不動產(chǎn)抵押轉(zhuǎn)讓的銀行法律實(shí)務(wù)問題研究

1、一、問題的提出在商業(yè)銀行經(jīng)營活動中，經(jīng)常會發(fā)生與客戶之間的債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，繼而發(fā)生 不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，并由此引發(fā)三個方面的問題。第一，在轉(zhuǎn)讓的債權(quán)有不動產(chǎn)做擔(dān)保的情形下，就涉及到不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)轉(zhuǎn) 讓，特別是不動產(chǎn)抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題。不動產(chǎn)抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指通過不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 行為而發(fā)生抵押權(quán)在不同的民事主體之間的轉(zhuǎn)移有關(guān)不動產(chǎn)抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓，相關(guān)法律法規(guī)并未作出明確具體規(guī)定，物權(quán)法也僅在192條原則性地規(guī)定抵押 權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債 權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。 由于依據(jù)該 法并未解決通過債權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式獲得不動產(chǎn)抵押權(quán)是否

2、還要登記的問題，學(xué)術(shù) 界、司法界對此類問題一直存在諸多爭議，致使銀行業(yè)務(wù)實(shí)踐中法律風(fēng)險不易把 控；第二，在當(dāng)前我國城鎮(zhèn)化進(jìn)展加快的大背景下，抵押擔(dān)保物被拆遷的可能性 上升。抵押物因拆遷而滅失后，其上原設(shè)定的抵押權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓以及遵循什么 規(guī)則進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，物權(quán)法并未作出具體的規(guī)定，直接影響作為抵押權(quán)人的商業(yè) 銀行權(quán)利的實(shí)現(xiàn)；第三，抵押物被依法處分或者存在司法爭議，其上登記有抵押權(quán)的權(quán)利人是 否可以轉(zhuǎn)讓該抵押權(quán)以及轉(zhuǎn)讓的效力如何不確定， 將使商業(yè)銀行在實(shí)務(wù)操作中承 擔(dān)較大的法律風(fēng)險。因此，從法學(xué)理論和商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)實(shí)際兩方面研究和解決 這些問題均具有重要意義。二、法理分析（一）不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓

3、后，受讓人是否必須進(jìn)行擔(dān)保物權(quán)登記物權(quán) 作為民事權(quán)利的一種與債權(quán)共同構(gòu)成民法中最基本的財(cái)產(chǎn)形式。物權(quán)乃是以直接支配特定物或者權(quán)利為目的的絕對權(quán)。物權(quán)具有排他效力、 優(yōu)先效力、追及效力和物上請求權(quán)效力。正是因?yàn)槲餀?quán)具有極其強(qiáng)大的效力，為 國家社會經(jīng)濟(jì)組織的基礎(chǔ)，不能任由當(dāng)事人依其自由意志創(chuàng)設(shè)，否則必然造成國 家經(jīng)濟(jì)秩序的混亂。以德國、瑞士為代表的大陸法系各國基于保護(hù)交易安全與社 會的公共利益，均采物權(quán)法定原則（“物權(quán)法定主義”），即物權(quán)的種類、內(nèi)容 等必須由國家的法律予以規(guī)定。物權(quán)法定原則是現(xiàn)代物權(quán)法中的一項(xiàng)基本原則， 其基本涵義包括物權(quán)的種類法定、物權(quán)內(nèi)容法定、物權(quán)效力法定和物權(quán)的公示方 法法

4、定。不動產(chǎn)物權(quán)作為他物權(quán)具有物權(quán)的基本屬性，不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓作為物權(quán) 變動的一種形式也必須遵循物權(quán)法定原則。 關(guān)于不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓后，受 讓人是否必須進(jìn)行擔(dān)保物權(quán)登記， 涉及物權(quán)變動的公示方法問題，在理論界和司法實(shí)踐中存在不同觀點(diǎn)，值得討論。物權(quán)法生效前，擔(dān)保法第四一條規(guī) 定,以法律規(guī)定可以抵押的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記 之日起生效。該規(guī)定對抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓是否需要對抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同進(jìn)行登記沒有具 體規(guī)定。但原國家建設(shè)部、國家土地管理局根據(jù)擔(dān)保法和城市房地產(chǎn)管理 法對房地產(chǎn)抵押權(quán)變動須進(jìn)行登記均做出了明確規(guī)定。2001年最高院針對國有銀行不良資產(chǎn)政策性批量轉(zhuǎn)讓的特殊情況采取

