大連市天津街商業(yè)區(qū)可行性分析報(bào)告

1、大連市天津街商業(yè)區(qū)大連市2001-51地項(xiàng)目可行性分析報(bào)告開發(fā)商：大連海昌集團(tuán)有限公司日期：二OO一年 月十日目錄目錄1一、 概述31、 項(xiàng)目概述2、 項(xiàng)目建設(shè)背景一、 概述1、項(xiàng)目概述項(xiàng)目名稱：大連市天津街商業(yè)區(qū)大連市2001-51號地項(xiàng)目（暫定）投資商：大連海昌集團(tuán)有限公司建設(shè)地址：大連市天津街商業(yè)區(qū)，西起普照街、永和街，東至保安街，北至長江路，南到天津街。占地面積：13800平方米總建筑面積：57960平方米投資總額：約64533萬元人民幣投資收情況（租售結(jié)合）：靜態(tài)投資回收期2。96年（含建設(shè)期）動態(tài)投資回收期3。49（含建設(shè)期）投資收益率33.3%項(xiàng)目建設(shè)期：15個(gè)月2、項(xiàng)目建設(shè)背景

2、大連市天津街商業(yè)區(qū)是歷史上形成的大連市最早的商業(yè)中心之一，是大連市對外主要窗口。整個(gè)街區(qū)的建筑風(fēng)格、經(jīng)營業(yè)態(tài)分布、道路交通環(huán)境、經(jīng)營商品的檔次等都代表了大連市的對外形象。經(jīng)過大連市人民的共同努力，大連市在近十年內(nèi)發(fā)生了巨大變化，并正在向著國際化都市邁進(jìn)。然而隨著大連市現(xiàn)代化城市建設(shè)的不斷完善，天津街商業(yè)區(qū)逐漸暴露出與大連市的城市發(fā)展不相適應(yīng)。主要表現(xiàn)在商業(yè)區(qū)衰落、商品的經(jīng)營品種定位不明顯、建筑功能與街區(qū)不協(xié)調(diào)、街區(qū)的特征逐步消失、形象定位不清等方面。為使大連市真正成為中國北方重要的區(qū)域性國際化航運(yùn)中心、商貿(mào)中心、旅游中心、信息中心、金融中心、國際商都和國際名城，市政府及市委決定對城市中心商業(yè)區(qū)

3、進(jìn)行全面改造。從2000年11月開始對進(jìn)行天津街商業(yè)區(qū)進(jìn)行總體規(guī)劃，截止到2001年5月天津街一期發(fā)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)已完成。全部改造規(guī)劃面積共70公頃，由三期進(jìn)行，即一期改造區(qū)30公頃，二期改造區(qū)15.4公頃，遠(yuǎn)期改造區(qū)15.6公頃。其中一期改造拆遷面積113112平方米，占地面積57068平方米，擬建筑面積143739平方米，由普照街至民生街的5個(gè)地塊組成。拆遷工作從2001年9月開始，全部改造工程約兩年內(nèi)完畢。在大連市人民政府、市規(guī)劃局、市建委、開發(fā)辦、市商委及中山區(qū)人民政府的等各級領(lǐng)導(dǎo)關(guān)心、指導(dǎo)下，大連市天津街改造工程指揮部對天津街改造工作進(jìn)行了大量細(xì)致的研究工作，并對一期五塊地塊進(jìn)行了招

4、投標(biāo)，其中2001-51號地塊由大連海昌集團(tuán)有限公司中標(biāo)承建，準(zhǔn)備籌建“大連市2001-51號地項(xiàng)目”。大連市商業(yè)街大連市2001-51號地項(xiàng)目擬建為經(jīng)營品牌服裝為主充分反映大連城市特色的綜合性商業(yè)區(qū)，擬有兩種經(jīng)營方案，方案一為將商城全部出售，方案二為租售結(jié)合，兩種方案均具有較高的可行性。3、項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)大連市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院受市政府委托于2001年2月作出了一套比較系統(tǒng)的“天津街商業(yè)街區(qū)改造規(guī)劃前期策劃研究”的研究報(bào)告。在此基礎(chǔ)上，通過邀請招標(biāo)的形式對天津街的進(jìn)行高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的整體設(shè)計(jì)。中標(biāo)通知書關(guān)于天津街商業(yè)改造的會議紀(jì)要（大連市政府辦公廳二OOO年十二月五日）中山信息（第8期）（大連市中

5、山區(qū)政府辦公室，二OO一年三月八日）天津街商業(yè)街5塊地塊啟動區(qū)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（大連市規(guī)劃局，二OO一年六月五日）4、可研目的開發(fā)商在這一房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)是有盈利性，它將該現(xiàn)場的物業(yè)潛力資本化并從規(guī)劃的房地產(chǎn)投資中獲取可觀的收益。此可行性研究確定為評估該物業(yè)的經(jīng)濟(jì)和實(shí)施的可行性，并考慮了項(xiàng)目目前的建設(shè)狀況和資金投入，此研究的目的包括：物業(yè)市場分析及市場定位經(jīng)營方案分析全部出售方案的財(cái)務(wù)可行性租售并舉方案的財(cái)務(wù)可行性提出該項(xiàng)目投資資金籌措計(jì)劃5、可行性報(bào)告編制依據(jù)本可行性報(bào)告的編制依據(jù)如下：中標(biāo)通知書國家計(jì)委、建設(shè)部建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)工程項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析大連市天津街商業(yè)區(qū)改造規(guī)劃圖大

