表以內(nèi)的上水管道、樓內(nèi)下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、空地、道路、綠地、變配電系統(tǒng)、市政排水設(shè)施、物業(yè)管理區(qū)域的外圍護(hù)欄及圍墻等。 為該土地及項目名稱產(chǎn)權(quán)而設(shè)計并供其共用的其它區(qū)域， 但不包括由個別產(chǎn)權(quán)人獨自擁有所有權(quán)的區(qū)域。為本物業(yè)的利益而安裝的其他機(jī)器、儀器、儀表、裝置、管道、電線、有線電視接收系統(tǒng)、通訊設(shè)備

23、、報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等，但不包括任何只供產(chǎn)權(quán)人獨自使用的設(shè)施和設(shè)備。2. 其他共用配套設(shè)施：銀行，餐廳，多功能廳與會議設(shè)施，員工餐廳，便利店以及衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)和其他商務(wù)服務(wù)設(shè)施。第二章本公約涉及的各主體基本情況一、產(chǎn)權(quán)人：在項目名稱擁有全部或部分房屋所有權(quán)及相應(yīng)土地使用權(quán)的公民、法人和其它組織，包括其日后的合法繼承人或承讓及被贈與者。二、物業(yè)管理企業(yè)：名稱：物業(yè)管理資質(zhì)合格證書號：注冊地址：郵編：法人代表人：注冊資金：聯(lián)系人：聯(lián)系電話：三、開發(fā)企業(yè)：名稱：注冊地址：郵編：法人代表人：注冊資本：聯(lián)系人：聯(lián)系電話：四、業(yè)管理企業(yè)的選定和變更：1. 物業(yè)管理委員會（以下簡稱 " 管委會

24、" ）成立前，發(fā)展商名稱聘請物業(yè)管理公司對項目名稱進(jìn)行管理；公約核準(zhǔn)后除以下情況之外，開發(fā)企業(yè)不得變更物業(yè)管理企業(yè)。A：該物業(yè)管理企業(yè)被取消濟(jì)南市物業(yè)管理資質(zhì)；B：該企業(yè)注銷；上述情況下變更物業(yè)管理企業(yè)，開發(fā)企業(yè)需將變更原因和選定的新物業(yè)管理等有關(guān)事項告之業(yè)主，沒有 50%以上反對意見的方可與新物業(yè)管理企業(yè)簽署正式合同。并須到小區(qū)辦備案。2. 物業(yè)管理委員會成立之前變更物業(yè)管理企業(yè)，開發(fā)企業(yè)需要求變更后的新物業(yè)管理企業(yè)承諾遵守本公約。3. 管委會成立后，由管委會選聘物業(yè)管理企業(yè)對項目名稱進(jìn)行管理。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有濟(jì)南市物業(yè)管理資質(zhì)合格證書 ，并承諾遵守本公約。五、使用人：指凡在項目

25、名稱與開發(fā)企業(yè)或產(chǎn)權(quán)人簽訂租賃合同的公民、法人和其它組織。第三章物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)1. 參與物業(yè)竣工交付使用的接管驗收，保存相關(guān)物業(yè)資料；2. 作好入住管理，使業(yè)主順利入住，建立業(yè)主管理檔案；3. 按照裝修手冊的有關(guān)規(guī)定監(jiān)督管理物業(yè)裝修施工，保證大廈的安全和完整；4. 管理地面和地下停車場，使車輛行駛有序，停放整齊，車場道路完好；5. 建立科學(xué)嚴(yán)格的檔案管理制度，做好物業(yè)檔案管理工作；6. 維護(hù)公共秩序，采取一切措施防止并糾正對大廈任何公共設(shè)施、公共區(qū)域的違規(guī)占用或有損于本大廈各業(yè)主利益的各種行為，必要時要求責(zé)任人進(jìn)行賠償；7. 保持本大廈及其所有部分（單元內(nèi)除外）的環(huán)境衛(wèi)生，定期安排垃圾

