公司因股權(quán)轉(zhuǎn)讓-土地登記如何辦理

1、精品公司因股權(quán)轉(zhuǎn)讓而更名，土地登記如何辦理土地權(quán)利人（公司）因股權(quán)轉(zhuǎn)讓而引起公司法定代表人、名稱變更，應(yīng)該按照土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓辦理變更登記，還是按更名登記辦理？實(shí)踐中，地方感到非常棘手，難以處理。因?yàn)槿绻麅H僅按照更名登記辦理， 容易導(dǎo)致部分公司特別是房地產(chǎn)開發(fā)公司通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)避國家對(duì)土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓的限制性規(guī)定（主要是 城市房地產(chǎn)管理法 第三十九條對(duì)出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及三十九條關(guān)于劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制性規(guī)定）和逃避相關(guān)國家稅收 （土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，發(fā)生的稅費(fèi)一般有營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等。股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，一般只涉及印花稅、公司所得稅或個(gè)人所得稅等）；如果按照土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓辦理變更登記

2、，不僅無明確法律依據(jù)， 而且增加了土地登記機(jī)構(gòu)的審查難度與責(zé)任。此問題的實(shí)質(zhì)是股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。 就此問題，2005 年 10 月 25 日國土資源報(bào)第 8 版曾經(jīng)進(jìn)行過探討， 對(duì)不同的意見及理由都進(jìn)行了刊登。之后也曾多次刊登類似的文章。有的認(rèn)為土地權(quán)利沒有轉(zhuǎn)讓，應(yīng)該按照更名登記辦理；有的認(rèn)為土地權(quán)利已經(jīng)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)該先辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)再辦理變更登記等。實(shí)踐中，有的甚至還根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式不同進(jìn)行不同的認(rèn)定：如有的認(rèn)為股東之間進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓不視為土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓， 但股權(quán)轉(zhuǎn)給現(xiàn)有股東之外的單位和個(gè)人則視為轉(zhuǎn)讓； 有的認(rèn)為部分轉(zhuǎn)讓不視為土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓， 但股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓的， 則應(yīng)認(rèn)定為土地可編輯精品

3、權(quán)利轉(zhuǎn)讓；有的認(rèn)為普通公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓不視為土地權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)讓，但房地產(chǎn)開發(fā)公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓視為土地轉(zhuǎn)讓等。關(guān)于此問題， 目前沒有明確的法律規(guī)定， 僅有少量的文件進(jìn)行了規(guī)定。但僅有的這些文件的規(guī)定還不一致， 存在沖突。如國土資源部辦公廳關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及土地使用權(quán)變更有關(guān)問題的批復(fù)（國土資廳函 2004224 號(hào)）規(guī)定“太古可口可樂香港有限公司將其全資擁有的獨(dú)資企業(yè)太古飲品 （東莞）有限公司全部轉(zhuǎn)讓給可口可樂（中國）投資有限公司，屬于企業(yè)資產(chǎn)的整體出售，其中包含土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。因此，該行為屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定辦理變更登記”；浙江省國土資源廳關(guān)于公司名稱、 法定代表人變更以及股東

4、轉(zhuǎn)讓出資或股份是否涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)問題的批復(fù)（浙土資函 2 005 186 號(hào)）認(rèn)為“依法的企業(yè)名稱、法定代表人變更以及股東轉(zhuǎn)讓出資或股份等行為，應(yīng)屬中華人民共和國公司法調(diào)整范疇，不作為法定的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓情形。因此，應(yīng)根據(jù)原國家土地管理局 土地登記規(guī)則 （修正） 和浙江省土地登記辦法的有關(guān)規(guī)定， 僅對(duì)企業(yè)名稱、 法定代表人等登記事項(xiàng)辦理變更登記，而對(duì)出資或股份轉(zhuǎn)讓行為無需辦理變更手續(xù)”；杭州市土地使用權(quán)變更登記若干規(guī)定（土資籍20064號(hào)）第九條第二款則要求， “房地產(chǎn)項(xiàng)目用地單位因股權(quán)轉(zhuǎn)讓引起土地使用權(quán)人更名的”，應(yīng)先辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，再辦理土地變更登記，而對(duì)“除房地產(chǎn)項(xiàng)目用地單位

