物業(yè)管理答問手冊(cè)

1、金河物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理接待來訪業(yè)主答問（參考）錫林浩特市金河物業(yè)管理有限公司公司簡介 錫林浩特市金河物業(yè)管理有限公司成立于2010年，注冊(cè)資金50萬元，系內(nèi)蒙古大業(yè)投資集團(tuán)全資子公司，是具有國家物業(yè)管理肆級(jí)企業(yè)資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)管理公司，以“誠信、守法、高效、嚴(yán)謹(jǐn)”為企業(yè)宗旨,“著重細(xì)微，追求卓越，服務(wù)第一，創(chuàng)造價(jià)值”為服務(wù)理念。公司擁有一支專業(yè)化的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，按照現(xiàn)代化企業(yè)制度的要求，實(shí)行規(guī)范化、制度化、科學(xué)化的高效行政管理程序，通過高素質(zhì)、高效率的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到設(shè)施設(shè)備的完好保值，以國際化、人性化的服務(wù)，營造一個(gè)“舒心、放心、安心”的生活居住環(huán)境，為業(yè)主竭誠、熱情地提供盡善盡美

2、的超值服務(wù)。錫林浩特市金河物業(yè)管理有限公司管理面積30多萬平米，由“麗景花園”、“時(shí)代.愛倫堡”兩個(gè)項(xiàng)目組成。其中我公司管理的“麗景花園”項(xiàng)目于2011年獲得盟級(jí)優(yōu)秀住宅小區(qū)的榮譽(yù)，2012年獲得全區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目榮譽(yù)。為了在激烈的市場競爭中取得在同行業(yè)中的領(lǐng)先地位，保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，同時(shí)也為了取得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效應(yīng)的雙贏，錫林浩特市金河物業(yè)管理有限公司十分注重物業(yè)品牌的戰(zhàn)略實(shí)施，發(fā)揚(yáng)“團(tuán)結(jié)、奮進(jìn)、求實(shí)、奉獻(xiàn)”的企業(yè)精神；堅(jiān)持“以人為本、服務(wù)至上”的管理理念，不斷開拓物業(yè)管理市場，創(chuàng)物業(yè)管理品牌，逐步擴(kuò)大物業(yè)管理規(guī)模及拓展多種物業(yè)管理服務(wù)類型和多元化經(jīng)營。錫林浩特市金河物業(yè)管理有限

3、公司是您終生的管家，是您永久的合作伙伴。我們真誠期待您的入駐 ，共同營造舒適、安逸、潔凈的居住和工作環(huán)境。時(shí)代.愛倫堡項(xiàng)目概況時(shí)代愛倫堡占地面積12萬平米，建筑面積22萬平米，綠化投資：366萬元人民幣，整個(gè)小區(qū)建筑秉承低容積率高綠化率，綠化率高達(dá)38.2%，項(xiàng)目一期建筑面積7萬平米是由12棟西班牙風(fēng)情洋房組成，整體設(shè)計(jì)采用“托斯卡納”藝術(shù)手法塑造社區(qū)建筑，紅筒陶瓦，黃墻，褐色的文化石，尖頂，精雕細(xì)琢的鐵藝花架欄桿，點(diǎn)綴盛滿陽光的西班牙露臺(tái)。戶型多樣，且都設(shè)置了玄關(guān)，為業(yè)主裝修設(shè)計(jì)提供了更多的變化。麗景花園項(xiàng)目概況占地面積：14萬平米，建筑面積16萬平米，綠化投資：280萬元人民幣，其中多層住

4、宅24棟，別墅15棟、多層公寓2棟，商業(yè)10棟，休閑會(huì)所2棟。項(xiàng)目總投資達(dá)5億元人民幣，小區(qū)規(guī)劃建設(shè)堅(jiān)持以人為本，崇尚自然，不僅環(huán)境優(yōu)美，更具獨(dú)特風(fēng)格。建筑類型以多層為主，花園洋房、雙拼別墅為輔，產(chǎn)品多樣化，滿足了市場上多樣化的需求。編制目的:作為物業(yè)公司員工和管理人員的必備培訓(xùn)資料,統(tǒng)一回答業(yè)主提出的問題,避免引起不必要的誤會(huì)和糾紛。本“答問”為參考性綱要，更多的是各工作人員在現(xiàn)場的應(yīng)變能力故，要求各工作人員加強(qiáng)對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)的學(xué)習(xí)掌握。目 錄(一) 物業(yè)收費(fèi)類(二) 物業(yè)服務(wù)類(三) 工程維修類（含二次裝修）(四) 安全保衛(wèi)類(五) 針對(duì)特殊條款的問題解答(六) 入住類錫林浩特市金河物業(yè)管

5、理有限公司一、物業(yè)收費(fèi)類：* 為什么物業(yè)管理公司一次性收取半年/一年的物業(yè)管理費(fèi)？答：由于本小區(qū)客戶群特點(diǎn)，大部分業(yè)主事務(wù)繁忙，因此可能出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)交費(fèi)不及時(shí)的現(xiàn)象；而我們也會(huì)將大部分精力用于催繳費(fèi)用上（因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)是保證物業(yè)公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)的先決條件），這勢(shì)必就會(huì)影響到我們對(duì)您和其他方面的服務(wù)質(zhì)量。如按年度收取物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司可將全部精力投入到對(duì)客戶服務(wù)中，在資金運(yùn)轉(zhuǎn)上無后顧之憂，且符合有關(guān)文件之規(guī)定。* 從什么時(shí)間開始計(jì)收我的物業(yè)管理費(fèi)？ 答：按約定日期辦理接房手續(xù)的，從辦理接房手續(xù)之日起開始計(jì)算；未按接房手續(xù)約定日期拖延接房手續(xù)的，以開發(fā)商發(fā)給業(yè)主的“接房通知書”上標(biāo)明的交房時(shí)間開始

6、計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)。* 以什么面積收取我的物業(yè)管理費(fèi)？答：房產(chǎn)證未辦理以前,以商品房買賣合同上的銷售面積為準(zhǔn)；房產(chǎn)證辦理以后，以實(shí)測后的建筑面積收取物業(yè)管理費(fèi)。* 我應(yīng)該每月繳納的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？除此之外我還要交納什么費(fèi)用？答：多層公寓管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)為： 1 元/平米·月；商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)為： 2 元/平米·月；別墅物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)為： 1.8 元/平米·月；車庫物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為： 1 元/平米·月。除此之外如果是各業(yè)主自己家里使用的水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視和網(wǎng)絡(luò)費(fèi)等費(fèi)用，以及業(yè)主的一些有償服務(wù)，價(jià)格見物業(yè)服務(wù)中心的公示。* 我入住

