高層住宅的物業(yè)管理

1、高層住宅的物業(yè)管理隨著城市化的不斷發(fā)展和土地使用的現(xiàn)實(shí)情況,高層住宅逐漸成為城 市居住建筑的主趨勢(shì)以及有效利用土地資源的結(jié)果。而建立與此相匹配的 高層住宅物業(yè)管理尤為必要。一、高層住宅物業(yè)管理的特點(diǎn)和難點(diǎn)：1、高層住宅建筑高度大、層數(shù)多、居住人口稠密，要管理好高層住宅，確 保各部分正常運(yùn)作，保證高層住宅和樓內(nèi)居民的生命、財(cái)產(chǎn)安全，物業(yè)管 理任務(wù)較為艱巨。2、高層住宅設(shè)備多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、管理起點(diǎn)高，對(duì)物業(yè)管理隊(duì)伍的索質(zhì)要求 較高。在實(shí)際物業(yè)管理中，必須要運(yùn)用先進(jìn)的管理手段、方法，對(duì)高層住 宅各系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和管理，保證這些系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。高層住宅能 源、動(dòng)力消耗大，管理服務(wù)人員多，管理成本高，

2、收取的物業(yè)管理費(fèi)也高。二、高層住宅物業(yè)管理的原則：1、早期介入原則：早期介入的作用有兩方而：一是熟悉高層住宅基本情況；二是可提出 便于日后物業(yè)管理的整改意見。2、統(tǒng)一管理原則：首先，整個(gè)高層住宅是一個(gè)整體，各系統(tǒng)都是為整體服務(wù)的，多頭管 理勢(shì)必影響整體的止常運(yùn)行；其次，多頭管理易造成職責(zé)不清，使出現(xiàn)的 問題和故障無法及吋解決；第三，多頭管理會(huì)造成管理死角。因此，高層 住宅應(yīng)堅(jiān)持統(tǒng)一的管理。3、收費(fèi)合理原則。這一原則最通俗的說法便是物業(yè)管理的收費(fèi)要與所提供的服務(wù)相符。 不論如何，物業(yè)管理隊(duì)伍都應(yīng)采取公平、合理、協(xié)調(diào)一致的原則。4、依法管理原則。物業(yè)管理須堅(jiān)持依法辦事、信守合同、協(xié)議、按規(guī)章制度辦

3、事的原則。5、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益兼顧的原則。物業(yè)管理要通過科學(xué)的物業(yè)管理、良好的服務(wù)、優(yōu)美的環(huán)境、合理的 收費(fèi)，樹立自身的良好形象，增強(qiáng)知名度，贏得住戶的信任。6、公共服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)并重的原則。針對(duì)高層住宅的實(shí)際情況物業(yè)管理不僅耍做好供電、供水等服務(wù)項(xiàng)目， 也可以做好住戶需要做好專項(xiàng)服務(wù)與特約服務(wù)，為住戶提供最大的方便。三、高層住宅物業(yè)管理的內(nèi)容：1、髙層房屋建筑主體應(yīng)有的維修管理。物業(yè)管理應(yīng)定期掌握房屋的基本情 況，對(duì)樓面、樓道等房屋要進(jìn)行經(jīng)常的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，使建筑物保持 完好、整潔和美觀。對(duì)住戶的房屋裝修進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督管理，不因裝修而 影響壽命和危及他人安全。2、高

4、層住宅各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的管理。物業(yè)管理人員要經(jīng)常對(duì)供電、供水及 排水、電梯、消防、公共照明等公用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí) 處理，保證設(shè)備完好的運(yùn)行狀態(tài)。3、清潔衛(wèi)生的管理。清掃保潔人員應(yīng)全面負(fù)責(zé)各房屋以及公共場所的清潔和保潔工作，保持公共部位不被占用，垃圾fl產(chǎn)fl清。4、綠化管理。綠化人員應(yīng)對(duì)高層住宅周邊及內(nèi)部的花草樹木和景點(diǎn)進(jìn)行養(yǎng) 護(hù)和管理，為住戶創(chuàng)造優(yōu)美整潔舒適的高雅的環(huán)境。5、停車場、車輛及交通管理。物業(yè)管理人員要對(duì)住戶以及外來人員的車輛 進(jìn)行管理，保證停車場的車輛停放整齊、管理有序，保證車輛安全。6、消防及治安管理。保安人員對(duì)高層住宅及其范圍內(nèi)進(jìn)行全天候保安值勤, 設(shè)立固定保安

