成都中水公司青城山項(xiàng)目項(xiàng)目開計劃及成本估算

1、 中水XX公司青城山XX項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)計劃及成本估算成都華京投資管理有限公司2010年11月目錄第一部分 開發(fā)計劃2整體開發(fā)思想2開發(fā)周期：3分期開發(fā)5分期開發(fā)方案7一期開發(fā)方案7二期開發(fā)方案9三期開發(fā)方案11四期開發(fā)方案13五期開發(fā)方案14影響開發(fā)進(jìn)度的主要風(fēng)險因素15房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控15商業(yè)居住類物業(yè)（投資性酒店式公寓）的市場及接受程度17營銷與開工進(jìn)度18持有型物業(yè)的選擇與開業(yè)時間191、經(jīng)營性物業(yè)192、零售型物業(yè)20大面積水景的建設(shè)與今后的維護(hù)20第一部分 開發(fā)計劃整體開發(fā)思想根據(jù)產(chǎn)品研究報告的產(chǎn)品類型分布與各區(qū)塊的功能定位，結(jié)合目前項(xiàng)目的整體規(guī)劃與實(shí)際土地指標(biāo)情況，建議本項(xiàng)目開發(fā)

2、思想如下：1. 項(xiàng)目自南向北、自東向西沿主要道路聚青快速路和項(xiàng)目東側(cè)規(guī)劃路層次推進(jìn)，以形成良好的對外展示形象和較好的開發(fā)深度；宗地圖2. 本著“商業(yè)弱化、商業(yè)住宅先行”的原則，先開發(fā)商業(yè)屬性居住類物業(yè)。一方面可以塑造良好配套形象，加深市場對住宅產(chǎn)品的預(yù)期；另一方面通過快速營銷收回土地成本及景觀成本，為后期住宅產(chǎn)品減少成本投入。另在價格方面也可形成價格梯次區(qū)間，層層走高，獲取預(yù)期項(xiàng)目開發(fā)利潤；3. 公建類物業(yè)為整體項(xiàng)目配套核心與營銷熱點(diǎn)，超五星商務(wù)度假酒店與國際交流中心可以緩步開發(fā)自項(xiàng)目第1年開始至第4年完工。這既是公建本身的性質(zhì)決定同時也可有效降低開發(fā)投入與市場風(fēng)險，使該亮點(diǎn)貫穿在整個項(xiàng)目開發(fā)

3、周期，通過不斷的公建進(jìn)度營銷活動使各個周期的開發(fā)產(chǎn)品都得到有力的營銷支持；4. 作為青城山XX項(xiàng)目大盤居住類物業(yè)“景觀先行、組團(tuán)銷售、產(chǎn)品更新”是整個開發(fā)周期中各個階段都需要堅持的。通過分類別（商業(yè)與居住、不同的產(chǎn)品類型）、組團(tuán)式（分化各開發(fā)周期產(chǎn)品供應(yīng)）逐年投向市場，本項(xiàng)目最佳的明星產(chǎn)品（獨(dú)棟、雙拼）在三期開始推出，利潤最高的產(chǎn)品（聯(lián)排與洋房）在四期主力推出，項(xiàng)目基本利潤將獲得保證。5. 純運(yùn)營類商業(yè)嚴(yán)格控制上市時間，開發(fā)商自身持有的超五星商務(wù)度假酒店、國際交流中心、主題商業(yè)街在四期末對外試營業(yè)，沿繞鎮(zhèn)路一側(cè)臨街商鋪建議在當(dāng)期產(chǎn)品開發(fā)時對外銷售，但控制其開業(yè)時間盡量做到統(tǒng)一裝修與開業(yè)。商業(yè)運(yùn)

4、營對象以購買者自行經(jīng)營與招租為主。住宅區(qū)域配套會所建議在三期末、四期初開業(yè)以便對住宅產(chǎn)品形成支持。開發(fā)周期：1. 土地指標(biāo)分析綜合土地指標(biāo)與中水XX公司集團(tuán)前期規(guī)劃方案，整體土地在上市時指標(biāo)如下：從上表中可看出在現(xiàn)有土地容積率用足的前提下，占地面積與建筑面積如下：Ø 住宅占地面積265388，商業(yè)占地面積269281，總占地面積534669Ø 住宅建筑面積159233，商業(yè)建筑面積203702，總建筑面積362935與產(chǎn)品研究報告中關(guān)于本項(xiàng)目規(guī)劃測算：Ø 住宅占地面積266001，商業(yè)占地面積276668，總占地面積542669Ø 住宅建筑面積15857