7、時(shí)要繳納購房契稅和公共維修資金嗎？答：按雙方簽署的商品房預(yù)售合同中的條款執(zhí)行。* 我入住時(shí)應(yīng)該簽訂什么協(xié)議或文件？答：入住時(shí)您應(yīng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、臨時(shí)管理規(guī)約、房屋裝飾裝修管理協(xié)議、物業(yè)使用守則、業(yè)主信息登記表、入住通知書等資料。* 電、燃?xì)庥?jì)量方式？冷水、熱水的計(jì)量方式？答：電、燃?xì)?、自來水是卡式?jì)量方式。* 我們?nèi)绾沃牢飿I(yè)管理費(fèi)都花在什么地方了？答：物業(yè)管理費(fèi)主要用在小區(qū)內(nèi)各公共設(shè)施設(shè)備(電梯、消防監(jiān)控、供水供電設(shè)備)的日常養(yǎng)護(hù)、維修及公共清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化的維護(hù)等方面；物業(yè)管理公司將每年向業(yè)主公布一次物業(yè)管理公司對(duì)本小區(qū)收繳支出的賬目，屆時(shí)您可以詳細(xì)了解物業(yè)管理費(fèi)是如何花銷的。*

8、業(yè)主有權(quán)審查物業(yè)管理企業(yè)的收支嗎？答：沒有。業(yè)主只有權(quán)審查酬金制的物業(yè)管理。只有業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)有關(guān)審計(jì)部門進(jìn)行審計(jì)。因?yàn)橐话愕臉I(yè)主不具備專業(yè)的財(cái)務(wù)知識(shí)，即使是專業(yè)財(cái)務(wù)人員也無法以個(gè)人身份提供具有合法效力的審計(jì)證明。如果每個(gè)業(yè)主都可以濫用自己的查賬權(quán)，這樣只能嚴(yán)重干擾管理公司的正常運(yùn)作。 * 裝修需交哪些費(fèi)用？答：1、裝修服務(wù)費(fèi)；2、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)；3、裝修許可證工本費(fèi)；4、出入證工本費(fèi)。* 收取裝修管理服務(wù)費(fèi)的依據(jù)？答：南充市市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法第三十二條規(guī)定，可以收取裝修管理費(fèi)。* 為什么要交維修資金？它的使用、續(xù)籌的程序怎樣的？ 答：根據(jù)國家物業(yè)管理?xiàng)l例及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)物業(yè)維修資金之相關(guān)規(guī)定

9、，業(yè)主需要交納物業(yè)維修資金。新建居住小區(qū)商品住宅銷售時(shí)，購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2%3%的比例向售房單位繳納維修資金。資金用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。維修資金的使用，由物業(yè)管理企業(yè)提出年度財(cái)務(wù)預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審定后實(shí)施。維修資金不足時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，按業(yè)主擁有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。* 住宅專項(xiàng)維修資金收取方式？是用于房屋哪方面的維修？專項(xiàng)維修資金是由誰代為管理？答：商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。用于住宅共用部位共用設(shè)施

10、設(shè)備的保修期滿后的維修工程，即除日常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)以外的中修、大修以及更新、改造工程。 按照建設(shè)部、財(cái)政部1998年聯(lián)合出臺(tái)的住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法規(guī)定，公共維修金是由全體業(yè)主繳納的，屬全體業(yè)主共同所有。一般情況下由房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)來代管，業(yè)主委員會(huì)成立之后，公共維修金就會(huì)劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會(huì)，由業(yè)委會(huì)行使管理權(quán)利。 * 有線電視的繳費(fèi)方式？答：業(yè)主如想開通有線電視需繳納有線電視入戶初裝費(fèi) 元/戶，收視費(fèi) 元/年/戶的費(fèi)用；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最終以有線電視收費(fèi)部門公布的最新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。 * 如果業(yè)主因?yàn)槟撤N原因沒有及時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)是否有權(quán)掐斷住戶的水電供應(yīng)？答：物業(yè)管理公司沒有權(quán)限制

11、業(yè)主的水電供應(yīng)；但如果是代收代繳卡式收費(fèi)，則要及時(shí)充值，以免自動(dòng)停水停電。* 售樓時(shí)的承諾沒有兌現(xiàn)，我可以不交物業(yè)管理費(fèi)嗎？答：不可以。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司與開發(fā)商是具獨(dú)立法人資格的公司，物業(yè)管理費(fèi)是用于小區(qū)物業(yè)服務(wù)的，是物業(yè)公司用于保證和維護(hù)小區(qū)物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)行。物業(yè)公司可以幫助業(yè)主、物業(yè)使用人按投訴程序向開發(fā)商/有關(guān)部門反映投訴，爭取盡早解決，但物業(yè)管理費(fèi)仍需支付。* 有的業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)，這對(duì)我有影響嗎？答：有影響。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)的實(shí)施是需要業(yè)戶交納的物業(yè)管理費(fèi)來支持，如果有業(yè)戶不交管理費(fèi)，勢(shì)必會(huì)給物業(yè)公司的管理運(yùn)營經(jīng)費(fèi)造成影響，也將影響了已交費(fèi)業(yè)戶的利益，當(dāng)然也影響了您的利益。* 物業(yè)管理

12、服務(wù)費(fèi)里面包括了哪些費(fèi)用？答：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)包括：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)公司辦公費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。* 小區(qū)的公共照明用電是否需要業(yè)主分?jǐn)偅繎?yīng)該按什么標(biāo)準(zhǔn)收?。看穑焊鶕?jù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法業(yè)主（使用人）共同負(fù)擔(dān)的原則，管理區(qū)內(nèi)路燈、樓梯間照明用電費(fèi)用在公共性服務(wù)費(fèi)中列支。* 業(yè)主辦理了入住手續(xù)但沒有入住，也要繳納物業(yè)管理費(fèi)？答：是的，要繳納物業(yè)管理費(fèi)。因?yàn)樵?/p>

