房地產涉及的稅種

1、房地產涉及的稅種：房地產開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、 土地使用稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅及代扣的個人所得稅等。1、營業(yè)稅：稅率 5% 。2、城市維護建設稅計稅依據(jù)是按實際繳納的增值稅稅額計算繳納。稅率分別為7%城區(qū)、5%郊區(qū)、1%農村。計算公式 :應納稅額=營業(yè)稅X稅率3、教育費附加計稅依據(jù)是按實際繳納增值稅的稅額計算繳納 , 附加稅率為 3%。 計算公式 :應交教育費附加額=營業(yè)稅X 3%。4、印花稅：1財產租賃合同、倉儲保管合同、財產保險合同，適用稅率為千分之一；稅率為2加工承攬合同、建設工程勘察設計合同、貨運運輸合同、產權轉移書據(jù)， 分之五；

2、3購銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術合同，稅率為萬分之三；4借款合同，稅率為萬分之零點五； 5對記錄資金的帳薄，按“實收資本和“資金公積總額的萬分之五貼花；6營業(yè)帳薄、權利、許可證照，按件定額貼花五元。5、個人所得稅：工資、薪金不含稅收入適用稅率表 級數(shù)應納稅所得額 不含稅稅率%速算扣除數(shù) 元1 不超過 500 元的局部 5 02 超過 500 元至 2000 元的局部 10 253 超過 2000 元至 5000 元的局部 15 1254 超過 5000 元至 20000 元的局部 20 3755 超過 20000 元至40000 元的局部 25 13756 超過 40000 元至6000

3、0 元的局部 30 33757 超過 60000 元至 80000 元的局部 35 63758 超過 80000 元至 100000 元的局部 40 103759 超過 100000 元的局部 45 15375計算公式：應納個人所得稅稅額=應納稅所得額X適用稅率-速算扣除數(shù)應納稅額 =工資薪金收入 -2000- “三險一金 6、所得稅1所得稅的征收方式有兩種：查帳征收和核定征收2如果屬于核定征收的，按收入計算繳納所得稅計算公式：應交所得稅 =收入總額 *稅務核定固定比例 * 所得稅稅率3如果屬于查帳征收的，按利潤計算繳納所得稅。計算公式：應交所得稅 =利潤總額 * 所得稅稅率4所得稅稅率：一般

4、企業(yè)所得稅的稅率為 25%,符合條件的 小型微利企業(yè) ，減按 20% 的稅率征收企業(yè)所得稅。 國家需要重點扶持的高新技術企業(yè)，減按 15 的稅率征收企業(yè)所得稅7、房產稅12依照房產余值計算繳納的，稅率為 1.2 ；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為8、土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下：1大城市 1.5 元至 30 元；2中等城市 1.2 元至 24 元；3小城市 0.9 元至 18 元；4縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 0.6 元至 12 元9、土地增值稅 土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收， 納稅人轉 讓房地產所取得的收入減除 ?條例?規(guī)定的扣除工程金額后的余

5、額， 為增值額。 房地產轉 讓收入包括貨幣收入、 實物收入和其他與轉讓房地產有關的經濟收益， 計算增值額的扣除 工程金額包括：1取得土地使用權所支付的金額；2開發(fā)土地的本錢、費用； 3 新建房及配套設施的本錢、費用、或者舊房及建筑物的評估價格 ；4與轉讓房地產有關的稅金；5財政部規(guī)定的其他扣除工程。稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值 額 未超過扣除工程金額 50的局部，稅率 30 。增值額超過扣除工程金額 50，未超 過扣 除工程金額 100的局部，稅率 40。增值額超過扣除工程金額 100 ，未超過 扣除工程 金額 200的局部，稅率 50。增值額超過扣除工程金額 200的局部，

6、稅率 為 60 。主要的本錢的核算不同，設置科目不同房屋開發(fā)本錢的核算、開發(fā)房屋的種類及其核算對象和 本錢工程房屋的開發(fā)， 是房地產開發(fā)企業(yè)的主要經濟業(yè)務。 開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋， 按其用途可分 為 如下幾類；一是為銷售而開發(fā)的商品房；二是為出租經營而開發(fā)的出租房；三是為 安置被 拆遷居民周轉使用而開發(fā)的周轉房。 此外，有的開發(fā)企業(yè)還受其他單位的委托， 代為開發(fā) 如職工住宅等代建房。這些房屋，雖然用途不同，但其所發(fā)生的開發(fā)費用的 性質和用途， 都大體相同，在本錢核算上也可采用相同的方法。為了既能總括反映房 屋開發(fā)所發(fā)生的支 出，又能分門別類地反映企業(yè)各類房屋的開發(fā)支出，并便于計算開 發(fā)本錢，在會

