某某房地產(chǎn)可行性研究

1、呂中華目 錄1、 摘要·關(guān)鍵詞········································032、 市場(chǎng)分析·····&

2、#183;······································04 （一）忻州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析········

3、;············04 （二）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析··························06 （三）本項(xiàng)目地塊優(yōu)略分析（SWOT）·····

4、83;·················06 （四）項(xiàng)目綜合定位······························

5、83;·····07 （五）項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算····························07 （六）資金籌措············&

6、#183;···························073、 財(cái)務(wù)分析····················

7、3;·······················08 （一）盈利能力分析························

8、3;···········08 （二）償債能力分析····································08 （

9、三）資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析······················094、 不確定該分析·······················

10、3;················10 （一）臨界點(diǎn)分析································

11、;······105、 后記··········································

12、3;·····116、 附錄···········································

13、83;····12 摘要 當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個(gè)不太景氣的時(shí)代，各地房地產(chǎn)業(yè)由于前幾年的過(guò)快增長(zhǎng)，以及一些信貸政策，導(dǎo)致這個(gè)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)，當(dāng)下住房與買(mǎi)房需求者之間還存在在不合理的關(guān)系，地區(qū)之間的不合理，城市之間的不合理，在中小城市住房需求穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)也不斷穩(wěn)定發(fā)展，在大城市房源控制現(xiàn)象嚴(yán)重，當(dāng)前根據(jù)市場(chǎng)的需求以及市場(chǎng)調(diào)研決定投資一項(xiàng)居民建筑住宅樓來(lái)滿足買(mǎi)房需求，擬定在三線城市，忻州市，當(dāng)下主要進(jìn)行這次項(xiàng)目的可行性研究，在當(dāng)前市場(chǎng)下進(jìn)行此次項(xiàng)目能不能獲取利潤(rùn)，主要研究?jī)?nèi)容有市場(chǎng)分析，項(xiàng)目可行性分析，資金預(yù)算等。經(jīng)過(guò)可行性研究通過(guò)此次投資項(xiàng)目的合理性，能夠

14、獲取利潤(rùn)。 關(guān)鍵詞需求 調(diào)研 市場(chǎng)分析 可行性可行性研究依據(jù)5.1中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法5.2國(guó)家現(xiàn)行其他法律、法規(guī)及政策規(guī)定5.3國(guó)家現(xiàn)行相關(guān)技術(shù)設(shè)計(jì)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)5.4國(guó)家發(fā)改委關(guān)于項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容和深度規(guī)定要求5.5忻州市市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要5.6忻州市農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)規(guī)劃（2006-2015）5.7村鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)（GB50188-2007）5.8山西省村莊布點(diǎn)規(guī)劃技術(shù)要點(diǎn)5.9關(guān)于開(kāi)展土地整治推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)（晉發(fā)20107號(hào)）市場(chǎng)分析一、忻州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析今年以來(lái)，在宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大背景下，在南昌市委、市政府“壟斷一級(jí)市場(chǎng)、調(diào)控二級(jí)市場(chǎng)、

15、放活三級(jí)市場(chǎng)”方針的知道下，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)出了前所未有的快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)指標(biāo)大幅度增長(zhǎng)，投資與消費(fèi)同步發(fā)展，存量與增量相互拉動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入具有南昌自身特點(diǎn)的新一輪快速增長(zhǎng)期。（一）2014年房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行情況1房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)2014年忻州市預(yù)計(jì)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GNP）的636億元，較上年增長(zhǎng)15.1%，增幅為歷年來(lái)之最；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)完成218億元，較上年增長(zhǎng)55.4%。全市預(yù)計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資56億元，較上年增長(zhǎng)60%，占固定資產(chǎn)投資和GDP的比重分別為26%和9%，較上年分別提高1個(gè)百分點(diǎn)和3個(gè)百分點(diǎn)。表3：房地產(chǎn)投資與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（億元）

16、56同比增長(zhǎng)（%） 60固定資產(chǎn)投資額（億元） 218同比增長(zhǎng)（%） 55.4GDP（億元） 638同比增長(zhǎng)（%） 15.1房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重（%） 26房地產(chǎn)投資占GDP比重（%） 9今年以來(lái)，我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度創(chuàng)歷史之最，主要得益于投資的拉動(dòng)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，全年每月完成的房地產(chǎn)投資均保持50%以上的增長(zhǎng)，占固定資產(chǎn)投資的比重1/3，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用日漸增大，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基本同步。房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、擴(kuò)大投資規(guī)模、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”政策的推動(dòng)，加上新建商品房是熱銷(xiāo)也刺激了投資的加溫。（二）房地