5、4，商業(yè)建筑面積220821，總建筑面積379395二者數(shù)據(jù)比較Ø 住宅占地面積相差約600，建筑面積相差約660，Ø 商業(yè)占地面積相差約7400，建筑面積相差約17100這與當(dāng)初設(shè)計院溝通中，縮減商業(yè)體量，增加景觀核心面積的溝通大體相符。2. 建筑體量推算綜合基本土地指標(biāo)可以按照原有產(chǎn)品研究報告中的住宅產(chǎn)品部分進(jìn)行基本開發(fā)定位和測算，商用物業(yè)部分縮減的面積可以在原有產(chǎn)品研究報告中縮減部分商業(yè)聯(lián)排和圍院產(chǎn)品，居住類商用物業(yè)的減少對本項(xiàng)目去商業(yè)化、減少資金回籠壓力、更好的塑造項(xiàng)目整體景觀創(chuàng)造條件。表一：商業(yè)物業(yè)體量上表為依據(jù)市場研究報告得出的產(chǎn)品比例關(guān)系，但受限于規(guī)劃方案中大

6、水域景觀比例與界定，原有計劃中商業(yè)產(chǎn)品完全分布在4號地塊。而在新的土地規(guī)劃中3號地塊南側(cè)、1號地塊西側(cè)均有明確商業(yè)比例分布要求。故在后續(xù)計劃中3號地塊南側(cè)以“藝術(shù)家創(chuàng)作室（商業(yè)聯(lián)排）”的形式進(jìn)行消化，1號地塊西側(cè)以“配套商業(yè)”形式進(jìn)行處理。表二：住宅物業(yè)體量上表中住宅產(chǎn)品的體量和建議均為產(chǎn)品研究報告的結(jié)論為基礎(chǔ)，但在具體擺放中受限初期規(guī)劃方案的深入程度與產(chǎn)品設(shè)計深度，僅作了初步位置安放。對于洋房、合院、聯(lián)排產(chǎn)品的規(guī)模、形態(tài)、安放位置，景觀規(guī)模與形態(tài)均需要在下一步的設(shè)計溝通與設(shè)計深入中進(jìn)行分期調(diào)節(jié)。分期開發(fā) 1. 開發(fā)周期：6年（2011年籌備，2012-2017年開發(fā)）總開發(fā)體量為37.9萬，

7、鑒于商業(yè)核心酒店與國際交流中心的籌備與運(yùn)營將會貫穿整個開發(fā)期，根據(jù)地塊性質(zhì)與整體開發(fā)思路，建議本項(xiàng)目分成5期進(jìn)行開發(fā)。Ø 商業(yè)地塊（一、二期開發(fā)），預(yù)計開發(fā)時間為三年。主要形成項(xiàng)目良好對外形象及較快的現(xiàn)金回流，以便開發(fā)住宅版塊的景觀水面，并為住宅產(chǎn)品上市奠定良好基礎(chǔ)。Ø 住宅版塊（二期末、三、四、五期開發(fā)），預(yù)計開發(fā)時間三年。三期開始各類住宅產(chǎn)品面世形成穩(wěn)定利潤回報，四期洋房、合院產(chǎn)品形成較好的市場銷量，五期推出最優(yōu)的獨(dú)棟島居別墅，形成最優(yōu)價格產(chǎn)品回報。各期開發(fā)可按先后次序銜接，同時保證本項(xiàng)目的產(chǎn)品鏈條豐富。2. 開發(fā)周期預(yù)估表商業(yè)物業(yè)版塊（4號、3號地塊）商業(yè)板塊雖然只有

8、兩期，但是酒店與國際交流中心的籌備期相對來說需要6-8個月，故延至三期末開始試營業(yè)。三期中3號地塊的商業(yè)產(chǎn)品也于當(dāng)期完成。住宅產(chǎn)品版塊（1號、2號、3號地塊）住宅產(chǎn)品二期進(jìn)行樣板區(qū)建設(shè)，三期各種產(chǎn)品均有呈現(xiàn)，四期集中銷售高單價、低總價的合院與洋房產(chǎn)品，五期進(jìn)行樓王產(chǎn)品銷售。建議：如考慮了商業(yè)部分存在可售的物業(yè)，則可以考慮在2011年推進(jìn)商業(yè)的開發(fā)，如沒有，建議將商業(yè)板塊的開發(fā)周期再延長，率先完成會所定制和家族圍院先期進(jìn)行，酒店的開工和周期延后一年半比較合理。對住宅部分還是要提前推進(jìn)，首期項(xiàng)目2013年要完成。在描述各建設(shè)類別時注意描述好三個內(nèi)容：設(shè)計及前期準(zhǔn)備、開工開盤、完工和交房；針對這三個

