四川省售房標準合同(共35頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上CH-01-0605 合同編號：商品房買賣合同出賣人：_ 買受人：_ 四川省建設廳 四川省工商行政管理局 說 明1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應當仔細閱讀本合同內(nèi)容，應當特別仔細審閱其中具有選擇性、補充性、填充性、修改性的內(nèi)容。對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門咨詢。該示范文本由四川省建設廳和四川省工商行政管理局共同制訂。2、本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售的房屋。 3、簽訂前，出賣人應當向買受人出示商品房預售許可證及其他有關證書和證明文件。 4、當事人應當按照自愿、公平及誠實信用的原則訂立合同

2、，任何一方不得將自己的意志強加給另一方。雙方當事人可以對文本條款的內(nèi)容進行修改、增補或刪減。合同生效后，未被修改的文本打印文字視為雙方當事人同意內(nèi)容。 5、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后留有空白行，供雙方自行約定或補充約定。出賣人與買受人可以針對合同中未約定或約定不詳?shù)膬?nèi)容，根據(jù)所售項目的具體情況簽訂公平合理的補充協(xié)議，也可以在相關條款后的空白行中進行補充約定。 6、本合同文本【 】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方當事人應當協(xié)商確定?！?】中選擇內(nèi)容，以劃方式選定；對于實際情況未發(fā)生或雙方當事人不作約定時，應當在空格部位打×，以示刪除。 7、

3、雙方當事人在履行合同中發(fā)生爭議的，可以選擇向不動產(chǎn)所在地人民法院起訴，也可以選擇向仲裁委員會申請仲裁。如選擇申請仲裁的，可以向不動產(chǎn)所在地仲裁委員會、外地的仲裁委員會申請。 8、雙方當事人可以根據(jù)實際情況決定本合同原件的份數(shù)，并在簽訂合同時認真核對，以確保各份合同內(nèi)容一致；在任何情況下，買受人都應當至少持有一份合同原件。 商品房買賣合同出賣人： _注冊地址：_郵政編碼：_營業(yè)執(zhí)照注冊號：_企業(yè)資質(zhì)證書號：_法定代表人：_聯(lián)系電話：_【釋義】 以上是關于合同當事人中出賣方（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，下同）主體的名稱及基本特征的填寫欄目，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)據(jù)實填寫，買受方要注意查驗以上內(nèi)容是否屬實。本示范文本

4、依據(jù)合同法的表述，將居于賣方主體的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表述為出賣人，將居于買方主體的購房人表述為買受人。委托代理人：_聯(lián)系電話：_委托銷售代理機構(gòu)： _注冊地址：_郵政編碼：_營業(yè)執(zhí)照注冊號：_【釋義】 以上是關于出賣人所委托的代理人或代理機構(gòu)的名稱及基本特征的填寫欄目，由委托代理人或代理機構(gòu)據(jù)實填寫。依據(jù)中華人民共和國合同法（以下簡稱合同法）第9條的規(guī)定，當事人可以委托代理人訂立合同。買受人：_【法定代表人】【負責人】：_國籍：_【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【 】：_出生日期：_年_月_日，性別：_通訊地址：_郵政編碼：_聯(lián)系電話：_【法定代理人】【委托代理人】 ：_國籍：_【身份證】【護

5、照】【 】：_出生日期：_年_月_日，性別：_通訊地址：_郵政編碼：_聯(lián)系電話：_【釋義】 以上是關于合同當事人中作為買方主體的買受人（購房人，下同）的名稱及基本特征的填寫欄目，由買受人據(jù)實填寫，出賣人應予以核驗。買受人若為無民事行為能力人或限制民事行為能力人的，應由法定代理人代為訂立合同并填寫相關內(nèi)容。買受人若委托代理人訂立合同的，應由委托代理人據(jù)實填寫相關內(nèi)容。 根據(jù)中華人民共和國合同法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法及其他有關法律、法規(guī)的規(guī)定，出賣人和買受人在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎上就商品房買賣事宜達成如下協(xié)議： 第一條 項目建設依據(jù) 出賣人以【出讓】【轉(zhuǎn)讓】【劃撥】方式取得位