13、法律意義上來講，該房屋的所有權(quán)已經(jīng)由開發(fā)商移交到了單個(gè)的業(yè)主手中，物業(yè)管理公司已經(jīng)為其提供了公共性的物業(yè)管理服務(wù)（比如設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、清潔綠化等服務(wù)），所以，您是要交物業(yè)管理費(fèi)的。* 物業(yè)管理費(fèi)如何收繳? 其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)方式?答：于業(yè)主入住時(shí)預(yù)收一年的物業(yè)管理費(fèi)，符合建設(shè)部物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第十九條相關(guān)內(nèi)容規(guī)定。而此收費(fèi)已經(jīng)在前期物業(yè)服務(wù)合同約定。可以以現(xiàn)金形式或銀行劃帳等方式。* 小區(qū)內(nèi)的水景、園林維護(hù)如何進(jìn)行？其保養(yǎng)運(yùn)行是否額外收費(fèi)？答：水景園林將由專業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)與保養(yǎng)。保證如噴泉之類的配套正常運(yùn)行，運(yùn)行時(shí)間由服務(wù)中心具體擬定。其保養(yǎng)運(yùn)行收費(fèi)包含在物業(yè)管理費(fèi)中。如遇大修則需動(dòng)用維修資

14、金。* 物業(yè)管理費(fèi)是怎樣計(jì)算出來的，測算標(biāo)準(zhǔn)是什么？答：是依據(jù)國家前期物業(yè)服務(wù)合同及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法所約定之物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量要求而定出管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，其測算標(biāo)準(zhǔn)除依據(jù)以上內(nèi)容，亦參考當(dāng)?shù)匚飪r(jià)水平及物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)水平，并根據(jù)與樓盤檔次相匹配之服務(wù)需求和服務(wù)深度而作出測算并經(jīng)過政府部門最終批核確定。* 業(yè)主家被盜,物業(yè)公司是否一定要賠償？答：物業(yè)管理?xiàng)l例第47條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。保安服務(wù)內(nèi)容不包含對(duì)住戶室內(nèi)財(cái)產(chǎn)的安全保衛(wèi)工作。物業(yè)公司收取的保安費(fèi)僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對(duì)小區(qū)內(nèi)特定的人、財(cái)、物予以管理。只要保安服務(wù)達(dá)到規(guī)定的

15、要求，物業(yè)公司就沒有法律責(zé)任。* 房屋未裝修，入住前是否要交納物業(yè)管理費(fèi)？答：只要房屋已交付，無論業(yè)主是否入住，都要交納物業(yè)管理費(fèi)。因?yàn)槲飿I(yè)公司已經(jīng)開始提供服務(wù)。物業(yè)公司并不是為一個(gè)或幾個(gè)業(yè)主服務(wù)，而是為整個(gè)小區(qū)提供服務(wù)，物業(yè)管理公司與業(yè)主的合同關(guān)系是一對(duì)整體業(yè)主的合同關(guān)系。物業(yè)管理費(fèi)是用于整個(gè)小區(qū)維護(hù)保養(yǎng)、維持小區(qū)正常持續(xù)運(yùn)行所必須的費(fèi)用，并非物業(yè)公司的經(jīng)營性收入。如果一個(gè)或幾個(gè)業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司因缺乏資金對(duì)小區(qū)的維護(hù)管理將難以為繼，導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損。* 我不付裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)，由裝修公司清走可以嗎？答：可以，但業(yè)主需要簽署承諾書及交納保證金，裝修完工后無違規(guī)如在公共區(qū)域堆

16、放垃圾、搬運(yùn)過程無撒漏等情況則予以退還。二、物業(yè)服務(wù)類：* 物業(yè)管理公司介紹及物業(yè)管理特色服務(wù)？答：金河物業(yè)管理有限公司，信奉“服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值”的理念，擁有一批年輕高素質(zhì)的專業(yè)服務(wù)隊(duì)伍，以標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)技能，為客戶提供良好性能價(jià)格比的高品質(zhì)精品服務(wù)。特色物業(yè)管理：A、聘請(qǐng)專業(yè)化物管工作人員。B、7×24小時(shí)服務(wù)模式，全天候?yàn)闃I(yè)主提供不間斷服務(wù)；C、以客戶為中心的物管服務(wù)，業(yè)主需求得到迅速、有效處理.D、細(xì)節(jié)體現(xiàn)服務(wù)，關(guān)注專業(yè)，服務(wù)細(xì)節(jié)；* 我們的管理模式和服務(wù)特色到底和普通的物管公司有哪些不同？答：以專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)人員對(duì)每一位業(yè)主提供關(guān)心、人性化、不間斷和高質(zhì)素的專業(yè)服務(wù)。* 物管服務(wù)

17、包括哪些內(nèi)容?有無專門的物管手冊(cè)給客戶?答：物業(yè)管理公司在收取了物業(yè)管理費(fèi)以后，需要按照有關(guān)政府法規(guī)與協(xié)議約定的服務(wù)內(nèi)容提供服務(wù)，主要包括：1.房屋公共部位的維護(hù)和管理；2.房屋公共設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理；3.小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)；4.小區(qū)內(nèi)安全防范服務(wù)；5.小區(qū)內(nèi)交通秩序與車輛停放管理；6.房屋裝飾裝修管理；7.區(qū)內(nèi)綠化園藝保養(yǎng)；8.客戶服務(wù)（如接待來訪、投訴等）；9.社區(qū)文化；10.小區(qū)財(cái)務(wù)管理；11.對(duì)外事務(wù)管理。物管公司向業(yè)主提供前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約與裝修手冊(cè)等文件資料。* 物業(yè)客戶服務(wù)中心是干什么的？答：負(fù)責(zé)入伙、裝修手續(xù)的辦理，受理業(yè)戶的投訴和報(bào)修、進(jìn)行客戶走訪和意見

18、調(diào)查，業(yè)戶特約性服務(wù)的接待和受理，接待業(yè)戶及其訪客咨詢、協(xié)助收取物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用，并組織社區(qū)文化活動(dòng)的開展等。* 因工程質(zhì)量遺留問題，業(yè)主是否可以拒交管理費(fèi)？答：不可以，開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的問題，而物業(yè)管理費(fèi)用是業(yè)主和物業(yè)管理之間的法律問題，二者不能混淆，業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于開發(fā)遺留問題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或通過物業(yè)公司代為協(xié)商處理。* 若是房屋出租，物業(yè)管理費(fèi)是由誰來繳納？答：出租房屋時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交費(fèi)義務(wù)為業(yè)主，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。* 草坪或其他植物會(huì)定期整修