26、清運(yùn)，保證垃圾收集設(shè)施處于良好工作狀態(tài)；8. 做好大廈綠化的管理養(yǎng)護(hù)工作，保持綠地整潔；9. 要求并收取本大廈所有產(chǎn)權(quán)人及使用人應(yīng)付款項，支付所有因管理和維護(hù)本大廈而產(chǎn)生的應(yīng)付款項，并就物業(yè)管理企業(yè)履行委托管理合同規(guī)定的職責(zé)而支出及支取的一切款項，預(yù)備妥善的帳目記錄。10. 定期巡視、檢查、檢修大廈公共機(jī)房，公共機(jī)械設(shè)備，確保公共設(shè)備設(shè)施處于良好的工作狀態(tài)；11. 保養(yǎng)、維護(hù)大廈的消防設(shè)備設(shè)施，并使之符合政府有關(guān)法律、法規(guī)的要求。12. 根據(jù)大廈管理需要，聘請、撤換及付酬予律師、建筑師、會計師及其他專業(yè)顧問、承建商，技術(shù)工人、代理人、清潔工人及其他有關(guān)的工作人員，為管理人員提供辦公地方、辦公設(shè)

27、施、制服、工作服、工具、器具、清潔或其他材料及所有必要的儀器和設(shè)備；13. 保持大廈安全、良好的運(yùn)行狀態(tài)，定期檢查、巡視大廈的公共區(qū)域， 必要時可檢查各業(yè)主單元的內(nèi)部，但在非緊急情況下應(yīng)提前給予業(yè)主通知；14. 為大廈的公共區(qū)域（包括公共服務(wù)設(shè)施）投保，其保險金額及其險種由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)其管理經(jīng)驗提出建議，提交開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理委員會作出決定；15. 采取必要的措施，確保大廈的各項管理符合政府的規(guī)定和要求；16. 采取合法行動和有利措施（包括訴訟請求） ，制止個別業(yè)主違反、不遵守或不履行公約的規(guī)定或物業(yè)管理企業(yè)為管理大廈而制定的有關(guān)規(guī)定；17. 管理者有權(quán)根據(jù)本公約的規(guī)定，制定、修訂及廢止項

28、目名稱的各項管理規(guī)定、管理細(xì)則，各產(chǎn)權(quán)人須共同遵守。18. 管理者遞交辭呈或職務(wù)被解聘時，須移交所有有關(guān)大廈的文件、資料、圖紙、管理帳目等與發(fā)展企業(yè)或物業(yè)管理委員會；19. 項目名稱按照高檔寫字樓的通行標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)并進(jìn)行物業(yè)管理；20. 全面推行 ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系，建立科學(xué)高效的管理流程和管理制度；21. 項目名稱開業(yè)后，力爭在兩到三年內(nèi)創(chuàng)建濟(jì)南市優(yōu)秀管理大廈。第四章 物業(yè)管理費(fèi)用與公共部位和公用設(shè)施設(shè)備大中修及更新改造費(fèi)一、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（本公約中簡稱“管理費(fèi)”）：1. 物業(yè)管理企業(yè)須向產(chǎn)權(quán)人明示物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)就其物業(yè)的管理向物業(yè)管理企業(yè)全額支付物業(yè)管理服

29、務(wù)費(fèi)。其取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在管委會成立前由開發(fā)企業(yè)確定；在管委會成立后，由管委會根據(jù)物業(yè)管理運(yùn)行成本進(jìn)行核定。2. 管理費(fèi)用包括下列各項：1) 管理及運(yùn)行人員（如保安員、維修工、清潔工等）工資及福利費(fèi)；2) 綠化、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保、污水處理、垃圾清潔費(fèi)；3) 公用水、電、氣、暖費(fèi)及正常供應(yīng)時間的空調(diào)費(fèi)；4) 辦公費(fèi)用（含耗材、交通、文具、通訊、用房等） ；5) 公共場所、公用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維修、保養(yǎng)費(fèi)及照明費(fèi)；6) 大廈公共場所維修、保潔、環(huán)保、治安等發(fā)生的工具材料費(fèi)；7) 公共治安服務(wù)費(fèi)；8) 大廈節(jié)日裝飾費(fèi)用；9) 公用設(shè)施設(shè)備財產(chǎn)保險費(fèi)；10) 物業(yè)管理企業(yè)酬金；11) 法定稅金；12) 聘請管

