西屋國(guó)際產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目銷售方案

1、西屋國(guó)際產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目銷售方案一、 方案目的二、 產(chǎn)權(quán)酒店概念解析三、 產(chǎn)權(quán)酒店的類型四、 產(chǎn)權(quán)酒店在中國(guó)的發(fā)展五、 產(chǎn)權(quán)酒店的幾個(gè)值得重視的問(wèn)題六、 產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展方向與機(jī)會(huì)七、 西屋國(guó)際產(chǎn)權(quán)酒店銷售的可行性八、 西屋國(guó)際產(chǎn)權(quán)酒店的銷售、經(jīng)營(yíng)管理合約九、 西屋國(guó)際產(chǎn)權(quán)酒店開(kāi)發(fā)與運(yùn)行的主要權(quán)力機(jī)構(gòu)十、 買受人權(quán)益十一、 買受人投資收益計(jì)算原則十二、 西屋國(guó)際產(chǎn)權(quán)酒店銷售方案十三、 西屋國(guó)際產(chǎn)權(quán)酒店的投資收益率測(cè)算十四、 西屋國(guó)際產(chǎn)權(quán)酒店?duì)I銷推廣方案的總體思路十五、 西屋國(guó)際產(chǎn)權(quán)酒店具體營(yíng)銷方案（略）結(jié)束語(yǔ)一、 方案目的 1 達(dá)成項(xiàng)目的迅速銷售，為開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造高附加利潤(rùn)。2 打造中關(guān)村區(qū)域首個(gè)產(chǎn)權(quán)酒

2、店，為開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)權(quán)酒店市場(chǎng)樹(shù)立 品牌效應(yīng)，有助于開(kāi)發(fā)商后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、可持續(xù)發(fā)展。3 提供產(chǎn)權(quán)酒店穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)管理模式、保障經(jīng)營(yíng)的持續(xù)、收益穩(wěn)定。4 合理規(guī)避發(fā)展商項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、后期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，謀求項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的最大化。5 為產(chǎn)權(quán)酒店投資者提供合理投資回報(bào)，具有普遍的可操作性，最大限度的激發(fā)投資者的投資欲望，縮短銷售周期。6 指導(dǎo)開(kāi)發(fā)、銷售、經(jīng)營(yíng)的品牌化運(yùn)作，形成有效的市場(chǎng)化良性運(yùn)作，使各方利益共贏。二、 產(chǎn)權(quán)酒店概念解析產(chǎn)權(quán)酒店由“時(shí)權(quán)酒店”（TIME SHARE）演變而來(lái)。由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時(shí)間里的使用權(quán)。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大耐提。1976年，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)

3、的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的時(shí)權(quán)經(jīng)營(yíng)，向旅客出售了在特定時(shí)間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂(lè)設(shè)施的權(quán)利。而產(chǎn)權(quán)酒店則是進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時(shí)段，即酒店將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者分取投資回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。三、 產(chǎn)權(quán)酒店的類型國(guó)際通用的產(chǎn)權(quán)式酒店大致有三種類型：一是時(shí)權(quán)酒店，即有約定期的使用酒店客房的權(quán)利；二是住宅酒店，即投資者購(gòu)買后可以先委托酒店經(jīng)營(yíng)，到一定期限轉(zhuǎn)為自己長(zhǎng)期居住的客居住宅；三是投資型酒店，即作為投資行為，年取得約定的回報(bào)，并期待著增值回收投資。在中國(guó)內(nèi)地主要有兩種類型：一是度假型產(chǎn)權(quán)酒店，一般建在沿海和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的旅游城市，依托旅游風(fēng)景