5、以外，因原企業(yè)名稱注銷且地方稅務(wù)可編輯精品部門出具免稅憑證的土地使用權(quán)人更名引起的（包括變更前后企業(yè)股東股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化的）”，按照第八條第一款的規(guī)定，可直接辦理土地變更登記。由于存在各種不同的意見，地方操作起來比較困惑和迷茫。工作中，地方同志向筆者咨詢的最多的，也是此類問題，因此筆者覺得有必要就此問題談?wù)勛约旱囊庖姡怨┑胤綄?shí)踐參考和借鑒。總的來說，筆者同意國土資源報(bào) 2005年10月25日刊登的付智企業(yè)因股東變化更名不屬于土地轉(zhuǎn)讓、劉春輝按更名辦理變更土地登記以及 2007 年 6 月 11日刊登的雷愛先、陳明股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等文章中的觀點(diǎn)及理由，認(rèn)為公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓并不導(dǎo)致土地使用

6、權(quán)轉(zhuǎn)讓，在公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致公司法定代表人、名稱變更時(shí)，只需要辦理更名登記即可。理由如下：一、從公司法的角度來看，股權(quán)轉(zhuǎn)讓并不導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一是股權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的不同。 股權(quán)轉(zhuǎn)讓不是土地權(quán)利而是股份。根據(jù)公司法有關(guān)設(shè)立公司、轉(zhuǎn)讓出資或股份的規(guī)定， 在公司設(shè)立時(shí)股東或發(fā)起人可以用貨幣出資， 也可以用實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)出資。當(dāng)股東以土地使用權(quán)作為出資變更到公司名下時(shí)，土地使用權(quán)已貨幣化、股份化，股東喪失了土地權(quán)利而相應(yīng)地獲得經(jīng)過折算的公司股可編輯精品份，取得了公司法第四條規(guī)定的“公司股東依法享有資產(chǎn)受益、參與重大決策和選擇管理者等”股權(quán)權(quán)利。土地使用權(quán)變成了公司

7、的獨(dú)立財(cái)產(chǎn)， 而不再是股東的財(cái)產(chǎn)。原出資的股東對(duì)土地使用權(quán)沒有了處置的權(quán)利，不得再對(duì)已作為出資的土地權(quán)利隨意支配，否則即構(gòu)成侵犯公司財(cái)產(chǎn)的行為。股東依法轉(zhuǎn)讓的是其股權(quán)，而不是土地使用權(quán)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，公司的資產(chǎn)沒有發(fā)生任何實(shí)質(zhì)的變化， 土地權(quán)利仍然登記在公司名下，公司還是以其全部資產(chǎn)對(duì)債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。二是股權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的主體不同。 根據(jù)公司法第三條第一款的規(guī)定，“公司是企業(yè)法人，有獨(dú)立的法人財(cái)產(chǎn)，享有法人財(cái)產(chǎn)權(quán)。公司以其全部財(cái)產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任”，公司具有獨(dú)立法人人格， 具有獨(dú)立的權(quán)利能力和行為能力， 其財(cái)產(chǎn)、債務(wù)等都獨(dú)立于公司的股東。土地權(quán)利登記在公司的名下，因此土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的主

8、體只能是公司， 不是股東。 股東只能成為股權(quán)轉(zhuǎn)讓的主體。 根據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第十九條 “土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與”的規(guī)定，以及城市房地產(chǎn)法第三十七條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為” 的規(guī)定，構(gòu)成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為須具備兩個(gè)條件： 一是轉(zhuǎn)讓主體是土地權(quán)利人；二是土地使用權(quán)在兩個(gè)民事主體（即轉(zhuǎn)讓方、受讓方）之間發(fā)生轉(zhuǎn)移。股權(quán)的轉(zhuǎn)讓只是對(duì)公司法第四條規(guī)定可編輯精品的股東對(duì)股權(quán)的處分權(quán)利，變化的主體是股東。 不論是股東之間進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)， 還是將股權(quán)轉(zhuǎn)給現(xiàn)有股東之外的單位和個(gè)人；

9、不論股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓， 還是部分轉(zhuǎn)讓； 不論是房地產(chǎn)開發(fā)公司還是普通的非房地產(chǎn)開發(fā)公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓， 都是股權(quán)的主體即股東發(fā)生了變化，土地權(quán)利的主體即公司都沒有發(fā)生變化。二、從國家稅務(wù)主管部門來看，其已經(jīng)認(rèn)定公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓不屬于權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收相關(guān)的稅收。一是國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)變動(dòng)導(dǎo)致公司法人房地產(chǎn)權(quán)屬更名登記不征契稅的批復(fù)（國稅函 2002771號(hào)）明確規(guī)定，“寧波中百股份有限公司因北京首創(chuàng)集團(tuán)受讓其26.62% 的股權(quán)而于 2000 年更名為寧波首創(chuàng)科技股份有限公司，2001 年哈工大八達(dá)集團(tuán)受讓寧波首創(chuàng)科技股份有限公司16.62% 的股權(quán)，公司再次更名為哈工大首創(chuàng)科技股份有限公司。上述由于股權(quán)

