房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)改革之我見(jiàn)

1、房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)改革之我見(jiàn) 房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)改革之我見(jiàn) 摘要：本文介紹了房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析的開(kāi)展現(xiàn)狀，分析了數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)制度和統(tǒng)計(jì)方法存在的問(wèn)題和缺乏，提出了統(tǒng)計(jì)工作的改革思路，供大家參考。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價(jià)格統(tǒng)計(jì)；改革 中圖分類號(hào)：TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)： 改革開(kāi)放30幾年來(lái)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展迅速，隨著十八大關(guān)于城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)還會(huì)是關(guān)系社會(huì)民生平安的重要產(chǎn)業(yè)，是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速開(kāi)展的巨大力量，所以在宏觀上進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)的準(zhǔn)確性和科學(xué)性，是政府指導(dǎo)房地產(chǎn)良性開(kāi)展的重要依據(jù)，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)建龐雜，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)還存在很多問(wèn)題，但是，不斷推陳出新，改革完善房地產(chǎn)的開(kāi)展

2、問(wèn)題，是政府的根底任務(wù)之一，要建立符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和國(guó)際慣例的統(tǒng)計(jì)體制，更好地發(fā)揮統(tǒng)計(jì)作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康開(kāi)展，這是我們今后要研究和探索的方向。 1 房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析的開(kāi)展現(xiàn)狀 價(jià)格指數(shù)是引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性開(kāi)展的重要指標(biāo)，在對(duì)價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)中，中房指數(shù)采用的是抽樣調(diào)查的方法、聚類分析法，這種方法是對(duì)各個(gè)城市的房地產(chǎn)按照物業(yè)銷售價(jià)格進(jìn)行分類，再與1994年確定的北京物業(yè)比擬價(jià)格基值進(jìn)行比照計(jì)算，這是一種采用加權(quán)平均方法的拉氏指數(shù)。由于基值是固定的，但是隨著市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的不斷發(fā)生變化，這項(xiàng)統(tǒng)計(jì)方法就不能科學(xué)地分析和統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)展的真實(shí)現(xiàn)狀，在統(tǒng)計(jì)工作中暴露出很多弊端和缺乏。 目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)

3、統(tǒng)計(jì)的現(xiàn)狀有以下特點(diǎn)： 1.1 現(xiàn)行的統(tǒng)計(jì)方法中在計(jì)算公式中沒(méi)有考慮物業(yè)結(jié)構(gòu)類型的變化因素，實(shí)以報(bào)告期的物業(yè)作為權(quán)重，這樣的計(jì)算方法并不完善，如果完全以加權(quán)平均法計(jì)算，對(duì)于非價(jià)格因素的考慮就影響數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，這種計(jì)算方法不符合標(biāo)準(zhǔn)要求。 1.2 作為編制數(shù)據(jù)的根本資料，公式計(jì)算樣本的代表性不能夠保證數(shù)據(jù)的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，不同的物業(yè)趨于不同的結(jié)構(gòu)類型，對(duì)于數(shù)據(jù)樣本的代表性不同，缺乏連續(xù)性和真實(shí)性。 1.3 月報(bào)、季報(bào)和年報(bào)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中指數(shù)的應(yīng)用限制不完善，對(duì)于投資者、開(kāi)發(fā)商關(guān)心的市場(chǎng)走勢(shì)不能很好地反映。 2 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)制度和統(tǒng)計(jì)方法存在的問(wèn)題和缺乏 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展，房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展起著巨

4、大的推進(jìn)作用，它在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中越來(lái)越重要，應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確地把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展規(guī)模，調(diào)控市場(chǎng)價(jià)格的定位，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性開(kāi)展，真正地為社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)起到積極的作用，對(duì)于政府部門(mén)來(lái)說(shuō)，其中一項(xiàng)艱巨的任務(wù)就是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格統(tǒng)計(jì)和分析。但是，目前國(guó)內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格統(tǒng)計(jì)存在著很多問(wèn)題，影響著數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和及時(shí)性，不能夠有效地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，不利于政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和市場(chǎng)引導(dǎo)。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在公布的數(shù)據(jù)結(jié)果分析中也明確指出現(xiàn)行的房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)制度和方法存在很多問(wèn)題，需要下大力氣進(jìn)行改革和完善，以便于為房地產(chǎn)的良性開(kāi)展提供正確的引導(dǎo)和調(diào)控。目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格統(tǒng)計(jì)制度與