9、內(nèi)容描述好以半年或季度為范圍的時間設(shè)定比較合適。最終的表述以橫道圖呈現(xiàn)。這種段落劃分和大資金籌劃比較統(tǒng)一，格式也一致。分期開發(fā)方案一期開發(fā)方案1. 開發(fā)目標(biāo)：樹立項(xiàng)目形象、營造配套先行、銷售商業(yè)居住類產(chǎn)品（家族圍院）一期屬于投入期，主要塑造項(xiàng)目整體大盤形象，改變現(xiàn)有青城山XX項(xiàng)目產(chǎn)品先行、配套后置的操盤手法，國際交流中心可依托集團(tuán)優(yōu)勢整體銷售，企業(yè)會館定制化銷售，家族圍院依托超五星商務(wù)度假酒店的優(yōu)勢進(jìn)行市場預(yù)熱并預(yù)售，為二期大量商業(yè)居住類產(chǎn)品上市奠定基礎(chǔ)。2. 具體措施：Ø 國際交流中心：沿聚青快速路一側(cè)樹立項(xiàng)目導(dǎo)引形象，根據(jù)中水XX公司集團(tuán)定制化要求逐步建設(shè)國際交流中心，一期完成設(shè)

10、計、主樓結(jié)構(gòu)封頂即可；Ø 超五星商務(wù)度假酒店：根據(jù)酒店管理公司具體要求，先期進(jìn)行酒店大堂的建設(shè)及附屬小餐飲的建設(shè)，可設(shè)置一、二期項(xiàng)目主要售樓及營銷機(jī)構(gòu)于此，同時沿項(xiàng)目東側(cè)規(guī)劃路逐步塑造景觀綠地。Ø 企業(yè)會館：根據(jù)酒店及國際交流中心的營銷活動針對成都市重點(diǎn)企業(yè)家客戶進(jìn)行定制化營銷活動，增加項(xiàng)目知名度及營銷賣點(diǎn)。一期完成6所企業(yè)會館定制；Ø 家族圍院：聯(lián)動超五星級度假酒店的實(shí)施，有別于現(xiàn)有青城山XX項(xiàng)目度假公寓產(chǎn)品進(jìn)行整體聯(lián)動，在成都市場制造“中水XX公司青城山XX項(xiàng)目熱點(diǎn)”，為后續(xù)商業(yè)居住類其他產(chǎn)品奠定基礎(chǔ)。與酒店大堂同期開工，隨酒店營銷活動對外進(jìn)行銷售，一期完成總

11、量30%的建設(shè)與銷售。本期重點(diǎn)在于整體大盤形勢的塑造，酒店營銷的力度直接關(guān)系到商業(yè)屬性家族圍院的銷售。作為首次對外亮相3. 開發(fā)收益：一期開工銷售面積家族圍院約28700，企業(yè)會館約4800，一期開工持有型物業(yè)酒店約3500，國際交流中心約12000，因此兩項(xiàng)物業(yè)施工期較長且為持有型物業(yè)故按基本投入估算。共計約49000二期開發(fā)方案1. 開發(fā)目標(biāo)：塑造小環(huán)境水景、主力銷售商業(yè)居住類產(chǎn)品、住宅產(chǎn)品面世二期屬于成本期，主要依靠一期的整體大盤形象，迅速建設(shè)銷售項(xiàng)目內(nèi)的商業(yè)類居住產(chǎn)品，使4號地塊整體性突出。同時酒店與國際交流中心建設(shè)進(jìn)入內(nèi)部裝修階段，給市場以信心。小水面景觀的建造為住宅區(qū)大水面景觀創(chuàng)造

