戴德梁行某酒店公寓項目策劃2

1、一、前言水晶島項目的定位調(diào)整工作是項目目前的重點(diǎn)，是項冃開展?fàn)I銷工 作的前提和基礎(chǔ)。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商 業(yè)等木項口所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安口前 的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走勢，明確了項目所面臨的由場壓力和機(jī)遇。 同時對與項目區(qū)位、檔次、物業(yè)類型冇類似性的北京商務(wù)綜合建筑 體進(jìn)行了專題研究，以掌握綜合建筑體的基木規(guī)律，作為本項目定 位的依據(jù)。此外對項目自身條件也進(jìn)行了詳細(xì)分析，作為項目定位 的前提條件。在上述分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合市場特點(diǎn)及未來發(fā)展走勢、 綜合建筑休的規(guī)律、項目自身條件三個方面提出了我們的定位建議。 即：項目總體定位為高檔次商務(wù)綜合建筑體，項目的

2、三個主要功能 z間，應(yīng)形成運(yùn)轉(zhuǎn)良好的互動作用，成為西高新乃至西安市獨(dú)特的 高品質(zhì)綜合性項廿。具體體現(xiàn)在整體項目應(yīng)以寫字樓為主要功能， 公寓配合寫字樓，形成項口的主體；商業(yè)配套作為對二者功能的補(bǔ) 充和完善，三種功能在統(tǒng)一的商務(wù)氛圍下相互支撐，形成1+1大于 2的合力效應(yīng)，最終能夠以較強(qiáng)的綜合實(shí)力參與市場競爭。通過與貴司的溝通和研討，以上的基本定位已經(jīng)達(dá)到了雙方的共識。 但在此基礎(chǔ)上還需要進(jìn)一步細(xì)化冇關(guān)問題，才能夠達(dá)到可操作的程 度。由于吋間緊迫，而且定位工作的深化也需要階段性深入，在第 一階段報告中，定位的細(xì)化程度還不足，因此我們在項目基本定位 確定的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目急待解決的具體問題，對項目的

3、定位進(jìn)行 了補(bǔ)充和細(xì)化，以便促進(jìn)項目的定位落實(shí)到可操作的層面?？谇靶枰?xì)化的問題主要包括：公寓的詳細(xì)定位，以及相應(yīng)的細(xì)化定位問題，如交通組織、大堂 分割、裝修、經(jīng)營管理方式、與已售出物業(yè)的關(guān)系問題等；公寓底商定位，包括業(yè)態(tài)、布局、規(guī)模等；寫字樓低商定位，包括業(yè)態(tài)、布局、規(guī)模等；水晶石的功能細(xì)化、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營管理模式等；作為綜合建筑體，上述需細(xì)化定位的內(nèi)容之間是有聯(lián)系的，特別是 作為項目主要功能的公寓的定位更是關(guān)鍵。在項目總體定位于高檔 商務(wù)綜合建筑體的前捉下，寫字樓、商務(wù)俱樂部水品石的定位 方向已經(jīng)明確，而且是與總體定位吻合，提升項冃總體價值的。但 公寓的定位還需要明確，公寓內(nèi)應(yīng)當(dāng)包含何種功

4、能才能夠與項目的 總體定位吻合，與寫字樓、水晶石等起到相互促進(jìn)的作用。而且公 寓的功能細(xì)化，公寓與其他物業(yè)的關(guān)系明確之后，公寓的功能劃分、 交通組織；公寓低商的定位、寫字樓底商的定位等將迎刃而解。因 此，在項口定位細(xì)化調(diào)整階段，核心的問題是公寓的定位問題。二、公寓細(xì)化定位在公寓細(xì)化定位上，關(guān)鍵的問題是在公寓屮是否需要設(shè)立酒丿占的功 能。在是否需要酒店明確之jh,才能夠確定公寓內(nèi)還應(yīng)安排何種類 型的公寓產(chǎn)品，以及公寓、寫字樓低商配套等定位細(xì)化的問題。因 此，我們首先對酒店功能的必要性和具體產(chǎn)品模式進(jìn)行確定，在據(jù) 此考慮其他功能的設(shè)置。（一） 酒店功能定位-）酒店功能存在的必要性分析1市場需要高檔

5、酒店西高新作為西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍的區(qū)域，入住企業(yè)達(dá)到近5000家， 其屮不乏世界500強(qiáng)企業(yè)和國內(nèi)知名企業(yè)。企業(yè)的聚集，除了進(jìn)行 生產(chǎn)、研發(fā)等活動，也同時會產(chǎn)生商務(wù)交流的需要，對高檔次酒店 有較為強(qiáng)烈的需求。同時西高新經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)成為綜合性 的城區(qū)，商務(wù)活動日趨頻繁?？谇暗木频暝O(shè)施明顯不足，全區(qū)知名 酒店僅有一家三星級酒店，已無法滿足商務(wù)活動的需要。因此從市 場情況來看，高新區(qū)存在著對高檔次四星級、五星級商務(wù)酒丿占的需 求。2. 酒店是商務(wù)型綜合建筑體中的重要功能通過對商務(wù)綜合建筑體的專題研究，在大型的商務(wù)綜合性項目中， 寫字樓、公寓、酒居和商業(yè)是最重要和基本的功能。而且酒丿占的比 重

6、在綜合性項目中，所占比例一般介于10%30%,公寓基本為服 務(wù)式公寓，比例介于15%25%。本項目中公寓部分的規(guī)模比例在 50%左右，如果考慮酒店功能和投資服務(wù)型公寓兩種功能，其比重 完全吻合較為理想的綜合建筑休酒店與公寓的規(guī)模比例。3. 符合貴司的長期發(fā)展戰(zhàn)略貴司作為西安最具實(shí)力的開發(fā)企業(yè)之一，多年來開發(fā)了大量的房地 產(chǎn)物業(yè)，都在市場屮產(chǎn)生了較大的影響力，貴司一直是市場的引領(lǐng) 者和開拓者。在高新區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的 情況下，貴司為自己捉岀了新的耍求和挑戰(zhàn)，涉足新的市場領(lǐng)域， 開發(fā)西安市場還幾乎屬于空口的高檔次綜合性項冃和酒店類產(chǎn)品， 繼續(xù)保持對市場的引導(dǎo)，是企業(yè)發(fā)展的新的

7、一步和重要的戰(zhàn)略。綜合來看，西高新區(qū)域酒店設(shè)施不足，而市場乂對高檔酒店有較大 的需求，開發(fā)高檔次酒店產(chǎn)品可以滿足市場需求，有良好的市場空 間。同時作為商務(wù)綜合建筑體，酒丿占是必備的功能，對項目的品質(zhì) 保持在高水平是有力的支撐，并使項目總體價值有較大的提升。此 外，開發(fā)酒店產(chǎn)品也是貴司引領(lǐng)市場的重要舉措，是涉足新的市場 領(lǐng)域的重要步驟。因此綜合而言，對于木項口安排酒店類產(chǎn)品是必 要的。二）酒店功能的具體類型分析酒店功能類型可以分為三種類型：純酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店和進(jìn)行酒店 式經(jīng)營和管理的公寓式酒店。下面我們對三種酒店類型在本項目中的適應(yīng)性進(jìn)行分析，選擇較為 適合本項目的酒丿占功能類型。1.純酒店純酒

