估價作業(yè)方案制定ppt課件

1、學(xué)習(xí)要求： 1.了解房地產(chǎn)估價技術(shù)道路的概念； 2.熟習(xí)房地產(chǎn)估價技術(shù)道路與房地產(chǎn)價錢內(nèi)涵、房地 產(chǎn)價錢構(gòu)成過程的關(guān)系； 3.掌握房地產(chǎn)估價技術(shù)道路確定方法和過程； 4.熟習(xí)估價作業(yè)方案的內(nèi)容； 5.掌握估價作業(yè)方案的編制。才干目的： 可以理清估價思緒，會設(shè)計出適宜的估價技術(shù)道路； 能規(guī)劃好估價實施步驟，會擬定估價作業(yè)方案。一、估價技術(shù)道路的含義和作用1.估價技術(shù)道路的含義 就是指估價人員在對估價對象房地產(chǎn)的價錢構(gòu)成過程的認(rèn)識根底上，思索構(gòu)成的知道整個房地產(chǎn)估價過程的技術(shù)思緒。 包括3個方面的要素： 由估價目的所決議價錢內(nèi)涵； 由估價原那么確定估價思緒； 由估價對象房地產(chǎn)的類型、估計方法的適用

2、條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量決議估價方法。 最后得出：確定估價技術(shù)道路就是確定房地產(chǎn)價錢內(nèi)涵和價錢構(gòu)成的過程。2.估價技術(shù)道路的作用 可以明確估價對象的價錢內(nèi)涵，顯現(xiàn)出估價對象的價錢構(gòu)成過程； 是評價出估價對象價值所遵照的根本途徑； 是指點整個估價過程的技術(shù)思緒，正確的股價技術(shù)道路能防止很多無效力動的發(fā)生。二、估價技術(shù)道路與股價方法的關(guān)系1.估價技術(shù)道路是評價的思緒，估價方法是評價的手段 下面是某市房屋拆遷補償估價技術(shù)細(xì)那么中關(guān)于住宅房屋估價技術(shù)道路的設(shè)計，其對普通住宅房屋拆遷補償評價測算的技術(shù)道路如下：1確立評價基準(zhǔn)。在拆遷工程范圍內(nèi)設(shè)定“規(guī)范樣本住宅做完評價基準(zhǔn)。2測算基準(zhǔn)價錢。按規(guī)定的方

3、式，采用市場比較法、本錢法等估價方法評價出“規(guī)范樣本住宅的基準(zhǔn)價錢，基準(zhǔn)價錢按比準(zhǔn)價錢的算式平均值確定。3確定評價價錢。各被拆遷房屋分別與“規(guī)范樣本住宅進展房地產(chǎn)實體情況要素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價錢得出各被拆遷住宅房屋的評價價錢。其計算公式為 被拆遷住宅評價價錢=規(guī)范樣本住宅基準(zhǔn)價錢實體情況修正系數(shù)2.估價方法反映著價錢構(gòu)成的過程，表達著某種估價技術(shù)道路 例如： 市場法：房地產(chǎn)的正常市場價錢是該房地產(chǎn)在公開市場上最能夠的成交價錢，或者說是被大多數(shù)買家和賣家認(rèn)可的價錢。故市場法采用選取類似房地產(chǎn)的實踐成交價錢作為評價價錢的技術(shù)道路。 本錢法：在無法經(jīng)過市場直接得到估價對象的正常市場價錢的情

4、況下，經(jīng)過對估價對象房地產(chǎn)的價錢組成部分進展分解，了解各價錢組成部分的正常市場價錢，再累加積算作為估價對象的正常市場價錢。 收益法:可以講購買房地產(chǎn)作為一項投資，將該投資未來可言獲得的一切凈收益折現(xiàn)之后累加，用所得結(jié)果昨晚估價對象的房地產(chǎn)價錢。 假設(shè)開發(fā)法：房地產(chǎn)價錢構(gòu)成過程也即估價技術(shù)道路是未完成的房地產(chǎn)價錢取決于它完成后的價錢與從未完成到完成階段所需添加的各項投入以及相應(yīng)的利息、利潤、稅費的差額。三、確定估價技術(shù)道路應(yīng)留意的內(nèi)容1.確定房地產(chǎn)估價技術(shù)道路時要充分了解估價對象 對一涉案房產(chǎn)進展拍賣估價，首先了解拍賣的方式，有兩種： 一是限制性拍賣； 另一種是非限制性拍賣。 估價思緒：應(yīng)明確估

