南通類住宅市場分析

1、類住宅市場分析南通同策 市場策劃中心2013年5月數據來源：南通同策，以上數據為備案數據，截止12.31SOHO市場供應量較少，價格相對較高LOFT市場供求比嚴重失衡2012年市場供求比3.36，去化均價為7015元/2012年市場供應量4.56萬方，供求比1.3，去化均價為9456元/類住宅市場分析類住宅市場各產品線整體過剩，供大于求，市場成交慘淡少量的SOHO供應量基本以精裝修拎包入住為主且基本都采用托管經營方式，使得其售價基本與住宅持平類住宅市場分析價格關系：主流去化價格集中在5000-8000元/SOHO與住宅基本持平，LOFT價格相對偏低從各項目的價格區(qū)間可以看出，各項目的成交主力集

2、中在5000-8000元/，僅有2個項目高于8000元/。LOFT毛坯均價在7015元/ ，精裝的SOHO均價為9456元/。數據來源：南通同策，以上數據為備案數據，截止12.31類住宅市場分析在售項目泛濫，低價競爭激烈，去化能力差311套321套133套188套83套93套91套123套80套81套類住宅前十總共去化7.23億元，去化最快項目在低價之下僅為321套，唯一進入前十的SOHO項目潤華國際中心僅成交133套SOHO全市類住宅成交分析2013年南通商辦產品成交量價小幅上漲，住宅成交大漲2013年南通整體市場商辦產品成交保持穩(wěn)定，成交量價小幅上漲2013年南通住宅市場大幅提升，成交面積

3、156%，住宅產品相比類住宅產品去化更快主城區(qū)+新城區(qū)類住宅成交分析主城區(qū)+新城區(qū)商辦產品價高量跌，住宅成交量大幅攀升2013年隨著在售主城區(qū)和新城區(qū)板塊商辦產品均價的提高，商辦產品去化冷淡，成交量有所下降隨著地段以及居住成熟度的不斷提升，板塊住宅產品成為市場的主力成交產品，市場份額不斷增加關注點價格產品價值后期服務元/整體規(guī)劃建筑立面公共空間戶型分析精裝修（品牌）水電煤情況物業(yè)服務酒店管理新世界云公館均價：15500元/（精裝5000元/）綜合體項目內部相關配套齊全玻璃幕墻精裝，挑高11米39-523000元/；一線同等品牌，具體內容未定商業(yè)水電，通天然氣中南物業(yè)無匯金國際未定預計：9000

4、元/左右小型商辦項目自身缺乏相關配套全石材干掛精裝（9.7米挑高）；4600屋頂花園，咖啡廳、餐廳、休閑設施40-8010萬元/套（品牌未定）商業(yè)水電南通康源物業(yè)無金石國際18604全配（5000元/）五星級酒店缺乏大型商業(yè)配套玻璃幕墻豪華精裝挑高公共大堂挑高28米49-865000元/；科勒、高儀、sony、西門子商業(yè)水電青島海景花園酒店物管青島海景花園國際酒店圓融城市廣場未定預計：15000元/左右缺乏相關商務配套玻璃幕墻未定40-105精裝（3500元/）未定圓融物業(yè)未定具體酒店品牌目前南通中高端項目的產品配置仍處于中上水平，單一價值上具有一定亮點，綜合其產品與后期服務上要求相差甚遠類住

5、宅市場分析市場中高端項目的產品與服務價值具備明顯的價值短板，價值不夠全面與價格形成嚴重反差，產品力價值偏弱LOFT競品分布圖港閘區(qū)在售項目待售項目盛唐君庭新城區(qū)主城區(qū)中房匯達廣場售完項目中南城恒隆國際本案通富婦兒樂城立方寓東景國際閣調百花左岸星光耀廣場京揚數碼廣場金海岸鴻鳴摩爾綠洲國際北城一品東都晶品金地國際云公館板塊項目在售狀態(tài)未來競爭量（萬方）主城區(qū)立方寓 在售0.8京揚數碼廣場在售1.5新城區(qū)星光耀廣場待售5云公館在售7恒隆國際在售5港閘區(qū)綠洲國際 在售1.3北城一品 在售0.9金海岸 在售1.7鴻鳴摩爾 在售0.3中房匯達廣場在售0.8盛唐君廷在售0.4萬科YOHO在售2新東區(qū)金地國際

6、待售2.5開發(fā)區(qū)通富婦兒樂城 在售0.9合計28港閘區(qū)港閘區(qū) LOFT項目主要集中于新城區(qū)以及主城邊緣地帶，市場未來競爭總量19萬方； 本案未來主要競品為新世界廣場云公館、星光耀廣場、恒隆國際3個項目。LOFT市場分析未來競爭以在售項目為主，其中僅主城區(qū)和新城區(qū)供應將近20萬方2013.01-2013.04南通主要類住宅項目成交情況排名板塊項目名稱成交套數成交面積（萬）成交金額（億元）成交均價（元/）1新城區(qū)恒隆國際770.560.57101062港閘區(qū)金域商業(yè)中心720.330.2885133開發(fā)區(qū)鑫湖國貿中心670.280.1657544港閘區(qū)通寧天地510.320.2576855港閘區(qū)北