8、店是擁有40年產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一，通過經(jīng)營獲取長期收 益的酒店類型。通過我們對北京商務(wù)綜合建筑體的專題研究，在商 務(wù)綜合建筑休內(nèi)的酒店一般都是4星級、5星級高檔次的純酒店， 產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)不分離，由知名酒丿占管理公司經(jīng)營管理，是商務(wù)綜合 建筑體高品質(zhì)的有力保證，對綜合建筑體內(nèi)的其它功能有較強(qiáng)的支 持作用。對于木項口而言，設(shè)置純酒店的有利因素是：1市場當(dāng)屮缺乏高檔 次酒店，而對高檔酒店的需求在不斷增長；2.酒店是商務(wù)綜合建筑 體屮的重耍功能，冇利丁綜合建筑體不同功能的i辦調(diào)，促進(jìn)總體價 值提升。但不利因索也很明顯： 純酒店是進(jìn)行長期經(jīng)營獲取收益的，一般不出售，資金的冋 收期限比較長。貴司開發(fā)酒

9、店物業(yè)，是涉足新的市場領(lǐng)域，迎接新 的挑戰(zhàn)的戰(zhàn)略考慮，純酒店的開發(fā)存在著高投入與難以快速回籠資 金的孑盾，對公司繼續(xù)做市場市場領(lǐng)航者在資金支持方而冇不足。 四、五星級高檔酒店是西高新市場所需耍的，高檔酒店對裝 修、設(shè)施設(shè)備的要求較高，本項目如果建設(shè)純酒店無疑需要加人成 木投入，風(fēng)險大，而長期經(jīng)營是否能夠保證項口成木的順利冋收存 在不確定性，而且后期的經(jīng)營也存在風(fēng)險。 作為純酒丿占，國家有嚴(yán)格的星級評定標(biāo)準(zhǔn)，而本項目本身是 公寓，無論在空間上、設(shè)施設(shè)備配置、配套設(shè)施的配備等方面，都 無法達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，難以按照星級評定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改造，從而無法 保證作為純?yōu)⒌晁仨毜臋n次標(biāo)準(zhǔn)。 根據(jù)項目目前的現(xiàn)狀條

10、件，己經(jīng)無法作成純酒店，而且已經(jīng) 冇相當(dāng)數(shù)量的房間出售出去，使后期進(jìn)行酒居式管理的難度很大。因此在經(jīng)營管理方面，找到知名酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營和管理是比 較困難的。通過以上分析，可以判斷，木項口不適合開發(fā)純?yōu)⒌辍?. 產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店是旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的產(chǎn)物。產(chǎn)權(quán)式酒店即投資者購 買酒店的客房后一般不在酒店居住，而是將客房委托給酒店管理公 司統(tǒng)一出租經(jīng)營，獲取一定的投資回報，同吋獲得酒店管理公司贈 送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。產(chǎn)權(quán)式酒丿占一般位于自然景色優(yōu)美的旅游度假區(qū)，滿足投資者休閑 度假和獲取投資收益的雙重需求。產(chǎn)權(quán)式酒店也是真正的酒店，產(chǎn) 權(quán)為40年，進(jìn)行酒店式經(jīng)營與管理，長期收益。作

11、為一種投資產(chǎn)品, 投資者擁有產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)，但沒有經(jīng)營權(quán)。從國外的經(jīng)驗(yàn)來看，產(chǎn)權(quán)式酒店的成功要素中有兒個必要的因素：有龐大的客戶群位于自然景觀、娛樂休閑資源優(yōu)越的旅游度假區(qū) 專業(yè)的管理公司和網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營對于本項廿而言，開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店不是理想的方案，存在以下制約 問題：產(chǎn)權(quán)式酒店的土地使用權(quán)限是40年，也需要進(jìn)行星級的評定 才能保證品質(zhì)，吸引投資者，因此需要加大前期的成本投入。曲高新是產(chǎn)業(yè)區(qū)，不是旅游區(qū)，對客戶的吸引力比較差。出于不是旅游區(qū)，產(chǎn)權(quán)式酒店只能作為投資工具，而西安客戶 的投資多帶有多重需求屬性，僅能滿足其投資需求的產(chǎn)品對其 吸引力不足。與本項目商務(wù)氛圍不協(xié)調(diào)。為吸引投資者，大多數(shù)產(chǎn)權(quán)式酒

12、店需對投資者有投資回報的承 諾，無疑加人了開發(fā)商的經(jīng)營風(fēng)險。由于存在上述制約因素，有產(chǎn)權(quán)式酒店管理經(jīng)驗(yàn)的酒店管理公 司會對項目的經(jīng)營前景進(jìn)行評估，達(dá)成合作的可能性會比較 低。3. 公寓式酒店根據(jù)北京、上海等發(fā)達(dá)城市的經(jīng)驗(yàn)，在高檔商務(wù)綜合建筑體內(nèi)或在 商務(wù)區(qū)內(nèi)，已經(jīng)出現(xiàn)了起到酒店功能并口進(jìn)行酒店管理的公寓式酒 丿乩 雖然在本質(zhì)上，它們是冇70年產(chǎn)權(quán)的公寓，但它們實(shí)現(xiàn)了一定 時期內(nèi)產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)的完全分離，并且通過酒店的銷售渠道獲得租 客，由專業(yè)的酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，從品質(zhì)到管理到服務(wù)都 接近或達(dá)到高檔酒店的水平，客戶以短期的商務(wù)客人為主。此類公寓式酒店兼顧了產(chǎn)權(quán)式灑店與居住型公寓的屬性，購買

13、者可 以滿足其自用與投資的多重需求，對購買者而言比較冇保障。此類產(chǎn)品的基木操作模式是：（1）開發(fā)商通過高品質(zhì)的裝修和組建專門的酒店管理公司，將項目 包裝成高端產(chǎn)品一一四、五星級酒店，從而使投資者感覺到項口未 來的保值增值能力，吸引投資者注意；（2）通過長期的返租、承諾替投資者述月供款等特殊的投資模式, 促使有意向的投資者進(jìn)行實(shí)質(zhì)的投資，并且實(shí)現(xiàn)較長時間內(nèi)的投資 者的產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，酒店管理公司口j以獲得長時間的經(jīng)營管理 權(quán)，從而保證了將公寓按照酒店的方式進(jìn)行經(jīng)營管理，實(shí)現(xiàn)酒店的 功能。（3）在項目進(jìn)入經(jīng)營階段，為投資者提供一定期限的免費(fèi)使用權(quán)。（4）通過后期的經(jīng)營，獲取經(jīng)營收入，實(shí)現(xiàn)對投資者

14、的承諾。對于木項口而言，采取此種方式對于投資者有一定吸引力：由于一定時期的產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，使得項目實(shí)現(xiàn)了酒店的功能， 而酒丿占在西高新是冇良好的市場前景的，因此，作為酒丿占功能的產(chǎn) 品其產(chǎn)品木身的品質(zhì)有保障，而且開發(fā)商的承諾和市場潛力可以使 投資者獲得穩(wěn)定的回報，物業(yè)有升值的町能性。對投資者而言，用 較少的投資獲得了高詁質(zhì)的物業(yè)，而且物業(yè)保值增值的能力比較強(qiáng), 通常還可以得到一定期限的免費(fèi)使用權(quán)，因此有較強(qiáng)的吸引力。對于開發(fā)商而言，采取此種方式主要的好處在于： 將公寓產(chǎn)品包裝成高檔酒店，在按照高檔酒店的價格出售給 投資者。用高總價獲取較高的首付款，一次性獲得大部分成木的冋 收。 西高新高檔酒