4、區(qū)周邊的優(yōu)美環(huán)境，吸引旅游客源。所以多數(shù)為郊區(qū)項(xiàng)目，在功能上，商務(wù)相對(duì)少一些，主要是休閑度假。二是城市產(chǎn)權(quán)酒店，一般建在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的商務(wù)中心區(qū)，依托城市發(fā)達(dá)的交通和商業(yè)配套，吸引商務(wù)客源。在功能上商業(yè)和商務(wù)的配套相對(duì)比較完善。目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的酒店式公寓，酒店商務(wù)公寓屬于這一類，但它和完全的城市產(chǎn)權(quán)酒店仍有區(qū)別。四、 產(chǎn)權(quán)酒店在中國(guó)的發(fā)展產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)燕尾服取決于幾個(gè)條件1、 消費(fèi)觀念：近年來(lái)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，白領(lǐng)階層急劇擴(kuò)大，成為都市消費(fèi)主流群體，同時(shí)全新的休閑消費(fèi)觀念為分時(shí)度假消費(fèi)帶來(lái)了商機(jī)，國(guó)際分時(shí)度假公司進(jìn)入中國(guó)，使分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)式酒店的概念得以在國(guó)內(nèi)業(yè)界、消費(fèi)圈中得到認(rèn)同。2、 客戶群

5、：每年大約有114天的假期。國(guó)內(nèi)旅游假的市場(chǎng)氣候已經(jīng)形成，商務(wù)活動(dòng)廣泛，社會(huì)中產(chǎn)階級(jí)的崛起，形成了龐大的客戶發(fā)群。3、 配套設(shè)施：產(chǎn)權(quán)式酒店所在地有足夠的觀光、康樂(lè)等旅游資源，可以供客人休閑度假。國(guó)外的產(chǎn)權(quán)式酒店多建在具備3S（陽(yáng)光、海灘、海水）條件的地區(qū)，或者是自然風(fēng)光獨(dú)特、運(yùn)動(dòng)健身設(shè)施齊全的地區(qū)。4、 分時(shí)度假交換體系。該體系提供一種分時(shí)度假權(quán)的交換服務(wù)，當(dāng)顧客某一種分時(shí)度假權(quán)的交換服務(wù)，當(dāng)顧客某一年決定不在自己購(gòu)買了分時(shí)度假權(quán)的酒店居住休閑時(shí)，他可以通過(guò)交換公司，交換各地隸屬于該服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的任何一家酒店的等值使用權(quán)。這種分時(shí)度假交換制度同產(chǎn)權(quán)式酒店相結(jié)合后，無(wú)疑使產(chǎn)權(quán)酒店有了更大的誘惑力，

6、可以實(shí)現(xiàn)一地投資異地享受。與此同時(shí)顧客還享有權(quán)益的轉(zhuǎn)讓、饋增、繼承等系列權(quán)益及公共配套設(shè)施的優(yōu)惠使用權(quán)。產(chǎn)權(quán)酒店在中國(guó)的發(fā)展時(shí)間比較短，但發(fā)展的速度非常快。發(fā)展中暴露的問(wèn)題也較多。2004年產(chǎn)權(quán)酒店的數(shù)量將會(huì)大幅上升，全國(guó)各地產(chǎn)權(quán)度假酒店井噴。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京周邊地區(qū)目前已有六七個(gè)產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目，其中今年冒出的新項(xiàng)目就超過(guò)了半數(shù)，不僅北京如此，在全國(guó)范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店更是井噴之勢(shì)。對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶群進(jìn)行分析，目前購(gòu)買者同樣也兼具消費(fèi)者、投資者兩重個(gè)性。作為消費(fèi)者，客戶享受旅游度假的服務(wù)，享受餐飲、娛樂(lè)、健身等配套優(yōu)惠；而作為投資者，客戶享受所購(gòu)買的房間、度假屋的經(jīng)營(yíng)利益。具體分析，產(chǎn)權(quán)式酒店的客