12、市場期待，同時2號地塊的住宅產(chǎn)品可作為樣板區(qū)對外展示并開始銷售。企業(yè)會館繼續(xù)定制化銷售并建設(shè)，主題特色商業(yè)街區(qū)開始隨酒店開業(yè)完工。2. 具體措施：Ø 國際交流中心：主樓與附樓建筑施工完畢、機(jī)電設(shè)備安裝到位開始內(nèi)部裝修；Ø 超五星商務(wù)度假酒店：完工一期客房的建設(shè)并開始室內(nèi)外配套設(shè)施建設(shè)，內(nèi)部裝修開始。Ø 企業(yè)會館：根據(jù)一期完成6所企業(yè)會館的定制情況開始圈層內(nèi)營銷，可逐步降低門檻盡快銷售；Ø 家族圍院：借助一期完成的建設(shè)與銷售情況，快速釋放剩余產(chǎn)品進(jìn)入市場，利用酒店即將開業(yè)的節(jié)點(diǎn)完成基本銷售。Ø 商業(yè)聯(lián)排：有別于家族圍院的銷售，根據(jù)其所處小水面位置

13、和酒店委托管理租賃等因素投向市場，完成成本回收。Ø 主題特色商業(yè)街區(qū)：與酒店配套共同施工完成，隨酒店進(jìn)程逐步投入市場。Ø 雙拼、聯(lián)排、合院產(chǎn)品在二期末推向市場，作為住宅產(chǎn)品區(qū)的樣板區(qū)對外銷售，同時為三期大量住宅產(chǎn)品上市做好準(zhǔn)備。3. 開發(fā)收益：二期開工銷售面積家族圍院約43000，企業(yè)會館約12800，主題特色商業(yè)街約3000，雙拼約1400，聯(lián)排約5600，合院約4600二期開工持有型物業(yè)酒店約12000，國際交流中心約23000，因此兩項(xiàng)物業(yè)施工期較長且為持有型物業(yè)故按基本投入估算。合計共約105400三期開發(fā)方案1. 開發(fā)目標(biāo)：塑造大面積水景、主力銷售明星住宅產(chǎn)品三期

14、屬于基本利潤期，主要依靠大面積水景與一、二期良好的商業(yè)配套進(jìn)行成本回收及基本利潤。本期大面積水景將是本項(xiàng)目最后一個較大投入的景觀核心，建議水面的完工時間控制在三期末、四期初，將有利于三、四期產(chǎn)品的聯(lián)合銷售。酒店與國際交流中心將在本期完成預(yù)籌備開始對外營業(yè)。2. 具體措施：Ø 國際交流中心：人員到位，預(yù)籌備結(jié)束后開始對外營業(yè)；Ø 超五星商務(wù)度假酒店：人員到崗、培訓(xùn)結(jié)束，可以對外試營業(yè)。Ø 主題特色商業(yè)街:對外招商，開始初期運(yùn)營。Ø 會所:完成建設(shè)可于此處開設(shè)第二售樓處，主要銷售住宅產(chǎn)品。Ø 企業(yè)會館：本期完成全部企業(yè)會館的定制銷售；Ø

15、家族圍院：借助水面與大社區(qū)配套的優(yōu)勢，完成3號地塊南側(cè)商業(yè)物業(yè)的建設(shè)與銷售，此處建設(shè)可以含混商業(yè)與居住的概念，建議可做大社區(qū)配套商業(yè)街區(qū)與下店上住形式相結(jié)合。Ø 社區(qū)配套商業(yè)街區(qū)：臨繞鎮(zhèn)路一側(cè)，可利用良好臨街面進(jìn)行優(yōu)質(zhì)社區(qū)配套商業(yè)街建設(shè)與銷售，在此需要注意整體商業(yè)街對外形象及經(jīng)營范圍，以免影響內(nèi)部住宅產(chǎn)品的居住私密性。工期建議與家族圍院、會所共同施工完成，作為整體社區(qū)的配套進(jìn)行銷售。但是整體運(yùn)營時間建議控制在四期結(jié)束后，以形成良好對外形象。Ø 獨(dú)棟：作為本項(xiàng)目的明星產(chǎn)品面世、強(qiáng)調(diào)區(qū)域的稀缺性與獨(dú)特性，針對同區(qū)域其他產(chǎn)品進(jìn)行錯位營銷。Ø 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排三種產(chǎn)品可根