15、丿占缺乏，使得經(jīng)營收入有保證，在扌ii除承諾的 返租或按揭款以及經(jīng)營成本后，可能不僅回收了全部成本，而且可 以獲得額外的經(jīng)營利潤。 通過獲得長期的統(tǒng)一經(jīng)營管理權(quán)，實(shí)現(xiàn)高檔酒店的功能，對 于綜合建筑體總體功能的協(xié)調(diào)和總體價值的提升有促進(jìn)作用。 可以帶動其它物業(yè)的保值增值，提高公寓的品質(zhì)，促進(jìn)其銷 售。但此種模式在市場及經(jīng)營方面也存在著一定風(fēng)險： 投資者實(shí)質(zhì)上是用較高的首付款購買了 15年后的町以繼續(xù)使 用55年的公寓產(chǎn)品，是一種期貨投資。15年后產(chǎn)品的價值如何難 以得到保證。而且投資者讓渡了首期款的時間價值，喪失了用其投 資其它項目的收益。因此投資者對項目15年后的品質(zhì)和市場情況最 為擔(dān)心，而且

16、會希望在15年內(nèi)獲得一定的附加權(quán)利。因此開發(fā)商應(yīng) 當(dāng)定期更換裝修和家具，保證項目的品質(zhì)，并且給予投資者一定期 限的使用權(quán)或其它優(yōu)惠。 此種模式適合于對項目成本構(gòu)成不了解，投資渠道少，不理 解資金時間價值的投資者。 為達(dá)到酒店的品質(zhì)，開發(fā)商在前期必須耍增大投資成本，使 項廿銷售風(fēng)險加人。 必須與專業(yè)的酒店管理團(tuán)隊合作，有良好的酒店銷售渠道， 才能夠保證項目的穩(wěn)定冋報。 在項目經(jīng)營期間，述要定期重新裝修和更換家具，需要追加 投資，增大了經(jīng)營風(fēng)險。 項目目前的公寓價格平均在3600元/平方米，而高檔酒店的價 格會非常高，與項口前期定價有較大區(qū)別，價格跨度大，對銷售會 造成不利影響。4 適合本項目的酒

17、店類型通過以上三種酒店類型的分析，可以看出，酒店式公寓是較為適合 的類型。 符合公司的經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，從單純的住宅開發(fā)向復(fù)合房地產(chǎn) 開發(fā)過渡。 符合商務(wù)綜合建筑體的基本規(guī)律。 對項目整體品質(zhì)有提升作用，保證項目總體價值和高回報。 符合目前市場中投資者的投資心理和多重投資的目的。 能夠提升公寓及其它物業(yè)的價值，帶動其經(jīng)營和銷售，縮短 冋款速度。酒丿占的直接客戶是投資者，間接客戶（租客）是短期居住的商務(wù)客 人。直接客戶是投資者，他們是將本項目作為酒店和一種投資產(chǎn)品來購 買的，他們所看屮的是高檔酒店和專業(yè)的經(jīng)營管理為項口帶來保值 和增值。間接客戶是短期居住的商務(wù)客人。由于商務(wù)團(tuán)體客人對配套的要求 比較

18、高，而項目木身是公寓，配套設(shè)施與專門的酒店會存在一定差 距，一方面雖然可以通過商業(yè)配套設(shè)施在一定程度上加以彌補(bǔ)，但 另一方面可以將重點(diǎn)側(cè)重在短期居住的商務(wù)散客，因?yàn)槎唐诰幼〉?商務(wù)散客承租能力較強(qiáng)，對于保持較高的經(jīng)營收益，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對投 資者的承諾冇好處。i佃對于旅游客人，因?yàn)槲鞲咝虏皇锹糜螀^(qū)，對 旅游客人的吸引力不強(qiáng)，而且旅游客人的價格承受能力也比較低， 因此不是理想的客戶。對于西安，特別是西高新而言，曲于商務(wù)活 動越來越活躍，短期的商務(wù)客人數(shù)量比較多，周邊眾多企業(yè)、寫字 樓的商務(wù)人士應(yīng)當(dāng)是酒店式公寓的主要客戶，而且如果本項目酒店 特色較為鮮明，提供與住灑店不同的居住感受，很可能會吸引更大 范

19、圍的商務(wù)客人。(-)公寓類型定位對于本項目的公寓而言，除了設(shè)置酒店功能以外，還應(yīng)當(dāng)有其他的 公寓類型。我們下而對有可能的公寓類型一一進(jìn)行分析，從而判斷 最為適合的公寓類型。1. 純公寓 純公寓是以自用為主要口的，兼顧其它需求的公寓。根據(jù)我 們的對西高新住宅市場的調(diào)查，目前住宅市場的發(fā)展態(tài)勢良好，人 們普遍對四高新的住宅市場較為看好，需求較為旺盛。 但純公寓的客戶對戶型的需求相對比較大，戶型選擇上以2 -3室為主，而本項目公寓以一居為主，在戶型上難以滿足純公寓 用戶的需要。 而且，純公寓與本項目作為商務(wù)綜合建筑休的定位不吻合， 對項目總體的品質(zhì)冇影響。酒丿占功能與自住公寓不i辦調(diào)，對酒丿占的 品

20、質(zhì)也有影響。2. 商住公寓 隨著高新區(qū)的發(fā)展，各類公司越來越聚集，成長型企業(yè)和小 公司對商住公寓冇需求。 根據(jù)我們對商住公司的調(diào)杳，他們對戶型的需求也多為2-3 居，以滿足辦公的需要，而本項廿公寓戶型無法滿足商住的要求。 商住公寓檔次與酒店、寫字樓的檔次不匹配，對項口總體品 質(zhì)有影響，會造成品質(zhì)下降，收益減少，不能達(dá)到高檔次商務(wù)綜合 建筑體的基本耍求。3. 酒店式公寓 根據(jù)北京、上海等發(fā)達(dá)城市的經(jīng)驗(yàn)，酒店式公寓大多是采取 大產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營的方式，其分銷渠道是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售渠道，與 房地產(chǎn)中介公司進(jìn)行合作?？蛻粢允献】蛻魹橹鳎饕菄鴥?nèi)外高 級商務(wù)人士和高級白領(lǐng)。這種產(chǎn)品是長期經(jīng)營，獲取長期收益

21、的， 投資成木逐期回收而不是快速變現(xiàn)。這樣對木項r的資金壓力會比 較大，不是理想的方式。 以出售為主的酒店式公寓，若承諾較長吋期的冋報，則成為 以投資為主兼顧自用的投資產(chǎn)品，為保證品質(zhì)，應(yīng)統(tǒng)一管理和經(jīng)營, 以獲得穩(wěn)定的收益。此種模式其實(shí)與前而討論過的實(shí)現(xiàn)酒丿占功能的 公寓式酒店類似，作為一種新的投資產(chǎn)甜，本項冃的公寓部分完全 做成此種產(chǎn)品市場風(fēng)險比較大。 如果僅承諾較短期限的冋報，也需要提供裝修，與酒店的硬 件投入差別不大，但兩種產(chǎn)品會產(chǎn)生競爭。必須采取統(tǒng)一經(jīng)營的方 式，否則小業(yè)主為獲得客戶，會競相壓價，品質(zhì)難冇保證。在客戶 方面也會與酒店客人有沖突。而且包租的風(fēng)險較大。由于采取酒店 式經(jīng)營管