7、計上除設 置“開發(fā)本錢房屋開發(fā)本錢賬戶外，還應按開發(fā)房屋的 性質和用途，分別設置商品 房、出租房、周轉房、代建房等三級賬戶，并按各本錢核 算對象和 本錢工程 進行明細分類 核算。企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出， 應按房屋本錢核算對象和 本錢工程 進行歸集 房 屋的本錢核算對象，應結合開發(fā)地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素 加以確 定：1一般房屋開發(fā)工程，以每一獨立編制設計概預算，或每一獨立的施工團預算所 列的 單項開發(fā)工程為本錢核算對象。2. 同一開發(fā)地點，結構類型相同的群體開發(fā)工程，開竣工時間相近，同一施工隊伍施工 的， 可以合并為一個本錢核算對象，于開發(fā)完成算得實際開發(fā)本錢后

8、，再按各個單項 工程概預 算數(shù)的比例，計算各幢房屋的開發(fā)本錢。3. 對于個別規(guī)模較大、工期較長的房屋開發(fā)工程，可以結合經濟責任制的需要，按房屋 開 發(fā)工程的部位劃分本錢核算對象。開發(fā)企業(yè)對房屋開發(fā)本錢的核算，應設置如下幾個本錢工程：1土地征用及拆遷補償費或批租地價；2前期工程費； 3 根底設施費；4建筑安裝工程費； 5配套設施費； 6 開發(fā)間接費。其中土地征用及拆遷補償費是指房屋開發(fā)中征用土地所發(fā)生的土地征用費、 耕地占用稅、 勞動力安置費，以及有關地上、地下物拆遷補償費，或批租地價。前期工程費是指房屋 開 發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃設計、工程 可行性研究 、水文地質勘察、測繪等支出。根底設 施費是指

9、房屋開發(fā)中各項根底設施發(fā)生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、 排洪、照明、 綠化、環(huán)衛(wèi)設施等支出。建筑安裝工程費是指列入房屋開發(fā)工程建筑安 裝工程施工圖預算 內的各項費用支出包括設備費用。配套設施費是指按規(guī)定應計 入房屋開發(fā)本錢不能有 償轉讓公共配套設施如 鍋爐房、水塔、居委會、派出所、 幼托、 消防、 自行車棚 、公廁等 支出。開發(fā)管理費是指應由房屋開發(fā)本錢負擔的開發(fā)間接費用、房屋開發(fā)本錢的核算一土地征用及拆遷補償費或批租地價房屋開發(fā)過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或批租地價。能分清本錢核算對象的，應直接計入有關房屋開發(fā)本錢核算對象的“土地征用及拆遷補償費本錢工程，并記入“開發(fā) 本錢

10、一一房屋開發(fā)本錢賬戶的借方和“銀行存款'等賬戶的貸方。房屋開發(fā)過程中發(fā)生的自用土地征用及拆遷補償費，如分不清本錢核算對象的，應先將其支出先通過“開發(fā)本錢自用 土地開發(fā)本錢"賬戶進行聚集，待 土地開發(fā) 完成 投入使用 時，再按一定標準將其分配記入有關房屋開發(fā)本錢核算對象，并記入"開發(fā) 本錢 房屋 開發(fā)本錢賬戶的借方和“開發(fā)本錢自用 土地開發(fā) 本錢賬戶的 貸方房屋開發(fā)占用的土地，如屬企業(yè)綜合開發(fā)的商品性土地的一局部， 那么應將其發(fā)生的土地 征用及拆遷補償費，先在"開發(fā)本錢商品性土地開發(fā)本錢賬戶進行聚集，待土 地開發(fā) 完成投入使用時，再按一定標準將其分配計入有關

11、房屋開發(fā)本錢核算對象，并 記入“開發(fā) 本錢房屋開發(fā)本錢"賬戶的借方和"開發(fā)本錢商品性土地開發(fā)成 本賬戶的貸 方。如開發(fā)完成商品性土地已經轉入“開發(fā)產品賬戶，那么在用以建造 房屋時，應將其應 負擔的土地征用及拆遷補償費記入有關房屋開發(fā)本錢核算對象，并 記入“開發(fā)本錢一一房 屋開發(fā)本錢賬戶的借方和“開發(fā)產品賬戶的貸方。1前期工程費房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、設計、可行性研究 以及水文地質勘察、測繪、場地平整等各項前期工程支出，能分清本錢核算對象的，應直接記入有關房屋開發(fā)本錢核算對象的“前 期工程費本錢工程，并記入“開發(fā)本錢一一房屋開發(fā)本錢賬戶的借方和“銀 行存款等賬戶的貸方。應由