5、崗位和流動(dòng)巡邏崗。確保住戶人身財(cái)產(chǎn)安全。監(jiān)控系統(tǒng)要保 證24小時(shí)值班監(jiān)控。做好消防器材的維護(hù)，對(duì)違法違紀(jì)行為要及時(shí)處理。7、收費(fèi)管理。要嚴(yán)格按照協(xié)議或合同當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門核定的物業(yè)管理服務(wù)收 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)、定期收取租金及管理費(fèi)用，并接受住戶監(jiān)督。8、全方位服務(wù)。物業(yè)管理應(yīng)對(duì)住戶提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟(jì)的服 務(wù)，使用戶、住戶更為舒適便利。可開設(shè)常規(guī)性服務(wù)，如：機(jī)車船票代辦、 辦設(shè)儲(chǔ)蓄所等；委托性服務(wù)，如：代住戶訂送報(bào)刊、代訂牛奶、代住戶接 送兒童、雇傭保姆等；經(jīng)營性服務(wù)，如：開設(shè)餐飲、娛樂場所、開設(shè)健身 房等。并根據(jù)住戶需要，提供特約服務(wù)。、高層住宅物業(yè)管理實(shí)際可行性操作:1、深度推行“人性化

6、物業(yè)管理模式”1）關(guān)注不同層次的住戶需求；2）環(huán)境建設(shè)中人性化要素的融入；3）物業(yè)管理與服務(wù)中人文要素的植入；4）對(duì)住戶“深度關(guān)懷”;5）現(xiàn)代文明項(xiàng)目精神的塑造。簡而言z,就是在高層住宅物業(yè)管理、環(huán)境、空間各個(gè)層次和環(huán)節(jié)營 造一種既相互信任、相互尊敬，又有明確的行為規(guī)則這樣一種和諧、有序 的舒暢環(huán)境和文化氛圍。2、實(shí)施零距離“隱性物業(yè)管理與服務(wù)”模式在高層住宅物業(yè)的管理與服務(wù)中，住戶的私密空間與物業(yè)公司所提供 的全方位服務(wù)往往容易發(fā)生沖突，在實(shí)際物業(yè)管理中，物業(yè)管理零距離與 零干擾相結(jié)合的“隱性服務(wù)與彈性服務(wù)”模式和物業(yè)管理理念。所謂“零 距離”，就是對(duì)住戶的服務(wù)需求做全面、深入、細(xì)致的了解，

7、注重服務(wù)的快 捷性和住戶的滿意度，除了保證在住戶需要幫助時(shí)提供及時(shí)滿意的服務(wù)， 更要體現(xiàn)對(duì)住戶服務(wù)的前瞻性，滿足住戶深層次的服務(wù)訴求。3、建立治安聯(lián)動(dòng)快速反應(yīng)系統(tǒng)安全防范是物業(yè)管理第一要索，高層住宅的治安工作市中央監(jiān)控中心 統(tǒng)一指揮調(diào)度，并建立起戰(zhàn)斗力強(qiáng)的治安快速反應(yīng)系統(tǒng)，該系統(tǒng)既強(qiáng)調(diào)迅 速快捷，又強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，迅速快捷即要求保安員在接到快速支援的命令 后120秒內(nèi)趕到現(xiàn)場，其它崗位人員也會(huì)相繼趨前援助；多重結(jié)合即治安 工作要做到流動(dòng)崗、固定崗相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合、全面防范與重點(diǎn) 防范相結(jié)合，確保治安防范萬無一失。五、高層住宅物業(yè)管理前期介入高層住宅物業(yè)管理前期介入期間工作計(jì)劃階 段工作項(xiàng)