6、于_地塊的國有土地使用權。該地塊【國有土地使用證號】【城鎮(zhèn)建設用地批準書號】為：_ ，土地使用權面積為：_，買受人購買的商品房(以下簡稱該商品房)所在土地用途為：_，土地使用年限自_年_月_日至_年_月_日止。出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建設的商品房【地名核準名稱】【暫定名】為：_，建設工程規(guī)劃許可證號為：_，建筑工程施工許可證號為：_，建設工程施工合同約定的開工日期為：_，建設工程施工合同約定的竣工日期為：_。【釋義】 本條是關于所交易商品房的項目建設依據(jù)。1、依據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（以下簡稱房地產(chǎn)法）的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權的方式為受讓國家出讓的土地（出讓）或轉(zhuǎn)讓受得

7、他人已繳納土地出讓金的土地（轉(zhuǎn)讓）。在建設經(jīng)濟適用房的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過劃撥方式取得國有土地使用權。未變更土地性質(zhì)的集體土地使用權不能用作房地產(chǎn)開發(fā)；非用于經(jīng)濟適用住房建設的劃撥地不能用作房地產(chǎn)開發(fā)；工業(yè)用地出讓地不能用作房地產(chǎn)開發(fā)。2、土地使用權的年限中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第十二條規(guī)定：土地使用權出讓最高年限按下列用途規(guī)定：（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)旅游、娛樂用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。需要注意的是，該使用年限起始于國有土地使用權出讓確定之日，而不是買受人訂立購房合同

8、之日；經(jīng)濟適用住房因其土地系劃撥土地，故不存在使用年限的問題。3、商品房項目的名稱無論是現(xiàn)定名還是暫定名，必須與商品房預售許可證或其他相關證件的描述一致。4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須擁有國有土地使用權證方可申請商品房預售資格。因此，購房者在簽訂合同之前除了知悉本條所列的“土地使用權出讓合同號”、“土地使用權劃撥批準文件號”、“劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓批準文件號”外,更有必要查閱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有的國有土地使用權證。著重審查兩點：一是看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否已經(jīng)足額支付土地出讓金（未繳納完畢土地出讓金的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般持有臨時國有土地使用證而非國有土地使用權證）；二是看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否已將土地辦理抵押貸款（

9、以土地作為抵押物辦理貸款的，國有土地使用權證上往往作備案登記）。第二條 商品房銷售依據(jù) 【1】買受人購買的商品房為現(xiàn)房的，該商品房所在樓棟房屋所有權證號為： _。 【2】買受人購買的商品房為預售商品房的，預售商品房批準機關為：_，商品房預售許可證號為：_。_?！踞屃x】 本條是關于所交易商品房的銷售依據(jù)，分為現(xiàn)房銷售和商品房預售，應按實際銷售類型由出賣方據(jù)實予以填寫，買受人應予以核驗。本條的“現(xiàn)房”是指商品房（含經(jīng)濟適用房，下同）已建成，并且已完成房屋所有權初始登記，出賣人已取得國有土地使用權證和房屋所有權證（即所謂“大產(chǎn)權證”），但尚未進行銷售的房產(chǎn)；商品房預售，是指商品房尚未全部建

10、成，但出賣人已經(jīng)依據(jù)商品房預售管理辦法的規(guī)定取得了商品房預售許可證，并依此所進行銷售的商品房。本條第三款的房產(chǎn)測繪機構(gòu)由出賣人據(jù)實填寫，由買受人核驗。 第三條 買受人所購商品房的基本情況該商品房所在樓棟的主體建筑結(jié)構(gòu)為：_，建筑層數(shù)為：_層，其中地上_層，地下_層。【釋義】 本款是要求出賣人依據(jù)該商品房所在項目的建設工程規(guī)劃許可證及報批的設計圖填寫該商品房的結(jié)構(gòu)類型、層數(shù)等相關指標，買受人應予以核驗。該商品房為第一條規(guī)定項目中的_【幢】【座】第_層_單元_號。該房號為【審定編號】【暫定編號】，最終以公安行政管理部門審核的房號為準，該商品房平面圖及在整個樓棟中的位置圖見附件一?！踞屃x】 本款說明

