蘇州市國有土地上房屋征收估價技術(shù)規(guī)范

1、蘇州市國有土地上房屋征收估價技術(shù)規(guī)范第一章 總 則1.1 制定依據(jù)為規(guī)范國有土地上房屋征收估價行為，維護公共利益，根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、國務(wù)院國有土地上房屋征收與補償條例、國務(wù)院不動產(chǎn)登記暫行條例、國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T50291-2015）、房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準（GB/T50899-2013）、住建部國有土地上房屋征收評估辦法和江蘇省關(guān)于印發(fā)江蘇省貫徹實施國有土地上房屋征收與補償條例若干問題規(guī)定的通知等有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。1.2 估價目的被征收房屋價值估價目的應(yīng)當表述為：“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)

2、換房屋價值估價目的應(yīng)當表述為：“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。1.3 估價對象估價對象為被征收房屋、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋（含占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)），估價對象的性質(zhì)、用途、建筑面積、占地面積、土地使用權(quán)應(yīng)以委托人提供的合法材料為準。1.4 價值時點被征收房屋價值評估的價值時點為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值時點應(yīng)與被征收房屋的價值時點一致，當政府或其他部門對其有規(guī)定的，按其規(guī)定。1.5 價值類型（1）被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價值

3、時點自愿進行交易的金額，且假定被征收房屋沒有租賃、抵押、查封等情況。（2）被征收房屋價值應(yīng)包括被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和屬于被征收人的其他不動產(chǎn)的價值，包含被征收房屋附著物的價值，不包含機器設(shè)備、物資等的搬遷費用，停產(chǎn)、停業(yè)損失等補償，以及臨時安置補助費等其他費用。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值應(yīng)包括用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的其他不動產(chǎn)的價值。（3）當被征收房屋裝修價值由征收當事人協(xié)商確定或房地產(chǎn)估價機構(gòu)另行評估確定的，所評估的被征收房屋價值不包括被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，并應(yīng)在被征收房屋估價報告中作出特別說明。1.6 適用范圍蘇州市國有土地上房屋征收評估，

4、包括被征收房屋價值評估、被征收房屋裝修價值評估、被征收房屋類似房地產(chǎn)市場價格測算、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估，以及對相關(guān)評估結(jié)果進行復(fù)核評估和鑒定等，適用于本技術(shù)規(guī)范，但其他法律法規(guī)有相關(guān)規(guī)定的，從其規(guī)定。1.7 估價方法被征收房屋價值評估應(yīng)對比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、標準價調(diào)整法等估價方法進行適用性分析后，合理選用其中一種或多種方法對被征收房屋價值進行評估，并在估價報告中作相應(yīng)說明。被征收房屋的同類房地產(chǎn)有較多交易的，應(yīng)選用比較法估價；被征收房屋或其同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟收入的，應(yīng)選用收益法估價；被征收房屋可假定為獨立的開發(fā)建設(shè)項目進行重新開發(fā)建設(shè)或被征收房屋的同類房地產(chǎn)沒有交易

5、或交易很少，且被征收房屋或其同類房地產(chǎn)沒有租金等經(jīng)濟收入時，可選用成本法；被征收房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可采用除成本法以外的方法測算的，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法；當被征收房地產(chǎn)是大量相似的批量房地產(chǎn)時，可選用標準價調(diào)整法。當選用兩種或兩種以上估價方法對被征收房地產(chǎn)進行估價時，應(yīng)對各種估價方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析后，合理確定估價結(jié)果。1.8 估價程序（1）接受估價委托，明確估價基本事項并簽訂書面房屋征收估價委托合同。（2）匯總整理委托方提供的資料，包括登記房屋性質(zhì)、用途、建筑面積、未經(jīng)登記建筑的認定處理情況等。（3）編制估價作業(yè)方案，擬定征收估價作業(yè)步驟和進度。（4）搜集房地

6、產(chǎn)市場信息資料及其他有關(guān)資料。（5）實地查勘、調(diào)查被征收房屋區(qū)位、權(quán)益和實物狀況，做好丈量、影像和實地查勘記錄等工作。注冊房地產(chǎn)估價師及相關(guān)實地查勘人員應(yīng)在查勘記錄表上簽字。（6）選定估價方法，包括擬采用的估價方法及評估技術(shù)路線，擬定評估的方法，計算確定估價結(jié)果。（7）撰寫估價報告，要求一戶一報告。（8）向房屋征收部門提供初步估價結(jié)果，由房屋征收部門在征收范圍內(nèi)向被征收人公示，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)在現(xiàn)場說明解釋，有異議的初步估價結(jié)果進行答疑復(fù)核，有錯誤的，估價機構(gòu)進行修正。（9）初步估價結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)向房屋征收部門提供委托估價范圍內(nèi)被征收房屋的估價報告。房屋征收部門向被征收人轉(zhuǎn)

7、交估價報告。（10）被征收人或者房屋征收部門對估價結(jié)果有異議的，自收到估價報告15日內(nèi)并向原房地產(chǎn)估價機構(gòu)提出書面復(fù)核估價申請的，原房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當自收到書面復(fù)核評估申請5日內(nèi)對估價結(jié)果進行復(fù)核。復(fù)核后，改變原估價結(jié)果的，應(yīng)當重新出具估價報告；估價結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當書面告知復(fù)核估價申請人。（11）被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)估價機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起15日內(nèi)向被征收房屋所在地房地產(chǎn)估價專家委員會申請鑒定。經(jīng)估價專家委員會鑒定，估價報告不存在技術(shù)問題的，維持估價報告；估價報告存在技術(shù)問題的，出具估價報告的房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)改正錯誤，重新出具估價報告。（12）房屋征收