7、城一品401.20.8969376新東區(qū)金地峰匯中心370.340.4312916（精裝：3600）7開發(fā)區(qū)通富婦兒樂城310.20.1470098開發(fā)區(qū)匯達廣場250.160.1275169港閘區(qū)四季食品城160.060.03578610開發(fā)區(qū)金海岸110.10.099549（精裝：2000）2013年類住宅市場成交排名主力類住宅成交仍以港閘和開發(fā)區(qū)的低價項目心為主2013年類住宅市場成交前十中僅恒隆國際依靠地段和價格優(yōu)勢去化較快，其余項目均位于周邊低端板塊金石國際大酒店金石酒店現推特價房時間成交面積（）成交均價（元/）2012年成交3846.71170582013年成交（前4月）1890.

8、16150477套4套11套8套典型競品分析金石國際近期動態(tài)2013年金石國際整體均價下降12%，同時推出50套特價房參與“退房保值計劃”提高了性價比，整體成交速度有所上漲推出50套特價房參與“退房保值計劃”，即日起買房即可享受年利率8%利息補貼，1年內無理由退房，不論房價漲跌。樓棟面積總套數去化套數去化率B6919810151%100361747%C692094823%99381437%17套19套30套14套典型競品分析恒隆國際近期動態(tài)推出50套特價房參與“退房保值計劃”，購房享受年利率8%利息補貼，1年內無理由退房，不論房價漲跌云公館2012年11月上市，截止4月總共去化77套，均價為1

9、5500元/。南通中央商務區(qū)云公館五一促銷推出首款3萬起（首付50%可以分兩年付清，找中南公司內部做擔保），目前中央商務區(qū)內部組建資產管理中心，提供相關管理服務，提高投資收益價值。典型競品分析云公館近期動態(tài)云公館針對“五一促銷”推出主動降低價格，從之前均價15500元/降低到11000元/起價一天成功認購20多組客戶，高性價比極大的刺激了客戶的購買心理1610118124237139LOFT3.9萬，共兩棟779套；12月13日開盤金域藍灣住宅部分由12棟9-26層的小高層、高層住宅組成，共約1000戶住宅。現已全部推出，目前在售的7#、8#、11#、12#、13#樓。商業(yè)共4.7萬其中2.3

10、萬可售 辦公1.4萬方總占地面積99910 總建面218650m商辦建面100000m，包括兩棟LOFT，一棟辦公，和9層集中商業(yè)容積率2.07LOFT總戶數779戶出售商鋪總戶數372戶樓層商業(yè)9層，LOFT19層，辦公26層重點項目成交分析-萬科YOHO，共2棟樓3.9萬方典型個案分析T1戶型面積段：50-75 ，層面積 1016 ，共19層，380套，總建19705T2戶型面積段：41-52，層面積995.29，共19層，399套，總建19349T2樓41戶型無煤氣，民用水電需裝修好后業(yè)主自行申請。12月13日推出3-16層，總價28萬起。T1T2n L型過道，南、東陽臺設計。n 3.9

11、M面寬，4.7M挑高。n 東北邊大面積電梯廳。萬科YOHO-產品分析典型個案分析面積（ ）供應套數所占比例去化套數去化占比419638%2820%5215662%11280%合計252100%140100%5 2 戶 型4 1 戶 型52平米房型南北通透，有煤氣接入等優(yōu)勢，去化明顯好于41平米戶型。萬科YOHO-戶型比例分析典型個案分析成交客戶以40歲左右的主城區(qū)及新城區(qū)客戶為主，客戶選購多為投資，較少部分兼有辦公或自主需求。萬科YOHO-成交客戶比例分析典型個案分析 營銷策略：為促進銷售，金豫百貨承租部分萬科YOHO公寓。13-16層為包租樓層，客戶需以1500元/的價格委托萬科裝修才能享受

12、包租服務。預期的的租價為52的2100元/月，42的1650元/月。但從現場來看，客戶接受度較小。 金融方案：對首付進行金融優(yōu)化，即首付款可以再分期，首付僅25%。首付25%，另外25%可申請中銀信用卡，分3年還清。剩余50%向銀行按揭，最高10年利率上浮10%。雖然后期不法正常實施，但前期銷售噓頭，帶動項目去化。萬科YOHO-銷售策略典型個案分析客戶分析：房源面積段較小，去化房源集中在南向52戶型，客戶對煤氣引入和通透性等因素考慮較多，多認可項目地段、萬科品牌及物業(yè)，對價格有抗性?？蛻暨x購多為投資，較少部分兼有辦公或自主需求。產品綜述：項目位置佳，處于港閘區(qū)未來商業(yè)中心。面寬、層高、附加值、

