畝項(xiàng)目(金地彩虹城)總體策劃報(bào)告

1、2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要綱要) 態(tài)勢(shì)分析態(tài)勢(shì)分析第一部分第一部分 項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析一、群一、群“山山”環(huán)繞，洼地效應(yīng)突出。環(huán)繞，洼地效應(yīng)突出。項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析 項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析5公里公里10公里公里15公里公里以本案為中心，5公里半徑內(nèi)，就云集了近800家外資企業(yè)、3000家私營(yíng)企業(yè)，在15公里半徑內(nèi)，更囊括了嘉定工業(yè)區(qū)、上海國(guó)際汽車城等嘉定眾多的工業(yè)園區(qū)，隨著市政府“173計(jì)劃”的實(shí)施，這些工業(yè)園區(qū)將進(jìn)入更快速的集聚發(fā)展期。本案處在不斷長(zhǎng)高的“群山”之中，其“洼地效應(yīng)”將更加凸顯。工業(yè)區(qū)規(guī)模: 一期總面積12.8平方公里，去年3月份，又開辟了

2、二期（包括臺(tái)商工業(yè)園）共8平方公里。 入駐企業(yè)情況： 共有外商企業(yè)700多家，排序：日本人（占到1/3多），臺(tái)灣人以及歐美。2002年8、9月份，臺(tái)商工業(yè)園內(nèi)已經(jīng)有229家。 民營(yíng)企業(yè)共有6700家，有實(shí)業(yè)的大概有2000多家。企業(yè)居住情況： 部分酒店長(zhǎng)包房、嘉定區(qū)、市區(qū)，還有在自己的廠區(qū)內(nèi)建的別墅。 項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析 態(tài)勢(shì)分析態(tài)勢(shì)分析馬陸工業(yè)區(qū)項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析工業(yè)區(qū)規(guī)模：工業(yè)區(qū)規(guī)模：南區(qū)24.8平方公里，北區(qū)17.9平方公里，南區(qū)已經(jīng)開發(fā)完畢，成立于1992年，在1998年開始進(jìn)入快速發(fā)展期。入住企業(yè)情況：入住企業(yè)情況：以大企業(yè)、外資為主，目前已經(jīng)有200多家,排序是日資（約

3、占到1/3）、臺(tái)資和歐美.平均注冊(cè)資金在400-500萬(wàn)美元之間，最大的企業(yè)是富士通將軍公司.企業(yè)人員居住情況：企業(yè)人員居住情況：普通職工以本地人為主，中高層人員，一部分住在該區(qū)域酒店（以日本人為主）、一部分在上海市區(qū)，另有一部分居住在附近的居住區(qū)南苑小區(qū)(2800元左右)內(nèi),一般的企業(yè)都有開往市區(qū)的班車。 態(tài)勢(shì)分析態(tài)勢(shì)分析嘉定工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)規(guī)模工業(yè)區(qū)規(guī)模: : 共5平方公里，目前還有1800畝土地，到明年6月份前，全部招商完畢。 入駐企業(yè)情況：入駐企業(yè)情況： 共有90多家企業(yè)入住，目前1/3建成，1/3投產(chǎn)，1/3規(guī)劃。企業(yè)多以中、大型高科技企業(yè)為主。項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析 態(tài)勢(shì)分析態(tài)勢(shì)分析

4、寶山城市工業(yè)園二、城市化進(jìn)程步步推近，二、城市化進(jìn)程步步推近，“嘉定板塊嘉定板塊”突起指日可待。突起指日可待。項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析 態(tài)勢(shì)分析態(tài)勢(shì)分析真新真新南翔南翔上海的城市化進(jìn)程不斷加快，隨著“一城九鎮(zhèn)”郊區(qū)重點(diǎn)戰(zhàn)略的實(shí)施，嘉定成為新崛起的區(qū)域板塊指日可待。而與中心城區(qū)近在咫尺的南翔（距離人民廣場(chǎng)僅20公里）將成為城市化推進(jìn)中的“先頭兵”。南翔目前還是城市的近郊區(qū)，2008年時(shí)，南翔將不再是郊區(qū)，而已經(jīng)是城市的一部分，是城區(qū)。三、汽車城不斷長(zhǎng)大，南翔的三、汽車城不斷長(zhǎng)大，南翔的“香味香味”越來(lái)越越來(lái)越濃濃態(tài)勢(shì)分析態(tài)勢(shì)分析 態(tài)勢(shì)分析態(tài)勢(shì)分析上海國(guó)際汽車城上海國(guó)際汽車城上海國(guó)際賽車場(chǎng)上海國(guó)際