6、連市天津街商業(yè)區(qū)現(xiàn)狀表大連市建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)大連市動遷改造有關(guān)規(guī)定及各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大連市天津街商業(yè)芪 改造規(guī)劃前期策劃研究報(bào)告及策劃條件相關(guān)的政策法規(guī)市場調(diào)查數(shù)據(jù)天津街改造會議紀(jì)要（大連市人民政府及中山區(qū)人民政府）6、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)一覽表序號指標(biāo)單位指標(biāo)值1建筑類1-1占地面積平米13,8001-2建筑面積米57,9601-2-1地上建筑面積米33,1201-2-2地下建筑面積米24,8401-3建筑容積率（地上）2.41-4建筑覆蓋率60%1-5綠地率25%1-6建設(shè)期月152-1投資總額萬元64,533主要財(cái)務(wù)指標(biāo)靜態(tài)投資回收期年2.96動態(tài)投資回收期年3.49內(nèi)部收益率33.3%投資利潤率1

7、5%凈現(xiàn)值萬元35,749%投資利稅率15%流動比率528%二、 項(xiàng)目開發(fā)條件1、項(xiàng)目選址及規(guī)劃布局大連市2001-51號地項(xiàng)目南臨天津街商業(yè)步行街，周遍形成以天津街百貨商店、巴黎之春、精品城為中心的商業(yè)群，處于天津街改造總布局的第一段，屬于一級用地。與中山廣場金融圈、友好廣場娛樂圈、大連火車站、眾多公共汽車站形成緊密聯(lián)系。規(guī)劃設(shè)計(jì)地形呈L型布置，對吸引客流和提升物業(yè)價(jià)值極為有利。入口平面布置上采用弧形曲線，豐富了建筑物的造型。平面采用大柱距、大空間布置，有利于商場內(nèi)部布局。為滿足人民集散的需要，將建筑物遠(yuǎn)退紅線，留足足夠的地上、地下停車位。該地段為土凈地出讓，出讓的土地綜合地價(jià)為：7800元

8、/平方米（樓面地價(jià)）該地價(jià)包括土地出讓費(fèi)、動遷安置費(fèi)、產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償費(fèi)、裝修補(bǔ)償費(fèi)、搬家費(fèi)、搬遷獎勵(lì)費(fèi)、三停費(fèi)、排渣費(fèi)跨區(qū)優(yōu)惠、不可預(yù)見費(fèi)等及部分城市配套費(fèi)用。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及功能占地面積：13800平方米建筑物覆蓋率：60%綠地率：>25%容積率（地上）：2.4總建筑面積：57960平方米地上：33120平方米，四層，商城地下：24840平方米，地下一、二層商場，地下二層含停車場3、場區(qū)情況大連市天津街商業(yè)區(qū)一期可以分為5個(gè)較大地塊，其動遷安置工作截止到2001年11月中旬已全部結(jié)束。三、市場定位及經(jīng)營方案1、 市場定位大連市政府對改造后的天津街的定位為：代表21世紀(jì)大連商業(yè)形象，面向中、

9、高檔消費(fèi)群體，可與北京的王府井、上海的南京路以及香港的銅鑼灣相媲美的標(biāo)志性商業(yè)大街。根據(jù)這一定位，經(jīng)過我們深入細(xì)致的調(diào)查和研究，并參照有關(guān)規(guī)劃方案，我們將大連市2001-51號地項(xiàng)目定位為專營中高檔服裝、服飾，商品銷售實(shí)行現(xiàn)代計(jì)算機(jī)管理，實(shí)施“星級服務(wù)”規(guī)范，具有國際水準(zhǔn)的精品名店。2、 經(jīng)營方案為提高投資決策及設(shè)計(jì)的科學(xué)性，我們通過政策研究、市場調(diào)研及預(yù)測、投資及財(cái)務(wù)分析以及技術(shù)方案分析論證，制定了大連市2001-51號地項(xiàng)目的經(jīng)營方案，以期在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可徒刑的情況下獲得最高、最佳使用，提高投資收益率。出售與出租結(jié)合，考慮到物業(yè)整體布局、投資回收和方便管理，計(jì)劃將物業(yè)地下

10、兩層及地上一層用于出售，地上二至四導(dǎo)通知于出租經(jīng)營。經(jīng)過測算這樣的租售比例較為合理。（有關(guān)財(cái)務(wù)分析附后）3、 主題風(fēng)格擬建商場將以“獨(dú)特的生活方式中心”來引人注目?；谶@一主題，我們將仔細(xì)規(guī)劃建筑的內(nèi)部裝修和建筑方式以創(chuàng)造與這一主題的目標(biāo)和風(fēng)格相應(yīng)的合適的購物環(huán)境。更為重要的是，貨品和休閑活動應(yīng)作好職業(yè)包裝并且有選擇地刺激購物者的需求和購物欲望。基于這一主題風(fēng)格的物業(yè)不論是出售經(jīng)營還是租售并舉的方案都將啟得較大的市場份額，實(shí)現(xiàn)較好的投資回報(bào)。4、 市場組成4.1本地市場本地具有500多萬人口的市場，將近160萬人口集中在中心商業(yè)區(qū)，對于這樣大的市場沒有特色的市場戰(zhàn)略是不會對擬建的物業(yè)起多大作用