5、價對象為限制性拍賣估價，故此時估價結(jié)果應(yīng)該屬于清算價錢評價。與普通估價的差別：存在短期強行變現(xiàn)的影響。而短期強行變現(xiàn)將對 估價結(jié)果產(chǎn)生相應(yīng)的影響2.確定房地產(chǎn)估價技術(shù)道路時要充分了解估價目的 留意：估價目的決議了價錢內(nèi)涵，進而決議了估價技術(shù)道路。 銀行需求對抵押人提供抵押的一宗房地產(chǎn)進展估價，而且該房地產(chǎn)的土地劃撥獲得。分析：銀行要了解的是當(dāng)由于抵押人所擔(dān)保的債務(wù)不能按時清償時，銀行可以經(jīng)過變賣抵押房地產(chǎn)獲得的最大價值是多少，因此在“抵押評價的目的下對該房地產(chǎn)進展估價時，就要向估價委托人銀行闡明，在處分抵押房地產(chǎn)時將要向國家交付多少土地運用權(quán)出讓金。也可了解為該房地產(chǎn)在“抵押評價目的下所估算的

6、房地產(chǎn)價錢的內(nèi)涵中應(yīng)該扣除應(yīng)向國家交付的土地運用權(quán)出讓金。 為保險目的進展的房地產(chǎn)估價，其價錢內(nèi)涵將不包括土地的價錢。 緣由：由于保險估價的價值主體保險公司所關(guān)懷的僅僅是房屋的價錢，在出險時土地是不會遭到損失的。3.確定房地產(chǎn)估價技術(shù)道路時要充分了解估價時點 某估價公司于2019年8月1日對一宗房地產(chǎn)進展了估價，估價目 的是為了抵押貸款，按正常市場價錢評價的構(gòu)造式1000萬元，銀行據(jù)此貸款給其業(yè)主800萬元。2019年10月1日，因業(yè)主無力歸還，銀行懇求拍賣房產(chǎn)抵債，經(jīng)法院判決將該房地產(chǎn)拍賣，扣除拍賣所得各項稅費后為600萬元，缺乏償債，于是銀行以為評價公司估價有誤，要求其賠償損失。 現(xiàn)實上，

7、該責(zé)任不在于評價公司，由于1000萬元這一估價結(jié)果是估價對象在設(shè)定抵押權(quán)時即2019年8月1日的正常市場價值，而不是2019年10月1日拍賣時的市場價值。估價結(jié)果本身是客觀合理的，只是不同時點市場價錢不同，故評價公司沒有賠償責(zé)任。1.確定評價結(jié)論的根據(jù)應(yīng)該是：A.以1500萬元作為評價價值B.以1400+15802=1490萬元作為評價價值C.以1993年7月至12月的預(yù)算定額、材差等資料為根據(jù)，按兩幢商品房到停工之 日止實踐發(fā)生的工程量計算評價價值D.以2019年7月的預(yù)算定額、材差等資料為根據(jù)，按兩幢商品房到停工之日止實 際發(fā)生的工程量計算評價價值2.假設(shè)該開發(fā)公司擁有全部合法開發(fā)手續(xù)，欲

8、將整體工程轉(zhuǎn)讓，估價時點應(yīng)確定 為：A.1993年12月 B.2019年7月C.工程轉(zhuǎn)讓期 D.工程建成期3.該商品房估計2019年5月建成，要估測建成時的售價，估價對象的情況和房地 產(chǎn)市場情況應(yīng)該如何選擇：A.估價對象情況及房地產(chǎn)市場情況均為2019年7月的形狀B.估價對象情況及房地產(chǎn)市場情況均為2019年5月的形狀C.估價對象情況為2019年5月、房地產(chǎn)市場情況為2019年7月的形狀D.估價對象情況為2019年7月、房地產(chǎn)市場情況為2019年5月的形狀 第一問：估價時點是1993年12月工程停工之日，而不是2019年7月甲方向法院起訴之日；第二問：用假設(shè)開發(fā)法確定工程在轉(zhuǎn)讓時點的價錢；第三

