全過程地產(chǎn)成本控制精要

1、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制許多地產(chǎn)商在成本的控制方面， 沒有做到精細(xì)化的管理， 大手筆導(dǎo) 致了高成本， 如果王石的拐點論一語成讖， 地產(chǎn)商就應(yīng)該低下高貴的 頭顱專注于成本控制與管理了。筆者結(jié)合自己在 xx 集團(tuán)成本管控的 實踐，向大家介紹房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的全案，供各位同仁參考。一、投資決策階段 投資決策階段是項目開發(fā)中最為關(guān)鍵的階段， 此階段所做的項目 策劃書、投資估算是投資決策的重要依據(jù)， 直接影響整個項目的成敗。 在這一階段應(yīng)著重從以下幾方面加強成本管理。1. 組織優(yōu)秀的項目團(tuán)隊 項目行性研究以及產(chǎn)品的開發(fā)策劃是一個系統(tǒng)性、專業(yè)性的工 作。在投資決策階段， 公司需要組織一個由集團(tuán)公司和地產(chǎn)公司經(jīng)

2、驗 豐富的專業(yè)技術(shù)人才組成的項目組， 成本控制人員要參與投資決策階 段的具體工作。項目組應(yīng)由以下人員組成： 建筑師 、造價工程師 、營 銷人員 （或委托專業(yè)策劃公司）、 工程技術(shù) 人員投資分析人員、經(jīng)營 管理人員（或項目經(jīng)理）。在投資決策階段，項目組應(yīng)完成從市場調(diào)研、產(chǎn)品策劃、產(chǎn)品定 位、風(fēng)險分析到投資估算與分析的全過程工作。其中，成本控制人員 主要對城市的市場狀況和經(jīng)濟(jì)形勢、 建筑安裝工程造價狀況、 政府費 稅情況、貸款利率等做出充分的了解、分析和判斷。2. 進(jìn)行詳細(xì)的成本分析（1）土地開發(fā)成本土地成本支出約占項目總支出的 20-30 ， 因此對土地的確定應(yīng)充分考慮開發(fā)風(fēng)險和升值空間， 其成

3、本的確定應(yīng) 包含：土地出讓金土地出讓金可參考政府近期出讓的類似地塊， 并結(jié) 合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進(jìn)行修正估算。土地征用費、城市配套費、拆遷安置補償費土地征用費、城市 配套費均有具體規(guī)定。開發(fā)企業(yè)在與政府協(xié)商時應(yīng)充分利用政策優(yōu) 勢，針對性地對項目所涉及的各項市政大配套進(jìn)行實際調(diào)研， 對管線 的增容、道路的拓寬、公建的配套作充分估計。拆遷安置補償費一般 采用貨幣補償，其費用可參照近期類似項目。（ 2）前期工程費用估算前期開發(fā)費一般占項目總支出的 3左 右，但因各地實際收費差異也有很大差別。 “三通一平” “和臨時設(shè) 施費應(yīng)根據(jù)實際估算， 并結(jié)合實際狀況充分發(fā)揮臨時設(shè)施對項目建設(shè) 的相對

4、永久性，從而相對降低開發(fā)成本。前期工程費用的其它費用較為繁多，規(guī)定費率與實際收費有差 異，開發(fā)商應(yīng)注意同相關(guān)部門協(xié)調(diào)。同時，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，許 多規(guī)費由硬性指標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌稣{(diào)控， 開發(fā)商應(yīng)確保其既符合政府政策 要求，又滿足項目開發(fā)利益。（3）建筑安裝工程造價成本建筑安裝工程造價一般占項目總支 出的 45-55 ，因地域差異比例數(shù)也不盡相同。其成本分析應(yīng)首先分 析當(dāng)前區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢， 掌握建筑市場中施工企業(yè)總體狀況。 調(diào)研近期 類似項目造價指標(biāo)，了解市場人工、材料變動情況，對影響造價的主 要因素進(jìn)行分析修正， 合理科學(xué)地確定項目的建安成本指標(biāo)。 并對初 步設(shè)計方案的開發(fā)成本進(jìn)行分析優(yōu)化，共同確定