11、的。為了加強(qiáng)其競爭性，應(yīng)將市場戰(zhàn)略的特色性和集中性相結(jié)合。首先，根據(jù)相應(yīng)特性將市場分類，然后再設(shè)計(jì)購物中心以抓住這一市場份額?；谖覀儗κ袌鲎呦蚝湍Ｊ降挠^察，我們認(rèn)為中高收入的年輕工薪族單身或已婚（有或沒有孩子），年齡在20到45歲之間，應(yīng)該是擬建項(xiàng)目的市場中較為集中的部分。4.2流動市場據(jù)估計(jì)每年國內(nèi)、外到大連旅游人數(shù)就如1996年7月一樣大約850萬人。隨著今后幾年大連的經(jīng)濟(jì)開放和外國投資者的進(jìn)入，這部分潛在市場預(yù)計(jì)將會進(jìn)一步擴(kuò)大。最近由新加坡大連合資的大窯灣港項(xiàng)目就已經(jīng)表現(xiàn)出了這種趨勢。由這部分參觀旅游的人帶來的商業(yè)消費(fèi)不可低估。應(yīng)將這一流動市場視為擬建項(xiàng)目有希望發(fā)氣利益的第二部分市場。

12、4.3租戶組合及布置租戶組合及布置情況是擬建項(xiàng)目市場戰(zhàn)略的重要部分。一個(gè)成功的商業(yè)中心主要領(lǐng)帶于租戶/零售商的平衡和互補(bǔ)以及有效空間內(nèi)有策略的布置。零售商/租戶的分布應(yīng)有計(jì)劃的安排，這樣才能保證商業(yè)零售覆蓋率和光顧商場的顧客均衡分布。還應(yīng)考慮到固定租客與其它附屬租客之間的互補(bǔ)與競爭關(guān)系。大眾化且實(shí)力雄厚的主要租戶對現(xiàn)代的商業(yè)中心的主題和目標(biāo)來說非常關(guān)鍵。他們即能提供頂級服務(wù)又能為商廈引來其它的附屬租客，同時(shí)也會吸引潛在顧客光顧商廈。成功的主要租戶會進(jìn)一步提高商業(yè)中心的名望和形象，在某些情況下，主要租戶的名聲和特色已經(jīng)與商業(yè)中心聯(lián)系起來了。在新加坡就有一些典型例子，如Liang court 的d

13、aimaru，新加坡廣場的yaohan ,raffies 城的sogo等。目前大連的零售市場被相互獨(dú)立的本地零售商統(tǒng)治，他們在主要的商廈租用柜臺和店鋪。友誼商店、國泰大廈、秋林公司是大連市僅有的幾家經(jīng)營零售商品的國有商廈。國外的商店/零售商還沒有在大連的零售市場站箏腳 跟。但有報(bào)道說日本 的 和新加坡的 已表明對在大連設(shè)立分店的興趣。5、 商場布局地上一層主營港臺女裝、化妝品、箱包地上二層主營歐美女裝地上三層主營男裝和童裝地上四層為皮草廣場地下一層為大型百貨和食品超市地下二層為休閑美食廣場、停車場、設(shè)備間等四、市場分析1、 周遍環(huán)境及通達(dá)程度天津街商業(yè)區(qū)具有優(yōu)越的的地理位置，她西入口（勝利廣場

14、）與大連火車站相連，東入口與大連港（港灣橋）相連，全長約2公里，其中近期改造總長約1公里。大連火車站及大連港客運(yùn)站是大連的主要交通樞紐，其客流量占大連市人口流動量的50%以上。同時(shí)天津街商業(yè)區(qū)內(nèi)靠人民路附近聚集了大連市主要的白領(lǐng)階層，如中山廣場附近的中國人民銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行、中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、國家開發(fā)銀行、中國進(jìn)出口銀行、光大銀行、招商銀行、中信實(shí)業(yè)銀行、上海浦 東發(fā)展銀行、中國人壽保險(xiǎn)公司、平安保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，同時(shí)還有國家、遼寧省及大連市等機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位如大連海關(guān)、遼寧商檢局、遼寧海事局、動植物檢驗(yàn)、遼寧移動通訊、大連郵政、大連市財(cái)政局、大連市機(jī)

15、械局、大連市化工局、遼寧省紡織進(jìn)出口公司、中國糧食進(jìn)出口公司，此外大連富麗華大酒店、香格里拉飯店、大連希爾頓酒店、國際酒店等高級涉外酒店。其地理位置優(yōu)勢是大連市其它大型商業(yè)區(qū)無法比擬的。2、 周圍商業(yè)區(qū)的經(jīng)營特點(diǎn)2.1勝利廣場 與其相臨的勝利廣場（合資）全面投入使用，新的面貌、先進(jìn)的設(shè)備、完善的配套設(shè)施吸引了眾多客戶；同時(shí)做為大連接市內(nèi)主要街區(qū)及商業(yè)區(qū)的必經(jīng)之路及主要通道吸引了許多經(jīng)營業(yè)戶及旅游購物的人流。勝利廣場商業(yè)區(qū)的主要建筑在支下，以個(gè)體經(jīng)營為主，整個(gè)街區(qū)的方向只能靠有限的標(biāo)識來辨別，極易使購物者迷失方向，為購物者帶來不便。2000年與天津街一街之隔的大連青泥商業(yè)街進(jìn)行了全面改造，現(xiàn)已接