8、估價業(yè)務(wù)完成后，房地產(chǎn)估價機構(gòu)將估價報告及相關(guān)資料立卷、歸檔保管。1.9 估價報告房地產(chǎn)估價機構(gòu)按房地產(chǎn)估價規(guī)范、國有土地上房屋征收評估辦法及本技術(shù)規(guī)范等，出具房地產(chǎn)估價報告，并須經(jīng)兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽名并加蓋估價機構(gòu)公章，不得以印章代替簽字。1.10 資料存檔估價機構(gòu)應(yīng)將下列資料與估價報告（含技術(shù)報告）共同整理歸檔保存：（1）房屋征收估價委托合同；（2）房屋征收決定公告；（3）已登記房屋的產(chǎn)權(quán)證、土地使用證及有關(guān)材料；未經(jīng)登記建筑認定處理情況等資料；（4）被征收房屋的實地查勘記錄、影像等資料；（5）可比實例的實地查勘記錄、影像等資料；（6）確定估價結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等資料；（7）復(fù)核

9、估價申請與復(fù)核報告，鑒定申請與房地產(chǎn)估價專家委員會出具的鑒定報告（如涉及復(fù)核與鑒定）；（8）其它涉及估價項目的必要資料。估價報告應(yīng)有紙質(zhì)與電子文檔，估價報告及有關(guān)資料至少應(yīng)保留10年。1.11 證據(jù)保全估價依法代管的房屋、產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，估價機構(gòu)應(yīng)將估價報告（含技術(shù)報告）及估價過程中形成的有關(guān)估價資料另行提交委托人。第二章 比較法2.1 比較法的定義所謂比較法，即依據(jù)替代原理，將需估價的被征收房屋與在價值時點附近已成交的類似房地產(chǎn)進行比較，對可比實例的已知價格作適當修正，測算出被征收房屋的客觀合理價格的方法。2.2 比較法的公式比較價值 可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×

10、;市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)式中：可比實例價格建立價格可比基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)實際成交價格，如房產(chǎn)交易登記部門登記的正常成交價格；交易情況修正因交易行為中的某些特殊因素所造成的價格偏差，測定方法可以利用已掌握的同類型房地產(chǎn)交易資料或市場行情分析測算，應(yīng)消除特殊交易情況造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的非正常成交價格修正為正常價格。市場狀況調(diào)整將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為價值時點的價格，應(yīng)在調(diào)查及分析可比實例所在地同類房地產(chǎn)價格變動情況的基礎(chǔ)上，采用可比實例所在地區(qū)同類房地產(chǎn)價格變動率或價格指數(shù)進行調(diào)整。房地產(chǎn)狀況調(diào)整包括區(qū)位狀況調(diào)整和實物狀況調(diào)整。區(qū)位狀況調(diào)整將可比

11、實例在自身區(qū)位狀況下的價格調(diào)整為在被征收房屋區(qū)位狀況下的價格，且調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括周邊環(huán)境，交通便捷程度，小區(qū)規(guī)劃布局、綠化、車位、街區(qū)中位置、配套設(shè)施等因素，商業(yè)用房的聚集程度、人流量等狀況，單套房屋還應(yīng)包括樓層和朝向；實物狀況調(diào)整將可比實例在自身實物狀況下的價格調(diào)整為在被征收房屋實物狀況下的價格。主要包括建筑規(guī)模、用途、層數(shù)、層高、新舊程度、結(jié)構(gòu)等級、檔次、物業(yè)管理等因素，商業(yè)用房的進深，設(shè)施設(shè)備等狀況。被征收房屋的裝修，由征收當事人協(xié)商確定或另行估價，不列入實物狀況因素修正，可比實例有裝修的，可在成交價格中直接扣除。2.3 運用比較法估價步驟：（1）搜集交易實例；（2）選取可比實例；（3）

12、建立比較基礎(chǔ)；（4）進行交易情況修正；（5）進行市場狀況調(diào)整；（6）進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；（7）計算比較價值。2.4 運用比較法注意事項2.4.1 選取可比實例選取的可比實例應(yīng)符合下列要求：（1）可比實例房地產(chǎn)應(yīng)與被征收房屋處于同一供求圈或同一區(qū)位內(nèi)。（2）可比實例的權(quán)益狀況或?qū)嶓w狀況應(yīng)與被征收房屋相同或相似，包括用途、規(guī)模、檔次、結(jié)構(gòu)等。（3）可比實例應(yīng)從交易實例中選取，且不得少于三個；（4）可比實例的成交日期與價值時點接近，不宜超過1年，通常應(yīng)選擇6個月以內(nèi)成交的實例；（5）可比實例的成交價格應(yīng)為正常價格或可修正為正常價格。2.4.2修正方法及要求（1）被征收房屋優(yōu)于可比實例的，正值修正；被

13、征收房屋劣于可比實例的，負值修正；（2）每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過20%，綜合全部調(diào)整不得超過30%；（3）經(jīng)修正和調(diào)整后的各個可比實例價格中，最高價與最低價的比值不宜大于1.2；（4）當幅度或比值超出（2）、（3）條規(guī)定時，宜更換可比實例；當因估價對象或市場狀況特殊，無更合適的可比實例替換時，應(yīng)在估價報告中說明并陳述理由。2.4.3類似房地產(chǎn)價格評估。在房屋成片征收區(qū)域內(nèi)，當類似房屋較多時，可以采用比較法，先求取某一標準房地產(chǎn)的價格，再將其作為該區(qū)域內(nèi)類似房地產(chǎn)價格的基準，詳見第六章標準價調(diào)整法。2.5 住宅用房的房地產(chǎn)狀況調(diào)整2.5.1區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)表序號項 目項目內(nèi)容系數(shù)