5、了特殊政策，通過司法解釋規(guī)定國有金融資產(chǎn)管理公司因政策性原因受讓國有銀行不良資產(chǎn)涉及抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的，無需對抵押權(quán)進(jìn)行變更登記，原抵押權(quán)登記繼續(xù)有效。但該司法解釋僅適用于金融 資產(chǎn)管理公司與國有銀行進(jìn)行政策性轉(zhuǎn)讓債權(quán)和抵押權(quán)的特殊情況。據(jù)此，有學(xué)者依據(jù)最高院的司法解釋并結(jié)合物權(quán)法第 192條第二句“債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保 該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定， 認(rèn)為在物權(quán)法生效后，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)抵押權(quán)應(yīng) 當(dāng)采取無需辦理變更登記即發(fā)生物權(quán)效力的思路，最高法院關(guān)于金融資產(chǎn)管理公 司涉及不動產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的司法解釋應(yīng)普遍適用于所有受讓抵押權(quán)的情形。我們認(rèn)為，不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)發(fā)生變動，受讓人是否必須進(jìn)行物權(quán)變動登記， 應(yīng)當(dāng)根

6、據(jù)物權(quán)變動是基于法律行為，還是基于非法律行為而有所區(qū)別。根據(jù)物權(quán) 變動的法理，物權(quán)變動可以分為基于法律行為的物權(quán)變動與非基于法律行為的物 權(quán)變動。基于法律行為，如通過買賣合同、轉(zhuǎn)讓合同等法律行為發(fā)生的物權(quán)變動（設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅），其變動規(guī)則是市場經(jīng)濟(jì)最基本的法律規(guī)則。這類 物權(quán)變動是市場交易的典型交易形式，屬于物權(quán)法規(guī)范的物權(quán)變動的常態(tài)。物權(quán) 的變動尤其是基于法律行為引起的物權(quán)變動， 體現(xiàn)了當(dāng)事人的意思自治，但是因 物權(quán)變動的效果不僅與交易關(guān)系的直接當(dāng)事人相關(guān)，而且還潛在地對所有民事主 體產(chǎn)生影響。法律創(chuàng)設(shè)物權(quán)性權(quán)利，就是要使其權(quán)利人適于發(fā)生變更，法律必須 自始告訴取得人，他取得的是什么

7、。因此，法律必須將一定的公示方法規(guī)定為物 權(quán)變動效果發(fā)生的要件，從而使第三人能夠從外部認(rèn)識到物權(quán)變動的法律現(xiàn)象， 并以此外在的法律現(xiàn)象為基礎(chǔ)，安排其法律生活。鑒于不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方 法為登記，物權(quán)法第6條第1句規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消 滅，應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律規(guī)定登記。”該法在第9條第一款規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、 變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另 有規(guī)定的除外?！蓖瑫r該法在第14條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和 消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?！倍腔?于法律行為的物權(quán)變動是指因法律行為之外的其他法律事實(shí)

8、如事實(shí)行為而引發(fā) 的物權(quán)變動，主要包括基于人民法院、仲裁委員會的生效法律文書、基于財(cái)產(chǎn)繼 承、公司承繼、合法建造和拆除建筑物等發(fā)生的物權(quán)變動 （設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅）。非基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動是物權(quán)變動的例外，其發(fā)生變動不以登 記為生效要件。物權(quán)法在第28條至30條對此類物權(quán)變動做出了明確規(guī)定。同 時在第31條規(guī)定基于此類非法律行為發(fā)生的物權(quán)變動的，“處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力?！庇纱丝梢?，依據(jù)物權(quán) 法定原則，法律明文規(guī)定基于法律行為發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動以登記為生效要 件，未經(jīng)登記，不能發(fā)生法律效力。轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)物權(quán)，受讓人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記，否 則不發(fā)生