30、理、維修、會計、法律等專業(yè)顧問的費(fèi)用；13) 其它物業(yè)管理委員會核準(zhǔn)的合理支出。3. 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按銷售建筑面積每月每平米（）元人民幣計??；（）至（）層商業(yè)用房物業(yè)管理費(fèi)按銷售建筑面積每月每平米（）元人民幣計取。4. 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的交納辦法：各產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)于每月 1 日至 10 日前到物業(yè)管理企業(yè)辦公室交納，現(xiàn)金、支票均可。5. 產(chǎn)權(quán)人或使用人在辦理其物業(yè)入住手續(xù)時須向物業(yè)管理企業(yè)預(yù)付相當(dāng)于三個月物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)（以下簡稱“管理按金” ）。用于物業(yè)管理費(fèi)用不敷使用時，進(jìn)行臨時補(bǔ)救的資金儲備；或用于支付包括產(chǎn)權(quán)人或使用人產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中暫時無法按期繳納的或非故意性的不能按期繳納

31、的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，該筆款項應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人或使用人及時補(bǔ)齊，不可折抵。如產(chǎn)權(quán)人將其物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓他人，管理按金將自動轉(zhuǎn)至新產(chǎn)權(quán)人名下。6. 在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，自房屋交付使用之日起，開發(fā)企業(yè)未曾售出的房屋和產(chǎn)權(quán)人空置房屋均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)。7. 沒有約定或約定不明的，應(yīng)按政府有關(guān)文件實行，政府有新的規(guī)定時，收費(fèi)應(yīng)依新的政策進(jìn)行調(diào)整。8. 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如按規(guī)定或約定有調(diào)整， 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告和書面送達(dá)通知全體產(chǎn)權(quán)人。9. 代收代繳費(fèi)用：各產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)于每月（ ）號前交納上月所耗水、電、煤氣等費(fèi)用，物業(yè)管理公司依照政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)按各自的計量表的顯示用量計取。

32、二、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備大中修及更新改造費(fèi)1. 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修及更新改造費(fèi)是專項用于本物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、中修及更新改造費(fèi)用，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是指本公約第一章第七條所列內(nèi)容。2. 該項費(fèi)用發(fā)生時，由物業(yè)管理企業(yè)按實際情況作出預(yù)算，按銷售建筑面積比例向產(chǎn)權(quán)人籌集。第五章產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利及義務(wù)一、產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利在各產(chǎn)權(quán)人遵守本公約并按期繳納有關(guān)費(fèi)用的先決條件下，各產(chǎn)權(quán)人將享有下述權(quán)利：1. 對其名下的物業(yè)享有占有、使用、收益和處分權(quán)；2. 按規(guī)定和設(shè)置目的使用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備；3. 產(chǎn)權(quán)人有權(quán)要求召開、參加產(chǎn)權(quán)人大會，享有管委會委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

33、4. 有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行房屋自用部位的裝飾裝修；5. 有權(quán)自行聘請他人對物業(yè)自用部位設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，但當(dāng)該等維修、養(yǎng)護(hù)操作涉及公共系統(tǒng)、公共區(qū)域或其他產(chǎn)權(quán)人、使用人的正常使用和其他利益時，該產(chǎn)權(quán)人有責(zé)任向物業(yè)管理企業(yè)提出申報，并經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)書面同意后，方可實施；6. 有權(quán)根據(jù)房屋建筑共用部位及場所、共用設(shè)備、設(shè)施的狀況，建議物業(yè)管理企業(yè)及時修繕；7. 對物業(yè)管理的重大事項享有表決權(quán)；8. 有權(quán)監(jiān)督管委會、物業(yè)管理企業(yè)的工作，并向管委會、物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理的有關(guān)問題提出意見、建議和要求；9. 有權(quán)向物業(yè)管理行政主管部門投訴；10. 有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理的收費(fèi)情況， 并要求管委會和物業(yè)管

34、理企業(yè)按照規(guī)定的期限公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支帳目；11. 有權(quán)要求異產(chǎn)毗連部位的其他維修責(zé)任人承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。 對方拒不維修并造成他人損失的，可向管委會投訴直至提請有關(guān)部門調(diào)解、仲裁或訴訟。二、產(chǎn)權(quán)人的義務(wù)1. 遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和本公約規(guī)定，接受物業(yè)管理企業(yè)的管理；遵守物業(yè)管理企業(yè)依有關(guān)規(guī)定和公約訂立的本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)章制度；2. 執(zhí)行產(chǎn)權(quán)人大會及管委會決議；3. 按規(guī)定和約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、房屋公共部位和公用設(shè)施設(shè)備大中修維修基金，物業(yè)管理企業(yè)代收代繳的水、電、暖、燃?xì)狻⒂芯€電視費(fèi)等市政公共設(shè)施使用費(fèi)，及其他因管理本物業(yè)所發(fā)生的費(fèi)用支出，無論其擁用房屋是否空置、出

