黃島上實(shí)項(xiàng)目推介會(huì)（中原）

1、 營(yíng)銷推廣的營(yíng)銷推廣的 話題話題 關(guān)關(guān)于于vv黃島項(xiàng)目推廣思路企劃黃島項(xiàng)目推廣思路企劃 上海實(shí)業(yè)上海實(shí)業(yè)黃島項(xiàng)目推廣思路黃島項(xiàng)目推廣思路今年是：2 24 4 4 4我們認(rèn)為創(chuàng)新是策劃的生命力，雖然很難， 但我們赴盡全力！引言營(yíng)銷推廣其實(shí)是一個(gè)不斷挖掘自己優(yōu)勢(shì)營(yíng)銷推廣其實(shí)是一個(gè)不斷挖掘自己優(yōu)勢(shì), , 并并將其傳播給目標(biāo)大眾的過程將其傳播給目標(biāo)大眾的過程” ”。 提綱提綱一、形象定位一、形象定位二、推廣案名二、推廣案名三、營(yíng)銷策略三、營(yíng)銷策略五、項(xiàng)目五、項(xiàng)目Logo及廣告風(fēng)格展示及廣告風(fēng)格展示四、推廣策略與階段重點(diǎn)工作四、推廣策略與階段重點(diǎn)工作 定位一、推廣定位一、推廣定位 上海豪華商業(yè)地標(biāo)建筑運(yùn)

2、抵黃島，上海豪華商業(yè)地標(biāo)建筑運(yùn)抵黃島， 打造打造“浦東第二浦東第二”創(chuàng)富超速創(chuàng)富超速度度黃島未來的發(fā)展?jié)摿?.項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)物業(yè)的投資價(jià)值市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)投資者的投資熱情產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)物業(yè)的投資價(jià)值開發(fā)商：上海實(shí)力集團(tuán)的綜合實(shí)力優(yōu)勢(shì)2.項(xiàng)目劣勢(shì)周邊商業(yè)氛圍不濃，商業(yè)項(xiàng)目的推廣存在難點(diǎn)；容積率高，難以相差特色的廣場(chǎng)文化，不利于人流的有效聚集；前正在營(yíng)業(yè)大型商場(chǎng)分流項(xiàng)目的客群；正計(jì)劃入駐的大型零售商對(duì)項(xiàng)目形成潛在威脅；政府中高收入人群政府中高收入人群國(guó)內(nèi)外企業(yè)高層經(jīng)國(guó)內(nèi)外企業(yè)高層經(jīng)理、董事及成功的理、董事及成功的私營(yíng)企業(yè)家私營(yíng)企業(yè)家IF一族一族International Freeman國(guó)際自由人

3、）、國(guó)際商國(guó)際自由人）、國(guó)際商務(wù)務(wù)其他有儲(chǔ)蓄閑置的人群其他有儲(chǔ)蓄閑置的人群注重生活品位的中、注重生活品位的中、外留學(xué)人員外留學(xué)人員 3.目標(biāo)客群-投資型客戶政府、國(guó)內(nèi)外企業(yè)集政府、國(guó)內(nèi)外企業(yè)集團(tuán)消費(fèi)團(tuán)消費(fèi)旅游觀光人士旅游觀光人士本地經(jīng)商的私營(yíng)企業(yè)家本地經(jīng)商的私營(yíng)企業(yè)家其它高收入一族其它高收入一族目標(biāo)客群-自用型客戶4.推廣對(duì)策“黃島VS浦東”, 將黃島發(fā)展與浦東作深入比較，充分挖掘“浦東第二”的未來的發(fā)展前景和投資潛力，引導(dǎo)和激發(fā)投資者的投資熱情；將項(xiàng)目包裝成“浦東第二的商務(wù)核”，它融匯了上海國(guó)際大都市繁華、國(guó)際、現(xiàn)代、豪華于一體, 是“上海國(guó)際大都市商務(wù)形象在黃島上的縮影”， 是“黃島上的具

