附件：便利店店鋪環(huán)境(商圈)與開店地點

1、便利店店鋪環(huán)境(商圈)與開店地點店鋪開發(fā)的成功與否，其中的商團調查與店址評估，占有十分重要的地位。一商圈確定通過商圈調查，可以預估便利店座落地點，可能交易范圍內的住戶數(shù)、消費水準、流動人口量、營業(yè)額；通過實地評估，就店鋪地理位置的便利性、人的動線與流量、車的動線與流量、接近性、視覺效果等，判斷該點是否適合開店，這樣才不致因為盲從而貿然開店，得不償失。商圈的意義及其重要性商圈，意指在便利店坐落的地點所能夠交易的范圍、規(guī)模。例如徒步區(qū)的店可能是方圓300米，鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)則可能是方圓1000米(購物不方便、缺乏競爭等因素)，視具體狀況而定。故商圖的選擇必須謹慎，且要調查清楚，方能開創(chuàng)自我的生存空間。一般

2、而言，涵蓋面越大，表示商圈愈大，但實際上，在預開設店的周圍一定有競爭店，經營業(yè)績將會被競爭者所瓜分，所以對商圈的評估，并非一成不變，事實上是充滿了變數(shù)，評估時必須面面俱到。經營一家成功的便利店，其所需要的條件很多，不過，商圈好壞對營運成功的影響力，可說是關鍵，因為地點好壞直接影響便利店營運的成功率，達60。因此如何選擇一個好的商圈，對便利店日后的經營發(fā)展，有很大的影響。 商圈的類別商圈的變化，時時牽動著業(yè)績的發(fā)展，因此在開店時，商圈的設定異常重要。 1商圈設定分類 商圈的設定大致上可分為兩種型態(tài)。 (1)徒步為主的商圈。徒步為主的商圈，例如商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)等，以店為中心，半徑約300米，以走得到

3、且快速方便為主。 (2)車輛動線為主體的商圈，例如交叉路口附近及郊外主干路上，此種商困大多設置于郊外或下斑路線上，有方便的停車空間及良好的視覺效果，可滿足流動車輛所需的商品。 2商困以區(qū)域大小的分類 以區(qū)域的大小加以分類，則有下列幾種型態(tài)。 (1)鄰近中心型。其商困的設定大約在半徑200500米左右，即徒步商圈，此類型商圈分布在每個地區(qū)人口較密集的地方或商業(yè)集中地。 (2)地區(qū)中心型。其商團的設定一般在半徑1千米，人們稱之為生活商圈。(3)大地區(qū)中心型。此為地區(qū)中心更廣的商圈。 (4)副都市型。通常指公共汽車路線集結的地方，可以轉換車，而形成交通集會地。(5)都市型。商圈可涵蓋的范圍，可能是整

4、個都市的四周，其交通流或人潮流的層面，可能來自四面八方。商圈的特性 商圈的特性若依通常的習慣，常將實地環(huán)境分成下列幾種。 1住宅區(qū) 住宅區(qū)內的戶數(shù)基本上須達10佃戶左右，如以1戶4人來計算，則人數(shù)將達4000人左右。 2教育區(qū) 教育區(qū)及附近有大、中、小學等學校，其中以私立學校較為理想，因其學生大多比較有錢，消費層次比較高。當然，也不能忽視補習班，補習班的集中區(qū)將更理想。3辦公區(qū) 辦公區(qū)指辦公大樓林立的地區(qū)，一棟辦公大樓內的員工人數(shù)可能超過一二干人，尤其辦公大樓內的上班族外食比例非常高。 4商業(yè)區(qū) 商業(yè)區(qū)指商業(yè)行為集中的地方，由于過路客的增加，形成各種商店聚集之處。 5娛樂區(qū) 娛樂區(qū)指以休聞消費

5、為主的商圈，通常玩樂之后，需要補充體力。由上述不難發(fā)現(xiàn)，住宅區(qū)的顧客群較為穩(wěn)定，而且一般性的消費、業(yè)績也較固定，如再加上交通主動脈的配合，因為增加部分的外來客，將使該區(qū)的業(yè)績有上升的可能。 商圈店址調查要點與評估 店址選擇的好壞，在開店戰(zhàn)略中是至關重要的。 失敗店的主要因素有以下三點： (1)地點選擇失敗； (2)不熟練的評估人員致使調查的資料與判斷不準；(3)許多連鎖本部為了達到開店數(shù)量的目標而開店，因此產生了許多失敗店。由上述因素可以發(fā)現(xiàn)，商圈實地調查及評估準確是十分重要的。大體而言，便利店在開店之前，對于實地調查作業(yè)應精心細致。如考慮設店出人的人口流量多少、附近有幾家同類店或不同類店、其

