重慶市玖虎明珠招商策劃書

1、重慶金海洋物業(yè)管理有限公司玖虎明珠招商策劃書時間： 年 月曰明珠招商策劃書"亠 、刖s上篇市場研判一項口概況二地域分析三商業(yè)分析中篇項目定位四市場定位五客戶定位六形象定位七推廣設計下篇招商推廣八總體思路九招商設計十入市時機及態(tài)勢十一收入預測十二促銷設計十三公共關系十四廣告策略十五招商執(zhí)行十六招商計劃和進度結束篇冃u 5商業(yè)招商的基礎是市場調(diào)查和方案策劃，而這些工作的核 心則是商業(yè)的市場調(diào)研分析、商業(yè)的市場定位及其招商思路的 確定，了解商品消費需求、商品消費能力，設計出能滿足市場 發(fā)展形勢的商業(yè)招商引商及培育的模式，對商業(yè)物業(yè)招商的成 敗起到關鍵作用，為整個市場的培育明確方向?！胺彩骂A

2、則立, 不預則廢”。因此，我公司棊江項目招商小組對本市場開展了項 冃研討，詳細調(diào)查了項冃區(qū)域地域商業(yè)狀況、經(jīng)濟環(huán)境等相關 情況，并對本市場的招商推廣工作提出了初步建議和推廣措施, 我公司將會在雙方達成共識之后，積極協(xié)助開展相應策略實施 工作，最大程度地發(fā)揮專業(yè)化分工和商業(yè)資源的自身優(yōu)勢，使 該市場的招商、市場培育工作取得圓滿成功。上篇市場研判一項目概況1.1項目名稱：玖虎明珠玖虎明珠項目占地面積約3000余平方米，建筑面積約45000 余平方米，其中住宅22000平方米，商業(yè)23000平方米，裙樓8層, 正負零以下2層，正負零以上6層，項目定位于棊江商住第一樓盤, 將打造成棊江縣城市中心標志性

3、建筑。1.2開發(fā)單位重慶玖虎實業(yè)有限公司，地址：重慶市沙坪壩白鶴林二地域分析2.1棊江概況棊江縣位于四川盆地與云貴高原結合部，東連萬盛，南 接貴州的桐梓和勻水，西臨江津，為“西南出海大通道”上的 重要節(jié)點，素有“重慶南大門”“西南齒輪城”“中國農(nóng)民版畫 之鄉(xiāng)”之稱，全縣轄19個鎮(zhèn)，314個村，50個居委會，2639 個村民小組，幅員面積2182平方公里，人口 95萬，其屮城市 人口 29.2萬。棊江工業(yè)基礎雄厚，工業(yè)強縣扎實推進，縣城工 業(yè)有松藻煤電有限公司，重慶四鋼工業(yè)有限公司，棊江齒輪傳 動有限公司，重慶科建筑集團有限公司等10家大中型企業(yè)，基 本形成機械、能源、冶金、建材、食品等支柱產(chǎn)業(yè)

4、。交通網(wǎng)絡棊江道路交通便捷，距重慶市主城區(qū)僅半小時車程，兩條 鐵路（渝黔、三南）兩條國（?。┑溃?10、303線），兩條高速 路（渝湛、渝萬）。商業(yè)概況得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢促進了棊江商業(yè)的高速發(fā) 展，目前棊江的商業(yè)中心主要在河東區(qū)，三條商業(yè)街已成規(guī)模, 其中又以九龍大道立交橋段為商業(yè)核心地帶，聚集了眾多知名 商家。投資環(huán)境棊江縣投資環(huán)境的優(yōu)越性主要體現(xiàn)在：獨特的區(qū)位優(yōu)勢、 豐富的自然資源、較好的工業(yè)基礎、發(fā)達的交通網(wǎng)絡、完善的 城市基礎設施、良好的投資平臺、優(yōu)惠的投資政策、熱情好客 的棊江人民。城市規(guī)劃棊江縣城總體規(guī)劃確定：棊江縣城城市性質(zhì)為政治、經(jīng) 濟、文化中心，重慶南部重要的交通樞

5、紐和商貿(mào)中心，以發(fā)展 機械、能源、冶金、優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品加工為主并具有山水園林特 色的城市。22項目周邊環(huán)境分析地理位置項冃位于重慶市棊江縣龍角路，毗鄰九龍大道立交橋， 是連接工業(yè)園區(qū)與城市中心的交通要道。項目周邊企事業(yè)單 位林立，商業(yè)氛圍濃郁。交通路線項目橫跨通惠河與龍角橋相并,前臨棊河,背依渝黔鐵路、 渝黔高速公路，位于棊江大橋與彩虹橋之間的商業(yè)主干道上, 距棊江火車站僅5分鐘車程，距棊江汽車站僅3分鐘車程，各 路環(huán)城公汽、小巴、的士川流不息，均可在此停靠，交通十分 便利。商業(yè)該項目位于棊江商業(yè)中心，人流密集，具統(tǒng)計項目臨街人 行流量達80人/分鐘，附近主要有河東市場、海晨百貨、女人 廣場、商

