北京京廣項目市場調(diào)研分析報告

1、京廣項目市場調(diào)研分析報告一、北京市房地產(chǎn)宏觀分析21.1總體經(jīng)濟環(huán)境分析21.2政策環(huán)境分析3二、CBD市場概況7三、項目概況93.1項目概述93.2 交通狀況93.3 周邊配套10四、區(qū)域市場調(diào)研104.1周邊項目市場數(shù)據(jù)104.2數(shù)據(jù)分析10五、項目定位初想135.1 項目swot分析135.2項目定位14六、項目疑難問題14一、北京市房地產(chǎn)宏觀分析1. 1總體經(jīng)濟環(huán)境分析經(jīng)過了2005年的“觀望年”，2006年的北京樓市備受關(guān)注，經(jīng)過這兩年國家對房地產(chǎn)政策的宏觀調(diào)控，“利率上漲、8.31大限、國八條、國六條”等的陸續(xù)出臺，中國房地產(chǎn)市場已日趨完善?？v觀今年前三季度的北京樓市價格，比去年同

2、比上漲了10。2-13。9% 。按照這個趨勢，北京的樓市將繼續(xù)呈上升趨勢，國民經(jīng)濟總體發(fā)展形式依然保持良好的勢頭。- 2005年-2006年，我國城鄉(xiāng)居民消費穩(wěn)定增長，人民生活水平不斷提高，經(jīng)濟增長速度遠高于世界平均水平，表明現(xiàn)階段我國經(jīng)濟正處于高速、平穩(wěn)、健康的發(fā)展階段，經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢明顯并具有較大的市場潛力。- 2006年前三季度全國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛。目前住宅市場投資因政策導向而驟然降溫之后，商業(yè)地產(chǎn)被普遍看好并不斷升溫，因此商鋪等商業(yè)地產(chǎn)市場迎來投資契機。從投資角度看，目前住宅用房的投資回報率基本上在35，而商鋪的投資回報率可以達到812，具有相當?shù)奈?。綜上所述，城鄉(xiāng)居民消費穩(wěn)定增長，

3、社會消費結(jié)構(gòu)向發(fā)展型、享受型升級，房地產(chǎn)業(yè)及商業(yè)穩(wěn)步發(fā)展等均表明現(xiàn)階段我國經(jīng)濟正處于高速、健康的發(fā)展時期，同時隨著各項宏觀調(diào)控政策措施逐步落實到位，中國經(jīng)濟增長速度在高位上略有回落，正朝著調(diào)控的預期方向穩(wěn)步發(fā)展。預計未來幾年內(nèi)我國經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好。1.2政策環(huán)境分析由于房地產(chǎn)市場受國家政策的導向、連續(xù)性等因素的影響深遠，商業(yè)地產(chǎn)受商業(yè)及房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢的影響巨大，故在此對本項目產(chǎn)生影響的相關(guān)政策作以下分析。2005年開始的宏觀調(diào)控取得了一定成效，但經(jīng)濟運行中的突出矛盾和問題還沒有根本解決，制約經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的體制性障礙還沒有消除，經(jīng)濟社會發(fā)展中一些長期性和深層次的矛盾依然存在。因此，2006年

4、年初的中央經(jīng)濟工作會議提出，要繼續(xù)加強和改善宏觀調(diào)控，確保經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。2006年房地產(chǎn)業(yè)將在繼續(xù)宏觀調(diào)控的環(huán)境中發(fā)展。國家金融政策對房地產(chǎn)的影響1.政策發(fā)布繼2004年后至今，金融部門連續(xù)采取措施，加強和改進房地產(chǎn)信貸管理，調(diào)整信貸投向。2004年4月27日國務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)（不含經(jīng)濟適用住房項目）開發(fā)項目資本金比例由20%提高到35%以上。6月銀監(jiān)會發(fā)布商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引，規(guī)范商業(yè)銀行辦理房地產(chǎn)貸款的業(yè)務(wù)管理流程，確定控制房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風險的具體指標，房地產(chǎn)開發(fā)公司的自有資本金比例不得低于35%。從2004年10月29日起上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準利率，并放寬人民幣貸款利

