基本建筑知識(shí)集合

1、 建筑基本知識(shí)目 錄第一篇 建筑基本知識(shí)1一、一般工程建設(shè)程序及相關(guān)單位1二、建筑制圖（識(shí)圖）3三、一般建筑的基本結(jié)構(gòu)組成6四、建筑風(fēng)格、建筑材料及裝修9五、一般住宅的基本空間組成（組成部分）11第二篇 規(guī)劃基本知識(shí)16一、總平面內(nèi)容及布局17二、道路交通（路網(wǎng)）18三、建筑：19四、景觀綠化：21五、停車：22六、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)23七、市政基礎(chǔ)設(shè)施25第三篇 典型個(gè)案分析26一、典型戶型分析26二、典型總平面規(guī)劃分析29第四篇 常見問題解答33新領(lǐng)地市場(chǎng)部培訓(xùn)教材 第一篇 建筑基本知識(shí)一、一般工程建設(shè)程序及相關(guān)單位1. 各單位介入順序建后銷售（經(jīng)營(yíng)）施工單位（丙方）、監(jiān)理單位規(guī)劃、設(shè)計(jì)單位（乙

2、方）策劃銷售（中介）機(jī)構(gòu)建設(shè)單位或開發(fā)商（即甲方）2辦事流程： 計(jì)委立項(xiàng)批文 選址意見書 用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工許可證商品房預(yù)售許可證 竣工驗(yàn)收表綜合備案表3.建筑工程設(shè)計(jì)相關(guān)專業(yè)：建筑、結(jié)構(gòu)、水電、暖通、概預(yù)算1）建筑專業(yè)：建筑設(shè)計(jì)，對(duì)建筑的功能、布局、空間關(guān)系、立面造型進(jìn)行設(shè)計(jì)；2）結(jié)構(gòu)專業(yè)：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，基礎(chǔ)、梁、柱、板、墻等結(jié)構(gòu)構(gòu)件的力學(xué)分析、計(jì)算和配筋等設(shè)計(jì)；3）水電專業(yè)：給排水設(shè)計(jì)；照明、電氣等設(shè)計(jì)（強(qiáng)電和弱電；燈光照明、電梯、電視、電話、寬帶等）；4）暖通專業(yè)：供暖、通風(fēng)、空調(diào)等設(shè)計(jì)；5）概預(yù)算：對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析，對(duì)投資費(fèi)用等進(jìn)行總體概括性計(jì)算；4. 建筑工程設(shè)計(jì)一般

3、步驟方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)(簡(jiǎn)稱擴(kuò)初)施工圖設(shè)計(jì)，較大的項(xiàng)目，一般在方案設(shè)計(jì)前要進(jìn)行概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)，并以此與相關(guān)部門溝通，基本獲得認(rèn)同后，再進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。5、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程：通過招、拍、掛的方式取得用地簽訂用地出讓合同委托方案設(shè)計(jì)報(bào)建取得用地規(guī)劃許可證委托施工圖設(shè)計(jì)報(bào)建取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工單位招標(biāo)辦理施工許可證開工取得商品房預(yù)售許可證竣工驗(yàn)收商品房備案表交房二、建筑制圖（識(shí)圖）1、制圖的基本知識(shí)：將三維立體物體通過二維平面圖表現(xiàn)出來。投影，頂投影、正投影、側(cè)投影（相當(dāng)平面、立面）2、相關(guān)名詞：1）軸線、定位軸線、軸號(hào)定位軸線：建筑施工圖中表示建筑物主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件（結(jié)構(gòu)柱、主要墻體

4、等）位置的點(diǎn)劃線（實(shí)際這些軸線不存在，為便于圖紙的表達(dá)而虛擬），即定位軸線；它是施工定位、放線的依據(jù)。軸號(hào)：定位軸線按順序編排，每條定位軸線都對(duì)應(yīng)一個(gè)編號(hào)，在號(hào)碼上加上一個(gè)圓圈，表示軸號(hào)，如、等；一棟建筑物可以有多組軸號(hào)2）尺寸：軸線間的距離。模數(shù)：采用模數(shù)是為了便于協(xié)調(diào)建筑空間、構(gòu)配件以及有關(guān)設(shè)備的尺寸問題?；灸?shù)：是模數(shù)協(xié)調(diào)中的基本尺寸單位，為100mm，即1M=100mm；導(dǎo)出模數(shù)：擴(kuò)大模數(shù)（基本模數(shù)的整數(shù)倍，如3M、5M等）；分模數(shù)（以整數(shù)除以基本模數(shù)，如1/2M、1/10M等）3）標(biāo)高、相對(duì)標(biāo)高、絕對(duì)標(biāo)高標(biāo)高：建建筑物的豎向高度（往往以地面 為參照），如每層樓地面的豎向高度；屋頂?shù)?/p>

5、標(biāo)高；通常由一個(gè)倒三角形加一條橫線，在橫線繩注明數(shù)值來表示。絕對(duì)標(biāo)高：如通常說的黃海高程，它是全國(guó)通用的高程體系，以黃海海面為0標(biāo)高，珠峰的高度8848m就是黃海高程的高度相對(duì)標(biāo)高：根據(jù)工程地形情況定的標(biāo)高，通常以一層地面標(biāo)高為正負(fù)零標(biāo)高（而實(shí)際上該標(biāo)高往往是黃海高程中的另一數(shù)值）3、總平面、（各層）平面、立面、剖面、大樣（詳圖）、比例（參考具體住宅的全套圖紙）總平面：總平面表明新建建筑物與周邊建筑、道路、環(huán)境等的關(guān)系，新建建筑物加粗突顯出來，并標(biāo)注定位坐標(biāo)、標(biāo)高等 平面圖：在每層樓面上1200(窗臺(tái)稍高位置)位置假想一水平剖切面，將該層分成上下兩部分，剖切面下面部分的投影圖剖面圖：假想一豎直

6、剖切部分對(duì)建筑物進(jìn)行剖切，產(chǎn)生兩個(gè)剖切部分，選擇一剖切部分沿剖切部分朝垂直方向投影，即剖面圖；根據(jù)設(shè)計(jì)表達(dá)的需要選擇剖切面的位置和剖切投影方向大樣圖：又稱詳圖，樓梯大樣圖、墻身大樣圖、節(jié)點(diǎn)大樣圖等；注明、尺寸、施工做法材料選擇等；通常按1：10、1：20、1：50，甚至1：5比例來畫，這樣可以將細(xì)部構(gòu)造表達(dá)清楚，從而實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)意圖4、指北針和風(fēng)向頻率玫瑰圖1）指北針：建筑底層平面和總平面圖需要畫指北針符號(hào)2）風(fēng)向頻率玫瑰圖：簡(jiǎn)稱風(fēng)玫瑰圖，根據(jù)某一地區(qū)多年平均統(tǒng)計(jì)的各個(gè)方向吹風(fēng)次數(shù)的百分比數(shù)值按一定比例繪制的，一般用8個(gè)和16個(gè)方位表示。一般較大型規(guī)劃要在總平面圖上標(biāo)示出來。5、軸側(cè)圖、透視圖（效