19、嗎？答：會(huì)按季節(jié)與植物長勢(shì)情況定期整修或補(bǔ)栽。* 房屋有問題找哪個(gè)部門？答：可以找物業(yè)服務(wù)中心，由物業(yè)服務(wù)中心受理后協(xié)調(diào)開發(fā)商履行有關(guān)房屋保修義務(wù)。* 物業(yè)公司是否提供周到的家政服務(wù)？答：物業(yè)管理公司會(huì)因應(yīng)業(yè)主之需求，適時(shí)提供類似家政服務(wù)等多種有償服務(wù)。* 業(yè)主入住后垃圾怎樣處理？答：業(yè)主入住后，設(shè)有垃圾收容器，物業(yè)清潔人員收集處理。* 業(yè)主逾期接房要承擔(dān)哪方面的責(zé)任？答：在商品房符合買賣合同的交付使用條件后，如因業(yè)主個(gè)人原因而不能按期收房的，則業(yè)主需承擔(dān)以下責(zé)任： 1、房屋不因業(yè)主不辦理交付使用手續(xù)而視為未交付，其將在一定期限屆滿后視為已向業(yè)主交付，房屋的風(fēng)險(xiǎn)也將轉(zhuǎn)由業(yè)主承擔(dān)。&#

20、160;2、因房屋所發(fā)生的物業(yè)費(fèi)及物業(yè)費(fèi)之外所發(fā)生的需由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M(fèi)用，等相關(guān)費(fèi)用并不因業(yè)主不接房而免除。* 如果說入住的時(shí)候，經(jīng)過有關(guān)部門檢測，發(fā)現(xiàn)有害物體超標(biāo)，業(yè)主該怎么辦？開發(fā)商是否應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任？答：這個(gè)首先要拿到環(huán)保部門合法的鑒定依據(jù)，確實(shí)物體超標(biāo)，要確定來源在哪個(gè)方面，如果是開發(fā)商在房屋建筑方面提供的材料所致，開發(fā)商要承擔(dān)一定的賠償責(zé)任，如果超過他正常居住的標(biāo)準(zhǔn)，可以行使退房的權(quán)利。* 租戶和業(yè)主享受的權(quán)利相同嗎？答：根據(jù)租戶與業(yè)主簽訂的協(xié)約來定，業(yè)主負(fù)連帶權(quán)利。雙方對(duì)物業(yè)管理服務(wù)是享有同等權(quán)利.但對(duì)物業(yè)的處分權(quán)是不同的，業(yè)主享有該物業(yè)的處分權(quán)、收益權(quán)等，而租戶只有臨時(shí)的居住

21、權(quán)。* 車輛停放時(shí)，車主享有什么樣的權(quán)利？假如車輛丟失損壞，物業(yè)管理公司應(yīng)該承擔(dān)什么樣的責(zé)任？答：車主享有車輛停放權(quán)，車輛屬于業(yè)主私有財(cái)產(chǎn)，小區(qū)并未設(shè)置收費(fèi)停車場，至于車輛丟失損壞的賠償問題,業(yè)主不能要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。如果物業(yè)公司與業(yè)主存在一定的車輛看守關(guān)系，則物管有可能要承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。* 小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施損壞，維修費(fèi)用是包含在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)內(nèi)嗎？如果不是，維修費(fèi)用該由誰來承擔(dān)？答：公用設(shè)施的小修和日常保養(yǎng)費(fèi)用包含在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中.* 物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)配套有哪些？使用流程是怎樣的？答：物業(yè)管理公司除提供前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議所規(guī)定之物業(yè)管理服務(wù)外，亦會(huì)因應(yīng)客戶之需求，適時(shí)提供

22、其他便利業(yè)戶之有償服務(wù)，屆時(shí)請(qǐng)留意服務(wù)中心公告之有關(guān)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)信息。* 業(yè)主委員會(huì)何時(shí)成立？有哪些責(zé)任與義務(wù)？答：依據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例，符合業(yè)主委員會(huì)成立條件的居住小區(qū)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)履行以下職責(zé)：1.召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；2.代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；3.及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；4.監(jiān)督臨時(shí)管理規(guī)約的實(shí)施；5.業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。* 請(qǐng)告訴我你們的工作時(shí)間好嗎？答：不分節(jié)假日每天24小時(shí)均有專人值班和接聽電話，隨時(shí)提供服務(wù)。 客服電話：04798808331 1

23、5247933304* 寵物飼養(yǎng)的若干問題？答：本物業(yè)不得飼養(yǎng)兇猛、高大及不利于衛(wèi)生的動(dòng)物（如獵狗、家禽、蛇、猛獸、猛禽等；）如業(yè)主飼養(yǎng)犬，需持有相關(guān)部門發(fā)放的許可證，執(zhí)行登記和年檢，并需每年到相關(guān)部門辦理手續(xù)。對(duì)有需要的業(yè)主可提供周邊地區(qū)的寵物醫(yī)院資料。業(yè)主在遛狗時(shí)，應(yīng)以繩束之，及時(shí)清潔寵物在公共區(qū)域內(nèi)排放的糞便。* 我們?nèi)绾瓮对V？怎樣報(bào)修？答：您如果要投訴個(gè)別管理、服務(wù)人員時(shí)，請(qǐng)記錄其姓名、證件編號(hào)，可以直接到物業(yè)客戶服務(wù)中心投訴，也可用電話、書信函件的形式進(jìn)行投訴。我們將進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)并及時(shí)向業(yè)主反饋處理意見。物業(yè)管理公司收到您的報(bào)修后，維修人員在三十分鐘內(nèi)趕到維修現(xiàn)場。業(yè)主室內(nèi)維修只按

24、零部件成本價(jià)格收取適當(dāng)費(fèi)用，維修之前，請(qǐng)您在維修工作單中維修報(bào)價(jià)一欄中簽字確認(rèn)，維修結(jié)束后，請(qǐng)?jiān)诰S修工作單上簽署維修意見。倘若業(yè)戶對(duì)維修服務(wù)結(jié)果存有異議或意見，請(qǐng)?jiān)诰S修工作單上予以說明或向物業(yè)客服中心進(jìn)行投訴。* 我們的信件等郵件怎么接收？答：我們的普通信件將由郵政人員分發(fā)到信箱，掛號(hào)信等將由客服人員簽收后轉(zhuǎn)交由業(yè)戶簽收，快件將由快遞公司直接送到您手中。* 物業(yè)是否可以替我出租出售房屋？答：物業(yè)公司可向業(yè)主提供專業(yè)的資產(chǎn)管理服務(wù)。 * 為什么填寫業(yè)主聯(lián)系信息登記表，如何保密？答：主要是想通過此種方式了解業(yè)主的基本情況，以便于我們更好的為業(yè)主提供有針對(duì)性的個(gè)性化服務(wù)，如當(dāng)業(yè)主不在，而家中出緊急狀