5、率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率上浮。05年又2次調(diào)整住房貸款利率和辦理貸款手續(xù)所需的條件等等。央行此舉目的，一是防范銀行的信貸風險,保持金融的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，二是通過嚴格商業(yè)銀行信貸條件這個經(jīng)濟手段,抑制部分地區(qū)房地產(chǎn)投資的過熱傾向。2.人民幣升值2005年7月21日，中國人民銀行發(fā)布公告稱，美元對人民幣交易價格調(diào)整為1美元兌8.11元人民幣，人民幣升值2%。人民幣升值將會給房地產(chǎn)諸多方面帶來影響，人民幣匯率上升意味著國內(nèi)經(jīng)濟整體走勢良好、投資機會多、收益水平相對可觀以及大量的短期投機性資金將涌入我國，這些“游資”中相當一部分將流向股市和房地產(chǎn)等市場，最終可能導致股市上漲，房地產(chǎn)價格有一定上揚。

6、從海外的經(jīng)驗看,固定匯率類型的國家或地區(qū)一旦出現(xiàn)第一次升值,往往引發(fā)大量的投機性需求,加速房地產(chǎn)價格的上升。     眾所周知，匯率變動之后影響房地產(chǎn)價格走勢的另一個因素是政策組合，即國內(nèi)利率政策和信貸政策的配合情況。加上房地產(chǎn)市場相對于普通資本交易來說存在著周期較長、交易成本較高、變現(xiàn)能力較弱、風險較大等特點，使此次人民幣升值對房地產(chǎn)的整體影響不大。 當然在通貨膨脹不可避免的大背景下，人民幣匯率上升將對房價起到一定的支撐作用，未來國內(nèi)大中城市的房價可能會緩慢上漲。顯然人民幣升值對以國內(nèi)需求為主的中低檔住宅市場不會產(chǎn)生直接影響，但高檔商業(yè)住房將會受到一的

7、定影響。因此金融政策的發(fā)布是針對房地產(chǎn)業(yè)進行的一種宏觀調(diào)控措施，主要在于抑制房地產(chǎn)過熱，對某些房地產(chǎn)公司可能造成一定的沖擊。在無法獲得廉價、充分的資金供給后，各大小房地產(chǎn)投資商都將面臨資金鏈的緊張。國家政策的出臺使開發(fā)商面對地產(chǎn)控制的加緊，將導致開發(fā)成本增加、投資利潤率降低。- 國家土地政策對房地產(chǎn)的影響繼2003年的“土地風暴”之后，更為嚴格的土地控制政策和措施在2004年和2005年相繼實施：（1）國務(wù)院辦公廳發(fā)出關(guān)于深入開展土地市場治理整頓，嚴格土地管理的緊急通知，明確提出實施“三個暫?！卑肽辏瑯酥局恋貙徟鷥鼋Y(jié)半年。（2）國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合出臺關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛

8、牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知，要求各地在2004年8月31日后對全部經(jīng)營性土地必須通過招標拍賣掛牌出讓，為早在2002年就已發(fā)布、但一直執(zhí)行不利的經(jīng)營性土地出讓市場化明確了時間表，從政策上堵住經(jīng)營性土地協(xié)議出讓之路。（3）為預防土地審批解凍之后的反彈、嚴格土地管理，2004年10月底國務(wù)院頒布了關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定。為貫徹落實該決定，完善土地供應(yīng)計劃。2004年11月國土資源部先后出臺關(guān)于貫徹落實國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定的通知、土地利用年度計劃管理辦法、建設(shè)項目用地預審管理辦法。（4）房地產(chǎn)開盤須有國土使用證并需先付40%的土地出讓金。市國土房管局下發(fā)關(guān)于加強國有土地使用