14、修正范圍1周邊環(huán)境周邊綠化、自然景觀、環(huán)境衛(wèi)生狀況±2%其中:(1)周邊有大片綠地或自然景觀、衛(wèi)生環(huán)境良好每個項目與相鄰項目比較可增減0.5%，有噪音或空氣污染另可減0.5-1%(2)周邊有較多綠地，基本整潔衛(wèi)生(3)周邊有少量綠地，衛(wèi)生環(huán)境一般(4)周邊基本無綠地，建筑擁擠，環(huán)境雜亂2交通便捷程度汽車通達及公共交通情況±2%其中:(1)汽車順暢通達（二車道以上），公共交通非常便捷，附近有軌道交通站點和公交站點有數(shù)條線路每個項目與相0.5%(2)汽車順暢通達（二車道以上），公共交通較便捷，附近公交站點僅一條線路汽車能通行（僅一車道），公共交通較便捷，附近無軌道交通，公交站點

15、有數(shù)條線路(3)汽車能通行（僅一車道），附近無軌道交通，公交站點僅一條線路汽車不能通行，附近無軌道交通，公交站點有數(shù)條線路(4)汽車不能通行，附近無軌道交通，公交站點僅一條線路(5)汽車不能通行，附近無軌道交通、公交站點及公交線路3小區(qū)規(guī)劃布局小區(qū)規(guī)劃布局狀況±2%其中：（1）按規(guī)劃設(shè)計進行布置，人車分流每個項目與相鄰項目比較可增減1%（2）無規(guī)劃設(shè)計，但有序布置，人車不分流（3）無序布置，人車不分流4小區(qū)綠化小區(qū)綠化狀況±1%其中：（1）綠化率高、植被分層、修剪整齊每個項目與相鄰項目比較可增減0.5%（2）綠化水平一般，植被不分層（3）綠化稀疏或基本無綠化5小區(qū)設(shè)施公建配

16、套與水電氣等狀況±2%其中：（1）文體活動室、社區(qū)用房、物業(yè)用房、公共車庫等公建配套齊全，有水、電、氣、污水系統(tǒng)每個項目與相鄰項目比較可增減0.5%（2）有部分公建配套，有水、電、氣、污水系統(tǒng)（3）有部分公建配套，有水、電，缺氣或缺污水系統(tǒng)（4）有部分公建配套，有水、電，缺氣、缺污水系統(tǒng)基本無公建配套，有水、電，缺氣或缺污水系統(tǒng)（5）基本無公建配套，有水、電，缺氣、缺污水系統(tǒng)6車位狀況車位狀況±1%其中：（1）有停車場，車位多，滿足停車需要每個項目與相鄰項目比較可增減0.5%（2）有停車場，車位一般，無法滿足停車需要（3）無停車場、車位較少7樓層有電梯（多層、小高層、高層）

17、與無電梯樓層±5%其中：（1）有電梯樓層調(diào)節(jié)每往上一層加0.5%，（最大可增減5%）（2）無電梯樓層調(diào)節(jié)見無電梯樓層修正系數(shù)表2.5.38朝向朝向狀況±1%其中：（1）朝南每個項目與相鄰項目比較可增減0.5%（2）朝東（3）朝西、朝北9配套設(shè)施商店、銀行、小學(xué)、中學(xué)、幼兒園、衛(wèi)生所等配套設(shè)施在小區(qū)內(nèi)或在小區(qū)附近狀況±2%其中：（1）小區(qū)或小區(qū)周邊商店、銀行、小學(xué)、中學(xué)、幼兒園、衛(wèi)生所等配套齊全每個項目與相鄰項目比較可增減0.5%（2）小區(qū)或小區(qū)周邊有部分配套設(shè)施（包括有中學(xué)、小學(xué)或有小學(xué)、幼兒園）（3）小區(qū)或小區(qū)周邊有部分配套設(shè)施（僅有中學(xué)或僅有小學(xué)或僅有幼兒園）

18、（4）小區(qū)或小區(qū)周邊僅有商店等配套設(shè)施（5）小區(qū)或小區(qū)周邊基本無配套設(shè)施10其他區(qū)位因素2.5.2實物狀況調(diào)整系數(shù)表序號項目項目內(nèi)容系數(shù)修正范圍1成新房屋新舊程度及保養(yǎng)情況±5%其中：（1）房屋已建成0-4年每個項目與相鄰項目比較可增減1%，此外，視房屋保養(yǎng)情況好壞，可增減1%2%（2）房屋已建成5-8年（3）房屋已建成9-12年（4）房屋已建成13-16年（5）房屋已建成17-20年（6）房屋已建成20年以上2建筑間距建筑間距系數(shù)±2%其中：（1）建筑間距系數(shù)1：1.4以上每個項目與相鄰項目比較可增減0.5%（2）建筑間距系數(shù)1：1-1.4（3）建筑間距系數(shù)1：0.8-1