5、產(chǎn)品定位。（4）社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施、小區(qū)智能化費社區(qū)管網(wǎng)費用對于一 些中檔樓盤社區(qū)一般為項目總支出的 6 左右。在決策階段，成本控 制的重點應(yīng)是對市政大配套的一次網(wǎng)站的供應(yīng)能力及區(qū)內(nèi)網(wǎng)站的設(shè) 置進(jìn)行了解、分析，做好估算。區(qū)內(nèi)配套應(yīng)堅持在不影響產(chǎn)品品質(zhì)定位及差異化的前提下， 盡量 做到精簡配套， 同時考慮配套項目的可經(jīng)營管理性， 為項目后期的物 業(yè)經(jīng)營運作打好基礎(chǔ)；配套也包括社區(qū)規(guī)劃配套，應(yīng)考慮其適應(yīng)性。小區(qū)智能化的定位應(yīng)堅持“寧精勿多、滿足基本所需”的原則， 繁瑣的智能化系統(tǒng)的維護(hù)和運行費用將給物業(yè)經(jīng)營管理增加難度， 而 且技術(shù)折舊非常快。（5）園林環(huán)境工程費園林環(huán)境一般為項目總支出的 3-5

6、 ，其 成本應(yīng)同項目的定位相關(guān)聯(lián)，也與項目所處的地域環(huán)境有關(guān)。（6）投資決策階段的費稅分析管理費：根據(jù)城市地域特點一般 確定為銷售收入 2-3 。銷售費用：一般確定在銷售收入的 2-3 ，銷售費用的控制應(yīng)注 意選擇好適當(dāng)?shù)膹V告媒體， 處理好售樓處、樣板房的設(shè)置方法及定位。財務(wù)費用： 投資決策階段應(yīng)對財務(wù)費用做好充分估計， 正確運用 資本的杠桿， 以最少的財務(wù)費用滿足項目資金鏈的連續(xù)性。 資金的使 用成本將對開發(fā)商最終利潤產(chǎn)生較大影響。稅金：在決策階段，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定估算，并爭取獲 得政府支持，減免部分稅費。 在二線城市， 稅費的減免 對于異地開發(fā) 商來說是至關(guān)重要的。（7）不可預(yù)見費

7、及風(fēng)險分析根據(jù)項目的復(fù)雜程度，不可預(yù)見費 及風(fēng)險一般為除去土地開發(fā)費用外的直接成本的 3-5 。投資決策階 段，項目組應(yīng)做好項目的土地成本變化、建造成本變化、房屋售價變 化、開發(fā)周期、容積率、貸款利率、政策變化等方面的風(fēng)險分析，基 本保證風(fēng)險成本小于項目凈利潤的 5-8 。二、設(shè)計階段 設(shè)計階段的成本控制是工程造價控制的重要階段， 其對工程造價 的影響在 75 以上。在此階段，成本控制人員通過恰當(dāng)?shù)嘏c開發(fā)商 的建筑師、設(shè)計院的設(shè)計師密切配合，可取得事半功倍的效果。主要 方法和措施有：1. 根據(jù)項目定位確定 合理的容積率 項目容積率的大小將直接關(guān) 系到項目的銷售收入和建造成本。 盡可能確定一個基

8、本控制區(qū)間， 充 分利用好土地資源， 并結(jié)合項目地形特點建造環(huán)境景觀， 提高土地利 用率。2. 做好設(shè)計方案的評審， 加強設(shè)計方案優(yōu)化成本控制人員應(yīng)對設(shè) 計方案的結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)造型、平面布置進(jìn)行成本分析，向建筑師提 出建議，使設(shè)計方案不斷優(yōu)化。同時，對設(shè)計方案的計算過程進(jìn)行評 審，杜絕人為因素的保守擴(kuò)大，尤其在 設(shè)計系數(shù)的取值 上。3. 實行限額施工圖設(shè)計， 明確獎懲辦法對設(shè)計單位施工圖限額設(shè) 計指標(biāo)有：（1）每平方米 鋼筋 含量指標(biāo)；（2）每平方米 砼 含量指標(biāo)；（3）單位 施工圖預(yù)算指標(biāo) ；（ 4）設(shè)計變更費用限額指標(biāo) 。4. 加強設(shè)計質(zhì)量檢查監(jiān)督， 減少設(shè)計變更費用對設(shè)計單位的管理 工作