4、有地標(biāo)意義的商務(wù)核心建筑”;本案的推廣面向省內(nèi)外，特別是上海進(jìn)行大力推廣；5.項(xiàng)目形象定位本案品牌的核心本案品牌的核心DNA DNA 具有上海特色的具有上海特色的“ “浦東浦東 第二的商務(wù)核第二的商務(wù)核” ”“商務(wù)核”的性質(zhì)1.城市性城市性2.標(biāo)志性標(biāo)志性3.綜合性綜合性4.商務(wù)性商務(wù)性5.高檔性高檔性6.輻射性輻射性“浦東第二”商務(wù)核的內(nèi)涵建筑具有的現(xiàn)代建筑具有的現(xiàn)代 國(guó)際國(guó)際 高檔的外觀形象高檔的外觀形象; ;商務(wù)價(jià)值人性化商務(wù)價(jià)值人性化; ; 優(yōu)質(zhì)的商務(wù)服務(wù)體系優(yōu)質(zhì)的商務(wù)服務(wù)體系; ; 優(yōu)質(zhì)的優(yōu)質(zhì)的商務(wù)配套商務(wù)配套; ;項(xiàng)目將項(xiàng)目將“上海概念上海概念” ”引入黃島引入黃島, ,倡導(dǎo)倡導(dǎo)

5、“高檔高檔 國(guó)際國(guó)際 豪華豪華 享受享受” ”的商務(wù)的商務(wù)生活生活, , 使青島人使青島人“在黃島上便可享受到上海灘的生活在黃島上便可享受到上海灘的生活” ”; ;倡導(dǎo)的商務(wù)理念倡導(dǎo)的商務(wù)理念:高檔高檔豪華豪華享受享受案名二、推廣案名二、推廣案名暫定案名：價(jià)格價(jià)格定位定位市場(chǎng)市場(chǎng)定位定位產(chǎn)品產(chǎn)品定位定位客戶客戶定位定位價(jià)格價(jià)格定位定位形象形象定位定位1.案名支撐2.案名詮釋案名將項(xiàng)目的倡導(dǎo)的案名將項(xiàng)目的倡導(dǎo)的“浦東第二浦東第二” ”概念美好聯(lián)想概念美好聯(lián)想, ,便與廣告運(yùn)作便與廣告運(yùn)作; ;“ “上海時(shí)空中心上海時(shí)空中心” ”, ,清晰展現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)有的清晰展現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)有的“上海概念上海概念” ”-

6、”-”高檔高檔 國(guó)際國(guó)際 現(xiàn)代現(xiàn)代 豪華豪華 享受享受” ”, , 易于聯(lián)想起上海大都市生活轉(zhuǎn)移到黃島易于聯(lián)想起上海大都市生活轉(zhuǎn)移到黃島, ,青島人在青島人在黃島便可享受到上海灘的生活黃島便可享受到上海灘的生活 風(fēng)情風(fēng)情“ “中心中心” ”包含內(nèi)容廣泛包含內(nèi)容廣泛, ,代表項(xiàng)目包含不同種物業(yè)形態(tài)代表項(xiàng)目包含不同種物業(yè)形態(tài)3.案名特點(diǎn)導(dǎo)向性：將項(xiàng)目“上?！碧厣苯芋w現(xiàn)包容性：將項(xiàng)目包含產(chǎn)品（商業(yè)、酒店、公 寓、寫字樓）識(shí)別性：在傳播上易將明顯區(qū)別其它產(chǎn)品策略三、營(yíng)銷策略三、營(yíng)銷策略產(chǎn)品形式及面向市場(chǎng)樓層 套數(shù) 總面積（平方米） 所占比例（%） 高檔豪華商務(wù)公寓（宜商宜住宜投資） 產(chǎn)權(quán)式酒店（面向

7、投資市場(chǎng)） 高檔豪華寫字樓（辦公） 商業(yè)（靜態(tài)商業(yè)：自用為主，投資為輔；動(dòng)態(tài)商業(yè)：自用、資皆可） 其它公共配套 總合計(jì) 項(xiàng)目物業(yè)類型包括商業(yè)、住宅兩部分，總建筑面積92.200平方米，其中商業(yè)37200平方米，住宅55.000平方米。產(chǎn)品組合初步定位為：商場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓、純住宅等。 1. 產(chǎn)品組合2. 推售策略先樹立項(xiàng)目整體高端豪華商業(yè)、住宅、酒店組團(tuán)形象，在市場(chǎng)上取得較高的認(rèn)知度后，分步驟推出項(xiàng)目各個(gè)屬塊，集中力量，各個(gè)攻破。本項(xiàng)目具有標(biāo)志性且體量大、產(chǎn)品新穎，重視前期市場(chǎng)預(yù)熱、市場(chǎng)鋪墊和概念導(dǎo)入。在推廣中針對(duì)投資市場(chǎng)旺盛，首推易于項(xiàng)目整體高檔、豪華及 “上?！备拍罱Y(jié)合的產(chǎn)品