5、賽車場(chǎng)本案本案地鐵地鐵R3線線汽車城作為上海的重點(diǎn)投資項(xiàng)目，在2005年要達(dá)到1500億的規(guī)模，汽車城將不斷壯大，對(duì)區(qū)域的引擎帶動(dòng)作用將越來(lái)越明顯。而作為“大汽車城”一部分的南翔，隨著地鐵R3線、F1賽車場(chǎng)，將承接更多的優(yōu)勢(shì)資源，汽車城飄向南翔的香味也會(huì)更加濃郁。四、上海房地產(chǎn)大盤從四、上海房地產(chǎn)大盤從“景觀地產(chǎn)景觀地產(chǎn)”走向走向“生活方式生活方式”地產(chǎn)。地產(chǎn)。賣房子賣家居賣環(huán)境（景觀）賣生活方式（文化） 目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的大盤多處于比規(guī)劃，比景觀的“景觀地產(chǎn)”階段，能夠引領(lǐng)新生活方式的第三階段大盤（“生活方式”地產(chǎn)）還很少見(jiàn)，大盤正處于洗牌的前夜能夠引導(dǎo)新的生活方式的樓盤將會(huì)脫穎而出，創(chuàng)造

6、一個(gè)新時(shí)代。中遠(yuǎn)兩灣城綠地世紀(jì)花園康橋半島綠洲長(zhǎng)島花園萬(wàn)科城市花園演繹160萬(wàn)平米浪漫水都生活市中心生態(tài)之城新獨(dú)院住宅理念大型原生態(tài)數(shù)碼屋村都市生活樣板態(tài)勢(shì)分析態(tài)勢(shì)分析 態(tài)勢(shì)分析態(tài)勢(shì)分析五、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱規(guī)劃情況優(yōu)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目的影響安亭新鎮(zhèn)一城九鎮(zhèn)之一，5平方公里，純正德國(guó)版小鎮(zhèn)依托國(guó)際汽車城，定位比較高，上海市級(jí)政績(jī)工程攔截了安亭的客戶、昆山客戶，吸引市區(qū)客戶馬陸萬(wàn)畝住宅配套區(qū)尚處規(guī)劃階段，有1500畝的高爾夫規(guī)模大，和馬陸工業(yè)區(qū)距離近。分流馬陸工業(yè)園區(qū)的客戶、寶山客戶嘉定城市森林（片林）嘉定片林一期6000畝，其中有600畝高檔別墅（容積率0.3）環(huán)境良好，位置不遠(yuǎn)（毗鄰菊?qǐng)@新區(qū)）對(duì)高端

7、市場(chǎng)形成沖擊。嘉定區(qū)（菊?qǐng)@新區(qū)）規(guī)模比較大，以中檔住宅為主。依托嘉定成熟的生活環(huán)境。攔截了嘉定工業(yè)園北區(qū)的客戶，并可能分流其他工業(yè)園區(qū)的客戶市區(qū)大盤（略）態(tài)勢(shì)分析態(tài)勢(shì)分析 態(tài)勢(shì)分析態(tài)勢(shì)分析六、項(xiàng)目評(píng)估六、項(xiàng)目評(píng)估 優(yōu)勢(shì) 近郊優(yōu)勢(shì)：近郊優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目在開發(fā)期內(nèi)，將從“近郊盤”變成“城區(qū)盤”。 群群“山山”環(huán)抱：環(huán)抱：項(xiàng)目處于眾多快速發(fā)展的工業(yè)園區(qū)的包圍之中，基礎(chǔ)客戶規(guī)模較大且成長(zhǎng)性強(qiáng)。 洼地效應(yīng)：洼地效應(yīng)：地價(jià)較低；“離城不離塵”，距離中心城區(qū)很近，而且環(huán)境良好。 問(wèn)題問(wèn)題:板塊認(rèn)知度低，心理距離遠(yuǎn)，交通有一定抗性（高速收費(fèi)，R3線有待時(shí)日）。目前“孤軍深入”。周邊區(qū)域基本上還是“生地”，配套差。態(tài)

8、勢(shì)分析態(tài)勢(shì)分析 態(tài)勢(shì)分析態(tài)勢(shì)分析第二部分第二部分 項(xiàng)目總體理念項(xiàng)目總體理念總體理念總體理念總體理念項(xiàng)目總體思路項(xiàng)目總體思路項(xiàng)目總體思路 一、一、21002100畝項(xiàng)目的偉大使命（戰(zhàn)略目標(biāo)）：畝項(xiàng)目的偉大使命（戰(zhàn)略目標(biāo)）：對(duì)企業(yè)：對(duì)企業(yè)：開創(chuàng)金地第三條產(chǎn)品線，率先介入新市鎮(zhèn)主題城區(qū)開發(fā)，占據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)新時(shí)代。對(duì)行業(yè)：對(duì)行業(yè)：領(lǐng)跑上海大盤開發(fā)新模式，以大手筆的復(fù)合地產(chǎn)理念和經(jīng)營(yíng)城市理念進(jìn)行國(guó)際化新城區(qū)開發(fā)。對(duì)城市：對(duì)城市：是上海降低商務(wù)成本優(yōu)化投資環(huán)境的示范型項(xiàng)目（“173工程”）；啟動(dòng)和拉動(dòng)“上海第十鎮(zhèn)”南翔新鎮(zhèn)的迅速發(fā)展。對(duì)市場(chǎng)對(duì)市場(chǎng)/ /社會(huì)：社會(huì)：引導(dǎo)上海近郊健康休閑時(shí)尚生活方式