16、據(jù)建設(shè)工期分三組團(tuán)，三批次投入市場。該地塊的產(chǎn)品推出將是基本利潤的保證。3. 開發(fā)收益：三期開工銷售面積家族圍院約17000，企業(yè)會館約2400，主題特色商業(yè)街約3000，獨(dú)棟約7500，雙拼約6900，聯(lián)排約11000，花園洋房約5000。合計共約52800四期開發(fā)方案1. 開發(fā)目標(biāo)：主力銷售合院、花園洋房等低總價住宅產(chǎn)品四期屬于利潤提升期，依靠完工的大面積水景與三期良好的產(chǎn)品呈現(xiàn)，通過低總價的合院、花園洋房產(chǎn)品提升市場消化速度，爭取良好的利潤回報。本期大量的合院與花園洋房產(chǎn)品將是營銷重點(diǎn)，本期產(chǎn)品的銷售將會是本項(xiàng)目利潤的保證。2. 具體措施：Ø 獨(dú)棟：在三期大量銷售后，于四期末推

17、出。作為本項(xiàng)目的產(chǎn)品提升，為五期造勢。Ø 雙拼:作為三期產(chǎn)品的延續(xù)，在本期內(nèi)基本完成供應(yīng)。Ø 聯(lián)排:作為高于本期合院與洋房產(chǎn)品品質(zhì)的產(chǎn)品推出，形成聯(lián)排合院洋房的產(chǎn)品梯次，本組合亦建議分成三至四個組團(tuán)，分批次銜接投入市場。Ø 合院與花園洋房產(chǎn)品:作為擴(kuò)大市場購買范圍的主力產(chǎn)品，通過一、二期的商業(yè)配套與三期的大面積水景，使本項(xiàng)目的合院與花園洋房產(chǎn)品超越青城山XX項(xiàng)目所有同類產(chǎn)品。在現(xiàn)有容積率的條件下，通過擴(kuò)大目標(biāo)客戶群，以高單價、低總價的方式快速消化本類產(chǎn)品，以獲得預(yù)期的利潤收入。3. 開發(fā)收益：四期開工銷售面積獨(dú)棟約2500，雙拼約2700，聯(lián)排約33000，合院2

18、700，花園洋房11700，配套商業(yè)7000。合計共約84400五期開發(fā)方案1. 開發(fā)目標(biāo)：收官之作，最高價為獨(dú)棟樓王產(chǎn)品五期屬于超額利潤期，依靠前四期的良好形象與市場銷售，推出半島頂級豪華別墅，通過大面積水景與專屬道路提升產(chǎn)品形象與市場定位，爭取最優(yōu)價值利潤回報。2. 具體措施：Ø 獨(dú)棟：獨(dú)棟產(chǎn)品均為樓王級別墅面世，追求項(xiàng)目最優(yōu)利潤。Ø 雙拼與聯(lián)排:作為三期產(chǎn)品的延續(xù)，在本期內(nèi)完成最后剩余的供應(yīng)。Ø 合院與花園洋房產(chǎn)品：作為四期開發(fā)的末盤跟進(jìn)，依據(jù)市場情況適當(dāng)調(diào)節(jié)本類產(chǎn)品面積區(qū)間及總體規(guī)模，不排除依據(jù)當(dāng)時市場情況調(diào)整的可能3. 開發(fā)收益：五期開工銷售面積獨(dú)棟約7

19、500，雙拼約2700，聯(lián)排約5600，合院13700。合計共約29500影響開發(fā)進(jìn)度的主要風(fēng)險因素房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控2009年以來，全國房價又進(jìn)入了一輪猛漲，社會輿論和民生多艱對中央政府的壓力巨大，因此，今年以來，各種調(diào)控政策輪番出臺：4月17日出臺的“國十條”， 9月29日，七部委聯(lián)合出臺多項(xiàng)措施，開始了新一輪房產(chǎn)調(diào)控。“國五條”應(yīng)運(yùn)而生?？v觀調(diào)控政策，對市場影響最直接的是信貸政策。新國五條國十條主要內(nèi)容特點(diǎn)主要內(nèi)容特點(diǎn)個人房貸首套房首付比例調(diào)整到30%以上無戶型差別90以下不得低于20%.面積90以上不得低于30%有戶型差別二套房嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1

20、.1倍的規(guī)定.要求嚴(yán)格執(zhí)行首付比例不低于50%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍抑制投機(jī)三套房暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款用于全國范圍貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高,部分地區(qū)可暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款不同地區(qū)可靈活執(zhí)行限購房價過高,上漲過快,供應(yīng)緊張的城市,要在一定時間內(nèi)限定局面家庭購房貸款對一些城市提出要求地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況,采取臨時性的措施,在一定時期內(nèi)限定購房貸款.執(zhí)行靈活根據(jù)國家政策要求，成都市亦逐步出臺相關(guān)房地產(chǎn)政策：城市政策內(nèi)容出臺時間成都要求境外個人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房；在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。公積