35、租或自用；4. 產(chǎn)權(quán)人出租、轉(zhuǎn)讓其擁有物業(yè)時，應(yīng)提前書面通知物業(yè)管理企業(yè)，并應(yīng)在其契約生效之日起（ ）日內(nèi)（如需在該（ ）日內(nèi)入住時，則應(yīng)在入住前）取得承租方或受讓方遵守本公約及物業(yè)管理規(guī)定的書面承諾，交給物業(yè)管理企業(yè)。前產(chǎn)權(quán)人在物業(yè)管理企業(yè)接到上述承諾書前，對該擬轉(zhuǎn)讓的物業(yè)管理費(fèi)及其它有關(guān)費(fèi)用仍負(fù)有責(zé)任。同時，也有責(zé)任支付至轉(zhuǎn)讓日的管理費(fèi)用及其它有關(guān)費(fèi)用，如前產(chǎn)權(quán)人仍要履行本公約的責(zé)任直到其承讓人簽署的承諾書生效止。在受讓方簽署的承諾書生效前，如該受讓方對開發(fā)企業(yè)或其他產(chǎn)權(quán)人造成任何損失，應(yīng)由前產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)賠償開發(fā)企業(yè)或者其他產(chǎn)權(quán)人。前產(chǎn)權(quán)人如未能付清其應(yīng)付的管理費(fèi)及其它有關(guān)費(fèi)用，管理企業(yè)有權(quán)

36、向前產(chǎn)權(quán)人追討；5. 應(yīng)愛護(hù)并合理使用房屋及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；6. 產(chǎn)權(quán)人應(yīng)對其雇員、承租人、訪客、代理人及其他使用者的疏忽和錯誤向物業(yè)管理企業(yè)及其他產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)。如因上述人士的行為、疏忽和錯誤而發(fā)生損害、損失，該產(chǎn)權(quán)人應(yīng)支付所有因此而產(chǎn)生的費(fèi)用或賠償。在上述情況下，如損害、損失是由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)修復(fù)、補(bǔ)償?shù)?，則費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)收??；非物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)修復(fù)、補(bǔ)償?shù)?，則費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)收取；非物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)修復(fù)、補(bǔ)償?shù)模M(fèi)用由受害者收取。7. 不得作出與本公約相違背從而使項目名稱的保險成為無效或令保險金額提高的行為。如有上述情況發(fā)生，則違約的產(chǎn)權(quán)人對因此而產(chǎn)生的所有損失、損害、費(fèi)用、

37、訴訟、索賠或要求及因此引致的額外增加的保險金額對其他產(chǎn)權(quán)人負(fù)有責(zé)任。如因該產(chǎn)權(quán)人違約的行為導(dǎo)致項目名稱或其中的部分被損毀，而所保項下的全部或部分保險金無法得到賠償，則違約的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)立即將全部重建或修復(fù)損毀部分。8. 產(chǎn)權(quán)人或使用人須同管理者簽署承諾書，承諾遵守本公約。第六章開發(fā)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)一、開發(fā)企業(yè)對其擁有的物業(yè)，享有與其他產(chǎn)權(quán)人同等的權(quán)利，并履行相應(yīng)的義務(wù)。二、管委會成立前，開發(fā)企業(yè)有權(quán)自行組建或選聘物業(yè)管理企業(yè)對本物業(yè)進(jìn)行管理。發(fā)展商與管理者簽署管理合同，制定管理者的職責(zé)范圍、期限及酬金等無須先經(jīng)其他業(yè)主同意，但管理合同不能違反本公約的條款。 依法制定公約和物業(yè)管理規(guī)章制度。三、開發(fā)

