房地產(chǎn)涉及的稅種

1、房地產(chǎn)涉及的稅種：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、 土地使用稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅及代扣的個(gè)人所得稅等。1、營(yíng)業(yè)稅：稅率 5% 。2、城市維護(hù)建設(shè)稅計(jì)稅依據(jù)是按實(shí)際繳納的增值稅稅額計(jì)算繳納。稅率分別為7%城區(qū)、5%郊區(qū)、1%農(nóng)村。計(jì)算公式 :應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)稅X稅率3、教育費(fèi)附加計(jì)稅依據(jù)是按實(shí)際繳納增值稅的稅額計(jì)算繳納 , 附加稅率為 3%。 計(jì)算公式 :應(yīng)交教育費(fèi)附加額=營(yíng)業(yè)稅X 3%。4、印花稅：1財(cái)產(chǎn)租賃合同、倉(cāng)儲(chǔ)保管合同、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同，適用稅率為千分之一；稅率為2加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同、貨運(yùn)運(yùn)輸合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)， 分之五；

2、3購(gòu)銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術(shù)合同，稅率為萬分之三；4借款合同，稅率為萬分之零點(diǎn)五； 5對(duì)記錄資金的帳薄，按“實(shí)收資本和“資金公積總額的萬分之五貼花；6營(yíng)業(yè)帳薄、權(quán)利、許可證照，按件定額貼花五元。5、個(gè)人所得稅：工資、薪金不含稅收入適用稅率表 級(jí)數(shù)應(yīng)納稅所得額 不含稅稅率%速算扣除數(shù) 元1 不超過 500 元的局部 5 02 超過 500 元至 2000 元的局部 10 253 超過 2000 元至 5000 元的局部 15 1254 超過 5000 元至 20000 元的局部 20 3755 超過 20000 元至40000 元的局部 25 13756 超過 40000 元至6000

3、0 元的局部 30 33757 超過 60000 元至 80000 元的局部 35 63758 超過 80000 元至 100000 元的局部 40 103759 超過 100000 元的局部 45 15375計(jì)算公式：應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額X適用稅率-速算扣除數(shù)應(yīng)納稅額 =工資薪金收入 -2000- “三險(xiǎn)一金 6、所得稅1所得稅的征收方式有兩種：查帳征收和核定征收2如果屬于核定征收的，按收入計(jì)算繳納所得稅計(jì)算公式：應(yīng)交所得稅 =收入總額 *稅務(wù)核定固定比例 * 所得稅稅率3如果屬于查帳征收的，按利潤(rùn)計(jì)算繳納所得稅。計(jì)算公式：應(yīng)交所得稅 =利潤(rùn)總額 * 所得稅稅率4所得稅稅率：一般

4、企業(yè)所得稅的稅率為 25%,符合條件的 小型微利企業(yè) ，減按 20% 的稅率征收企業(yè)所得稅。 國(guó)家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按 15 的稅率征收企業(yè)所得稅7、房產(chǎn)稅12依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為 1.2 ；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為8、土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下：1大城市 1.5 元至 30 元；2中等城市 1.2 元至 24 元；3小城市 0.9 元至 18 元；4縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 0.6 元至 12 元9、土地增值稅 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收， 納稅人轉(zhuǎn) 讓房地產(chǎn)所取得的收入減除 ?條例?規(guī)定的扣除工程金額后的余

5、額， 為增值額。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn) 讓收入包括貨幣收入、 實(shí)物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益， 計(jì)算增值額的扣除 工程金額包括：1取得土地使用權(quán)所支付的金額；2開發(fā)土地的本錢、費(fèi)用； 3 新建房及配套設(shè)施的本錢、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格 ；4與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；5財(cái)政部規(guī)定的其他扣除工程。稅率：土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即：增值 額 未超過扣除工程金額 50的局部，稅率 30 。增值額超過扣除工程金額 50，未超 過扣 除工程金額 100的局部，稅率 40。增值額超過扣除工程金額 100 ，未超過 扣除工程 金額 200的局部，稅率 50。增值額超過扣除工程金額 200的局部，

6、稅率 為 60 。主要的本錢的核算不同，設(shè)置科目不同房屋開發(fā)本錢的核算、開發(fā)房屋的種類及其核算對(duì)象和 本錢工程房屋的開發(fā)， 是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。 開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋， 按其用途可分 為 如下幾類；一是為銷售而開發(fā)的商品房；二是為出租經(jīng)營(yíng)而開發(fā)的出租房；三是為 安置被 拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房。 此外，有的開發(fā)企業(yè)還受其他單位的委托， 代為開發(fā) 如職工住宅等代建房。這些房屋，雖然用途不同，但其所發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用的 性質(zhì)和用途， 都大體相同，在本錢核算上也可采用相同的方法。為了既能總括反映房 屋開發(fā)所發(fā)生的支 出，又能分門別類地反映企業(yè)各類房屋的開發(fā)支出，并便于計(jì)算開 發(fā)本錢，在會(huì)