9、的新潮流，提供最優(yōu)性價(jià)比的創(chuàng)新型住宅產(chǎn)品。 二、二、2100畝項(xiàng)目的開發(fā)理念畝項(xiàng)目的開發(fā)理念 大盤開發(fā)理念大盤開發(fā)理念 大盤開發(fā)，切忌利好出盡、后繼乏力，要做到好戲連臺(tái)，可持續(xù)發(fā)展。為此： 要控制好開發(fā)節(jié)奏； 要對(duì)客戶群進(jìn)行動(dòng)態(tài)細(xì)分；在大主題下有各期要有富有吸引力的分主題。 總體理念總體理念總體理念 5000畝項(xiàng)目主題概念畝項(xiàng)目主題概念5000畝項(xiàng)目案名：5000畝主題概念：運(yùn)動(dòng)休閑主題國(guó)際生活城運(yùn)動(dòng)休閑主題國(guó)際生活城5000畝市場(chǎng)訴求：大上海，新南翔大上海，新南翔上海上?！暗谑?zhèn)第十鎮(zhèn)”新生活示范鎮(zhèn)新生活示范鎮(zhèn) 總體理念總體理念總體理念三、三、21002100畝項(xiàng)目總體定位畝項(xiàng)目總體定位1、

10、2100畝項(xiàng)目案名：總體理念總體理念總體理念案名釋義：從金地品牌策略角度考慮，不宜采用“格林*”來(lái)命名。因?yàn)?，本案是金地的一條全新是產(chǎn)品線，與格林小鎮(zhèn)、格林春曉、格林春岸等項(xiàng)目相比，不論在規(guī)模上還是開發(fā)模式上，都有質(zhì)的區(qū)別。用“金地*”來(lái)命名，能直接突出金地集團(tuán)的品牌，使案名鎖定在金地概念上，別人難以克隆，品牌個(gè)性（唯一性、權(quán)威性、排他性）強(qiáng)。本案的成功，必將直接拉動(dòng)金地品牌在大上海乃至全國(guó)的知名度和美譽(yù)度。金地彩虹城，將象萬(wàn)科四科花城、奧林匹克花園等品牌一樣，可跨區(qū)域擴(kuò)張，進(jìn)而形成“金地彩虹城”產(chǎn)品系列。彩虹清新、浪漫、休閑、夢(mèng)想、時(shí)尚、多彩的生活方式，吻合本案的產(chǎn)品特點(diǎn)。建筑設(shè)計(jì)、VI設(shè)計(jì)

11、也易于表現(xiàn)。2、2100畝的主題概念：總體理念總體理念總體理念主題概念釋義：上海首家商務(wù)高爾夫休閑社區(qū) 現(xiàn)代高爾夫不僅是一項(xiàng)高尚文明、健康有益的體育運(yùn)動(dòng)，更成為現(xiàn)代人一種健康向上的生活方式， 而商務(wù)高爾夫代表著與國(guó)際接軌的時(shí)尚休閑生活方式。 高爾夫被稱為“運(yùn)動(dòng)之王”，是精英生活的標(biāo)簽和代表，是中產(chǎn)階級(jí)躋身精英階層的“臺(tái)階”。商務(wù)高爾夫既沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)高爾夫很高的門檻，更不象網(wǎng)球等已經(jīng)趨于大眾化和庸俗化，對(duì)中產(chǎn)階層具有強(qiáng)大的號(hào)召力。 商務(wù)高爾夫是整個(gè)項(xiàng)目的核心和靈魂，更是上海首家社區(qū)高爾夫，具有唯一性、排他性和權(quán)威性。3 3、21002100畝市場(chǎng)訴求：畝市場(chǎng)訴求：總體理念總體理念總體理念4 4、21

12、002100項(xiàng)目風(fēng)格定位項(xiàng)目風(fēng)格定位 國(guó)際的多元風(fēng)格國(guó)際的多元風(fēng)格（即世界風(fēng)情小鎮(zhèn)。上海的“一城九鎮(zhèn)”分別是英國(guó)、德國(guó)、江南水鄉(xiāng)、荷蘭、意大利、西班牙、北美、瑞典、澳大利亞等風(fēng)格，我們建議，本案原則上不做德國(guó)風(fēng)格，因?yàn)榘餐ぷ龅锰懔?，其他風(fēng)格都可以適當(dāng)考慮，建議強(qiáng)化澳大利亞、地中海、江南等休閑風(fēng)格和親水風(fēng)格的演繹。南部的商務(wù)高爾夫板塊可以以澳洲休閑風(fēng)格為主，中部的水岸新天地以地中海濱水休閑風(fēng)格為主，北部的板塊則以返璞歸真的江南風(fēng)格為主。） 時(shí)尚的浪漫風(fēng)格時(shí)尚的浪漫風(fēng)格（年輕的、動(dòng)感的、興奮的、浪漫的，尤其在商業(yè)街區(qū)、學(xué)村等公建的營(yíng)造上） 休閑的自然風(fēng)格休閑的自然風(fēng)格（自然的、運(yùn)動(dòng)的、健康的，尤