22、理，物業(yè)管理費(fèi)會比較高，對于自用客戶不劃算，會將自 用客戶或先期自用后期考慮投資的客戶排除在口標(biāo)客戶之外，會加 大項目的市場風(fēng)險。4. 投資型服務(wù)公寓與上面提到的采取短期承諾的酒店式公寓相比，投資型服務(wù)公寓可 以在保證項口檔次的基礎(chǔ)上，采取菜單式裝修方案，由開發(fā)商統(tǒng)一 負(fù)責(zé)裝修，使項目的品質(zhì)有保障。同時服務(wù)內(nèi)容也是可選擇的，使 物業(yè)管理費(fèi)降低，從而可以吸引投資者、自用者、自用與投資兼顧 者、作為客戶招待場所的企業(yè)等多種客戶，分散了市場風(fēng)險。而但 投資型服務(wù)公寓的用家多為長期用戶，與酒店以短期商務(wù)客人為主 也并不矛盾，在檔次上雖然與酒店相比有一定差距，但也是高品質(zhì) 的。根據(jù)我們對于綜合建筑體的研

23、究，服務(wù)式公寓也是基木功能之 一，對于綜合建筑體內(nèi)的其它功能也可以起到支持作用，對項目總 體價值捉升冇幫助作用。因此，綜合比較幾種公寓類型，投資型服務(wù)公寓是最為適合的公寓 類型。（三）水晶島公寓細(xì)化定位1. 目標(biāo)客戶1.1目標(biāo)客戶（1）公寓式酒店客戶群酒店的直接客戶是投資者，間接客戶（租客）是短期居住的商務(wù)客 人。（2）投資型服務(wù)公寓客戶群 投資者：對該項目有投資意向的客戶，希望首期投資額較少 的客戶 自用型：高新區(qū)工作的外籍和外地高級管理人員 將其作為接待客戶的相關(guān)公司 在西高新工作的白領(lǐng)，短期自主，長期投資2. 項目現(xiàn)有條件分析2.1設(shè)施設(shè)備相對于純酒店而言，上述二種物業(yè)類型對于樓宇的設(shè)施

24、設(shè)備不存在 明確的規(guī)定性要求，而取決丁市場和目標(biāo)客戶的需求。本公寓樓可配備24小時熱水、戶式屮央空調(diào)，具備基本智能化配置, 基木滿足商務(wù)客戶的使用耍求，對于整體物業(yè)的品質(zhì)有一定提升作 用。2.2配套設(shè)施相對于純酒店而言，“公寓式酒店+投資型服務(wù)公寓”二種物業(yè)類型 對丁樓宇的公共配套設(shè)施并無具體要求，主要取決于市場和目標(biāo)客 戶的需求。但針對本項廿的具體區(qū)位，目前尚未成熟，商業(yè)配套設(shè)施應(yīng)盡量配 置全面，滿足客戶多方面的需求。2.3戶型公寓樓的戶型原本按照商務(wù)公寓的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，戶型而積、配比等與 公寓式酒店及投資型服務(wù)公寓均較為吻合。24總平面布局及出入口商務(wù)居住功能所必須的臨街面、多個與城市道路的連

25、接口木公寓樓 均滿足要求。公寓樓的人行、貨流、內(nèi)部出入口設(shè)置不僅滿足使用 耍求，為公寓的管理和服務(wù)預(yù)留了條件。3. 具體的組合形式“公寓式酒店+投資型服務(wù)公寓”的具體組合形式基木有如下二種 方式：分樓層組合豎向組合下面將對此二種方式加以分析說明。3.1分樓層組合3.1.1組合方式分樓層組合又分為二種方式，其一為將公寓式酒丿占設(shè)在公寓樓高層 部分，其下部為投資式公寓，即“上部公寓式酒店、下部投資型服 務(wù)公寓”，另一種方式為將公寓式酒店設(shè)在公寓樓低層部分，而投資 型服務(wù)公寓位于高層部分，即“下部公寓式酒店、上部投資型服務(wù) 公寓”。不同的上下組合方式，在不考慮電梯和大堂使用的前捉下，區(qū)別如 下：3.

26、1.l1 ±部公寓式酒店、下部投資型服務(wù)公寓將公寓式灑店設(shè)在大樓的高樓層或低樓層，木身并無木質(zhì)性的差別; 公寓式酒店位于高層部分，酒店客房將擁有較好的視野和采光、景 觀等。3.1.1.2 ±部公寓式酒店、下部投資型服務(wù)公寓曲于本項廿西南側(cè)隔路的木塔寨變電站，將公寓式酒店設(shè)在下部， 距離變電站較近，而使公寓距離變電站相對較遠(yuǎn)。公寓式酒店為短 期散租客，對此不會特別注意，可將此不利影響化解。從經(jīng)營角度，由于下部35層有38套已售戶型承諾5年返租，將公 寓式酒店設(shè)在低層，正好將這些頂諾客戶納入酒店式管理，可以通 過補(bǔ)充協(xié)議將此部分房間納入公寓式酒店客房，實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營管理, 所得收

27、益統(tǒng)一返還小業(yè)主，有利于貴公司實(shí)踐承諾。3.1.2電梯和大堂的使用從整個大樓的安全性角度，二種物業(yè)雖然都是公寓，但公寓式酒店 為短期租戶，而投資性公寓以長期租客為主，所以電梯和大堂仍應(yīng) 當(dāng)分用。以免人流混雜，對雙方安全角成隱患，降低整體物業(yè)的檔 次。一旦采用橫向分割的方案，必然會造成從電梯廳到房間交通距離過 長的問題，對于酒丿占客人而言，由于是短期居住，對此可能不會特 別關(guān)注。但對于公寓的客人，由于是長期居住，過長的交通距離必 然會給其帶來不便，從而降低其購買投資或自用的興趣，不利于項 口銷售。因此橫向分割的方案對項口的銷售和客戶的居住影響很大, 不是理想方案。32豎向組合321公寓樓的平面布

28、局具有雙大堂的特點(diǎn)，有利于豎向分割。公寓 式酒店和投資型服務(wù)公寓可各自使用一個大堂，各自獨(dú)立成區(qū)、分 區(qū)使用、分區(qū)管理，解決了公寓式酒店與公寓混用電梯和大堂的問 題；但此種分割方式最大的問題是各層平面被分成二部分，每一部分的 消防疏散樓梯只冇一個，不符合消防規(guī)范，補(bǔ)救措施是在分割處設(shè) 防火門，作為另一個逃生出口，滿足緊急逃生的要求；而從電梯服 務(wù)面積的角度分析，標(biāo)準(zhǔn)層6部電梯均分為2組，一組3部電梯， 電梯數(shù)量相同，決定其服務(wù)的而積也盡量相同，所以縱向分割方案 需要盡量均等的劃分標(biāo)準(zhǔn)層平面，否則會出現(xiàn)一邊電梯過剩，而一 邊屯梯不夠使用的情況，會降低公寓的檔次?？谇霸趃-g1軸的防火分界線基木將