19、：1（4）建筑間距系數(shù)1：0.8以下3層高層高狀況±2%其中：（1）層高4米以上每個項目與相鄰項目比較可增減0.5%（2）層高3.6-4米，含3.6米（2）層高3.2-3.6米，含3.2米（3）標準層高2.8-3.2米，含2.8米（4）層高2.8米以下4房屋結(jié)構(gòu)房屋結(jié)構(gòu)狀況其中：（1）鋼混結(jié)構(gòu)每個項目與相鄰項目比較可增減2%（2）混合結(jié)構(gòu)一等、磚木結(jié)構(gòu)一等（3）混合結(jié)構(gòu)二等，磚木結(jié)構(gòu)二等（4）混合結(jié)構(gòu)三等，磚木結(jié)構(gòu)三等（5）簡易結(jié)構(gòu)比混三磚三減3%（6）基礎(chǔ)加固可增1%至2%（7）混合結(jié)構(gòu)二等內(nèi)框架或現(xiàn)澆屋面可增0.5%至1%5物業(yè)管理物業(yè)管理情況±2%其中：（1）無物業(yè)管

20、理每個項目與相鄰項目比較可增減0.5%（2）三級物業(yè)企業(yè)管理非全封閉物業(yè)管理（3）二級物業(yè)企業(yè)管理非全封閉物業(yè)管理（4）一級物業(yè)企業(yè)管理非全封閉物業(yè)管理（5）全封閉物業(yè)管理6其他實物因素2.5.3成套居住用房無電梯樓層修正系數(shù)表所在樓層1層2層3層4層5層6層7層10.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%20.0%1.5%2.0%1.5%1.5%1.5%30%（坡頂1%）2.5%2.0%2.0%2.0%40%（坡頂1%）1.5%1.5%1.5%50%（坡頂0.5%）1.0%1.0%60%（坡頂0.5%）0.0%70.0%2.6 商業(yè)用房的房地產(chǎn)狀況調(diào)整按蘇住建規(guī) 2011 4號

21、文規(guī)定：“商業(yè)用房按用途分為批零銷售、金融保險、娛樂、餐飲、服務(wù)五類”。本節(jié)所指“商業(yè)用房”是指批零銷售、娛樂、餐飲、服務(wù)等四類及金融保險類沿街門面房。其他金融保險類用房稱其為“商務(wù)金融用房”。2.6.1區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)表序號項 目項目內(nèi)容系數(shù)修正范圍1商店聚集程度商店聚集程度±4%其中:(1)商店聚集度高，業(yè)態(tài)齊全每個項目與相鄰項目比較可增減1%(2)商店聚集度較高，業(yè)態(tài)基本齊全(3)商店聚集度一般，業(yè)態(tài)基本齊全(4)商店聚集度一般，業(yè)態(tài)不齊全（5）沿街商店較少2交通便捷程度交通通達與停車情況±2%其中:(1)公共交通便捷，附近有軌道交通每個項目與相鄰項目比較可增減0.5

22、%(2)公共交通較便捷，汽車可順暢通達(3)汽車可順暢通達，停車位較少(4)汽車不能通達3臨街狀況臨街狀況±2%其中：（1）沿主要商業(yè)道路每個項目與相鄰項目比較可增減1%（2）沿次要商業(yè)道路（3）沿一般商業(yè)道路4人流量指行人與非機動車流量情況±2%其中:(1)行人與非機動車流量較多每個項目與相鄰項目比較可增減1%(2)行人與非機動車流量一般(3)行人與非機動車流量較少5樓層樓層狀況其中：（1）一至三層綜合平均價1（2）一層：二層1.4：0.9（3）二層：三層0.9：0.7（4）三層：四層及四層以上0.7：0.66其他區(qū)位因素商業(yè)用房一般分為沿主要商業(yè)道路、沿次要商業(yè)道路、沿

23、一般商業(yè)道路三種類型。選取可比實例道路等級應(yīng)相同或相似，最多不能相差一個級別。2.6.2實物狀況調(diào)整系數(shù)表序號項 目項目內(nèi)容系數(shù)修正范圍1成新新舊程度狀況及保養(yǎng)情況±5%其中:(1)房屋已建成1-4年每個項目與相鄰項目比較可增減1%，此外，視房屋保養(yǎng)情況好壞，可增減1%2%(2)房屋已建成5-8年(3)房屋已建成9-12年(4)房屋已建成13-16年(5)房屋已建成17-20年(6)房屋已建成20年以上2寬深比寬深比調(diào)節(jié)狀況其中:(1)寬深比大于2.0，含2.0每個項目與相鄰項目比較可增減3%(2)寬深比1.5-2.0，含1.5(3)寬深比1.0-1.5，含1.0 (4)寬深比0.5

24、-1.0，含0.5每個項目與相鄰項目比較可增減2%(5)寬深比小于0.53層高層高狀況±2%其中：（1）層高3.5米以下每個項目與相鄰項目比較可增減0.5%（2）層高3.5-4.0米，含4.0米（3）層高4.0-4.5米，含4.5米（4）層高4.5-5.0米，含5.0米每個項目與相鄰項目可增減2%（5）層高5.0米以上4房屋結(jié)構(gòu)房屋結(jié)構(gòu)狀況±2%其中：（1）鋼混結(jié)構(gòu)每個項目與相鄰項目比較可增減1%（2）混合結(jié)構(gòu)一等、磚木結(jié)構(gòu)一等（3）混合結(jié)構(gòu)二等，磚木結(jié)構(gòu)二等（4）混合結(jié)構(gòu)三等，磚木結(jié)構(gòu)三等5設(shè)備設(shè)施設(shè)備設(shè)施狀況其中：（1）電梯±1%（2）中央空調(diào)±1%