25、況時(shí)，物業(yè)管理公司可通過您所提供的緊急情況下的聯(lián)絡(luò)號(hào)碼與您及時(shí)聯(lián)絡(luò)，使您及時(shí)得以處理使損失降到最低。對(duì)于業(yè)主簽署的任何協(xié)議和個(gè)人資料我處均有專人管理，并建立健全檔案管理制度，資料的查閱必須由經(jīng)理批準(zhǔn)方可查閱。* 我家里跑水了，你們應(yīng)付什么責(zé)任？答：物業(yè)管理公司以提供物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)為宗旨。公司所應(yīng)履行的、承擔(dān)的責(zé)任、享有的權(quán)利均由臨時(shí)管理規(guī)約賦予并作明確規(guī)定。假如跑水是因物業(yè)公司違反法律及相關(guān)契約的規(guī)定而造成的，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，反之，則不應(yīng)承擔(dān)事故責(zé)任。我們要求業(yè)主在二次裝修過程中做防水實(shí)驗(yàn)，目的是以免將來給自己帶來不必要的麻煩。* 物業(yè)是否對(duì)噪音施工有限制？答：有，按照業(yè)主、施工方

26、、物業(yè)公司三方簽署的裝修管理協(xié)議執(zhí)行。* 如業(yè)主在驗(yàn)房時(shí)，對(duì)房屋內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)存在異議，業(yè)主可否不收房？答：按照銷售合同約定，本單元已具備各項(xiàng)交接條件，業(yè)主已可以接收所購單元，如存在不足，雙方應(yīng)簽署接房的書面?zhèn)渫洸⒓s定修復(fù)時(shí)間，由開發(fā)商整改小組負(fù)責(zé)解決，且房屋竣工后有質(zhì)量保證期，相關(guān)問題可以得到妥善解決。所以并不影響房屋的交付。* 物業(yè)工程維修承諾多長時(shí)間到位？答：接到報(bào)修后30分鐘內(nèi)到位。* 物管公司何時(shí)正式工作？答：物管公司在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后即展開物業(yè)前期介入工作；在交房后面向業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。* 交房后裝修公司進(jìn)場需要辦理什么手續(xù)？答：裝修施工單位需要提供公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證、設(shè)

27、計(jì)圖紙等。并繳納相應(yīng)的裝修保證金（于裝修驗(yàn)收合格后無息退還），具體見裝修手冊(cè)。* 垃圾處理方式？答：小區(qū)內(nèi)垃圾由保潔員收取并移交市政環(huán)衛(wèi)統(tǒng)一清理。* 請(qǐng)問商品房是不是完全屬于業(yè)主私有財(cái)產(chǎn)？答：商品房在您繳納全部購房款之后，完全屬于您所有了，如果是夫妻關(guān)系期間購買的房屋，這個(gè)房屋是屬于夫妻共有的，這就不屬于您擁有全部所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)。三、工程類：* 物業(yè)工程部的工作是什么？答：物業(yè)工程部的工作是對(duì)小區(qū)的公共區(qū)域進(jìn)行小修；公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)，保證小區(qū)水電氣的正常供應(yīng)；制訂中修、大修計(jì)劃；并向業(yè)主提供室內(nèi)有償維修服務(wù)。在二次裝修期間進(jìn)行裝修管理服務(wù)，平時(shí)工程的維修報(bào)修工作等。* 什么是住宅的共

28、用部位、共用設(shè)施設(shè)備？答：住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備：主體結(jié)構(gòu)、承重部位、樓梯間、電梯大廳、電梯、各設(shè)備房、消防監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備。* 業(yè)主、物業(yè)管理公司能否擅自利用物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備？答：業(yè)主不可以擅自利用。但是物業(yè)公司根據(jù)服務(wù)合同約定,從業(yè)主利益出發(fā)可以視情況利用。* 小修、中修、大修都包括哪些內(nèi)容？答：1. 大修工程是指需牽動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件或設(shè)備，但不需要全部拆除的工程；2. 中修工程是指需牽動(dòng)或拆換少量主體結(jié)構(gòu)或設(shè)備，但保證原房或設(shè)備的結(jié)構(gòu)和規(guī)模的工程；3. 小修工程是指及時(shí)修復(fù)房屋或設(shè)備在使用過程中，其構(gòu)部件小的損失，以保證房屋或設(shè)備原有等級(jí)的日常養(yǎng)護(hù)工程。* 小修費(fèi)和公共

29、設(shè)施維修費(fèi)的區(qū)別？答：小修費(fèi)用是公共區(qū)域的常規(guī)維修和業(yè)主單元內(nèi)簡單維修（材料需自備）。公共設(shè)施維修是指各類供、配電、給排水、燃?xì)庠O(shè)備等的維修費(fèi)用，用途是不同的。* 陽臺(tái)是否可以封閉？答：為了外立面的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，業(yè)主不能封閉陽臺(tái)。* 可視對(duì)講機(jī)、配電箱、寬頻、電話接口、電視插口、煤氣管道可否移動(dòng)？答: 不可私自移動(dòng)，如需改動(dòng)需到小區(qū)客戶服務(wù)中心申請(qǐng)，煤氣管道改動(dòng)則需到煤氣公司申請(qǐng)，批準(zhǔn)后由煤氣公司安排專人施工。* 廚房的煤氣管道是否可以更改，是否可以藏在櫥柜里面？答：煤氣管道原則上不可以更改，如需更改，先要報(bào)煤氣公司審批并由煤氣公司施工。倘若煤氣公司確定滿足通風(fēng)的情況下，可以將管道藏在櫥柜內(nèi)。*

30、房屋發(fā)現(xiàn)裂縫、漏水等問題是否保修？保修期限是多久？答：根據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法等相關(guān)規(guī)定，房屋主體和相關(guān)部位及配套設(shè)施都有保修，只是保修的期限不同，具體見接房時(shí)開發(fā)商提供的住宅質(zhì)量保證書。* 物業(yè)管理公司是否替業(yè)主驗(yàn)過房？答：物業(yè)管理公司已對(duì)各房屋進(jìn)行了分階段檢查，并向開發(fā)商提出整改意見，由開發(fā)商安排施工單位進(jìn)行整改。另外物業(yè)管理公司積極配合施工單位進(jìn)行成品保護(hù)。這些工作是為幫您把好最后一道關(guān)。由于多工種交叉施工及小區(qū)的竣工進(jìn)度安排，戶內(nèi)可能存在個(gè)別問題，請(qǐng)您在收房時(shí)認(rèn)真仔細(xì)檢查，我們會(huì)幫您及時(shí)通知有關(guān)施工整改單位進(jìn)行整改。* 可否安裝太陽能熱水器？答：由于物業(yè)原有設(shè)計(jì)不包括業(yè)戶安裝太陽能熱水

