南昌小商品城后期定位報(bào)告

1、策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目武漢策源業(yè)務(wù)發(fā)展部籌建計(jì)劃（思路）武漢策源業(yè)務(wù)發(fā)展部籌建計(jì)劃（思路）2010.42010.4南昌小商品城南昌小商品城 后期定位報(bào)告（簡(jiǎn)）后期定位報(bào)告（簡(jiǎn)）本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸上海策源機(jī)構(gòu)武漢策源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司所有，未經(jīng)策源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。20102010年年1212月月策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目2區(qū)域內(nèi)區(qū)域內(nèi)最大規(guī)模最大規(guī)模商業(yè)綜合體項(xiàng)目商業(yè)綜合體項(xiàng)目坐擁坐擁一線贛江一線贛江自然景觀，融入大象湖，濃厚的自然景觀，融入大象湖

2、，濃厚的人文氣氛人文氣氛未來(lái)片區(qū)主城區(qū)，發(fā)展未來(lái)片區(qū)主城區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮鬂摿薮笠?guī)劃規(guī)劃小商品市場(chǎng)小商品市場(chǎng)，物流，物流基地基地，商務(wù)配套，居住，商務(wù)配套，居住， 自身自身完善豐富完善豐富南昌新動(dòng)力源泉、推動(dòng)城市化新發(fā)展南昌新動(dòng)力源泉、推動(dòng)城市化新發(fā)展策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目一 座 城 市 的 新 高 度百 萬(wàn) 平 米 小 商 品 城區(qū)域前景區(qū)域前景城市未來(lái)城市未來(lái)新動(dòng)力源泉新動(dòng)力源泉城市化進(jìn)程城市化進(jìn)程引擎是什么，怎么做燃料策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目思維框架思維框架 CATALOGUE 項(xiàng)目屬性分析項(xiàng)目屬性分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析發(fā)展

3、方向研判發(fā)展方向研判發(fā)展方向分析發(fā)展方向分析物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議方案一方案一方案二方案二方案三方案三發(fā)展方向建議發(fā)展方向建議策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目1項(xiàng)目屬性分析項(xiàng)目屬性分析ONE 策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目蓮塘組團(tuán)，南昌都市圈的副中心，城市新興發(fā)展區(qū)蓮塘組團(tuán)，南昌都市圈的副中心，城市新興發(fā)展區(qū)本項(xiàng)目位于南昌蓮塘組團(tuán)，在總體布局結(jié)構(gòu)上，蓮塘組團(tuán)規(guī)劃方案將成集商務(wù)辦公、產(chǎn)業(yè)制造、汽車零配件、兼容居住于一體的，功能相對(duì)獨(dú)立的生態(tài)宜居新城，建設(shè)成為南昌都市圈的副中心南昌都市圈的副中心。象象湖湖昌南昌南朝朝陽(yáng)陽(yáng)州州市中心市中心紅角州紅角州九龍湖九龍

4、湖長(zhǎng)棱長(zhǎng)棱工業(yè)園工業(yè)園新建新建紅谷灘紅谷灘九龍湖九龍湖紅角州紅角州蓮塘新城蓮塘新城朝陽(yáng)新城朝陽(yáng)新城項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性區(qū)域歸屬區(qū)域歸屬策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目百萬(wàn)平方米的大型商貿(mào)綜合體，完全滿足居民的起居住行吃喝需求；百萬(wàn)平方米的大型商貿(mào)綜合體，完全滿足居民的起居住行吃喝需求；區(qū)域配套不足被弱化，但北面的綠化帶及西面的沙場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目有較大影響。區(qū)域配套不足被弱化，但北面的綠化帶及西面的沙場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目有較大影響。一期市場(chǎng)一期市場(chǎng)物流基地物流基地還遷住宅還遷住宅商住配套商住配套后續(xù)商業(yè)用地后續(xù)商業(yè)用地大面積綠化帶大面積綠化帶沙場(chǎng)沙場(chǎng)項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性地塊簡(jiǎn)況地塊簡(jiǎn)況優(yōu)勢(shì)：地塊整體規(guī)模較

5、大，容易產(chǎn)生集聚效益緊鄰贛江水系，江景資源可以挖掘未來(lái)規(guī)劃的區(qū)域中心，增值潛力大劣勢(shì)：區(qū)域大范圍施工，交通、環(huán)境有一定影響項(xiàng)目住宅地塊狹長(zhǎng)，不易規(guī)劃高壓線對(duì)住宅視覺(jué)與輻射壓力的不利影響江邊沙場(chǎng)產(chǎn)生的視覺(jué)干擾策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目p 象湖新城規(guī)劃面積及人口：總用地面積約29.80平方公里，人口規(guī)模按35萬(wàn)人控制；p 功能定位：“承市啟縣”的有機(jī)組團(tuán)，縱接南北的功能，集生活、居住、休閑、娛樂(lè)、商貿(mào)為一體的新型片區(qū)；p 布局結(jié)構(gòu)：一城兩片區(qū)，一主一副兩中心，一橫一縱“T” 型公共空間生態(tài)廊規(guī)劃結(jié)構(gòu)；項(xiàng)目位于項(xiàng)目位于“一城兩片一城兩片”的西片區(qū)，的西片區(qū)，以商業(yè)金融、商務(wù)辦

6、公、文化娛樂(lè)設(shè)施為主導(dǎo)，構(gòu)筑成新城主中心。以商業(yè)金融、商務(wù)辦公、文化娛樂(lè)設(shè)施為主導(dǎo)，構(gòu)筑成新城主中心。南昌新城副中心，象湖新城南昌新城副中心，象湖新城 人居片區(qū)人居片區(qū)項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性城市角色城市角色策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目p 撫河故道西岸規(guī)劃為新城主中心，以商業(yè)金融、商務(wù)辦公、文化娛樂(lè)等公共設(shè)施為主，對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)利好。p 撫河故道西岸沿線規(guī)劃有游樂(lè)、會(huì)展、運(yùn)動(dòng)體育等大型的綜合公園，這是本案開(kāi)發(fā)不可多得的資源。項(xiàng)目位于未來(lái)新城主中心，但當(dāng)前仍處于開(kāi)發(fā)初期；項(xiàng)目位于未來(lái)新城主中心，但當(dāng)前仍處于開(kāi)發(fā)初期；各項(xiàng)配套有待完善，對(duì)項(xiàng)目預(yù)期發(fā)展存在利好；各項(xiàng)配套有待完善，對(duì)項(xiàng)目

7、預(yù)期發(fā)展存在利好；新城主中心新城副中心新城規(guī)劃綠化、游樂(lè)、運(yùn)動(dòng)等公園用地帶南昌小商品城清水灣撫河故道西岸撫河故道西岸區(qū)域生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，區(qū)域配套建設(shè)加速。區(qū)域生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，區(qū)域配套建設(shè)加速。項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性環(huán)境配套環(huán)境配套策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目快速路主干路次干路支路互通式立交分離式立交區(qū)域未來(lái)完善的交通體系，區(qū)域未來(lái)完善的交通體系，將有效地承載區(qū)域內(nèi)商貿(mào)、經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。將有效地承載區(qū)域內(nèi)商貿(mào)、經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。p 項(xiàng)目所處位置與城市快速交通保持了合理的距離與聯(lián)系，同時(shí)便利的次干路及支路將承擔(dān)項(xiàng)目與社會(huì)活動(dòng)的緊密聯(lián)系。城市快速交通體系，扎實(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展墾荒基礎(chǔ)城市快速交通

8、體系，扎實(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展墾荒基礎(chǔ)項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性交通分析交通分析策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目周邊資源：地鐵、鐵路與高速等路網(wǎng)集結(jié)，四通八達(dá)，為象湖進(jìn)一步繁榮提高了機(jī)遇；經(jīng)周邊資源：地鐵、鐵路與高速等路網(wǎng)集結(jié)，四通八達(dá)，為象湖進(jìn)一步繁榮提高了機(jī)遇；經(jīng)協(xié)調(diào)，在象湖新城規(guī)劃一個(gè)公交樞紐站，屆時(shí)象湖新城市民出行將有極大改善協(xié)調(diào)，在象湖新城規(guī)劃一個(gè)公交樞紐站，屆時(shí)象湖新城市民出行將有極大改善u西客站、向莆鐵路的建設(shè)帶動(dòng)區(qū)域開(kāi)發(fā)，形成輻射發(fā)展圈，為本案所在區(qū)域進(jìn)一步繁榮提供機(jī)遇；u地鐵2號(hào)、4號(hào)線的規(guī)劃建設(shè)更是為項(xiàng)目錦上添花；u昌樟高速、繞城高速為規(guī)劃了市場(chǎng)物流功能的象湖片區(qū)帶來(lái)了外來(lái)人