6、社電器及重客隆超市等商業(yè)賣場，但本項目左邊（審 計局沿線）均為獨立式的商業(yè)門市，暫時無大型商業(yè)賣場，人 氣相對較弱。教育離項目不到200米處有棊江南州小學，附近還有古南中 學、育英學校、棊江中學、新華計算機學校等眾多院校。金融、通訊、醫(yī)療衛(wèi)生由縣政府到巨龍廣場是棊江的商業(yè)中心，中國銀行、農(nóng)業(yè) 銀行、工商銀行、建設銀行、信用合作社都在項目附近設立有 分理處，移動、聯(lián)通、電信三大通訊都設有營業(yè)廳，大型醫(yī)院主要為急救中心。酒店、餐飲、娛樂附近擁有白利威大酒店、馨都大酒店、龍鳳酒店、棊江賓 館、勞動賓館等高中檔酒店賓館，還有重慶小天鵝火鍋、騎龍 火鍋，棊江白渡魚等特色餐飲。街區(qū)治安及管理情況項目轄屬棊

7、江東城派岀所，街區(qū)治安良好。2.3綜合分析項目地處棊江商業(yè)中心的龍角路龍角橋處，是棊江縣的商 業(yè)、行政中心，地理位置十分優(yōu)越，板塊居住氛圍逐步成熟， 生活、娛樂、休閑設施的逐步完善，給棊江的商業(yè)發(fā)展帶來尤 限商機。三商業(yè)分析3.1棊江市場概況縱覽棊江縣城商業(yè)區(qū)域和結構，目前形成的與本項目有關 的主要市場及其所處位置如下：地域名稱體量(m2)具體位置經(jīng)營業(yè)態(tài)河新世紀棊江商都35000交通路百貨、服裝西長松世紀商城4000交通路品牌服裝、服飾、運動商品區(qū)立丹超市2000交通路超市、服裝、電器河東市場5000龍角路中低檔集貿(mào)市場河海晨百貨3000立交橋段服裝、皮鞋、電器東南洋家具城2000立交橋段中

8、檔家具區(qū)重客隆2000立交橋段副食、服裝女人廣場1600立交橋段服裝、鞋類、美容美發(fā)3.2供求關系經(jīng)調(diào)查得知，棊江市場的主要輻射范圍是本縣城、轄區(qū)鎮(zhèn)、 鄉(xiāng)及黔北、川東等區(qū)域，而目前市場內(nèi)經(jīng)營戶的進貨渠道主要 有2個：一是重慶朝天門，二是成都荷花池。3.3經(jīng)營狀況目前的幾個綜合市場中，經(jīng)營狀況普遍較好，特別是臨街 門面，租金也較高，但一些背街或人流量較少區(qū)域，商鋪空置 率較高，同時也有一些黃金地段商鋪由于經(jīng)營定位不當或功能 泄位不佳經(jīng)營狀況也相對較差，如女人廣場2樓、巨龍商場負 1樓等3.4消費分析隨著棊江“半小時”入主城，交通區(qū)位優(yōu)勢明顯凸顯，市 民消費習慣逐漸與主城相似，比較追求時尚，注重品

9、牌，特別 是工薪一族購物消費接近于中檔以上水平，其消費人群除原縣 城人口外，潛在消費人群還有大量轉移農(nóng)民，根據(jù)“棊江縣城 鄉(xiāng)建設規(guī)劃”棊江縣將以農(nóng)民工轉移為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的突破口， 即以推進條媒沉陷區(qū)綜合治理鼓勵農(nóng)民轉移，以示范小城鎮(zhèn)建 設吸納周邊農(nóng)民轉移，以縣城拓展園區(qū)平臺建設促進農(nóng)民轉移, 第二、通過棊江做大做強三個百億級產(chǎn)業(yè)，工人的收入及消費 水平都將提高，第三、到棊江投資興業(yè)的外來企業(yè)已有60多家, 在縣城現(xiàn)有常住的20萬人口屮，已吸納了 5萬多外來務工創(chuàng)業(yè) 人員，這部分人也將帶動和影響當?shù)氐南M水平和消費習慣向 主城靠攏，另據(jù)業(yè)內(nèi)人士預測縣城常住人口在未來10年內(nèi)將達 到40萬人口規(guī)模