9、具有較強的專業(yè)性， 如果開發(fā)商本身人力資源不足， 可整合社會 資源，增強事前控制的力度。與設(shè)計單位簽訂的合同，應(yīng)明確規(guī)定因 設(shè)計質(zhì)量不足所造成變更的制約措施。 給設(shè)計階段必要的時間， 也是 減少或杜絕“三邊工程”的必要條件。三、招投標(biāo)與合同洽商階段 項目招投標(biāo)與合同的洽商確定是項目成本控制管理工作中的重 要環(huán)節(jié)， 很多相關(guān)法律文本均在此階段完成， 許多隱患和難點也是在 此階段留下的，這個階段的工作質(zhì)量將直接影響項目運作期間的成本 管理和結(jié)算工作。因此，成本管理人員在此階段，應(yīng)根據(jù)項目總體進(jìn) 度計劃使工程招投標(biāo)清晰、有條理，使工程合同符合項目要求。1. 做好招投標(biāo)工作的幾個主要措施根據(jù)項目整體施

10、工計劃制訂 詳盡的招投標(biāo)計劃， 通過市場調(diào)查分析， 建立和完善區(qū)域性的施工單 位、建筑材料、政策法規(guī)等信息庫，為招投標(biāo)儲備信息資源。制訂招 標(biāo)計劃的同時，應(yīng)明確招標(biāo)原則，界定承包方式、范圍、支付款辦法 及甲供材料的范圍、方式、分包項目等主要合同洽商條款。招標(biāo)階段控制造價的主要方法有：（1）單位工程方面：以采用總承包方式為主，部分項目分包。 單位工程實行平方米造價包干或總價包干方式， 對于有規(guī)模效益的分 項工程，如 門、窗、樓梯欄桿 等采用分包，同樣實行單方造價包干。（2）甲供材料方面：對于涉及工程品質(zhì)的材料（如 外墻漆、裝 飾材料 等），宜采用統(tǒng)一甲方供料， 一些大宗主要機電設(shè)備也應(yīng)甲方 自行

11、采購。 在資金允許的條件下， 因季節(jié)因素價格變動較大的某些材 料（如 水泥、鋼材 等），也可充分發(fā)揮開發(fā)商的規(guī)模效益進(jìn)行甲供。 甲供材料價格也應(yīng)通過 競標(biāo)定價 ，公司必須確保比承包商有價格優(yōu) 勢，避免損傷承包商的積極性。（3）區(qū)內(nèi)配套及園林景觀工程方面：宜采用 清單報價 形式招標(biāo)， 同時招標(biāo)時應(yīng)對主材的規(guī)格、價格、品質(zhì)予以明確。（ 4）智能化工程方面：宜采用 清單報價 方式招標(biāo)，合同價款應(yīng) 采用可調(diào)價款的方式。招標(biāo)時應(yīng)約定主要材料價格的調(diào)整幅度差值， 結(jié)算時，超過此差值，其價格將進(jìn)行調(diào)整 （因為電子產(chǎn)品更新?lián)Q代快， 價格降幅大，智能化系統(tǒng)由施工到投入正常使用時間跨度大）。（5）土石方工程方面：

12、區(qū)內(nèi)的土石方平衡工程也是成本控制的 重點，在招標(biāo)時宜選擇專業(yè)公司進(jìn)行施工， 專業(yè)公司之間可采用 單方 報價的競爭方式進(jìn)行投標(biāo)、競標(biāo)。招投標(biāo)工作環(huán)節(jié)多，有力的監(jiān)控將避免決策失誤、成本失控。一 方面，加強對投標(biāo)單位的資格審查。詳細(xì)審查其單位的信譽、經(jīng)濟(jì)狀 況、操作能力，避免“魚目混珠”擾亂投標(biāo)環(huán)境，給招標(biāo)帶來難度， 甚至做出錯誤的判斷。 另一方面，加強對 標(biāo)底的審核 。標(biāo)底的計算過 程具有專業(yè)性、 復(fù)雜性、人為因素較多的特點。 企業(yè)應(yīng)建立復(fù)核機制， 避免標(biāo)底偏差所產(chǎn)生的成本提高或投標(biāo)單位盲目低價中標(biāo)給工程管 理及結(jié)算工作帶來困難。2. 合同管理體系中的成本控制（ 1）合同的嚴(yán)密性除正常應(yīng)明確 的合