9、問：是確定估價對象在2019年5月建成時的售價，故估價對象情況及房地產(chǎn)市場情況均為2019年5月的形狀來確定其屆時的價錢。四、估價技術(shù)道路確定過程及案例1.估價技術(shù)道路確定步驟1確定估價的根身手項。估價根身手項包括估價目的、估價對象、估價時點設(shè)計估價道路的前提和根底。2確定價錢內(nèi)涵。兩個層面的問題： 一個是“什么前提條件下的房地產(chǎn)價值的問題，即采用什么價值規(guī)范。普通是公開市場價值。 另一個是“估什么類型的價值的問題，根據(jù)估價目的不同，能夠的價值類型有買賣價錢、投資價錢、保險價錢、課稅價錢、抵押價錢、補償價錢等。3選擇適宜方法、途徑。估價方法要適宜、可行，盡能夠從不同途徑推導(dǎo)估價對象的價錢。4方

10、法運用要點或者需求特殊處置的地方。2.估價技術(shù)線路設(shè)計案例 某公司一幢辦公綜合樓于1993年10月建成，為鋼筋混凝土構(gòu)造，共7層，裙樓1、2層自營商鋪，3層以上為公司辦公運用，土地運用權(quán)獲得方式為劃撥。該公司擬以該幢辦公綜合樓整體抵押貸款，需委托評價。 估價技術(shù)道路設(shè)計如下： 1明確估價根身手項 估價對象是某公司一幢辦公綜合樓，為鋼筋混凝土構(gòu)造，共7層，裙樓1、2層為自營商鋪，3層以上那個為公司辦公運用，土地運用權(quán)獲得方式為劃撥。 估價目的是為委托方以該房地產(chǎn)作為抵押貸款擔(dān)保物提供價值參考根據(jù)。 估價時點是2019年3月15日。2確定價錢內(nèi)涵 本次評價為抵押價值評價，按規(guī)范要求，應(yīng)采用公開市場

11、價值規(guī)范，因此估價價錢內(nèi)涵確定為抵押物在設(shè)定抵押權(quán)時的正常市場價錢，價錢類型是房地產(chǎn)抵押價值。3選擇適宜方法、途徑途徑1 選用本錢法進展估價。行政劃撥土地上房產(chǎn)作為抵押物進展抵押價值評價時，先分別測算房地產(chǎn)與土地的本錢價錢，再綜合構(gòu)成整幢辦公綜合樓房地產(chǎn)的價錢。選用本錢法時，地價構(gòu)成中不含土地運用權(quán)出讓金。途徑2 選用市場法進展估價。先加上估價對象為具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，然后用市場法測算該對象的公開市場價錢，從得出的估價額中減去需求補交的土地出讓金即得出估價對象的抵押價值。途徑3 選用收益法進展估價。先假設(shè)估價對象為具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，然后將估價對象分為商業(yè)、辦公用房兩部分，再用收益法分別測

12、算各部分的價值。二者相加構(gòu)成估價對象總價值，從得出的估價總價值中減去需求補交的土地出讓金即得出估價對象的抵押價值。 基于估價對象資料可靠性，決議選用以上本錢法、收益法兩種估價道路估價，將兩種估價方法的結(jié)果進展綜合分析后確定最終估價值。4方法運用要點或需求特殊處置的地方 收益法何總哦土地運用年限應(yīng)采用該類出讓土地法定最高年限，并從估價時點起計，剩余年限為可收益年限。 某市房地產(chǎn)管理局預(yù)出賣直管公房，現(xiàn)委托評價公司進展出賣價錢評價。估價對象：謀取內(nèi)四個房管所直管公房混合、磚木房屋共35 000平方米估價目的：對房管局直管公房做出賣價價錢評價估價時點：1994-6-9價值定義：房改售房價錢估價技術(shù)道

13、路設(shè)計如下： 先明確價錢內(nèi)涵，是思索成新折扣的房屋重置價加上基準(zhǔn)地價，再確定方法和途徑，是選取一類具有一樣地段、一樣建筑構(gòu)造、一樣建立年代的房屋，確定該類房屋的平均價錢作為這一類房屋的基準(zhǔn)售價，然后再選用本錢法和基準(zhǔn)地價修正法分別估算建筑物價錢和地價，最終確定房屋的基準(zhǔn)售價。評價人委托，要求對房地產(chǎn)保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度進展評價。試寫出該估價義務(wù)的技術(shù)道路。一、估價作業(yè)方案內(nèi)容1.制定估價作業(yè)方案的意義1簡單的估價工程 只需實施過程自動機型了以往有效的任務(wù)方式和慣例。2技術(shù)難度大、任務(wù)量大、沒閱歷過的、重要性強的估價義務(wù) 首先研討擬定一個縝密的估價作業(yè)方案，將耗費較多資源。 對于國