8、目工作要點(diǎn)具體事項(xiàng)規(guī) 劃 設(shè)工程整體合理布局停車場/庫的布局設(shè)備間及各樓層開間布局綜合布線走向及接口位置公共照明及開間內(nèi)電氣容量預(yù)留樓宇白控實(shí)現(xiàn)方式公共配套設(shè)施場地的布局主要設(shè)備的布局強(qiáng)電系統(tǒng)：配電室、發(fā)電機(jī)等的布置屮控系統(tǒng)：消防、保安監(jiān)控、樓宇自控的設(shè)置停車場/庫系統(tǒng)設(shè)置輔助設(shè)備的設(shè)置上下水管線位置預(yù)留寬帶網(wǎng)絡(luò)的設(shè)置及運(yùn)營模式計(jì) 階 段其它主要設(shè)備設(shè)施選型建設(shè)（如電梯等）公共配套設(shè)施場地的設(shè)計(jì)建議智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)建議安全安全設(shè)備設(shè)施建設(shè)對(duì)消防、保安監(jiān)控等智能化系統(tǒng)提出建議停車場/庫的規(guī)劃布局、計(jì)費(fèi)系統(tǒng)及模式建議六、高層住宅日常性物業(yè)管理與服務(wù)完善的高層住宅物業(yè)管理管理構(gòu)想，專業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，

9、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奈?業(yè)管理制度以及高速、有效的運(yùn)作機(jī)制都必須在物業(yè)管理實(shí)務(wù)的實(shí)施中才 能得到充分的檢驗(yàn)，才能以持之以恒的、高品位的服務(wù)品質(zhì)展現(xiàn)于住戶面 刖。ei常性的物業(yè)管理與服務(wù)最能凸顯管理水平與服務(wù)品質(zhì)的一個(gè)重要環(huán) 節(jié)。在日常管理中，除了耍求物業(yè)管理企業(yè)自身具備高度的控制與執(zhí)行能 力外，在如何合理利用有效資源滿足住戶服務(wù)需求方面更要勇于創(chuàng)新。在 統(tǒng)一管理的前提下，必須從安全、環(huán)境、客戶服務(wù)、工程服務(wù)等四個(gè)方面 的常規(guī)日常服務(wù)分別體現(xiàn)相應(yīng)的高層物業(yè)管理模式。（一）安全管理安全工作是物業(yè)管理的一個(gè)重要方面。人們常說“安全第一”，安全 工作具有第一位的意義，只有安全有了切實(shí)的保證，住戶才能放心地工作。 因

10、而安全管理也是物業(yè)管理的一切基礎(chǔ)性工作。門衛(wèi)、巡邏、消防以及停 車場管理等工作都屬于安全管理的范疇。針對(duì)高層住宅布局、功能的特點(diǎn)，可以采取技防與人防相結(jié)合、固定 崗與流動(dòng)崗相結(jié)合，設(shè)置多重靜動(dòng)態(tài)相結(jié)合的安全防范體系，切實(shí)保障高 層住宅24小時(shí)安全無憂。對(duì)公共區(qū)域采取主要依靠技防與流動(dòng)巡邏相結(jié)合 的方式實(shí)施安全管理，技防方血主要依靠項(xiàng)目本身的智能化報(bào)警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)及監(jiān)控系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)，流動(dòng)巡邏方而將增加巡邏頻次，加強(qiáng)巡邏治安員的在崗管理與崗前培訓(xùn)，提高治安員的崗位與服務(wù)意識(shí)。1、公共區(qū)域24小時(shí)閉路監(jiān)控系統(tǒng)及24小時(shí)消防預(yù)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)；2、24小時(shí)固定安全護(hù)衛(wèi)崗設(shè)置；3、24小時(shí)流動(dòng)巡邏崗設(shè)置；