31、器之需求，業(yè)戶不可以占用公共區(qū)域安裝太陽能熱水器。* 哪些公共面積可分?jǐn)偅?#160; 答：公共面積分?jǐn)偠嗌?，是購房人普遍關(guān)心的一個(gè)問題。目前調(diào)整這方面法律關(guān)系的主要法規(guī)就是1995年12月1日開始施行的商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）。 根據(jù)法規(guī)內(nèi)容，我們整理出一些常見的分?jǐn)偯娣e以供用戶參考。 公用建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t為： 1商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧Ｃ刻咨唐贩繎?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e按其套內(nèi)建筑面積占該幢樓各套套內(nèi)建筑面積之和比例確定。  2為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商

32、品房分?jǐn)偂? 多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。 3公用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈咨唐贩繑偟媒ㄖ娣e的具體部位，任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。 可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e： 1大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、樓梯前廳、樓梯間、垃圾道、管道井、消防控制室、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；  2套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。 不應(yīng)

33、計(jì)入的公用建筑空間： 1作為人防工程的地下室、倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道，單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間； 2售房單位自營、自用的房屋。  其他購房人受益的非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟模瑧?yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。 售房單位在銷（預(yù)）售商品房時(shí)，在銷（預(yù)）合同（含補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。 建筑小區(qū)部分竣工，售房單位申請(qǐng)對(duì)已竣工商品房銷售面積進(jìn)行計(jì)算，因分?jǐn)偟牟糠止媒ㄖ騾⒓臃謹(jǐn)偟钠渌唐贩可形纯⒐ぃ枰砸?guī)劃批準(zhǔn)的建筑面積為依據(jù)的，要經(jīng)房屋土地管理部門同意，并需書面承

34、諾：對(duì)于先行計(jì)算的商品房銷售面積，在建設(shè)小區(qū)全部竣工后，與房屋土地管理部門最終實(shí)測的結(jié)果相比，面積增加的，應(yīng)維持已結(jié)算的房價(jià)不變；面積減少的，售房單位應(yīng)按實(shí)際售價(jià)退款。  商品房如整層或整樓門銷售，其銷售面積包括本層或本樓門公用建筑面積的，不參加其他樓層（樓門）相同公用建筑面積的分?jǐn)?，其公用建筑面積亦不被其他樓層或樓門分?jǐn)偂? 誰是解決住宅質(zhì)量問題的責(zé)任單位？答：本市住宅質(zhì)量整治的基本原則是：“誰開發(fā)、誰負(fù)責(zé)”；市、區(qū)共同配合，以區(qū)為主的“具體解決屬地化”原則。重點(diǎn)解決影響住宅結(jié)構(gòu)安全和嚴(yán)重影響使用功能的問題。這就明確規(guī)定，承擔(dān)住宅開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是解決住宅質(zhì)量問題的第一責(zé)

35、任人，一旦發(fā)生住宅質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可推卸，應(yīng)積極、主動(dòng)地設(shè)法解決住宅的質(zhì)量問題。* 新建住宅交付使用必須達(dá)到的要求答：1) 住宅生活用水納入城鄉(xiāng)自來水管網(wǎng)；使用地下水的，須經(jīng)過市公用事業(yè)管理部門審核批準(zhǔn)。2) 住宅用電根據(jù)電力部門的供電方案，納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不使用臨時(shí)施工用電和其他不符合要求的用電。3) 住宅的雨、污水排放納入永久性城鄉(xiāng)雨、污水排放系統(tǒng)。確因客觀條件限制，一時(shí)無法納入的，要具有市主管部門審批同意的實(shí)施計(jì)劃，并經(jīng)環(huán)保、水力部門同意后，可以在規(guī)定的期限內(nèi)，采取臨時(shí)性排放措施。4) 住宅與外界交通干道之間有直達(dá)的道路相聯(lián)。5) 居住區(qū)及居住小區(qū)按照規(guī)劃要求配建公交站。暫未

36、建成的居住小區(qū)與公交、地鐵站點(diǎn)距離超過2公里的，建設(shè)單位應(yīng)有自行配備的短途交通車輛。6) 住宅周邊做到場地清潔，道路平整，與施工工地有明顯有有效的隔離設(shè)施。經(jīng)審核合格的新建住宅，由審核機(jī)關(guān)按幢頒發(fā)住宅交付使用許可證* 公共部位可以隨意占用嗎？答：根據(jù)建設(shè)部1994年第33號(hào)令城市新建住宅小區(qū)管理辦法的有關(guān)規(guī)定，產(chǎn)權(quán)人和使用人不得擅自占用公共場地和設(shè)施，不得在共用部位亂堆亂放。如有違反，物業(yè)管理部門有權(quán)勸阻、制止并向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告，同時(shí)有權(quán)要求恢復(fù)原狀、賠償損失。因此發(fā)現(xiàn)有人占用公共區(qū)域時(shí)，物業(yè)公司會(huì)及時(shí)勸阻，避免影響您的正常使用。裝修類* 裝修時(shí)需要辦理哪些手續(xù)？答：大致流程為：到服務(wù)中

37、心領(lǐng)取裝修申請(qǐng)表填寫，然后提供裝修公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書的復(fù)印件、房屋裝修設(shè)計(jì)圖、裝修方案等資料給物管，由物管工程部進(jìn)行技術(shù)會(huì)審，經(jīng)批準(zhǔn)后方可入場進(jìn)行裝修。提出申請(qǐng) 提交施工圖紙及方案 物業(yè)審批（3個(gè)工作日） 交裝修押金辦理裝修許可證 辦理“施工人員出入證” 完工報(bào)驗(yàn) 退裝修施工證及證件押金。* 裝修房屋為什么要向物業(yè)公司申請(qǐng)?為什么要收裝修保證金？答: 物業(yè)管理?xiàng)l例第53條規(guī)定業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。國家有關(guān)法規(guī)規(guī)定，建筑物包括共有部位和自用部位兩個(gè)方面。對(duì)于共有部位，單個(gè)業(yè)主沒有權(quán)力去改變。裝修涉及到建