10、。通過對棊江消費群結構、市場商業(yè)結構及消費指數(shù)的對比 分析，可以看出，目前棊江商業(yè)高端市場正處于一個逐漸發(fā)展 階段，所占市場份額相對較小，中低端市場目前甚至在今后幾 年內(nèi)仍占據(jù)絕大部分的市場份額。3.5優(yōu)勢與劣勢3.5.1區(qū)域優(yōu)勢輻射面廣、交通便捷3.5.2項目優(yōu)勢就規(guī)模而言，具備了一個大型專業(yè)市場的經(jīng)營體量及硬 件條件；項目地處河東商業(yè)繁華地段，周邊商業(yè)已形成氣候，商 業(yè)人氣足，流動人口多；市專業(yè)物業(yè)公司進行經(jīng)營管理，可以帶來良好的品牌效應和營造良好的購物環(huán)境，同吋還可以帶來豐富的商業(yè)資源；周邊市場雖然眾多，但商業(yè)業(yè)態(tài)分散且管理散亂，檔次 偏低，無大型成規(guī)模的專業(yè)小商品綜合市場，市場潛力巨大

11、；隨著重慶市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌步伐的加快，周邊縣區(qū)快速融入主 城的方針，棊講商業(yè)目前正處于一個蓬勃發(fā)展階段，必定給市 場的招商和經(jīng)營帶來政策上的機會。3.5.3項口劣勢項目前后臨河，道路及配套設施還不完善，商場臨街 步行道較窄，且無拓展空間，不利于商品展示和積聚人氣，物 流運輸不便；項目緊依河東市場，河東市場已形成規(guī)模，經(jīng)營業(yè)態(tài)較 廣，租金也相對較低，勢必成為本案強有力的競爭對手；項目對配置大型商業(yè)倉庫的設置有所欠缺。3.6項目前景分析綜上所述，棊江金海洋綜合購物廣場在合理的市場定位及業(yè)態(tài)設計情況下，將隨著城市快速建設及商業(yè)急速發(fā)展之勢，加之本項日業(yè)主的入住及周邊環(huán)境的改善，帶動人氣的增加，在政府優(yōu)惠政

12、策的大力支持下，必定在招商及經(jīng)營上得到較好的右利條件，具右較大的市場潛力。同時，為縮小項目劣勢，放大優(yōu)勢，為商業(yè)促銷、商品展 示等各項商業(yè)活動搭建平臺，聚集人氣、方便物流、增加收入、 提高項目附加值。本公司建議在本項目正面拓建500-1000 m2 的商業(yè)廣場，如能消除本項冃最大“軟肋”，充分結合市場的需 求，定能打造一個具有一定影響力的批零相結合的專業(yè)小商品 批發(fā)城。中篇 項目定位四市場定位4.1市場分析從棊江縣城的商業(yè)格局來看，商業(yè)集中度較高，人均消費 與主城相比消費水平中偏低，商業(yè)已趨于飽和，缺乏發(fā)展空間。 但從商業(yè)形態(tài)而言，專業(yè)性、特色化的商業(yè)形態(tài)還較缺乏，商 業(yè)雷同性強，競爭激烈，但

13、綜合性專業(yè)市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?.2功能分析在功能定位上，鑒于棊江城市規(guī)模較小，中低收入人口占 總人口比例大，同時兼顧市場發(fā)展及前瞻性，建議功能設計按 中端偏高的專業(yè)小商品批零市場考慮定位，并力求整體商業(yè)設 計業(yè)態(tài)全面、大氣、特色，以滿足消費者在購物的多樣化和便 捷性。4.3市場功能定位定位為棊江屮端偏高專業(yè)小商品批零市場，服務對象 以中薪階層為主；市場需要有統(tǒng)一的形象識別性;市場需要進行統(tǒng)一的專業(yè)管理；塑造“成行成市”的規(guī)模經(jīng)營優(yōu)勢；市場應有大型商品展示區(qū)、臨吋停車區(qū)，便于商家展銷 產(chǎn)品和臨時停車；需要設置專業(yè)倉庫，（位置建議在大廈負二層，面積約 1000 m2）;需要設置大型停車場，（位置建

14、議在大廈負二層，最少保 證20個車位的停車量）；需要銀行營業(yè)機構，（由于項目正對面已有銀行營業(yè)機 構，本項目可只設銀行tam機即可）。4.4業(yè)態(tài)定位4.4.1業(yè)態(tài)定位原則小商品批發(fā)帶動多功能商業(yè)業(yè)態(tài)，同時還需考慮以 下2點：（1）市場的整體形象，能帶動人氣，增強業(yè)主和經(jīng)營戶的 投資信心，因此，應該是棊江商圈其他賣場缺乏的項目，或者 是將來在棊江更具競爭優(yōu)勢的項目；（2）引進的項冃必須考慮到商業(yè)街周邊企事業(yè)單位、居 民區(qū)、學校等群體的購物習慣和消費需求，能培育穩(wěn)定的消費 群體，有非常明確的針對性。4.4.2市場業(yè)態(tài)設計4.4.2.1 一樓為服飾專賣區(qū)，經(jīng)營商品：服裝、皮具、箱 包、鞋襪、針紡、針