9、權(quán)出讓及土地證頒發(fā)管理有關(guān)問題的通知，規(guī)定從2004年7月1日起，市國土房管局將不再頒發(fā)臨時國有土地使用證，今后房地產(chǎn)開發(fā)商只有獲得國有土地使用證并申請商品房銷售許可證后，方可開盤。（5）資金到位25才能賣期房。市國土管理局下發(fā)關(guān)于加強商品房預售許可證管理有關(guān)問題的通知，從2004年7月1日起，開發(fā)企業(yè)要辦理預售許可證銷售期房，除了要提交已交清全部出讓金的證明，還要出具投入開發(fā)建設(shè)資金達到投資總額25%以上的證明材料。（6）2004年以來，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控正式啟動，這一年，調(diào)控的重點被放在了控制房地產(chǎn)市場供給方面，出臺了緊縮土地供應(yīng)和收緊開發(fā)貸款兩項主要政策。而與有著“地產(chǎn)政策年”之稱的2004

10、年相比，2005年的政策力度更是有過之而無不及：2005年3月26日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出了國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知，其中提出抑制房價過快增長的八大措施，被稱為“國八條”。5月11日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了七部委聯(lián)合出臺的關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見，俗稱“新國八條”。這次“新國八條”的主旨在兩個方面，一是要整頓與規(guī)范目前國內(nèi)混亂失序的房地產(chǎn)市場。二是要調(diào)整房地產(chǎn)市場的住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，通過土地市場化、規(guī)劃科學化及各種優(yōu)惠政策來生產(chǎn)更多更好的中低檔住宅，以滿足廣大民眾住房的需求。2006年5月國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施，并針對當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場所存

11、在的問題提出六條措施，俗稱國六條。在此影響下全國各主要城市房地產(chǎn)的交易量出現(xiàn)萎縮，其中北京市6月份的期房價格第一次出現(xiàn)下降，每平方米價格比上月下降約235元。可見普遍的價格下降的預期正在得以實現(xiàn)，而宏觀調(diào)控平抑價格的作用也正在顯現(xiàn)。但此次調(diào)控對寫字樓市場幾乎沒有影響，而且因為本次調(diào)控嚴重打擊住宅市場的投資行為，部分投資資金將投入到寫字樓市場當中，對于寫字樓市場將起到促進作用。因為政策對住宅投資的限制、外資的涌入等因素都無不導致寫字樓投資熱度的急劇升溫。此外，北京寫字樓市場需求旺盛租金逆市高漲，今年年中，仲量聯(lián)行發(fā)布了2006年上半年北京房地產(chǎn)市場研究報告稱：北京寫字樓租賃市場的需求依然旺盛，許

12、多已入駐租戶續(xù)約，紛紛擴大租賃面積，雖然交付使用的寫字樓增多，但各商務(wù)區(qū)空置率保持平穩(wěn)，租價小幅上漲。寫字樓租價上揚也引起投資客大批涌入。因為對于投資者來說，他們必然會把資金轉(zhuǎn)向更有升值潛力、回報更穩(wěn)定的市場上。因此，高品質(zhì)的寫字樓市場表現(xiàn)普遍向好，這也是投資者選擇新的投資增長點的必然結(jié)果。- 加入“WTO”后對房地產(chǎn)的影響對房地產(chǎn)市場需求的影響 從總量上來看，入世可能帶來房地產(chǎn)需求的增加。主要表現(xiàn)在：一是外來機構(gòu)和人員的增加，將會帶來新的有效需求。二是入世使許多消費品的價格降低，相應(yīng)提高了居民購買房屋的支付能力。從區(qū)域房地產(chǎn)來看，由于入世對農(nóng)業(yè)的沖擊，大部分農(nóng)民有可能逐步向附近的中小城市流動