11、4、分片圍合管理與整體聯(lián)動(dòng)的應(yīng)急反應(yīng)系統(tǒng)；5、智能化報(bào)警系統(tǒng)；6、出入身份識(shí)別設(shè)置。（1）治安工作的特點(diǎn)及主要任務(wù)特點(diǎn)：a、以預(yù)防為主。無論是治安也好，消防也好，都應(yīng)貫徹預(yù)防為主的指導(dǎo)思 想。不出事故，避免隱患，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作 績效大小的主耍標(biāo)準(zhǔn)。b、服務(wù)性強(qiáng)。從本質(zhì)上看，保安就是服務(wù)，即提供保安服務(wù)。作為保安員, 耍樹立“服務(wù)第一、用戶至上”的思想，即耍保持公安人員的警惕性， 又耍有服務(wù)人員的和顏悅色；即耍堅(jiān)持原則，按制度辦事，又耍文明禮 貌，樂于助人。c、軟件與硬件同時(shí)抓。保安工作的好壞，即?？寇浖菜？坑布?，一方面 耍不斷提高保安隊(duì)伍的素質(zhì)，另一方面要抓好保安設(shè)施

12、的建設(shè)，建立完 善的保安系統(tǒng)和消防報(bào)警系統(tǒng)。d、制作緊急事件處理預(yù)案，包括火警、匪警、自然災(zāi)害、重大疫情等事件 的防范以及出現(xiàn)情況后的處理辦法，做到“事前預(yù)防、遇事不亂”。主要任務(wù):a、固定崗工作。統(tǒng)一著裝，維持秩序，疏導(dǎo)交通車輛，應(yīng)注意防范進(jìn) 出人員中的犯罪分子，防止各類案件的發(fā)生；b、安全巡邏。定時(shí)和不定時(shí)的對(duì)項(xiàng)目內(nèi)外各個(gè)部位進(jìn)行巡視檢查， 發(fā)現(xiàn)不安全的因索及時(shí)進(jìn)行解決；c、停車場管理。疏導(dǎo)車輛出入，檢查停車證件，收取臨時(shí)停車費(fèi)，進(jìn) 行停車場消防和安全管理；（2）相應(yīng)的治安防范措施人流出區(qū)控制圖異常現(xiàn)象的緊急處理程序通過攝像頭發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目內(nèi)有異?，F(xiàn)象時(shí)，將按下圖進(jìn)行緊急處理(二) 環(huán)境管理高層

13、住宅物業(yè)管理養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現(xiàn) 物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。高質(zhì)量的環(huán)境養(yǎng)護(hù)為客戶提供整潔、舒適、 賞心悅目的生活環(huán)境與工作環(huán)境。而且物業(yè)通過清潔保養(yǎng)，可以延遲 和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損，保護(hù)物業(yè)的裝飾材料， 延長物業(yè)再裝修翻新的周期，及經(jīng)濟(jì)又能保持物業(yè)美觀。針對(duì)高層住宅不同區(qū)域的環(huán)境清潔、綠化等項(xiàng)目提供無差別的高 標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，努力營造一個(gè)舒適、整潔、明亮的項(xiàng)目環(huán)境，并切實(shí)做好 以下幾項(xiàng)工作：1、全面實(shí)施is09002與is014000環(huán)境質(zhì)量體系實(shí)施is09002質(zhì)量保證體系是項(xiàng)目規(guī)范化的保證，建立和實(shí)施is014000環(huán)境管理體系則保證高層成為生態(tài)綠化環(huán)保項(xiàng)口

14、。2、環(huán)境工作的主要任務(wù)和組織和結(jié)構(gòu)(1)主要任務(wù)：a、負(fù)責(zé)高層住宅各個(gè)樓層和各部位公共用具，使其達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的清潔耍 求；b、負(fù)責(zé)制定清潔設(shè)備和清潔用具的采購、使用意見，合理掌握清潔費(fèi) 用的支出；c、負(fù)責(zé)對(duì)清潔員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使他們不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；d、負(fù)責(zé)接受客戶的委托清潔業(yè)務(wù)。3、保潔制度每ei的衛(wèi)生全面清掃盡量減少對(duì)住戶的影響，實(shí)現(xiàn)彈性服務(wù)。4、垃圾分流在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)客戶環(huán)境意識(shí)的基礎(chǔ)上，對(duì)高層住宅的垃 圾實(shí)施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處 理無害化，從而實(shí)現(xiàn)有效的垃圾分流。項(xiàng)目垃圾垃圾分類收集箱v可回收資源有害物無害物廢棄物品收購站集中處理環(huán)保部門運(yùn)出項(xiàng)目垃