11、了所交易商品房的確切位置，包括商品房所在幢（座）號、層數(shù)、門牌號。本款較為重要的內(nèi)容是對“審定編號”和“暫定編號”的理解，這直接涉及到希望交易的房產(chǎn)與實際交易的房產(chǎn)是否真實對應的問題?！皩彾ň幪枴笔枪残姓芾聿块T依據(jù)行政職權確定的房屋編號（包括幢號、單元號和戶號），具有法律效力，如果公安機關已經(jīng)對棟、單元和戶進行了編號，那么此處內(nèi)容應當填寫審定編號。如果公安機關尚未出具審定編號，那么宜在“暫定編號”一欄填寫房產(chǎn)測量報告上所對應的棟、單元、層、戶的編號，不宜填寫房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行對房產(chǎn)所進行編號。這是因為，房產(chǎn)測量報告是測繪單位受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托，依據(jù)測繪法、房產(chǎn)測繪管理辦法及房產(chǎn)測量規(guī)范

12、所出具的具有法律效力的書面文件，不能任意變動。同時需要說明的是，如果測繪報告的編號與公安機關的審定編號不一致，那么仍應以公安機關的審定編號為準進行填寫。該商品房的用途為【住宅】【經(jīng)濟適用住房】【公寓】【別墅】【辦公】【商業(yè)】【 】：_；【層高】【凈高】為：_米,【坡屋頂凈高】最低為：_米，最高為：_米。該商品房朝向為：_。有_個陽臺，其中_個陽臺為封閉式，_個陽臺為非封閉式?！踞屃x】 本款是要求出賣人依據(jù)該商品房所在項目的建設工程規(guī)劃許可證上載明的內(nèi)容填寫該商品房的用途，并依據(jù)報批的設計圖填寫該商品房的層高、朝向、陽臺類型及數(shù)量等相關指標。需要注意的是，這里可以約定層高或凈高，層高包括了樓板的

13、厚度，凈高不包括樓板厚度。本款關于商品房朝向的內(nèi)容應據(jù)實填寫。本款關于陽臺類型和數(shù)量的內(nèi)容，應據(jù)實填寫。其中，“封閉式”是指全封閉陽臺，依據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范8.2的規(guī)定，全封閉陽臺的建筑面積按其外圍水平投影面積計算，未封閉的陽臺按其外圍水平投影面積的一半計算。該商品房為預售商品房，出賣人委托預測該商品房面積的房產(chǎn)測繪機構(gòu)是_，其預測建筑面積共_平方米，其中，套內(nèi)建筑面積_平方米，共用部位與共用房屋分攤建筑面積_平方米。有關共用部位與共用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明見附件二。【釋義】 根據(jù)省建設廳“川建發(fā)2004132號文”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以委托房產(chǎn)測繪機構(gòu)對預售商品房面積進行預測繪。需要注意的是，房

14、產(chǎn)預測面積并非房屋產(chǎn)權登記面積的依據(jù)，商品房竣工驗收合格后，原房產(chǎn)測繪機構(gòu)應當對建成后的商品房進行復核測繪，出具正式房產(chǎn)測繪成果報告，并向購房人公示。房產(chǎn)實測報告是具有法律效力的測繪文件。依據(jù)房產(chǎn)測繪管理辦法第18條及商品房銷售管理辦法第34條的規(guī)定，房屋產(chǎn)權登記面積應當在房產(chǎn)實測面積的基礎上，經(jīng)房產(chǎn)行政管理部門審核確認后，方能作為產(chǎn)權登記面積納入房產(chǎn)檔案。因此，預測面積不會對最終的產(chǎn)權登記面積造成影響。 簽訂本合同時該商品房所在樓棟的建設工程進度狀況為_。 （如：正負零、地下一層···地上五層、···結(jié)構(gòu)封頂）本條所稱層高是指上下兩