7、計(jì)上除設(shè) 置“開發(fā)本錢房屋開發(fā)本錢賬戶外，還應(yīng)按開發(fā)房屋的 性質(zhì)和用途，分別設(shè)置商品 房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等三級(jí)賬戶，并按各本錢核 算對(duì)象和 本錢工程 進(jìn)行明細(xì)分類 核算。企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出， 應(yīng)按房屋本錢核算對(duì)象和 本錢工程 進(jìn)行歸集 房 屋的本錢核算對(duì)象，應(yīng)結(jié)合開發(fā)地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素 加以確 定：1一般房屋開發(fā)工程，以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概預(yù)算，或每一獨(dú)立的施工團(tuán)預(yù)算所 列的 單項(xiàng)開發(fā)工程為本錢核算對(duì)象。2. 同一開發(fā)地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)工程，開竣工時(shí)間相近，同一施工隊(duì)伍施工 的， 可以合并為一個(gè)本錢核算對(duì)象，于開發(fā)完成算得實(shí)際開發(fā)本錢后

8、，再按各個(gè)單項(xiàng) 工程概預(yù) 算數(shù)的比例，計(jì)算各幢房屋的開發(fā)本錢。3. 對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的房屋開發(fā)工程，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按房屋 開 發(fā)工程的部位劃分本錢核算對(duì)象。開發(fā)企業(yè)對(duì)房屋開發(fā)本錢的核算，應(yīng)設(shè)置如下幾個(gè)本錢工程：1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；2前期工程費(fèi)； 3 根底設(shè)施費(fèi)；4建筑安裝工程費(fèi)； 5配套設(shè)施費(fèi)； 6 開發(fā)間接費(fèi)。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指房屋開發(fā)中征用土地所發(fā)生的土地征用費(fèi)、 耕地占用稅、 勞動(dòng)力安置費(fèi)，以及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或批租地價(jià)。前期工程費(fèi)是指房屋 開 發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程 可行性研究 、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪等支出。根底設(shè) 施費(fèi)是指

9、房屋開發(fā)中各項(xiàng)根底設(shè)施發(fā)生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、 排洪、照明、 綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等支出。建筑安裝工程費(fèi)是指列入房屋開發(fā)工程建筑安 裝工程施工圖預(yù)算 內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用支出包括設(shè)備費(fèi)用。配套設(shè)施費(fèi)是指按規(guī)定應(yīng)計(jì) 入房屋開發(fā)本錢不能有 償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施如 鍋爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、 幼托、 消防、 自行車棚 、公廁等 支出。開發(fā)管理費(fèi)是指應(yīng)由房屋開發(fā)本錢負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用、房屋開發(fā)本錢的核算一土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)房屋開發(fā)過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)。能分清本錢核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對(duì)象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)本錢工程，并記入“開發(fā) 本錢

10、一一房屋開發(fā)本錢賬戶的借方和“銀行存款'等賬戶的貸方。房屋開發(fā)過程中發(fā)生的自用土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，如分不清本錢核算對(duì)象的，應(yīng)先將其支出先通過“開發(fā)本錢自用 土地開發(fā)本錢"賬戶進(jìn)行聚集，待 土地開發(fā) 完成 投入使用 時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對(duì)象，并記入"開發(fā) 本錢 房屋 開發(fā)本錢賬戶的借方和“開發(fā)本錢自用 土地開發(fā) 本錢賬戶的 貸方房屋開發(fā)占用的土地，如屬企業(yè)綜合開發(fā)的商品性土地的一局部， 那么應(yīng)將其發(fā)生的土地 征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，先在"開發(fā)本錢商品性土地開發(fā)本錢賬戶進(jìn)行聚集，待土 地開發(fā) 完成投入使用時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配計(jì)入有關(guān)

11、房屋開發(fā)本錢核算對(duì)象，并 記入“開發(fā) 本錢房屋開發(fā)本錢"賬戶的借方和"開發(fā)本錢商品性土地開發(fā)成 本賬戶的貸 方。如開發(fā)完成商品性土地已經(jīng)轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品賬戶，那么在用以建造 房屋時(shí)，應(yīng)將其應(yīng) 負(fù)擔(dān)的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)記入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對(duì)象，并 記入“開發(fā)本錢一一房 屋開發(fā)本錢賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品賬戶的貸方。1前期工程費(fèi)房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究 以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等各項(xiàng)前期工程支出，能分清本錢核算對(duì)象的，應(yīng)直接記入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對(duì)象的“前 期工程費(fèi)本錢工程，并記入“開發(fā)本錢一一房屋開發(fā)本錢賬戶的借方和“銀 行存款等賬戶的貸方。應(yīng)由