15、圾收集袋裝化：項(xiàng)目垃圾的收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進(jìn)行袋裝并投于 "三合一”功能的垃圾箱。垃圾回收資源化：通過垃圾箱，從中分撿出可回收物品進(jìn)行回收利用, 避免資源浪費(fèi)。5、消殺消殺工作主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：（1）主要消殺對(duì)象是老鼠、白蟻、蒼蠅、舞螂及蚊子。（2）聘請(qǐng)專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行消殺工作。（3）專業(yè)消殺公司應(yīng)出示營業(yè)執(zhí)照許可證，保證所用約物在止常操作 條件下對(duì)人體不構(gòu)成危害。（4）雙方簽定合同，明確各口的責(zé)任、義務(wù)、消殺范圍、要求和標(biāo)準(zhǔn)。（5）定期進(jìn)行二次防滅蟲藥、三次防滅鼠藥的工作，如發(fā)現(xiàn)或出現(xiàn)問 題，消殺公司應(yīng)保證隨叫隨到。（6）實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)防治，配電房、消防控制中心、總機(jī)房、電梯機(jī)房

16、等部 位一防鼠為主，其他設(shè)施與場所殺蟲為主。高層住宅清潔工作標(biāo)準(zhǔn)場所作業(yè)內(nèi)容實(shí)施 次數(shù)日常清掃外圍部分正門前而及便門前面去污淸掃外圍四周去污淸掃金屬類用清潔劑擦拭要隨時(shí)檢查，對(duì)玷污嚴(yán)重的部分要及時(shí)清掃干凈貨物裝卸場要在貨物搬進(jìn)搬出后進(jìn)行檢査淸掃2次/日 1次/口 1次/日 隨時(shí) 隨時(shí)正門大廳 電梯間 各種門 走廊樓梯 正門進(jìn)出口的門扇、玻璃清掃及后門（便門）的門扇、玻璃的清掃。 正門大廳的大理石地面打磨拋光硬地面用掃帚掃，用去塵拖布清除細(xì)小灰塵。玷污嚴(yán)重的地方耍用清 洗劑擦拭干凈，用注汕地推進(jìn)行地面保養(yǎng)。粘在碩地面上的口香糖渣滓、油漆等用刮油灰刀和化學(xué)藥品仔細(xì)地清 除掉，不能損傷表面光澤下雨天

17、雨傘上的雨滴及食品的湯水、油等撒在地上時(shí)應(yīng)隨時(shí)用拖布擦 凈。雨雪天應(yīng)鋪上雨天用的擦腳墊子，傘上流下來的雨滴應(yīng)隨時(shí)用拖布擦 去。當(dāng)天睛天后，要立即去掉南天用的擦腳墊子上的污垢，把它存放 在規(guī)定的地方。對(duì)丁擦鞋熱子z物品，應(yīng)用真空除塵器淸掃。 關(guān)于報(bào)紙箱、郵件箱、摟內(nèi)指南、金屬部件、內(nèi)部電話、公共電話， 應(yīng)干抹。金屬及金屬部件，應(yīng)用適當(dāng)?shù)那鍧崉┎潦?。扣板墻面用中性洗劑去污。大理石墻而及其周遍的擦拭并注油保養(yǎng)。踢腳線用干（濕）毛山去污、中性清潔劑擦拭。消火栓、金屬閥用干毛巾擦拭。 開關(guān)盤用干（濕）毛巾去污隨時(shí)隨時(shí)2次/日隨時(shí)隨時(shí) 2次/日1次/日 2次/日 2次/日 隨時(shí) 隨時(shí) 隨時(shí) 隨時(shí)地毯要用吸