15、織內(nèi)衣、床上用品、家居裝飾品、精美飾 品等小商品；4.4.2.2二樓為生活服務區(qū)，主要經(jīng)營商品：陶瓷制品、 塑料制品、玻璃制品、口舟百貨、洗滌化妝、廚衛(wèi)用品、不銹 鋼制品等；4.42.3三樓為文化服務區(qū)，主要經(jīng)營商品：各類文化辦 公用品、體育用品、喜慶用品、工藝禮品等。根據(jù)商品性質(zhì)分 段分區(qū)經(jīng)營；4.4.2.4四樓為小家電城，主要經(jīng)營商品：小家電、電子產(chǎn) 品、音響制品、音影播放等；4.4.2.5五樓為通訊電子城，經(jīng)營商品：手機、數(shù)碼相機、 打印機、復印機及各種耗材，同時配套茶座、休閑水吧等。五客戶定位5.1客戶分類5.1.1第一目標主力店第一目標主力店是市場經(jīng)營和招商的主體，該目標商戶招 商和

16、經(jīng)營的成功與否，將從根本上決定棊江金海洋購物廣場的 招商和經(jīng)營的成敗。第一目標主力店應以經(jīng)營服裝、皮具箱包、針紡織品、精 美飾品、工藝品、文化體育辦公用品、塑料制品、玻璃制品、 陶瓷制品、不銹鋼制品、喜慶用品、口用百貨等小商品為主。5.1.2 第二目標主力店第二目標主力店作為商城專業(yè)產(chǎn)品服務機構，同吋也是商 場完善商品結構和提升人氣的完善服務；第二目標主力店主要經(jīng)營小家電、手機、數(shù)碼相機、打印 機、復印機、電腦耗材，配套茶座、休閑水吧、餐飲等集團客 戶。5.2客戶來源(1) 主要以當?shù)厣碳覟橹?；通過對棊江市場調(diào)研分析，與本項目相鄰的河東市場、女 人廣場、海晨百貨等市場從業(yè)態(tài)定位上看與本案較為接

17、近，雖 形成了一定規(guī)模和人氣，但市場檔次較低，購物環(huán)境、硬件條 件較差且管理手段及模式落后，已逐漸不能滿足棊江市場的發(fā) 展和消費者日益增長的購物需求。從租金價格看，整體租金價 格與本案相比并無優(yōu)勢，綜上所述，以上目標市場為本項目招 商主要客戶對象，同時通過本案強大的市場宣傳及推廣手段， 利用金海洋品牌的優(yōu)勢，良好的購物環(huán)境，完善的硬件設施， 先進的管理模式，吸引附近市場及其他經(jīng)營戶的入住。(2) 利用資源優(yōu)勢結合重慶朝天門市場小商品招商。主要以重慶朝天門金海洋商場、天門商場經(jīng)營戶為招商主 力客戶群，定期舉行棊江項目商貿(mào)洽談會，發(fā)放項目宣傳單， 利用金海洋資源優(yōu)勢爭取朝天門市場管理處、朝天門市場

18、個體 協(xié)會等組織的支持，吸引其他經(jīng)營商家到棊江發(fā)展。六形象定位6.1物業(yè)品名玖虎明珠6.2主題概念棊江金海洋購物廣場6.3形象設計整體規(guī)劃設計，標識明確與顯目，具有強烈的導購效果。6.4宣傳語設計金海洋廣場購物者天堂七價格定位7.1定價原則 租金定價應全面權衡經(jīng)營戶和開發(fā)商的投資成本，參 照冃前市場價位，業(yè)主和經(jīng)營戶基本能接受的原則，確定租金 基準價； 因引進的項目知名度大小不同、影響力不同、規(guī)模大 小不同，因此，在考慮基準價的基礎上，應該考慮以下兩點：如引進的項冃知名度大，確實能提升本市場整體形象， 帶動人氣，其租金標準應參照市場行情，可低于租金基準價或 適當免租金引進，但租賃期應至少達3年

19、以上，且每年租金價 格要保證5%左右的遞增；如引進的項冃，只有一般知名度或影響力，對本市場的 幫助不大，則可以按租金基準定價作為參考定價； 總體原則：低價入市，價格隨市場而變，以確保商業(yè) 的增值空間（租賃合同期為三至五年）。7.2周邊市場租金價格調(diào)查表商場名稱位置經(jīng)營業(yè)態(tài)租金價位其他元方城市廣場雙龍路寫字樓20 元 / m2無物管費長松世紀商城屮山路、交通路交匯處品牌（服飾、百貨、運動商品、童裝）43-76 jt/ nf物管費5元/ m2佰居宜雙龍路正在招商14-17 元/nf逐年遞增3%女人廣場立交橋段服裝服飾、針織、童裝40 元 / m2工商稅、物管暫無河東市場龍角路服裝、鞋子、日雜、玻璃