38、筑物安全使用的問題。物業(yè)公司必須從裝修開始時(shí)就進(jìn)行管理，否則等裝修完后，裝修帶來的損害已經(jīng)形成，不但難以改正，也給業(yè)主安全帶來威脅。實(shí)際生活中，有不少裝修工人野蠻施工，破壞房屋主體結(jié)構(gòu)，不考慮他人生活的方便、安全，不顧及對(duì)建筑物，設(shè)施設(shè)備的保護(hù)，不顧及對(duì)環(huán)境衛(wèi)生的愛護(hù)，造成他人生命、健康、財(cái)產(chǎn)的損失，破壞公共設(shè)施設(shè)備。對(duì)于裝修中的這些違規(guī)行為，用裝修保證金來制約。* 裝修時(shí)，業(yè)主能否擅自更改房屋結(jié)構(gòu)？物業(yè)管理公司是否有權(quán)對(duì)外觀部分（陽臺(tái)、窗戶等）進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃？答：根據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)禁擅自更改房屋結(jié)構(gòu)。為了整個(gè)小區(qū)的外觀形象和城市管理的需要，物管有權(quán)對(duì)外觀部分進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃。

39、* 接房后是否統(tǒng)一時(shí)間準(zhǔn)許業(yè)主裝修？答：統(tǒng)一安排裝修,具體在裝修手冊(cè)里會(huì)有詳細(xì)的說明。* 住戶進(jìn)行室內(nèi)裝修有哪些注意事項(xiàng)？答：業(yè)主裝修時(shí)需要交納二次裝修保證金、裝修管理費(fèi)和裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)用，裝修工人辦理出入證之辦證押金及工本費(fèi)，相關(guān)的費(fèi)用可由裝修公司代交。業(yè)主進(jìn)行二次裝修時(shí)需要提出裝修申請(qǐng)、簽署相關(guān)協(xié)議文本、交納相關(guān)費(fèi)用和得到服務(wù)中心審批許可后方可按審批要求進(jìn)行裝修，完工后向服務(wù)中心提出驗(yàn)收申請(qǐng)。具體的辦理流程請(qǐng)留意服務(wù)中心之公告。* 裝修時(shí)不是承重墻可以敲掉嗎？框架結(jié)構(gòu)內(nèi)的墻可以拆嗎？答：根據(jù)國家2002年實(shí)行的住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第三章之相關(guān)規(guī)定，裝修內(nèi)容須經(jīng)服務(wù)中心根據(jù)具體情況審批確

40、定，未經(jīng)審批不可私自違規(guī)施工。* 業(yè)主詢問關(guān)于裝修的問題答：裝修手冊(cè)里有辦理裝修程序的詳細(xì)介紹，您可以查閱一下，如果還有不清楚的地方，可以打服務(wù)中心電話咨詢，號(hào)碼是：04798808331* 衛(wèi)生間是否要做防水閉水？答：業(yè)主裝修時(shí)一定要裝修公司做防水、閉水試驗(yàn)，閉水試驗(yàn)的時(shí)間為48小時(shí)。以免業(yè)主入住使用后衛(wèi)生間滲漏，造成樓下業(yè)主投訴，給自己房屋裝修帶來維修損失，同時(shí)根據(jù)物權(quán)法第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”第七十一條規(guī)定業(yè)主對(duì)專有部份的使用不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。* 我想把室內(nèi)的可視對(duì)講（暖氣、電話接口、燃?xì)鈭?bào)警器、）移一移，可不可以？答：建議業(yè)主不要改動(dòng)。另外，由于這項(xiàng)改動(dòng)設(shè)計(jì)到小區(qū)的整

41、體系統(tǒng)，需要由物業(yè)協(xié)調(diào)原施工單位。（暖氣和燃?xì)庀到y(tǒng)按國家有關(guān)規(guī)定不允許改動(dòng)，可視對(duì)講等智能系統(tǒng)應(yīng)提醒住戶改動(dòng)后有可能影響使用效果）。* 我是否可以對(duì)所屬單元內(nèi)進(jìn)行拆改？答：根據(jù)建設(shè)部110號(hào)文件，我們已在裝修管理手冊(cè)中詳列了一些關(guān)于拆改的規(guī)定，主要是居室內(nèi)承重結(jié)構(gòu)、采暖系統(tǒng)、智能化安防系統(tǒng)不能改動(dòng)，非承重結(jié)構(gòu)可酌情進(jìn)行改動(dòng)。* 頂樓是否屬于共用部位？如果是，頂樓的屋頂是否屬于全體業(yè)主共有？答：根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)來說，屋頂是屬于共有部位；但在實(shí)際情況中，視具體情況區(qū)分，比如小區(qū)有些屋頂主要是由頂層的購房業(yè)主在使用。* 什么單位裝修需向消防部門申請(qǐng)？答：寫字樓、酒店、銀行等商業(yè)單位您在進(jìn)行裝修施

42、工前，請(qǐng)務(wù)必提前14個(gè)工作日向消防局申請(qǐng)消防報(bào)批。需要的資料請(qǐng)向物業(yè)服務(wù)中心索取。* 我的裝修垃圾如何清運(yùn)？答：物業(yè)負(fù)責(zé)將裝修垃圾委托專業(yè)單位從小區(qū)內(nèi)清走，但您需要每天在集中裝修期規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將裝修垃圾袋封口后，堆放在我們指定的裝修垃圾場地點(diǎn)，不得占用公共區(qū)域；關(guān)于集中和非集中裝修期垃圾清運(yùn)時(shí)間參照裝修手冊(cè)規(guī)定的時(shí)間。* 我可以拆改供暖、煤氣么？當(dāng)施工的人員將裝修垃圾扔進(jìn)下水道造成堵塞，我該負(fù)責(zé)嗎？答：根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部第110號(hào)令住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法中明確規(guī)定：“裝修人擅自拆改供暖、煤氣管道和設(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。另，因家居裝修造成相鄰房屋及公用部位管道堵塞、滲漏水、停

43、水停電、物品毀壞以及其他損失，應(yīng)由裝修人負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償?！? 裝修都需要什么圖？答：需要裝修商提供施工原平面圖、立面圖、照明配電系統(tǒng)圖、平面圖，若上下水改動(dòng)，還需要給水系統(tǒng)平面圖。* 我想把室外部分設(shè)施拆了，行不行（涉及外立面拆改的）？答：2003年5月1日，建設(shè)部頒發(fā)的110號(hào)文中規(guī)定，房屋外立面一律不得拆改。* 業(yè)主聘請(qǐng)的裝修公司不具備資質(zhì)可否辦理裝修手續(xù)？（包括自裝）答：裝修商必須具備建筑企業(yè)資質(zhì)裝飾等級(jí)證明，這也在一定程序保證業(yè)主的利益，為裝修后業(yè)主入住生活把好第一道關(guān)，如業(yè)主執(zhí)意要聘請(qǐng)?jiān)撗b修商，考慮可以找具備資質(zhì)的裝修公司掛靠，這