21、金政策：一是第二套住房公積金個人住房貸款首付比例不得低于50%，貸款利率按同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍執(zhí)行；二是停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。11.14、11.22成都無證預(yù)售：依法沒收違法所得并處以罰款；房價報送公布后：開發(fā)商3個月內(nèi)不得調(diào)整；捂盤惜售等行為：情節(jié)嚴(yán)重將不能參加土地競買；閑置兩年以上：土地使用權(quán)將被強(qiáng)制收回；差別化信貸：首付比例不得低于30%；貸款買二套房的首付比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍；對于購買第三套級以上住房和不能提供本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放住房商業(yè)銀行貸款

22、。同時嚴(yán)禁使用住房公積金個人住房貸款進(jìn)行投機(jī)性購房。房屋價格高低：與土地增值稅預(yù)正比例掛鉤；加大住房保障力度：2012年再建保障性住房200萬平方米11.24針對逐步出臺的政策可以看出，利用信貸手段壓縮投機(jī)性購房，針對二套、三套房購買是政策的核心。對于本項(xiàng)目的目標(biāo)客群來看，絕大多數(shù)均為購置二套以上房產(chǎn)客群，由此預(yù)判本項(xiàng)目開發(fā)期中的宏觀風(fēng)險因素宏觀調(diào)控政策的可持續(xù)性：自從2006年國家調(diào)控房地產(chǎn)市場以來，市場與國家的博弈持續(xù)進(jìn)行，而房價卻逐步走高。針對此次信貸調(diào)控“限購令”的發(fā)出，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認(rèn)為，限購是調(diào)控政策的一柄“雙刃劍”，只能作為暫時性的過渡政策?！靶枨蟛]有消失，限購

23、就像閘門一樣暫時攔住了洪水，但水位會越來越高，特別是在流動性充裕、CPI上漲的局面下。”聶梅生表示，限購必須輔以必要的配套舉措，如切實(shí)加大供應(yīng)、進(jìn)行長期制度變革，才能真正取得成效，否則只能成為市場的巨大隱患。如果限購僅僅是臨時性措施，那么在供給沒有有效增加的情況下，需求只能暫時被壓制，最終會爆發(fā)并導(dǎo)致房價報復(fù)性上漲；另一方面，如果長期執(zhí)行限購政策，成交量長期低迷，開發(fā)商回籠資金受阻，就只能以縮減投資的方式應(yīng)對調(diào)控，供應(yīng)無法增加，依然無法滿足被壓制的需求。針對于此本項(xiàng)目的開發(fā)周期亦有相應(yīng)考慮，2011年做開工籌備，2012年商業(yè)屬性產(chǎn)品先期投放市場，2013年部分住宅產(chǎn)品樣板區(qū)面世相吻合。此舉即

24、可有效觀察政府政策執(zhí)行延續(xù)情況，亦可有效推出差別化投資型商用物業(yè)吸收市場投資需求。商業(yè)居住類物業(yè)（投資性酒店式公寓）的市場及接受程度就目前來看，成都的產(chǎn)權(quán)式酒店（公寓）以旅游資源豐富的景區(qū)居多，并且是40-80平方米小戶型，40年產(chǎn)權(quán)，價格比普通住宅偏低，投資總金額不高，而被許多投資者所喜愛。即便新一波調(diào)控已經(jīng)登場，依然會有部分資金想要通過投資房地產(chǎn)達(dá)到保值升值的目的。在這一情況下，既然只能購買一套，那些仍然愿意投資房產(chǎn)的資金，開始傾向于選擇高總價的物業(yè)，尤其是高端公寓和別墅。因此造成新政出臺后上海豪宅卻逆勢而行的狀況。本項(xiàng)目所在區(qū)域“中信云棲谷”首批300余套別墅產(chǎn)品2010年9月底開盤預(yù)售