12、兩個或兩個以上本錢核算對象負擔的前期工程費，應按 一定標準將其 分配記入有關房屋開發(fā)本錢核算對象的“前期工程費"本錢工程，并記 入“開發(fā)本錢 房屋開發(fā)本錢賬戶的借方和“銀行存款等賬戶的貸方。二根底設施費房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設施以及道 路等根底設施支出，一般應直接或分配記入有關房屋開發(fā)本錢核算對象的“根底設施 費成 本工程，并記入“開發(fā)本錢房屋開發(fā)本錢"賬戶的借方和"銀行存款"等 賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已轉入“開發(fā)產品賬戶， 那么在用以建造房屋時, 應將其應負擔的根底設施費按歸類集中結轉的還應包括應負

13、擔的前期工程費和開發(fā) 間接費計入有關房 屋開發(fā)本錢核算對象，并記入“開發(fā)本錢房屋開發(fā)本錢"賬 戶的借方和“開發(fā)產品 賬戶的貸方。四建筑安裝工程費房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核 算方法。采用發(fā)包方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)工程， 其建筑安裝工程支出， 應根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價款確定，直接記入有關房屋開發(fā)本錢核算對象的“建筑 安裝工程 費"本錢工程，并記入“開發(fā)本錢房屋開發(fā)本錢"賬戶的借方和“應付 賬款一一應付 工程款等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)對建筑安裝工程采用招標方式發(fā) 包，并將幾個工程 一并招標發(fā)包，那么在工程

14、完工結算工程價款時，應按各項工程的預 算造價的比例，計算它們的標價即實際建筑安裝工程費。如某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進行招標，標價為 1080 000 元，這兩幢商品 房的預算造價為；101 商品房 630 000 元102 商品房 504 000 元合計 1134 000 元那么在工程完工結算工程價款時，應按如下方法計算各幢商品房的實際建筑安裝工程費：某項工程實際建筑安裝工程費=工程標價X該項工程預算造價*各項工程預算造價合計設例中：101 商品房 1080000 元X 630000 元十 1134000 元=600000 元102 商品房 1080000 元X 504000 元*

15、1134000 元= 480000 元采用自營方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)工程，其發(fā)生的各項建筑安裝工程支出， 一般可直接記入有關房屋開發(fā)本錢核算對象的“建筑安裝工程費本錢工程，并記入發(fā)本錢房屋開發(fā)本錢賬戶的借方和“庫存材料、“應付工資、“銀行存款 等 賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程， 可以按照本章第二節(jié)所述 設置“工 程施工、“施工間接費用等賬戶，用來核算和歸集各項建筑安裝工程支 出，月末將其 實際本錢轉入“開發(fā)本錢房屋開發(fā)本錢賬戶，并記入有關房屋開 發(fā)本錢核算對象的 “建筑安裝工程費本錢工程。企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項設備， 即附屬于房屋工程主體的各項設備， 應在出庫交

16、付安 裝時， 記入有關房屋開發(fā)本錢核算對象的“建筑安裝工程費本錢工程，并記入“開 發(fā)本錢 房屋開發(fā)本錢賬戶的借方和“庫存設備賬戶的貸方。五配套設施費房屋開發(fā)本錢應負擔的配套設施費是指開發(fā)小區(qū)內不能有償轉讓的公共配套設施支出 在具體核算時，應根據(jù)配套設施的建設情況，采用不同的費用歸集和核算方法。1配套設施與房屋同步開發(fā)，發(fā)生的公共配套設施支出，能夠分清并可直接計入有關 本錢 核算對象的，直接記入有關房屋開發(fā)本錢核算對象的“配套設施費工程，并記 入“開發(fā) 本錢房屋開發(fā)本錢賬戶的借方和“應付賬款應付工程款等賬戶 的貸方。如果 發(fā)生的配套設施支出，應由兩個或兩個以上本錢核算對象負擔的，應先 在“開發(fā)本錢 配套設施開發(fā)本錢“賬戶先行聚集，待配套設施完工時，再按一定標準如有關工程的預算本錢或方案本錢，分配記入有 關房屋開發(fā)本錢核算對象的“配套設施費本錢工程，并記入“開發(fā)本錢房屋開發(fā)成 本賬戶的借方和“開發(fā)本錢配套設施開發(fā)本錢賬戶的貸方。2配套設施與房屋非同步開發(fā)，即先開發(fā)房屋，后建配套設施?；蚍课菀验_發(fā)等待出 售或 出租，而配套設施尚未全部完成，在結算完工房屋的開發(fā)本錢時，對應負擔的配 套設施費， 可采取預提的方法。即根據(jù)配套設施的預算本錢或方案本錢和采用的 分配標準，計算 完工房屋應負擔的