我國房產(chǎn)稅制度的問題及對策研究

1、    我國房產(chǎn)稅制度的問題及對策研究    摘 要 近些年，在市場經(jīng)濟(jì)體制改革進(jìn)程中，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展壯大，成為我國的支柱型產(chǎn)業(yè)。但在此過程中也產(chǎn)生了諸多問題，如供需結(jié)構(gòu)失衡、房屋空置率較高、價格不斷攀升等。稅收作為調(diào)節(jié)市場的重要工具對市場的健康發(fā)展起到至關(guān)重要的作用，我國實行的房產(chǎn)稅制度已經(jīng)明顯滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度，房產(chǎn)稅改革勢在必行。本文對當(dāng)前房產(chǎn)稅制度存在的問題進(jìn)行了剖析，并有針對性地提出了政策建議。關(guān)鍵詞 房產(chǎn)稅 征稅范圍 改革房產(chǎn)稅是以房屋為征收對象，對房屋所有者或使用者依據(jù)房屋的價值或者租金收入征收的稅種。完善房產(chǎn)稅收制度可以為政府提

2、供持續(xù)的財政收入，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的價格，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。2010年以來，房產(chǎn)稅受到了各界的廣泛關(guān)注，發(fā)改委發(fā)布通知明確提出推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，后于2011年在上海、重慶進(jìn)行試點征收，近年來還出臺相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，進(jìn)一步加快了房產(chǎn)稅改革步伐。一、我國房產(chǎn)稅制度存在的問題（一）征稅范圍不全面一方面，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制度只對城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房產(chǎn)征稅，而不涵蓋農(nóng)村個人的自有房產(chǎn)。在當(dāng)前城鄉(xiāng)一體化建設(shè)高速發(fā)展的情況下，農(nóng)村自建房規(guī)模不斷擴(kuò)大，而且在發(fā)展較好的農(nóng)村出現(xiàn)大量的經(jīng)營性用房，征稅范圍不全面導(dǎo)致稅收出現(xiàn)不公平的現(xiàn)象，刺激了農(nóng)村企業(yè)占用耕地的行為，造成了政府財政稅款收入的流失。另一方面，因

3、歷史客觀原因，房產(chǎn)稅制度把行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、個人居住性用房納入了免稅范圍，而隨著房地產(chǎn)商品化程度的不斷提高，可擇機(jī)將其納入征稅范圍。（二）計稅依據(jù)不公平當(dāng)前，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)余值和租金收入。房產(chǎn)余值代表了房屋的歷史成本，沒有包含持有階段的增值價值，而隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，房產(chǎn)的現(xiàn)值遠(yuǎn)高于其歷史成本，導(dǎo)致對舊購入的房產(chǎn)征稅輕而對后購入房產(chǎn)的賦稅重，以房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)不合理且有失公平。租金作為計稅依據(jù)與房產(chǎn)余值差距很大，存在不同的計稅方式計稅不均的情況，而且當(dāng)前租金收入難以規(guī)定明確，存在采用從房屋租金中分離出來家具租金來避稅的現(xiàn)象，導(dǎo)致出租房屋征稅混亂。（三）稅種結(jié)構(gòu)不合理我國現(xiàn)行

4、的房產(chǎn)稅結(jié)構(gòu)重流通環(huán)節(jié)，輕保有環(huán)節(jié)，在房產(chǎn)流通時稅種多且稅負(fù)重，在持有房產(chǎn)時稅負(fù)較少且有優(yōu)惠。這樣的稅種設(shè)置產(chǎn)生了消極影響，保有環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)輕導(dǎo)致投資房地產(chǎn)業(yè)的成本較低。由于當(dāng)前沒有有效的稅種設(shè)置，只要房產(chǎn)不進(jìn)入流通，就不需要對房產(chǎn)增值的部分承擔(dān)稅負(fù)，這無疑刺激了大量投資者投資房產(chǎn)，也是房產(chǎn)的空置和房價不斷上漲的原因之一，不利于社會資源的合理優(yōu)化配置。（四）配套制度不完善阻礙房產(chǎn)稅征收的一個重要原因是我國的不動產(chǎn)登記制度、房產(chǎn)評估制度、產(chǎn)權(quán)制度等配套制度不完善。不動產(chǎn)登記制度不成熟導(dǎo)致難以全面掌握投資者手中的房產(chǎn)數(shù)量，信息不聯(lián)網(wǎng)使得對投資者多地多處房產(chǎn)的統(tǒng)計不全面。由于房產(chǎn)評估制度的不完善，相