14、際著名評價機構(gòu)，還將建立評價設(shè)計評價系統(tǒng)，用來評價已完成的評價設(shè)計方案。北京奧運場館拆遷評價工程為北京市重點工程，北京首佳房地產(chǎn)評價有限公司經(jīng)過公開招標(biāo)獲得了其中的3號標(biāo)段住宅拆遷評價和7號標(biāo)段非住宅非住宅拆遷評價工程總共分為7個標(biāo)段。關(guān)于2019年8月正式開場拆遷評價任務(wù)。 3號標(biāo)段是6個標(biāo)段中戶數(shù)及建筑面積最多的標(biāo)段，總戶數(shù)達415戶，總建筑面積達55 000平方米，設(shè)計朝陽區(qū)兩個消費隊及中科院的部分公房，情況非常復(fù)雜，原有的根底任務(wù)不是很完善，加之工程要求時間緊，公司評價人員借助工程管理技術(shù)經(jīng)過研討制定縝密的實施方案，使得一切估價人員分工明確、目的明確、技術(shù)道路明確，實現(xiàn)了估價作業(yè)的優(yōu)化

15、整合，確保了估價結(jié)果的質(zhì)量和可信度，同時提早4天完成委托義務(wù)。注：指出“在明確估價根身手項的根底上，應(yīng)對估價工程進展初步分析，擬定估價作業(yè)方案。2.估價作業(yè)方案的主要內(nèi)容確定擬采用的估價技術(shù)道路，初步選擇適用于估價對象的估價方法；擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道；估計所需的時間、人力、經(jīng)費；擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度。1確定擬采用的股價技術(shù)道路，初步選擇適用于估價對象的估價方法 估價人員應(yīng)熟知、了解并正確運用市場比較法、收益法、本錢法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法及這些估價方法的綜合運用； 對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進展估價； 根據(jù)已明確的估價目的，假設(shè)估價對象適宜采用多種估價方法進展估價，

16、應(yīng)同時采用多種估價方法進展估價，不得隨意取舍；假設(shè)必需取舍，應(yīng)在估價報告中闡明理由； 優(yōu)先選用市場比較法； 收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法； 具有投資和再投資開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價，應(yīng)選假設(shè)開發(fā)法作為其中一種估價方法； 在不適用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法時，可采用本錢法； 估價方法確實定是根本，作業(yè)方案其他內(nèi)容應(yīng)效力于方法的運用。2擬定調(diào)查搜集的資料 假設(shè)采用市場法，那么須搜集買賣實例資料； 假設(shè)采用收益法，那么須搜集搜集實例資料； 假設(shè)采用本錢法，那么須搜集本錢實例資料； 假設(shè)采用基準(zhǔn)地價法，那么須搜集基準(zhǔn)地價資料等。例題：某正常消費的工廠位于某城市市區(qū)，距市中心直

17、線間隔約15公里。土地面積7672平方米；自用消費車間建筑面積1050平方米，臨街商業(yè)用房建筑面積580平方米，已出租。商業(yè)用房的用地已于2019年辦理了土地運用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為40年，其他自用房屋的用地為國有劃撥土地。該廠已獲得了國有土地運用證和房屋一切權(quán)證?，F(xiàn)規(guī)劃部門已將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產(chǎn)開發(fā)商有意投資該土地，請房地產(chǎn)估價機構(gòu)預(yù)測某開發(fā)效益。請問房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)搜集哪些資料？結(jié)合評價方法，為完成估價義務(wù)，需求調(diào)查搜集的主要資料有： 現(xiàn)狀房地產(chǎn)情況物質(zhì)實體、區(qū)域和權(quán)益資料； 規(guī)劃部門同意的規(guī)劃設(shè)計條件或詳細(xì)規(guī)劃或拆遷新建或改建的合法的最正確方案或技術(shù)經(jīng)濟目的； 該地域居住物業(yè)