17、產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題1房貸政策壓力初現(xiàn)中國(guó)人民銀行121號(hào)文件出臺(tái)后，由于我市超前出臺(tái)了激活市場(chǎng)的政策和應(yīng)對(duì)措施，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)未受到重大沖擊和打壓，但也生產(chǎn)了一定的影響。房地產(chǎn)投資、商品房施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置面積、資金來(lái)源等七項(xiàng)指標(biāo)出現(xiàn)增幅回落的趨勢(shì)。這些情況表明我市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了有效需求不旺，發(fā)展后勁不足的苗頭。2商務(wù)樓盤(pán)增長(zhǎng)過(guò)快今年112月份，全市市區(qū)商鋪、寫(xiě)字樓等非住宅的交易量達(dá)50.38萬(wàn)平方米，占總量的20%，較上年同期增長(zhǎng)3.26倍。商鋪、寫(xiě)字樓的快速增長(zhǎng)對(duì)促進(jìn)我市商貿(mào)流通有著積極的意義，但若開(kāi)發(fā)數(shù)量過(guò)多，則不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)、健康發(fā)展。3土

18、地布局不合理2008年以來(lái)，為了防止房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過(guò)熱、過(guò)量等泡沫現(xiàn)象，保護(hù)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者利益，我市加大了宏觀調(diào)控的力度，對(duì)年度土地出讓指標(biāo)予以總量控制，2014年的開(kāi)發(fā)總量計(jì)劃控制在350萬(wàn)平方米以內(nèi)，今年6月又根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)，果斷決策，在年初制定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量中削減了100萬(wàn)平方米，保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需基本平穩(wěn)。但是，從2014年全市土地供應(yīng)情況看，存在著供應(yīng)布局不夠合理、供地條件不夠完善等突出問(wèn)題。南昌市今年總供應(yīng)土地為30宗，全年土地總成交量為1660畝，從土地成績(jī)面積來(lái)看，紅谷灘新區(qū)土地供應(yīng)3宗，總面積817.73畝，占總成交面積的42%，而青山湖區(qū)、老城區(qū)的土地供應(yīng)達(dá)27宗，總成交

19、面積842畝，占總成交面積的58%。位于一、二類(lèi)地段以外的高新開(kāi)發(fā)區(qū)、昌北開(kāi)發(fā)區(qū)沒(méi)有出讓一宗土地。老城區(qū)土地供應(yīng)量的增大，提高了項(xiàng)目的樓面地價(jià)，從而拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的上升。另外，從供地的現(xiàn)狀來(lái)看，大部分為需要進(jìn)一步拆遷平整的“生地”。出讓“生地”容易生產(chǎn)交地時(shí)間延長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)商買(mǎi)到地塊后拆遷成本升高而要求更改規(guī)劃條件等弊端。（三）2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)1有利條件刺激住房消費(fèi)的政策將日益顯現(xiàn)。為促進(jìn)房地產(chǎn)流通，近年來(lái)我市出臺(tái)了一系列搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施，這些政策的主要出發(fā)點(diǎn)在于降低門(mén)檻、減免稅費(fèi)、刺激消費(fèi)，這一系列政策的刺激作用將于2015年進(jìn)一步得到顯現(xiàn)，房地產(chǎn)交易量將進(jìn)一步放大。 2不利

20、條件房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控難度加大。如總量擴(kuò)張與空置增加的矛盾、價(jià)格持續(xù)上漲與收入反差較大的矛盾、投資高速增長(zhǎng)與資金不足的矛盾以及消費(fèi)者想購(gòu)房與不敢購(gòu)房、購(gòu)不起房的矛盾，將制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析基本概況本地塊三水環(huán)繞，西臨沿江南路，撫河公園近在眼前，風(fēng)光如畫(huà)的象湖公園舉步能到，正在改造開(kāi)發(fā)的玉帶河伴其東南，加上臨近灌纓文化廣場(chǎng)，湖光水色的自然及人文環(huán)境使這塊土地的開(kāi)發(fā)有了一個(gè)良好的價(jià)值基礎(chǔ)。洪城大市場(chǎng)、建材大市場(chǎng)、全順汽車(chē)廠、江鈴股份公司等大型高效益企業(yè)的中高層管理人員都是本地塊未來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的消費(fèi)主力。三、本項(xiàng)目地塊優(yōu)劣分析（SWOT）、地處老城區(qū)；、地塊臨街面，有商業(yè)潛力