9、群，促進(jìn)對(duì)外交流與貿(mào)易；u公交公司已計(jì)劃在象湖新城規(guī)劃一個(gè)公交樞紐站，屆時(shí)市民出行將有極大改善；目前區(qū)域道路以城際目前區(qū)域道路以城際城市快速交通為主，以老城區(qū)城市快速交通為主，以老城區(qū)的連通為輔，整個(gè)日常生活交通有待完善。的連通為輔，整個(gè)日常生活交通有待完善。向埔鐵路向埔鐵路昌樟高速昌樟高速G320G320國(guó)道國(guó)道繞城高速繞城高速生米大橋生米大橋西客站西客站朝陽(yáng)朝陽(yáng)新城新城市政府市政府地鐵地鐵4號(hào)線號(hào)線項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性發(fā)展前景發(fā)展前景策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目公共配套設(shè)施的缺失一直是象湖新城為人詬病的最大問(wèn)題公共配套設(shè)施的缺失一直是象湖新城為人詬病的最大問(wèn)題出行商業(yè)金融

10、目前已開(kāi)通的公交路線僅212、526路，公共交通設(shè)施仍顯不足。各商品房項(xiàng)目沿街分布的商鋪成為了區(qū)內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)配套的重要組成，區(qū)域型集中式商業(yè)尚未出現(xiàn)。區(qū)內(nèi)金融配套設(shè)施缺乏。項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性美中不足美中不足策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 項(xiàng)目屬性：項(xiàng)目屬性： 區(qū)域?qū)傩裕簠^(qū)域?qū)傩裕盒鲁且?guī)劃，百萬(wàn)平米大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存！新城規(guī)劃，百萬(wàn)平米大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存！ 有利因素：有利因素：整個(gè)片區(qū)規(guī)劃前景相對(duì)良好向好；交通通達(dá)性好； 不利因素：不利因素：目前周邊不成熟、生活配套少；日常生活交通設(shè)施缺乏 物業(yè)間關(guān)系：物業(yè)間關(guān)系：商貿(mào)物流影響住宅品質(zhì)拔高；同時(shí)為住

11、宅提供客源；兩者相互推動(dòng)項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性綜合評(píng)判綜合評(píng)判新城規(guī)劃項(xiàng)目處于南昌蓮塘組團(tuán)，為集商務(wù)辦公、流通服務(wù)、先進(jìn)制造業(yè)于一體的，功能相對(duì)獨(dú)立的生態(tài)宜居新城城市大盤 總建面百萬(wàn)平米，商貿(mào)與居住配套，未來(lái)的市場(chǎng)挑戰(zhàn)巨大；強(qiáng)勢(shì)資源核心資源在于政府對(duì)組團(tuán)的重點(diǎn)打造，尤其在市政的投入方面；西臨贛江、東部有象湖濕地資源地塊交通通達(dá)性良好距西客站較近，生米大橋可長(zhǎng)驅(qū)直入本項(xiàng)目，昌南大道連通老城區(qū)品牌資源超級(jí)綜合商貿(mào)物流中心一級(jí)開(kāi)發(fā)商實(shí)力打造策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目城市升級(jí)城市升級(jí)新城區(qū)新城區(qū)品牌品牌大盤大盤城市變革引領(lǐng)生活變革城市變革引領(lǐng)生活變革定義板塊即是定義城市定義板塊即是定

12、義城市建立標(biāo)桿，建立標(biāo)準(zhǔn)建立標(biāo)桿，建立標(biāo)準(zhǔn)整合資源，超越市場(chǎng)整合資源，超越市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略引領(lǐng)變革引領(lǐng)變革 . . 定義城市定義城市 . . 建立標(biāo)準(zhǔn)建立標(biāo)準(zhǔn) . . 超越市場(chǎng)超越市場(chǎng)項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性本章總結(jié)本章總結(jié)策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目2市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 two 策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目南昌城市化率較低，城區(qū)面積較小，但正處于發(fā)展期，未來(lái)潛力較大南昌城市化率較低，城區(qū)面積較小，但正處于發(fā)展期，未來(lái)潛力較大 在中部城市中，南昌城市化率較低，但高于合肥、鄭州及長(zhǎng)沙； 南昌城區(qū)面積位于中部六省省會(huì)城市最低處，發(fā)展?jié)摿^大； 南昌

13、市中部物流中心正在建立，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大，未來(lái)發(fā)展前景較好。 南昌城市化、城區(qū)面積大有可為南昌城市化、城區(qū)面積大有可為1 1、城市發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)分析、城市發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)分析策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目向莆鐵路的建設(shè)，連通沿海出口城市，保證南昌成為大型物流貿(mào)易中轉(zhuǎn)站向莆鐵路的建設(shè)，連通沿海出口城市，保證南昌成為大型物流貿(mào)易中轉(zhuǎn)站，讓讓中部成為物流延伸的廣闊腹地，吸引外來(lái)投資中部成為物流延伸的廣闊腹地，吸引外來(lái)投資 向莆鐵路的建設(shè)加強(qiáng)和完善華東地區(qū)鐵路加強(qiáng)和完善華東地區(qū)鐵路網(wǎng)網(wǎng)，填補(bǔ)中部地區(qū)鐵路空白； 加強(qiáng)沿海與內(nèi)陸間的經(jīng)濟(jì)協(xié)作加強(qiáng)沿海與內(nèi)陸間的經(jīng)濟(jì)協(xié)作，讓中部地區(qū)成為其物流延伸的廣

14、闊腹地； 向莆鐵路建設(shè)帶動(dòng)沿線經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，吸引外來(lái)投資吸引外來(lái)投資； 構(gòu)成中部地區(qū)至東沿海港口運(yùn)輸大通道的運(yùn)輸大通道的骨干鐵路線骨干鐵路線，形成的國(guó)家綜合運(yùn)輸大通道。 中部路網(wǎng)化，物流中轉(zhuǎn)大有可為中部路網(wǎng)化，物流中轉(zhuǎn)大有可為1 1、城市發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)分析、城市發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)分析策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 武漢、長(zhǎng)沙具有連通沿海出口的交通通道，其貿(mào)易商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展較好； 華中區(qū)域在工業(yè)原料及商品交易中心領(lǐng)域的存在空白； 華中6省缺乏能輻射整個(gè)片區(qū)的商貿(mào)物流中轉(zhuǎn)大站； 小商品城與華南城立足江西，輻射華中六省，填補(bǔ)江西乃至全華中商貿(mào)物流領(lǐng)域的空白。 發(fā)展商貿(mào)物流、承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移

15、、推動(dòng)中部崛起。向塘將打造為內(nèi)陸的商貿(mào)集散中心，降低商品出口成本；向塘將打造為內(nèi)陸的商貿(mào)集散中心，降低商品出口成本；南昌將成為華中南昌將成為華中6 6省的商貿(mào)物流中心，對(duì)項(xiàng)目商貿(mào)物流發(fā)展極大利好省的商貿(mào)物流中心，對(duì)項(xiàng)目商貿(mào)物流發(fā)展極大利好 商貿(mào)中心化，吸引華中輻射周邊商貿(mào)中心化，吸引華中輻射周邊1 1、城市發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)分析、城市發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)分析策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目 城市整體發(fā)展思路: 西進(jìn)、東拓、北控、南延 總體規(guī)劃主張： 以中心城區(qū)的發(fā)展帶動(dòng)周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì) 總體規(guī)劃格局: 一江兩岸，一核五片，沿著贛江兩端延伸， 多點(diǎn)、多組團(tuán)推進(jìn) 瑤瑤湖湖組團(tuán)組團(tuán)九龍湖九龍湖組團(tuán)組團(tuán)蓮