25、（3）消防設(shè)施±1%6其他實物因素說明：商業(yè)用房選取可比實例應(yīng)與被征收房屋規(guī)模相當，兩者建筑面積比為0.5-2。2.7 商務(wù)金融用房的房地產(chǎn)狀況因素修正本節(jié)所指“商務(wù)金融用房”是指蘇住建規(guī)20114號文規(guī)定：“商業(yè)用房按用途分為批零銷售、金融保險、娛樂、餐飲、服務(wù)五類”中的金融保險用房。2.7.1區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)表序號項 目項目內(nèi)容系數(shù)修正范圍1聚集程度商務(wù)金融用房聚集程度±2%其中:(1)商務(wù)金融用房聚集度高每個項目與相鄰項目比較可增減0.5%(2)商務(wù)金融用房聚集度比較高(3)商務(wù)金融用房聚集度一般(4)商務(wù)金融用房聚集度較低2交通便捷程度汽車通達與停車情況±

26、3%其中:(1)汽車可順暢通達，停車位（停車場）滿足需要每個項目與相鄰項目比較可增減1%(2)汽車可順暢通達，停車位（停車場）基本滿足需要(3)汽車可順暢通達，停車位較少，不能滿足需要(4)汽車不能通達3周邊配套設(shè)施周邊配套設(shè)施狀況±2%其中:(1)各類商店、各種中介、通訊信息齊全每個項目與相鄰項目比較可增減1%(2)各類商店、各種中介、通訊信息較齊全(3)各類商店、各種中介、通訊信息欠齊全4樓層樓層狀況±3%（1）有電梯樓層調(diào)節(jié)以第五層為基礎(chǔ)，五層以下不調(diào)整，五層以上的每提高一層增加0.5%。（2）無電梯樓層調(diào)節(jié)以中間層為準，每往上一層減0.5%，每往下一層減0.5%5其

27、他區(qū)位因素2.7.2實物狀況調(diào)整系數(shù)表序號項 目項目內(nèi)容系數(shù)修正范圍1成新新舊程度狀況±5%其中:(1)房屋已建成1-4年每個項目與相鄰項目比較可增減1%(2)房屋已建成5-8年(3)房屋已建成9-12年(4)房屋已建成13-16年(5)房屋已建成17-20年(6)房屋已建成20年以上2房屋結(jié)構(gòu)房屋結(jié)構(gòu)狀況±2%其中：（1）鋼混結(jié)構(gòu)一等每個項目與相鄰項目比較可增減1%（2）鋼混結(jié)構(gòu)二等（3）鋼混結(jié)構(gòu)三等（4）混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)3層高層高狀況±2%其中：（1）層高4.5米以上每個項目與相鄰項目比較可增減0.5%（2）層高4-4.5米，含4.5米（3）層高3.5-4米

28、，含4米（4）標準層高3-3.5米，含3.5米4設(shè)備設(shè)施設(shè)備設(shè)施狀況±1%其中：（1）電梯及電梯數(shù)目每個項目與相鄰項目比較可增減1%（2）中央空調(diào)（3）消防設(shè)施5物業(yè)管理物業(yè)管理情況±3%其中：（1）無物業(yè)管理每個項目與相鄰項目比較可增減1%（2）三級物業(yè)企業(yè)管理非全封閉物業(yè)管理（3）二級物業(yè)企業(yè)管理非全封閉物業(yè)管理（4）一級物業(yè)企業(yè)管理非全封閉物業(yè)管理（5）全封閉物業(yè)管理6其他實物因素2.8 綜合用房的房地產(chǎn)狀況調(diào)整2.8.1區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)表序號項 目項目內(nèi)容系數(shù)修正范圍1交通便捷程度汽車通達與停車情況±3%其中:(1)汽車可順暢通達，停車位（停車場）滿足需要

29、每個項目與相鄰項目比較可增減1%(2)汽車可順暢通達，停車位（停車場）基本滿足需要(3)汽車可順暢通達，停車位較少，不能滿足需要(4)汽車不能通達2周邊配套設(shè)施周邊配套設(shè)施狀況±1%其中:(1)各類商店、金融、通訊服務(wù)齊全每個項目與相鄰項目比較可增減0.5%(2)各類商店、金融、通訊服務(wù)較齊全(3)各類商店、金融、通訊服務(wù)欠齊全3其他區(qū)位因素2.8.2實物狀況調(diào)整系數(shù)表序號項 目項目內(nèi)容系數(shù)修正范圍1成新新舊程度狀況±5%其中:(1)房屋已建成1-4年每個項目與相鄰項目比較可增減1%(2)房屋已建成5-8年(3)房屋已建成9-12年(4)房屋已建成13-16年(5)房屋已建

30、成17-20年(6)房屋已建成20年以上2房屋結(jié)構(gòu)房屋結(jié)構(gòu)狀況±2%其中：（1）鋼混結(jié)構(gòu)每個項目與相鄰項目比較可增減1%（2）混合結(jié)構(gòu)一等、磚木結(jié)構(gòu)一等（3）混合結(jié)構(gòu)二等、磚木結(jié)構(gòu)二等（4）混合結(jié)構(gòu)三等、磚木結(jié)構(gòu)三等3層高層高狀況±2%其中：（1）層高4.5米以上每個項目與相鄰項目比較可增減0.5%（2）層高4.0-4.5米，含4.5米（3）層高3.5-4.0米，含4.0米（4）層高3.0-3.5米，含3.5米4設(shè)備設(shè)施設(shè)備設(shè)施狀況其中：（1）電梯增減1%（2）中央空調(diào)增減1%（3）消防設(shè)施增減1%5物業(yè)管理物業(yè)管理情況±1%其中：（1）物業(yè)管理較好每個項目與相鄰