6、營業(yè)情形如何、商品的內容如何、價位的高低等，均是衡量的重點。 1商圈實地調查的要點 (1)開店地點周圍住戶的情形，亦即所謂的居民居住條件，其范圍有以下幾類。 住宅的種類：A單身住宅；B普通小區(qū)住宅(分大、中型)；.它；公寓(分電梯大樓、普通公寓)；D高級住宅區(qū)。以上的住宅種類都適于開設便利店，但貧民區(qū)、老人住宅區(qū)，則不太適合。住戶的構成。便利店的客戶群以1030歲的青壯年為主，單身男女尤其重要。如以職業(yè)類別來看，司機、工廠上班者，藍領及白領階層以及服務業(yè)人員，都是比較理想的對象。(2)商團內有助于便利店設立的設施，有下列幾種：中小型企業(yè)(內部沒有餐廳)；中大型醫(yī)院；大學、?？萍案咧新毿＃?4小

7、時的大、中型工廠(三班制)；消防隊、警察局、市政府；公園及廣場；車站附近；大型集中住宅區(qū)；其他。(3)商困未來發(fā)展的具體考慮如下：地區(qū)內人口及戶數(shù)的增加；新設車站的計劃；學校的建設計劃；馬路新設、增設及拓寬計劃；小區(qū)住宅的興建計劃。(4)商國內的競爭性。商圈內的競爭性，指的是區(qū)城內有大型店、同類店或商業(yè)聚集較多時，要先確定是否還有設店的空間。 2評估評估對便利店的成敗關系很大。一般而言，評估是開店前必要的工作，以國內而言，大多是靠有經驗的人員的經驗來論定，因此評估的結果可能各不一樣。不過普遍來說，調查經驗豐富的老手，比起剛加入評估作業(yè)的新人，其評估的結果的準確度優(yōu)于后者。評估過程中，數(shù)據(jù)化、定

8、量化評價數(shù)據(jù)，是非常重要的，可將人為干擾的因素減至最低。 下面我們將討論一下評估作業(yè)的方法。在地點位置詳細圖中，可了解周圍250米內交通、道路、住宅及公共場所的位置關系，進而判斷該點的位置是否理想。方法如下：中心點為欲開的便利店的位置，而3條圓虛線由內而外各代表50米、150米、250米的范圍，可將250米內的道路、住宅及公共場所標注在國內，再進行分析與判斷。將車輛動線標示清楚，這時設立地點附近的相關位置，清清楚楚，可以很清楚地判斷哪一點比較有利，其車輛的動線是在哪里匯集，廣告效果哪一個比較理想，哪里停車較方便等。最后再把距離內的商圈標注清楚，就可以很清楚地判斷該點是否可以設店了。二店址選擇店

9、址選擇的重要性、原則1。店址選擇的重性便利店籌建時，作好商團分析是必不可少的，但最終目的是為了選定適當?shù)脑O址地點。在西方國家，便利店的開設地店被視為開業(yè)前所需的三大主要資源之一，因為特定開設地點決定了便利店可以吸引有限距離或地區(qū)內潛在顧客的多少，這也就決定了便利店可以獲得銷售收入的高低，從而反映出開設地點作為一種資源的價值大小。店址選擇的重要性主要表現(xiàn)在以下幾點。(1) 店址選擇是一項大的、長期性投資，關系著企業(yè)的發(fā)展前途。便利店的店址不管是租借的或是長期性投資，關系著企業(yè)的發(fā)展前途。一經確定，就需要投入大量的資金，去營建店鋪。當外部環(huán)境發(fā)生變化時，它不保人、財、物等經營要素可以作相應調整，因

10、其具有長期性、固定性特點。(2) 店址是便利店確定經營目標和制定經營策略的重要依據(jù)不同的地區(qū)有不同的社會環(huán)境、人口狀況、地理環(huán)境、交通條件、市政規(guī)劃等特點，它們分別制約著其所在地區(qū)的便利店顧客來源及特點和便利店對經營的商品、價格、促進銷售活動的選擇。(3)店址選擇是否合適，是影響便利店經濟效益的一個重要因素。企業(yè)的店址選擇得當，就意味著其享有“地利”優(yōu)勢。在同行業(yè)商店之間，如果在規(guī)模相當、商品構成、經營服務水平基本相同的情況下，好店址必然享有較好的經濟效益。() 店址選擇要堅持“方便顧客”的原則，以節(jié)省顧客的購買時間，并最大限度滿足顧客的需要，否則將失去顧客的信賴、支持，企業(yè)也就失去生存的基礎