18、塵器吸除粘在絨毛上的灰塵。要使倒?fàn)罱q毛豎立起來。在區(qū)內(nèi)巡回進(jìn)行地毯的去污工作1次/日1次/口電梯間根據(jù)地毯玷污情況，將玷污部分替換下來用適當(dāng)?shù)那逑磩┤ス?。隨時(shí)走廊 地毯被香煙燒焦時(shí)，應(yīng)將該部分替換下來進(jìn)行修補(bǔ)。隨時(shí)附屬房間碩地面用掃帚掃，用去塵拖布淸除細(xì)小灰塵。玷污嚴(yán)重的地方要用淸2次/日樓梯潔劑擦拭干凈。粘在攸地而上的口香糖渣滓、油漆等，要用刮油灰刀和化學(xué)藥品仔細(xì)的清除掉，留意不可損傷地而。 花崗巖或大理石地面、墻面用涂汕地拖或毛巾保養(yǎng)。隨時(shí) 腰壁、巾木、門扇、各種揭示板對(duì)其玷污嚴(yán)重部分，應(yīng)用清潔劑擦拭隨時(shí)干凈。樓梯扶手、墻面及臺(tái)階腰進(jìn)行擦拭。金屬部分的污點(diǎn)要用適當(dāng)隨時(shí)的洗滌劑擦蹭干凈。踢腳

19、線用干（濕）毛山去污、中性清潔劑擦拭。2次/日消火栓、金屬閥用干毛巾擦拭。1次/日涂料墻面用細(xì)紗布去污除漬。（含開關(guān)、按紐）隨時(shí)場所作業(yè)內(nèi)容實(shí)施 次數(shù)電梯用吸塵器清除地面灰塵，并清理掉地面碎紙屑等物。雨雪天膠墊的清洗。 電梯轎箱內(nèi)z金屬、指示器、按鈕，各層電梯門、框及樓層表示燈要 用干抹布擦拭，根據(jù)需婆適當(dāng)清洗劑擦拭干凈。電梯轎箱內(nèi)部壁而及各層電梯開閉門麻z里外而婆用去塵布擦拭。 各層電梯溝槽，容易引起故障，川真空吸塵器將灰塵雜物清除干凈1次/日 隨時(shí)2次/日1次/日 隨時(shí)車場經(jīng)常檢查，發(fā)現(xiàn)有不干凈情況隨時(shí)清掃 墻面去污隨時(shí)隨時(shí)外圍地血口常性清掃用掃帚清掃。（泥沙、垃圾、樹葉等） 臟污嚴(yán)重地面

20、用水沖洗。1次/日 隨時(shí)區(qū)內(nèi) 綠化部分淸除綠化地z落葉及雜物。1次/日標(biāo)志扶手等標(biāo)志、扶手要擦拭干凈。1次/日其他 暴風(fēng)雨雪天時(shí)的清理等，要及時(shí)進(jìn)行，保證人車通行無阻。（包括前而 大道路而）下過南的地面，要做到能安全通行，無積水。 迅速處理掉回收的垃圾、落發(fā)、枯草，以免發(fā)生害蟲、火災(zāi)，防范于 未然。外而范圍內(nèi)出現(xiàn)的垃圾及贓污現(xiàn)象，要做到適時(shí)清掃處理。隨時(shí)高層住宅清潔工作檢查標(biāo)準(zhǔn)和方法分類項(xiàng)冃檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)方法地面無廢棄雜物、紙屑，無污跡，無泥沙，大理石地面有光澤， 地毯平整、干凈，無污漬。抽查理石墻而用紙巾擦拭50cm,無明顯灰塵，乳膠漆墻而無污公共 區(qū)域 衛(wèi)生墻面跡，目視無明顯灰塵。踢腳線、消

21、防排煙口、警鈴、安全指示燈、各種標(biāo)牌表面 干凈，無灰塵、無水跡、無污跡、無斑點(diǎn)。抽查電梯廳墻面、地面、門框、電梯指示牌表面干凈，無汕跡、無灰 塵。抽查電梯內(nèi)干凈、無污跡、無積塵、無臟雜物抽査垃圾桶外表干凈，無積垢、無臭味目測各種設(shè)施外 表包括大堂前臺(tái)、廣告牌、燈箱、消防栓箱、摟層分布牌燈； 表面干凈，無積塵、無污跡、無斑點(diǎn)。抽查樓梯 及門樓梯所管區(qū)域內(nèi)的樓梯、防火梯、電扶梯、欄桿：無灰塵及雜 物。抽査扶手、欄桿光潔、物積塵，玻璃無污跡。抽查樓梯定廊及其墻面上各種設(shè)施如應(yīng)急燈、水管、出入指示燈、凸物 等：無積塵、無污跡、無臟朵物。抽查門干凈，無灰塵、無污跡。檢杳外部 衛(wèi)生 標(biāo)準(zhǔn)地面和道路路面整齊