13、其在景觀環(huán)境、商務(wù)高爾夫及酒店的營(yíng)造上） 總體理念總體理念總體理念5、目標(biāo)市場(chǎng)定位、目標(biāo)市場(chǎng)定位本案客戶主要有兩部分客戶：市區(qū)客戶周邊工業(yè)園區(qū)客戶總體理念總體理念總體理念 項(xiàng)目總體目標(biāo)市場(chǎng)構(gòu)成項(xiàng)目總體目標(biāo)市場(chǎng)構(gòu)成65%65%15%15%10%10%5%5%5%5%市區(qū)中產(chǎn)市區(qū)中產(chǎn)馬陸工業(yè)園馬陸工業(yè)園安亭安亭南翔寶山南翔寶山其它其它總體理念總體理念總體理念 項(xiàng)目首期目標(biāo)客戶構(gòu)成項(xiàng)目首期目標(biāo)客戶構(gòu)成45%45%35%35%5%5%5%5%5%5%5%5%市區(qū)市區(qū)馬陸馬陸南翔南翔寶山寶山安亭安亭其它其它總體理念總體理念總體理念 市區(qū)客戶分析市區(qū)客戶分析市區(qū)客戶，主要是針對(duì)項(xiàng)目首期客戶分析，到項(xiàng)目的市

14、區(qū)客戶，主要是針對(duì)項(xiàng)目首期客戶分析，到項(xiàng)目的后期，將會(huì)打破區(qū)域觀念后期，將會(huì)打破區(qū)域觀念 ，打整個(gè)上海市。，打整個(gè)上海市。 區(qū)域分布：區(qū)域分布：長(zhǎng)寧區(qū) 長(zhǎng)寧區(qū) 普陀區(qū)普陀區(qū)寶山區(qū)寶山區(qū)閘北區(qū)閘北區(qū)其它其它總體理念總體理念總體理念 客戶性質(zhì)分析客戶性質(zhì)分析 第一類：高級(jí)白領(lǐng)（外企居多）第一類：高級(jí)白領(lǐng)（外企居多）年齡2735歲；家庭月收入1.5萬(wàn)以上；首次置業(yè)，對(duì)價(jià)格最為敏感；比較追求新生活方式，屬于“先知先覺(jué)”者；產(chǎn)品偏好于面積在90130的多層；對(duì)公交、地鐵等公共交通的依賴性較大，尤其注重幼兒園。主要分布在長(zhǎng)寧區(qū)。 第二類：部門經(jīng)理以上的中產(chǎn)階級(jí)第二類：部門經(jīng)理以上的中產(chǎn)階級(jí)年齡3045歲；

15、家庭月收入2萬(wàn)以上；一般是第二次置業(yè)，對(duì)區(qū)域和環(huán)境最為敏感；有車一族；產(chǎn)品偏好：面積在180-200的經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE；對(duì)教育的需求很強(qiáng)；主要以長(zhǎng)寧區(qū)為主；屬于主力客戶群?？傮w理念總體理念總體理念 第三類：商貿(mào)人士和企業(yè)主第三類：商貿(mào)人士和企業(yè)主年齡30-45歲；產(chǎn)品偏好：TOWNHOUSE、少量別墅；投資意識(shí)比較強(qiáng)；屬于跟進(jìn)型客戶。 第四類：自由職業(yè)者第四類：自由職業(yè)者年齡27-40歲；比較追求時(shí)尚生活，是新生活方式的先行者和倡導(dǎo)者；產(chǎn)品偏好：別墅感洋房，經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE； 屬于先導(dǎo)客戶。屬于先導(dǎo)客戶。總體理念總體理念總體理念馬陸工業(yè)園區(qū)客戶分析馬陸工業(yè)園區(qū)客戶分析馬陸工業(yè)園

16、區(qū)是以臺(tái)商和中小企業(yè)為主的私營(yíng)工業(yè)園馬陸工業(yè)園區(qū)是以臺(tái)商和中小企業(yè)為主的私營(yíng)工業(yè)園區(qū)，其客戶的特點(diǎn)是：數(shù)量多，實(shí)力強(qiáng)。區(qū)，其客戶的特點(diǎn)是：數(shù)量多，實(shí)力強(qiáng)。 第一類：企業(yè)主第一類：企業(yè)主年齡：30-45歲之間；收入很高；屬于二次以上置業(yè)，注重商務(wù)環(huán)境；產(chǎn)品偏好：200平米以上的TOWNHOUSE,少量別墅；是商務(wù)高爾夫的主力消費(fèi)群。 第二類：高級(jí)管理者或核心技術(shù)人員第二類：高級(jí)管理者或核心技術(shù)人員年齡：27-40歲之間；中資人員月收入在6000元以上，外籍人員的月收入上萬(wàn)或更高；產(chǎn)品偏好：多層；經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE；地緣優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯，注重社區(qū)檔次和身份感（區(qū)別于當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民別墅）。總體理念總體