16、受尾聲，青泥商業(yè)街聚集了大連市最大的商業(yè)機(jī)構(gòu)如大連大商集團(tuán)、萬凱樂大連商場、大連先施秋林、秋林百貨、中興商業(yè)大廈、中山大廈、新瑪特購物中心等，同時(shí)正在興超的有大連百年商城，預(yù)計(jì)今年底青泥商業(yè)街會全面完成改造計(jì)劃，投入正常運(yùn)營。改造后的表泥商業(yè)商業(yè)街其特色是國內(nèi)外大型綜合性商場，其中比較有特色的如邁凱樂大連商場以青春派專賣服裝及日式產(chǎn)品為特色；大連商場以副食品經(jīng)營為特色；大連百年商城（太平洋百貨）以經(jīng)營婦女用品為特色；先施秋林以經(jīng)營中高檔服裝為特色等，這些大型商場優(yōu)勢是品種全，即從百姓生活著想，日常用品幾乎都可以看到。但改造后尤其是臨街，幾乎沒有專店，使其些偏愛品牌、名牌的購物者難以方便地確定目

17、標(biāo)。3、 環(huán)境對大連市200151號地項(xiàng)目的影響基于周圍商業(yè)區(qū)的經(jīng)營特點(diǎn)及競爭的關(guān)系，擬建物業(yè)將利用自己的地理優(yōu)勢，同時(shí)考慮經(jīng)營特色，制定切實(shí)可行的經(jīng)營策略。3.1不利影響新型的天津街商業(yè)區(qū)建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)新穎、購物環(huán)境舒適、周遍商業(yè)發(fā)達(dá)，既有歷史優(yōu)勢是商家必爭之地，必然存在較大競爭。3.2有利影響 天津街商業(yè)區(qū)的改造及購物環(huán)境的改善，使來大連旅游的國內(nèi)外游客數(shù)量增加，同時(shí)吸引更多的市民在閑暇時(shí)間到市中心消費(fèi)。中心商業(yè)區(qū)的人流總數(shù)在不斷上升，商機(jī)相應(yīng)增加。4、 市場分析與預(yù)測天津街是大連市最重要商業(yè)區(qū)，從業(yè)人數(shù)24800人，年銷售總額為60億元。主要商品銷售以天百集團(tuán)為主如大連市百貨大樓、大連國泰

18、大廈、大連天倫商廈、巴黎之春的大型商場，同時(shí)還有20余家服裝專賣店、5家眼鏡店、6家皮具專賣、4家中國特色小吃及數(shù)家飯店，如圣邦服飾、真維斯、班尼路、堡獅龍、佐丹奴、魚、蜜雪兒、蘋果等服裝專賣店；麗字、大明等眼鏡店：忠氏、忠記等皮具店。除個(gè)別專業(yè)店以外，幾乎所有經(jīng)銷的商品以中低檔為主，主要面對工薪階層。目前的天津街一期改造的5個(gè)地段中的業(yè)戶大部分為租用門市房。其租金依據(jù)門市的大小、位置、朝向、樓層的不同而差異較大，據(jù)統(tǒng)計(jì)其租金從700/5000元/平方米。年不等；若出售，其商場的售價(jià)可達(dá)20000-60000萬元/平方米。 根據(jù)我們對大連市商業(yè)區(qū)的市場調(diào)查與分析，初步預(yù)測大連市天津街在未來幾年

19、來的市場情況是：大連市天津街商業(yè)區(qū)屬于中檔商業(yè)區(qū)，地段規(guī)劃為綜合商業(yè)體，因此，我們將目標(biāo)客戶定位在國內(nèi)及國際知名品牌消費(fèi)者。5、 擬建物業(yè)銷售價(jià)格確定根據(jù)對大連市同類項(xiàng)目的銷售價(jià)格調(diào)查，我們假設(shè)臨天津街的地理位置評價(jià)系數(shù)為1，新建筑物標(biāo)準(zhǔn)的評價(jià)系為1，計(jì)算出大連市同類商場的加權(quán)平均價(jià)格如表1所示。表1市場定價(jià)法計(jì)算大連天津街商業(yè)區(qū)銷售及出租價(jià)格表項(xiàng)目名稱出租價(jià)格銷售價(jià)格地理位置評價(jià)系數(shù)建筑標(biāo)準(zhǔn)評價(jià)系數(shù)加權(quán)平均價(jià)格（元/平方米）新世界廣場6000-8000（一層，臨街）116000-8000目前天津街門市房600010.78500勝利廣場600020000-600000.85122000-660

20、00友好大廈7000-200000.8148800-25000其它700-30001.00.71500-4500寵孚大廈8000-300000.918000-35000從上表可以看出，天津街商業(yè)用途的市場加權(quán)平均銷售價(jià)格可定義在20000-60000元/平方米之間，出租平均價(jià)格可定義在每年3000-8000元/平方米。成本定價(jià)根據(jù)前述大連天津街項(xiàng)目成本測算表，該項(xiàng)目的單位面積成本為9227元/平方米。我們按照中高檔的平均成本年利潤率30%。（未計(jì)算稅項(xiàng)）計(jì)算，則大連天津街商業(yè)區(qū)的市場平均成本銷售價(jià)格應(yīng)在13000元/平方米左右。由于天津街的租金較高，如果不是急于回收資金，出租經(jīng)營也是可行的。綜

21、合以因素，結(jié)合大連天津街商業(yè)區(qū)的特點(diǎn)及開發(fā)商資金使用營銷策略。我們制定了擬建物業(yè)全部出售和租售并舉兩種經(jīng)營方案。并根據(jù)樓層、臨街狀況、所在樓層地位、周遍環(huán)境、景觀、下沉廣場物業(yè)增加值等因素制定了出售、出租價(jià)格。表2 大連市2001-51號地項(xiàng)目銷售及出租價(jià)格表項(xiàng)目面積（平方米）銷售價(jià)格（元/平方米）銷售總價(jià)（萬元）出租價(jià)格（元/平方米年）出租總價(jià)（萬元/年）地上四層82800031002567地上三層82800040003312地上二層82800050004140地上一層非臨街428040000171200地上一層臨街400060000270000小計(jì)3312000地下一層1242030000