16、蓮塘塘組團(tuán)組團(tuán)目前各功能區(qū)間正日益目前各功能區(qū)間正日益完善；西南完善；西南向、東向發(fā)展最為明顯向、東向發(fā)展最為明顯 南昌思路：以中心帶周邊南昌思路：以中心帶周邊2 2、區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)分析、區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)分析策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目蓮塘組團(tuán)面積與九龍湖組團(tuán)相當(dāng)，定位為綜合新城蓮塘組團(tuán)面積與九龍湖組團(tuán)相當(dāng)，定位為綜合新城“西進(jìn)西進(jìn)”、“南延南延”戰(zhàn)略意圖實(shí)現(xiàn)的重要空間依托戰(zhàn)略意圖實(shí)現(xiàn)的重要空間依托 九龍湖組團(tuán)處于城市南向，是南昌 “南延”戰(zhàn)略意圖實(shí)現(xiàn)的重要空間依托，是發(fā)展?jié)摿^為明顯的組團(tuán)主城區(qū)主城區(qū)樂(lè)樂(lè)華華組團(tuán)組團(tuán)灣里組團(tuán)灣里組團(tuán)九龍湖九龍湖組團(tuán)組團(tuán)瑤瑤湖湖組團(tuán)組團(tuán)蓮塘

17、組團(tuán)蓮塘組團(tuán)一核心五片分布圖一核心五片分布圖 蓮塘地位：西南戰(zhàn)略重要依托蓮塘地位：西南戰(zhàn)略重要依托2 2、區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)分析、區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)分析策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目憑借憑借“先行者的機(jī)遇先行者的機(jī)遇”贏得發(fā)展先機(jī)，贏得發(fā)展先機(jī)，“綜合新城綜合新城”的定位，的定位，未來(lái)未來(lái)“產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)業(yè)的發(fā)展”，為區(qū)域價(jià)值的快速提升創(chuàng)造了機(jī)遇為區(qū)域價(jià)值的快速提升創(chuàng)造了機(jī)遇五大組團(tuán)五大組團(tuán)PKPK組團(tuán)定位用地規(guī)模主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃人口成熟度未來(lái)發(fā)展?jié)摿Μ幒M團(tuán)綜合產(chǎn)業(yè)新城100-110平方公里航空產(chǎn)業(yè)、LED及相關(guān)高科技產(chǎn)業(yè)80-100萬(wàn)成熟九龍湖組團(tuán)副都市中心新城80-100平方公里省

18、級(jí)行政中心、區(qū)域交通樞紐60萬(wàn)啟動(dòng)期蓮塘組團(tuán)綜合新城80平方公里汽車及零部件、制造產(chǎn)業(yè)70-80萬(wàn)較成熟樂(lè)化組團(tuán)空港新城50-60平方公里航空高科技、航空物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)25萬(wàn)未啟動(dòng)灣里組團(tuán)旅游新城18平方公里旅游休閑產(chǎn)業(yè)15萬(wàn)初期瑤湖組團(tuán)勝在區(qū)域成熟、環(huán)境資源好，機(jī)遇在于洪都搬遷帶來(lái)產(chǎn)業(yè)及人口。九龍湖組團(tuán)勝在大量實(shí)證投入，而弱于產(chǎn)業(yè)人口，機(jī)遇在于華南城商業(yè)的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)人口進(jìn)入。蓮塘組團(tuán)現(xiàn)狀弱于瑤湖、九龍湖，對(duì)購(gòu)房者的吸引力也較瑤湖弱。因此具有巨大的發(fā)展空間。 區(qū)域潛力：現(xiàn)狀第三潛力最優(yōu)區(qū)域潛力：現(xiàn)狀第三潛力最優(yōu)2 2、區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)分析、區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)分析策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小

19、商品城項(xiàng)目4 4號(hào)地鐵號(hào)地鐵規(guī)劃規(guī)劃 各線路說(shuō)明各線路說(shuō)明4號(hào)線，26公里，25站，豐和羅家鎮(zhèn)。 預(yù)計(jì)完成時(shí)間預(yù)計(jì)完成時(shí)間預(yù)計(jì)2016年地鐵建設(shè)已開(kāi)工，區(qū)域未來(lái)的地鐵建設(shè)已開(kāi)工，區(qū)域未來(lái)的交通網(wǎng)絡(luò)；交通網(wǎng)絡(luò)；將將與老城區(qū)緊密相連，交通快捷便利與老城區(qū)緊密相連，交通快捷便利 發(fā)展動(dòng)力：交通動(dòng)脈日臻完善發(fā)展動(dòng)力：交通動(dòng)脈日臻完善2 2、區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)分析、區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)分析策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目項(xiàng)目位于四大組團(tuán)核心，隨著城市的發(fā)展與擴(kuò)張，項(xiàng)目位于四大組團(tuán)核心，隨著城市的發(fā)展與擴(kuò)張，致使本項(xiàng)目將成為城市進(jìn)一步發(fā)展的承接地致使本項(xiàng)目將成為城市進(jìn)一步發(fā)展的承接地 紅角洲片區(qū)定

20、位：紅角洲片區(qū)定位：文教、體育、旅游、高檔住宅綜合區(qū) 用地現(xiàn)狀：用地現(xiàn)狀：居住用地出讓已成為近期土地市場(chǎng)的“熱點(diǎn)”，地價(jià)一路看漲，致使房?jī)r(jià)也會(huì)一路上升，且可開(kāi)發(fā)土地為數(shù)不多 對(duì)本案利好：對(duì)本案利好：項(xiàng)目緊鄰紅角洲，隨著其房?jī)r(jià)上漲，擠壓客群外溢，本案將為城市價(jià)值洼地。九龍湖九龍湖紅角洲紅角洲朝陽(yáng)新城朝陽(yáng)新城象湖象湖2 2、區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)分析、區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 項(xiàng)目地位：組團(tuán)核心價(jià)值洼地項(xiàng)目地位：組團(tuán)核心價(jià)值洼地策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目城市規(guī)劃城市規(guī)劃帶來(lái)區(qū)域價(jià)值的騰飛帶來(lái)區(qū)域價(jià)值的騰飛 區(qū)域地處城市南延城市南延前沿方向，交通條件有巨大的改善，且是即將建成的西客站、地鐵

21、線路， 向成熟的居住區(qū)成熟的居住區(qū)方向發(fā)展； 板塊格局逐漸形成，是綜合新城綜合新城，都市圈副中心； 南昌經(jīng)濟(jì)良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，為片區(qū)提供了非常有力的發(fā)展契機(jī)，潛力巨大潛力巨大； 四大組團(tuán)的強(qiáng)勢(shì)發(fā)展將為項(xiàng)目未來(lái)帶來(lái)大量的人口資源。大量的人口資源。區(qū)域價(jià)值分析小結(jié)區(qū)域價(jià)值分析小結(jié)策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目3 3、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)各板塊產(chǎn)品供應(yīng)各板塊產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)青山湖：傳統(tǒng)青山湖：傳統(tǒng)高端住宅區(qū)，高端住宅區(qū)，產(chǎn)品多樣產(chǎn)品多樣朝陽(yáng)州：朝陽(yáng)州：類豪宅區(qū)，類豪宅區(qū)，以高層產(chǎn)以高層產(chǎn)品為主品為主一線江景，高層豪宅集中區(qū)京東片區(qū)：京東片區(qū)：以普通以普通住宅產(chǎn)住

22、宅產(chǎn)品為主品為主普通住宅集中供應(yīng)區(qū)普通住宅集中供應(yīng)區(qū)紅谷灘：紅谷灘：中高端產(chǎn)中高端產(chǎn)品，未來(lái)品，未來(lái)供應(yīng)有所供應(yīng)有所減小減小以普通住宅和公寓以普通住宅和公寓產(chǎn)品為主。隨著市產(chǎn)品為主。隨著市區(qū)土地供應(yīng)的減少，區(qū)土地供應(yīng)的減少，商品房供應(yīng)量降、商品房供應(yīng)量降、價(jià)格升的局勢(shì)價(jià)格升的局勢(shì)紅角州：中高端產(chǎn)品，供應(yīng)量增加 從從供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看來(lái)看 未來(lái)未來(lái)以中高端住宅以中高端住宅為主為主 市場(chǎng)市場(chǎng)賣壓賣壓增大增大 消費(fèi)者消費(fèi)者心理心理底線底線 被迫被迫“水漲船高水漲船高”南昌市板塊分析南昌市板塊分析“城區(qū)到郊區(qū)城區(qū)到郊區(qū)”住宅由住宅由“高端高端”向向“普通化普通化”產(chǎn)品演變產(chǎn)品演變策行天下策行