22、、干凈，無垃圾、沙土、紙們、油跡、污漬等， 無贓物，無積水（指臟、臭水）、青苔全血檢查高層住宅綠化工作檢查標(biāo)準(zhǔn)和辦法分類序號(hào)項(xiàng)冃標(biāo)準(zhǔn)檢查辦法頻率修 剪1喬木無枯枝，樹不阻年輛和行人通 過，主側(cè)枝葉分布均勻冃視，抽査4次/年2成型灌木成型，整齊，新長枝不超過30 厘米目視抽查5次以上/年3綠籬綠籬成型、造型美觀，新長枝 不超過30厘米目視抽查6-8次/年4草路才、井口、水溝、散水坡邊 整齊、草坪口視平整冃視抽查2-3次/年施肥1喬木、灌木采用穴施或溝施，十分、澆水 及時(shí)，覆土平整，肥料不露出 土面目視檢查4次/年2草地播施和噴施，不傷花草目視檢杳1次/年3花卉保證基施，追施化肥，少量多 次，不傷

23、花草fi視檢查視長勢(shì)而定防病 治 山不明顯枯枝、死杈，有蟲害枝 條20%以下目視檢查防治1次/刀；發(fā) 現(xiàn)病蟲及時(shí)噴射澆 灌1花卉、苗泥土不染花葉，土不壓苗心， 水不沖倒苗日視檢查2次/u2樹木、草地冬季早晚不澆水，夏季中午不 澆水，澆水吋不遺漏，澆水透 土深度為：樹木3厘米，草地2 厘米，無枯死、旱枯的現(xiàn)彖抽查5次2次/周；（雨后 濕度大除外）u維護(hù)1中耕、除雜草無明顯雜草，臺(tái)灣草地純度在 90%以上，樹木底下土層不板 結(jié)，透氣良好抽査草地50 平方米3處, 取平均制施肥前和下暴雨 后進(jìn)行松土，全 年不少于6次2補(bǔ)載補(bǔ)種無明顯黃土裸露最大裸露塊在0.4平方米，裸露而積在總面積 的（）.5%以下

24、；缺株在（）.5%以下抽查5處， 匯總計(jì)算按花草樹木在栽 種季節(jié)，及時(shí)補(bǔ) 栽補(bǔ)種3防風(fēng)、排澇、 巡視看管暴風(fēng)雨過后12小時(shí)，草地?zé)o1 平方米的積水，樹木無倒斜， 斷枝落葉在半天內(nèi)處理目視檢杳每天巡視責(zé)任區(qū)1次綠化工作包括：花木租擺，草坪、綠籬、樹木、花卉的澆水、施肥、打藥、修剪、病蟲害防治及防凍。1、綠化帶無朵草、不缺水、不死苗；2、根據(jù)花、草、樹的不同特性定期修剪；摟道幾公共區(qū)域，室內(nèi)擺放 陰生植物，室種植花期較長、掉葉較少的植物，定期修剪；重要場 所應(yīng)常年擺放花卉；滅蟲消殺時(shí)間選擇不影響行人及公共活動(dòng)，同 時(shí)注意風(fēng)向，以免農(nóng)藥隨風(fēng)飄散到各處。（三）工程管理高層住宅工程系統(tǒng)運(yùn)行方案系統(tǒng)名稱實(shí)