21、；、人氣旺；、市政配套齊全；、毗鄰火車(chē)站、長(zhǎng)途汽車(chē)站；、兩公里范圍常住人口40萬(wàn)；機(jī)會(huì)、戶籍制度的改變；、房貸貼息政策的落實(shí)；、與知名的代理商合作；、聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司；威脅、銀行信貸體系嚴(yán)格；、通貨膨脹人民幣貶值；、其他區(qū)域樓盤(pán)不斷上市；四、項(xiàng)目綜合定位 項(xiàng)目整體定位在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，力求高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格；人車(chē)分流，動(dòng)靜結(jié)合。在建筑設(shè)計(jì)上，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公攤面積，綜合考慮住宅的使用功能和空間組合等因素。在價(jià)格定位上，以中高檔住宅為基準(zhǔn)，結(jié)合市場(chǎng)和銷(xiāo)售情況，擬定相應(yīng)的價(jià)格策略。在戶型面積上，為考慮到消費(fèi)者的接受程度，項(xiàng)目以

22、中等戶型為主，降低置業(yè)者的購(gòu)買(mǎi)壓力。五、項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算土地費(fèi)用本項(xiàng)目用地共計(jì)90.9畝，出讓單價(jià)200萬(wàn)元/畝，出讓總金額為18180萬(wàn)元，土地出讓金分兩次償還，2004年先付80%，即14544萬(wàn)元；剩余的土地出讓金在2005年付清，即3636萬(wàn)元。六、資金籌措項(xiàng)目總投資30931萬(wàn)元，其中項(xiàng)目資本金2000萬(wàn)元，第一年（2004年）全部投入；商業(yè)性銀行貸款8000萬(wàn)元，第一年（2004年）貸款6000萬(wàn)元，第二年（2005）貸款2000萬(wàn)元；不足的部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。詳見(jiàn)附表5。財(cái)務(wù)分析一、盈利能力分析項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入為39750萬(wàn)元，可獲利潤(rùn)5465萬(wàn)元，扣除所得稅、資本公

23、積后還有3002萬(wàn)元可分配利潤(rùn)。項(xiàng)目繳納的營(yíng)業(yè)稅金為2165萬(wàn)元，所得稅為1803萬(wàn)元，土地增值稅為397萬(wàn)元，合計(jì)繳納稅金4365萬(wàn)元。和項(xiàng)目業(yè)主投入的資本金2000萬(wàn)元相比，在4年內(nèi)項(xiàng)目盈利和繳納的稅金的絕對(duì)值是相當(dāng)高的，表明項(xiàng)目的盈利能力是比較強(qiáng)的。項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）為13.22%，在預(yù)期可接納內(nèi)部收益率為10%，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為1020萬(wàn)元，項(xiàng)目投資回收期為3.39年。資本金內(nèi)部收益率為23.12%，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為2390萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表7和附表8。投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額÷總投資×100% =5465÷31723×100%=17.23%資本

24、金凈利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)÷資本金×100% =3662÷2000×100%=183.10%二、償債能力分析按照項(xiàng)目的借款條件和還款計(jì)劃，項(xiàng)目建設(shè)期不還本金，從2006年開(kāi)始分2年等額償還本金，每年還4000萬(wàn)元；借款利息每年照付，總計(jì)付利息1227萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表10。三、資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來(lái)源與運(yùn)用是平衡有余的。資產(chǎn)負(fù)債是比較低的，資產(chǎn)負(fù)債率最高是（第3年）僅43%，低于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。因此，從總體上看，項(xiàng)目的清償能力是比較強(qiáng)的。資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析詳見(jiàn)附表9和附表11。 不確定性分析臨界點(diǎn)分析本項(xiàng)目基本方案總體物業(yè)平均價(jià)格

25、為3647元/平方米，收入為39750萬(wàn)元。其中包括：高層住宅、多層住宅、商鋪和車(chē)位四種物業(yè)。銷(xiāo)售面積為109000平方米，高層住宅Q1：13920平方米，多層住宅Q2：90720平方米，商鋪Q3：4360平方米。各單位單方工程造價(jià)分別為高層P1：1100元/平方米，多層P2：650元/平方米，商鋪P3：800元/平方米。項(xiàng)目的應(yīng)繳稅金為6.5%。經(jīng)對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算：Q：可銷(xiāo)售總面積（平方米）；P：銷(xiāo)售均價(jià)（元/平方米）；A：工程建安成本(8369萬(wàn)元)；：利潤(rùn)（萬(wàn)元）收入R(萬(wàn)元)：P*Q開(kāi)發(fā)成本：115%A19021開(kāi)發(fā)費(fèi)用：3%A2.5%P*Q1786各種稅金：6.5%P*Q由以上可得：