23、天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目商品住宅市場(chǎng)分析商品住宅市場(chǎng)分析市區(qū)南昌商品住宅市場(chǎng)價(jià)格分析（市區(qū)南昌商品住宅市場(chǎng)價(jià)格分析（2006-20102006-2010） 數(shù)據(jù)來(lái)源：南昌市國(guó)土資源和房屋管理局20082008年年20092009年年20102010年年（1-101-10月）月）預(yù)售住宅成交預(yù)售住宅成交面積面積( (萬(wàn)萬(wàn)) )178.96419.4252.8增長(zhǎng)率增長(zhǎng)率(%)(%)-61%134.4%-39.7%預(yù)售住宅成交預(yù)售住宅成交價(jià)格價(jià)格( (元元/ /) )470547885713增長(zhǎng)率增長(zhǎng)率(%)(%)6.1%1.8%5.17%分析分析 商品住房需求基本穩(wěn)定，然而受宏觀調(diào)

24、控政策的影響，08年整體市場(chǎng)劇幅波動(dòng)，市場(chǎng)發(fā)展基礎(chǔ)良好，趨勢(shì)穩(wěn)定。 09年受新增供貨量減少、各項(xiàng)政策刺激、價(jià)格調(diào)整到位、銀行信貸寬松、剛性需求和投資需求等各種因素，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量得到了報(bào)復(fù)性反彈。 10年受供貨量以及09年大面積去化成交萎縮，南昌樓市場(chǎng)受新政影響較小3 3、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)南昌地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)好，趨勢(shì)穩(wěn)，政策影響小南昌地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)好，趨勢(shì)穩(wěn)，政策影響小策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)板塊概念區(qū)域市場(chǎng)板塊概念南昌市依據(jù)地域劃分，大致可分為以下幾個(gè)板塊概念：南昌市依據(jù)地域劃分，大致可分為以下幾個(gè)板塊概念：紅谷灘板塊、紅角洲板塊、鳳凰

25、洲板塊、青山湖板塊、昌南板塊、新建縣板塊、象湖板塊、灣里板塊、朝陽(yáng)洲板塊、市中心板塊競(jìng)爭(zhēng)格局：競(jìng)爭(zhēng)格局：各板塊發(fā)展不一，客群走向明顯，中高端客戶以市中心及紅谷灘為主要購(gòu)買點(diǎn)，而象湖及昌南，成為中低端客戶聚集地，而灣里板塊目前吸引市區(qū)客戶能力差，銷售量極低。客戶特征：客戶特征：象湖及昌南板塊客戶在高房?jī)r(jià)的壓力下，開(kāi)始認(rèn)同郊區(qū)發(fā)展，開(kāi)始外遷郊區(qū)板塊居住，如象湖板塊、昌南板塊競(jìng)爭(zhēng)要點(diǎn)：競(jìng)爭(zhēng)要點(diǎn)：昌南板塊已較成熟，九龍湖板塊在崛起，朝陽(yáng)新城即將大熱，相比之下，小商品城項(xiàng)目的地理位置及前景（居住、工作連接并不便捷）尚未展現(xiàn)，而且客戶現(xiàn)階段對(duì)區(qū)域認(rèn)知處于完全陌生3 3、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展

26、機(jī)會(huì)點(diǎn)本案位于中低端客戶聚集地，地理位置及前景未展現(xiàn)本案位于中低端客戶聚集地，地理位置及前景未展現(xiàn)，客戶對(duì)區(qū)域認(rèn)知完全陌生客戶對(duì)區(qū)域認(rèn)知完全陌生策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目市中心市中心土地枯竭土地枯竭未來(lái)供應(yīng)極少未來(lái)供應(yīng)極少青山湖沿青山湖沿線土地基線土地基本開(kāi)發(fā)完本開(kāi)發(fā)完畢，未來(lái)畢，未來(lái)供應(yīng)有限供應(yīng)有限高新區(qū)高新區(qū)尚有大量土地存尚有大量土地存儲(chǔ)，未來(lái)土地供儲(chǔ)，未來(lái)土地供應(yīng)量較大應(yīng)量較大九龍湖片區(qū)九龍湖片區(qū)目前土地開(kāi)發(fā)量少，目前土地開(kāi)發(fā)量少，未來(lái)將有大量土地未來(lái)將有大量土地供應(yīng)供應(yīng)灣里灣里土地以大規(guī)模出土地以大規(guī)模出讓，區(qū)域未來(lái)土讓，區(qū)域未來(lái)土地供應(yīng)不多地供應(yīng)不多新建縣新建

27、縣長(zhǎng)棱工業(yè)園未來(lái)長(zhǎng)棱工業(yè)園未來(lái)居住中心區(qū)的新居住中心區(qū)的新定位，注定未來(lái)定位，注定未來(lái)土地將集中放量土地將集中放量經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)園區(qū)的打造，工業(yè)園區(qū)的打造，使得未來(lái)住宅土使得未來(lái)住宅土地供應(yīng)有限地供應(yīng)有限鳳凰洲鳳凰洲剩余可開(kāi)發(fā)土地剩余可開(kāi)發(fā)土地較少，未來(lái)供應(yīng)較少，未來(lái)供應(yīng)有限有限紅谷灘中心區(qū)紅谷灘中心區(qū)可開(kāi)發(fā)土地都已可開(kāi)發(fā)土地都已出讓，未來(lái)基本出讓，未來(lái)基本無(wú)土地供應(yīng)無(wú)土地供應(yīng)紅角洲紅角洲土地出讓基本完土地出讓基本完成，未來(lái)土地供成，未來(lái)土地供應(yīng)較少應(yīng)較少朝陽(yáng)洲朝陽(yáng)洲20102010年土地年土地大量供應(yīng)，大量供應(yīng)，預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)2011-2011-20132013年為地年為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

28、熱點(diǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)板塊板塊青云譜青云譜老工業(yè)區(qū)，未來(lái)老工業(yè)區(qū)，未來(lái)將有大量土地放將有大量土地放量量象湖新城象湖新城土地已大量供應(yīng)，土地已大量供應(yīng)，但未來(lái)住宅入市但未來(lái)住宅入市體量較大體量較大京東區(qū)域京東區(qū)域土地存量充足，土地存量充足，未來(lái)供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域未來(lái)供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域未來(lái)供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域未來(lái)供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域未來(lái)供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域未來(lái)供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域當(dāng)前熱點(diǎn)板塊土地資源稀缺，未來(lái)高新區(qū)、京東片區(qū)、新建當(dāng)前熱點(diǎn)板塊土地資源稀缺，未來(lái)高新區(qū)、京東片區(qū)、新建縣、九龍湖等區(qū)域?qū)⒊蔀橥恋毓┙o熱點(diǎn)區(qū)域縣、九龍湖等區(qū)域?qū)⒊蔀橥恋毓┙o熱點(diǎn)區(qū)域策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目市中市中心均心均價(jià)過(guò)價(jià)過(guò)萬(wàn)，萬(wàn)，客戶客戶外溢

29、外溢朝陽(yáng)洲朝陽(yáng)洲未來(lái)濱未來(lái)濱江高尚江高尚居住區(qū)，居住區(qū)，房?jī)r(jià)過(guò)房?jī)r(jià)過(guò)80008000青山青山湖均湖均價(jià)超價(jià)超萬(wàn)萬(wàn)城東板城東板塊均價(jià)塊均價(jià)55005500青云譜青云譜區(qū)價(jià)格區(qū)價(jià)格洼地，洼地，均價(jià)均價(jià)52005200大昌南片區(qū)大昌南片區(qū)象湖新城為供應(yīng)主力，區(qū)象湖新城為供應(yīng)主力，區(qū)域低價(jià)位樓盤云集，域低價(jià)位樓盤云集，目前均價(jià)目前均價(jià)38003800大紅大紅谷灘谷灘整體整體均價(jià)均價(jià)越過(guò)越過(guò)65006500本本案案經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)樓盤較少，均樓盤較少，均價(jià)價(jià)40004000新建縣新建縣房?jī)r(jià)快速上升房?jī)r(jià)快速上升均價(jià)均價(jià)40004000灣里區(qū)灣里區(qū)去化緩慢，均去化緩慢，均價(jià)價(jià)28002800九龍