20、、塑料、上特產(chǎn)30-50 元 / m225元/月工商稅費物管費200-300元/年南洋家具城立交橋段家具15 元/nf整休佰嘉購門面廣場正在招商70 元/ m2臨街門市龍角路服裝180 元 / m2包干7.3擬定價格根據(jù)當?shù)厣虡I(yè)物業(yè)銷售及租賃市場價格，結合本項目實際 情況，招商價格10-60元/ m，月（均價30元/nf）入市，前三 年租金逐年遞增，遞增幅度為5%;第四年至第五年遞增幅度為 10%;具體遞增幅度以當?shù)厥袌瞿昃鲩L幅度和物價上漲指數(shù) 等綜合因素確定。7.3.1租金價格按位置條件分為三個檔次：a檔為一樓：30-60元/nf 月b檔為二、三樓：20-40元/m月c檔為四、五樓：10-

21、30元/nf 月以上租金擬訂價格在招商人員正式入住棊江項目后，進一 步調(diào)研分析，并根據(jù)棊江商業(yè)市場租金價格動態(tài)調(diào)查情況進行 具體調(diào)整確定）o7.3.2物管費3元/平方米（建面），公用水、電能耗按面積 分攤，攤位內(nèi)二次照明按實際用量收取費用。7.3.3人客戶需要的位置相對較好，為了引入市場，其租金價 格反而相對較低，可執(zhí)行降一檔進行。下篇招商推廣八總體招商思路8.1招、弓|、挖相結合招本市商戶，引外地商戶，挖其他市場大戶，以當 地商家為主，結合重慶朝天門市場小商品招商。8.2 租賃與銷售相結合售前代租，售后返租，以租帶售，以租促售，租售 結合。8.3 招租與自營相結合營造商場經(jīng)營氛圍，為空置攤位

22、協(xié)調(diào)調(diào)貨、組織人員 代銷，直到出租或出售為止。8.4 招商與市場培育相結合引入外地商家、發(fā)展本地商家，為外地商家開辟棊江 市場，為棊江金海洋購物廣場培育穩(wěn)定的經(jīng)銷商和代理 商。8.5 整體與局部相結合整體規(guī)劃，分步實施，先易后難，逐步放開，局部推 動整體，整體服務局部。九招商設計9.1招商機構市場的招商和經(jīng)營都有賴于合理機構的成立，因此招商工 作的主體由重慶金海洋物業(yè)管理右限公司總體負責。9.2經(jīng)營模式經(jīng)營模式?jīng)Q定了市場經(jīng)營的方式，經(jīng)營模式確立，方可確 定招商的政策，棊江金海洋購物中心擬采用招商、租賃、自營、品牌聯(lián)合、銷售等多種方式的結合。9.3招商政策9.3.1目標促進市場的培育、發(fā)展和成熟

23、，最終形成棊江地區(qū)具有一定 規(guī)模和影響力的專業(yè)小商品購物屮心。9.3.2原則尊重市場需求和選擇的原則，經(jīng)營布局的規(guī)劃必須為招 商服務，最終格局應取決于招商的結果；合理有效使用空間的原則，是將商鋪組合經(jīng)營，還是分 割經(jīng)營，要從商品經(jīng)營所需空間的占用情況出發(fā)；經(jīng)濟效益原則，應充分考慮業(yè)主的經(jīng)營利益，達成業(yè)主 與帀場經(jīng)營者雙贏的局面；關聯(lián)性原則，不同的商品適合不同的經(jīng)營纟fl合，形成互 補、互促經(jīng)營、關聯(lián)性強的商品可在同一或相連功能區(qū)經(jīng)營；-大客戶和知名品牌優(yōu)先原則，大客戶和知名品牌對提升 市場品牌，帶動中小商戶的進駐，以及帶動消費起著至關重要 的作舟，對這類客戶要優(yōu)先考慮；充分考慮經(jīng)營戶愿望和要求

24、的原則，考慮了經(jīng)營戶愿望 和要求，才能充分吸引經(jīng)營戶進駐，并提高經(jīng)營戶的經(jīng)營激情, 從而促進市場快速形成；方便顧客消費的原則，在商品布局及業(yè)態(tài)分布方面，要 體現(xiàn)一個原則，就充分享受一站式消費，這就需要市場內(nèi)商品品種齊全；視覺形象原則，整個經(jīng)營布局應充分考慮商品陳列的視 覺沖擊力和店面形象。9.3.3優(yōu)惠政策工商、稅費：前二年全免、第三年減半，第四年全收；租金：簽三年，繳二年，免一年；簽五年，繳三年，免 二年；物管費：可由開發(fā)公司補貼一年物管費；水電費：自行承擔、按面積分攤。9.3.4租金價格建議租金價格根據(jù)區(qū)位、樓層、簽約年限、租賃面積大小的不 同而分別確左，建議為10-60元加月，簽訂合同時