7、果圖），視點(diǎn)，透視關(guān)系，近大遠(yuǎn)小，（中西繪畫的差異，中國(guó)多視點(diǎn)的，平行移動(dòng)）三、一般建筑的基本結(jié)構(gòu)組成一般建筑的基本結(jié)構(gòu)構(gòu)件：承重構(gòu)件、維護(hù)構(gòu)件、裝飾構(gòu)件1、 承重結(jié)構(gòu)體系（構(gòu)件）：將建筑物的荷載從上到下傳遞到基礎(chǔ)再傳遞到地基的荷載支承體系，由基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋面等組成1） 地基：支承建筑物全部荷載的土層2） 基礎(chǔ)：建筑物墻體或柱在地下的延伸部分，建筑物通過基礎(chǔ)與大地相連，并把荷載傳遞給下面的土層。3） 樓板、梁、柱：建筑物自身荷載和活荷載（人、家具、器械等）通過樓板傳遞給梁，通過梁傳遞給柱（或承重墻）4） 屋面：屋面作為建筑物頂部構(gòu)件，還要考慮承受風(fēng)、雨、雪等荷載2、圍護(hù)結(jié)構(gòu)體系（

8、構(gòu)件）：建筑物和房間的分封、圍護(hù)構(gòu)件1）墻體：內(nèi)墻，外墻；承重墻，非承重墻（分隔墻）；墻厚（單位mm）：240、200、180、120、100、60 2）樓地板：樓板和地板樓板有預(yù)制板、現(xiàn)澆板；通常厚70120；地板形式多樣，有木地板、水泥、水磨石、（人造）大理石、缸磚等3）門窗：按材料分：木、鋼、鋁合金、塑鋼門窗；按開啟方式分：平開門、推拉門、彈簧門、折疊門、轉(zhuǎn)門；固定窗、平開窗、推拉窗、旋窗4）陽(yáng)臺(tái)和雨篷陽(yáng)臺(tái)：是建筑重要組成部分，包括陽(yáng)臺(tái)欄桿或欄板和陽(yáng)臺(tái)地面，為了便于排水，陽(yáng)臺(tái)地面通常做1%2%的坡度，并比室內(nèi)樓面標(biāo)高低30mm左右；有板式陽(yáng)臺(tái)（樓板出挑）和梁板式陽(yáng)臺(tái)（梁出挑，梁上是板）雨

9、篷：通常設(shè)在建筑物的出入口位置，避免進(jìn)出雨淋，與陽(yáng)臺(tái)形式相似；雨篷通常由梁板構(gòu)件出挑（通常出挑900左右）形成，出挑尺寸大時(shí)（大型雨篷），要單獨(dú)設(shè)計(jì)支承結(jié)構(gòu)5）屋面、女兒墻：平屋面、坡屋面、種植屋面（屋頂綠化）；a. 屋面作用：抵抗水、雨、雪等自然因素；保溫、隔熱b. 屋面的坡度：通常用斜面的垂直投影高度和水平投影的長(zhǎng)度之比表示，為了便于排水和美觀考慮；平屋面通常2%5%，坡屋面通常20%50%；即1：51：2， c. 屋面的防水平屋面：剛性防水屋面、柔性防水屋面(油氈防水，三氈四油等)、拒水粉防水屋面（高聚物）；聚氯乙稀防水涂料等。坡屋面/瓦屋面：一般采用聚氯乙稀防水涂料。d. 屋面隔熱層：

10、傳統(tǒng)一般采用架空隔熱板，現(xiàn)有專門的隔熱板材，如珍珠巖混凝土板等。（附圖片）3、樓梯、電梯：豎向垂直交通工具；由層高決定1）樓梯 組成：踏步（長(zhǎng)*高）、梯段、休息平臺(tái)、欄桿（板）、扶手類型：按形式，單跑、雙跑、三跑、剪刀樓梯、螺旋樓梯、爬梯等 按結(jié)構(gòu)，鋼筋混凝土樓梯、鋼樓梯、木樓梯等2）電梯：由電梯井、轎廂、機(jī)房等組成；分為普通電梯、貨梯、消防電梯等4常見建筑結(jié)構(gòu)形式：磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)1）框架結(jié)構(gòu)，梁、板、柱組成的結(jié)構(gòu)體系，整體性好，結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性好、抗震效果好，施工周期較快，內(nèi)部空間可以自由分割，打破傳統(tǒng)磚、石墻（落地承重、跨度有限）的局限性，是目

11、前采用最多的結(jié)構(gòu)形式；經(jīng)濟(jì)柱距68m 。2）框剪結(jié)構(gòu)，由框架+剪力墻（抗剪力，自下而上貫通，密布的鋼筋）組成的結(jié)構(gòu)體系，保留了框架結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)，增加剪力墻，結(jié)構(gòu)體系更加穩(wěn)固，多用于高層，一般電梯間多為剪力墻結(jié)構(gòu)。3）剪力墻結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔(dān)各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)在北方的高層住宅中被大量運(yùn)用。四、建筑風(fēng)格、建筑材料及裝修建筑作為傳承人類文明的載體，受各地域地理、氣候環(huán)境和特定民族生活方式、習(xí)俗等影響而呈現(xiàn)出多姿多彩風(fēng)格各異的面貌，不同地域的建筑都體現(xiàn)了特定地域的

12、地理氣候特征、文化傳統(tǒng)、思想意識(shí)和風(fēng)俗習(xí)慣 。整個(gè)人類的建筑體系概括分為兩個(gè)派系，即西方建筑體系和東方建筑體系。東方的建筑受以儒家思想為代表的儒、釋、道精神的影響，注重與自然的和諧和融合，“天人合一”思想，樸素的“生態(tài)”觀，在建筑形式上注重平面的圍合，建筑重群體組合而輕單體（水平向展開）；西方的建筑在宗教和神權(quán)（以上帝為中心）統(tǒng)治下，表現(xiàn)的是人與自然相抗?fàn)幍淖藨B(tài)，神圣的向上高聳的宗教空間，注重運(yùn)用簡(jiǎn)單的幾何形體來表現(xiàn)（豎向發(fā)展）。西方體系以磚石為主要建筑材料而形成的一套結(jié)構(gòu)、構(gòu)造、建筑體系，東方體系以中國(guó)和日本為代表，以木材為主要建筑材料而形成的木結(jié)構(gòu)體系。磚石比較笨重，加工相對(duì)困難，施工不易