9、效力；基于非法律行為發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動，在處分該物權(quán)時，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。物權(quán)法第192條第2句規(guī)定：“債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn) 讓，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！备鶕?jù)此規(guī)定，債權(quán)人向他人 轉(zhuǎn)讓債權(quán)時，抵押權(quán)隨同該債權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，受讓人因此可以取得抵押權(quán)。但是由 于此種抵押權(quán)之取得屬于基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動，因此如果轉(zhuǎn)讓的抵押權(quán) 是以登記為生效要件的，如不動產(chǎn)抵押權(quán)，則受讓人非經(jīng)登記不能當(dāng)然地取得抵 押權(quán)。隨債權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)抵押權(quán)，一經(jīng)轉(zhuǎn)讓原抵押權(quán)人即不再享有抵押權(quán)， 受讓人并不能基于原抵押權(quán)登記而主張自己享有抵押權(quán)。（二）擔(dān)保物滅失，在該物上原設(shè)定的擔(dān)

10、保物權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓。擔(dān)保物滅失，在該物上原設(shè)定的擔(dān)保物權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓要根據(jù)擔(dān)保物滅失的 具體情況來確定。一般地講，標(biāo)的物的滅失是一切物權(quán)消滅的共同原因。擔(dān)保物 權(quán)因擔(dān)保標(biāo)的物的滅失而消滅。擔(dān)保物全部滅失時，擔(dān)保物權(quán)才消滅，擔(dān)保物部 分消滅時，擔(dān)保物權(quán)存于剩余部分擔(dān)保物上。擔(dān)保物的滅失根據(jù)其滅失的原因不 同可分為法律上的滅失與事實(shí)上的滅失， 如擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)消滅，已設(shè)定 抵押的房屋被征用或者被焚毀等；根據(jù)滅失的形態(tài)變化可分為絕對滅失與相對滅 失，如已設(shè)定拆除或因地震導(dǎo)致滅失，抵押物被轉(zhuǎn)讓等。根據(jù)民法原理，擔(dān)保物權(quán)具有物上代位性，擔(dān)保物滅失時，如果有代位物， 擔(dān)保物權(quán)及于擔(dān)保物的代位物，即擔(dān)

11、保物權(quán)人對擔(dān)保物滅失后原擔(dān)保物所有人獲 得的保險金、補(bǔ)償金、賠償金等代位物依然享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。擔(dān)保法第五十八條規(guī)定，“抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為 抵押財(cái)產(chǎn)。”物權(quán)法第一百七十四條規(guī)定：“擔(dān)保期間，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅 失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受 償?！钡盅何锏奈锷洗粰?quán)的發(fā)生，必須是基于不可歸責(zé)于抵押人的事由。 抵押 物因歸責(zé)于抵押人的事由而毀損滅失的， 不發(fā)生代位物的問題。在擔(dān)保物相對滅 失的情況下，例如抵押的房地產(chǎn)雖被拆除但其后又進(jìn)行與原物同一性的修復(fù)或者 恢復(fù)性建設(shè)，則擔(dān)保物權(quán)的效力及于該修復(fù)的房屋。但如果抵押的房地