31、項目比較可增減0.5%（2）有物業(yè)管理（3）無物業(yè)管理6其他實物因素2.9 工業(yè)倉儲用房的房地產(chǎn)狀況調(diào)整工業(yè)倉儲用房，因建筑結(jié)構(gòu)、構(gòu)成及用地面積、容積率等的不確定性，一般不適用于比較法估價。如有相類似的房地產(chǎn)，采用比較法估價時，可對上述相關(guān)系數(shù)進行修正。第三章 收 益 法3.1 收益法的定義預(yù)計被征收房屋未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到價值時點后累加，以此估算被征收房屋的客觀合理價值的方法。3.2 收益法的公式收益期為有限年的基本公式如下：式中： V待估房地產(chǎn)收益價值； Ai未來第i年的凈收益； Y未來第i年的報酬率； n房地產(chǎn)的收益年限，是從價值時點開始計算的未來可以獲取凈收益

32、的時間（為有限年）。3.3 運用收益法估價步驟（1）選擇具體估價方法；（2）測算收益期或持有期；（3）測算未來收益；（4）確定報酬率；（5）計算收益價值。3.4 運用收益法注意事項3.4.1選取可比實例參照比較法選取可比實例的要求選取租金實例。3.4.2各項因素修正被征收房屋于價值時點的客觀市場年租金收入 = 可比實例的出租價格 × 出租情況修正 × 出租市場狀況調(diào)整 × 出租房地產(chǎn)狀況調(diào)整（1）可比實例的出租價格，是建立出租價格可比基礎(chǔ)上的實際成交出租價格；（2）出租情況修正，修正因出租行為中某些特殊因素所造成的價格偏差；（3）出租市場狀況調(diào)整，將可比實例在其出

33、租日期的價格調(diào)整為價值時點價格；（4）出租房地產(chǎn)狀況調(diào)整，房地產(chǎn)狀況調(diào)整包括區(qū)位因素調(diào)整和實物狀況調(diào)整。區(qū)位狀況調(diào)整，將可比案例在其自身區(qū)位狀況下的價格調(diào)整為被征收房屋區(qū)位狀況下的價格；實物狀況調(diào)整，將可比案例在其實物狀態(tài)下價格調(diào)整為被征收房屋實物狀況下的價格。具體修正方法、系數(shù)調(diào)整以及不同類型房地產(chǎn)修正方法及系數(shù)的差異參考比較法對于可比案例的修正及調(diào)整方法。3.4.3修正計算結(jié)果所選取的若干個可比實例價格經(jīng)過上述各項修正后，可用算術(shù)平均法或加權(quán)平均法等方法計算估價結(jié)果。3.5 收益法相關(guān)參數(shù)3.5.1稅費出租型房地產(chǎn)，可根據(jù)租賃合同計算凈收益（應(yīng)與客觀市場租金收入接近），凈收益一般為租賃收入

34、扣除維修費、管理費、保險費和稅金，如有相關(guān)費用轉(zhuǎn)嫁情況的根據(jù)實際情況計算。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。維修費、管理費、保險費和稅金應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應(yīng)將四項費用全部扣除；若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應(yīng)對涉及四項費用中的部分項目作相應(yīng)調(diào)整。一般租賃所需要的各項費用：（1）維修費：一般為房屋重置價的2%（2）保險費：一般為房屋重置價的0.05%（3）管理費：一般為租金收入的2%5%（4）稅金：根據(jù)稅法及稅務(wù)部門規(guī)定確定。3.5.2空置率空置和租金損失是指由于空置、承租人變動、租金或者

35、其他收益的拖欠而產(chǎn)生的年潛在毛收入的酌減額。3.5.3 報酬率的求取與確定（1）市場提取法：選取不少以三個可比實例，利用其價格、凈收益等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的收益法公式，測算報酬率。（2）累加法：以安全利率加風(fēng)險調(diào)整值作為報酬率。安全利率可選用國務(wù)院金融主管部門公布的同一時期一年定期存款年利率或一年期國債年利率；風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)為承擔額外風(fēng)險所要求的補償，并應(yīng)根據(jù)被征收房屋及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場等存在的風(fēng)險來確定。（3）投資收益率排序插入法：找出有關(guān)不同類型的投資及收益率、風(fēng)險程度、按風(fēng)險大小排序，將被征收房屋投資與這些投資的風(fēng)險程度進行比較，判斷、確定報酬率。3.5.4 可收益年限的確定3.5.4.

36、1出讓類型土地可收益年限的確定。土地使用權(quán)類型為出讓的房地產(chǎn)其可收益年限為以價值時點開始土地剩余使用年限與房屋剩余經(jīng)濟壽命二者中取小。（1）土地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟壽命同時結(jié)束的，收益期應(yīng)為土地使用權(quán)剩余期限或建筑物剩余經(jīng)濟壽命；（2）土地使用剩余年限超過建筑物剩余經(jīng)濟壽命的房地產(chǎn)，收益價值為按收益期計算的價值，加自收益期結(jié)束時起計算的剩余期限土地使用權(quán)在價值時點的價值；（3）建筑物剩余經(jīng)濟壽命超過土地使用權(quán)剩余期限，且出讓合同等約定土地使用權(quán)期限屆滿后無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物的非住宅房地產(chǎn)，收益價值應(yīng)為按收益期計算的價值。（4）建筑物剩余經(jīng)濟壽命超過土地使用權(quán)剩余期限，且出讓