13、，較大型工程歷時(shí)幾十乃至上百年，但堅(jiān)固、耐久、耐火，可以留存幾百、幾千年，如埃及金字塔，雅典神廟，歐洲中世紀(jì)的教堂。木材取材、加工方便，但力學(xué)性能不如磚石，且易腐蝕、怕火，所以不耐久。1、建筑風(fēng)格按歷史時(shí)間概括分為：a) 歐陸古典風(fēng)格：細(xì)部、線腳繁多，裝飾復(fù)雜， 柱式（陶立克式、愛奧尼柱式、科林斯式）、拱券；古希臘、古羅馬、哥特風(fēng)格、巴洛克、洛可可等b) 中國(guó)傳統(tǒng)風(fēng)格：受民族和地域地理、氣候環(huán)境影響；從各地民居汲取元素和符號(hào)；坡屋頂，平屋頂；如北京四院；皖南民居的粉墻黛瓦、馬頭墻；閩南民居（大厝和手巾寮）的燕尾脊、胭脂磚（紅磚）、土樓c) 現(xiàn)代風(fēng)格：簡(jiǎn)化裝飾，相對(duì)簡(jiǎn)潔，風(fēng)格更加趨于多元化；現(xiàn)代

14、主義、后現(xiàn)代主義按地域區(qū)位分，提取某些地域的建筑風(fēng)格，如歐美風(fēng)格、地中海風(fēng)格；長(zhǎng)島風(fēng)格等2、建筑材料：建筑材料（材料的類型、顏色、質(zhì)感等）的選擇直接體現(xiàn)了建筑的風(fēng)格；健康、綠色環(huán)保材料的選擇和使用，室內(nèi)居住環(huán)境的提高，對(duì)健康的關(guān)心。3、裝修：可分為外裝修、內(nèi)裝修；外裝修一般指建筑物施工的外立面裝修；內(nèi)裝修一般指二次裝修，多數(shù)情況下由住戶自行負(fù)責(zé)。通常開發(fā)商交房的標(biāo)準(zhǔn)是毛坯房，也就是只有外裝修而沒有內(nèi)裝修。但現(xiàn)代住宅的交房標(biāo)準(zhǔn)有所變化，從節(jié)約成本、減少對(duì)建筑物結(jié)構(gòu)可能的造成的破壞、避免鄰里關(guān)系的糾紛、便于物業(yè)管理等方面考慮，相關(guān)部門甚至推薦精裝房出售，向客戶提供菜單式裝修方案。五、一般住宅的基本

15、空間組成（組成部分）1、 住宅的主要空間構(gòu)成a) 客廳(LivingRoom)（起居室）：供居住者會(huì)客、娛樂、團(tuán)聚等活動(dòng)的空間；家庭的公共區(qū)域b) 臥室（BedRoom）：供居住者睡眠、休息的空間。主臥(MB)、次臥（B）（最基本、最主要功能部分）c) 餐廳(DiningRoom)：家庭聚餐及聚會(huì)的活動(dòng)空間，多靠近廚房或與廚房在一起d) 廚房(Kitchen)：供居住者進(jìn)行炊事活動(dòng)的空間。廚房應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)，并設(shè)計(jì)專用的煙道。e) 衛(wèi)生間（Bathroom）：供居住者進(jìn)行便溺、洗浴、盥洗等活動(dòng)的空間。一般要求直接通風(fēng)采光，以保持通風(fēng)干燥，有利健康。f) 陽(yáng)臺(tái)(Balcony)：一戶住宅

16、與外界自然相接觸的地方，觀景、呼吸新鮮空氣、感受陽(yáng)光；最好南北雙陽(yáng)臺(tái)，南陽(yáng)臺(tái)晾曬衣物、（放置洗衣機(jī)）、（放置躺椅、小餐桌），北陽(yáng)臺(tái)與廚房連接，放置雜物等；廈門目前的規(guī)定，臨城市主干道的陽(yáng)臺(tái)需要封閉。2、 各部分基本尺寸a) 家具布置首先決定房間的基本尺寸（分別對(duì)各房間結(jié)合家具進(jìn)行說明，包括門窗的開啟方式），人體工程學(xué)，以人體尺寸為基準(zhǔn)² 沙發(fā)650以上（人體肩寬按550計(jì)算）；茶幾600X1000左右² 雙人床，1400（1500）X2000；單人床，900（1000，1200）X2000；浴缸，750X1600左右；淋浴，900X900空間；馬桶，400X600左右；洗臉

17、盆，400X400左右；² 廚房操作臺(tái)，寬550以上，擺放廚具、洗槽、操作臺(tái)² 門，入戶門9001200，1000居多；臥室900，廚房800，衛(wèi)生間700² 窗，一般以300為模數(shù)，600、900、1200、1500、1800等等² 陽(yáng)臺(tái)的進(jìn)深通常為12001800，加大尺寸則可以形成景觀陽(yáng)臺(tái)b) 但由于區(qū)域的差異、生活習(xí)慣和居住方式的不同，不同地區(qū)和城市對(duì)各房間面積大小要求不同。如北京及一些內(nèi)陸城市（追求氣派，客廳往往做大，50；兩房三房就做到150）、廣州、深圳（典型的移民城市，60左右小戶型一度很受歡迎）、香港（60就是豪宅了）c) 各部分常用（

18、習(xí)慣）基本尺寸及面積功能區(qū)指標(biāo)客廳飯廳主臥次臥傭人房衛(wèi)生間廚房陽(yáng)臺(tái)開間（m）3.92.43.62.71.81.81.81.6面積（）21306101225101546410812412注：以上尺寸指軸線到軸線的距離3、 相關(guān)名詞或概念：1） 明X、暗X：有直接采光（窗戶直接朝外）的房間稱為明房間；沒有直接采光的房間稱為暗房間。2） 采光、通風(fēng)：居住的衛(wèi)生、健康、舒適性必備條件，良好戶型的評(píng)判標(biāo)志。體現(xiàn)一種人性化的設(shè)計(jì)理念。措施：選擇良好的朝向（南北向），減小進(jìn)深，增加面寬，南北形成穿堂風(fēng)、自然（直接）采光；設(shè)計(jì)煙道、風(fēng)井、屋面出氣孔、（暗衛(wèi)）排氣扇等3） 套型（戶型）Dwelling Size