25、施方案變配電系統(tǒng)每口対項(xiàng)目的變壓器、高低壓柜及控制箱、公共區(qū)域照明進(jìn)行巡視檢查，保 證供電系統(tǒng)正常。每ii對(duì)項(xiàng)目的總電量進(jìn)行計(jì)量，每月統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目的總電一量、動(dòng)力電聚及照明電 量。對(duì)項(xiàng)目總電量進(jìn)行匯總分析。給排水系統(tǒng)每口對(duì)屮水系統(tǒng)及污水井進(jìn)行巡視檢查，無溢冒現(xiàn)象。每年對(duì)水箱進(jìn)行清洗，達(dá)到北京市化驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。保證生活熱水供水正常。電梯系統(tǒng)每月對(duì)項(xiàng)目電梯進(jìn)行全而的檢査保養(yǎng)，保證電梯安全運(yùn)行。保安監(jiān)控系統(tǒng)每刀對(duì)監(jiān)控、巡更系統(tǒng)進(jìn)行巡視檢查。每周對(duì)鏡頭進(jìn)行清掃，使圖象清晰，信號(hào)正常。保安人員對(duì)監(jiān)控區(qū)域進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)可疑情況派專人跟蹤檢查。對(duì)電梯轎箱做重點(diǎn)監(jiān)控。消防安全系統(tǒng)消防監(jiān)控設(shè)施（包括手報(bào)、煙感、溫度探頭）

26、、滅火設(shè)施（噴淋、消火栓、特 殊滅火設(shè)施、送風(fēng)、排煙、放火門、防火卷閘門）和消防主機(jī)。對(duì)消防系統(tǒng)逐點(diǎn)測試驗(yàn)收。每刀對(duì)消防主機(jī)及相關(guān)模塊、設(shè)施進(jìn)行檢查。每月對(duì)滅火設(shè)施進(jìn)行檢查，保證消防系統(tǒng)時(shí)刻處于完好狀態(tài)。高層住宅工程設(shè)備養(yǎng)護(hù)方案項(xiàng)目方式方案標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果周期內(nèi)容變壓器日常維護(hù)每天監(jiān)控溫度和電磁噪音達(dá)到絕緣要求、設(shè)備運(yùn) 行止常定期維護(hù)半年清潔絕緣子和器身、檢測高壓對(duì)地、 高壓對(duì)低壓數(shù)據(jù)（停電）高圧開關(guān) 柜日常維護(hù)每f1柜體清潔高壓斷路器工作正常， 接地刀正常每周檢杳接地線定期維護(hù)1年維護(hù)斷路器和接地刀低壓配電 柜日常維護(hù)檢查母排接線和空氣開關(guān)溫度及動(dòng) 作狀態(tài)使用正常，安全無故障定期維護(hù)半年更換配

27、件，清潔柜體無功補(bǔ)償柜日常維護(hù)每周調(diào)整功率因數(shù)，清潔柜體功率因數(shù)能達(dá)到0.98以 上定期維護(hù)半年測試功率因數(shù)和更換配件給排水管0常維護(hù)每周及時(shí)維修和補(bǔ)漏暢通無滴漏定期維護(hù)年檢修閥門和管道、刷漆生活泵口常維護(hù)每天檢查水封是否漏水，電機(jī)同軸度和 運(yùn)行狀態(tài)水泵機(jī)組使用正常，安 全無故障定期維護(hù)半年更換水封和電機(jī)軸承并加潤滑油閉路電視 監(jiān)控h常維護(hù)每周檢杳鏡頭和電路圖象清楚、工作正常定期維護(hù)半年更換配件及檢測消防監(jiān)控 智能系統(tǒng)日常維護(hù)每天每天抽查煙感總數(shù)量5%測試消防系統(tǒng)煙感溫度達(dá)到 溫度設(shè)定要求定期維護(hù)1年測試系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)功能更換配件消防加壓 泵丨1常維護(hù)每周點(diǎn)動(dòng)一次、檢杳水封和電動(dòng)軸以及 滿載電流啟動(dòng)正常、無故障定期維護(hù)半年更換水封及軸承消防噴淋 系統(tǒng)日常維護(hù)每周測濕式報(bào)警器和檢杳閥門報(bào)警運(yùn)作正常、系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)正常定期維護(hù)半年汕漆管道和末端放水測試滅火系統(tǒng)日常維護(hù)每口檢查氣壓、聯(lián)動(dòng)電路系統(tǒng)工作止常不謀報(bào)定期維護(hù)半年測試聯(lián)動(dòng)功能高層住宅公共設(shè)施定期維護(hù)計(jì)劃實(shí)施方案項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施方案標(biāo)準(zhǔn)及預(yù)期效果區(qū)內(nèi) 道路進(jìn)入裝修期及施