30、湖片區(qū)尚未有九龍湖片區(qū)尚未有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 近兩年房?jī)r(jià)快速上升，市中心及青山湖周邊均價(jià)破萬(wàn)；朝陽(yáng)洲板塊迅速崛起，未來(lái)房?jī)r(jià)將達(dá)8000以上；紅谷灘當(dāng)前幾乎無(wú)房可售，紅角州未來(lái)供應(yīng)也極有限，同時(shí)均價(jià)越過(guò)6500元/平方關(guān)口；新建縣房?jī)r(jià)也隨著紅角州房?jī)r(jià)走高，預(yù)計(jì)明年達(dá)到4500元/平方以上； 目前昌南、灣里、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為房?jī)r(jià)洼地但未來(lái)區(qū)域供給偏少價(jià)格也水漲船高。受價(jià)格擠壓、外溢現(xiàn)象明顯；受價(jià)格擠壓、外溢現(xiàn)象明顯；項(xiàng)目作為價(jià)值洼地?zé)o疑具有大量的機(jī)會(huì)項(xiàng)目作為價(jià)值洼地?zé)o疑具有大量的機(jī)會(huì) 市中心區(qū)可開(kāi)發(fā)用地日漸減少，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，消費(fèi)者不得不外溢向其它板塊，而未來(lái)土地集中在高新區(qū)、京東片區(qū)、新建縣、九

31、龍湖等區(qū)域，將承接了大量外溢客戶。本案本案項(xiàng)目將可能成為南昌樓市價(jià)格洼地。項(xiàng)目將可能成為南昌樓市價(jià)格洼地。策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目青山湖板塊青山湖板塊城市核心城市核心板塊板塊紅谷灘紅谷灘板塊板塊朝陽(yáng)州板塊朝陽(yáng)州板塊紅角州、紅角州、鳳凰洲板塊鳳凰洲板塊城東板塊城東板塊青云譜板塊青云譜板塊蓮塘板塊蓮塘板塊象湖、灣里象湖、灣里板塊板塊板塊板塊現(xiàn)狀現(xiàn)狀依托湖景資源該區(qū)域吸引了南昌高端客戶和外地置業(yè)者南昌老城區(qū)，政府所在地，南昌本土高端人士鐘愛(ài)地南昌江景豪宅分布地之一與市中心合適的距離和商業(yè)中心的影響力支撐了其中高端價(jià)格隨著紅谷灘在發(fā)展，近年開(kāi)發(fā)新區(qū)，自然環(huán)境是吸引居住者的首要

32、因素。高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，臨近艾西湖，自然環(huán)境與品牌是吸引居住者因素產(chǎn)業(yè)聚集所帶來(lái)的居住人口支撐起房?jī)r(jià)的不斷攀升城市南拓的第一承接區(qū)域?；A(chǔ)設(shè)施完善，區(qū)域發(fā)展成熟。憑借較低的房?jī)r(jià)支撐起房地產(chǎn)市場(chǎng)核心核心資源資源湖景資源城市商務(wù)未來(lái)的城市中心新區(qū)規(guī)劃自然環(huán)境自然環(huán)境城市商業(yè)配套設(shè)施低價(jià)板塊板塊未來(lái)未來(lái)發(fā)展發(fā)展成為南昌頂級(jí)豪宅住區(qū)土地資源日益稀缺，價(jià)格穩(wěn)中上升土地資源有限，后續(xù)供應(yīng)乏力土地資源有限，價(jià)格提升空間大品牌開(kāi)發(fā)商綠地的進(jìn)入使區(qū)域平臺(tái)價(jià)格提升品牌開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科的進(jìn)入使區(qū)域平臺(tái)價(jià)格提升隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，未來(lái)區(qū)域升值潛力不可低估區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量將持續(xù)增加，供需兩旺。發(fā)展速度快，是南昌中低價(jià)房主要供應(yīng)區(qū)域產(chǎn)品

33、產(chǎn)品類型類型高層小高層多層別墅、洋房高層小高層高層小高層高層小高層高層小高層多層別墅、洋房高層小高層多層小高層多層高層小高層多層高層小高層多層平臺(tái)平臺(tái)價(jià)格價(jià)格6500-200007000-140006500-100006500-110006000-80005000-60005000-60003200-43003500-4200代表代表項(xiàng)目項(xiàng)目香溢花城萬(wàn)科青山湖金域名都央央春天世紀(jì)中央城綠地中央廣場(chǎng)皇冠國(guó)際眾鑫城上城綠地香頌東方海德堡中興和園世紀(jì)風(fēng)情魏瑪鋒尚英倫國(guó)際璽園大湖之都幸福時(shí)光乾茂宮園 各板塊的核心資源均有所不同，層次分明，差異化明顯各板塊的核心資源均有所不同，層次分明，差異化明顯，板塊

34、板塊格局的形成使客戶按承受能力和居住偏好重新分布格局的形成使客戶按承受能力和居住偏好重新分布，客戶客戶與板塊對(duì)位現(xiàn)象顯著。與板塊對(duì)位現(xiàn)象顯著。根據(jù)客戶外溢的特點(diǎn)，項(xiàng)目客源應(yīng)當(dāng)是第三圈層根據(jù)客戶外溢的特點(diǎn)，項(xiàng)目客源應(yīng)當(dāng)是第三圈層策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目未來(lái)未來(lái)1-21-2年南昌供應(yīng)年南昌供應(yīng)預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)2011-20122011-2012年將有年將有650650萬(wàn)住宅項(xiàng)目入萬(wàn)住宅項(xiàng)目入市，市，土地放量，競(jìng)爭(zhēng)激烈土地放量，競(jìng)爭(zhēng)激烈南昌市2009-2010年10月共成交居住用地4942畝（含部分商住用地），329.6萬(wàn)，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年將集中上市，總供應(yīng)量約為650萬(wàn)。策行天下策行

35、天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)20112011年市場(chǎng)成交量年市場(chǎng)成交量不會(huì)大起大落不會(huì)大起大落，成交量與，成交量與20102010年相似，年消化量在年相似，年消化量在300300萬(wàn)方。萬(wàn)方。20112011年市場(chǎng)消化量預(yù)測(cè)年市場(chǎng)消化量預(yù)測(cè)時(shí)期成交量（萬(wàn)）備注2008年全年169.18受全球金融危機(jī)影響2009全年419.4房地產(chǎn)回暖，消化了2-3年的存量2010.123.8110年是房地產(chǎn)政策年，4月第一輪調(diào)控，10月又開(kāi)始第二輪更為嚴(yán)厲的調(diào)控，成交量受一定的影響2010.213.032010.319.22010.434.832010.516.122010.622.112010

36、.715.592010.822.442010.940.122010.1042.242010年合計(jì)250300萬(wàn)左右2011年預(yù)計(jì)300萬(wàn)左右預(yù)計(jì)2011年也是房地產(chǎn)調(diào)控年，成交量與2010年相當(dāng)策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目市中心房?jī)r(jià)上漲土地稀缺、市中心房?jī)r(jià)上漲土地稀缺、客戶外溢客戶外溢，為本項(xiàng)目帶來(lái)發(fā)展的契機(jī)，為本項(xiàng)目帶來(lái)發(fā)展的契機(jī)p土地資源日益緊張，市中心可開(kāi)發(fā)用地稀少，未來(lái)區(qū)域土地供應(yīng)主要集中在高新、京東，隨著高新區(qū)域的熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)潛力較大；p市中心、青山湖房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)，紅谷灘整體均價(jià)越過(guò)7000，大昌南、灣里、經(jīng)開(kāi)區(qū)等地未來(lái)供應(yīng)也將持續(xù)放量，項(xiàng)目所在片區(qū)未來(lái)將可

37、能成價(jià)格洼地，優(yōu)勢(shì)將凸顯；p市中心客戶將大量外溢，而未來(lái)土地供給的熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒊薪哟罅靠蛻?，象湖板塊無(wú)疑獲得客戶來(lái)源的機(jī)會(huì)，為本項(xiàng)目創(chuàng)造了機(jī)會(huì)；p根據(jù)客戶外溢的特點(diǎn)可得，板塊客源應(yīng)當(dāng)是以象湖、青云譜板塊的第三圈層的中低階級(jí)客戶為主。對(duì)項(xiàng)目啟示：對(duì)項(xiàng)目啟示：策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目區(qū)域住宅項(xiàng)目分布區(qū)域住宅項(xiàng)目分布3 3、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)p 住宅住宅項(xiàng)目均分布在區(qū)域住宅住宅項(xiàng)目均分布在區(qū)域東部。東部。p 分布現(xiàn)狀符合區(qū)域規(guī)劃的分布現(xiàn)狀符合區(qū)域規(guī)劃的西商?hào)|居的規(guī)劃原則。西商?hào)|居的規(guī)劃原則。策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目項(xiàng)目名稱總建