29、整個平面劃分為近似相等的兩 部分，基本符合電梯的服務(wù)能力。3.2.2分區(qū)方式采用豎向分割的形式，有二種分割方式口j供選擇，其一為根據(jù)東大 堂面積較大、適合作為公寓式酒店大堂的特點(diǎn)，將公寓樓東半部分 改為公寓式酒店使用，而西半部分仍作為投資性公寓；其二為西部 作為公寓式酒店而東部作為公寓。兩種方案各有優(yōu)勢和不足之處，現(xiàn)分述如下：3.2.2.1公寓式酒店設(shè)在東側(cè)優(yōu)勢： 首層?xùn)|側(cè)大堂寬敞氣派，適合作為公寓式酒店的大堂。 東側(cè)12層商業(yè)配套面積充足，有利于安排公寓式酒店的服務(wù) 配套設(shè)施。劣勢： 但木塔寨變電站在西側(cè)，公寓式酒店位于東側(cè)，而以長期居住 為主的投資性公寓位于西側(cè)。投資性公寓客戶對于居住環(huán)境

30、要求相 對較高，對于木塔寨變電站的存在會較為關(guān)注，不利于投資性公寓 的銷售和出租。 整個公寓樓的服務(wù)/消防電梯位于大樓的西部，公寓式酒店無 法順利使用到服務(wù)屯梯，而投資性公寓反而不十分需要服務(wù)屯梯。3.2.2.2公寓式酒店設(shè)在西側(cè)優(yōu)勢： 將公寓式酒店設(shè)在公寓樓西側(cè)，靠近木塔寨變電站，淡化變電 站對于投資型服務(wù)公寓的不利影響，冇利于投資性公寓的銷售和岀 租。 同時公寓式酒店必須的服務(wù)電梯（及消防電梯）位于西部，便 于使用。 洗衣房等設(shè)施位于西部，便于公寓式酒店使用。 公寓式酒店位于公寓樓西部，距離水晶島寫字樓相對稍近，接 近辦公樓的商務(wù)氛圍，功能、檔次較為協(xié)調(diào)，便于配套設(shè)施共享。 劣勢： 西部大

31、堂的面積相對較小，空間相對局促，對于公寓式酒丿占而 言，與公寓式酒丿占的形彖和檔次不符，不夠氣派。 酒店式首層、二層的商業(yè)配套面積較少，12層總面積約1740 平方米，而且其中包含貨運(yùn)岀入口、煤氣表間、智能化機(jī)房等設(shè)備 用房，不能滿足公寓式酒店對于配套設(shè)施需求；而投資型服務(wù)公寓 的12層總面積為約2830平方米，面積較為寬松，其配套面積和功 能可以與公寓式酒居共享一部分，其至在寫字樓的配套屮也有需要 與公寓式酒店共享的功能。但這種共享配套，特別是公寓式酒店與 投資性公寓共享配套，使用不便，同樣造成一定程度的人流混雜， 帶來相應(yīng)的管理和安全問題。 公寓式酒店還需借用寫字樓的配套設(shè)施。3.2.3安

32、全問題豎向分區(qū)的方式，仍需保證每層的消防疏散，需要在防火分區(qū)處加 設(shè)甲級防火門（按照現(xiàn)圖紙為每層走廊的g軸g1軸處）。為確保日 常居住使用的安全性，此處需要增加人員或電子監(jiān)控設(shè)施予以管理 和防范。3.2.4電梯數(shù)量根據(jù)我行多年對于酒店市場的經(jīng)驗(yàn)，一個運(yùn)轉(zhuǎn)良好、盈利順利的酒 丿占，存在一定的客觀規(guī)律，即需要一定的規(guī)模效應(yīng)，其基本盈利的 規(guī)模大致在300個客房，才能取得合理的收益。而300間客房的酒 店，對于客用屯梯數(shù)量的要求基本是平均60-90間客房需要一部電 梯，按照此標(biāo)準(zhǔn)，300間客房約需要45部客用電梯。而木項口經(jīng) 過豎向分割，東、西兩部分各3部客梯，對于公寓式酒店，電梯數(shù) 量較為緊張。3

33、.2.55貨運(yùn)電梯 rtr丁公寓式灑店提供酒店式服務(wù)，進(jìn)行房間日常清潔護(hù)理需耍專用 的貨運(yùn)電梯，加上西部原有的三部電梯，公寓式酒丿占共擁有四部電 梯，基木滿足使用要求。3.2.6分?jǐn)偯娣e需要重新計算由于公寓式酒居和投資性公寓均以出售為主，i佃由于豎向分割，公 共部分可分?jǐn)偯娣e的分?jǐn)倢ο笈c原整棟公寓樓統(tǒng)一分?jǐn)偟那闆r有所 不同，需要重新進(jìn)行銷售面積的計算，重新核算每戶的銷售面積。3.2.7新的銷售面積與原銷售面積的矛盾由于銷售面積分?jǐn)傇瓌t為按照實(shí)際使用進(jìn)行分?jǐn)?，投資性公寓位于 東部，其大堂等可分?jǐn)偣部臻g面積相對較人，造成銷售面積口j能 有所變化，對于已經(jīng)出售的公寓部分，需要與小業(yè)主協(xié)商解決重新

34、計算分?jǐn)偯娣e使戶型的銷售面積變化的問題。328與已售出戶型的矛盾從經(jīng)營角度，由于口前已經(jīng)售出公寓近200套，而且在35層有38 套已售戶型承諾5年返租。公寓樓經(jīng)過豎向分割，這些已售戶型一 部分位丁公寓式酒居內(nèi)，另一部分位于投資型服務(wù)公寓內(nèi)。位于公 寓式酒店內(nèi)的已售戶型，需通過補(bǔ)充協(xié)議等方式，將此部分已售房 間納入公寓式酒店客房內(nèi)，實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營管理，可累通過將所得收 益統(tǒng)一返還業(yè)主，實(shí)踐貴公司的有關(guān)返租承諾。但位于投資性公寓 內(nèi)的已售戶型，特別是承諾返租的戶型，其矛盾較難處理。3.2.9公寓式酒店與原已售公寓之間的價格差通過將原普通服務(wù)式公寓改為公寓式酒店，大幅度提升了公寓的銷 售價格；而原服務(wù)

35、式公寓的價格已經(jīng)被市場所接受和認(rèn)可；現(xiàn)通過 改為公寓式酒丿占而使價格大幅上揚(yáng)，市場的接受和認(rèn)可是一個難題。 如果不能夠?yàn)槭袌鏊邮?，公寓式酒店的銷售可能會面臨困難。3.2.10公寓式酒店的管理公司要確保公寓式酒店的酒店品質(zhì)，需要聘請專業(yè)的酒店管理公司進(jìn)行 專業(yè)化的服務(wù)和管理。而木項口與投資性公寓同處于一棟樓內(nèi)，在 分界處由于消防條件限制不能夠完全分隔，具有安全和流線混雜的 隱患。這樣的情況為尋找冇經(jīng)驗(yàn)、高品質(zhì)的酒丿占公司造成了難度。結(jié)論： 根據(jù)與貴公司的溝通和交流，考慮水晶島公寓已經(jīng)售出一部 分,且其中3-5層有38套公寓對客戶作過關(guān)于5年投資冋報的承諾; 并結(jié)合上述對于公寓物業(yè)定位三種組合方