8、部分產(chǎn)權(quán)式酒店；后推，高檔豪華商務(wù)公寓部分；其次，順勢(shì)出住宅部分。商業(yè)部分，可分為兩步走，靜態(tài)商業(yè)招商部分在商務(wù)公寓推出時(shí)，就可進(jìn)行大規(guī)模的招商工作；動(dòng)態(tài)商業(yè)部分待推住宅時(shí)便可大規(guī)模推廣。3.銷售周期2005年3月-2006年12月銷售額的銷售額的1.5%1.5%萬萬2：2：2.5：1：2：0.5 47.247.25923.647.24.銷售推廣費(fèi)用預(yù)算銷售推廣費(fèi)用預(yù)算銷售推廣費(fèi)用預(yù)算銷售推廣費(fèi)用預(yù)算整體推廣費(fèi)用整體推廣費(fèi)用= =預(yù)計(jì)推廣費(fèi)用預(yù)計(jì)推廣費(fèi)用+ +不可預(yù)見費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用= = 萬元萬元+ + 萬元萬元合計(jì)合計(jì)= = 萬元萬元銷售推廣費(fèi)用與銷售率對(duì)比圖銷售推廣費(fèi)用與銷售率對(duì)比圖6.

9、入市時(shí)機(jī)20052005年年4 4月月根據(jù)商務(wù)樓商場(chǎng)的特點(diǎn)及未來的供應(yīng)狀況根據(jù)商務(wù)樓商場(chǎng)的特點(diǎn)及未來的供應(yīng)狀況, ,項(xiàng)目的工程進(jìn)度項(xiàng)目的工程進(jìn)度, ,項(xiàng)目銷項(xiàng)目銷售準(zhǔn)備及法律條件等售準(zhǔn)備及法律條件等, ,項(xiàng)目正式銷售的時(shí)機(jī)選擇在項(xiàng)目正式銷售的時(shí)機(jī)選擇在20052005年年4 4月份月份, ,屆時(shí)屆時(shí), ,各項(xiàng)銷售準(zhǔn)備工作也已完成各項(xiàng)銷售準(zhǔn)備工作也已完成, ,且屬于傳統(tǒng)的銷售旺季且屬于傳統(tǒng)的銷售旺季. .工作四、推廣策略與階段工作四、推廣策略與階段工作預(yù)熱期預(yù)熱期正式開盤期正式開盤期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期2005年年3月月18日日2005年年4月月18日日2005年年4月月19日日2005年年5月

10、月17日日2004年年5月月18日日2005年年6月月18日日 1.銷售階段劃分銷售階段劃分持續(xù)強(qiáng)銷期持續(xù)強(qiáng)銷期持續(xù)強(qiáng)銷期持續(xù)強(qiáng)銷期尾盤期尾盤期2005年年9月月2006年年4月月2006年年4月月2006年年9月月2006年年10月以后月以后鋪墊期（預(yù)熱期、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）鋪墊期（預(yù)熱期、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)） 20052005年年3-43-4月月進(jìn)行前期區(qū)域炒作，傳播項(xiàng)目核心理念進(jìn)行前期區(qū)域炒作，傳播項(xiàng)目核心理念作為市場(chǎng)鋪墊，作為市場(chǎng)鋪墊，大范圍樹立整體項(xiàng)目形大范圍樹立整體項(xiàng)目形象，提升項(xiàng)目知名度象，提升項(xiàng)目知名度 亮相期（正式開盤）亮相期（正式開盤） 20052005年年5 5月月 樹立整體項(xiàng)目形象，樹立