7、戶無(wú)外乎三類消費(fèi)群體：其一是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的個(gè)人，他們的角色介于投資者和消費(fèi)者之間；其二是一些公司或事業(yè)機(jī)構(gòu)，其購(gòu)買動(dòng)機(jī)是用于員工福利或會(huì)議，以往一些單位在風(fēng)景區(qū)設(shè)有招待所、療養(yǎng)院等福利設(shè)施，而這些設(shè)施的日常管理逐漸成為單位的負(fù)擔(dān)，購(gòu)買產(chǎn)權(quán)工酒店就可以卸掉這些包袱；其三是分時(shí)度假公司，其購(gòu)買動(dòng)機(jī)純粹是業(yè)務(wù)需要。這三類群體所關(guān)注的利益各不相同，分時(shí)度假公司最關(guān)注的是產(chǎn)權(quán)式酒店可供休閑度假的利益點(diǎn)，側(cè)重于酒店消費(fèi)功能的體現(xiàn)；個(gè)人消費(fèi)者關(guān)注的重點(diǎn)在于前期投入的比重、投資升值的保障、酒店經(jīng)營(yíng)能力、附加的優(yōu)惠和功能、與居住地區(qū)的風(fēng)光差異、可交換性等；而機(jī)構(gòu)投資者關(guān)注酒店的服務(wù)和管理能力、財(cái)務(wù)監(jiān)控的透明度

8、、企業(yè)文化的契合和業(yè)務(wù)的需要等。不管是哪一類客戶，酒店的可消費(fèi)性（包括可交換性）、可投資性（升值能力）和投資的安全性指標(biāo)是決定性的影響因素，而且中國(guó)目前有能力投資購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi)者多是具有較高素質(zhì)的白領(lǐng)人士，這些人一般都具備良好的教育背景，有成功的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，有良好的分析能力和投資眼光，因此，追求短期利益而忽視對(duì)消費(fèi)者長(zhǎng)期回報(bào)的開(kāi)發(fā)商很難取得他們的信任。我國(guó)產(chǎn)權(quán)酒店數(shù)量的激增、類型樣式的豐富以及市場(chǎng)的漸趨成熟，在一定程度上帶動(dòng)了消費(fèi)者更趨理性的投資。從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，產(chǎn)權(quán)式酒店的市場(chǎng)空間還是巨大的，是投資者普遍看好的一種投資形式。五、 產(chǎn)權(quán)酒店的幾個(gè)值得重視的問(wèn)題 產(chǎn)權(quán)酒店在國(guó)內(nèi)的發(fā)

9、展一方面前景看好，另一方面因尚處于初級(jí)階段，有一些問(wèn)題值得關(guān)注和逐步完善。1、 產(chǎn)權(quán)酒店價(jià)格偏高、投資回報(bào)率偏高2、 產(chǎn)權(quán)酒店缺乏明確定位，服務(wù)和配套不匹配3、 交換體系不完善，產(chǎn)品單一4、 法律體系滯后，缺乏規(guī)范六、 產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展方向與機(jī)會(huì) 產(chǎn)權(quán)式酒店，既然是一種投資工具，就必須每年給業(yè)主經(jīng)營(yíng)回報(bào)。它的成功決不是僅僅能將酒店賣完了事，更應(yīng)注重后期經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的可持續(xù)發(fā)展。1、 回報(bào)高低和穩(wěn)定是投資的重要指標(biāo)2、 唯一性、稀缺性3、 酒店管理公司與擔(dān)保公司雙保險(xiǎn)4、 加入強(qiáng)大的交換網(wǎng)絡(luò)5、 產(chǎn)權(quán)式酒店引入品牌管理6、 靈活的交換權(quán)益，更多的權(quán)益交換，產(chǎn)品形態(tài)7、 后期經(jīng)營(yíng)的特色對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店來(lái)說(shuō)