13、，從而加快中小城市的發(fā)展，由此帶動未來中小城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。此外，隨著汽車價格的降低，對郊區(qū)住宅的需求會進一步擴大。 對房地產(chǎn)市場供給量的影響 由于需求增長的拉動作用和外商投資房地產(chǎn)數(shù)量的增加，商品房供給量將增加。外商引進先進設(shè)計、技術(shù)和設(shè)備，大量使用優(yōu)質(zhì)建筑材料，使商品房質(zhì)量不斷提高。 對房地產(chǎn)市場價格的影響 促使房地產(chǎn)市場價格下降的因素主要有：一是關(guān)稅降低，進口建筑材料、設(shè)備價格下降，國內(nèi)的建筑材料、設(shè)備的價格也會不同程度下降，建筑成本隨之降低。二是國家規(guī)范管理行為，減少審批手續(xù)，將使企業(yè)的非經(jīng)營性成本和前期成本下降。 對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的影響 入世后，政府辦事效率提高，中間環(huán)節(jié)減少

14、，政策規(guī)范、透明度提高，中介服務(wù)完善，融資途徑增加等等，都有利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。綜上所述，從2003年開始到目前為止，國家對房地產(chǎn)出臺了不少政策，以保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展。雖然目前還存在諸多不利因素的干擾和影響，但相信通過宏觀政策的規(guī)范和控制，一定會逐步走向成熟和完善。在控制房價政策出臺后不難看出一些人持持幣觀望的態(tài)度，但總體來說仍然存在較大的供求市場，房價及其交易量仍穩(wěn)中有升?？梢钥隙ǖ氖?，房地產(chǎn)市場仍在健康平穩(wěn)的良性發(fā)展。二、CBD市場概況CBD，是中國對外貿(mào)易及金融的重要窗口，也是北京最富有經(jīng)濟活力和最具現(xiàn)代化氣息的地區(qū)，國際商鱷大賈林立，人流、物流、信息流、資金流匯聚于此，已形成

15、超強的集聚效應(yīng)，商機勃發(fā)，脈動財富走勢。  CBD地區(qū)商業(yè)項目目前在售、在建的有30多個，以核心區(qū)為樣本，商業(yè)供應(yīng)量近幾年持續(xù)增長，今年新供應(yīng)的商業(yè)總面積近30萬平方米，以大規(guī)模商業(yè)體為主。如中環(huán)世貿(mào)中心底商、世紀財富中心的商業(yè)、華貿(mào)中心的大型商業(yè)及萬達廣場南區(qū)的商業(yè)。而去年CBD的商業(yè)新增項目多為分散在各項目的底商和社區(qū)商業(yè)街，如溫特萊中心底商、建外SOHO商業(yè)街，北京財富中心、富爾大廈及尚都國際中心等的配套商業(yè)。隨著北京國際化進展的加快，更多的國內(nèi)外的企業(yè)將會紛紛把總部設(shè)在CBD，這無疑將更一步鞏固和提升CBD的中央商務(wù)區(qū)的地位。- CBD的概況CBD商業(yè)核心區(qū)位于北京

16、市朝陽區(qū)東三環(huán)路與建國門外大街交匯處，此交匯點距東部的北京舊城城墻(現(xiàn)為二環(huán)路)約2.3公里，距北部的首都機場高速路出入口約5.8公里，距南部京津唐高速路出入口約5.3公里，距東部的四環(huán)路約2.4公里。區(qū)域規(guī)劃北起朝陽北路及朝陽路，南抵通惠河，東起西大望路，西至東大橋路，規(guī)劃總用地面積約4平方公里?，F(xiàn)有工業(yè)企業(yè)用地149公頃、居住用地84公頃、公建用地55公頃、市政用地13公頃、教育科研用地14公頃、道路及其他用地84公頃。區(qū)內(nèi)共有居住人口約5.4萬人。東側(cè)為北京第一熱電廠，南側(cè)緊鄰通惠河，通惠河南岸為鐵路整備線。西側(cè)由北至南為朝外市級商業(yè)中心、日壇公園、第一使館區(qū)、永安東西里居住小區(qū)，北側(cè)是