12、產(chǎn)被拆除， 又進(jìn)行重新規(guī)劃建設(shè)，失去原房屋同一性的，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該房屋被消滅。擔(dān)保物 權(quán)因擔(dān)保物滅失，且無代位物而消滅，擔(dān)保物權(quán)當(dāng)然不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。在商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)實(shí)踐中，如果抵押人在房屋設(shè)定抵押后，對該地上建筑物 部分進(jìn)行拆除改造，并對土地使用權(quán)性質(zhì)進(jìn)行變更，在此基礎(chǔ)上重新報批建設(shè)規(guī) 劃，土地性質(zhì)和建設(shè)規(guī)劃均發(fā)生變化。由于拆除房屋屬于一種行使權(quán)利的事實(shí)行 為，房屋一經(jīng)拆除且不再恢復(fù)，標(biāo)的物原物權(quán)即歸于絕對消滅， 其上的擔(dān)保物權(quán) 也隨之消滅。因此，原抵押權(quán)因該抵押物被拆除而被消滅，因而其上原設(shè)定的抵 押權(quán)不能再行轉(zhuǎn)讓。（三）抵押物被依法處分或者存在司法爭議，其上享有抵押權(quán)的抵押權(quán)人轉(zhuǎn) 讓該抵押權(quán)是

13、否可以產(chǎn)生物權(quán)效力。基于人民法院通過生效法律文書使不動產(chǎn)的所有權(quán)人發(fā)生變更，從而使得該不動產(chǎn)上設(shè)定的抵押權(quán)存在爭議。不動產(chǎn)抵押物被依法處分或者存在司法爭議， 在該物上原設(shè)定的抵押權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓，擔(dān)保法和物權(quán)法均未作出具體 規(guī)定。我們認(rèn)為，不動產(chǎn)抵押物經(jīng)司法程序而被處分， 抵押權(quán)人雖可依據(jù)物權(quán)的 追及效力行使抵押權(quán)，但該抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓不能產(chǎn)生物權(quán)效力。根據(jù)物權(quán)法第28條規(guī)定，如果商業(yè)銀行基于人民法院的生效法律文書取 得了標(biāo)的物的房屋及土地使用權(quán)，人民法院公權(quán)力的介入使得該抵押物的所有權(quán) 人發(fā)生了變更。筆者認(rèn)為，為保證交易安全，不動產(chǎn)歸屬存在爭議或者被扣押時， 已經(jīng)設(shè)定的抵押權(quán)不能再行轉(zhuǎn)讓，因一旦進(jìn)行

14、轉(zhuǎn)讓將有可能使得第三人的權(quán)利存 在不確定性，從而影響交易安全，不符合立法本意。況且，不動產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓中 因抵押物已經(jīng)被處分或者處于查封狀態(tài)無法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓登記。根據(jù)物權(quán)法第184條規(guī)定，依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)不得設(shè)定抵 押，盡管該條文是對擬設(shè)定抵押權(quán)的抵押物進(jìn)行限制，但從物權(quán)法的立法本意， 對有爭議的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押是持否定態(tài)度的。由此，我們認(rèn)為一旦物被處分或其上 有查圭寸，設(shè)立抵押權(quán)已被法律所禁止，其轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)受到限制。以合同方式轉(zhuǎn)讓債 權(quán)及抵押權(quán)，只能產(chǎn)生債權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同效力，不能產(chǎn)生抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的物權(quán)效力。三、商業(yè)銀行在經(jīng)營活動中應(yīng)當(dāng)注意防范的法律風(fēng)險商業(yè)銀行經(jīng)營活動中，所有業(yè)務(wù)都會涉及到民事法

15、律關(guān)系中最為基本的債權(quán) 債務(wù)關(guān)系，在有物權(quán)擔(dān)保的業(yè)務(wù)中會涉及物權(quán)關(guān)系。由不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)的轉(zhuǎn)讓而 引發(fā)的合同關(guān)系和物權(quán)關(guān)系的理論討論與商業(yè)銀行防范法律風(fēng)險具有密切的關(guān) 系。（一）商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)堅(jiān)守依法合規(guī)經(jīng)營的基本準(zhǔn)則。商業(yè)銀行在經(jīng)營活動中應(yīng)當(dāng)堅(jiān)守依法合規(guī)經(jīng)營的基本準(zhǔn)則，遵守物權(quán)法定原則。在當(dāng)今金融創(chuàng)新活動中，各類創(chuàng)新產(chǎn)品、新的業(yè)務(wù)模式不斷涌現(xiàn)。但創(chuàng)新活 動不應(yīng)與國家現(xiàn)有法律制度相沖突，否則不能得到法律的保護(hù)，極容易產(chǎn)生法律 風(fēng)險。商業(yè)銀行遵守物權(quán)法定原則應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識到， 法律不允許當(dāng)事人創(chuàng)設(shè)與法 定物權(quán)的種類或者內(nèi)容不相符的物權(quán)；法律也不允許當(dāng)事人通過合同約定的方式 改變物權(quán)的內(nèi)容、效力和物權(quán)的