25、筒戶需一次 性交納入伙保證金,保證金交納標準為攤位半年租金金額。9.4招商措施9.4.1招商策略采用以大帶小，以品牌帶動一般商戶的策略， 以此提高市場招商效果，因此針對大客戶及品牌商戶的招商工 作應提前展開；9.4.2收集大客戶及品牌商戶的資料，采用招商業(yè)務員親自送 發(fā)、郵寄招商資料、電話洽談、招商業(yè)務員拜訪等推介程序展 開招商；9.4.3由重慶長航金海洋物業(yè)管理有限公司抽調(diào)專人，成立 大客戶及品牌商戶的招商小組，負責客戶的招商和合作談判；9.4.4針對大客戶及需牌商戶的招商工作啟動后，面向中小 商戶的招商工作全面啟動；9.4.5針對中小商戶招商，上要利用各種媒體（如棊江電視 臺等）發(fā)布招商信

26、息，向社會廣泛告之，配合業(yè)務人員展開推 介。9.5招商步驟a、制定商戶意向登記表；b、填寫登記表，建立客源檔案；c、對商戶進行分類，劃定經(jīng)營區(qū)域；d、對商戶進行資格審查，篩選目標客戶，作為招商重點；e、簽訂意向書，交納定金。9.6商場入伙辦理入伙手續(xù)，簽訂租賃合同，交納租金和保證金。9.7裝修管理擬定市場裝修管理規(guī)定，要求裝修裝飾必須符合防火及建 筑要求，格調(diào)要與市場整體協(xié)調(diào)。9.8開業(yè)手續(xù)辦理（按當?shù)卣?guī)定）9.9自營項目確定對招商效果不佳，但有必要經(jīng)營的項目，確定自營的范圍 和規(guī)模，展開籌備。9.10試營業(yè)活動的籌備十項目入市時機與態(tài)勢10.1入市時機戰(zhàn)場上需要天時、地利、人和，市場的招

27、商、培育同樣需 要這些條件，該項目招商以項目基礎設施及環(huán)境的完善為時機, 結合該項目住宅入駐計劃，時間分段、對象客戶分區(qū)域招商。10.2入市態(tài)勢以培育市場為目的，完善的市場規(guī)劃與宣傳、低租價、優(yōu) 惠的政府支持政策，讓利經(jīng)營者共同造市。十一租賃收入分析日期出租面積（w）均價（元/ m2.月）收入測算（萬元/年）備注2008 年6555.0330免收期按50%營業(yè)率測算2009 年9177.0430免收期按70%營業(yè)率測算2010 年11143.531.5351按85%營業(yè)率測算2011 年11143.533367.7按85%營業(yè)率測算2012 年1179936.3428.3按90%營業(yè)率測算小計

28、1147十二市場促銷設計12.1整體推廣棊江金海洋購物中心的經(jīng)營形成整體管理與獨立經(jīng)營相結 合的模式，剔除獨門獨戶、單兵作戰(zhàn)的散亂，由管理公司進行 市場的整體推介，引導商戶經(jīng)營。強勢廣告支持，形成強大的宣傳攻勢，讓市區(qū)、鎮(zhèn)及 鄉(xiāng)居人都來此購物；舉行商貿(mào)洽談會，促進商貿(mào)交流，提升市場形象；全方位貼心物管服務，給經(jīng)營者一個輕松愉悅的經(jīng)營 環(huán)境，給購物者一個享樂的購物天堂； 定期舉行促銷推介活動，形成一定規(guī)模的人流量。12.2自營造勢在招商時對部分招商條件差的區(qū)域進行自營，在自營項目 獲得發(fā)展后，如不愿長期經(jīng)營，可采取逐步退出的辦法。具體 包括：市場有需求，但前期招商效果欠佳的； 開發(fā)商自有產(chǎn)業(yè)和經(jīng)

29、營項目的；有市場前景，但需要引導消費的項目月日的;百姓生活有需求，對促進人氣作用巨大，但利薄甚至不賺錢的；適當?shù)墓嫘皂椖?，如免費的休閑、娛樂區(qū)；12.3市場整合整合市場功能，打造一個專業(yè)的小商品批零市場； 整合市場空間，進行合理商品布局，因業(yè)態(tài)不同可采 用組合經(jīng)營或分割經(jīng)營；整合推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個市場由管理公司進行 統(tǒng)一的廣告、促銷推廣。12.4完善政策向政府及主管部門爭取免稅、免費的相關政策，讓經(jīng) 營的商戶受益；完善的商業(yè)經(jīng)營管理和物業(yè)服務功能，提升市場軟環(huán) 境的競爭力。12.5合理回報保證經(jīng)營戶和業(yè)主合理的收益，實現(xiàn)雙贏；通過市場整體機能的完善，帶動該商業(yè)物業(yè)價值的提 升，使市場經(jīng)