37、合同等未約定土地使用期限屆滿后無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物的房地產(chǎn)，收益價值應(yīng)為按收益期計算的價值，加上建筑物在收益期結(jié)束時的價值折現(xiàn)到價值時點的價值。3.5.4.2劃撥類型土地可收益年限確定。（1）土地使用權(quán)類型為劃撥的房地產(chǎn)，可收益年限按設(shè)定用途下出讓土地的最高出讓年限與房屋剩余經(jīng)濟壽命二者中取小。各類出讓土地的最高出讓年限表土地用途最高出讓年限（年）住宅70商業(yè)40綜合50工業(yè)50（2）土地使用權(quán)類型為劃撥的房地產(chǎn)（不包括住宅用房）的價值，按設(shè)定用途下出讓土地的最高出讓年限計算的房地產(chǎn)價值，扣除其應(yīng)補交的土地出讓金（補交土地出讓金的數(shù)額根據(jù)政府有關(guān)部門規(guī)定處置）第四章 成本法4.1 成

38、本法的定義所謂成本法，是測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。重置成本和重建成本可以合稱為重新購建價格，是指假設(shè)在價值時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤。4.2 成本法的公式被征收房屋的評估價格 土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤-建筑物折舊4.3 運用成本法估價步驟（1）選擇具體估價路徑；（2）測算重置成本或重建成本；（3）測算折舊；（4）計算成本價值。4.4 成本法相關(guān)參數(shù)（1）土地取得成本土地取得成本和土地重置成本，可采

39、用比較法、成本法、基準地價修正法等方法，并應(yīng)符合下列規(guī)定。土地成本和土地重置成本應(yīng)為在價值時點重新購置土地的必要支出，或重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤。重新購置土地的必要支出應(yīng)包括土地購置價款和相關(guān)稅費，重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤包括待開發(fā)土地成本、土地建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤。土地狀況應(yīng)為土地在價值時點的狀況，土地使用期限應(yīng)為自價值時點起計算的土地使用權(quán)剩余期限。（2）建設(shè)成本開發(fā)前期費用如市場調(diào)研、可行性研究、項目策劃、工程勘察、環(huán)境影響評價、交通影響評價、規(guī)劃及建筑設(shè)計、建設(shè)工程招標等，以及施工通水、通電、通路、場地平整和臨時用房等房地產(chǎn)開發(fā)項目

40、前期工作的必要支出，土地取得成本中已經(jīng)全部包含或部分包含的支出，此處不再包含或部分包含。建筑安裝工程費包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建工程費、安裝工程費、裝飾裝修工程費等?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費為估價對象獨立配套建設(shè)的道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、供熱等設(shè)施的建設(shè)費用。如果取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地是熟地，則市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)收費已部分或全部包含在土地取得成本中，則此就只有部分或者沒有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。公共配套設(shè)施建設(shè)費城市規(guī)劃要求配套建設(shè)的教育（如幼兒園）、醫(yī)療衛(wèi)生（如醫(yī)院）、社區(qū)服務(wù)（如居委會）、市政公用（如公共廁所）等非營業(yè)性設(shè)施的建設(shè)費用。其他工程費包括工程監(jiān)理費、竣工驗收費等。開發(fā)間接稅費包

41、括有關(guān)稅收和地方政府或其有關(guān)部門收取的費用，如人防工程費等，如地方政府或其有關(guān)部門收取的費用已包含在土地取得成本中，則此就沒有費用。（3） 管理費用管理費用=（土地取得成本+建設(shè)成本）×2%-3%（4） 投資利息（1）計息項目包括土地取得成本、建設(shè)成本和管理費用；（2）利率：采用價值時點的一年期銀行貸款利率；（3）計息時間：土地取得費用的計息周期為投資建設(shè)期；假設(shè)投資建設(shè)成本和管理費用在建設(shè)期均勻投入，則計息期為投資建設(shè)期的一半，根據(jù)不同物業(yè)類型，不同體量的建設(shè)期見下表。物業(yè)體量與建設(shè)期表業(yè)態(tài)類型建筑體量V（萬平方米）住宅V3，建設(shè)期1年；3V10，建設(shè)期2年；V10，建設(shè)期3年商業(yè)

42、V3，建設(shè)期1年；3V10，建設(shè)期2年；V10，建設(shè)期3年商務(wù)金融V5，建設(shè)期1年；5V10，建設(shè)期2年；V10，建設(shè)期3年工業(yè)倉儲V5，建設(shè)期1年；5V10，建設(shè)期2年；V10，建設(shè)期3年（5） 銷售費用銷售費用=（土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+投資利息）×3%-5%（6） 開發(fā)利潤開發(fā)利潤=（土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+投資利息+銷售費用）×利潤率不同業(yè)態(tài)的利潤率取值業(yè)態(tài)類型利潤率住宅8%-15%商業(yè)15%-20%商務(wù)金融8%-12%工業(yè)倉儲3%-9%（7） 銷售稅金銷售稅費=（土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+投資利息+銷售費用+開發(fā)利潤）×稅率銷

43、售稅金是根據(jù)商品買賣的流轉(zhuǎn)額征收的稅金，是屬于流轉(zhuǎn)稅的范疇，此處包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加。蘇州市鎮(zhèn)一級稅率為5.55%，市區(qū)一級5.6%。“營改增”實施之后按照以下公式：銷售稅費=（土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+投資利息+銷售費用+開發(fā)利潤）÷1.05×稅率（8） 折舊建筑物折舊應(yīng)為各種原因造成的建筑物價值減損，并應(yīng)等于建筑物在價值時點的重置成本或重建成本減去建筑物在價值時點的市場價值。折舊的確定按蘇州市房屋重置價格評估辦法的有關(guān)規(guī)定確定。4.5 說明房屋重置價按蘇州市有關(guān)部門公布的基本重置價求取。第五章 假設(shè)開發(fā)法5.1 假設(shè)開發(fā)法的定義假設(shè)開發(fā)法，指預(yù)計被征收