15、層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。 第四條 抵押情況 與該商品房有關的抵押情況為：_。 1、該商品房所分攤的土地使用權及在建工程均未設定抵押； 2、該商品房所分攤的土地使用權已經(jīng)設定抵押，抵押權人為：_，抵押登記部門為：_，抵押登記日期為：_。 3、該商品房在建工程已經(jīng)設定抵押，抵押權人為：_，抵押登記部門為：_，抵押登記日期為：_。（2和3可以同時選擇） _。抵押權人同意該商品房預售的證明及關于抵押的相關約定見附件三?！踞屃x】 本條是關于所交易商品房的抵押情況。依據(jù)擔保法的規(guī)定，出賣人已設定抵押的房產(chǎn)出賣給買受人時，應當告知買受人該房

16、產(chǎn)已經(jīng)抵押的事實，因為如果該房地產(chǎn)已抵押并辦理了登記，那么買受人所買受的房產(chǎn)就存在他人抵押權的負擔，如果出賣人屆期不能償還貸款，抵押權人（一般是銀行）就可以行使抵押權將該房地產(chǎn)通過拍賣、折價等方式優(yōu)先受償，自身的利益將會受到損害。因此如果所交易房產(chǎn)已經(jīng)辦理了國土使用權抵押或在建工程抵押，出賣人應當在此據(jù)實填寫，并將抵押權人同意該商品房預售的證明及關于抵押的相關約定置于本合同附件三。出賣人應當對填寫內(nèi)容的真實性負責，若違背事實進行填寫，則不能排除出賣人欺詐騙購的故意。如果買受人明知存在抵押情況仍愿意購買的，上述風險由買受人自行負擔。本條所謂的“分攤的土地使用權抵押”，是指將房產(chǎn)所占用土地的國有土

17、地使用權抵押給他人。城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第3條第5款規(guī)定：“在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為?！币虼?，如果選擇填寫了“在建工程抵押”，那么必然還要填寫相應的國土使用權抵押欄目，也即只要填了第2欄則必須填第3欄。在實踐中還存在先以在建工程抵押，建設到一定程度后，解除國土使用權抵押，保留房產(chǎn)抵押的情況。如果買受人是在解除國土使用權抵押、保留房產(chǎn)抵押之后買受房產(chǎn)，并且所買受的房產(chǎn)屬于房產(chǎn)抵押標的范圍之內(nèi)，那么此處不應填寫“在建工程抵押”一欄，而應在最后的空白欄直接

18、填寫該房產(chǎn)被抵押的情況。由于房地產(chǎn)抵押可以有多個抵押權人，設定的時間有先后順序之別，同時在現(xiàn)房銷售中還存在現(xiàn)房抵押的情況，所以本條空白欄也可以供交易雙方自行填寫。 第五條 計價方式與價款 該商品房為住宅的，出賣人與買受人約定按照下列第1種方式計算該商品房價款。其中，該商品房為經(jīng)濟適用住房的，出賣人與買受人約定同時按照下列第1種方式和第2種方式分別計算該商品房價款。 該商品房為非住宅的，出賣人與買受人約定按照下列第_種方式計算該商品房價款。1、按照套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價每平方米_（幣）_ _元，總價款_（幣）_佰_拾_億_仟_佰_拾_萬_仟_佰_拾_元整（大寫）。2、按照建筑面積計算，該

19、商品房單價為每平方米_（幣）_ 元，總價款_（幣）_佰_拾_億_仟_佰_拾_萬_仟_佰_拾_元整（大寫）。3、按照套(單元)計算，該商品房總價款為_（幣）_佰_拾_億_仟_佰_拾_萬_仟_佰_拾_元整（大寫）。 4、按照_計算，該商品房總價款為_（幣）_佰_拾_億_仟_佰_拾_萬_仟_佰_拾_元整（大寫）。 具體約定見附件四。 本條所稱建筑面積，是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。所稱套內(nèi)建筑面積，是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和?！踞?/p>