17、理念總體理念嘉定工業(yè)區(qū)客戶分析嘉定工業(yè)區(qū)客戶分析 嘉定工業(yè)區(qū)是以大企業(yè)、外資企業(yè)為主導(dǎo)的，其客戶特點(diǎn)是：集團(tuán)性強(qiáng)，比較集中。受嘉定主城區(qū)的項(xiàng)目拉動(dòng)比較大；客戶以中高層管理者為主：年齡：27-40歲之間；中資人員月收入在6000元以上，外籍人員的月收入上萬(wàn)或更高。產(chǎn)品偏好：多層；經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE；注重社區(qū)檔次和身份感（區(qū)別于當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民別墅）；總體理念總體理念總體理念安亭汽車城客戶分析安亭汽車城客戶分析 安亭汽車城的客戶眾多，消費(fèi)能力很強(qiáng)，而且人人有車，是高素質(zhì)客戶，雖然我們項(xiàng)目不是第一選擇，但不應(yīng)忽視這部分客戶，應(yīng)著力爭(zhēng)取 （安亭新鎮(zhèn)的影響主要體現(xiàn)在前期，隨著R3線開通，本案的優(yōu)勢(shì)將凸顯

18、）。 客戶特征：客戶特征：普通職工的月工資也在5000元左右；有效客戶的基數(shù)龐大；人人有車，活動(dòng)范圍大，一般在市區(qū)有房產(chǎn)；偏好于150-200平米的經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE;比較注重社區(qū)檔次，社區(qū)環(huán)境；是輔助性客戶。總體理念總體理念總體理念 南翔客戶分析南翔客戶分析南翔的客戶屬于地緣性客戶，是南翔當(dāng)?shù)馗呤杖腚A層。其主要特征：地緣選擇性很強(qiáng)；比較注重身份感和尊貴感；屬于“騰籠換鳥”類型；對(duì)不同于老鎮(zhèn)的新生活比較追捧。總體理念總體理念總體理念本案吸引上海市區(qū)買家靠什么：本案吸引上海市區(qū)買家靠什么：性價(jià)比（商業(yè)教育等大配套、2000元左右的價(jià)格差）；差異性（市區(qū)內(nèi)不可能有的聯(lián)體別墅、運(yùn)動(dòng)休閑環(huán)境）；

19、R3線等利好拉動(dòng)；升值潛力與投資價(jià)值。 總體理念總體理念總體理念本案吸引周邊買家靠什么：本案吸引周邊買家靠什么：國(guó)際化高尚社區(qū)的品位與風(fēng)情，國(guó)際化高尚社區(qū)的品位與風(fēng)情，與周邊農(nóng)民房與普通住宅小區(qū)形成強(qiáng)烈反差，尊貴感，“我不是農(nóng)民”的感覺(jué)，嘉定終于也有這么好社區(qū)了！距離很近，交通方便，距離很近，交通方便，商業(yè)教育運(yùn)動(dòng)等新型服務(wù)業(yè)設(shè)施一應(yīng)俱全，安居樂(lè)業(yè)一次搞掂，不是市區(qū)勝似市區(qū)，不用來(lái)回跑了。本案營(yíng)造了周邊5公里半徑3000家企業(yè)（其中800家左右外資企業(yè)）的休閑運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂(lè)、休閑會(huì)議、休閑辦公等的“休閑商務(wù)中心休閑商務(wù)中心”。2100畝超大規(guī)模以及金地著名品牌，是實(shí)力與信心的保障。總體理念總體

20、理念總體理念第三部分第三部分 規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議建議將項(xiàng)目分為四大板塊：建議將項(xiàng)目分為四大板塊： 南部商務(wù)高爾夫板塊 中部水岸新天地板塊 北部新上海人家板塊 新鎮(zhèn)中心板塊（商業(yè)中心為主體）規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議南翔鎮(zhèn)新中心輕軌站822車站輕軌站商務(wù)高爾夫板塊水岸新天地板塊耕讀人家板塊新鎮(zhèn)中心板塊四大板塊四大板塊規(guī)劃建議（一）商務(wù)高爾夫板塊（一）商務(wù)高爾夫板塊1 1、為誰(shuí)做、為誰(shuí)做：高爾夫別墅客戶：項(xiàng)目周邊高收入者（企業(yè)主等）市區(qū)高收入者（高收入中產(chǎn)階級(jí)）高爾夫多層（或高層）客戶：項(xiàng)目周邊中高收入者（企業(yè)中高層管理者和企業(yè)主）市區(qū)中高收入中產(chǎn)（高級(jí)白領(lǐng)）打高爾夫球的客戶：