38、企業(yè)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定承擔(dān)本物業(yè)保修期內(nèi)保修范圍的維修責(zé)任。在保修期間，開發(fā)企業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)及時處理有關(guān)保修適宜，其發(fā)生的費(fèi)用由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)。四、開發(fā)企業(yè)出售物業(yè)時，應(yīng)向購房人明示經(jīng)核準(zhǔn)的公約，并要求購房人在簽署購房合同的同時，簽署遵守公約的承諾書。五、在不妨礙產(chǎn)權(quán)人使用其所擁有物業(yè)的前提下，開發(fā)企業(yè)或管理者及經(jīng)他們認(rèn)可、批準(zhǔn)的人為檢查、維修或改造本物業(yè)區(qū)的任何一部分，包括公共區(qū)域、公共服務(wù)設(shè)施設(shè)備，有權(quán)攜帶必需的設(shè)備、器材及材料進(jìn)入本物業(yè)區(qū)的任何一部分。如有必要，可進(jìn)入任何單元內(nèi)部， 除緊急情況外，須事先通知并征得有關(guān)產(chǎn)權(quán)人或使用人同意。六、除緊急情況外開發(fā)企業(yè)或管理者在發(fā)出合理通告后，有權(quán)暫

39、時停止任何設(shè)施的使用，以便進(jìn)行維修及保養(yǎng)。七、在本公約的限制和保障下，開發(fā)企業(yè)有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、批準(zhǔn)占用或以其它任何方式處置項目名稱開發(fā)企業(yè)保留所有權(quán)的任何地方，而無須其他產(chǎn)權(quán)人同意。八、開發(fā)企業(yè)可委派代理人或公司行使本公約給予開發(fā)企業(yè)的任何權(quán)利。九、開發(fā)企業(yè)可就項目名稱的任何部分另行訂立有關(guān)管理項目名稱的契約，但該契約不得抵觸本公約的條款。十、物業(yè)交付使用時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列材料：1. 新建項目竣工總平面圖；2. 單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖；3. 附屬公建配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；4. 有關(guān)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料；5 各單項工程竣工驗收證明材料；

40、6. 房屋質(zhì)量保證文件和房屋使用說明文件；7. 房屋銷售清單和產(chǎn)權(quán)資料；8. 公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬清單；9. 物業(yè)管理所必須的其他資料。十一、關(guān)于車位的使用管理1. 車位由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)管理；2. 車位主要以出租方式經(jīng)營管理；3. 具體管理辦法由物業(yè)管理企業(yè)制定執(zhí)行。第七章物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)開發(fā)企業(yè)確認(rèn)管理者為項目名稱及其所占土地的管理機(jī)構(gòu)，全權(quán)負(fù)責(zé)項目名稱的各項管理服務(wù)工作，決定項目名稱的管理形式。一、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利1. 依照有關(guān)法律法規(guī)和合同的約定，制定實施物業(yè)管理的制度；2 對接受委托的物業(yè)實施管理；3. 管理者對項目名稱及其所占土地公共區(qū)域及公用設(shè)施享有排它性管理權(quán)

41、和使用權(quán)，其中包括維修、保養(yǎng)、清潔、綠化、安全、消防等權(quán)利。4. 管理者在依據(jù)本公約規(guī)定行使其各項權(quán)力時所做出的任何決定和采取的任何行動對產(chǎn)權(quán)人及其它單元使用人有約束力。5. 管理者有權(quán)為項目名稱的公共區(qū)域及公用設(shè)施購買保險。6. 有權(quán)依據(jù)本公約規(guī)定向產(chǎn)權(quán)人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、維修基金、管理按金、特約維修服務(wù)費(fèi)等各項費(fèi)用，及水、電、燃?xì)獾却U費(fèi)用。7. 清除項目名稱內(nèi)外及所占土地因違反本公約的規(guī)定而設(shè)置的任何結(jié)構(gòu)、 裝置、標(biāo)志牌、遮陽物、廣告和其它物體，并責(zé)成有上述行為者恢復(fù)原狀且對由此產(chǎn)生的損壞做出應(yīng)有賠償。8. 有權(quán)根據(jù)管理需要聘請專營公司承擔(dān)本物業(yè)各專項業(yè)務(wù)。9. 根據(jù)公約的規(guī)定，委派管