38、筑面積容積率 戶數(shù)物業(yè)類型均價(jià) 去化率案例特色偉夢(mèng)清水灣118萬(wàn)1.49900住宅（低層、多層、高層、小高層）3800 88.80%低密居所力高國(guó)際城86萬(wàn)1.786885多層、小高4200 76.70%復(fù)合宜居生態(tài)地產(chǎn)保集半島70萬(wàn)1.45742多層、高層3900 68.50%低密居所,花園洋房幸福時(shí)光96萬(wàn)1.318324多層、小高層、高層、疊拼、花園3900 81.70%低密居所,花園洋房豐源淳和40萬(wàn)1.23020低層、多層、小高層、高層 3800 72.80% 宜居生態(tài)地產(chǎn),花園洋房九里象湖城60萬(wàn)1.364500多層、小高層、高層、聯(lián)排別墅4000100%景觀居所居住主題公園130

39、萬(wàn)1.2高層、小高層、多層、低層 3800 85.30%復(fù)合地產(chǎn),低密居所平安象湖風(fēng)情76萬(wàn)1.44885低層、多層、小高層、高層 3800 53.60%低密居所景城名郡60萬(wàn)1.45583多層、小高層、高層3500 72.90%宜居生態(tài)地產(chǎn)奧林匹克花園60萬(wàn)1.25000多層、小高層、高層3700 91.90% 宜居生態(tài)地產(chǎn),奧運(yùn)地產(chǎn)金沙逸都14.4萬(wàn)1.41500多層、小高層、花園洋房3600 81.20%低密居所區(qū)域住宅項(xiàng)目概覽區(qū)域住宅項(xiàng)目概覽區(qū)域內(nèi)區(qū)域內(nèi)大盤云集大盤云集，象湖新城以商品住宅開(kāi)發(fā)來(lái)拉動(dòng)區(qū)域建設(shè)，象湖新城以商品住宅開(kāi)發(fā)來(lái)拉動(dòng)區(qū)域建設(shè)3 3、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)

40、展機(jī)會(huì)點(diǎn)策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目20092009年區(qū)域各項(xiàng)目成交概覽年區(qū)域各項(xiàng)目成交概覽序序號(hào)號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱銷售套銷售套數(shù)數(shù)均價(jià)均價(jià)面積（）面積（）套均面積套均面積（）（）（元（元/ /）1奧林匹克花園12123267.15121656.12100.382清水灣3842692.8130369.7479.093 平安象湖風(fēng)情4292968.0739472.3492.014九里象湖城10752989.38114798.53106.785居住主題公園9743209.56108118.841116豐源淳和2323012.3718797.181.027保集半島4783064

41、.3245166.494.498力高國(guó)際城10022956.119390093.719幸福時(shí)光16102845.38160603.9599.7610金沙逸都1823111.316072.1488.3111景城名郡3822800.1627381.8571.6812 羅馬象湖一號(hào)1903640.7216917.1789.04合計(jì)合計(jì)8150815030313031793254793254區(qū)域市場(chǎng)成交狀況區(qū)域市場(chǎng)成交狀況p 經(jīng)歷了經(jīng)歷了20082008年的市場(chǎng)陣痛之后，住宅市年的市場(chǎng)陣痛之后，住宅市場(chǎng)在場(chǎng)在20092009年伊始步入小陽(yáng)春，旋即，市年伊始步入小陽(yáng)春，旋即，市場(chǎng)需求壓抑了近一年后開(kāi)始場(chǎng)

42、需求壓抑了近一年后開(kāi)始釋放釋放。p 象湖象湖新城以低價(jià)、面積贈(zèng)送等優(yōu)惠刺激新城以低價(jià)、面積贈(zèng)送等優(yōu)惠刺激了剛性需求的進(jìn)一步釋放，成交價(jià)格也了剛性需求的進(jìn)一步釋放，成交價(jià)格也逐漸回升。逐漸回升。3 3、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目20102010年年1-101-10月區(qū)域各項(xiàng)目成交概覽月區(qū)域各項(xiàng)目成交概覽p 象湖新城區(qū)域房地產(chǎn)銷售形勢(shì)大好象湖新城區(qū)域房地產(chǎn)銷售形勢(shì)大好，p 偉偉夢(mèng)清水灣憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引大量夢(mèng)清水灣憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引大量客源客源p 景景城名郡、保集半島、幸福時(shí)光憑借區(qū)城名郡、保集半島、幸福時(shí)光憑借區(qū)位優(yōu)勢(shì)和外部資源優(yōu)勢(shì)快

43、速去化位優(yōu)勢(shì)和外部資源優(yōu)勢(shì)快速去化，p 九九里象湖城由于較高的價(jià)格和小戶型產(chǎn)里象湖城由于較高的價(jià)格和小戶型產(chǎn)品較多區(qū)域客戶抗性較大。品較多區(qū)域客戶抗性較大。序序號(hào)號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱銷售套銷售套數(shù)數(shù)均價(jià)均價(jià)面積（）面積（） 套均面積（）套均面積（）（元（元/ /）1奧林匹克花園7713730.6373784.0896.702清水灣12632850.27123175.6397.533平安象湖風(fēng)情5823609.8151808.8589.014九里象湖城1483934.3617574.85118.755居住主題公園7063592.5277352.96109.576豐源淳和2373562.662305

44、5.3597.287保集半島8873582.1978817.9988.868力高國(guó)際城8653617.9981427.9394.149幸福時(shí)光14413359.21128148.4388.9310金沙逸都2203400.9521386.0997.2011景城名郡8553072.2963433.574.1912 羅馬象湖一號(hào)6093851.9857842.5794.98合計(jì)合計(jì)8584858434343434797808797808區(qū)域市場(chǎng)成交狀況區(qū)域市場(chǎng)成交狀況3 3、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目區(qū)域住宅未來(lái)供應(yīng)狀況區(qū)域住宅未來(lái)供

45、應(yīng)狀況未來(lái)供應(yīng)量大未來(lái)供應(yīng)量大，面對(duì)首付，面對(duì)首付3 3成的信貸新政，未來(lái)去化壓力大。成的信貸新政，未來(lái)去化壓力大。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱總建筑面積總建筑面積已供應(yīng)已供應(yīng) 剩余住宅供應(yīng)量（）剩余住宅供應(yīng)量（）套數(shù)套數(shù)奧林匹克花園6060萬(wàn)萬(wàn)58.258.2萬(wàn)萬(wàn)1.81.8萬(wàn)萬(wàn) 190190套套清水灣111111萬(wàn)萬(wàn)3636萬(wàn)萬(wàn)75 75 萬(wàn)萬(wàn) 36213621套套平安象湖風(fēng)情7676萬(wàn)萬(wàn)4141萬(wàn)萬(wàn)3535萬(wàn)萬(wàn) 20802080套套居住主題公園130130萬(wàn)萬(wàn)77.6077.60萬(wàn)萬(wàn)5252萬(wàn)萬(wàn) 47594759套套豐源淳和4040萬(wàn)萬(wàn)2424萬(wàn)萬(wàn)1616萬(wàn)萬(wàn) 13001300套套保集半島7070萬(wàn)

46、萬(wàn)2424萬(wàn)萬(wàn)4646萬(wàn)萬(wàn) 34373437套套力高國(guó)際城8686萬(wàn)萬(wàn)2525萬(wàn)萬(wàn)6161萬(wàn)萬(wàn) 42414241套套幸福時(shí)光9696萬(wàn)萬(wàn)3636萬(wàn)萬(wàn)6060萬(wàn)萬(wàn) 43714371套套金沙逸都14.414.4萬(wàn)萬(wàn)8.188.18萬(wàn)萬(wàn)6 6萬(wàn)萬(wàn) 645645套套景城名郡6060萬(wàn)萬(wàn)9.629.62萬(wàn)萬(wàn)50.3850.38萬(wàn)萬(wàn) 42994299套套羅馬象湖一號(hào)1818萬(wàn)萬(wàn)14.3114.31萬(wàn)萬(wàn)3.693.69萬(wàn)萬(wàn) 390390套套象湖新城未來(lái)住象湖新城未來(lái)住宅供應(yīng)總量宅供應(yīng)總量406.7406.7萬(wàn)，供應(yīng)套數(shù)萬(wàn)，供應(yīng)套數(shù)約為約為2933329333套。套。象湖新城未來(lái)住宅供應(yīng)量象湖新城未來(lái)住宅供應(yīng)