10、，前期的銷售只是成功了一半，決定這種產(chǎn)品命運(yùn)的在于后期的經(jīng)營(yíng)管理工作。建國(guó)物業(yè)管理有限公司在北京受委托經(jīng)營(yíng)一些產(chǎn)權(quán)式酒店，該公司副總經(jīng)理王利認(rèn)為產(chǎn)權(quán)式酒店要想有雇贏利必須要有良好的配套環(huán)境。產(chǎn)權(quán)酒店后期的經(jīng)營(yíng)取決于以下幾個(gè)方面：A、 產(chǎn)權(quán)式酒店檔次定位很關(guān)鍵B、 降低經(jīng)營(yíng)管理成本C、 開(kāi)放互動(dòng)式娛樂(lè)設(shè)施D、 開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)，盡一切可能滿足客人需要。七、 西屋國(guó)際產(chǎn)權(quán)酒店銷售的可行性1、 中關(guān)村區(qū)域房地產(chǎn)分析A、 寫(xiě)字樓供應(yīng)俱增，需求旺盛B、 高檔公寓供應(yīng)有限C、 消費(fèi)潛力巨大中關(guān)村的人才優(yōu)勢(shì)是任何地區(qū)都無(wú)法比擬的，目前在中關(guān)村周圍聚集了大量的高科技人才，未來(lái)的中關(guān)村將是高科技人才的聚集之地。這

11、些人群有著巨大的消費(fèi)潛力，也有著很高的投資意識(shí)。隨著高職稱、高收入人才的聚集，商務(wù)往來(lái)的頻繁，酒店式公寓、星級(jí)酒店的需求市場(chǎng)將會(huì)被極大的拉動(dòng)。一個(gè)既能滿足其商務(wù)需求，又具有投資價(jià)值的產(chǎn)權(quán)酒店需求市場(chǎng)正在迅速的增長(zhǎng)。D、 中關(guān)村酒店類物業(yè)稀缺，出租率較高中關(guān)村核心區(qū)的酒店類物業(yè)數(shù)量相對(duì)比較少，尤其是產(chǎn)權(quán)式酒店尚未出現(xiàn)。酒店出租率相比其它區(qū)域要高。三星級(jí)酒店的最低價(jià)格在260380元之間，準(zhǔn)四星、四星級(jí)酒店價(jià)格在320530元之間。以下是部分酒店價(jià)格表：1、 北京凱康國(guó)際酒店2、 北京天鴻科園大酒店3、 北京福建大廈4、 北京華北大酒店5、 北郵科技大廈6、 北京奧林匹克飯店7、 北京大地花園酒店

12、8、 北京西郊賓館9、 北京金太陽(yáng)酒店10、 北京國(guó)賓酒店11、 北京西苑飯店12、 北京世紀(jì)金源大飯店13、 北京新世紀(jì)飯店14、 北說(shuō)翠宮飯店15、 北京香格里拉飯店16、 北京友誼賓館17、 北京燕山大酒店18、 北京金都假日飯店19、 北京豪威大廈20、 北京金唐酒店21、 北京湖北大廈22、 北京展覽館賓館23、 北京圓山大酒店24、 北京薊門(mén)飯店25、 北京清華紫光國(guó)際交流中心26、 北京京民大廈E、 項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目處于中關(guān)村核心區(qū)域，項(xiàng)目用地緊鄰擁有100多萬(wàn)平方米高科技商務(wù)中心的中關(guān)村西區(qū)，充足的客戶資源讓其先天具備生存的土壤。無(wú)論從地產(chǎn)還是房產(chǎn)的角度來(lái)看，均具有十分廣闊的