10、變動(dòng)引起公司法人名稱變更， 并因此進(jìn)行相應(yīng)土地、 房屋權(quán)屬人名稱變更登記的過程中，土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅”。二是財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知 （財(cái)稅 2002191 號(hào)）第二條，明確規(guī)定“對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅”。三是四川省地方稅務(wù)局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)契稅問題的批復(fù)（川地稅函 2005273 號(hào)）也明確規(guī)定， “企業(yè)股權(quán)無論是部分轉(zhuǎn)讓還是全部轉(zhuǎn)讓，其引起的企業(yè)投資主體及名稱發(fā)生變可編輯精品化，并因此進(jìn)行土地、房屋權(quán)屬人名稱變更登記的，均不征收契稅”。三、從土地登記實(shí)踐來看， 土地權(quán)利人股權(quán) （股東）或（和）法定代表人發(fā)生變化，不需要辦理土地變更登記一是土地權(quán)

11、利人股權(quán)（股東）或（和）法定代表人發(fā)生變化不屬于變更登記事項(xiàng)。 根據(jù)土地登記辦法 第三十八條的規(guī)定，變更登記 “是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記”，變更登記事項(xiàng)不包括土地權(quán)利人的股權(quán)或 （和）法定代表人的改變，只是土地權(quán)利人名稱變化時(shí)需要辦理名稱變更登記。二是土地權(quán)利人股權(quán)（股東）或（和）法定代表人不屬于土地登記的內(nèi)容。 根據(jù)土地登記辦法 第十五條第一款的規(guī)定，土地登記簿“應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容： （一）土地權(quán)利人的姓名或者名稱、地址；（二）土地的權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類型、取得時(shí)間和使用期限、權(quán)利以及內(nèi)容變化情況；（三）土地的坐落、界址、面

12、積、宗地號(hào)、用途和取得價(jià)格；（四）地上附著物情況”，并不包括土地權(quán)利人的（股權(quán)）股東和法定代表人。根據(jù)國土資源部關(guān)于印發(fā) < 土地登記表格 > （試行）的通知 （國土資發(fā) 2 008 153 號(hào)），土地登記簿、土地登記歸戶卡記載的有關(guān)土地權(quán)利人的事項(xiàng)僅包括土地權(quán)利人的名稱（姓名）、證件種類、證件編號(hào)、單位性質(zhì)、通訊地址、郵編，并不記載土地權(quán)利人的股東，也不登記權(quán)利人的法定代表人。另外土地登記機(jī)構(gòu)發(fā)給當(dāng)事可編輯精品人的所有土地權(quán)利證書上也都不記載土地權(quán)利人的股東與法定代表人情況。三是土地權(quán)利人股權(quán) （股東）發(fā)生變化就要求辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)和辦理土地變更登記，客觀上也不具有可能性。因?yàn)樯?/p>

13、市公司包括專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的上市公司的股權(quán)每一個(gè)交易日都在發(fā)生變化， 因?yàn)槠湓谫Y本市場(chǎng)公開發(fā)行的股票，在每一個(gè)正常的交易日都存在交易，有的換手率非常高， 甚至有的一天就高達(dá)100% 。對(duì)于這些公司的股權(quán)發(fā)生的變化，不可能要求其辦理土地轉(zhuǎn)讓和土地登記。四是土地權(quán)利人股權(quán) （股東）或（和）法定代表人發(fā)生變化，僅需要到工商行政管理部門辦理變更登記即可。 只是在土地權(quán)利人的名稱發(fā)生變化時(shí)，需要到土地登記機(jī)構(gòu)辦理名稱變更登記。如果純粹為了逃避國家稅收， 可以在股權(quán)轉(zhuǎn)讓后， 不再變更公司的名稱，這樣不需要到土地管理部門辦理任何手續(xù)。需要注意的例外情況：如果公司為進(jìn)行增資擴(kuò)股，或者改變公司組織形式 (如有限責(zé)任公司變?yōu)楣煞萦邢薰?),或進(jìn)行重組等 ,吸收新股東 ,引起公司名稱發(fā)生變化， 并因此進(jìn)行土地權(quán)利名稱變更登記的， 需要區(qū)分以下兩