30、營者和物業(yè)所有者均能獲得良好的回報；通過市場經(jīng)營業(yè)績的提升，促進物業(yè)的銷售。十三公關活動13.1主題玖虎明珠招商項目推廣現(xiàn)場咨詢活動13.2目標借招商推介，加強與經(jīng)營商戶間的溝通，獲取大量準 客戶資料，促進招商；借招商推介現(xiàn)場，對市場招商政策進行全方位的推廣;引起社會廣泛關注，提高傳播效果；邀請媒體參與，進行新聞炒作。13.3內(nèi)容傳播招商信息和招商政策；展開客戶登記和預訂；邀請專業(yè)人員現(xiàn)場參演，活躍現(xiàn)場氣氛。13.4地點13.4.1棊江項目地13.4.2重慶朝天門交易市場13.5時間13.5.1棊江活動開展時間招商初期（完成山場定位、形象塑造及確定招筒 政策后）13.5.2重慶活動開展時間招商

31、中期（以主力客戶基本確定后）14.1廣告形式以硬廣告?zhèn)鞑橹?充分告之招商信息,期間配合新聞造勢。14.2宣傳內(nèi)容以對招商政策的宣傳為主，配合物業(yè)優(yōu)勢的宣傳。14.3廣告媒體報紙、電視廣告； 印制dm單,廣泛散發(fā)；制作招商政策說明書，用于對準客戶或大客戶推介和談判；戶外廣告,以廣告牌、布標、巨幅、展板、彩旗、pop掛旗、商品燈箱廣告為主；彩旗、pop掛旗、商品燈箱廣告等主要設置于玖虎明珠四周現(xiàn)場，用來烘托現(xiàn)場氣氛。十五招商執(zhí)行15.1、招商工作步驟15.1.1成立招商工作小組招商小組機構圖組長1名，由金海洋物業(yè)公司主要領導擔任；副組長2名，由金海洋物業(yè)公司項目主管擔任；執(zhí)行主任1名，由金海洋物

32、業(yè)招商主管擔任招商業(yè)務員10-15名，由雙方相關人員參加組長、副組長負責招商小組的管理、工作協(xié)調(diào)和政策制定, 執(zhí)行主任負責招商工作的具體組織和執(zhí)行，招商業(yè)務員負責招 商推廣。15.1.2市場調(diào)研調(diào)研目的：制定招商政策、鎖定目標客戶、確定市場布局。 調(diào)研范圍：商品消費需求、同類競爭市場、商家經(jīng)營建議。 調(diào)研工作主要分三步走：笫一步：詳細了解調(diào)查項目（市場主體和經(jīng)營商家）的基 本情況。組織專業(yè)人員對周邊市場進行仔細調(diào)研，收集第一手 資料，尤其是以本市場周邊的各類大型市場為重點，著重調(diào)查 其經(jīng)營業(yè)態(tài)、商品類別、租金水平、租賃政策、客源分析、商 品流向等，形成完善的市場調(diào)查報告。第二步：對本市場的經(jīng)營

33、業(yè)態(tài)進行定位分析，參照本市場的 具體實際和體量，對不同區(qū)域進行功能定位和業(yè)態(tài)劃分，同時 考慮相應配套設施的引進，以確保后期為市場經(jīng)營提供強有力 的服務支持。第三步：通過以上的調(diào)研工作，鎖定目標客戶，建立客戶 檔案，了解經(jīng)營狀況，定期聯(lián)系，并重點收集調(diào)查對象對木市 場的意見和建議，進行分析和落實，為以后制定租金標準、優(yōu) 惠政策等提供市場依據(jù)。同時向目標客戶宣傳項目優(yōu)勢、優(yōu)惠 條件，最終引進客戶，并帶動客戶旗下的經(jīng)銷商戶入住本市場。15.1.3、落實政策a、租金減免政策租金水平是市場招商工作的關鍵。通過市場調(diào)查，制定出 合理的租金標準，以吸引客戶進場。開發(fā)商、經(jīng)營管理公司、 客戶必須同時具有培育市

34、場的理念，尤其是開發(fā)商，應作岀相 當程度的租金優(yōu)惠，才能為順利招商奠定基礎。b、工商、稅務政策經(jīng)營戶對入住后的配套費用十分敏感。特別是有關工商、 稅務費用方面的優(yōu)惠，勢必將影響經(jīng)營戶的進場，因此，開發(fā) 商和市場經(jīng)營管理公司應積極與相關部門聯(lián)系、協(xié)調(diào)，爭取對本市場的優(yōu)惠。c、其它政策為進一步吸引經(jīng)營戶進場，除了通常的租金、工商、稅務 方面的優(yōu)惠和減免政策之外，還必須制定其它方面的政策優(yōu)惠, 如：為吸引城郊經(jīng)銷商到本市場進貨，可憑本市場經(jīng)營戶的有 效發(fā)貨記錄報銷來往車費，可享受免費午餐服務等，若是電話 采購或二次在本市場采購商品的，可適當報銷部份貨物托運費15.1.4、組織考察經(jīng)過市場調(diào)查，確定招