20、義】 本條是關于所交易房產(chǎn)的價款及其計價方式的填寫欄目。經(jīng)濟適用房、公寓、別墅均屬于本條所稱的“住宅”，按照商品房住宅進行計價。依照商品房銷售管理辦法，商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價，除此之外，買賣雙方還可依合同法自行約定其他計價方式。本條將住宅商品房約定為按套內(nèi)建筑面積計價，有助于保護買受人權益。本條關于經(jīng)濟適用房的填寫欄目，設計為同時填寫套內(nèi)建筑面積和建筑面積，這是因為如果按套內(nèi)建筑面積計價，可能出現(xiàn)單位面積價款上升的情況；也可能出現(xiàn)按套內(nèi)建筑面積計價的實際總價款反而高于按建筑面積計價的實際總價款的情況。對此，同時填寫兩欄，不能理解為在結(jié)算時重復計算價

21、款。本合同之后的條文對因建筑面積和套內(nèi)建筑面積的實際差異做了不同的處理方式，在具體操作時，解釋采用“就低不就高”的原則，即應當依據(jù)實測面積，按建筑面積或按套內(nèi)建筑面積所計算的價款這二者中較低的一者作為結(jié)算價款，并以此作為處理其他問題的依據(jù)。對按套（單元）計價而言，以整個商品房為計價單位，依商品房銷售管理辦法第19條，按套(單元)計價的現(xiàn)售房屋，當事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。按套(單元)計價的預售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變；套型與設

22、計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。第六條 付款方式及期限 買受人采取下列第_種方式付款。 1、一次性付款。 2、分期付款。 3、貸款方式付款。買受人可以首期支付購房總價款的_，其余價款可以向_銀行或住房公積金管理機構(gòu)借款支付。 4、其他方式。具體付款方式及期限的約定見附件五?！踞屃x】 本條中一次性付款是指購房人在約定期限內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付全部的購房款。分期付款分為兩種，一是買受人在建設過程中分期付款，房屋交付使用后付清；一是買受人在使用過程中（或與建設工程聯(lián)結(jié)在一

23、起）分期付款，若干年內(nèi)付清。這里的分期付款購買不同于貸款購買，如屬于貸款購房，應選擇在“貸款方式付款”欄填寫。個人住房貸款可以分為住房公積金貸款、商業(yè)銀行個人住房貸款或這二者的組合。若采用其他方式付款，應在本款選擇其他方式。 第七條 出賣人保證該商品房沒有產(chǎn)權糾紛，因出賣人原因造成該商品房不能辦理產(chǎn)權登記或發(fā)生債權債務糾紛的，由出賣人承擔相應責任。 _?！踞屃x】 本條是關于出賣人對交易房產(chǎn)所承擔的權利瑕疵擔保責任的敘述。本條旨在保護買受人的權益，避免買受人因出賣人一房多賣等情況遭受損失。同時，在所購商品房存在抵押的情況下，也可能導致買受人不能辦理分戶產(chǎn)權登記或遭受其他損失，本條也旨在對此類損失

24、的責任承擔加以明確。本條第二款的空白欄可以填寫雙方對出賣人承擔相應責任的具體約定。 第八條 規(guī)劃變更的約定 出賣人應當按照規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設商品房，不得擅自變更。 出賣人確需變更建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定條件的，應當書面征得受影響的買受人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準。因規(guī)劃變更給買受人的權益造成損失的，出賣人應當給予相應的補償。 第九條 設計變更的約定（一）經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的建筑工程施工圖設計文件的下列設計變更影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應當在設計審查單位批準變更之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。 1、該商品房

25、結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向； 2、_； 3、_； 4、_。 出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權退房。 （二）買受人應當在通知送達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。買受人逾期未予以書面答復的，視同接受變更。 （三）買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起_日內(nèi)退還買受人已付房款，并按照_利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。 _?！踞屃x】 以上兩條是為解決合同訂立后，因規(guī)劃、設計變更所產(chǎn)生問題的相關填寫欄目，主要是針對商品房預售中可能出現(xiàn)的問題，現(xiàn)房銷售一般不存在此類問題。依據(jù)商品房銷售管理辦法第24條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品