36、式的分析，我行建議將公 寓定位于“公寓式酒店+投資性公寓”的組合方式。 建議將公寓式酒店設(shè)在公寓樓的西半部分，投資型服務(wù)公寓設(shè) 在公寓樓東半部分。（四）商業(yè)配套定位細(xì)化根據(jù)上述設(shè)置，公寓樓的12層商業(yè)配套按照為各口上部物業(yè)類型 服務(wù)的原則進(jìn)行布局和功能安排。同時考慮到公寓式酒店對配套的 要求相對投資型服務(wù)公寓要高，公寓的配套可以與公寓式酒店共享。 公寓樓定位為“公寓式酒店+投資性公寓”，組合方式為西側(cè)為公寓 式酒丿占、使用公寓樓四側(cè)大堂，東側(cè)為投資型服務(wù)公寓，使用公寓 樓東側(cè)大堂。故公寓樓12層商業(yè)配套的定位，需以公寓樓的定位為依據(jù)，以項 口綜合建筑體的整體定位為前提，緊密聯(lián)系兩類公寓針對的口

37、標(biāo)客 戶的特點(diǎn)和差別，并結(jié)合綜合考慮，對各類業(yè)態(tài)的主要服務(wù)目標(biāo)客 戶進(jìn)行細(xì)分，并由此確定具體業(yè)態(tài)及功能、位置等。1公寓式酒店1.1商業(yè)配套定位原則：公寓式酒店更類似于酒店，其服務(wù)配套的內(nèi)容應(yīng)基木接近于酒店的 公共配套設(shè)施，把握其“酒店”的特性，針對公寓式酒店客戶的需 求進(jìn)行定位。同吋兼顧綜合建筑體整體的定位需求。1.2定位依據(jù)公寓式酒店的主要客戶類型為短期停留的、商務(wù)冃的的散客。這類 人群因?yàn)槭嵌唐谧庾。?1多為因公商務(wù)往來，需求特點(diǎn)是注重內(nèi)部 空間的舒適性和高品質(zhì)，注重服務(wù)的水準(zhǔn)，對配套的要求不是非常 強(qiáng)烈。因此在酒店的配套可以少而精，滿足其基本需求，如早餐、 洗衣等，而對于使用頻次相對較低

38、的配套如健身、會議等設(shè)施，可 共享公寓或?qū)懽謽堑呐涮自O(shè)施。1.3定位內(nèi)容公寓式酒店的配套定位包括一層和二層兩部分。如前所述，公寓式酒居的配套需耍在投資型服務(wù)公寓和寫字樓配套 共享，故結(jié)合公寓式酒店平面分割及工程進(jìn)度的現(xiàn)狀條件，在一層 設(shè)置設(shè)咖啡茶吧、美發(fā)店；二層設(shè)洗衣房（與投資型服務(wù)公寓合用）、 美容美發(fā)、小型餐飲。由于配套規(guī)模的限制，公寓式酒店的健身中心、高檔超市需要在投 資型服務(wù)公寓屮共享。而由丁公寓樓原設(shè)計未包含高檔大型的中式 餐飲配套，煤氣管線、給排水等條件不具備，并考慮ft前的工程進(jìn) 度，公寓的高檔餐飲在寫字樓配套中解決。1.3.1 一層 rtr丁公寓式酒店的一層空間面積約920平方

39、米，布局較為緊湊，西 端為貨流口和內(nèi)部辦公值班、設(shè)備表間和機(jī)房等空間，形成內(nèi)部管 理區(qū)域，不便改動，目前可以利用的僅有大堂兩側(cè)的空間。根據(jù)定位原則和依據(jù)，結(jié)合工程現(xiàn)狀、空間特點(diǎn)及酒店門廳應(yīng)當(dāng)具 有的基木接待服務(wù)功能，在此設(shè)與酒店公寓日常出入關(guān)系較為密切 的內(nèi)容，有接待前臺、行李寄存、咖啡茶吧、商務(wù)中心。 接待前臺、行李寄存由于大堂北側(cè)的空間相對較大，距離電梯廳相對較遠(yuǎn)，故將此處作 為咖啡茶吧的位置，而選擇南側(cè)的前臺作為公寓的前臺及管理辦公、 行李寄存。位置：13軸、jk軸圍合的空間面積:約50平方米功能：接待服務(wù)、行李寄存、內(nèi)部辦公等。 商務(wù)中心由于公寓式酒店的客戶為商務(wù)客人，其需求與普通酒店

40、的客戶類似, 商務(wù)中心是必須的配置。結(jié)合一層現(xiàn)冇空間條件，將商務(wù)屮心設(shè)在與前臺相鄰的位置。位置:1-3軸、kl軸圍合的空間面積：約50平方米功能：收發(fā)傳真、電子郵件服務(wù)、復(fù)印打印、票務(wù)服務(wù)、英文翻譯、 秘書服務(wù)等。 咖啡茶吧根據(jù)我行對酒店的調(diào)查，酒店大堂內(nèi)通常均附設(shè)咖啡休息場所，作 為休息、等候、簡單商務(wù)洽談的場所。位置:12-14軸、l1-j1軸圍合的空間。面積：150平方米功能：包含咖啡廳、茶吧（位于原前臺內(nèi)）、單間茶室（位于原辦公 室內(nèi)）。目標(biāo)客戶：公寓式酒店的住客。1.3.2 二層公寓式酒店二層總面積約為830平方米，西端為洗衣房及空調(diào)機(jī)房, 東側(cè)為餐飲、美容和挑空部分?？紤]公寓式酒丿

41、占的住客的需求，美 容、餐飲、洗衣為基本配套，需求量和頻次都較大，故此三類功能 設(shè)在二層；其余出于空間限制無法兼顧的功能如高檔餐飲、健身中 心等考慮與投資型服務(wù)公寓和寫字樓共享，此處空間有限，僅設(shè)置 基本配套。 小型餐飲店高檔的酒店應(yīng)當(dāng)能夠提供口助早餐，考慮木酒店300多套客房，需 要的早餐廳規(guī)模較人。將原冇的美容沙龍和過廳均納入餐廳的空間, 以求餐廳的規(guī)模在現(xiàn)有的空間布局條件下盡可能大，盡量滿足實(shí)際 使用要求。位置:1-14軸、jl及j1l1軸圍合空間。面積：約200平方米（含操作間）功能：為樓上客戶提供自助西式早餐、休閑餐、夜宵等?？跇?biāo)客戶：公寓式酒店的住客。 美容美發(fā)公寓式酒丿占同酒丿占

42、，對于美容美發(fā)具冇相當(dāng)需求，屈于基本生活配 套。而口助洗衣屈于公寓的配套，在公寓式酒店配套面積緊張的情 況下，以滿足酒店需求為主。故將原自助洗衣的空間改為美容美發(fā)。 位置:1-2軸、nq軸圍合空間。面積：80平方米功能：美容、美發(fā)、簡易按摩保健。目標(biāo)客戶：公寓式酒丿占的住客。 洗衣房與公寓式酒店所提供的酒店式服務(wù)相適應(yīng)，洗衣房是公寓式酒店必 須配置的基木配套。根據(jù)空間現(xiàn)狀，保留其在原有的位置和規(guī)模， 主要服務(wù)公寓式酒店，并可兼顧投資型服務(wù)公寓客戶的菜單式選擇 服務(wù)耍求。位置：45軸、pq軸圍合空間。面積：62平方米功能：為公寓式酒店統(tǒng)一服務(wù)提供洗衣設(shè)備和場所。目標(biāo)客戶：公寓式酒店，兼顧投資型服