26、固定成本FC（萬(wàn)元）：20807萬(wàn)元可變成本VC（萬(wàn)元）：118%A2.5%P*Q稅金r（萬(wàn)元）：6.5%R=RFCVCr =P*Q（118%A2.5%P*Q）208076.5%R =0.91P*Q1.18A20807如果本項(xiàng)目的整體價(jià)格在3096元/平方米以上時(shí)，項(xiàng)目有經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，即本項(xiàng)目有15.11%的降價(jià)空間，保證經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。 后記分工情況 所有工作由小組成員集體完成 感想 在本次作業(yè)中讓我們學(xué)到了很多，包括上網(wǎng)查資料，資料的整理作業(yè)的排版，還有案例分析等。這次作業(yè)明顯感覺(jué)到的是自己以及組員存在的不足，因?yàn)榻?jīng)驗(yàn)的缺乏開(kāi)始做作業(yè)時(shí)是比較難下手的，誰(shuí)也不知道該怎么做，應(yīng)該如何下手，慢慢的不斷在網(wǎng)

27、上尋找模板，看一些網(wǎng)上經(jīng)典的可行性報(bào)告，在參考課程設(shè)計(jì)的要求慢慢寫(xiě)出來(lái)的，作業(yè)我們不是很滿意因?yàn)楹芏鄸|西我們需要在網(wǎng)上查找很多信息的真是可靠性也很難判斷，我感覺(jué)在此次作業(yè)過(guò)程中每個(gè)組員真的是使出渾身解數(shù)來(lái)對(duì)待的，去跑旁邊的建筑工地，去了實(shí)地看了一下基本了解一些情況，而我們應(yīng)該感到幸運(yùn)的是我們應(yīng)為此次祖業(yè)也學(xué)到了不少，起碼讓我們了解到一些自己將來(lái)要干的這一行業(yè)的前景，和一些目前的現(xiàn)狀，了解到這個(gè)行業(yè)所存在的艱辛與苦累，再去工地考察的時(shí)候我們看到工人在那熟練的干著自己的工作，嫻熟而又穩(wěn)當(dāng)，而遮掩不住的是他們的汗水，如果讓我重新選擇一次專(zhuān)業(yè)我肯定還會(huì)選擇這一專(zhuān)業(yè)，因?yàn)榫褪强帱c(diǎn)累點(diǎn)，我內(nèi)心還是喜歡這個(gè)

28、行業(yè)的，看到一棟大樓不斷升高，其中參雜著自己的努力汗水，這是一種說(shuō)不出的喜悅，在今后的學(xué)習(xí)中我們會(huì)不斷加強(qiáng)理論學(xué)習(xí)，為后來(lái)這些實(shí)踐工作打好基礎(chǔ)。附 表附表1：主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)名稱單位數(shù)據(jù)備注項(xiàng)目設(shè)計(jì)參數(shù)1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品總建筑面積平方米113780商品住宅銷(xiāo)售面積商業(yè)用房建筑面積車(chē)位銷(xiāo)售面積平方米平方米平方米103420436060004780不計(jì)建筑面積經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資萬(wàn)元31723 其中：財(cái)務(wù)費(fèi)用萬(wàn)元12272單方成本元/平方米29103資金籌措萬(wàn)元31723其中：資本金借款預(yù)售房款自有資金萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元200080001328184424經(jīng)營(yíng)收入萬(wàn)元397505經(jīng)營(yíng)成本萬(wàn)元286

29、596經(jīng)營(yíng)費(fèi)用萬(wàn)元30647應(yīng)交稅金萬(wàn)元4365其中：營(yíng)業(yè)稅金及附加土地增值稅所得稅萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元216539718038利潤(rùn)總額萬(wàn)元54659稅后利潤(rùn)萬(wàn)元366210可分配利潤(rùn)萬(wàn)元3002財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1投資利潤(rùn)率%17.232投資凈利潤(rùn)率%11.544投資利稅率%13.765資本金凈利潤(rùn)率%183.16全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%13.227全部投資投資回收期（所得稅前）年3.398全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）%9.039全部投資投資回收期（所得稅后）年3.6010房地產(chǎn)投資長(zhǎng)期借款償還期年4建設(shè)期起附表2：項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2004200520062007一開(kāi)發(fā)建

30、設(shè)投資31723164421258722354591房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本2865915810114281353681.11.21.31.41.51.61.71.8土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用建筑工程安裝費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用1818035725183691347644256214544357251306423636718638222411836776276712房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用306463211598823912.12.22.3銷(xiāo)售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用9948431227465167432336391396404461662223二經(jīng)營(yíng)資金三項(xiàng)目總投資額317