18、的市場情況或開展趨勢或租金、售價程度或運營期的先進流量資料； 該地域居住物業(yè)的建安本錢和間接費用或建造本錢費用； 相關(guān)稅費； 貸款利率； 該讀取類似居住物業(yè)開發(fā)的平均利潤程度； 該地域的拆遷政策法規(guī)及拆遷安頓補償費用； 市政配套費用和土地開發(fā)費用； 該地域土地出讓金地價的規(guī)定和規(guī)范。3估計所需的時間、人力、經(jīng)費 估價作業(yè)方案中，根據(jù)估價目的、估價對象、估價時點、估價報告出具日期以及估價工程的大小、難易和緩急，確定投入多少經(jīng)費和人力參與估價。4擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度 主要是對往后要做的各項任務(wù)做出詳細(xì)安排，包括對作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)人員、時間進度、所需經(jīng)費等的安排，以便控制進度及協(xié)調(diào)協(xié)作，通常最好附以

19、流程圖、進度表等，特別是對于那些大型、復(fù)雜的估價工程。二、編制方案方法及案例1.確定估價作業(yè)的詳細(xì)要素1確定估價對象的質(zhì)量特征及產(chǎn)權(quán)形狀2確定估價范圍估價對象的質(zhì)量特征產(chǎn)權(quán)形狀確定如土地：坐落、編號、四至、外形、用途等如建筑物：類型、構(gòu)造、占地面積、建筑面積、運用情況等。運用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等剩余年限土地估價建筑物估價合并估價一是空地二是有建筑物，但視為空地2.初選估價方法和人員3.估價任務(wù)進度安排4.其他 工程稱號：深圳市寶安區(qū)觀瀾鎮(zhèn)高爾夫球場A球道宗地號：A933-0001價錢評價。 委托方：深圳高爾夫球會 估價方：深圳市房地產(chǎn)評價 估價目的：是為深圳高爾夫球會向銀行懇求抵押貸 款提供價

20、值參考根據(jù) 估價時點：2019年7月1日 估價作業(yè)方案 明確了估價的根身手項，就可以根本把握住整個估價義務(wù)。為了保證任務(wù)高效和有序地展開，特別指定本估價作業(yè)方案，其主要內(nèi)容包括如下幾個方面。1.估價技術(shù)道路1價值定義。本次評價的市場價值是指該估價對象在2019年7月1日，在正常市場條件下，進展合理銷售的價錢，為委托方向銀行懇求抵押貸款提供價值參考根據(jù)。2估價方法。細(xì)致地分析了工程的特點和實踐情況，并研討了委托方提供的及所掌握的資料的根底上以為：高爾夫球場是具有收益性的物業(yè)，其球場的價值，在于經(jīng)過球會的成立及運作，來表達其收益才干。球會管理程度和運作風(fēng)格，可影響球場的收益潛能，我們可經(jīng)過其收益來

21、預(yù)測其市場價值，因此本次評價采用“收益法作為本次評價的方法之一。高爾夫球場作為一個整體時方能發(fā)揚其價值，故很難確定哪部分收益來自哪一部分，我們在評價時，把該高爾夫球場A、B、C、D、E五個球道當(dāng)做一個整體進展評價，經(jīng)過計算整體的收益、本錢、費用等來核算整個球場的價值然后按照一定的方法，把評價總價值按球道打球人流及球道用地面積綜合分?jǐn)?，得出球道A的價值。 深圳市具有二十幾年的土地開發(fā)歷史，其開發(fā)本錢的諸多構(gòu)成可以預(yù)測估算，同時委托方具有較完好的高爾夫球道開發(fā)本錢費用資料，為本次評價提供了許多有參考價值的第一手資料。思索本次評價抵押貸款目的需求遵照保守性原那么，因此“本錢法也作為本次評價高爾夫球道

22、的方法之一。采用本錢法進展評價時，將土地獲得費用、前期費用、土地開發(fā)費用及場內(nèi)配套設(shè)備工程費、管理費、利息、利潤等項累加后便可求得土地本錢價錢。3估價結(jié)果確定。“本錢法正確客觀地反映了高爾夫球場的消費價值構(gòu)成，其得出的評價結(jié)果，比較真實地反映了其本錢價值，但對其收益才干和市場供求變化反響不靈敏；而“收益法是在一定程度上反映了高爾夫球場收益才干產(chǎn)生的商業(yè)價值，溶劑接近市場價錢，但其方法的數(shù)據(jù)和相關(guān)參數(shù)卻因評價人員不同，評價結(jié)果容易受影響。根據(jù)估價對象特點、估價目的以及估價師閱歷，“本錢逼近法和“收益法各取權(quán)重為50%。2.調(diào)查搜集的資料估價對象要搜集的資料主要有以下幾點。1深圳市房地產(chǎn)市場信息資料；2球場的收益主要來自會員卡銷售收入、