22、372600地下二層92200040003688地下二層設(shè)備間2000000地下二層車場1200005475合計(jì)248407838013761。75數(shù)據(jù)說明：大連市同檔次、同類建筑的市場租價(jià)為：新世界廣場租價(jià)為6000-8000元/平方米（一層臨街），目前天津街門市房租金為6000元/平方米，勝利廣場租金為6000元/平方米；銷售價(jià)格為：勝利廣場（商用）20000-60000元/平方米，友好大廈（寫字間）：7000-20000元/平方米，考慮到位置狀況、物業(yè)類型、用途、樓層、臨街狀況、所在樓層地位、周遍環(huán)境、景觀、下沉廣場物業(yè)增加值等因素我們制定了擬建物業(yè)的出售價(jià)格為14000-50000元/

23、平方米，租金為3000-5000元/平方米 年。五、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、建設(shè)條件分析1、 建設(shè)條件分析本次改造的總建筑面積幾乎與拆遷面積相同，同時(shí)其他使用功能未發(fā)生改變，因此市政方面的水、電、煤氣、集中供熱、通訊容量不會有較大的變化，但考慮到某些市政設(shè)施陳舊方面、未來發(fā)展的需要、人閃生活水平的提高等因素，相應(yīng)的基礎(chǔ)配套設(shè)備需要更換，并適當(dāng)增加容量。供水系統(tǒng)：利用現(xiàn)有的供水系統(tǒng)，并在適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)建一個(gè)污水處理站及中水系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)水資源的循環(huán)利用，緩解大連市用水的局面，同時(shí)滿足休閑購物者及游客正常用水的需要。供電系統(tǒng)：變電所經(jīng)變配電來滿足供電需要。供熱系統(tǒng)：采用集中供熱，以實(shí)現(xiàn)能源的節(jié)約與環(huán)境的保護(hù)。通訊系統(tǒng)

24、：利用原有的通訊系統(tǒng)以及有線電視系統(tǒng)基本可以滿足項(xiàng)目的需求。交通系統(tǒng)：天津街商業(yè)區(qū)由于歷史悠久，交通則成為阻礙其發(fā)展的一個(gè)因素。主要問題有：道路寬度較窄；停車場嚴(yán)重不足；無專門的出租車停降站。幾條主要干道人民路、長江路、上海路、友好路、民生街、民意街將天津街步行街分割成幾個(gè)區(qū)段，人流與車流并行既陰斷了步行者購物活動的連續(xù)性，又影響機(jī)動車交通順暢可能導(dǎo)致交通隱患及使交通不暢，因此本次改造的必須解決的主要問題之一是交通組織問題。在項(xiàng)目施工過程中要求施工方處理安全管理小組，并督促其嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)安全措施和制度，完全避免施工中的重大人身傷亡事故為各建筑物配置先進(jìn)的保安防范系統(tǒng)。對各個(gè)安全崗位的人員進(jìn)行上

25、崗前的強(qiáng)化培訓(xùn)。定期進(jìn)行各安全崗位、安全防范措施、安全防范設(shè)備的檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。2、 消防措施消防問題涉及到公共財(cái)產(chǎn)、職員和客戶的人身安全，因此從設(shè)計(jì)、施工單位、經(jīng)營方方面面，嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工和竣工驗(yàn)收。在運(yùn)營期間還應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行中華人民共和國消防法和公共娛樂場所消防安全管理規(guī)定，杜絕消防事故。擬采用的措施有：設(shè)施在設(shè)計(jì)上要達(dá)到政府部門的消防要求，施工時(shí)安裝完善的消防報(bào)警、滅火系統(tǒng)。部門專門設(shè)立消防保安崗位，通過對安全設(shè)施及消防報(bào)警聯(lián)動控制系統(tǒng)的晝夜監(jiān)探，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問題，最大限度地降低安全及消防隱患。全及消防設(shè)備，對設(shè)備進(jìn)行及時(shí)的維護(hù)與更換，保證安全及消防系統(tǒng)的正

26、常運(yùn)行。健全消防制度，逐級落實(shí)消防責(zé)任制，嚴(yán)格執(zhí)行消防的操作程序；健全消防組織，根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行演練。定期或不定期對公司職員和客戶進(jìn)行消防教育。部門和場所設(shè)立醒目的消防警示標(biāo)志。九、環(huán)境保護(hù)、節(jié)約能源方面1、 環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目的生態(tài)環(huán)境的保護(hù)不僅要符合大連市總體規(guī)劃要求，而且考慮大連市中心地區(qū)特殊的地位，為此在設(shè)計(jì)時(shí)要求設(shè)計(jì)師依據(jù)中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法的相關(guān)要求在建筑物中科學(xué)合理設(shè)計(jì)叔叔及環(huán)境保護(hù)的系統(tǒng)和建筑材料。擬采取的措施有：景觀請景觀設(shè)計(jì)專家在充分考慮周圍環(huán)境的基礎(chǔ)上嚴(yán)格按照政府規(guī)劃要求進(jìn)行方案的規(guī)劃設(shè)計(jì)，以保護(hù)已存在的生態(tài)環(huán)境，使項(xiàng)目建成后給人以新的感覺。污水處理建立完善的生活污水排放系