19、 ：即套內(nèi)各功能房間的布局形式；X房X廳X衛(wèi)；（戶型的好壞往往直接導(dǎo)致開發(fā)的成??；）不同時(shí)期、不同地區(qū)有不同需求和習(xí)慣；將在后面的章節(jié)闡述好戶型的一些基本標(biāo)準(zhǔn)。4） 建筑（套）面積、套內(nèi)面積、公攤、使用面積、使用率建筑（套）面積：即通常的銷售計(jì)算面積，包括套內(nèi)面積和公攤面積兩部分公攤面積：公共樓梯、公共走道、外墻等面積按各戶套內(nèi)面積所占的比例分?jǐn)偟矫繎羰褂妹娣e：套內(nèi)除去墻體面積，實(shí)際可以使用的凈面積 使用率：空間的使用效率，使用面積與建筑（套）面積之比，一般為70%-85%建筑（套）面積=套內(nèi)面積（各使用房間+走道+陽(yáng)臺(tái)+墻體）+公攤面積（樓梯、電梯間+公共走道等）使用面積=套內(nèi)各房間的凈面積

20、之和（除去墻體面積）使用率=使用面積/建筑（套）面積 * 100%（空間）高度2.2m以下不計(jì)算面積具體產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算的基本方法：詳見廈門是房產(chǎn)面積測(cè)算細(xì)則5） 功能分區(qū)：動(dòng)靜分區(qū)、公私分區(qū)、干濕分區(qū)6） 面寬（開間）、進(jìn)深：面寬，即房間的兩條橫向軸線間的距離；進(jìn)深，兩條縱向軸線間的距離（跟朝向無關(guān)）7） 層高 Storey Height：樓房本層樓（地）面到上層樓（地）面的垂直距離。 層高的高低是造價(jià)和居住空間的心理需求權(quán)衡的結(jié)果，我國(guó)目前住宅層高多為2.8m、2.9m,也有3.0m；客廳挑高則層高更高，4.5m、4.8m等8） 室內(nèi)凈高 Interior Net Storey He

21、ight：層高除去樓板及吊頂高度；我國(guó)規(guī)定客廳、臥室等凈高不低于2.4m。4、住宅設(shè)計(jì)規(guī)范中對(duì)于建筑層數(shù)的基本性規(guī)定A、住宅按層數(shù)劃分如下：  1、低層住宅為一層至三層；  2、多層住宅為四層至六層；  3、中高層住宅為七層至九層；  4、高層住宅為十層及以上。B、房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。C、房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。D、七層及以上住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過16m以上的住宅必須設(shè)置電梯。E、十二層及以上的高層住宅，每棟樓設(shè)置

22、電梯不應(yīng)少于兩臺(tái)，其中宜配置一臺(tái)可容納擔(dān)架的電梯。5、消防規(guī)范對(duì)于建筑層數(shù)的基本規(guī)定A、術(shù)語2.0.1 住宅供家庭居住使用的建筑。2.0.2 多層住宅九層及九層以下的住宅（含底層設(shè)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的住宅）。2.0.3 高層住宅十層及十層以上的普通住宅（含底層設(shè)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的住宅）。2.0.4 商住樓商業(yè)營(yíng)業(yè)廳和住宅組成的建筑。2.0.5 單元式住宅由多個(gè)住宅單元拼接而成，每個(gè)單元均設(shè)有樓梯或樓梯與電梯的住宅。2.0.6 塔式住宅獨(dú)立單元式（也稱點(diǎn)式）住宅，它四周臨空，以共用樓梯或樓梯與電梯組成的交通中心為核心，將多套住房組成一個(gè)單元獨(dú)立建造的住宅。且每套住房的進(jìn)戶門至樓梯間門或前室門的距離不超過10m

23、的住宅。2.0.7 通廊式住宅由共用樓梯或樓梯與電梯通過內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住房，且至少有一套住房的進(jìn)戶門至樓梯間門或前室門的距離超過10m的住宅。2.0.8 躍層式住宅設(shè)套內(nèi)樓梯且每套跨躍兩層或三層樓面的住宅。2.0.9 商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)建筑面積不超過300m2的百貨店、副食店及糧店、郵政所、儲(chǔ)蓄所、理發(fā)店、小修門市部等公共服務(wù)用房。B、消防規(guī)范涉及的專業(yè)名次較多，條款繁多，環(huán)環(huán)相扣，專業(yè)知識(shí)極強(qiáng)，在此不詳細(xì)說明，本部門將就高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范及下面市住宅設(shè)計(jì)防火暫行規(guī)定做專門的培訓(xùn)。第二篇 規(guī)劃基本知識(shí)城市區(qū)域（區(qū)位）地塊周邊地塊（即地段問題）城市規(guī)劃是一門復(fù)雜的學(xué)科。所謂規(guī)劃，簡(jiǎn)言之，是指對(duì)

24、區(qū)域、地塊的規(guī)模、道路交通、建筑的布局、朝向、位置、面積大小等，進(jìn)行綜合考慮，統(tǒng)籌安排。 規(guī)劃分為概念性規(guī)劃（簡(jiǎn)稱概規(guī)）、詳細(xì)性規(guī)劃（簡(jiǎn)稱詳規(guī)）；其中詳規(guī)又分為控制性詳規(guī)、修建性詳規(guī)（工作越做越詳細(xì)，指標(biāo)等更加細(xì)致）一、總平面內(nèi)容及布局道路、住宅（或形成組團(tuán))、公建配套、景觀綠化等組成，道路網(wǎng)作為脈絡(luò)骨架，建筑物則圍繞道路來組織，景觀綠化融于其中，點(diǎn)綴和美化環(huán)境，好比“血肉”。1路網(wǎng)：道路規(guī)劃組織有環(huán)形，線形，環(huán)線結(jié)合式等2建筑物布局：行列式；圍合式；自由式；散點(diǎn)式；綜合式等(南昌某居住區(qū)總平面規(guī)劃；注意道路分級(jí)、組團(tuán)關(guān)系，住宅布局、景觀等)二、道路交通（路網(wǎng)）根據(jù)地形、氣候、用地規(guī)模和用地四