43、務(wù)公寓的選擇服務(wù)。注意：在水晶島公寓的兩個大堂內(nèi),從門廳到達(dá)需要經(jīng)過高弟為1.2 米的臺階共8步；而未設(shè)殘疾人坡道。應(yīng)加設(shè)殘疾人輪椅坡道。2投資型服務(wù)公寓2.1商業(yè)配套定位原則投資型服務(wù)公寓的主要目標(biāo)客戶為投資者及長期租住的公寓客戶， 而其商業(yè)配套的主要使用者是實(shí)際居住在公寓內(nèi)的長期租客。與他 們的需求特點(diǎn)和偏好相匹配，是水晶島投資型服務(wù)公寓的定位原則。2.2定位依據(jù)根據(jù)我們對西高新中高檔住宅購房者的調(diào)查，客戶對于配套設(shè)施的 需求主要集屮在保健屮心、便利店、屮餐廳、干洗店、美容美發(fā)、 咖啡廳或茶社等方面，注重日常生活的方便性。購房者對生活服務(wù)類配套設(shè)施的需求健身娛樂9%便利店18%干洗店14%

44、中餐廳18%咖啡丿r或茶社8%西餐廳2%保健中心19%作為投資型服務(wù)公寓的長期居住者，他們的特點(diǎn)是長期居住，因此 對配套設(shè)施的需求也是以口常性需求為主，與公寓式酒店客戶相比, 更注重實(shí)惠、便捷，盡可能兼顧舒適。消費(fèi)水平較為穩(wěn)定，具有較 強(qiáng)的消費(fèi)能力；以滿足日常生活的實(shí)用性為主，對生活品質(zhì)有一定 要求。消費(fèi)范圍主要包抵休閑咖啡、高檔超市、美容美發(fā)、健身、 保健、干洗丿占、餐飲、藥丿占等。他們對屮高檔餐廳也冇需求，但由 于底商設(shè)置餐飲對居住者的居住環(huán)境有一定影響，因此可以使用寫 字樓配套的中高檔餐廳。2.3定位內(nèi)容根據(jù)上述定位原則和依據(jù)，并結(jié)合項目具體建筑形式和空間現(xiàn)狀， 及施工進(jìn)度情況，同時考慮

45、對于公寓式酒店配套的補(bǔ)充和兼顧，投 資型服務(wù)公寓配套內(nèi)容分布在一層和二層。其中一層設(shè)大堂、休息 廳、咖啡廳、高檔超市、美容美體屮心、藥店；二層設(shè)健身會所， 包括健身房、體操房、桑拿、球類運(yùn)動室、兒童活動室、圖書室及 與二層靈臺結(jié)合的屋頂花園。在這些配套中，分為投資型服務(wù)公寓專用配套、與酒店公寓合用配 套、與寫字樓及周邊更大區(qū)域共享的配套三類。休息廳和咖啡廳主耍為投資型服務(wù)公寓服務(wù)，屬于其內(nèi)部配套。 但咖啡廳也可兼顧酒丿占公寓、寫字樓等外部需求。健身會所與公寓式酒店合用配套；高檔超市、藥店、美容美體保健中心由于屬于臨街門面房，兼顧 了對公寓式酒店、寫字樓的需求，并可向周邊區(qū)域的寫字樓客戶提 供服

46、務(wù)。2.3.1 一層投資型服務(wù)公寓一層總面積約1470平方米，面積較為充足；門廳約 240平方米，賦予投資型服務(wù)公寓氣派、高檔的形象，是提升其品 質(zhì)、吸引高端客戶的重要因素；一層有三個臨唐延路的門面房，具 冇極高的商業(yè)價值，適合布置對外營業(yè)的業(yè)態(tài)。根據(jù)上述考慮，在一層靠近大堂附近設(shè)咖啡、休息廳服務(wù)型的功能, 為投資型服務(wù)公寓的內(nèi)部服務(wù)區(qū)，是提升投資型服務(wù)公寓檔次的重 要途徑，只有提升投資型服務(wù)公寓的檔次，才能保證其與酒店公寓 品質(zhì)的差距，從而縮小其目標(biāo)客戶與酒店公寓客戶的差別，保證整 個項目的檔次和品質(zhì)，冇利于項目的推廣和銷售。一層臨街的門面房不同于內(nèi)部的空間，因其具有較高的商業(yè)價值， 功能的

47、設(shè)置應(yīng)即滿足上部公寓的使用，同時對外部提供配套服務(wù)， 服務(wù)對象具有對內(nèi)對外兼顧的特點(diǎn)。故在此設(shè)可以對外服務(wù)的高檔 超市、美容美體保健中心、藥店、花店，使水晶島公寓的配套能夠 服務(wù)丁整個項目，并輻射周邊區(qū)域。 大堂：投資型服務(wù)公寓的門廳不同于公寓式酒店的大堂，其前臺可以較為 簡單，主要以安全保障和提供相關(guān)服務(wù)為主。而由于客觀空間條件 較好，為投資型服務(wù)公寓配置了大面積的大堂，對投資型服務(wù)公寓 品質(zhì)的提升具有重要作用。位置：原冇大堂位置面積：240平方米功能：為接待、問訊、交通空間。2層通高的大空間冇利于展示投 資型服務(wù)公寓的形象，提升檔次。 休息廳與大堂的寬闊、氣派的高品質(zhì)相適應(yīng)，在大堂北側(cè)設(shè)休

48、息廳。此處 窗外為木項目的綠地花園，景觀良好，適合休息、觀景，放松身心。 休息廳的設(shè)置是有力提升公寓品質(zhì)的另一個重要因索。位置：位于大堂北側(cè)，12-14軸、d1-f1軸之間；面積：120平方米功能：休息、等候目標(biāo)客戶：公寓式酒店的客戶 咖啡廳利用原設(shè)計咖啡廳的操作間的上水、下水、電氣等設(shè)施設(shè)備的配置; 且其位置位于南側(cè)，可以享受到陽光，是適合咖啡廳位置。作為公 寓客戶接待及休閑的場所，是公寓起居廳的在空間上的延仲。位置：cf軸、14軸圍合的空間。面積：240平方米功能：咖啡茶飲、休閑、洽談、會晤等目標(biāo)客戶：公寓式酒店的客戶，可以兼顧周邊的消費(fèi)人群（包描水 品島寫字樓）。 高級超市曲于高級超市需

49、要對內(nèi)、對外服務(wù)，需選擇公寓內(nèi)部與外部均口j方 便到達(dá)的位置。一層?xùn)|北角的門面房可以通過大堂經(jīng)過道直接到達(dá), 位置隱蔽而便利，是酒店內(nèi)高檔超市合適的位置；同時對外臨街（唐 延路），便于吸引人流對外服務(wù)。且高檔超市有利于提升公寓的檔次。 位置：c1a1軸、1214軸圍合的空間。面積：約130平方米功能：高檔小規(guī)模超市，如屈臣氏、seven-eleven等。目標(biāo)客戶：服務(wù)于公寓式酒店的客戶，同吋服務(wù)于投資型服務(wù)公寓 客戶、辦公樓客戶，及周邊寫字樓的消費(fèi)者。 美容美體保健中心通過我行的調(diào)查，與健身中心一樣，美容美發(fā)和保健是高檔居住物 業(yè)客戶的核心需求之一，具有較大的需求量和較廣的需求面。作為 木項口