25、，目前已基本售罄即是市場的最佳反應(yīng)。雖然上述案例證明的是高端市場的反饋情況，但也從另一個角度來說明對于房產(chǎn)投資市場的資金迫切程度與渴望。雖然央行今年再次提高存款利率，但隨著國內(nèi)CPI的不斷提高，股市的疲軟等因素，房產(chǎn)投資將仍會成為國人今后首選的投資途徑。青城山XX項(xiàng)目歷來是成都首選的城市度假勝地，本項(xiàng)目所主張的“配套先行、超五星級商務(wù)酒店全盤托管”的方式，通過以下經(jīng)營方式的運(yùn)作將會給市場以有力信心。經(jīng)營收入分配示意圖本項(xiàng)目居住類商用物業(yè)的設(shè)置上貫徹上述觀點(diǎn)，并在具體實(shí)施中注意以下方面即可有效降低市場風(fēng)險，提高市場接受度：u 居住類商用物業(yè)的面積不要太大，最好控制在40-90平米之間，便于投資者

26、（購房者）全款支付購買；u 居住類商用物業(yè)為40年產(chǎn)權(quán)，銷售價格不宜過高，至少要比70年產(chǎn)權(quán)的住宅要低一定比例；u 向投資者（購房者）說明其優(yōu)點(diǎn)，但不可過大夸張，避免出現(xiàn)不必要的糾紛；u 最好由負(fù)責(zé)五星級酒店、會議中心的酒店物管公司進(jìn)行管理、運(yùn)營；u 與酒店管理公司進(jìn)行合理的分工和配合，妥善管理居住類商用物業(yè)（產(chǎn)權(quán)式酒店公寓）；u 與酒店管理公司合作制定合理的委托管理協(xié)議，盡可能達(dá)到三方滿意。營銷與開工進(jìn)度l 一、二期居住類商用物業(yè)的銷售將是本項(xiàng)目持續(xù)開發(fā)的關(guān)鍵；本項(xiàng)目土地成本在8.4億元左右，而一、二期銷售利潤約6.7億元左右。三期銷售利潤約4.7億元。土地成本的回收對于本案是關(guān)鍵，而一、二

27、期的商業(yè)居住類產(chǎn)品受40年因素影響本身就不能制定超出住宅產(chǎn)品的價格，唯有利用酒店的委托管理效應(yīng)來增加產(chǎn)品附加值。因此在居住類商用產(chǎn)品的定性上，需要確定“快速、基本利潤”的產(chǎn)品營銷要求，使該類產(chǎn)品承擔(dān)起回籠大部分土地成本的任務(wù)。以便后續(xù)住宅產(chǎn)品能夠進(jìn)一步降低成本空間，獲取更好的開發(fā)利潤。l 三期住宅產(chǎn)品的銷售將決定四期開發(fā)利潤的基礎(chǔ)截止2010年11月底，本項(xiàng)目區(qū)域主要競爭對手樓盤銷售情況如下表：青城山XX項(xiàng)目主要樓盤動態(tài)樓盤名稱主要銷售產(chǎn)品最新銷售價格最新動態(tài)龍湖小院青城合院、疊拼別墅均價15000元/平方米一期共600余套，現(xiàn)銷售約300套。中信云棲谷獨(dú)棟別墅、疊拼別墅240多平方米獨(dú)棟：均

28、價11000元/平方米；300多平方米左右獨(dú)棟：均價17000元/平方米；樓王：600多平方米售價2000萬元/棟，700多平方米3000萬元/棟，800多平方米5000萬/棟。一期共289套，銷售情況非常好，目前3個樓王全部售罄，300多平方米的獨(dú)棟只剩5套，240平方米的獨(dú)棟只剩1套，疊拼只剩不足10套。泰達(dá)上青城產(chǎn)權(quán)式公寓均價11000元/平方米目前尚未開盤，約本月30日左右開盤。通過上表可以看出，獨(dú)棟、疊拼產(chǎn)品仍為供方市場主要的推薦產(chǎn)品，價格區(qū)間在1100017000元/之間。從測算假設(shè)“容積率做滿”的大原則來看，三期開發(fā)完成銷售后，基本能夠達(dá)到項(xiàng)目損益平衡點(diǎn)。因此三期的開發(fā)銷售直接決