26、房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任?！北竞贤诰艞l約定的規(guī)劃、設計變更確立之日，為設計審查單位批準變更之日

27、。依據(jù)上述銷售辦法第24條，本合同第八條所謂的“規(guī)劃變更”，應當是指出賣人向規(guī)劃部門申請批準變更房產(chǎn)項目原規(guī)劃事項的審批變更，并不包括政府對某一區(qū)域所進行的市政規(guī)劃變更。關于規(guī)劃變更的問題，本示范合同第八條第二款在上述銷售辦法第24條的基礎上增加了需要買受人的書面同意作為變更前提的約定，同時明確了即使規(guī)劃變更經(jīng)過了買受人同意和規(guī)劃部門許可，只要因規(guī)劃變更給買受人造成了損失，出賣人就應當承擔補償責任。需要注意的是，第八條的約定不視為買受人對退房權的放棄，也就是說，如果出賣人未經(jīng)買受人書面同意就得到了規(guī)劃部門和設計審查單位的許可并且變更了原規(guī)劃、設計事項，那么依據(jù)銷售辦法第24條的規(guī)定及本合同第八

28、條的約定，出賣人仍然應當在變更確立之日起10日內(nèi)書面通知買受人，買受人應當在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復，屆期未作書面答復的，視為同意變更。如果出賣人未經(jīng)買受人書面同意就得到了規(guī)劃部門和設計審查部門的變更批準并變更了原規(guī)劃、設計事項，并且出賣人未能在變更確立之日起10日內(nèi)書面通知買受人的，買受人可以行使退房權，并請求出賣人承擔違約責任；如果買受人不退房的，可以依據(jù)本合同第八條第二款請求出賣人承擔補償責任。如果出賣人在變更之前已取得了買受人的書面同意并得到了規(guī)劃部門的許可，那么出賣人不再對買受人負有通知義務，因為已有買受人書面同意在先。此外，買受人書面同意的變更內(nèi)容應與規(guī)劃部門、

29、設計審查單位的許可及實際變更的內(nèi)容一致，如果買受人書面同意的變更內(nèi)容與規(guī)劃部門、設計審查單位的許可及實際變更的內(nèi)容不一致的，應當認為出賣人就該規(guī)劃變更事項未通知買受人。 第十條 逾期付款責任 買受人未按照約定的時間付款的，按照下列第_種方式處理：1、按照逾期時間，分別處理(（1）和（2）不作累加)(1)逾期在_日之內(nèi)，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之_的違約金，并于實際支付應付款之日起_日內(nèi)向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行。(2)逾期超過_日（該日期應當與第（1）項中的日期相同）后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人應當

30、自解除合同通知送達之日起_日內(nèi)按照累計的逾期應付款的_%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意后，合同繼續(xù)履行，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之_（該比率應當不小于第（1）項中的比率）的違約金，并于實際支付應付款之日起_日內(nèi)向出賣人支付違約金。本條所稱逾期應付款是指依照第六條約定的到期應付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按照相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。2、_?！踞屃x】 本條是關于買受人逾期付款所應承擔責任的約定，設計了買受人承擔逾期付款責任的兩種基本形

31、式。選擇第一種約定時，出賣人沒有合同解除權，買受人承擔給付違約金的責任，合同繼續(xù)履行；選擇第二種約定時，出賣人有合同解除權，可以選擇解除合同，也可以不行使解除權，而由買受人繼續(xù)履行并給付約定的遲延履行違約金。需要注意的是，依據(jù)最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第15條，法律未規(guī)定、當事人也未約定解除權行使期限的，在買受人催告出賣人行使后，出賣人應當在催告后三個月內(nèi)行使；如果買受人沒有催告，出賣人應當在解除權發(fā)生之日起（也就是上述約定的逾期超過之日起）一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權消滅。關于逾期付款責任，雙方還可以自行約定其他責任承擔方式，在第二款空白欄中填寫。