35、商政策，鎖定目標客戶后，及時組 織各類經(jīng)營商家到本市場進行考察。一方面以本地商戶為重點, 及時公布本市場的招商信息；另一方面在重慶市區(qū)鎖定目標客 戶，通過我司與其交涉，組織目標客戶對本市場進行考察，了 解客戶意向，為下一步招商打開局面。(1) 招商宣傳目標群客戶宣傳資料發(fā)放招商目標區(qū)域制作招商廣告(2) 招商洽談及組織登記目標客戶及面談重慶地區(qū)召開招商會組織意向客戶現(xiàn)場考察鎖定目標客戶15.1.5市場裝修通過市場調(diào)研，結合本市場的具體布局和商家實際需求， 將對本市場進行初裝修，由開發(fā)商總體負責(物業(yè)公司可根據(jù) 招商要求擬定裝修方案、圖紙或提出整改建議供開發(fā)商審定)， 主要內(nèi)容包括市場設施設備的

36、完善(風機、空調(diào)機組、消防設施 等)、建筑缺陷的整改、商鋪的夾隔、市場形象標識的制作以及 安裝，報消防部門審批等。15.1.6策劃推廣(1) 制作dm單作為招商的必需品，及吋制作招商dm宣傳單，內(nèi)容包括: 項目介紹、地域優(yōu)勢、市場定位與布局、招商政策，其中突出 市場定位和招商政策的優(yōu)惠。(2) ci策劃為配合招商，突出亮點，必須對市場進行包裝，主要包括 對市場形象標識的設計，宣傳主題詞及招商口號的確定。(3) 媒體宣傳招商一旦啟動，必須通過媒體加強宣傳，配合招商，跟進 造勢。一方面，在本地報紙、電視等媒體上直接開設廣告專欄, 將已入住的商家及品牌進行公布，同時上軟性文章及通訊稿， 造大聲勢，吸

37、引經(jīng)銷商及采購商；二是在本地商業(yè)流通屮心及 競爭性市場附近發(fā)布戶外廣告，加強宣傳攻勢。(4) 現(xiàn)場宣傳通過宣傳，必然有部份商戶來現(xiàn)場進行考察，則現(xiàn)場的環(huán) 境及形象也是彩響商家入住的重要因素。因此，我們一方面要 保持市場良好、整潔的外觀，突出形象；同時也要充分發(fā)揮并 利用各種主題（如招商啟動儀式、第一家商戶進場等）在現(xiàn)場 舉辦推介活動，形式上以商業(yè)演出為主，同時包括現(xiàn)場抽獎、 有獎調(diào)查、商家贊助獎品等。15.1.7簽約引進經(jīng)過前期的大量鋪底工作和目標客戶鎖定，此階段逐一拜 訪鎖定客戶，并對市場招商情況、招商政策及發(fā)展思路并配合 政府和關規(guī)劃向客戶進行說明，合作方式上根據(jù)客戶不同可多 重選擇，如口

38、租場地開展經(jīng)營、代銷商品經(jīng)營等。a、商戶的登記和初選制定商戶登記表（主要包括經(jīng)營商品和面積等）；所有意向商戶均應填表登記，交納定金，建立預定檔 案；對登記的經(jīng)營商戶按經(jīng)營大類進行分類，劃定經(jīng)營區(qū) 域；對經(jīng)營商戶進行初選，對不符和經(jīng)營要求的商戶另行 規(guī)劃；b、商戶資格審查審查經(jīng)營類型，審查經(jīng)濟實力；審查經(jīng)營能力；審查品牌優(yōu)勢；優(yōu)先商戶的確定；其余商戶視招商情況決定是否入場。15.1.8二次裝修同時，為確保順利開業(yè)，必須要求經(jīng)營戶按約定時間進場 裝修。一方面由市場經(jīng)營管理公司對市場進行統(tǒng)一形象設計， 對各店鋪的廣告進行統(tǒng)一管理；另一方面耍求各經(jīng)營商家的店 鋪裝修必須突出風格，體現(xiàn)形象和檔次。15.1.9組織開業(yè)所有工作均以開業(yè)為目標。經(jīng)過堅持不懈的招商，根據(jù)最 初確定的開業(yè)h期，在政府及社會各界的支持下，必須按期開 業(yè)。(1) 開業(yè)前的準備主耍包括：向工商部門提出申請并進行審批，辦理市場許 可證，協(xié)調(diào)辦理商家的證照，商家的入場統(tǒng)計及店面裝修，商 品上架，采購商的聯(lián)系與引進，經(jīng)營管理人員的培訓、上崗， 設施設備的檢查、試運行等。(2) 開業(yè)活動的安排一方面必須在現(xiàn)場舉辦活動，隆重慶祝市場開業(yè)。