29、定項(xiàng)目開發(fā)的利潤空間及成本回收時間。持有型物業(yè)的選擇與開業(yè)時間通過本案區(qū)域市場調(diào)查及主力商戶的初步溝通，鑒于常駐和流動性人口較少，本案經(jīng)營性物業(yè)無法構(gòu)筑基本盈利率計算，基本否決了大型商業(yè)綜合體或主題店在本案設(shè)置。按照周邊發(fā)展規(guī)劃與人口預(yù)期，基本否決了大型主力商家進(jìn)駐項(xiàng)目的可能。故建議本案的業(yè)態(tài)分布以酒店+社區(qū)型商業(yè)為主。1、經(jīng)營性物業(yè)五星級精品度假酒店開業(yè)時間：（自項(xiàng)目開工開始營建，經(jīng)過2年工程建設(shè)，1年籌備期，于項(xiàng)目整體開發(fā)第四年開始對外試營業(yè)）經(jīng)營管理：由國際知名酒店管理公司委托管理或自行組建管理公司。經(jīng)營目標(biāo)：前3年入住率控制在65%75%之間； 第46年入住率控制在80%以上； 第71

30、0年入住率控制在85%以上。2、零售型物業(yè)2.1、酒店配套商業(yè)街開業(yè)時間：于酒店末期工程同期開工，與酒店同期開業(yè)。經(jīng)營管理：由承租人或購買人自行經(jīng)營，但統(tǒng)一按物業(yè)管理公司要求選取經(jīng)營范圍。經(jīng)營范圍：青城山XX項(xiàng)目特產(chǎn)、快餐、茶樓、文體用品、便利商店經(jīng)營重點(diǎn)：前3年免收物業(yè)費(fèi)用，但要求統(tǒng)一開業(yè)時間； 第46年物業(yè)費(fèi)減半，但要求經(jīng)營商戶配合項(xiàng)目的各項(xiàng)活動； 第710年收取物業(yè)費(fèi)用，商戶自行組織經(jīng)營。2.2、社區(qū)配套商業(yè)街開業(yè)時間：根據(jù)所處位置，分別在開發(fā)第三期、四期末開業(yè)。經(jīng)營管理：由購買人自行經(jīng)營管理，但受物業(yè)管理公司監(jiān)督。經(jīng)營范圍：快餐、茶樓、便利店、鮮花禮品、洗衣店；經(jīng)營重點(diǎn)：下店上住，可靈

31、活分割； 付款購買可免收三年物業(yè)費(fèi)，但必須遵守統(tǒng)一開業(yè)時間開業(yè)經(jīng)營。大面積水景的建設(shè)與今后的維護(hù)水景設(shè)計策劃應(yīng)立足于市場，盡力以最經(jīng)濟(jì)、最便于操作的手段來激起最佳的市場效應(yīng)。同時，也應(yīng)注意由此產(chǎn)生最佳的環(huán)境效益，真正讓業(yè)主受益。要實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，則必須掌握如下基本的水景運(yùn)用原則:一、要因地制宜，量力而行。小區(qū)水景運(yùn)用，要因地制宜，量力而行，應(yīng)結(jié)合環(huán)境主題、自然條件以及市場定位酌情而定，而不可人云亦云，一味模仿。并應(yīng)設(shè)計核定好日后的運(yùn)營、維護(hù)、保潔、凈化以及投入成本等問題，以免帶來后患，弄巧成拙。二、要尺度相宜，和諧統(tǒng)一。水景運(yùn)用應(yīng)該注意與小區(qū)空間環(huán)境的相應(yīng)尺度，并非越大越好，并應(yīng)協(xié)調(diào)與植被用地的關(guān)

32、系，不應(yīng)與植被爭地。水體面積一般不宜超過植被面積，應(yīng)以植被為主。此外，水體形態(tài)、大小尺度應(yīng)與小區(qū)建筑、交通組織，彼此協(xié)調(diào)統(tǒng)一，構(gòu)成對景關(guān)系。三、要視點(diǎn)規(guī)劃，增強(qiáng)美感。水景設(shè)計應(yīng)注意其觀賞視點(diǎn)的設(shè)置和安排，處理好與建筑、植物、山石、路徑、場所等空間關(guān)系，全面兼顧不同視角、方位的視覺軸線的景觀效果，以及構(gòu)圖的平衡、勻稱，空間層次的豐富與和諧等。同時，還應(yīng)充分運(yùn)用水中倒影的構(gòu)景作用以擴(kuò)大景觀空間和靈魂生氣之感，使景觀空間“水”而“活”。除此，還應(yīng)避免水體的一覽無遺，空曠單調(diào)，可利用人工半島、人工小島、小生植物以及小橋、廊橋等為隔斷，來豐富水面的空間層次，增加景深，形成似透非透、半遮半掩的景觀效果，并以此延伸人的視覺空間，產(chǎn)生以小見大的空間感受。四、要體現(xiàn)自然