21、項(xiàng)目周邊企業(yè)主（尤其是臺(tái)灣、香港和日本等外資企業(yè)主）市區(qū)及周邊高收入中產(chǎn)階層政府機(jī)關(guān)高級(jí)公務(wù)員 以上客戶中，項(xiàng)目周邊的企業(yè)主，尤其是外資企業(yè)主，是先導(dǎo)型客戶和主體型客戶；市區(qū)中產(chǎn)階層是跟進(jìn)型客戶和潛力型客戶；政府機(jī)關(guān)高級(jí)公務(wù)員是補(bǔ)充型客戶。規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議社區(qū)高爾夫?qū)σ陨先巳旱奈Γ?對(duì)外企老板：找到了他們習(xí)慣的休閑生活方式，能體現(xiàn)其尊貴、品位，且成本很低。 對(duì)周邊其他老板：有了一種新的國(guó)際化的高尚休閑生活方式，且進(jìn)入門檻很低。 對(duì)市內(nèi)中產(chǎn)：追求時(shí)尚，躋身尊貴階層，與國(guó)際精英生活方式接軌的重要手段;新的公關(guān)勾兌與交際方式；緊張生活的減壓器。 對(duì)高級(jí)公務(wù)員：大眾化的消費(fèi)和必要的商務(wù)交往

22、。規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議2、為什么要做： 項(xiàng)目周邊大量的基礎(chǔ)客戶的此種潛在需求未被發(fā)現(xiàn)和重視； 上海迄今為止還沒(méi)有社區(qū)高爾夫，誰(shuí)吃此頭啖湯，誰(shuí)就能凸顯唯一性、權(quán)威性和排他性，本案不做，更待何時(shí)； 社區(qū)高爾夫也是吸引市區(qū)中產(chǎn)的有力賣點(diǎn)，有助于拉動(dòng)市區(qū)市場(chǎng)； 高爾夫不僅是一種景觀，也是一種生活方式，“商務(wù)高爾夫休閑社區(qū)”作為本案的主題，使本案?jìng)€(gè)性十足，引起市場(chǎng)的關(guān)注； 高爾夫是尊貴和品位的象征，使本案品牌形象為之提升。規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議3、做什么：商務(wù)高爾夫板塊總體構(gòu)想商務(wù)高爾夫板塊總體構(gòu)想 規(guī)模：500畝 風(fēng)格：澳洲風(fēng)格 構(gòu)成:商務(wù)高爾夫球會(huì)商務(wù)高爾夫酒店商務(wù)高爾夫景觀住宅高爾夫別墅商務(wù)

23、高爾夫高爾夫公寓高爾夫組團(tuán)2高爾夫組團(tuán)1高爾夫酒店規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議 商務(wù)高爾夫球會(huì) 占地100畝，內(nèi)容：雙層高爾夫球練習(xí)場(chǎng)建筑面積約1000平方米（二層為VIP包房）環(huán)繞練習(xí)場(chǎng)形成迷你高爾夫（3個(gè)洞）小型推桿練習(xí)場(chǎng)（1片） 操作要點(diǎn)： 參照南國(guó)奧園社區(qū)高爾夫的做法； 要比南國(guó)奧園社區(qū)高爾夫品位更高、商務(wù)色彩更濃。規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議 商務(wù)高爾夫酒店 占地10畝-20畝，建筑面積9000平方米，內(nèi)容：高檔娛樂(lè)中心：夜總會(huì)洗浴桑拿臺(tái)球等(2000平方米)高檔餐飲：中餐(1000平方米)西餐(1000平方米)茶樓(500平方米)客房:50套(2500平方米)其他:

24、大堂設(shè)備用房等(2000平方米)操作要點(diǎn)： 風(fēng)格是休閑酒店，在大堂格調(diào)、客房設(shè)置上，都要有休閑氣氛。 是主題酒店（類似于深圳威尼斯酒店），以一個(gè)明確的主題來(lái)貫穿酒店設(shè)計(jì)的方方面面。 強(qiáng)調(diào)功能的復(fù)合性，把高爾夫會(huì)所、酒店接待以及社區(qū)高檔服務(wù)結(jié)合在一起。在大堂等空間的處理上，盡量做到“一個(gè)空間，多種用途”。規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議 商務(wù)高爾夫景觀住宅商務(wù)高爾夫景觀住宅:占地400畝左右,分2-3個(gè)大組團(tuán)商務(wù)高爾夫別墅 獨(dú)立別墅:占10% CEO官邸官邸:圍繞商務(wù)高爾夫,面積300平方米以上, 獨(dú)體別墅,極少量. 高爾夫別墅高爾夫別墅:圍繞商務(wù)高爾夫,面積200300平方米,

25、雙拼別墅,少量.聯(lián)體別墅（TOWNHOUSE）占50% 舒適性TOWNHOUSE:(占20%)離高爾夫比較近,或視覺(jué)景觀較好的地方,建筑面積200-250平方米. 經(jīng)濟(jì)性TOWNHOUSE:(占40%)視覺(jué)景觀稍差,建筑面積180-200平方米商務(wù)高爾夫多層:(別墅式洋房)占30% 復(fù)式多層:(理性產(chǎn)品)占10% 一般多層:(理性產(chǎn)品)占20%商務(wù)高爾夫景觀高層:(高爾夫公寓)占10%規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議4、怎么做 多剝“幾張皮”。以高爾夫?yàn)橹行?，布局?dú)立別墅、TOWNHOUSE、多層、高層景觀住宅、酒店等，用好用足高爾夫景觀功能。 高爾夫不僅僅是景觀，更是可以經(jīng)營(yíng)