27、統(tǒng)，并建立污水處理站，實(shí)現(xiàn)水資源的循環(huán)利用，減少對周圍環(huán)境的污染。其中洗浴污水經(jīng)過中水處理系統(tǒng)后，用來沖洗廁所、車輛和作綠化用水；生活廢水和餐飲廢水進(jìn)入污水處理站，經(jīng)過隔油、沉淀處理后達(dá)到國家環(huán)保法規(guī)要求后排放。噪音處理對公共場所、機(jī)電設(shè)備、泵房等產(chǎn)生噪音設(shè)備采取相應(yīng)的隔音、消聲措施；在風(fēng)機(jī)管理道上加裝各類消聲器，以降低傳 到各場所的風(fēng)機(jī)噪音；加強(qiáng)對機(jī)動車輛的管理，禁止鳴笛等，符合中國城市區(qū)域噪聲標(biāo)準(zhǔn)大氣保護(hù)采用集中供熱減少空氣污染材料選用采用無污染、無輻射作用、隔音效果好的建筑材料，實(shí)現(xiàn)對生態(tài)環(huán)境的保護(hù)。生活垃圾與環(huán)保部門協(xié)作,科學(xué)合理放置垃圾箱，建立完善的垃圾收集處理系統(tǒng)，用封閉式垃圾車清

28、運(yùn)可。施工中的環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目的施工過程中，機(jī)械設(shè)備及施工粉塵對周圍環(huán)境、人群造成危害，因此必須對施工中產(chǎn)生噪音較大的機(jī)械設(shè)備采用隔音裝置，并對粉塵采用除塵裝置或噴水除塵；要求施工方作好施工過程中的生活垃圾、污水處理工作。2、 勞動保護(hù) 對項(xiàng)目施工過程及經(jīng)營過程中職工的勞動保護(hù)應(yīng)符合中華人民共和國勞動法，擬采用的措施為；在本項(xiàng)目的施工中要求承包方對施工人員采取科學(xué)合理而具體的勞工保護(hù)措施，如工作環(huán)境除塵、飲食衛(wèi)生、發(fā)放安全保護(hù)用具等。要求工程承包方為施工人員在施工期間進(jìn)行人身保險(xiǎn)。在公司運(yùn)行期間，公司應(yīng)與職工簽定合法的用人合同，保護(hù)職工的合法權(quán)益。公司應(yīng)為職工提供勞保用品。對女職工應(yīng)該按照國家法

29、律安排合法的工種，并進(jìn)行孕期保護(hù)。嚴(yán)禁使用未滿16周歲的工童。3、 節(jié)能措施根據(jù)中華人民共和國節(jié)約能源法和建設(shè)部有關(guān)建筑節(jié)能的精神，本項(xiàng)目工程在監(jiān)視期間、經(jīng)營期間，應(yīng)采取各種措施進(jìn)行節(jié)能，既符合國家政策又可降低成本。擬采取的措施有；在建筑設(shè)計(jì)上，做好建筑節(jié)能設(shè)計(jì)，盡可能采用節(jié)能行材料。在機(jī)電設(shè)備上全部采用節(jié)能型設(shè)備，包括水泵、電機(jī)、制冷機(jī)、燈具等。供暖管道加強(qiáng)保溫設(shè)施，提高能源利用率。采用中水處理系統(tǒng)，提高是的質(zhì)量利用率，達(dá)到節(jié)水目的。采用計(jì)算機(jī)對設(shè)備運(yùn)營進(jìn)行優(yōu)化管理，提高設(shè)備運(yùn)營效率，同時(shí)加強(qiáng)綜合管理措施，達(dá)到節(jié)能的目的。十、總投資估算與資金籌措1、 總投資估算經(jīng)估算該項(xiàng)目總投資為64533

30、萬元祥見建筑投資估算表。2、 資金籌措與使用計(jì)劃項(xiàng)目除了1000萬流動資金投入外，自籌資金10000萬元，其余采用銀行貸款，貸款年利率按照7.2%考慮。祥見投資計(jì)劃與資金籌措表。十一、財(cái)務(wù)評價(jià)與分析1、 財(cái)務(wù)評價(jià)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)一、 項(xiàng)目預(yù)算期本項(xiàng)目確定建設(shè)期為15個(gè)月。經(jīng)營期十年，總計(jì)算期十二年。二、 項(xiàng)目折舊與攤銷本可研報(bào)告用分析折舊法，即將折舊分成兩類：建筑按10年折舊，殘值率取10%；機(jī)器設(shè)備類按10年折舊，殘值率按5%，無形資產(chǎn)按10攤銷；遞延資產(chǎn)按5年攤銷。祥見固定資產(chǎn)折舊表及無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)攤銷表三、 經(jīng)營收入采用租售結(jié)合，出售部分按2002、2003年分別銷售總額的45%，52%及

31、3%考慮，停車場按自營考慮。四、 經(jīng)營成本經(jīng)營成本為項(xiàng)目總成本扣除修理費(fèi)及折舊攤銷費(fèi)。2、 財(cái)務(wù)評價(jià)及指標(biāo)財(cái)務(wù)評價(jià)分為財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表和評價(jià)指標(biāo)。一、 基本報(bào)表財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表損益表資金來源與運(yùn)用表資產(chǎn)負(fù)債表二、 財(cái)務(wù)分析及指標(biāo)計(jì)算靜態(tài)指標(biāo)A 財(cái)務(wù)累計(jì)計(jì)現(xiàn)金流量為71489萬元B 投資回收期為2.96年C投資利潤率為15%D財(cái)務(wù)比率流動比率=流動資產(chǎn)總額/流動負(fù)債總額=528%動態(tài)指標(biāo)A 累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為35749萬元B 投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率33.3%C 投資回收期為3.49年十二、風(fēng)險(xiǎn)分析本部分就開發(fā)過程中最有可能發(fā)生變化的建安成本及總收入兩個(gè)主要因素，對項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)的內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回