13、升值空間。F、 產(chǎn)權(quán)酒店的價(jià)格要高于普通住宅和公寓，銷售周期短。開(kāi)發(fā)商可以賺取更多的附加利潤(rùn)。G、 西屋國(guó)際產(chǎn)權(quán)酒店的先天規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)西屋國(guó)際產(chǎn)權(quán)酒店完全按照酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，各項(xiàng)商務(wù)配套都考慮在里面，相比其它項(xiàng)目后期改造的產(chǎn)權(quán)酒店優(yōu)勢(shì)要明顯的很。H、 西屋國(guó)際產(chǎn)權(quán)酒店的定位優(yōu)勢(shì)西屋國(guó)際酒店應(yīng)該定位于城市產(chǎn)權(quán)酒店。酒店接待一是旅游客，二是商務(wù)客，三是會(huì)議。商務(wù)客源的質(zhì)量要遠(yuǎn)高于旅游客源的質(zhì)量，正成為城市酒店競(jìng)爭(zhēng)的主要方向。中關(guān)村產(chǎn)權(quán)酒店應(yīng)該定位于以商務(wù)客源為主的三星級(jí)或四星級(jí)，經(jīng)濟(jì)型、具有濃郁主題的產(chǎn)權(quán)酒店。I、 中國(guó)產(chǎn)權(quán)酒店形式越來(lái)越好，投資收益率吸引投資者產(chǎn)權(quán)酒店因其投資效果明顯，產(chǎn)品越來(lái)越被

14、投資者認(rèn)可，是房地產(chǎn)投資中比較好的產(chǎn)品。相信在中關(guān)村出現(xiàn)很容易被接受。J、 專業(yè)的產(chǎn)權(quán)酒店代理銷售公司提供銷售保障觀達(dá)行公司對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店有著系統(tǒng)的研究和實(shí)踐，有能力指導(dǎo)和實(shí)施中關(guān)村產(chǎn)權(quán)酒店的銷售。 綜上所述，在中關(guān)村地區(qū)，寫(xiě)字樓的供應(yīng)和需求必將帶來(lái)濃郁的商務(wù)氛圍，高檔公寓、酒店物業(yè)的缺位，巨大的消費(fèi)潛力使產(chǎn)權(quán)式酒店具有非常廣闊的前景。項(xiàng)目最大機(jī)會(huì)點(diǎn)就是適應(yīng)市場(chǎng)需求，開(kāi)發(fā)出高品質(zhì)的產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品。八、 項(xiàng)目定位我們認(rèn)為項(xiàng)目的最佳定位應(yīng)該是現(xiàn)代主義風(fēng)格建筑，商務(wù)休閑主題的四星級(jí)經(jīng)濟(jì)型城市產(chǎn)權(quán)酒店。酒店的客源主要以中關(guān)村地區(qū)的商務(wù)客為主，在經(jīng)營(yíng)方面偏重于照顧到商務(wù)客人的各種需要。在銷售上主要以具有投資

15、意向的個(gè)人，中關(guān)村中小企業(yè)商務(wù)往來(lái)需要的機(jī)構(gòu)。九、 項(xiàng)目概念規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)（略）項(xiàng)目概念規(guī)劃設(shè)計(jì)理念高科技帶來(lái)的快速反應(yīng)的商務(wù)活動(dòng)，使處于商務(wù)活動(dòng)中的人們需要一個(gè)能夠使其得到放松的商務(wù)休閑酒店。商務(wù)人士的心理壓力必須得到合理的調(diào)節(jié)，健康休閑將成為“新中關(guān)村人”的高尚潮流。項(xiàng)目要致力于建設(shè)一個(gè)簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代的、包含必要康體休閑及文化娛樂(lè)設(shè)施，經(jīng)濟(jì)價(jià)格合理的商務(wù)休閑主題的產(chǎn)權(quán)酒店。酒店的規(guī)劃和設(shè)計(jì)要使其氣質(zhì)符合中關(guān)村年輕、富有活力、以現(xiàn)代科技、現(xiàn)代風(fēng)格建筑來(lái)承載鮮明的商務(wù)休閑主題。十、 西屋國(guó)際產(chǎn)權(quán)酒店的銷售、經(jīng)營(yíng)管理合約產(chǎn)權(quán)酒店的銷售經(jīng)營(yíng)主要包括以下幾個(gè)合約：1、 商品房買賣合約2、 委托經(jīng)營(yíng)管理合