25、周的環(huán)境條件，以及居民的出行方式，選擇經(jīng)濟(jì)、便捷的道路系統(tǒng)和道路斷面形式。1、小區(qū)內(nèi)主要道路至少應(yīng)有兩個(gè)出入口；居住區(qū)內(nèi)主要道路至少應(yīng)有兩個(gè)方向與外圍道路相連；機(jī)動(dòng)車道對(duì)外出入口數(shù)應(yīng)控制，其出入口間距不應(yīng)小于150m。2、道路分級(jí)：居住區(qū)道路（紅線寬度不宜小于20m）、小區(qū)路（路面寬58m）、組團(tuán)路（路面寬35）和宅間小路（路面寬不宜小于2.5m）四級(jí)。3、消防車道；消防規(guī)范強(qiáng)制要求的消防車通行道路，一般與居住區(qū)道路結(jié)合。多層住宅消防通道寬度一般不低于3.5m，轉(zhuǎn)彎半徑不低于9m。高層建筑應(yīng)設(shè)環(huán)行消防道路，寬度不低于4m，轉(zhuǎn)彎半徑不不低于12米。沿街建筑物長(zhǎng)度超過160m時(shí)，應(yīng)設(shè)不小于4m&#

26、215;4m消防車通道。人行出口間距不宜超過80m，當(dāng)建筑物長(zhǎng)度超過80m時(shí)，應(yīng)在底層加設(shè)人行通道；4、交通組織；盡量做到人車分流（人、車的交通分別按各自的道路來組織，各行其道），“車走外環(huán)，人行中間”，避免交通干擾的隱患三、建筑： （居住區(qū)）居住小區(qū)組團(tuán)住宅（單元）1、住宅：1）別墅（14層）：a) 獨(dú)立別墅；單棟別墅b) 雙拼別墅；兩棟別墅連拼在一起，有公共的隔墻c)聯(lián)排別墅（TOWNHOUSE）：因?yàn)榭梢远鄺澠唇釉谝黄疬B成一排，又叫“排屋”，面寬68m，進(jìn)深可以較大，單獨(dú)出入口；后兩類是將平層住宅進(jìn)行疊加，實(shí)現(xiàn)住別墅的愿望，在空間組織、功能分區(qū)和私密性方面優(yōu)勢(shì)明顯，讓居住者體現(xiàn)出很強(qiáng)的優(yōu)

27、越感。2）普通多層住宅（46層，24m以下）：不設(shè)電梯（住宅設(shè)計(jì)規(guī)范里面規(guī)定，七層及以上住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過16m以上的住宅必須設(shè)置電梯），（空間）高度2.2m以下不計(jì)算面積。3）小高層（912層）：介于多層和高層之間，12部電梯4）高層（12層以上，100m以下）：分為點(diǎn)式、板式；規(guī)范對(duì)防火和消防要求很高；樓與樓間距較大，30m以上，視線往往比較開闊² 板式布局（單元式布局）：一梯兩戶、三戶 ，長(zhǎng)板、短板，進(jìn)深相對(duì)較小，采光通風(fēng)效果好（參見第四篇戶型分析），多用于低密度的多層及小高層住區(qū)。² 塔式布局（點(diǎn)式布局）：一梯三戶、四戶及多戶，視野開闊，進(jìn)

28、深大，采光均好性較差，通風(fēng)效果不理想（參見第四篇戶型分析），多用于高密度的高層住區(qū)。² 板式與塔式結(jié)合；一幢建筑，可以由多個(gè)但愿組成，其中有的單元是板樓，有的單元是塔樓。² 通廊式布局，分內(nèi)廊與外廊，內(nèi)廊式一般用于小戶型住宅，如酒店式公寓等，外廊式，早期住宅普遍采用的方式，通過外廊組織入戶，現(xiàn)代住宅也有采用這種方式，主要是克服一梯多戶的點(diǎn)式布局采光通風(fēng)不佳的缺點(diǎn)，同樣是一梯多戶，但通過外廊通道的組織，可以形成板式布局，但采光及隱私性均不如傳統(tǒng)的板樓。5）底層（或結(jié)合地下層）做法：早期住宅多做為儲(chǔ)藏間，后來商業(yè)發(fā)達(dá)后多做為店面或車庫(kù)，現(xiàn)在對(duì)底層商業(yè)店面有一定的限制，儲(chǔ)藏間也基

29、本淘汰，人車分流后車輛一般有專用的地下或地上停車庫(kù)，所以底層可以做為帶私家小庭院的住宅，或是架空做為綠化景觀空間，泛會(huì)所的場(chǎng)地，以提高產(chǎn)品的附加值，使住區(qū)檔次升華。2、公建配套：配套設(shè)施使生活更加方便，有些配套是相關(guān)的法規(guī)和規(guī)范規(guī)定必須設(shè)置的，如學(xué)校、幼兒園、停車位、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、醫(yī)療衛(wèi)生等等，相應(yīng)的小區(qū)規(guī)模，必須有相應(yīng)規(guī)模的附屬配套設(shè)施，在現(xiàn)有土地招拍掛的運(yùn)行模式下，在土地出讓的招標(biāo)文件上，一般會(huì)有一些硬性規(guī)定的配套設(shè)施說明；其他一些配套設(shè)施，可以根據(jù)項(xiàng)目定位及周邊情況由開發(fā)商自行決定，也可以利用項(xiàng)目周邊現(xiàn)有的設(shè)施。1）商業(yè)設(shè)施及配套：商業(yè)、餐飲、郵局、銀行、醫(yī)院（診所）2）社區(qū)中心、會(huì)所（往往

30、結(jié)合物業(yè)管理及居委會(huì)等）3）教育設(shè)施：托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)(根據(jù)居住區(qū)規(guī)模而定)4）變配電室/配電間、垃圾收集、垃圾中轉(zhuǎn)站3、物業(yè)管理：小區(qū)安全、衛(wèi)生、智能化；“三表出戶”（電表、水表、煤氣表）四、景觀綠化：當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)越來越注重樓盤景觀綠化環(huán)境的營(yíng)造，源于居民對(duì)居住品質(zhì)要求的提高，也為住宅提供了增值保值的空間。（對(duì)文化的關(guān)注將可能是更高層面的。）1、景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)原則：（1）因地制宜，凸顯地方特征。（2）以人為本，滿足多方需要。（3）突出主題，與建筑的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。（4）以綠為主，倡導(dǎo)生態(tài)建設(shè)。（5）貼和時(shí)代，彰顯現(xiàn)代社會(huì)生活文明特質(zhì)。（6）放眼未來，注重可持續(xù)發(fā)展。2、景觀的組成部分：由