32、第十一條 交付條件 （一）出賣人應當在_年_月_日前向買受人交付該商品房。 （二）該商品房交付時應當符合下列第1、2、 、 、 、 、 項所列條件；該商品房為住宅的，出賣人還應當提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。 1、該商品房已取得規(guī)劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表； 2、有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的該商品房面積實測技術報告書； 3、出賣人已取得了該商品房所在樓棟的房屋權屬證明； 4、滿足第十二條中出賣人承諾的市政基礎設施達到的條件； 5、該商品房為住宅的，出賣人提供住宅工程質(zhì)量分戶驗收表； 6、_?！踞屃x】 本條是關于交房條件的約定，包括交房期限和所交付房屋應當具備的其他條件。其中第（

33、二）款第1、2項及住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書是默認的出賣人在交房時應當提交的文件。其他各項可以由雙方自行約定。其中，如果是商品房現(xiàn)房銷售，那么出賣人在簽訂合同時已經(jīng)取得了樓棟的產(chǎn)權證（大產(chǎn)權證），可以約定提交；如果是現(xiàn)售或者預售，則出賣人在簽訂合同時尚未取得大產(chǎn)權證，如果約定第3項，那么意味著出賣人應當在交付房屋之前取得大產(chǎn)權證并在交付時將相關證明提交給買受人。如果出賣人屆期不能提交本條約定的相關文件及約定的其他條件，那么買受人可以依據(jù)本合同第十五條第（一）款的約定拒絕接收房屋，由此產(chǎn)生的逾期交房責任由出賣人承擔。 第十二條 市政基礎設施和其他設施的承諾 出賣人承諾與該商品房正常使用直接相

34、關的市政基礎設施和其他設施按照約定的日期達到下列條件： 1、市政基礎設施： （1）上水、下水：_年_月_日 達到_； （2）電：_年_月_日 達到_； （3）供暖 ：_年_月_日 達到_； （4）燃氣 ：_年_月_日 達到_； （5）_； （6）_。 如果在約定期限內(nèi)未達到條件，雙方同意按照下列方式處理： （1）_； （2）_。 2、其他設施 （1）公共綠地：_年_月_日 達到_； （2）公共道路：_年_月_日 達到_； （3）公共停車場 ：_年_月_日 達到_； （4）幼兒園：_年_月_日 達到 _； （5）學校：_年_月_日 達到 _； （6）會所：_年_月_日 達到 _； （7）購物中心

35、：_年_月_日 達到 _； （8）體育設施：_年_月_日 達到 _； （9）_； （10）_。 如果在約定期限內(nèi)未達到條件，雙方同意按照下列方式處理： （1）_；（2）_?！踞屃x】 本條是關于與商品房正常使用相關的各項設施條件的約定。對于本條所涉及的各項設施的具體內(nèi)容及屆期出賣人未實現(xiàn)承諾的后果，雙方應當自行約定，以避免事后糾紛。 第十三條 逾期交房責任除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，按照下列第_種方式處理：1、按照逾期時間，分別處理(（1）和（2）不作累加)(1)逾期在_日之內(nèi)（該時限應當不小于第十條第（1）項中的時限），自第十一條約定的交付期限屆滿

36、之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付已交付房價款萬分之_的違約金（該違約金比率應當不小于第十條第（1）項中的比率），并于該商品房實際交付之日起_日內(nèi)向買受人支付違約金，合同繼續(xù)履行。(2)逾期超過_日（該日期應當與第（1）項中的日期相同）后，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起_日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之_（該比率應當不小于第（1）項中的比率）的違約金，并于該商品房實際交付之日起

37、_日內(nèi)向買受人支付違約金。2、_?！踞屃x】 本條是關于出賣人逾期交房責任的約定，與本合同第十條所涉及的買受人逾期付款責任形成對應關系。交房時間由本合同第十一條確定。關于本條，可以參照本合同第十條的釋義。同時需要注意的是，依最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第15條，在出賣人逾期交房的情況下，買受人的合同解除權也是有相應期限的。 第十四條 面積差異處理 該商品房交付時，出賣人應當向買受人公示其委托的有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的商品房面積實測技術報告書，并向買受人提供該商品房的面積實測數(shù)據(jù)（以下簡稱實測面積）。實測面積與第三條載明的預測面積發(fā)生誤差的，雙方同意按照第_種