16、約3、 酒店會(huì)員（持卡人）合約4、 買受人同意將所購(gòu)房產(chǎn)作為酒店經(jīng)營(yíng)用途并成為該酒店的股東合約十一、西屋國(guó)際產(chǎn)權(quán)酒店開(kāi)發(fā)與運(yùn)行的主要權(quán)力機(jī)構(gòu)1、 開(kāi)發(fā)公司2、 XX國(guó)際酒店經(jīng)營(yíng)管理公司3、 最高權(quán)力機(jī)構(gòu)（酒店投入使用集體產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)）4、 公立的酒店經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)審計(jì)師事務(wù)所十二、買受人權(quán)益買受人向開(kāi)發(fā)建設(shè)方購(gòu)買酒店性質(zhì)的房產(chǎn)以“套”為單位并委托酒店管理公司代買受人進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理，買受人獲得經(jīng)營(yíng)的收益。買受人同意將所購(gòu)房產(chǎn)作為酒店經(jīng)營(yíng)用途并成為該酒店的股東。買受人在此即獲得了以下權(quán)利：1、 酒店的部分產(chǎn)權(quán)人享有按照國(guó)家城市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理辦法，賦予的一切法定權(quán)力和義務(wù)。2、 該酒店公司的股東享有公司

17、法賦予股東的所有權(quán)利和義務(wù)3、 投資收益權(quán)買受人委托酒店經(jīng)營(yíng)管理公司代買受人進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理，買受人獲得經(jīng)營(yíng)的收益權(quán)利。4、 酒店的自住權(quán)該酒店的產(chǎn)權(quán)人擁有不限時(shí)間、不限次數(shù)的該酒店自住權(quán)，并且不限于自己所購(gòu)的房間。自住者需支付酒店的基本運(yùn)營(yíng)費(fèi)，該費(fèi)用可在收益中抵扣。5、 酒店會(huì)員權(quán)利享有該酒店為會(huì)員入住其它酒店，提供預(yù)定及結(jié)算服務(wù)的權(quán)利。該會(huì)員在其它酒店的消費(fèi)費(fèi)用（僅限客房的消費(fèi)費(fèi)用），由該酒店代為結(jié)算，在會(huì)員的年收益中抵扣。同時(shí)享受本酒店為會(huì)員提供的其他優(yōu)惠服務(wù)（如餐飲、娛樂(lè)等）。6、 投資收益權(quán)、自住權(quán)、會(huì)員權(quán)力轉(zhuǎn)讓權(quán)買受人可以自由轉(zhuǎn)讓其名下酒店套房的使用權(quán)、擁有的投資收益權(quán)、自住權(quán)、會(huì)員

18、身份，并從中受益。轉(zhuǎn)讓的期限可以是長(zhǎng)期或短期，各種權(quán)益的轉(zhuǎn)讓可以組合也可以單項(xiàng)。部分權(quán)益的轉(zhuǎn)讓需到酒店經(jīng)營(yíng)管理公司確認(rèn)。7、 買受人義務(wù)部分如酒店在日后經(jīng)營(yíng)中需要更換設(shè)施及內(nèi)部裝修在征得所有產(chǎn)權(quán)人同意后所需資金部分由產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)?。產(chǎn)權(quán)酒店的銷售，賣給買受人的不僅是一套房產(chǎn)，而是一整套權(quán)益的打包。更重要的是這些權(quán)力既能給買受人帶來(lái)收理上的尊崇感，又以有給買受人實(shí)實(shí)在在的投資收益。我們所設(shè)計(jì)的產(chǎn)權(quán)酒店的各種收益，和其它度假型產(chǎn)權(quán)酒店有很大的不同。最主要的是買受人的權(quán)益更多了，而且這些權(quán)益可以靈活的轉(zhuǎn)讓和變現(xiàn)。一般的產(chǎn)權(quán)酒店只有收益權(quán)和一定期限的自住權(quán)。我們的設(shè)計(jì)是產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)分離，使用權(quán)的自由支配和