50、高檔公寓的配套，美容美體屮心與普通的美容美發(fā)在規(guī)模、 檔次和服務(wù)范圍等要素方面屬于不同類型的業(yè)態(tài)。美容美體保健中 心兼顧了美容和保健雙層需要，同時具冇相當(dāng)?shù)囊?guī)模，捉供專業(yè)化 的、多功能的美容和保健服務(wù)。其客戶不限于投資型服務(wù)公寓和公 寓式酒店，并且包括寫字樓和項目周邊具它寫字樓、居住戶的客戶 需求，其輻射的范圍取決于專業(yè)化、綜合性的程度，以及營業(yè)規(guī)模 的大小。具冇較大規(guī)模、選擇臨街的門而房是實(shí)現(xiàn)英功能和輻射范圍的必須條件。而原銀行營業(yè)廳的位置、面積等均能夠滿足其要求。位置：c1a1軸、412軸圍合的空間。面積：約320平方米 功能：美容、美發(fā)、按摩、各種保健治療等。目標(biāo)客戶：資型公寓客戶、公寓

51、式酒丿占客戶，寫字樓客戶、項目周 邊其它寫字樓、居住物業(yè)的客戶。 藥店、鮮花店如定位依據(jù)所述，針對長期居住的投資型服務(wù)公寓客戶，他們的需 求更偏重與生活化的日常需求，藥店和花店針對公寓客戶的生活化 需求，同吋也能夠?qū)ν夥?wù)。一層?xùn)|南角的門面房能夠滿足藥店和 花丿占對丁空間和臨街位置的需求，是較為合適的位置。位置：藥店位于ca軸、12軸圍合的空間；花店位于ca軸、2-4 軸圍合的空間。面積：藥店約120平方米；花店約47平方米功能：約品銷售、簡易診所、鮮花銷售、訂送鮮花等。目標(biāo)客戶：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒丿占客戶，寫字樓客戶、 項目周邊其它寫字樓、居住物業(yè)的客戶。2.3.2 二層投資型服務(wù)

52、公寓二層總面積約1360平方米，包含一個過廳、挑空中 廳及環(huán)列挑空屮廳的走道、周邊功能空間；特別z處是在東側(cè)臨唐 延路有一處大面積的臨街露臺，景觀和視野較好，是整個二層的亮 點(diǎn)空間。健身是公寓居住客戶的重要需求之一，也是完善公寓式酒店的服務(wù) 配套功能、提升投資型服務(wù)公寓檔次的重要的、有效的途徑。結(jié)合 項目空間條件，在二層設(shè)健身會所，集屮了健身娛樂類的配套，成 為投資型服務(wù)公寓和公寓式酒店共享的配套。以健身娛樂為主要功 能，主要包括健身房、體操房、桑拿、球類室、兒童活動和圖書室, 完善的功能設(shè)施將成為酒店公寓品質(zhì)的保證，和提升投資型服務(wù)公 寓檔次的重要因素。 桑拿淋浴桑拿淋浴是健身的輔助設(shè)施，但

53、由于其涉及到上下水系統(tǒng)的配置， 及項廿進(jìn)度的關(guān)系，需先確定其位置。綜合考慮項目各個因索和限 制條件，仍將桑拿淋浴設(shè)在原位置，與健身功能組合，形成放松身 心的場所。位置：原桑拿和淋浴、更衣的位置。面積：60平方米功能：桑拿、淋浴、更衣目標(biāo)客戶：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字 樓客戶。 器械健身房健身房的運(yùn)動量較大，與淋浴靠近較為合適。根據(jù)現(xiàn)冇空間具有多 處承重墻、空間較零碎的條件，將器械健身房設(shè)在與桑拿相鄰的位 置，以方便使用。位置：位于1214軸、c1-d1軸圍合的范圍內(nèi)。面積：約80平方米功能：主要擺放健身器械，用于器械健身，使公寓式酒丿占的配套設(shè) 施較為完善，提升公寓式酒

54、店的檔次和品質(zhì)。目標(biāo)客戶：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字 樓客戶。 體操房位置的考慮與器械健身相同，只是需耍相對開闊的空間。位置：位于412軸、c1軸以東的區(qū)域。（根據(jù)實(shí)際經(jīng)營，如果未來有擴(kuò)大規(guī)模需要，其空間可以向霜臺方向擴(kuò)展）。面積：約106平方米功能：體操教授和練習(xí)。目標(biāo)客戶：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒居客戶為主，兼顧寫字 樓客戶。 球類運(yùn)動室、兒童游戲室球類運(yùn)動是器械和體操之外的技巧性健身方式。如桌球、乒乓等； 與兒童游戲都具有噪音較大的特點(diǎn)，結(jié)合空間現(xiàn)狀，將二者合設(shè)， 減少對丁其它空間的影響。位s： 1-4軸、df軸圍合空間。面積:160平方米功能：乒乓球、砂弧球、

55、桌球、兒童游樂組合器械等。目標(biāo)客戶：投資型服務(wù)公寓內(nèi)部客戶為主。 圖書閱覽針對目標(biāo)客戶的文化層次和受教育程度較高的特點(diǎn)，選擇相對安靜 的空間作為讀書閱覽的場所。原棋牌室位置相對封閉，規(guī)模適宜， 適合作為圖書室。位置：14軸、gd軸圍合空間。面積：60平方米功能：圖書、期刊、雜志、報紙閱覽。目標(biāo)客戶：投資型服務(wù)公寓內(nèi)部客戶為主。 主題休閑花園二層露臺需要計算全部建筑面積，而且不屬于可分?jǐn)偨ㄖ娣e，對 于貴公司是一個損失。西安屬于北方城市，露臺只能在部分季節(jié)可 以利用。我行建議將此露臺以玻璃幕封閉，作為在四季均可以經(jīng)營 和使用的空間，布置綠色植物為主的主題景觀，成為一個景觀、視 野都較為優(yōu)美的高檔

56、休閑空間。如果此改動對于公寓樓東立面影響較大，建議將玻璃幕封閉的位置 適當(dāng)向內(nèi)部后退，在確保最大實(shí)用面積的前提下，適當(dāng)兼顧外立面 效果。位置：位于二層原銀行辦公及露臺處。面積：約350平方米功能：綠色生題景觀展水、休閑、冷飲。目標(biāo)客戶：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字樓客戶。（五）其他細(xì)化定位建議通過以上分析，投資型服務(wù)公寓是比較理想的公寓類型，對總體項 目有益，與酒店功能也比較協(xié)調(diào)。根據(jù)項目的現(xiàn)狀，在產(chǎn)品方而應(yīng)進(jìn)行一定調(diào)整，主耍包括：提供24小時熱水根據(jù)我們的調(diào)查，購房者中有77%明確表示希望有24小時熱水， 而且提供24小吋熱水也是高檔次服務(wù)式公寓的基木服務(wù)。購房者對24小時熱水的需求程度無所謂不需要7%16%77%提供菜單式裝修一般而言，投資型服務(wù)式公寓應(yīng)當(dāng)提供精裝修，這是吸引投資者的 基本內(nèi)容，而口作為出租用途而言，也必須要裝修才能吸引租客， 是項目品質(zhì)的基本保障。從調(diào)查的反饋來看，購房者也普遍需耍精 裝修或提供菜單式裝修，二者的比重達(dá)到了 73%。木項目應(yīng)當(dāng)由開 發(fā)商提供菜單式裝修的方案，在品質(zhì)基本保證統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，有一 定的檔次細(xì)微差別，給客戶選擇的余地，但是有開發(fā)商統(tǒng)一負(fù)責(zé)裝 修，以保證項fi檔次、品質(zhì)和工程質(zhì)量，也避免客戶自己裝修給其它客戶和酒店帶來的不利影響。購房者對裝修的選擇27%菜單式裝修46% 提供戶式小央空調(diào)中央空調(diào)是高檔次服