5、關(guān)部門難以對房屋的價值作出有效合理的評估，這樣從數(shù)量和價值兩方面都不能做到有效把控，不利于房產(chǎn)稅的改革和推行，房產(chǎn)稅的征收現(xiàn)狀與理想效果還有差距。二、完善我國房產(chǎn)稅制度的對策建議（一）擴(kuò)大覆蓋范圍我國應(yīng)將房產(chǎn)稅的覆蓋范圍擴(kuò)大，對非經(jīng)營性房產(chǎn)和農(nóng)村房征稅。對非經(jīng)營性房產(chǎn)征稅可以達(dá)到整合、優(yōu)化社會資源的目的，可以通過對居民持有的豪宅及基本生活之外的其他住房征收房產(chǎn)稅。此外，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)日益繁榮，對于農(nóng)村房產(chǎn)也應(yīng)納入征稅范圍。在改革初期可以先對沿海發(fā)達(dá)農(nóng)村設(shè)置征收試點，結(jié)合房產(chǎn)所有人的經(jīng)濟(jì)狀況以及房產(chǎn)的用途進(jìn)行分級別征稅。（二）更新計稅依據(jù)發(fā)達(dá)國家對房產(chǎn)的計稅多是依據(jù)房產(chǎn)的市場價值。據(jù)其經(jīng)驗來看，可以通

6、過對房產(chǎn)進(jìn)行定期評估來確定其價值，通過這樣的措施可以使計稅依據(jù)與其實際價值相匹配。具體可以設(shè)置財產(chǎn)價值評估機(jī)構(gòu)，專業(yè)評估人員每年通過市場成交價格等的研究來對房產(chǎn)價值和租金收入進(jìn)行真實評估，以此作為計稅依據(jù)，反映出房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展給房產(chǎn)帶來的增值，從而使房產(chǎn)稅征收更加客觀公平。（三）調(diào)整稅種結(jié)構(gòu)我國的房產(chǎn)稅制度應(yīng)減輕對房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的征收比重，加重對保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅的征收。由此可以提高對房產(chǎn)的持有成本，刺激房產(chǎn)的流動，降低房產(chǎn)空置比例。比如，在當(dāng)前輕保有環(huán)節(jié)征稅的情況下，開發(fā)商在取得土地后，長期空置等待時機(jī)，這造成了資源的不必要的浪費。通過對流通環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)征稅比重的改革調(diào)整，從而提高房地產(chǎn)的使用效率。鑒于各地房地產(chǎn)交易市場發(fā)展進(jìn)程不一，具體的房產(chǎn)稅征收制度可由各地政府?dāng)M定，包括稅率選擇、優(yōu)惠政策等。（四）完善配套制度房產(chǎn)稅的征收應(yīng)當(dāng)建立健全相關(guān)法律，使稅收征管有法可依。在此基礎(chǔ)上，建立連通共享的房產(chǎn)登記信息系統(tǒng)，房地產(chǎn)的相關(guān)部門相互配合，及時有效地對房屋登記信息進(jìn)行更新，并定期對存檔信息進(jìn)行核查，建立完善準(zhǔn)確的房產(chǎn)登記檔案。與此同時，還要建立房產(chǎn)評估體系。通過對專業(yè)的評估人員進(jìn)行培訓(xùn)培養(yǎng)，考核后發(fā)放評估資格證，進(jìn)而提高評估人員的素質(zhì)和房產(chǎn)估值水平。此