26、的資產(chǎn)，要用經(jīng)營(yíng)的眼光看待高爾夫。規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議（二）水岸新天地板塊（二）水岸新天地板塊1、為誰(shuí)做：高爾夫別墅客戶：大量的市區(qū)高收入者（企業(yè)主、高收入中產(chǎn)）不斷跟進(jìn)的項(xiàng)目周邊高收入者（以工業(yè)園為主）高爾夫多層（或高層）客戶：主要是工業(yè)園的企業(yè)中高層管理者和和少量的企業(yè)主市區(qū)中高收入中產(chǎn)（以高級(jí)白領(lǐng)為主）“水岸新天地”吸引的消費(fèi)者：項(xiàng)目周邊追求品位的中高收入人群來(lái)南翔的旅游觀光者上海市區(qū)人群（后期成熟后，如同“祈福美食街”）。 以上客戶中，市區(qū)中產(chǎn)階層將是主體型客戶，周邊工業(yè)園區(qū)的客戶是基礎(chǔ)性客戶。其他郊區(qū)如寶山、太滄是補(bǔ)充性客戶。規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議2、為什么要做：項(xiàng)目阡陌交通，

27、水資源豐富（尤其是五尚塘），具備良好的水資源天然條件。社區(qū)尺度較大，南北跨度較大，一個(gè)社區(qū)中心難以輻射整個(gè)社區(qū)，而“水岸新天地”正可以打造社區(qū)的另一個(gè)中心，輻射北部。水岸新天地不等于景觀帶，它是融合濱水商業(yè)、濱水休閑、濱水美食街的水邊國(guó)際街區(qū)，這樣將腹地廣闊的中部變得生動(dòng)起來(lái)。南部的商務(wù)高爾夫主要是外向型的社區(qū)中心，居于中部的“水岸新天地”主要是內(nèi)向 型的社區(qū)中心，兩者可以互補(bǔ)。規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議3、做什么： 以“水岸新天地”為核心，結(jié)合濱水美食公園、濱水商業(yè)、濱水住宅等為一體的綜合性休閑居住板塊。風(fēng)格：地中海風(fēng)格規(guī)模：700畝 主要構(gòu)成： 水岸新天地 鎮(zhèn)長(zhǎng)官邸 濱水住宅區(qū)操作要點(diǎn)：鎮(zhèn)長(zhǎng)

28、官邸是整個(gè)板塊的中心，也是整個(gè)板塊的標(biāo)志。鎮(zhèn)長(zhǎng)官邸鎮(zhèn)長(zhǎng)官邸水岸新天地水岸新天地濱水住宅區(qū)濱水住宅區(qū)規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議 水岸新天地 沿河長(zhǎng)度在沿河長(zhǎng)度在100-200100-200米左右，米左右，主要內(nèi)容：主要內(nèi)容： 濱水休閑木棧道濱水休閑木棧道 濱水商業(yè)街：濱水商業(yè)街：騎樓形式,便利店書吧美容美發(fā)等。 沿河形成美食街（公園）沿河形成美食街（公園） 漁人碼頭漁人碼頭操作要點(diǎn)：操作要點(diǎn)：“水岸新天地”是社區(qū)的泛會(huì)所。是社區(qū)生活服務(wù)中心，在傳統(tǒng)會(huì)所的功能上有所提升?！八缎绿斓亍笔侵黝}性街區(qū)，是水岸邊的國(guó)際街區(qū)，其主題是國(guó)際化和水?！八缎绿斓亍惫步涣骱蜁r(shí)尚交往中心，要注重品位和時(shí)尚氛圍的營(yíng)

29、造。規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議 鎮(zhèn)長(zhǎng)官邸 以社區(qū)服務(wù)、物業(yè)中心和小型的跳蚤市場(chǎng)為主，是水岸新天地板塊的標(biāo)志性建筑，也是項(xiàng)目北部中心會(huì)所（生活會(huì)所），可以和漁人碼頭結(jié)合考慮。規(guī)模：占地5畝,建筑面積2000平方米.構(gòu)成： 社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)：派出所居委會(huì)等社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)（生活會(huì)所）：棋牌室閱覽室郵局等跳蚤市場(chǎng)：小型廣場(chǎng)，占地2畝即可。規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議 水岸新天地板塊住宅產(chǎn)品水岸別墅:15% CEO官邸:臨水,面積300平方米以上, 獨(dú)體別墅,少量. 水岸別墅:靠近水面,環(huán)境較好,面積200300平方米,雙拼別墅,適量.TWONHOUSE:(水岸別墅)