19、轉(zhuǎn)讓、持卡人會(huì)員權(quán)利的轉(zhuǎn)讓。十三、買受人投資收益計(jì)算原則酒店經(jīng)營(yíng)管理方按照單位建筑面積、年、日均收益額為買受人進(jìn)行收益的決算，計(jì)算公式：酒店年凈收益=（酒店年總收益酒店經(jīng)營(yíng)稅金酒店年總基本運(yùn)營(yíng)費(fèi)酒店經(jīng)營(yíng)管理者傭金）買受人年收益額=酒店凈收益/營(yíng)業(yè)面積×買受面積買受人實(shí)際收益額=買受人年收益額自住費(fèi)用代為結(jié)算費(fèi)用酒店產(chǎn)權(quán)人（會(huì)員）在享用了入住其它酒店代為結(jié)算的業(yè)務(wù)后，此費(fèi)用在產(chǎn)權(quán)人的年收益中扣除。產(chǎn)權(quán)人享有的酒店會(huì)員身份可自由有償轉(zhuǎn)讓。十四、西屋國(guó)際產(chǎn)權(quán)酒店銷售方案產(chǎn)權(quán)酒店銷售方案主要有三種：第一種是投資A型：買受人與酒店管理公司簽訂委托經(jīng)營(yíng)管理合約，獲得酒店經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)回報(bào)。第二種是固

20、定回報(bào)B型：買受人與酒店管理公司簽訂委托經(jīng)營(yíng)管理合約，每年獲得酒店管理公司給予的固定回報(bào)收益。買受人和酒店經(jīng)營(yíng)管理公司必須就固定回報(bào)的條件發(fā)（自住期限、代為結(jié)算費(fèi)用額度等），制定詳細(xì)的細(xì)則。第三種是完全自用C型：買受人可以隨時(shí)入住，自主經(jīng)營(yíng)所購(gòu)房產(chǎn)，獲得收益回報(bào)。買受人需交納分?jǐn)偭说木频昊具\(yùn)用費(fèi)用。十五、中關(guān)村產(chǎn)權(quán)酒店的投資收益率測(cè)算暫按每套35平方米建筑面積，售價(jià)10000元/平米；酒店出租率取75%，標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格300元/天；酒店經(jīng)營(yíng)管理成本40元/天/間，管理者傭金50萬(wàn)/年（按500套分?jǐn)偅汇y行提供6成10年按揭。計(jì)算如下：銷售面積：35平米銷售單價(jià)：10000元單套總價(jià)：35萬(wàn)元4

21、0%首付：14萬(wàn)元貸款額度：21萬(wàn)元月還款額：2231元年還款額：26784元標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格：300元/間（不考慮節(jié)假日房?jī)r(jià)上調(diào)）單套年房?jī)r(jià)收入：300×365×0.75=82125元酒店其它配套收入：暫不計(jì)算經(jīng)營(yíng)管理成本：40×365=14600元（含稅金）管理者傭金分?jǐn)偅?00000÷500=1000元年收益額：82125146001000=66525元年凈收益額：6652526784=39741元年均收益額：39741÷350000=11。35%自有資金年收益率：39741÷140000=28。38%首付回收期：140000

22、7;39741=3。52年由上述計(jì)算可知投資收益率達(dá)到11.35%，自有資金收益率高達(dá)28.38%投資者只需大約34年多即可收回全部的首付款，并且獲得一間酒店套房的產(chǎn)權(quán)，投資產(chǎn)權(quán)酒店效益明顯。以上計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格未考慮節(jié)假日上調(diào)，酒店其它業(yè)務(wù)收入，如考慮銀行提供更長(zhǎng)年限的貸款，則收益率更高?？紤]出租率、售價(jià)、銀行貸款年限的組合得出的投資收益率變化如下表：21 / 21文檔可自由編輯打印經(jīng)營(yíng)收益測(cè)算出租率80%75%70%65%銷售單價(jià)：元950010000950010000950010000950010000按揭年限20年10年20年10年20年10年20年10年20年10年20年10年20年1