42、理人員對大廈進(jìn)行管理、維護(hù)和修繕。10. 采取一切必要的措施或步驟使大廈各項管理工作符合各有關(guān)法律和規(guī)定。11. 防止或禁止任何人違反本公約的規(guī)定占有或使用項目名稱的公共區(qū)域或公用設(shè)施的任何部分。12. 因維修、搬遷、清潔、粉刷或裝飾項目名稱的公共場所和公共設(shè)備，包括天然氣管、污水管、排水管、自來水管、消防水管、電線、管道等設(shè)備等原因，管理者有權(quán)在發(fā)出合理的通知并獲得許可后，進(jìn)入產(chǎn)權(quán)人所購房產(chǎn)內(nèi)部。若遇緊急事故，管理者有權(quán)在未經(jīng)通知的情況下，進(jìn)入產(chǎn)權(quán)人所購房產(chǎn)的內(nèi)部進(jìn)行搶修等工作。二、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)1. 履行委托管理合同，提供物業(yè)管理服務(wù)；2. 聽取產(chǎn)權(quán)人、使用人的意見和建議，接受產(chǎn)權(quán)人及

43、管委會的監(jiān)督；3. 重大事項告之產(chǎn)權(quán)人、使用人，接受政府有關(guān)主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)；4. 重大維護(hù)管理事項和年度維護(hù)計劃應(yīng)與委托人協(xié)商；5. 建立物業(yè)管理收支帳目，定期向產(chǎn)權(quán)人及使用人公布，接受管委會的查詢；6. 維護(hù)物業(yè)公共安全環(huán)境和秩序，制止違反物業(yè)管理制度的行為；7. 協(xié)助有關(guān)部門對物業(yè)管理區(qū)域的治安、交通、消防等事項進(jìn)行管理；8. 責(zé)成所有產(chǎn)權(quán)人將其各自所購房產(chǎn)保持良好狀態(tài)， 并將采取一切合理步驟補(bǔ)救因產(chǎn)權(quán)人或使用人過失而出現(xiàn)不良狀態(tài)，由此而發(fā)生的一切費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)人或有關(guān)責(zé)任人承擔(dān)；9. 禁止產(chǎn)權(quán)人、 使用人或任何其他人違反本公約， 改變或損壞項目名稱的任何公共部位、公共設(shè)施，由此產(chǎn)生的一切

44、費(fèi)用均由產(chǎn)權(quán)人或有關(guān)責(zé)任人承擔(dān)；10. 全權(quán)代表產(chǎn)權(quán)人及其他單元使用人與政府部門、法律機(jī)構(gòu)或其他單位交涉有關(guān)大廈的設(shè)備、服務(wù)和管理事宜， 并有權(quán)責(zé)成產(chǎn)權(quán)人或其他單元使用人遵守上述交涉而作出的決定或采取的行動。第八章房屋使用、管理、維修的具體規(guī)定一、產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，按照有利于物業(yè)外貌保持、使用安全等原則，妥善處理供水、排污、通行、通風(fēng)、采光、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系，自覺維護(hù)本物業(yè)公共場所的整潔、美觀及公共設(shè)施設(shè)備的完好。二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：1. 在得到物業(yè)管理企業(yè)書面同意前， 在建筑外墻上安裝或懸掛任何戶外遮光簾、 遮蓬、花架

45、、旗桿、電視天線、廣告、招牌或其它任何伸出物；在其物業(yè)單元內(nèi)玻璃窗或玻璃幕墻設(shè)置招貼、海報、廣告燈裝置；亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫。2. 產(chǎn)權(quán)人或使用人不得違反有關(guān)規(guī)定在本物業(yè)內(nèi)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和排放有毒、有害危險物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；利用房屋進(jìn)行危害公共利益的活動和其它違法及不道德的行為。3. 在得到政府有關(guān)部門、物業(yè)管理企業(yè)和相鄰產(chǎn)權(quán)人書面同意前，各產(chǎn)權(quán)人擅自改變其所擁有房屋設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)和建筑物外立面 （含外墻、外門窗等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格） ，對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、板等進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建；各產(chǎn)權(quán)人在其所擁有的物業(yè)以外地方加建任何建筑物。4. 在

46、所購房產(chǎn)的地面上放置超過規(guī)定載荷的物品。5. 產(chǎn)權(quán)人和使用人對公共區(qū)域及公共服務(wù)設(shè)施作出或造成任何改動、損害、破壞或干擾。6. 在項目名稱的所有通道、綠地內(nèi)或其他共用部位堆放或留置箱物、家具、垃圾，阻礙這些地方的通行和使用。7. 私設(shè)攤點。8. 將垃圾隨處亂放。9. 破壞一切消防設(shè)施、控制設(shè)備及阻塞大廈的排水系統(tǒng)。10. 法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。三、產(chǎn)權(quán)人或使用人進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修時，必須遵守管理公司的規(guī)定，在施工前填寫施工申請表，報管理公司審查批準(zhǔn)，向管理公司交納有關(guān)費(fèi)用、施工押金后方可按規(guī)定施工。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知產(chǎn)權(quán)人或使用人。產(chǎn)權(quán)人或使用人裝飾