31、綠化種植景觀，道路景觀，場(chǎng)所景觀，硬質(zhì)景觀，水景景觀，庇護(hù)性景觀，模擬化景觀，高視點(diǎn)景觀，照明景觀九大部分組成。3、綠化形式：平面綠化，居住區(qū)綠化組團(tuán)綠化宅間綠化，公共綠化與私有（庭院）綠化；立體綠化，垂直綠化，平臺(tái)綠化，屋頂綠化等五、停車： 停車位是項(xiàng)目必須經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)之一，每個(gè)地區(qū)或城市的規(guī)定的指標(biāo)略有不同。量化的標(biāo)準(zhǔn)一般是每戶多少個(gè)車位或人均多少個(gè)車位，在土地招標(biāo)文件上會(huì)有明確的界定。隨著私人汽車的普遍，停車問題是個(gè)越來越重要、越來越嚴(yán)肅、越來越迫切的問題。1、露天停車：由于多層建筑通常不設(shè)置地下室，所以停車一般靠露天停車及獨(dú)立車庫(kù)或底層架空停車的方式。露天停車場(chǎng)地一般采用植草磚，可以計(jì)

32、算30的綠地面積。2、車庫(kù)：（獨(dú)立車庫(kù)、地下車庫(kù)、半地下車庫(kù)）小高層及高層住區(qū)常用的停車方式，地下停車可以實(shí)現(xiàn)真正的人車分流，但由于地下室建設(shè)成本較高，且做為車庫(kù)的使用率不高，所以一般情況下地下車庫(kù)無法滿足停車位的數(shù)量要求，通常還要布置一定數(shù)量的露天停車位。3、停車位數(shù)量：車位與戶數(shù)比例（如別墅至少為1：1，高檔居住區(qū)要求也很高，通常為兩戶一個(gè)車位），由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，不同地區(qū)有不同的規(guī)范要求，同時(shí)跟居住區(qū)的檔次，即客戶的需求相關(guān)，這關(guān)系到在項(xiàng)目的定位，有時(shí)車庫(kù)也是帶動(dòng)住宅熱銷的一個(gè)因素。六、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)基本上反映該建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)模、規(guī)劃等基本情況1、規(guī)劃用地面積：即常說的征地面積，可以

33、理解為紅線范圍內(nèi)的土地面積，通過紅線范圍坐標(biāo)確定。2、（總）建筑面積：在用地上可建的總建筑面積，分為地上和地下面積兩部分?？偨ㄖ娣e=紅線內(nèi)所有建筑物的建筑面積之和3、占地面積：建筑物底層占地面積4、建筑密度：借用“密度”的概念，該指標(biāo)表明了建筑的占地情況（寬松還是擁擠） 建筑密度=建筑總占地面積（之和）/規(guī)劃用地面積* 100%顯然，建筑密度越大，則地塊越擁擠；通常數(shù)值在20%35%之間，在廈門，規(guī)劃局給普通住宅的建筑密度上限一般在25左右。5、綠化率：該指標(biāo)表明了規(guī)劃區(qū)域的綠化情況，與建筑密度是相互關(guān)聯(lián)的綠化率=綠化（地）面積（之和）/規(guī)劃用地面積 * 100%通常規(guī)劃要求在綠化率30%以

34、上，在深圳住宅小區(qū)的綠化率通常在45以上，曾經(jīng)有的做到80以上，為什么，因?yàn)榈讓蛹芸兆鰹榫G化面積，也可以計(jì)入綠化率范圍，而且架空層不算建筑面積，不計(jì)入容積率。廈門新開發(fā)的住宅小區(qū)，規(guī)劃局的要求一般會(huì)在40以上。開發(fā)商為了提升住區(qū)檔次，也可以適當(dāng)提高，通常提高綠化率的方法是減小建筑密度，而在總建面積已經(jīng)確定的情況下，減小建筑密度的唯一方法是增加建筑層數(shù)，所以類似廈門島內(nèi)這樣土地稀缺地區(qū)，小高層高層住宅將是一個(gè)發(fā)展方向，這也和國(guó)家“節(jié)約土地資源”的政策相符合。6、容積率：借用“容積”的概念，反映了基地的用地負(fù)荷（用地的產(chǎn)出）情況容積率=總建筑面積/規(guī)劃用地面積 純別墅區(qū)一般的容積率在0.3左右，

35、0.3以下一般為純獨(dú)棟高檔別墅區(qū)，0.30.6一般為獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅綜合的中高檔居住區(qū)，Townhouse社區(qū)一般容積率在0.6左右。多層住宅小區(qū)的容積率多數(shù)在0.61之間，11.5一般為多層為主小高層為輔的綜合小區(qū)，1.52.0一般為多層為輔，小高層為主的綜合區(qū)，超過2.0為小高層及高層住宅。7、日照間距、日照間距系數(shù)、建筑間距日照間距：指前后兩排房屋之間,為保證后排房屋在規(guī)定的時(shí)日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。一般用建筑間距系數(shù)來衡量：指遮擋陽(yáng)光的建筑與被遮擋陽(yáng)光的建筑的間距為遮擋陽(yáng)光的建筑高度的倍數(shù)。決定居住區(qū)住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)的主要因素,一是所處地理緯度及其氣候特征,二

36、是所處城市的規(guī)模大小。緯度不同，日照時(shí)間不同，大城市的用地緊張，日照時(shí)間要求相對(duì)較小。檢測(cè)這個(gè)時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)時(shí)要注意三個(gè)問題，首先日期必須是冬至，因?yàn)槎潦侨耆照兆疃痰娜兆樱黄浯?，時(shí)間應(yīng)是正午12點(diǎn)前后各半小時(shí)以內(nèi)，因?yàn)檎缡且惶熘刑?yáng)高度角最高的時(shí)刻；第三，參照的日照平面應(yīng)是建筑首層據(jù)樓地面1米左右的窗臺(tái)的高度。至于檢測(cè)工具，用普通的手表就可以了。廈門地處北緯24°27，日照13個(gè)小時(shí)的日照系數(shù)都在1左右，所以廈門的間距系數(shù)一般為1，但小高層及高層的規(guī)定又有所不同，比較常用的是，南側(cè)為高層建筑時(shí)，間距不小于0.5H，且最小建筑間距24米，超過60米，每超過5米，增加1米的間距。這是二類