17、以居住為主的用地。圖表：CBD現(xiàn)有用地情況（單位：公頃）三、項目概況3.1項目概述- 樓層：12層- 層高：3.5米- 本項目坐落于京廣橋東南角，南側(cè)緊鄰新央視大廈，北側(cè)靠近北京國際中心。東西貫穿于朝陽路與東大橋路之中，地段位置得天獨厚。該項目95年即以開始施工，97年完成整體結(jié)構(gòu)，內(nèi)裝遲遲未動。因項目目前停止施工，無法了解其更多相關(guān)訊息。就目前所看，其12層規(guī)劃為商業(yè)用房，312層為商務(wù)寫字樓。3.2 交通狀況- 因其緊鄰東三環(huán)主路，近10多余條公交線路橫縱貫穿東西南北，交通便利，出行往來方便快捷。3.3 周邊配套- 周邊主要以新央視、北京國際中心、財富中心等高端商務(wù)樓為主，大中電器城與之為

18、鄰。四、區(qū)域市場調(diào)研4.1周邊項目市場數(shù)據(jù)項目名稱物業(yè)類型總建筑面積售價/租價銷售/租賃率通用國際中心寫字樓 公寓5.9萬1680080尚都國際中心寫字樓 公寓 商業(yè)10 萬1650080北京財富中心寫字樓 公寓 商業(yè)72 萬26000-3500090北京國際中心（3號樓）寫字樓 公寓 商業(yè)42 萬2000050北京銀泰中心寫字樓 公寓 酒店35 萬45000654.2數(shù)據(jù)分析n 租金狀況 - 從目前市場成交價格來看，CBD區(qū)域的租金及價格在北京各大商圈還是最高的，價格在17000元/平方米以上的頂級物業(yè)和12000元/平方米以下的中檔寫字樓往往成為熱銷樓盤，而價格在12000-17000元/

19、平方米之間的物業(yè)銷售相對較為平穩(wěn)。其主要的寫字樓的租金水平在20到24美元/月.平方米之間。下圖為北京各商圈區(qū)域?qū)懽謽羌訖?quán)租金比較，從圖中可以看出，CBD區(qū)域內(nèi)的寫字樓對于投資型客戶還是有絕對的競爭優(yōu)勢的。圖表：北京各商圈區(qū)域?qū)懽謽羌訖?quán)租金比較（單位：美元/月.平方米）n 目前建筑體量供應(yīng) 從下列表中數(shù)據(jù)可以看出，朝陽區(qū)東部商圈寫字樓供應(yīng)面積近300萬平方米，朝外商圈建筑面積目前所占比例較大約41%，CBD商圈面積所占份額為36%，作為北京的中央商務(wù)區(qū)，它的綜合條件及吸引力要高于其它商圈，說明CBD區(qū)域的寫字樓有非常廣闊的市場前景。從下表可看出CBD區(qū)域的寫字樓，尤其是高級寫字樓在市場中占有很

20、大的份額。圖表：朝陽東部地區(qū)寫字樓分布及數(shù)量統(tǒng)計商圈寫字樓級別（單位面積：萬平方米）小計高級以上普通一般個數(shù)面積個數(shù)面積個數(shù)面積個數(shù)面積CBD2276.4 16 23.1 75.6 45105.1 朝外1593.2 1313.0 513.3 33119.5 燕莎1454.8 1610.3 21.3 3266.4 總計51224.404546.401420.20 110291.00n 需求狀況特性分析- 經(jīng)調(diào)查，大部分的消費者比較看重CBD區(qū)域氛圍，并對寫字樓的位置、建筑品質(zhì)、租金、售價、投資回報率及入住后的物業(yè)管理十分關(guān)注，現(xiàn)將這部分人群的需求特征進行綜合分析：n 對擬租寫字樓的位置、外觀、樓