47、裝修房屋，不得影響共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的正常使用和維修養(yǎng)護(hù)以及相鄰產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。裝修完工后報管理公司進(jìn)行查驗，由產(chǎn)權(quán)人或使用人、物業(yè)管理企業(yè)分別在裝修驗收單上簽字蓋章。如無違規(guī)、違章情況等現(xiàn)象發(fā)生，押金如數(shù)無息予以退還；否則視違章情況，酌情予以扣除押金并限期整改。因裝飾裝修導(dǎo)致共用部位、共用設(shè)備設(shè)施以及其他產(chǎn)權(quán)人利益受損，產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)及賠償責(zé)任。四、房屋應(yīng)當(dāng)按設(shè)計用途使用。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)征得相鄰產(chǎn)權(quán)人以及管委會的書面同意，并報政府有關(guān)主管部門批準(zhǔn)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施，不得改變使用性質(zhì)。五、因房屋維修或公共利益需要臨時占用、挖掘道

48、路、場地的，應(yīng)當(dāng)與管委會或管委會授權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，應(yīng)作相應(yīng)賠償。六、利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的， 應(yīng)當(dāng)在征得相鄰產(chǎn)權(quán)人、 管委會的書面同意后，方可向有關(guān)部門辦理報批手續(xù)。經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的經(jīng)營性設(shè)施的收益，應(yīng)當(dāng)納入共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修及更新改造費(fèi)用的補(bǔ)充。七、產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將公約作為物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的必要附件。當(dāng)事人應(yīng)將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或出租情況書面告知物業(yè)管理企業(yè)。八、房屋及其配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護(hù)，出現(xiàn)危害物業(yè)安全、影響外觀或妨礙公共利益的情況時，管委會、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)督促責(zé)任人維修養(yǎng)護(hù)。九、物業(yè)管理企業(yè)實施對物業(yè)共

49、用部位、共用設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)時，有關(guān)產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。 產(chǎn)權(quán)人、使用人阻撓維修造成物業(yè)損壞及財產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。十、物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)權(quán)人或使用人的單元進(jìn)行維修工作，應(yīng)事先通知產(chǎn)權(quán)人或使用人并取得其同意。緊急情況下無法通知產(chǎn)權(quán)人或使用人的，物業(yè)管理企業(yè)可在第三方機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下，進(jìn)入單元內(nèi)部，但事后應(yīng)及時通知產(chǎn)權(quán)人或使用人。十一、在遇到強(qiáng)風(fēng)或暴風(fēng)雨來臨之前不得打開大廈窗戶以防止意外發(fā)生。若因該單元有關(guān)大廈窗戶或該單元窗戶打開而發(fā)生意外事件，該單元產(chǎn)權(quán)人或使用人承擔(dān)全部有關(guān)責(zé)任。十二、對由于其本身的疏忽或過失引起水、電、氣、煙或其它有關(guān)物體外溢而損壞大廈、他人或者財產(chǎn)，則該產(chǎn)權(quán)人及其租戶須對因此而產(chǎn)生的所有訴訟、索賠和要求全部負(fù)責(zé)。十三、除事先征得開發(fā)企業(yè)或管理者書面同意外，不得在項目名稱的公共區(qū)域舉行任何慶典活動和聚會。十四、按照管理者的規(guī)定使用停車場，不得在大廈范圍內(nèi)亂停亂放機(jī)動車及非機(jī)動車。十五、產(chǎn)權(quán)人擁有的物業(yè)，其維修養(yǎng)護(hù)由產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)；若委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)承擔(dān)特約維修服務(wù)費(fèi)及相關(guān)材料費(fèi)用。十六、如房屋因火災(zāi)、臺風(fēng)、地震、地陷或其它原因而破壞，以致大部分不能使用，則管委會應(yīng)該召開特別產(chǎn)權(quán)人大會，決定房屋是否修復(fù)或重建以及修復(fù)或重建費(fèi)用的籌集辦法；如產(chǎn)權(quán)人大會決定放棄修復(fù)和重建，