5、統(tǒng)計(jì)方法有以下幾點(diǎn)問(wèn)題： 2.1 目前的二手房市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)價(jià)格存在著誤差大、難于統(tǒng)計(jì)等問(wèn)題，由于我國(guó)的二手房市場(chǎng)并沒(méi)有完全放開(kāi)，而且在交易中的交易方式多種多樣，非常不利于統(tǒng)計(jì)工作的進(jìn)行，給統(tǒng)計(jì)工作帶來(lái)很大難度，大局部的統(tǒng)計(jì)部門(mén)根本上都是進(jìn)行的抽樣估計(jì)上報(bào)，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)很不準(zhǔn)確。 2.2 根底數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)上報(bào)來(lái)源具有不確定性，很多的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源于房地產(chǎn)企業(yè)的填報(bào)，這種網(wǎng)簽數(shù)據(jù)很難保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確和真實(shí)，再加上房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部統(tǒng)計(jì)人員的經(jīng)常變動(dòng)，在企業(yè)內(nèi)部數(shù)據(jù)上傳過(guò)程中不銜接，使得統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的來(lái)源缺乏科學(xué)性。 2.3 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)過(guò)分依賴于房屋的種類、地段、樓層朝向等因素，對(duì)于樣本進(jìn)行綜合平均統(tǒng)計(jì)，而對(duì)于價(jià)格的變化

6、因素分析缺乏考慮，對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格的分布真實(shí)情況不能很好地反映。 2.4 統(tǒng)計(jì)制度不完善，各地各部門(mén)執(zhí)行的統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，政府部門(mén)與建筑部門(mén)的統(tǒng)計(jì)存在很大誤差，浪費(fèi)了統(tǒng)計(jì)資源，降低了統(tǒng)計(jì)效率，有時(shí)還會(huì)相互之間誤導(dǎo)，造成統(tǒng)計(jì)錯(cuò)誤。 2.5 年報(bào)、月報(bào)制度的缺陷較多，現(xiàn)行的月報(bào)和年報(bào)制度，在政府統(tǒng)計(jì)部門(mén)中造成了很大的基層負(fù)擔(dān)，基層統(tǒng)計(jì)人員在應(yīng)付房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，加上固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)等很多繁瑣數(shù)據(jù)報(bào)表，沒(méi)有一套簡(jiǎn)化便捷的統(tǒng)計(jì)制度，使基層工作人員在工作中任務(wù)繁重，過(guò)多的報(bào)表和反復(fù)的審核修改等，月報(bào)和年報(bào)的內(nèi)容重復(fù)繁瑣，企業(yè)收集資料困難，使得很多報(bào)表數(shù)據(jù)并沒(méi)有依據(jù)真實(shí)統(tǒng)計(jì)，而是根據(jù)個(gè)別樣本估算出來(lái)的

7、，這樣的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是不真實(shí)的，沒(méi)有準(zhǔn)確的科學(xué)依據(jù)，給統(tǒng)計(jì)工作帶來(lái)一定的影響。 2.6 統(tǒng)計(jì)程序不健全，要想給統(tǒng)計(jì)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)工作提高效率，增加各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，必須要有穩(wěn)定的操作程序和全面的審核?；谏鲜鲈颍笜?biāo)的不準(zhǔn)確性，加上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的層層上報(bào)審核程序較多，審核中的問(wèn)題就比擬多，對(duì)于審核出的問(wèn)題，統(tǒng)計(jì)人員還要再依據(jù)問(wèn)題新增審核關(guān)系，以及數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)報(bào)表說(shuō)明和重新統(tǒng)計(jì)的工作，增加了基層統(tǒng)計(jì)人員的工作量，效率大大降低。 2.7 統(tǒng)計(jì)制度存在的缺陷，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，跨區(qū)域、跨省開(kāi)發(fā)的情況很多，但是在對(duì)這些房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的過(guò)程中，按照現(xiàn)行的統(tǒng)計(jì)制度，是要按照企業(yè)辦公所在地進(jìn)行統(tǒng)計(jì)的，如果