47、量406.7406.7萬(wàn)方萬(wàn)方，本本項(xiàng)目后續(xù)體量去化需要對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目仔細(xì)分析項(xiàng)目后續(xù)體量去化需要對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目仔細(xì)分析，尋求，尋求出路。出路。3 3、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)特點(diǎn)一：抗跌性低特點(diǎn)二：競(jìng)爭(zhēng)激烈特點(diǎn)三：銷售周期長(zhǎng)特點(diǎn)四：同質(zhì)化嚴(yán)重區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯，居住條件不成熟，購(gòu)房者支付能力區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯，居住條件不成熟，購(gòu)房者支付能力有限，受宏觀政策影響嚴(yán)重。有限，受宏觀政策影響嚴(yán)重。區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目均面臨著較大的去化壓力，在資源同質(zhì)化區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目均面臨著較大的去化壓力，在資源同質(zhì)化的情況下

48、，競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈。的情況下，競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈。區(qū)域內(nèi)多屬大型商品住宅區(qū)，項(xiàng)目面臨著較長(zhǎng)的銷售周期，區(qū)域內(nèi)多屬大型商品住宅區(qū)，項(xiàng)目面臨著較長(zhǎng)的銷售周期，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的前瞻性異常重要。產(chǎn)品設(shè)計(jì)的前瞻性異常重要。外部資源、開(kāi)發(fā)規(guī)模、物業(yè)類型、園林綠化等等均存在同外部資源、開(kāi)發(fā)規(guī)模、物業(yè)類型、園林綠化等等均存在同質(zhì)化現(xiàn)象。質(zhì)化現(xiàn)象。象湖新城屬于起步階段的城市象湖新城屬于起步階段的城市新區(qū)新區(qū)3 3、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)公共公共配套設(shè)施不完善造成的居住條件不成熟使得目前區(qū)域整體價(jià)值較低。配套設(shè)施不完善造成的居住條件不成熟使得目前區(qū)域整體價(jià)值較低。策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城

49、項(xiàng)目4 4、商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)、商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)南昌市人均GDP達(dá)到3000美元，處于由被動(dòng)郊區(qū)化的發(fā)展階段，由區(qū)域中心化向城市多極化過(guò)渡南昌商業(yè)發(fā)展南昌商業(yè)發(fā)展城市化城市化被動(dòng)郊區(qū)化被動(dòng)郊區(qū)化主動(dòng)郊區(qū)化主動(dòng)郊區(qū)化l城市中心擁有最優(yōu)越的可達(dá)性和區(qū)位優(yōu)勢(shì)l 城市要素向中心聚集l 城市中心規(guī)模經(jīng)濟(jì)，涵蓋了城市商務(wù)、商業(yè)、金融貿(mào)易、教育等所有城市功能l郊區(qū)快速干道初步形成，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善l郊區(qū)主流客戶為本區(qū)域的中高收入階層l購(gòu)房目的為第一居所、第二居所或投資l有城市更新改造背景形成大量購(gòu)房需求l政府同時(shí)大量投資基礎(chǔ)設(shè)施與捷運(yùn)系統(tǒng)建設(shè)l在全市中低價(jià)房分布中郊區(qū)占到絕對(duì)比重階段劃分階段劃分城市特征城

50、市特征指標(biāo)特征指標(biāo)特征居住消費(fèi)特征居住消費(fèi)特征人均收入(GDP)/美圓3000，城市化率70%解決溫飽問(wèn)題；生理性需求占主導(dǎo)地位的階段，主要是對(duì)農(nóng)產(chǎn)品和輕工品的需求追求便利和功能階段；人們對(duì)耐用品的消費(fèi)需求迅速增加，從已生活必需品為主逐漸轉(zhuǎn)向已非必需品為主人均收入(GDP)/美圓1000-3000追求降低住宅成本；改善居住環(huán)境并重非物質(zhì)消費(fèi)（如：旅游、健身、體育保健及文化欣賞等）大大增加追求生活質(zhì)量階段城市中心化城市中心化區(qū)域中心化區(qū)域中心化城市多級(jí)化城市多級(jí)化城市多中心化城市多中心化大都市，城市群大都市，城市群l城市出現(xiàn)多個(gè)中心l副都心的出現(xiàn)l多個(gè)城市共同發(fā)展策行天下策行天下致勝有源致勝有源

51、 南昌小商品城項(xiàng)目核心核心奧體奧體中心中心大學(xué)城大學(xué)城居住居住中心中心商商務(wù)務(wù)中中心心居住居住中心中心家居家居建材建材批發(fā)批發(fā)貿(mào)易貿(mào)易市場(chǎng)市場(chǎng)商貿(mào)商貿(mào)物流物流居住居住中心中心居住居住新城新城1 1、市中心片區(qū)（約、市中心片區(qū)（約9393萬(wàn)人口）萬(wàn)人口）八一廣場(chǎng)核心商圈構(gòu)筑南昌最繁榮的商業(yè)。中山路、勝利路、福州路、孺子路、明德路、丁公路、恒茂酒吧街特色商業(yè)街。2 2、紅谷灘新區(qū)（約、紅谷灘新區(qū)（約6060萬(wàn)人口）萬(wàn)人口）舍利甲收費(fèi)站以北、南昌大橋北引線將成為汽車貿(mào)易中心；紅谷灘中心區(qū)市級(jí)商業(yè)中心初具規(guī)模。3 3、青云譜片區(qū)（約、青云譜片區(qū)（約2626萬(wàn)人口）萬(wàn)人口）批發(fā)貿(mào)易市場(chǎng)、 社區(qū)商業(yè)4 4

52、、青山湖、青山湖京東片區(qū)（約京東片區(qū)（約4040萬(wàn)人口）萬(wàn)人口）房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)帶動(dòng)了大型家居、建材類專業(yè)市場(chǎng)的蓬勃興起。人口較密集區(qū)域的社區(qū)商業(yè)迅速形成。南昌城市發(fā)展現(xiàn)狀：南昌城市發(fā)展現(xiàn)狀：核心區(qū)的成熟，其他城市功能在非核心區(qū)聚集核心區(qū)的成熟，其他城市功能在非核心區(qū)聚集南昌在城市多極化的過(guò)程中的功南昌在城市多極化的過(guò)程中的功能缺失能缺失：休閑、娛樂(lè)為主的新的休閑、娛樂(lè)為主的新的綜合中心綜合中心處于城市宏觀與城市中心區(qū)發(fā)展的主流方向，處于城市宏觀與城市中心區(qū)發(fā)展的主流方向，城運(yùn)會(huì)、地鐵線動(dòng)土，將會(huì)為帶來(lái)更大的契機(jī)。城運(yùn)會(huì)、地鐵線動(dòng)土，將會(huì)為帶來(lái)更大的契機(jī)。南昌商業(yè)發(fā)展南昌商業(yè)發(fā)展策行天下策行天下致

53、勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目南昌市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃南昌市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（l）傳統(tǒng)商業(yè)雖然仍占主要地位，但現(xiàn)代連鎖大型綜合超市、品牌專賣店的紛紛進(jìn)入，現(xiàn)代化購(gòu)物中心等新型業(yè)態(tài)也開(kāi)始著陸南昌；（2）集中于城中心的商業(yè)，開(kāi)始呈現(xiàn)多層次的商業(yè)格局；（3）多元化的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局已經(jīng)形成，外資跨國(guó)商業(yè)和全國(guó)連鎖商業(yè)集團(tuán)的入駐，撼動(dòng)了國(guó)有集體商業(yè)企業(yè)和新發(fā)展的個(gè)體私營(yíng)商業(yè)的地位；（4）舊城區(qū)“只拆不建”，新城區(qū)按現(xiàn)代化城市規(guī)范建設(shè)，必然帶動(dòng)商業(yè)“減老增新”，逐步成為現(xiàn)代商業(yè)。進(jìn)入進(jìn)入以傳統(tǒng)商業(yè)為主體轉(zhuǎn)向以傳統(tǒng)商業(yè)為主體轉(zhuǎn)向以現(xiàn)代商業(yè)為核心以現(xiàn)代商業(yè)為核心的階段。的階段。一個(gè)目標(biāo)：一個(gè)目標(biāo)：現(xiàn)代化、國(guó)際化二個(gè)中心