31、2316442125872235459123開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資固定資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)資金3172316442125872235459附表3：銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)200420052006200720081銷(xiāo)售收入39750172951582266331.11.21.3可銷(xiāo)售面積（平方米）平均售價(jià)（元/平方米）銷(xiāo)售比例（%）10900036471005824229705338672409136120865488112經(jīng)營(yíng)稅金及附加21659528703432.12.22.3營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加196813859865612679155243122293土地增值稅39717

32、3158664商品房銷(xiāo)售凈收入3718816170147946224附表4：土地增值稅估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)200420052006200720081銷(xiāo)售收入39750172951582266332扣除項(xiàng)目2.12.22.32.4開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)費(fèi)用銷(xiāo)售稅金其他扣除額3增值額4增值比例（%）5增值稅率（%）1116速算扣除率（%）7土地增值稅39717315866 附表5：投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)200420052006200720081總投資31723164421258722354591.11.2經(jīng)營(yíng)資金開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用3172330496

33、122716442162751671258712196391223517894464592362232資金籌措31723164421258722354592.12.22.32.42.52.62.6.12.6.2資本金預(yù)售收入租金收入其他收入自有資金借款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資長(zhǎng)期借款經(jīng)營(yíng)資金借款200013281844280008000200084426000600010587200020002235459附表6：損益表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)200420052006200720081經(jīng)營(yíng)收入39750172951582266331.11.2銷(xiāo)售收入租金收入39750172951582266332總成本費(fèi)

34、用31723157101181641972.12.2開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)費(fèi)用28659306414209150110682113437684293經(jīng)營(yíng)稅金及附加21659528703434土地增值稅397173158665利潤(rùn)總額5465460297820276彌補(bǔ)前年度虧損7應(yīng)繳所得稅額5465460297820278所得稅18031529826699稅后利潤(rùn)33623081196135810盈余公積6605536024510.110.210.3法定盈余公積金公益金任意盈余公積金3671831103115920010060136684111加：年初未分配利潤(rùn)253188912可供投資者分配利潤(rùn)253

35、1636111313應(yīng)付利潤(rùn)A方B方C方14年末未分配利潤(rùn)25318893002附表7：現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)200420052006200720081現(xiàn)金流入39750155651488983969001.11.21.31.41.51.6銷(xiāo)售收入租金收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)售收入39750155651488983969002現(xiàn)金流出360881644213864424515372.12.22.32.42.52.6開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資經(jīng)營(yíng)資金經(jīng)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅3172321653971803164421258795217315222358

36、70158982459343666693凈現(xiàn)金流量3662-164421701106446859900累計(jì)凈現(xiàn)金流量-16442-14741-4097276236624所得稅前凈現(xiàn)金流量5465-164421853116267528900累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量-16442-14589-2963456554655凈現(xiàn)值-300-14947140679974685559累計(jì)凈現(xiàn)值-14947-13541-554-859-3006所得稅前凈現(xiàn)值1020-14947153187355142559累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)值-14947-13416-46814611020計(jì)算指標(biāo)所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率（FIR

37、R）13.22%9.03%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）1020-300投資回收期（年）靜態(tài)3.393.60投資回收期（年）動(dòng)態(tài)3.91-基準(zhǔn)收益率（Ie）10%10%附表8：現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)200420052006200720081現(xiàn)金流入39750155651488983969001.11.21.31.41.51.6銷(xiāo)售收入租金收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)售收入39750155651488983969002現(xiàn)金流出360881044211864824555372.12.22.32.42.52.62.72.82.92.10資本金租售收入用于產(chǎn)品投資自有資金

38、經(jīng)營(yíng)資金經(jīng)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅借款本金償還借款利息支付20001328184422165397180380002000844210587952173152223587015898240004593436666940003凈現(xiàn)金流量3662-10442370166442859900累計(jì)凈現(xiàn)金流量-10442-6741-97276236624所得稅前凈現(xiàn)金流量5465-10442385376263528900累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量-10442-65891037456554655凈現(xiàn)值1070-9493305949921953559累計(jì)凈現(xiàn)值-9493-6434-144251110706所得稅前凈現(xiàn)值2390-9493318457302410559累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)值-9493-6309-57918132390計(jì)算指標(biāo)所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率（FIRR）23.12%16.09%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）23901070基準(zhǔn)收益率（Ie）10%10%附表9：資金來(lái)源與運(yùn)用表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)200420052006200720081現(xiàn)金來(lái)源5