16、公示方法。因此，在金融創(chuàng)新活動中，應(yīng)當(dāng)充分 利用法律已經(jīng)認(rèn)可的物權(quán)種類設(shè)計(jì)服務(wù)方案， 而不能自創(chuàng)新物權(quán)。例如，有商業(yè) 銀行在交易活動中，采用讓與擔(dān)保方式為授信業(yè)務(wù)提供擔(dān)保， 但由于我國物權(quán) 法并未承認(rèn)此種物權(quán)，當(dāng)事人之間的這種約定也不符合物權(quán)種類法定的原則， 法律并不保護(hù)此種擔(dān)保方式。商業(yè)銀行還應(yīng)當(dāng)充分意識到，物權(quán)法定原則所說的 法律必須是國家立法機(jī)關(guān)通過立法程序制定的規(guī)范性文件，不包括習(xí)慣法、行政規(guī)章、地方性法規(guī)等。如有地方法規(guī)規(guī)定地上構(gòu)筑物的抵押可以由公證機(jī)關(guān)進(jìn)行 公證公示的規(guī)定，因違反物權(quán)法定原則并不具有不動產(chǎn)抵押的法律效力。（二）商業(yè)銀行應(yīng)正確理解物權(quán)效力與合同效力的區(qū)別， 加強(qiáng)對擔(dān)保

17、物權(quán)和 合同效力管理。我國物權(quán)法第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和 消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生 效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！边@一規(guī)定首次將物權(quán)效力與合同效 力加以區(qū)分，具有傳統(tǒng)物權(quán)理論的突破。區(qū)分物權(quán)效力和合同效力的意義在于物 權(quán)和債權(quán)遵循完全不同的法律規(guī)則。 物權(quán)與債權(quán)具有較大的區(qū)別。物權(quán)具有對世 性、排他性；債權(quán)具有相對性，只在特定的相對人之間產(chǎn)生約束力。在商業(yè)銀行 的經(jīng)營活動中簽訂的各類授信合同以及配套的抵質(zhì)押合同受合同法約束。因此， 簽訂相關(guān)不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同，如果不違反法律的禁止性規(guī)定將產(chǎn)生合同 效力。但

18、是，僅依據(jù)不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)變動的合同還不能發(fā)生不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)變動 的物權(quán)效力。欲產(chǎn)生物權(quán)效力必須在房地產(chǎn)部門辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓登記。不登記或者以其他方式登記均不能產(chǎn)生物權(quán)效力。（三）商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對不動產(chǎn)抵押權(quán)的管理。由于物權(quán)法第一百八十二條規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范 圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物 一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的， 未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。有 些商業(yè)銀行據(jù)此認(rèn)為建筑物抵押只需辦理地上建筑物或者建筑物占用范圍內(nèi)的 建設(shè)用地使用權(quán)之一即可。我們認(rèn)為對此原則上仍應(yīng)當(dāng)持謹(jǐn)慎態(tài)度，對于土地使 用權(quán)和地上建筑物分屬不同登記部門的情形，應(yīng)當(dāng)辦理土地使用權(quán)及地上建筑物 的雙邊登記。在實(shí)務(wù)操作中，某些不動產(chǎn)抵押物僅在地上建筑上存在爭議，或者 僅在土地使用權(quán)上存在爭議；再者，有些人民法院采取保全措施時，僅對地上建 筑物或者僅對土地使用權(quán)在相關(guān)登記部門進(jìn)行查封凍結(jié)， 其效力是否也及于土地 使用權(quán)或者地上建筑物，法律未做出明確規(guī)定。但是，基