54、：二個(gè)中心：中部地區(qū)旅游、購(gòu)物中心，物流集散中心四大改變：四大改變：提高層次、擴(kuò)大布局、完善功能、強(qiáng)化輻射南昌市南昌市2002-20202002-2020商業(yè)發(fā)展規(guī)劃商業(yè)發(fā)展規(guī)劃策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)歷了向心型集中發(fā)展，離心型分散發(fā)展；未來(lái)南昌商業(yè)發(fā)展仍商業(yè)經(jīng)歷了向心型集中發(fā)展，離心型分散發(fā)展；未來(lái)南昌商業(yè)發(fā)展仍然以向周邊區(qū)域擴(kuò)散為主；然以向周邊區(qū)域擴(kuò)散為主；區(qū)域性商業(yè)必將出現(xiàn)集約式的整合區(qū)域性商業(yè)必將出現(xiàn)集約式的整合u農(nóng)村人口向城市中心轉(zhuǎn)移u依托高度集中的人口密度，零售業(yè)快速發(fā)展高度集中高度集中u城市人口密度過(guò)高，人口逐漸向外擴(kuò)散u大量外遷的人口帶來(lái)了區(qū)域商

55、業(yè)發(fā)展的平臺(tái)，區(qū)域性商業(yè)順勢(shì)而起。逐漸外擴(kuò)、外延逐漸外擴(kuò)、外延u區(qū)域人口快速增長(zhǎng)，外來(lái)人口不斷流入，商業(yè)不斷升級(jí)換代。u區(qū)域商業(yè)環(huán)境改善及提升，必然要對(duì)現(xiàn)有的等級(jí)較低的商業(yè)進(jìn)行改造及整合，最終形成集約式的商業(yè)發(fā)展格局。漸成多元格局漸成多元格局南昌市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)南昌市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目南昌市商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)南昌市商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)1 1、宏觀經(jīng)濟(jì)影響、宏觀經(jīng)濟(jì)影響南昌市國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展整體向好，社會(huì)消費(fèi)品年度零售總額大幅度上升；2 2、城市化發(fā)展進(jìn)程影響、城市化發(fā)展進(jìn)程影響大量人口從城中心及其他城市流入周邊區(qū)域；3 3、商業(yè)發(fā)展格局影響、商業(yè)發(fā)展格局影響南昌市

56、商業(yè)發(fā)展格局已經(jīng)走向多層次、多元的格局，隨著城市的擴(kuò)張，城中心唯一的核心商圈漸漸無(wú)法滿足城市商業(yè)發(fā)展需求；4 4、城中心商業(yè)受到自身因素影響、城中心商業(yè)受到自身因素影響交通環(huán)境每況愈下、高昂的經(jīng)營(yíng)成本以及幾近飽和的商業(yè)供應(yīng)狀況迫使尋求進(jìn)一步擴(kuò)張擴(kuò)大發(fā)展的商家“出走”核心商圈。經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境未來(lái)人口規(guī)模未來(lái)人口規(guī)模及人口結(jié)構(gòu)及人口結(jié)構(gòu)商業(yè)發(fā)展格局商業(yè)發(fā)展格局商業(yè)發(fā)展外延趨勢(shì)商業(yè)發(fā)展外延趨勢(shì)南昌商業(yè)南昌商業(yè)由中心向區(qū)域商業(yè)由中心向區(qū)域商業(yè)發(fā)展演進(jìn)，區(qū)域商業(yè)發(fā)展未來(lái)發(fā)展演進(jìn)，區(qū)域商業(yè)發(fā)展未來(lái)潛力較大，后續(xù)產(chǎn)品須前瞻性規(guī)劃潛力較大，后續(xù)產(chǎn)品須前瞻性規(guī)劃策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)

57、目項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境+ +城市城市發(fā)展發(fā)展規(guī)劃，區(qū)域前景規(guī)劃，區(qū)域前景一片光明一片光明，強(qiáng)化強(qiáng)化項(xiàng)目建設(shè)的必要性，也為項(xiàng)目發(fā)展提供了巨大的空間。項(xiàng)目建設(shè)的必要性，也為項(xiàng)目發(fā)展提供了巨大的空間。南昌市商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)南昌市商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境向好；宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境向好；商業(yè)持續(xù)向周邊區(qū)域擴(kuò)散發(fā)展；商業(yè)持續(xù)向周邊區(qū)域擴(kuò)散發(fā)展；區(qū)域商業(yè)逐漸呈現(xiàn)集約式發(fā)展，利于高端商業(yè)對(duì)資源的整合。區(qū)域商業(yè)逐漸呈現(xiàn)集約式發(fā)展，利于高端商業(yè)對(duì)資源的整合。區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)蓮塘組團(tuán)未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?；蓮塘組團(tuán)未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?；區(qū)域未來(lái)人口規(guī)模擴(kuò)張帶來(lái)需求擴(kuò)張；區(qū)域未來(lái)人口規(guī)模

58、擴(kuò)張帶來(lái)需求擴(kuò)張；人口結(jié)構(gòu)變化帶來(lái)需求結(jié)構(gòu)的變化及需求的提升；人口結(jié)構(gòu)變化帶來(lái)需求結(jié)構(gòu)的變化及需求的提升；城建投資大大提升了區(qū)域的投資環(huán)境；城建投資大大提升了區(qū)域的投資環(huán)境；區(qū)域商業(yè)未形成規(guī)模，經(jīng)營(yíng)分散，存在較大的發(fā)展空間；區(qū)域商業(yè)未形成規(guī)模，經(jīng)營(yíng)分散，存在較大的發(fā)展空間；策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目小商品城：占地2400畝，總建面100萬(wàn)方，規(guī)劃集商品批發(fā)、購(gòu)物、物流等于一體；但其規(guī)劃與項(xiàng)目存在本質(zhì)區(qū)別市中心市中心商圈商圈紅谷灘紅谷灘商圈商圈城東城東商圈商圈嘉興茂嘉興茂購(gòu)物廣場(chǎng)購(gòu)物廣場(chǎng)洪城大市場(chǎng)洪城大市場(chǎng)華南城：總建面430萬(wàn)方，規(guī)劃集商品批發(fā)、購(gòu)物、物流等于一體；但其

59、規(guī)劃與項(xiàng)目存在本質(zhì)區(qū)別當(dāng)前南昌市零售商業(yè)主要集中在市中心區(qū)域；其它各區(qū)域商業(yè)還有待發(fā)展，分擔(dān)市中心的商業(yè)壓力當(dāng)前市中心商業(yè)已飽和，未來(lái)商圈格局將逐漸呈現(xiàn)一個(gè)市中心商圈帶多個(gè)城市副中心的格局；項(xiàng)目利用區(qū)域規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)，可成為商業(yè)副中心的承接點(diǎn)項(xiàng)目利用區(qū)域規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)，可成為商業(yè)副中心的承接點(diǎn)南昌市商業(yè)分布南昌市商業(yè)分布策行天下策行天下致勝有源致勝有源 南昌小商品城項(xiàng)目洪城大市場(chǎng)受城區(qū)發(fā)展的需要，面臨升級(jí)需求；洪城大市場(chǎng)受城區(qū)發(fā)展的需要，面臨升級(jí)需求；未來(lái)以零售、辦公、娛樂(lè)為主未來(lái)以零售、辦公、娛樂(lè)為主歷經(jīng)歷經(jīng)1010年的發(fā)展，已成為輻射全省乃至周邊城市的商貿(mào)集結(jié)點(diǎn)；年的發(fā)展，已成為輻射全省乃至周邊城

60、市的商貿(mào)集結(jié)點(diǎn)；但由于處于市中心，交通將成為一個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題，但由于處于市中心，交通將成為一個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題，預(yù)計(jì)未來(lái)受交通壓力的影響將面臨升級(jí)或拆遷預(yù)計(jì)未來(lái)受交通壓力的影響將面臨升級(jí)或拆遷洪城大市場(chǎng)規(guī)劃新圖洪城大市場(chǎng)規(guī)劃新圖功能分區(qū)布局： 改造后項(xiàng)目總占地308畝，總建筑面積約45萬(wàn)平方米 A A區(qū)區(qū) “ “國(guó)際服裝大廈國(guó)際服裝大廈”-約12萬(wàn)平方米，裙樓6層，雙塔樓25層。主要功能是服裝交易、展示，新產(chǎn)品研發(fā)，信息發(fā)布等。B B區(qū)：由球型電影大世界，區(qū)：由球型電影大世界，8 8層娛樂(lè)城組成層娛樂(lè)城組成，主要功能是餐飲服務(wù)、休閑娛樂(lè)，滿足經(jīng)商者對(duì)投資、辦公、休閑娛樂(lè)等多種時(shí)尚且人性化的綜合需求。C