23、0年20年10年銷售面積：平米35353535353535353535353535353535單套總價(jià)：萬(wàn)元33333535333335353333353533333535標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格：元300300300300300300300300300300300300300300300300單套年房?jī)r(jià)收入：87600876008760087600821258212582125821257665076650766507665071175711757117571175經(jīng)營(yíng)管理成本：元146001460014600146001460014600146001460014600146001460014600146

24、00146001460014600管理者傭金分?jǐn)偅?000100010001000100010001000100010001000100010001000100010001000年收益額：元7200072000720007200066525665256652566525610506105061050610505557555575555755557520%首付20%首付：萬(wàn)元72577.2577.2577.257貸款額度：萬(wàn)元2628262826282628月還款額：元17221854172218541722185417221854年還款額：元20661222502066122250206612

25、22502066122250年凈收益額：元5133949750458644427540389388003491433325年均收益率：%1544%14.2113.7912.6512.1511.0910.509.52自有資金收益率：70.8171.0763.2663.2555.7155.4348.1647.61首付回收期：年1.41.41.61.61.81.82.12.140%首付40%首付：萬(wàn)元1414141414141414貸款額度：萬(wàn)元1921192119211921月還款額：元20192231201922312019223120192231年還款額：元242272677824227267

26、7824227267782422726778年凈收益額：元4777345222422983974736823342723134828797年均收益率：%14.3712.9212.7211.3611.079.799.438.23自有資金收益率：33.5232.3029.6828.3925.8424.4822.0020.57首付回收期：年3.03.13.43.53.94.14.54.9經(jīng)營(yíng)收益測(cè)算出租率80%75%70%65%銷售單價(jià)：元1050011000105001100010500110001050011000按揭年限20年10年20年10年20年10年20年10年20年10年20年10年2

27、0年10年20年10年銷售面積：平米35353535353535353535353535353535單套總價(jià)：萬(wàn)元3737385385373738538537373853853737385385標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格：元300300300300300300300300300300300300300300300300單套年房?jī)r(jià)收入：元87600876008760087600821258212582125821257665076650766507665071175711757117571175經(jīng)營(yíng)管理成本：元146001460014600146001460014600146001460014600146001

28、46001460014600146001460014600管理者傭金分?jǐn)偅涸?000100010001000100010001000100010001000100010001000100010001000年收益額：元7200072000720007200066525665256652566525610506105061050610505557555575555755557520%首付20%首付：萬(wàn)元77585775857758577585貸款額度：萬(wàn)元2930293029302930月還款額：元19201987192019871920198719201987年還款額：元230452383923

29、0452383923045238392304523839年凈收益額：元4895548161434804268638005372113253031736年均收益率：%13321251118311091034967885824自有資金收益率：%63175666561050224904437841973734首付回收期：年161818202023242740%首付40%首付：萬(wàn)元1516151615161516貸款額度：萬(wàn)元2223222322232223月還款額：元23382444233824442338244423382444年還款額：元28053293282805329328280532932

30、82805329328年凈收益額：元4397442672384723719732997317222752226247年均收益率：%119611081047966898824749682自有資金收益率：%29792753260824002237204718661693首付回收期：年3436384245495459從以上測(cè)算中可以看出即使按照6成10年的貸款年限，投資收益率大致在6.82%14.37%自有資金收益率在16.93%33.52%,遠(yuǎn)高于銀行利率和其它類型的房產(chǎn)投資.投資者在36年即可收回首付款，具有很好的投資價(jià)值。即使買受人不要求固定回報(bào)，那么花大約40元/天的成本，入住自己的酒店也遠(yuǎn)比其它的酒店的花費(fèi)要低的多。假如買受人將固定時(shí)