32、收期等因素進(jìn)行敏感性分析，結(jié)果見表3。表3 抗風(fēng)險(xiǎn)分析無風(fēng)險(xiǎn)033%0%3574930%2.963.49總收入10%43%30%4840135%2.762.8920%24%64%6105971%2.612.72-10%16%-27%23097-35%3.855.03-20%27%-52%10441-71%5.577.87建安成本10%22%-18%29948-16%3.484.4120%-10%41%-33%24149-32%4.175.55-20%52%24%4154916%2.792.9358%4734932%2.632.74由上表可見,各因素變化對該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收

33、期的影響程度不同，按敏感程度排序由大到小依次為：總收放、建安總投資。另外，在以上兩個(gè)分析因素 10-20%的變化范圍內(nèi)，內(nèi)部收盜率指標(biāo)均高于基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，表明項(xiàng)目有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力?？偸杖胱兓浅浞挚紤]市場潛在的購買隨能力的變化，其變化同幅度考慮10-20%；建安總投資可能增加的主要因素是商城的裝修檔次提升、機(jī)電安裝設(shè)備檔次提升。從理論上考慮最高可以增加70%。十三、建議與結(jié)論1、 結(jié)論大連市天津街商業(yè)區(qū)項(xiàng)目是大連市建設(shè)的需要，是使大連成為國際性現(xiàn)代化城市的一個(gè)重要舉措，大連市2001-51號地項(xiàng)目建成投入使用，即可提升大連市的對外窗口形象又可提升擬建項(xiàng)目的品牌內(nèi)涵和的國際知

34、名度，真正實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的雙贏；大連市中山區(qū)天津街的地理位置非常優(yōu)越，是大連市最大的商業(yè)街，和對外的窗口。大連市2001-51號地項(xiàng)目地理位置得天獨(dú)厚。經(jīng)過技術(shù)、經(jīng)濟(jì)測算和市場調(diào)研后形成的以經(jīng)營國內(nèi)及國際知名品牌為主的綜合性商場的市場定位切實(shí)可行。該項(xiàng)目建設(shè)符合相應(yīng)的國家、大連市規(guī)劃要求、國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)形勢、以及商業(yè)區(qū)發(fā)展趨勢，市場前景良好；專業(yè)、細(xì)致、以人為本的建筑、結(jié)構(gòu)、景觀、環(huán)保、設(shè)備設(shè)施設(shè)計(jì)無懈可擊。全部銷售和租售并舉的方案都有很好的投資回報(bào)、流動 動性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)前景好，社會效益高，貸款償還能力強(qiáng)，是一個(gè)理想的投資項(xiàng)目。2、 建議該項(xiàng)目在建設(shè)工程管理過程中人員一定要

35、專職分工，選擇資質(zhì)優(yōu)良的施工隊(duì)伍及工程項(xiàng)目管理人員或公司，盡量縮短建設(shè)工期；同時(shí)做好政府部門的協(xié)調(diào)工作；該項(xiàng)目包含的各種設(shè)施多而雜，經(jīng)營過程中集中管理難度比較大，在公司的組織結(jié)構(gòu)中一定要理順各種管理關(guān)系；在項(xiàng)目的建設(shè)施工管理過程中一定科學(xué)合理，要做好資金的籌措、使用等工作，使資金成本降到最低點(diǎn)。建設(shè)投資估算表輔助報(bào)表1占建設(shè)投資比例備注39.19%每建筑平方費(fèi)用4456元5.66%每建筑平方米費(fèi)用643元考慮雙回路供電按工程費(fèi)用1%計(jì)按工程費(fèi)用3%計(jì)45.29%每建筑平米費(fèi)用5149元5.85%每建筑平米費(fèi)用665元取工程費(fèi)用的3%取二三項(xiàng)和的5%取工程費(fèi)用的3.5%4.02%每建筑平方費(fèi)用4

36、57元29.73%每建筑平房方米費(fèi)用5148元26.13%每建筑平方米費(fèi)用4528元建設(shè)投資估算表輔助報(bào)表1占建設(shè)投資比例備注39.19%每建筑平方方費(fèi)用4456元5.66%每建筑平米費(fèi)用643元考慮雙回路供電按工程費(fèi)用1%計(jì)按工程費(fèi)用3%45.29%每建筑平米費(fèi)用5149元5.85%每建筑平房米費(fèi)用665元取工程費(fèi)用的3%取二三項(xiàng)和的5%取工程費(fèi)用的3.5%4.02%每建筑平米費(fèi)用457元1.61%每建筑平米費(fèi)用278元取一二和的5%(扣除綜合地價(jià))2.64%每建筑平米費(fèi)用457元每建筑平米費(fèi)用11134元建設(shè)投資估算表輔助報(bào)表1占建設(shè)投資比例備注39.19%每建筑平米費(fèi)用4456元5.66