13、同條款外，還應(yīng)對設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的計價方法、特殊工藝的 計價方法、 違約處理方法及可能遇到的風(fēng)險處理方法等進(jìn)行明確， 以 便避免結(jié)算時產(chǎn)生分歧和矛盾。（2）合同的可操作性合同的可操作性主要體現(xiàn)在發(fā)、承包方能 夠?qū)嶋H執(zhí)行。 避免承包方為取得工程盲目承諾不可能實現(xiàn)的條款， 從 而影響工程進(jìn)度以及項目的各項計劃的實施。四、施工階段的成本控制 施工單位與開發(fā)商的管理理念及方法往往存在差異， 要想建造出 優(yōu)質(zhì)的樓盤，公司須在一些關(guān)鍵管理環(huán)節(jié)上建立嚴(yán)密而切實可行的管 理措施，體現(xiàn)在成本管理上主要有以下三個方面應(yīng)予以加強：1. 加強設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的監(jiān)督和管理施工階段的設(shè)計變更和 現(xiàn)場簽證是不可避免的，

14、 但應(yīng)處于一個嚴(yán)密的管理控制體系之中。 設(shè) 計變更及簽證管理控制體系應(yīng)明確： 操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人、 責(zé)任人的管理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認(rèn)時限、否決及責(zé)任追究制度等。 同時，讓施工單位明晰該操作體系， 以便于協(xié)作配合， 提高工作效率， 為結(jié)算打好基礎(chǔ)。2. 加強設(shè)備和材料的品質(zhì)與價格管理完善的設(shè)備、 材料管理體系 是打造精品工程的必要條件，通常操作方式有：（1）自行采購自行采購既能起到成本控制作用，又避免雙方結(jié) 算時產(chǎn)生分歧。如大型機電設(shè)備（ 電梯、空調(diào) 等）、外立面裝飾材料 （外墻漆、飾面磚 等）等一些對項目品質(zhì)影響較直接， 同時價格較高 又易發(fā)揮規(guī)模采購優(yōu)勢的材料要自行集中采購。 園林

15、景觀工程所用的 部分材料，也可通過競標(biāo)自行采購。（2）總承包單位采購開發(fā)商對一些建筑常用的 地材、通用材 在 限定品質(zhì)、性能的前提下， 可讓承包單位采購，這樣可發(fā)揮承包商比 開發(fā)商更熟悉市場的優(yōu)勢，從而調(diào)動其積極性。（3）甲方限價承包單位采購一些沒有一次性包死的工程，主要 材料價格可通過發(fā)、承包方共同議定一個價格確認(rèn)程序來確認(rèn)價格， 結(jié)算時按限定價格結(jié)算，限價時應(yīng)明確價格時限及范圍。上述材料采購的三種方式都應(yīng)在 樣板、樣品認(rèn)證制度 、進(jìn)場驗收 確認(rèn)制度監(jiān)控下才能投入使用。3. 加強資金計劃執(zhí)行的監(jiān)控（ 1）資金計劃是建立在項目的各項 合同已確定且總體施工進(jìn)度計劃已確認(rèn)合理的基礎(chǔ)上， 這就要求成

16、本 控制人員與工程管理人員在前期相互協(xié)調(diào)，扎實地做好基礎(chǔ)工作。（2）施工階段的工程款支付是以資金計劃為基礎(chǔ)的，它應(yīng)同施 工進(jìn)度計劃相協(xié)調(diào)， 在這樣一個總框架下監(jiān)控項目， 可使工程管理更 加清晰。當(dāng)月實際發(fā)生額的增減超過資金計劃一定比例時， 成本控制 人員和工程管理人員應(yīng)及時分析、闡明原因，嚴(yán)重時，提出成本預(yù)警 和工程進(jìn)度預(yù)警。（3）資金計劃與成本的動態(tài)控制相結(jié)合，可使公司更好的掌控 項目的運行，使企業(yè)的銷售收入與工程支出處于良性循環(huán)。五、結(jié)算階段的成本控制結(jié)算工作的突出特點是： “大量性、集中性、復(fù)雜性 ”。為避免 結(jié)算時產(chǎn)生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽應(yīng)建立以下機制：1. 會議確認(rèn)制結(jié)算原則采用會議確認(rèn)制。 通過結(jié)算會議確定結(jié)算 方法、人選、結(jié)算期限、除正常結(jié)算項目之外所發(fā)生的特殊問題以及 合同沒有約定或雙方分歧較大的項目。2. 二次復(fù)核、審計制建立切實可行的二次復(fù)核、審計機制，使結(jié) 算工作處于受監(jiān)控狀