11、整體項(xiàng)目形象，首推豪華首推豪華 星級(jí)星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店 第一次引爆期第一次引爆期 20052005年年5-75-7月中旬月中旬 大力推廣豪華星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店大力推廣豪華星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店 第二次引爆期第二次引爆期（20052005年年9-119-11月初月初 ）大力進(jìn)行高檔豪華商務(wù)公寓大力進(jìn)行高檔豪華商務(wù)公寓樓、住宅樓、住宅第第 三次引爆期三次引爆期 20062006年年4-74-7月月大力大力推出推出商業(yè)招商、推廣商業(yè)招商、推廣尾盤銷售期尾盤銷售期 20062006年年4-74-7月月清盤清盤2.總體推廣步驟總體推廣步驟區(qū)域炒作區(qū)域炒作樹立項(xiàng)目形象樹立項(xiàng)目形象 3 3月月 4 4月月 5 5

12、月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 5 5月月 1010月月 鋪墊期鋪墊期亮相期亮相期第一次引爆期第一次引爆期第一次保溫期第一次保溫期第二次引爆期第二次引爆期第二次保溫期第二次保溫期第三次引爆期第三次引爆期延續(xù)期延續(xù)期酒店推廣酒店推廣公寓、寫字樓推廣公寓、寫字樓推廣商業(yè)推廣商業(yè)推廣清盤清盤竣工竣工開盤開盤秋交會(huì)秋交會(huì)春交會(huì)春交會(huì) 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月 1 1鋪墊期鋪墊期樹立整體項(xiàng)樹立整體項(xiàng)目形象，首目形象，首推豪華推豪華 星級(jí)星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店升溫期升溫

13、期進(jìn)行前期區(qū)域炒作，進(jìn)行前期區(qū)域炒作，傳播項(xiàng)目核心理念傳播項(xiàng)目核心理念作為市場(chǎng)鋪墊，大作為市場(chǎng)鋪墊，大范圍樹立整體項(xiàng)目范圍樹立整體項(xiàng)目形象，提升項(xiàng)目知形象，提升項(xiàng)目知名度名度第一次引爆第一次引爆大力推廣豪華星大力推廣豪華星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店第一次保溫第一次保溫推廣豪華星級(jí)產(chǎn)權(quán)式推廣豪華星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店酒店大力進(jìn)行高檔大力進(jìn)行高檔豪華商務(wù)公寓豪華商務(wù)公寓樓、寫字樓樓、寫字樓第二次引爆第二次引爆第二次保溫第二次保溫大力推出商業(yè)招商、大力推出商業(yè)招商、推廣推廣推出教育產(chǎn)推出教育產(chǎn)業(yè)的復(fù)合業(yè)的復(fù)合3.推廣理念推廣理念一個(gè)核心、三大戰(zhàn)略、五大要素一個(gè)核心、三大戰(zhàn)略、五大要素 一個(gè)核心一個(gè)核心:以以”

14、浦東第二浦東第二”商務(wù)領(lǐng)航者的形象為核心商務(wù)領(lǐng)航者的形象為核心三大戰(zhàn)略三大戰(zhàn)略:城市戰(zhàn)略、項(xiàng)目戰(zhàn)略、產(chǎn)品戰(zhàn)略城市戰(zhàn)略、項(xiàng)目戰(zhàn)略、產(chǎn)品戰(zhàn)略五大要素五大要素:超前的建筑規(guī)劃、完善的功能配置、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位超前的建筑規(guī)劃、完善的功能配置、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位高素質(zhì)的服務(wù)體系、度身定做的全方位銷售策略高素質(zhì)的服務(wù)體系、度身定做的全方位銷售策略沿城市沿城市、項(xiàng)目項(xiàng)目、產(chǎn)品三大戰(zhàn)略炒做產(chǎn)品三大戰(zhàn)略炒做, 互相彰顯互相彰顯,互相互相滲透滲透 三大戰(zhàn)略部署三大戰(zhàn)略部署城市線-借勢(shì)項(xiàng)目線-造市產(chǎn)品線-做事1.通過“借勢(shì)” “造市” “做事”,以求提高項(xiàng)目和產(chǎn)品的知名度美譽(yù)度,樹立 項(xiàng)目形象,形成對(duì)市場(chǎng),購(gòu)買,投資的拉