21、宇硬件設(shè)施等要求較高 - 尤其是SARS之后，大家更加注重身體的健康狀態(tài)，提倡“綠色辦公”，這就無疑使“環(huán)?！背蔀閷懽謽怯脩舻年P(guān)注點，有無四管式空調(diào)，以及新風量等衡量樓宇內(nèi)空氣質(zhì)量的硬指標成為許多租戶決策的主要因素。n CBD已成為公眾投資關(guān)注焦點 - 盡管現(xiàn)今國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)過熱增長一再施壓，但寫字樓類物業(yè)無論是開發(fā)還是需求市場并未受到多大負面影響，大型國企及海外資金紛紛涌入寫字樓市場，市場需求表現(xiàn)較為強勁， 66.67投資客對優(yōu)質(zhì)寫字樓類物業(yè)較為青睞。（針對此部分人群選擇原因調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，其中五成由于其投資收益率高，其余原因為其抗風險能力強及自身保值增值等因素），由下圖表可以看出CBD已

22、成為公眾投資關(guān)注焦點 ：圖表：寫字樓投資情況綜上所述，隨著現(xiàn)代化城市的發(fā)展，CBD寫字樓的開發(fā)形成了一個普遍的特點，由于建筑體量的增大，吸引了眾多的人群，這就需要在選址方面依靠交通要道及眾多道路來緩解人流帶來的壓力；樓宇辦公自動化的廣泛應(yīng)用的要求及物業(yè)服務(wù)，給寫字樓的管理及企業(yè)辦公帶來方便；豐富合理的商業(yè)業(yè)態(tài)組合，來帶給辦公及生活的需要；順應(yīng)國家政策及規(guī)范的要求，建筑高標準節(jié)能、智能化來減少污染及資源的浪費，為城市帶來良好的生活環(huán)境；還有重要的一點就是，良好的建筑品質(zhì)及優(yōu)良的配套服務(wù)需要雄厚的資金來充實它。高檔與中（低）檔寫字樓在CBD內(nèi)是互補、互相陪襯的。在寸土寸金的區(qū)域內(nèi)，項目定位高檔，是

23、為了吸引跨國公司入駐，通過高額售價及租金來穩(wěn)定及快速的回收資金，并且由自身的品質(zhì)來帶動周邊中低檔的項目，從而滿足市場的需要，并給自身及本區(qū)域帶來更大的升值的潛力。中低檔寫字樓針對的目標人群主要是中小型企業(yè)，而這些小企業(yè)服務(wù)的對象往往是駐扎在這里跨國公司及國內(nèi)著名的企業(yè)，中低檔寫字樓的形成也在不斷滿足這些小企業(yè)的辦公需要，借助CBD的”檔次”優(yōu)勢,提升自己的身份地位。隨著CBD區(qū)域?qū)懽謽遣粩嘣龆嗪屯晟疲绾卧诒姸鄬懽謽侵幸宰陨愍毺?、鮮明的特點吸引固定的客戶群，有針對性、主題性的進行市場開拓。未來三到五年CBD將會面臨非常激烈的市場競爭壓力，同時也會有很多的寫字樓項目不斷地放量，根據(jù)對整個市場的研究分析發(fā)現(xiàn)，在整個CBD新增的寫字樓項目，高端的項目整體供應(yīng)量比較少，根據(jù)一個基本評定標準，在目前眾多的寫字樓項目，特別90年代建的項目，可能隨著新增的項目增加，它整體評級指標在下滑，而且北京整體的指標也在進一步的提升。 圖表：各區(qū)域?qū)懽謽谴眄椖繀^(qū) 域 板 塊代 表 項 目西北國貿(mào)大