11、。 2便利店店址選擇的原則便利店店址選擇，是以適應流向情況、人口分布，便利廣大顧客購物為原則。在擴大銷售的原則指導下，絕大多數(shù)商店都將店址選擇在城市繁華中心、人流必經的城市要道和交通樞紐、城市居民住宅區(qū)附近以及郊區(qū)交通要道、村鎮(zhèn)和居民住宅等購貨地區(qū)。從而形成了以下四種類型的商群。 (1)城市中央商業(yè)區(qū)。全市性的主要大街貫穿其間，云集著許多著名的百貨商店和各種專賣商店、豪華的大飯店、影劇院和辦公室大樓。這是全市最主要的、最繁華的商業(yè)區(qū)，在一些較小城鎮(zhèn)，中央商業(yè)區(qū)是這些城鎮(zhèn)階準一的購物區(qū)。 (2)城市交通要道和交通樞紐的商業(yè)街。它是大城市的次要的商業(yè)街。這里所說的交通要道和交通樞紐，包括城市的宜通

12、街道、地下鐵道的大中轉站等。這些地點是人流必經之處，在節(jié)假日、上下班時間人流如酣；店址選擇在這些地點就是為了方便來往人流購物。 （） 城市居民區(qū)商業(yè)街和邊沿區(qū)商業(yè)中心。城市居民區(qū)商業(yè)街的顧客，主要是附近居民，在這些地點設置商店是為方便附近居民就近購買日用雜貨、百貨等。邊沿區(qū)商業(yè)中心往往坐落在鐵路的重要車站附近，規(guī)模較小。 (4)郊區(qū)購物中心。在城市停車困難、交通日益擁擠，環(huán)境污染嚴重的情況下，隨著私人汽車大量增加，高速公路的發(fā)展，部分城市中的居民遷往郊區(qū)，形成效區(qū)住宅區(qū)，為適應郊區(qū)居民的購物需要，不少便利店設到郊區(qū)住宅區(qū)附近，形成了郊區(qū)購物中心。區(qū)域位置選擇上面已經說過，便利店在選址過程中，已

13、逐步形成了四類商業(yè)群，那么作為一個具體的便利店應選擇哪一個商業(yè)群，在選擇時充分考慮顧客對不同商品的需求特點及購買規(guī)律。賠政顧客對商品的需求一般可分為三種類型：(1) 日常生活必需品，這類商品同質性大，選擇性不強，同時價格較低，顧客購買頻繁，在購買過程中，求方便心理明顯，希望以盡可能短的路程，花盡可能少的時間去實現(xiàn)。所以，經營這類商品的商店應最大限度地接近顧客的居住地區(qū)，設在居民區(qū)商業(yè)街中，輻射范圍以半徑300米為限，步行在10分鐘以內為宜。(2) 周期性需求的商品。對這類商品，顧客是定期購買的。在購買時，都發(fā)生了一定的比較，最終才選擇出適合自己需要的商品品種。另外，顧客購買這類商品數(shù)量不大，有

14、高度的周期性，經營這類商品的商店選擇在商業(yè)網點相對集中的地區(qū)為宜，如地區(qū)性的商業(yè)中心成交通樞紐、交通要道的商業(yè)圈(3) 耐用消費品及顧客特殊性需求的商品。耐用消費品多為顧客一次購買長期使用，購買頻率低。顧客在購買時，一般已有既定目標，在反復比較權衡的基礎上再做出選擇。特殊 需求的商品購買的偶然性較大，頻度更小，顧客比較分散。以經營這些類別商品的商店，商圈范圍要求更大，應設在客流更為集中的中心商業(yè)區(qū)或專業(yè)性的商業(yè)街道，以吸引盡可能的潛在顧客。地點選擇 僅僅做出了店址的區(qū)域位置選擇還不夠，因為在同一區(qū)域內，一個便利店可能會有好幾個開設地點可供選擇，但有些地點對某個商店來說，是最滿意的開設地點，而對