15、動(dòng),達(dá)到項(xiàng)目產(chǎn)品銷售的目的.2.宣傳重點(diǎn)逐步從“借勢(shì)” “造市”轉(zhuǎn)到“做事”,強(qiáng)化對(duì)項(xiàng)目的內(nèi)涵訴求3.以買家的實(shí)際利益為導(dǎo)向,將傳播與促銷緊密結(jié)合,并強(qiáng)化傳播的促 銷功能啟動(dòng)項(xiàng)目引爆的三大要素啟動(dòng)項(xiàng)目引爆的三大要素1.市場(chǎng)炒做市場(chǎng)炒做2.活動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷3.媒體整合媒體整合市場(chǎng)炒作掀起市場(chǎng)熱點(diǎn)市場(chǎng)炒作掀起市場(chǎng)熱點(diǎn),活動(dòng)營(yíng)銷深化買點(diǎn)宣傳活動(dòng)營(yíng)銷深化買點(diǎn)宣傳,媒體整合使宣傳媒體整合使宣傳效果達(dá)到最大化效果達(dá)到最大化,三者相輔相承三者相輔相承,共同推進(jìn)共同推進(jìn)3.推廣主線推廣主線區(qū)域炒作區(qū)域炒作 項(xiàng)目炒作項(xiàng)目炒作 產(chǎn)品炒作產(chǎn)品炒作 “浦東第二浦東第二”的發(fā)展前景與投資價(jià)值的炒作的發(fā)展前景與投資價(jià)值的

16、炒作 “代表上海國(guó)際大都市特色的綜合型商務(wù)地標(biāo)建筑代表上海國(guó)際大都市特色的綜合型商務(wù)地標(biāo)建筑”形象樹立形象樹立 產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店-商務(wù)公寓商務(wù)公寓-高檔住宅高檔住宅4.推廣主題推廣主題“浦東第二浦東第二”的地標(biāo)級(jí)商務(wù)核的地標(biāo)級(jí)商務(wù)核 4.媒體運(yùn)作媒體運(yùn)作 1.平面平面電視電視VCD雜志雜志(航空航空列車列車投資類投資類)等高檔媒體相輔等高檔媒體相輔;2. 以活動(dòng)為中心以活動(dòng)為中心,整合媒體資源整合媒體資源;3. 經(jīng)濟(jì)類經(jīng)濟(jì)類投資類投資類招商類高檔媒體的選擇投放招商類高檔媒體的選擇投放; 5.活動(dòng)配合活動(dòng)配合 1. 開工典禮暨建筑與開工典禮暨建筑與” ”浦東第二浦東第二” ”發(fā)展論壇發(fā)展論壇

17、2. “黃島黃島VS浦東浦東” ”投資論壇暨開盤儀式投資論壇暨開盤儀式3. “在黃島享受上海灘風(fēng)情在黃島享受上海灘風(fēng)情” ”活動(dòng)活動(dòng)4. 系列上海及其它城市的招商活動(dòng)系列上海及其它城市的招商活動(dòng) 預(yù)熱期預(yù)熱期6.階段階段工作重點(diǎn)工作重點(diǎn) 1.宣傳資料的準(zhǔn)備：u項(xiàng)目Logo、VI系統(tǒng)的制作u項(xiàng)目效果圖的制作u項(xiàng)目模型的設(shè)計(jì)制作u海報(bào)、樓書、單張、戶型圖的設(shè)計(jì)制作u電子樓書（VCD）的設(shè)計(jì)制作預(yù)熱期預(yù)熱期2.地盤現(xiàn)場(chǎng)包裝：營(yíng)銷中心 工地圍墻及周邊道路 u營(yíng)銷中心展板的設(shè)計(jì)制作 工地圍墻的設(shè)計(jì)、制作及實(shí)施u營(yíng)銷中心銷售氣氛的布置 戶外形象牌及燈旗的制作 內(nèi)部裝修、裝飾的完成u樣板間裝飾、裝修完成u營(yíng)銷中心外立面的裝修預(yù)熱期預(yù)熱期5.售樓人員培訓(xùn)銷售人員到位項(xiàng)目銷售百問的準(zhǔn)備售樓人員培訓(xùn)實(shí)施6.預(yù)熱推廣的實(shí)施階段廣告推廣方案的確定報(bào)版硬廣的設(shè)計(jì)版期版面的確定媒體廣告的發(fā)布3.銷售資料準(zhǔn)備價(jià)格表的制定平面圖的確定推售單位的確定付款方式的確定4.銷售文件準(zhǔn)備制定項(xiàng)