37、居住用地的標(biāo)準(zhǔn)，其他詳見廈門市城市規(guī)劃條例。（圖）日照系數(shù)：根據(jù)各地區(qū)的太陽(yáng)高度角和經(jīng)驗(yàn)習(xí)慣確定，不同地區(qū)規(guī)劃要求不同，北方地處高緯度區(qū)，太陽(yáng)高度角低，要求較大日照間距，1：1.2，1：1.3，南方緯度低，太陽(yáng)高度角高，間距小些，可能是 1：1甚至更小。日照間距=前面建筑物高度（H）*日照間距系數(shù)（注：前面建筑物高度,準(zhǔn)確說是指實(shí)際對(duì)后面建筑物產(chǎn)生遮擋的高度，而不一定是前面建筑物的最高標(biāo)高；但多數(shù)情況下都是前面建筑物的最高標(biāo)高）建筑物間距：我國(guó)規(guī)范規(guī)定：多層與多層間距6m；多層與高層間距9m；高層與高層間距13m（以上數(shù)值為最小值）8、停車位數(shù)量：根據(jù)規(guī)劃停車配比確定9、居住戶數(shù)、居住人口（按

38、3.5人/戶計(jì)算）這些指標(biāo)要嚴(yán)格按照規(guī)劃要求來進(jìn)行，也是規(guī)劃審批了解項(xiàng)目概況的途徑。七、市政基礎(chǔ)設(shè)施是住宅施工及竣工交房后使用的必備硬件設(shè)施，一般在取得土地紅線后，相關(guān)部門會(huì)提供詳細(xì)的市政基礎(chǔ)設(shè)施接入點(diǎn)的位置坐標(biāo)、標(biāo)高等數(shù)據(jù)。在土地出讓金里面有一項(xiàng)配套費(fèi)，其實(shí)就是政府用來建設(shè)市政基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用。施工期間的主要市政配套要達(dá)到三通一平，即水通電通路通場(chǎng)地平整。在房屋竣工交房時(shí)，市政設(shè)施的完整配套是交房的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。1、道路2、給水管網(wǎng)：排水管網(wǎng)（污水、雨水）3、煤（燃）氣管網(wǎng)4、電力、電信、電話、有線電視、寬帶5、人（民）防（空）：依據(jù)地上總建面積的一定比例建設(shè)，平時(shí)和戰(zhàn)時(shí)結(jié)合，平時(shí)多用于地下停

39、車，臨戰(zhàn)時(shí)用于人防。人防設(shè)施是所有項(xiàng)目必須建設(shè)的一部分，如果因?yàn)橐恍┨厥馇闆r無法建設(shè)，因按該項(xiàng)目的人防面積折算成一定數(shù)額的貨幣，做為異地建設(shè)費(fèi)交給相關(guān)部門。第三篇 典型個(gè)案分析一、典型戶型分析戶型一：² 大面寬、小進(jìn)深；南北通透，采光通風(fēng)好；² 客廳與餐廳直接采光，南北連通，空間感好；² 功能分區(qū)明確，公共空間和私密空間分開；² 入口玄關(guān)、入戶花園空間過渡好；² 所有房間直接采光（全明）；² 空間錯(cuò)層，室內(nèi)有高差層次；² 客廳大面積凸窗（落地玻璃窗），視線開闊；² 獨(dú)立傭人房設(shè)計(jì)。戶型二：² 一梯兩戶板式

40、戶型；² 大面寬、小進(jìn)深；南北通透，采光通風(fēng)好；² 客廳與餐廳南北連通，空間感好；² 功能分區(qū)明確，公共空間和私密空間分開；² 入戶花園、觀景電梯，空間過渡好；² 所有房間直接采光（全明）；獨(dú)立帶衛(wèi)生間傭人房；² 凸窗（窗臺(tái)離樓地面500高，低于常規(guī)900，窗臺(tái)利用），景觀視線好；活躍并豐富立面戶型三：² 典型多層住宅兩房、三房布局形式；² 大面寬、小進(jìn)深；采光通風(fēng)好；² 客廳與餐廳南北連通，空間感好；² 功能分區(qū)明確，公共空間和私密空間分開；² 加大陽(yáng)臺(tái)面積（出挑多），形成景觀陽(yáng)臺(tái)；

41、² 所有房間直接采光（全明）；² 凸窗，景觀視線好；活躍豐富立面² 房間尺寸、比例合理戶型四：² 介于板樓和塔樓之間的兩梯四戶戶型；² 大面寬、大進(jìn)深；中間兩戶雖沒有真正的南北通透，但所以臥室和客廳均朝南。² 布局緊湊，公攤面積比較節(jié)約；² 所有房間直接采光（全明）；戶型五：² 井字型一梯八戶點(diǎn)式，傳統(tǒng)點(diǎn)式布局；優(yōu)勢(shì)明顯，劣勢(shì)更明顯的一種老式布局。² 大面寬、大進(jìn)深；土地使用率高，容易出面積；² 布局緊湊；公攤面積??；² 采光、通風(fēng)效果受到限制，居住品質(zhì)差；² 房間功能區(qū)分不

42、佳，尺寸不盡合理。戶型六：² 客廳挑高4.8米，寬敞、氣派² 一層的建筑面積，超過建筑面積的使用面積² 上下兩層，功能分區(qū)明確，公私干擾少² 室內(nèi)空間豐富，富有層次感² 房間高度不足，空間比較壓抑，居住舒適度不足。戶型七：² 帶中間小庭院的townhouse 戶型² 室內(nèi)空間豐富，舒適、豪華² 帶中間庭院，克服townhouse三進(jìn)式中部房間采光通風(fēng)不足的缺陷² 中間庭院，實(shí)現(xiàn)人與自然、室內(nèi)與室外的交流和融合² 進(jìn)深可以做到12m以上，低層高密度² 入門玄關(guān)，前庭后院戶型八：²

43、; 經(jīng)典townhouse戶型，也有人叫寬house，因?yàn)檫@種戶型大面寬，短進(jìn)深，克服傳統(tǒng)townhouse三段式結(jié)構(gòu)，每個(gè)房間特別是衛(wèi)生間都能采光通風(fēng)。² 客廳挑高，尊貴氣派；² 結(jié)構(gòu)緊湊，面積適中；² 雙開間，各房間寬敞、舒適² 前庭后院，超大露臺(tái)別墅的設(shè)計(jì)靈活多變，設(shè)計(jì)師具有無限的想象和發(fā)揮空間，很難界定什么才是經(jīng)典，其好壞的也不是隨便就能夠評(píng)價(jià)的，在此就不舉例說明，有另外的文章闡述。二、典型總平面規(guī)劃分析1、上海奧林匹克花園，概念的提出，中國(guó)最早以“健康、運(yùn)動(dòng)”為主題規(guī)劃核心理念“以人為本，科學(xué)運(yùn)動(dòng)，健康生活” 體育融入生活主感干道串起小組團(tuán)。通