15、另一類商店來說，就不一定是合適的開設地點。因此，一個新設商店在做好區(qū)域或位置選擇以后，還要切實考慮多種影響和制約因素，做出具體設計地點的選擇。 1分析交通條件 交通條件是影響便利店選擇開設地點的一個重要因素，決定了企業(yè)經營的順利開展和顧客購買行為的順利實現(xiàn)。 (1)從企業(yè)經營的角度來看，對交通條件的評估主要有以下兩個方面。 在開設地點或附近，是否有足夠的停車場所可以利用絕大多數(shù)購物中心設計的停車場所與售貨場所的一般比率為4：1。 商品運至商店是否容易。這就要考慮可供商店利用的運輸動脈能適應貨運量的要求并利于裝卸，如果運貨費用明顯上升，經濟效益就會受到影響。（)為方便顧客購買，促進購買行為的顧客

16、實現(xiàn)，對交通條件作如下具體分折。設在邊沿區(qū)商業(yè)中心的商店，要分析與車站、碼頭的距離和方向。一般距離越近，客流較多，購買越方便。開設地點還要考慮客流來去方向，如選在面向車站、碼頭的位置，以下車，船客流為主；選在鄰近市內公共汽車站的位置，則以上車的客流為主。設在市內公共汽車站附近的商店，要分析公共車站的性質，是中途站還是終始站，是主要停車站還是一般停車站。一般來說，主要停車站客流量大，商店可以吸引的潛在顧客較多，中途站與終始站的客流量無統(tǒng)一規(guī)律，有的中途站多于終始站，有的終始站多于中途站。要分析市場交通管理狀況所引起的有利與不利條件，如單行線街道，禁止車輛通行街道，與人行橫道距離較遠都會造成客流量

17、在一定程度上的減少。分析客流規(guī)律便利店成功的另一個關鍵因素是客流量大小，客流包括現(xiàn)有客流和潛在客流，商店選擇開設地點總是力圖處在潛在客流最多，最集中的地點；以使多數(shù)人就近購買商品，但客流規(guī)模大，并不總是帶來相應的優(yōu)勢，具體問題還需具體分析。（1)分析客流類型。一般商店客流分為三種類型。自身客流。指那些專門為購買某商品的來店顧客所形成的客流這是商店客流的基礎，是商店銷售收入的主要來源，因此，新設商店在選址時，應著眼評估自身客流的大小及發(fā)展規(guī)模。 分享客流。指一家商店從鄰近商店形成的客流中獲得的客流，這種分享客流往往產生于經營相互補充商品種類的商店之間，或大商店與小商店之間。如經營某類商品的補充商

18、品的商店，在顧客購買了這類主商品后，就會附帶到鄰近補充商品商店去購買，供日后進一步消費的補充商品；又如鄰近大型商店的小商店，會吸引一部分專程到大商店購物的顧客順便到毗鄰的小店來。不少小商店傍大店而設，就是利用這種分享刻流。 派生客流。指那些順路進店的顧客所形成的客流，這些顧客并非專門來店購物。在一些旅游點、交通樞紐、公共場所附近設立的商店要利用的就是派生客流。 (2)分析客流目的、速度和滯留時間。不同地區(qū)客流規(guī)模雖可能相同，但其目的、速度、滯留時間各不相同，要做具體分析，再作最佳地址選擇。如在一些公共場所附近，車輛通行干道，客流規(guī)模很大，雖然也順便或臨時購買一些商品，但客流目的不是為了購物，同

19、時客流速度快，滯留時間較短。 (3)分析街道兩側的客流規(guī)模。同樣一條街道，兩側的客流規(guī)模在很多情況下，由于光照條件、公共場所、交通條件設施等影響，而有所差異。另外，人們騎車、步行或駕駛汽車都是靠右行，往往習慣光顧行駛方向右側的商店。鑒于此，開設地點應盡可能選擇在客流較多的街道一側。(4) 分析街道特點。選擇商店開設地點還要分析街道特點與客流規(guī)模的關系。交叉路口客流集中，能見度高，是最佳開設地點；有些街道由于兩端的交通條件不同或通向地區(qū)不同，客流主要來自街道一端，表現(xiàn)為一端客流集中，縱深處逐漸減少的特征，這時候店址宜設在客流集中的一端，還有些街道，中間地段客流規(guī)模大于兩端，相應地，店址放置中間地段就更能招攬潛在顧客。3分析競爭對手 商店周圍的競爭情況對便利店經營的成敗產生巨大影響，因此對商店開設地點的作選擇時必須要分析競爭對手。一般來說，在開設地點附近