8、跨區(qū)開(kāi)發(fā)的企業(yè)沒(méi)有在開(kāi)發(fā)地進(jìn)行工商注冊(cè)登記的，只能在辦公所在地進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，開(kāi)發(fā)所在地統(tǒng)計(jì)部門(mén)只能要求進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，而這些企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部統(tǒng)計(jì)時(shí)就可能疏于統(tǒng)計(jì)并漏報(bào)，很容易造成統(tǒng)計(jì)部門(mén)的漏報(bào)情況，這種現(xiàn)象很常見(jiàn)，是統(tǒng)計(jì)制度的缺陷造成的。 3 統(tǒng)計(jì)工作的改革思路 隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用越來(lái)越重要，今后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)仍將是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，但是，房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度和方法的很多缺陷和問(wèn)題，影響著我國(guó)統(tǒng)計(jì)制度方法的改革，不適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的要求，因此為了更好地發(fā)揮統(tǒng)計(jì)的作用，必須加快統(tǒng)計(jì)制度的改革和完善，根據(jù)上述的缺陷分析，應(yīng)從以下幾點(diǎn)著手工作： 3.1 統(tǒng)一統(tǒng)計(jì)體系

9、，對(duì)于政府部門(mén)和企業(yè)統(tǒng)計(jì)之間的關(guān)系要重新定位，協(xié)調(diào)它們之間的關(guān)系和分工，建立統(tǒng)一的統(tǒng)計(jì)體系，將數(shù)據(jù)信息建立共享，防止重復(fù)浪費(fèi)資源，提高工作效率，為政府部門(mén)的統(tǒng)計(jì)工作全面開(kāi)展和提升質(zhì)量創(chuàng)造條件，配置優(yōu)化資源。在數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中，政府部門(mén)和企業(yè)加強(qiáng)信息溝通和數(shù)據(jù)來(lái)源的可靠性保障。 3.2 二手房市場(chǎng)的信息聯(lián)網(wǎng)和房產(chǎn)登記信息確實(shí)定，以此掌控二手房交易信息的全面性和準(zhǔn)確性，國(guó)家也要相應(yīng)地調(diào)整二手房交易政策，放開(kāi)二手房交易限制，擴(kuò)大市場(chǎng)交易，并建立全面完善的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)網(wǎng)。 3.3 根底數(shù)據(jù)的采集收集系統(tǒng)要完善，對(duì)于基層工作人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)要加強(qiáng)培訓(xùn)，在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)收集工作中加強(qiáng)建筑企業(yè)的數(shù)據(jù)上報(bào)和監(jiān)督監(jiān)管，保證數(shù)據(jù)的

10、真實(shí)性、全面性。 3.4 平均統(tǒng)計(jì)的方法要結(jié)合不同區(qū)域、不同結(jié)構(gòu)和不同消費(fèi)群體來(lái)確定價(jià)格影響因素，定期進(jìn)行同級(jí)市場(chǎng)變化因素，修改統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的參考權(quán)值，真實(shí)反映市場(chǎng)價(jià)格分布。 3.5 簡(jiǎn)化年報(bào)和月報(bào)制度，對(duì)于新增報(bào)表的設(shè)置要科學(xué)合理，減少基層統(tǒng)計(jì)人員的工作負(fù)擔(dān)，使他們脫離繁瑣指標(biāo)、程序上報(bào)的拖累，把時(shí)間和精力著重于數(shù)據(jù)的有效性、準(zhǔn)確性上來(lái)，建議把月報(bào)改為年報(bào)，提高工作效率。 3.6 健全統(tǒng)計(jì)程序，要加強(qiáng)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的統(tǒng)一性，在同一數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)平臺(tái)的根底上，內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)，數(shù)出一門(mén)，操作程序穩(wěn)定，提高工作效率，新增指標(biāo)從定期報(bào)開(kāi)始，防止出現(xiàn)缺乏定期報(bào)的根底而填報(bào)困難，有利于數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的準(zhǔn)確性。 第六，統(tǒng)計(jì)制度改革的迫切性要求，盡快實(shí)施按工程所在地統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商跨區(qū)域建設(shè)的相關(guān)指標(biāo)，有利于對(duì)其投資進(jìn)行有效的管理和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，還有利于防止偷逃企業(yè)所得稅的情況發(fā)生，對(duì)于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控也可以更好地掌握開(kāi)展布局和結(jié)構(gòu)調(diào)整。 4 結(jié)束語(yǔ) 我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)存在著很多不統(tǒng)一、不準(zhǔn)確的問(wèn)題，給國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的數(shù)據(jù)掌控帶來(lái)麻煩，這種不科學(xué)的