37、%每建筑平米費(fèi)用643元考慮雙回路供電按工程費(fèi)用1%按工程費(fèi)用3%45.29%每建筑平米費(fèi)用5149元5.85%每建筑平房米費(fèi)用665元取工程費(fèi)用的3%取二三項(xiàng)和的5%取工程費(fèi)用的3.5%4.02%每建筑平米費(fèi)用457元考慮雙回路供電3.43%每建筑平米費(fèi)用595元取固定資產(chǎn)投資的3%取固定資產(chǎn)投資的3.5%按固定資產(chǎn)投資1%計(jì)按固定資產(chǎn)投資3%計(jì)建設(shè)投資估算表輔助報(bào)表1序號項(xiàng)目工程量單價(jià)(元)造價(jià)(萬元)一土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)9.2231綜合地價(jià)11,8247,8009,223二前期工程費(fèi)1,3311城市管網(wǎng)設(shè)施配套費(fèi)11,8243003552人防工程建設(shè)費(fèi)11,82440473水增容費(fèi)89

38、4,000364電貼費(fèi)3,5096602325供熱集資費(fèi)20,700601246監(jiān)理費(fèi)1077勘查設(shè)計(jì)費(fèi)3208地下管網(wǎng)拆除補(bǔ)費(fèi)1009招標(biāo)單位收取前期費(fèi)10三工程費(fèi)用10,6581土石方及支護(hù)工程53,207502662主體工程20,7001,3602,8153機(jī)電安裝工程20,7001,4603,0224室內(nèi)裝修工程20,7001,5003,1055室外裝修工程20,7005501,1396基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)20,700150311四開發(fā)間費(fèi)用1,3771工程保險(xiǎn)費(fèi)3202不可預(yù)見費(fèi)5993建設(shè)單位管理費(fèi)3734顧問費(fèi)85五財(cái)務(wù)費(fèi)用945小計(jì)23,5345電貼費(fèi)6,3216604176供熱集資費(fèi)1

39、60,750142257地下管網(wǎng)拆除補(bǔ)費(fèi)100三開辦費(fèi)2,2161工程保險(xiǎn)費(fèi)5752建設(shè)單位管理費(fèi)6713顧問費(fèi)1534監(jiān)理費(fèi)1925勘查設(shè)計(jì)費(fèi)5756招標(biāo)單位收取前期費(fèi)157職工培訓(xùn)費(fèi)158營業(yè)籌備費(fèi)109辦公及家具購置費(fèi)1022 / 22文檔可自由編輯打印投資計(jì)劃與資金籌措表輔助報(bào)表2序號項(xiàng)目1011121234567891011121總投資9.76914,9011.6691772.5042.5182.5325.8392.8393.0743.0914.3199.71180580564,5331.1建設(shè)投資9.74114,8141,572802,3922,3922.3925.6452.649

40、2.8672.8674.0709.40660,8871.2貸款利息288797971121261401741902072242493053053052,6461.3流動資金5005001,0002資金籌措9,76914,9011,6691772.5042,5182.5325.8192.8393.0743.0914.3199.71180580564,5332.1自有資金5,0005,0003,5273,5273,5273,5273,5273,52714,60850046,2702.1.1建設(shè)投資5,0005,0003,5273,5273,5273,5273,5273,52714,60846,27

41、02.1.2其它5005001,0002.2建設(shè)投資借款(含利息)4,7699,9011,6691772,5042,5182,5322,292-688-453-4364,3199,71130530539,4252.3未分配利潤固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用估算表輔助報(bào)表3序與項(xiàng)目折舊年限20032004200520062007200820092010201120121建筑物101.1原值13,74312,50611,26910,.0328,7957,5586,3215,0843,8472,6101.2折舊值1,2371,2371,2371,2371,2371,2371,2371,2371,2371,2371

42、.3凈值(殘值率10%)12,50611,26910,0328,7957,5586.3215,0843,8472,6101,3732設(shè)備102.1原值5,4404,9234,4063,8893,3722,8552,3381,8211,3047872.2折舊值5175175175175175175175175175172.3凈值(殘值率5%)4,9234,4063,8893,3722,8552,3381,8211,3047872703固定資產(chǎn)合計(jì)3.1原值19,18317,42915,67513,92112,16710,4138,6596,9055,1513,3973,3.2折舊值1,7541,

43、7541,7541,7541,7541,7541,7541,7541,7541,7543.3凈值17,42915,67513,92112,16710,4138,6596,9055,1513,3971,643無形資產(chǎn)/遞延資產(chǎn)攤銷估算表輔助報(bào)表4序號項(xiàng)目攤銷年限20032004200520062007200820092010201120121無形資產(chǎn)原值1016,86315,17713,49111,80510,1198,4336,7475,0613,3751,6862攤銷費(fèi)1,6861,6861,6861,6861,6861,6861,6861,6861,6861,6863凈值15,17713,

44、49111,80510,1198,4336,7475,0613,3751,6864遞延資產(chǎn)原值54,9533,9622,9711,9809895攤銷費(fèi)9919919919919916凈值3,9622,9711,980989-27無形及遞延資產(chǎn)值合計(jì)21,81619,13916,46213,78511,1088,4336,7475,6013,3751,6868攤銷費(fèi)2,6772,6772,6772,6772,6771,6861,6861,6861,6861,6869凈值19,13916,46217,78511,1088,4316,7475,0613,3751,689成本費(fèi)用估算表輔助報(bào)表5序號名稱200220032004200520062007200820092010201120121銷售部分建設(shè)成本10,59012,2387062原材料141415151515151515153燃料動力費(fèi)545760606060606060604工資及福利費(fèi)110110110110