44、房屋開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常建設(shè)成本、稅費和利潤等，以此估算被征收房屋的客觀合理價格或價值的方法。5.2 假設(shè)開發(fā)法的公式開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值=待開發(fā)房地產(chǎn)價值+待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤5.3 假設(shè)開發(fā)法估價步驟運用假設(shè)開發(fā)法對房地產(chǎn)進行估價時，應(yīng)按下列步驟進行：（1）選擇具體估價方式；（2）選擇估價前提；（3）選擇最佳開發(fā)經(jīng)營方式；（4）測算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期；（5）測算后續(xù)開發(fā)的必要支出；（6）測算開發(fā)完成后的價值；（7）確定折現(xiàn)率或測算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤；（8）計算開發(fā)價值。5.4 假設(shè)開發(fā)法相關(guān)參數(shù)（1）后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期后續(xù)開

45、發(fā)經(jīng)營期可分為后續(xù)開發(fā)期和經(jīng)營期。開發(fā)期的起點是假設(shè)取得在建工程的日期，即價值時點，終點是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日。經(jīng)營期是根據(jù)未來開發(fā)完成后房地產(chǎn)的經(jīng)營方式而定：對于經(jīng)營方式采用銷售方式的，經(jīng)營期即銷售期，銷售期是自開始銷售未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售罄之日止的時間；對于經(jīng)營方式采用出租或自營方式的，經(jīng)營期即運營期，運營期的起點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的一般正常持有期或經(jīng)濟壽命結(jié)束之日。后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期應(yīng)根據(jù)被征收房屋狀況、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式、類似房地產(chǎn)開發(fā)項目相應(yīng)的一般期限、估價前提、被征收房屋所處開發(fā)建

46、設(shè)狀態(tài)、未來房地產(chǎn)市場狀況等進行測算。（2）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，是指開發(fā)完成時的房地產(chǎn)狀況的市場價值，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一般是通過預(yù)測來求取。對于銷售的房地產(chǎn)，通常采用市場法并考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢，或采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的價格及其未來可能的變化趨勢來推測。對于出租和自營的房地產(chǎn)，如寫字樓、商店、旅館、餐館，可以先預(yù)測其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價值。（3）待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費是假定在價值時點購買在建工程應(yīng)由買方繳納的有關(guān)稅費，包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費等，根據(jù)稅法及蘇州稅務(wù)部門規(guī)

47、定確定。（4）建設(shè)成本建設(shè)成本包括建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、前期費用和專業(yè)費用，應(yīng)根據(jù)被征收房屋在建狀況對上述構(gòu)成項分項預(yù)測費用額和該項費用發(fā)生的時點。（5）管理費用管理費用根據(jù)被征收房屋開發(fā)復(fù)雜狀況按照建設(shè)成本的一定比率計取，而該項費用的發(fā)生時點一般視作與建設(shè)成本同步發(fā)生。（6）銷售費用銷售費用根據(jù)開發(fā)完成后房地產(chǎn)狀況及市場狀況按照開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的一定比率計取。（7）銷售稅費銷售稅費包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育費附加、印花稅、土地增值稅等，根據(jù)稅法及蘇州稅務(wù)部門規(guī)定按照開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的一定比率計取，其中土地增值稅根據(jù)被征收房屋項目情況

48、采用預(yù)征率測算。（8）投資利息（僅限于靜態(tài)分析方法）應(yīng)計息項目： 在建工程的價值； 在建工程取得稅費； 建設(shè)成本； 管理費用； 銷售費用。 計息期：待估在建工程的價值及在建工程取得稅費二者的計息期的起點是該項費用發(fā)生的時間點（即價值時點），終點通常是開發(fā)期結(jié)束的時間點；建設(shè)成本、管理費用和銷售費用通常不是集中發(fā)生在一個時間點，而是分散發(fā)生在后續(xù)開發(fā)時間段內(nèi)，但計息時通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時間段內(nèi)均勻發(fā)生，具體視為發(fā)生在該時間段的期中。計息方式：按復(fù)利計息。 （4）利率：采用價值時點的一年期銀行貸款利率。 （9）開發(fā)利潤（僅限于靜態(tài)分析方法）開發(fā)利潤以價值時點、本地區(qū)本類項目的一般利潤率及相匹

49、配計算基數(shù)估算。采用直接成本利潤率的計算基數(shù)是在建工程價值及取得稅費、建設(shè)成本；采用投資利潤率的計算基數(shù)是在建工程價值及取得稅費、建設(shè)成本、管理費用和銷售費用；采用成本利潤率的計算基數(shù)是在建工程價值及取得稅費、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用和投資利息；采用銷售利潤率的計算基數(shù)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。（10）折現(xiàn)率（僅限于動態(tài)分析法）折現(xiàn)率應(yīng)體現(xiàn)資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分，等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均報酬率，其求取方法可參考收益法中報酬率的求取方法。5.5 運用假設(shè)開發(fā)法注意事項5.5.1靜態(tài)分析方法和動態(tài)分析方法。（1）應(yīng)根據(jù)估價對象所處開發(fā)建設(shè)階段等情況，選擇動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法，并應(yīng)優(yōu)先選用動態(tài)分析法；（2）動態(tài)分析法