30、35% 舒適性TWONHOUSE:(占20%)建筑面積180200平方米. 經(jīng)濟(jì)性TWONHOUSE:(占20%)建筑面積200250平方米.水岸多層:30%水岸景觀高層:20%規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議（三）新上海人家板塊1、為誰(shuí)做： 聯(lián)體別墅客戶：市區(qū)高收入者（企業(yè)主、高收入中產(chǎn)）不斷跟進(jìn)的項(xiàng)目周邊高收入者（以工業(yè)園為主） 高層（多層）客戶：主要是工業(yè)園的企業(yè)中高層管理者和和少量的企業(yè)主市區(qū)中高收入中產(chǎn)（以高級(jí)白領(lǐng)為主） 當(dāng)開發(fā)進(jìn)展到本板塊的時(shí)候，R3線將開通，本項(xiàng)目已經(jīng)是比較成熟的社區(qū)，客戶更加多元，主要以市區(qū)的客戶（中產(chǎn)）為主，其次是汽車城的客戶，周邊的工業(yè)園隨著

31、企業(yè)的增量也會(huì)繼續(xù)跟進(jìn)。規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議2、為什么要做：新上海人家體現(xiàn)的是海上舊夢(mèng)和耕讀人家的理念。海上舊夢(mèng)代表的是新江南風(fēng)格，是地域文脈，更是一種文化。上海房地產(chǎn)在經(jīng)過(guò)“大魚大肉”（對(duì)歐陸文化的追捧）后，將回歸本原。尤其是上?！耙怀蔷沛?zhèn)”對(duì)歐陸風(fēng)格的過(guò)分演繹，將使市場(chǎng)對(duì)“歐風(fēng)美雨”感到厭倦，此時(shí)，“新上海風(fēng)格”正當(dāng)其時(shí)。耕讀人家代表的是一種社區(qū)文化，在大盤開發(fā)的后期，核心將從社區(qū)品質(zhì)轉(zhuǎn)換到社區(qū)文化上，獨(dú)特、鮮明的社區(qū)文化是后期制勝的關(guān)鍵。耕讀人家是形成社區(qū)文化的重要手段。規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議3、做什么規(guī)模：700畝 風(fēng)格：新江南風(fēng)格，新上海風(fēng)格 主要構(gòu)成： 北部商業(yè)中心 醫(yī)院：不

32、同于普通醫(yī)院，該醫(yī)院是更關(guān)注人心理感受 的保健醫(yī)院，如：私人護(hù)士等 幼兒園 住宅規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議配套設(shè)施：配套設(shè)施：北區(qū)幼兒園北區(qū)幼兒園醫(yī)院醫(yī)院北部商業(yè)北部商業(yè)住宅產(chǎn)品住宅產(chǎn)品:雙拼別墅：雙拼別墅：10%TWONHOUSE：20%多層：多層：30%高層：高層：40%規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議 4、怎么做： 主打教育牌：主打教育牌：推出“學(xué)村”概念，雙語(yǔ)國(guó)際學(xué)校、幼兒教育、素質(zhì)教育等。 打文化牌：打文化牌：主打“新江南風(fēng)格”。 打服務(wù)牌：推出社區(qū)特色服務(wù)，如創(chuàng)新的保健醫(yī)院。規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議（四）南部新鎮(zhèn)中心板塊1、為誰(shuí)做： 高層客戶：市區(qū)中高收入中產(chǎn)（以高級(jí)白領(lǐng)為主） 商業(yè)中心消費(fèi)

33、人群：社區(qū)已經(jīng)入住的業(yè)主周邊的消費(fèi)人群（南翔、5000畝以及寶山）上海西北部的消費(fèi)人群市區(qū)地鐵購(gòu)物的消費(fèi)人群規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議2、為什么要做：在社區(qū)開發(fā)的后期，地塊周邊的消費(fèi)人群將越來(lái)越大（預(yù)計(jì)到2008年，項(xiàng)目所輻射的西北部將有20萬(wàn)的消費(fèi)人口），開發(fā)商業(yè)的價(jià)值也會(huì)越來(lái)越大。地鐵的開通，是對(duì)本案形成區(qū)域級(jí)商業(yè)中心的重要支持。規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議 3、做什么： 由區(qū)域商業(yè)中心和學(xué)村為主體構(gòu)成的最大的開放空間板塊，要求有都市化的形象，有城區(qū)的尺度，形成城市或者區(qū)域級(jí)別的中心。規(guī)模：規(guī)模：200200畝左右畝左右構(gòu)成：構(gòu)成：彩虹廣場(chǎng) 商業(yè)中心 學(xué)村 住宅彩虹廣場(chǎng)商業(yè)中心學(xué)村規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議彩虹廣場(chǎng)：彩虹廣場(chǎng)：占地20畝，融合VIP候車室與專線巴士站，并有社區(qū)標(biāo)志性建筑（如：鐘樓）。 萬(wàn)平方米的廣場(chǎng) 公交車站(含候車室):1000平方米 小超市:1000平