38、方式處理：1、根據(jù)第五條按照套內(nèi)建筑面積計價的約定，雙方同意按照下列原則處理： (1)套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款；(2)套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。 買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起30日內(nèi)退還買受人已付房款，并按照_利率付給利息。 買受人不退房的，實測套內(nèi)建筑面積大于預測套內(nèi)建筑面積時，套內(nèi)建筑面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產(chǎn)權歸買受人所有。實測套內(nèi)建筑面積小于預測套內(nèi)建筑面積時，套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值

39、超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 實測套內(nèi)建筑面積預測套內(nèi)建筑面積 套內(nèi)建筑面積誤差比_ _ _x 100% 預測套內(nèi)建筑面積 2、根據(jù)第五條按照建筑面積計價的約定，雙方同意按照下列原則處理：(1)建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值均在3%以內(nèi)(含3%)的，根據(jù)實測建筑面積結(jié)算房價款； (2)建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出3%時，買受人有權退房。 買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起30日內(nèi)退還買受人已付房款，并按照_利率付給利息。買受人不退房的，實測建筑面積大于預測建筑面積時，建筑面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價

40、款由出賣人承擔，產(chǎn)權歸買受人所有。實測建筑面積小于合同約定建筑面積時，建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 實測建筑面積預測建筑面積 建筑面積誤差比 _ x 100% 預測建筑面積 3、雙方自行約定：_。【釋義】 本條是關于因所交易商品房的預測面積和實測面積存在誤差而對實際結(jié)算價款應當做的補、退或其他處理方式所做的約定。對于差異的處理方式，雙方可以選擇填寫本條的欄目，也可以在第三款空白欄自行約定。需要注意的是，是按套內(nèi)建筑面積計算還是按建筑面積計算應以本合同第五條雙方的約定為準。對于經(jīng)濟適用房，由于在本合同第

41、五條對套內(nèi)建筑面積和建筑面積都進行了填寫，如果發(fā)生面積差異糾紛，應當以“就低不就高”的原則選擇總價款較低的那種面積計算方式在此處進行填寫。同時需要注意的是，在本合同第五條約定為按建筑面積計價時，依據(jù)本條關于按建筑面積計價的面積差異糾紛處理方式，應當同時分別計算出建筑面積的實測/預測誤差比絕對值和套內(nèi)建筑面積的實測/預測誤差比絕對值，如果這二者均在3%之內(nèi)，那么按實測建筑面積結(jié)算價款；如果二者中有一項超出了3%，那么買受人有權選擇退房或繼續(xù)履行。 第十五條 交接手續(xù) （一）該商品房達到第十一條約定的交付條件后，出賣人應當在交付日的7日前，書面通知買受人辦理交接手續(xù)的時間、地點以及應當攜帶的證件。

42、雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示第十一條約定的證明文件，并滿足第十一條約定的其他條件。出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，或未滿足第十一條約定其他條件的，買受人有權拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房責任由出賣人承擔，并按照第十三條處理。 （二）驗收交接后，雙方應當簽署商品房交接單。由于買受人原因未能按期辦理交接手續(xù)的，雙方同意按照下列約定方式處理： _； _。 （三）雙方同意按照下列第_種方式繳納稅費： 1、出賣人不得將買受人交納稅費作為交接該商品房的條件。 _。 2、買受人同意委托出賣人代交下列第_、_、_、_、_、_種稅費，并在接收該商品房的同時將上述稅費交給出賣人。 （1）專項維修資金； （2）契稅； （3）第二十三條約定的物業(yè)服務費用； （4）供暖費； （5）_； （6）_。 3、買受人自行向相關單位繳納下列第_、_、_、_、_、_種稅費，并在接收該商品房的同時向出賣人出示繳納稅