13、通透性及水電煤等產品屬性在周邊在售LOFT項目中不突出，屬于中等水平。萬科物業(yè)，YOHO小管家物業(yè)服務，全方位托管，在區(qū)域LOFT中獨一無二。萬科YOHO-總結典型個案分析各產品線成交套數成交均價（元/）主力戶型分析（）33#（中南城）商務酒店：130套LOFT：6套商務酒店：17821元/（精裝3000元/）LOFT：136707-11樓為商務酒店，12-13為辦公（主力成交以29、33為主），15樓以上為LOFT（主力成交以87、101為主）34#（中南城）LOFT：3412980主力以84、97戶型為主的戶型50#（金石大酒店）SOHO：5418604精裝（5000元/）主力以49、66

14、戶型成交為主27#（中央公園廣場）寫字樓：7913344元/主力以100、252戶型成交為主35#（云公館）LOFT：76套11月開盤去化均價：15500元/（精裝5000元/）主力以42、56戶型成交為主恒隆國際中南世紀城產品成交分析典型個案分析各產品線銷售策略33#（中南城）商務酒店：終身包租，前3年每年5%，4-6年每年9%，7-8年10%，8年后跟業(yè)主分成，享受72%的總價返還，每年一共12天的酒店使用權。34#（中南城）現房毛坯裸賣銷售50#（金石大酒店）1-3年每年提供8%的返租銷售，銷售后提供運營方案青島海景五星級酒店專業(yè)運營公司 27#（中央公園廣場）奢侈品店上寫字樓現房毛坯裸

15、賣銷售35#（云公館）前期采取高標準精準裸賣銷售，目前采取酒店運營策略，裝修標準在5000元/豐富的產品線，多樣化的銷售策略促進銷售 ，包租運營去化最佳中南世紀城各產品線銷售策略分析典型個案分析21滿足一廳一室一衛(wèi)的主流化戶型布局，大戶型高總價戶型去化相對緩慢金石一共四種主力戶型在售，其中66的一廳一室一衛(wèi)的戶型滿足主流客戶的需求，即滿足居住的舒適性和功能使用性，同時總價相對較。中南世紀城產品成交分析-金石國際典型個案分析 主力戶型以主力戶型以42-56為主，南為主，南北連廊式布局；北連廊式布局； 精裝修精裝修LOFT產品，裝修成本產品，裝修成本在在5000元元/左右。左右。南北式連廊布局，高

16、端精裝LOFT公寓，成本價在5000元/左右中南世紀城產品成交分析-新世界廣場云公館典型個案分析采用歐式裝修風格，以5000元/高標準精裝打造高端產品品質精裝配置清單客 廳家具類沙發(fā)、沙發(fā)邊幾、茶幾、餐桌、餐椅、辦公桌電器類柜式小冰箱、電話機、臺燈裝飾類實木地板、裝飾地毯、掛畫臥 室家居類床、床頭柜、床上用品、窗簾電器類電視機、燈具裝飾類墻紙、機織地毯衛(wèi)生間潔具類毛巾架、臺下盆、化妝鏡、淋浴花灑、龍頭、馬桶電器類鏡側燈、照明燈具、電動卷簾、洗衣機裝飾類瓷磚、衛(wèi)生陶瓷廚 房家具類整體櫥柜、不銹鋼水槽電器類電磁爐、熱水壺、微波爐其 他五金類實木門、入戶門鎖、小五金件、開關門板金石國際和云公館同時采

17、用5000元/精裝標準中南世紀城產品成交分析-高標準精裝典型個案分析成交總結： 中南世紀城在售產品單價較高，其中最低毛坯LOFT單價在12980元/，造成總價相對較高，使得成交去化緩慢。客戶分析： 作為高總價，穩(wěn)收益的投資性產品，客戶以投資性客戶為主，主要以南通本體私營企業(yè)和公務員為主，其中還有啟海地區(qū)的高端客戶置業(yè)投資，部分為辦公客戶，看重周邊優(yōu)越的地段和完善的配套。產品綜述： 項目地段絕佳，處于南通新的行政和商務中心 高收益能力、高標準精裝修、星級物業(yè)服務在類住宅中處于高端水準，客戶較為看重。中南世紀城-總結典型個案分析 南通未來的城市中心-南通新的行政中心和商務中心-中央商務區(qū) 南通新興購物中心：南通唯一15萬方SHOPPING MALL中南城； 鉑金五星級酒店-金石國際大酒店； 未來南通最高檔的購物中心-中央公園廣場