12、兩個(gè)或兩個(gè)以上本錢核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，應(yīng)按 一定標(biāo)準(zhǔn)將其 分配記入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)"本錢工程，并記 入“開發(fā)本錢 房屋開發(fā)本錢賬戶的借方和“銀行存款等賬戶的貸方。二根底設(shè)施費(fèi)房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道 路等根底設(shè)施支出，一般應(yīng)直接或分配記入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對(duì)象的“根底設(shè)施 費(fèi)成 本工程，并記入“開發(fā)本錢房屋開發(fā)本錢"賬戶的借方和"銀行存款"等 賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品賬戶， 那么在用以建造房屋時(shí), 應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的根底設(shè)施費(fèi)按歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)的還應(yīng)包括應(yīng)負(fù)

13、擔(dān)的前期工程費(fèi)和開發(fā) 間接費(fèi)計(jì)入有關(guān)房 屋開發(fā)本錢核算對(duì)象，并記入“開發(fā)本錢房屋開發(fā)本錢"賬 戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品 賬戶的貸方。四建筑安裝工程費(fèi)房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核 算方法。采用發(fā)包方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)工程， 其建筑安裝工程支出， 應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價(jià)款確定，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對(duì)象的“建筑 安裝工程 費(fèi)"本錢工程，并記入“開發(fā)本錢房屋開發(fā)本錢"賬戶的借方和“應(yīng)付 賬款一一應(yīng)付 工程款等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)對(duì)建筑安裝工程采用招標(biāo)方式發(fā) 包，并將幾個(gè)工程 一并招標(biāo)發(fā)包，那么在工程

14、完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按各項(xiàng)工程的預(yù) 算造價(jià)的比例，計(jì)算它們的標(biāo)價(jià)即實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)。如某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進(jìn)行招標(biāo)，標(biāo)價(jià)為 1080 000 元，這兩幢商品 房的預(yù)算造價(jià)為；101 商品房 630 000 元102 商品房 504 000 元合計(jì) 1134 000 元那么在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按如下方法計(jì)算各幢商品房的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)：某項(xiàng)工程實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)=工程標(biāo)價(jià)X該項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)*各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)合計(jì)設(shè)例中：101 商品房 1080000 元X 630000 元十 1134000 元=600000 元102 商品房 1080000 元X 504000 元*

15、1134000 元= 480000 元采用自營(yíng)方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)工程，其發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程支出， 一般可直接記入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)本錢工程，并記入發(fā)本錢房屋開發(fā)本錢賬戶的借方和“庫(kù)存材料、“應(yīng)付工資、“銀行存款 等 賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程， 可以按照本章第二節(jié)所述 設(shè)置“工 程施工、“施工間接費(fèi)用等賬戶，用來核算和歸集各項(xiàng)建筑安裝工程支 出，月末將其 實(shí)際本錢轉(zhuǎn)入“開發(fā)本錢房屋開發(fā)本錢賬戶，并記入有關(guān)房屋開 發(fā)本錢核算對(duì)象的 “建筑安裝工程費(fèi)本錢工程。企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項(xiàng)設(shè)備， 即附屬于房屋工程主體的各項(xiàng)設(shè)備， 應(yīng)在出庫(kù)交

16、付安 裝時(shí)， 記入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)本錢工程，并記入“開 發(fā)本錢 房屋開發(fā)本錢賬戶的借方和“庫(kù)存設(shè)備賬戶的貸方。五配套設(shè)施費(fèi)房屋開發(fā)本錢應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)是指開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施支出 在具體核算時(shí)，應(yīng)根據(jù)配套設(shè)施的建設(shè)情況，采用不同的費(fèi)用歸集和核算方法。1配套設(shè)施與房屋同步開發(fā)，發(fā)生的公共配套設(shè)施支出，能夠分清并可直接計(jì)入有關(guān) 本錢 核算對(duì)象的，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)工程，并記 入“開發(fā) 本錢房屋開發(fā)本錢賬戶的借方和“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款等賬戶 的貸方。如果 發(fā)生的配套設(shè)施支出，應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上本錢核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)先 在“開發(fā)本錢 配套設(shè)施開發(fā)本錢“賬戶先行聚集，待配套設(shè)施完工時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)如有關(guān)工程的預(yù)算本錢或方案本錢，分配記入有 關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)本錢工程，并記入“開發(fā)本錢房屋開發(fā)成 本賬戶的借方和“開發(fā)本錢配套設(shè)施開發(fā)本錢賬戶的貸方。2配套設(shè)施與房屋非同步開發(fā)，即先開發(fā)房屋，后建配套設(shè)施?；蚍课菀验_發(fā)等待出 售或 出租，而配套設(shè)施尚未全部完成，在結(jié)算完工房屋的開發(fā)本錢時(shí)，對(duì)應(yīng)負(fù)擔(dān)的配 套設(shè)施費(fèi)， 可采取預(yù)提的方法。即根據(jù)配套設(shè)施的預(yù)算本錢或方案本錢和采用的 分配標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算 完工房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的