44、樣對(duì)于業(yè)主、裝修商、物業(yè)都是最理想的結(jié)果。（最低限度要求業(yè)主寫承諾書）* 業(yè)主鋪地板、瓷磚可以不辦理手續(xù)直接進(jìn)場嗎？答：不可以。因上述事項(xiàng)均在是裝修范疇之內(nèi)，故上述事項(xiàng)均須先報(bào)方案，工程部審批后，到物業(yè)管理部辦理進(jìn)場施工人員證件后，方可開始進(jìn)行。工程完成后，應(yīng)將所產(chǎn)生的垃圾及時(shí)清離小區(qū)。（涉及消防安全問題要配備滅火器）特別提醒：裝修地板、鋪地磚時(shí)可能因您的不注意，而對(duì)管道施工破壞造成跑水，浸水事故。* 裝修人員可以在我家住嗎？答：為了業(yè)主和小區(qū)的安全裝修人員不可以留宿在現(xiàn)場。* 衛(wèi)生間為什么在裝修后還要做防水？答：首先，承建商在交房前已經(jīng)做過防水，且經(jīng)過閉水試驗(yàn)，防水效果良好。但在裝修期間，衛(wèi)

45、生間地面及墻面工藝一般采用瓷磚，會(huì)剔鑿地面，影響防水層，故建議業(yè)主在裝修后要求裝修商重做防水。* 陽臺(tái)、窗戶是否可以安裝防盜網(wǎng)？答：不可以。根據(jù)國家2002年實(shí)行的住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第二章第六條第二款之相關(guān)規(guī)定，改變住宅外立面之裝修行為須經(jīng)過城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，因此，陽臺(tái)、窗戶等安裝防盜網(wǎng)需要經(jīng)過城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，另外，私家花園、露臺(tái)搭建玻璃篷、花架改變小區(qū)原有設(shè)計(jì)規(guī)劃，因此，也需要經(jīng)過審批。為保障業(yè)戶家居安全，小區(qū)公共區(qū)域會(huì)配備智能化安全防范系統(tǒng)及有保安人員提供二十四小區(qū)值班及定時(shí)定點(diǎn)巡邏，住戶家居亦可考慮選裝家居防盜系統(tǒng)加強(qiáng)防盜功能。* 業(yè)主可以對(duì)排煙道進(jìn)行改造處理嗎？

46、答：不可以改造。四、安全保衛(wèi)類：* 業(yè)戶家中被竊或在小區(qū)內(nèi)受到歹徒侵犯，物業(yè)公司已收取保安費(fèi)，物業(yè)公司要如何處理？答：物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)包含了保安費(fèi)，就會(huì)嚴(yán)格遵照文件對(duì)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求進(jìn)行工作。當(dāng)發(fā)生案件時(shí)業(yè)戶應(yīng)保護(hù)案發(fā)現(xiàn)場并盡快通知物業(yè)公司，物業(yè)將會(huì)協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場及配合公安機(jī)關(guān)調(diào)查取證。物業(yè)公司有相應(yīng)的工作制度，如果保安人員沒有按要求進(jìn)行巡視及盤查工作，物業(yè)公司將會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。如各項(xiàng)記錄及監(jiān)控顯示保安工作按要求進(jìn)行了，物業(yè)公司就已盡到了責(zé)任。出于對(duì)業(yè)主安全負(fù)責(zé)，盡可能提高保衛(wèi)服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)的考慮，歡迎業(yè)戶來人、來電或來函與我們共同討論保衛(wèi)工作方案，以便最大限度的發(fā)揮現(xiàn)有資源的能量，提供優(yōu)

47、質(zhì)的保衛(wèi)服務(wù)。建議業(yè)戶仍要正常買保險(xiǎn)，以便發(fā)生問題時(shí)盡可能減少損失。* 裝修期間如何控制人員出入？答：裝修工人憑證件出入，裝修工人和裝修車輛從專門通道出入。* 小區(qū)有何措施保護(hù)住戶安全？答：首先，在硬件方面設(shè)立防范措施，包括小區(qū)大門安裝門禁系統(tǒng)，樓層門安裝門禁及對(duì)講系統(tǒng)；小區(qū)主出入口通道、停車場、室外部分區(qū)域等均安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)連接物業(yè)保安監(jiān)控中心，地下車庫安裝停車場職能管理系統(tǒng)。其次，在非技術(shù)防范層面，設(shè)專職保安人員24小時(shí)值班、巡邏，在重點(diǎn)部位重點(diǎn)監(jiān)控；物業(yè)公司會(huì)有完善的應(yīng)急措施，并有針對(duì)性地采取安全防范措施，人防、技術(shù)防范有效結(jié)合。* 怎樣防止小商小販進(jìn)入？答：大門門崗保安會(huì)對(duì)進(jìn)入小

48、區(qū)的所有非業(yè)主進(jìn)行詢問。通過后方可進(jìn)入小區(qū)。* 出現(xiàn)緊急情況，物業(yè)可以破門而入嗎？答：出現(xiàn)緊急情況，必須采取緊急避險(xiǎn)措施時(shí)，緊急避險(xiǎn)行為由于其保護(hù)的利益大于其造成的傷害，具有正義合理性。因此我國民法通則對(duì)此行為予以認(rèn)可。中華人民共和國民法通則第129條規(guī)定：“因緊急避險(xiǎn)造成他人損失的，如果險(xiǎn)情是因自然原因引起，行為人采取的措施又無不當(dāng)，則行為人不承擔(dān)民事責(zé)任。受害人要求補(bǔ)償?shù)?，可以?zé)令受益人適當(dāng)補(bǔ)償。”物業(yè)管理者在進(jìn)行如下物業(yè)管理活動(dòng)時(shí)，對(duì)業(yè)主造成的財(cái)產(chǎn)損失可不承擔(dān)民事賠償責(zé)任：1、為救助人命造成的必要財(cái)產(chǎn)損失；2、為避免業(yè)主財(cái)產(chǎn)受損或可能受損的必要財(cái)產(chǎn)損失；3、為抓捕違法犯罪分子，制止不法侵害行為而造