44、過對(duì)每期開發(fā)的中心綠地中體育精神的導(dǎo)入，把體育生活和居住區(qū)日常的生活融為一體，規(guī)劃中心步行綠化系統(tǒng)把各期中心綠地聯(lián)系成一個(gè)整體。南北向貫通的蛇形主干道，使得小區(qū)的空間在這條干道兩側(cè)變化豐富，可做到步移景換，避免了組團(tuán)式的布置造成的空間呆板。圍繞這個(gè)中心軸，各期小區(qū)既相互獨(dú)立，又相互交融連貫。綠色體育文化長(zhǎng)廊以強(qiáng)烈的直線感貫穿南北，造成綠色長(zhǎng)廊的氣勢(shì)恢弘。2、萬科深圳四季花城，“歐洲小鎮(zhèn)”的概念親水，“花城以水為血脈，故花城得水而活；水以花城為面，故水因花城而媚”。 小區(qū)內(nèi)部的水系，由原來的線狀設(shè)計(jì)，變成點(diǎn)線面結(jié)合的布置模式，豐富景觀資源，提升景觀價(jià)值，并均衡整個(gè)小區(qū)的景觀特征。組團(tuán)，相對(duì)獨(dú)立又

45、相互交融，促成一個(gè)風(fēng)情濃郁的歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)。道路，不強(qiáng)調(diào)絕對(duì)的人車分流，更多強(qiáng)調(diào)的是人與車的和諧共處，通過道路的深化設(shè)計(jì)，限制車的行駛速度，減少對(duì)人的過分干擾。其次，在強(qiáng)調(diào)人車和諧共處的同時(shí)，道路布局靈活，車可以停到每個(gè)組團(tuán)的邊緣，大大減少了業(yè)主步行距離，出入更加便利。3、山東招遠(yuǎn)麗湖四季花城² 總平面布置簡(jiǎn)潔，結(jié)構(gòu)清晰（一條弧形道路組織主要交通）² 板式與點(diǎn)式結(jié)合，空間富有變化² 綠化景觀好，均好性略顯得不足² 交通上會(huì)存在一定的干擾。4、深圳萬科·金域藍(lán)灣² 地塊狹長(zhǎng)的格局；采用板式布局，流動(dòng)、飄逸；與點(diǎn)式（塔式）相比，整體感好，更

46、易與河流環(huán)境取得協(xié)調(diào)、融合；進(jìn)深小，戶型采光通風(fēng)好² 完全人車分流，車入地下，人在地面² 分隔的幾塊綠地聯(lián)系不是很好（雖然通過底層局部架空取得聯(lián)系）5、南京萬達(dá)·江南明珠² 交通組織：人車分流，外環(huán)車行道（結(jié)合路邊停車），兩條南北向綠化帶（結(jié)合水系）組織人流；² 建筑呈連續(xù)弧形布置，空間流動(dòng)；并且局部形成較大的綠化景觀² 綠化景觀靈活布置并聯(lián)系成整體，富有變化和情趣，強(qiáng)調(diào)均好性² 不足在于空間圍合感不強(qiáng)，不夠豐富，美觀度不足。第四篇 常見問題解答這部分內(nèi)容針對(duì)售樓部銷售人員反饋的在銷售過程中碰到的客戶常關(guān)心的問題，進(jìn)行概括說

47、明。1、商品房對(duì)層高有何具體規(guī)定？² 層高的高低是造價(jià)和居住空間的心理需求權(quán)衡的結(jié)果，住宅設(shè)計(jì)規(guī)范里面規(guī)定住宅的客廳和臥室的凈高最小不小于2.4m層高不宜高于2.8m（已經(jīng)很過時(shí)了），我國(guó)住宅目前層高一般不低于2.8m，通常為2.8m,但如果客廳的面寬或進(jìn)深較大，層高2.8m就顯得壓抑，一般要在3m左右，但從開發(fā)商追求利益的角度出發(fā)，不可能做得太高，一般不會(huì)大于3.3m，而客廳局部挑空，那是另外一種布局形式了。所以應(yīng)根據(jù)房間的面積大小來確定其合理的層高。2、商品房住宅的樓板厚度有何要求，有哪幾部分組成？² 樓板主要有預(yù)制樓板（厚度110左右）和現(xiàn)澆板（厚度80左右），由于抗

48、震、隔音、防水性能不好，現(xiàn)代住宅已基本淘汰預(yù)制板。相關(guān)的規(guī)范對(duì)樓板的厚度沒有一個(gè)硬性的要求，其厚度的決定因素主要由樓板的荷載、跨度決定，如今的住宅樓板一般在1012之間。樓板的組成由下往上依次為結(jié)構(gòu)層（鋼筋混凝土現(xiàn)澆板）、水泥砂漿找平層、裝飾面層；現(xiàn)澆樓板又分為板式、梁板式（主梁、次梁、樓板），常用的是梁板式。3、節(jié)能住宅、“生態(tài)住宅”、“生態(tài)社區(qū)”、“綠色住宅”² 生態(tài)住宅和綠色住宅其實(shí)是一個(gè)概念，目前國(guó)內(nèi)尚無一個(gè)國(guó)標(biāo)性的標(biāo)準(zhǔn)?？梢詤⒖嫉氖牵航ㄔO(shè)部科技司主編的綠色生態(tài)居住區(qū)建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則；國(guó)家住宅與居住環(huán)境工程中心主編的健康住宅技術(shù)要點(diǎn)；建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心主編的國(guó)家康居示

49、范工程建設(shè)技術(shù)要點(diǎn)。越來越嚴(yán)重的能源問題和環(huán)境問題引發(fā)人類對(duì)自身發(fā)展的思考，節(jié)約能源、保護(hù)環(huán)境，重視人與自然的協(xié)調(diào)關(guān)系，在住宅建設(shè)中也做了很多研究和嘗試，但并沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，何謂生態(tài)住宅？生態(tài)住宅是運(yùn)用生態(tài)學(xué)原理和遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的原則，設(shè)計(jì)、組織建筑內(nèi)外空間中的各種物質(zhì)因素，使物質(zhì)、能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高效、低耗、無廢棄物無污染、生態(tài)平衡的建筑環(huán)境。這里的環(huán)境不僅涉及住宅區(qū)的自然環(huán)境，也涉及人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境。生態(tài)住宅的建設(shè)，應(yīng)從能源、水、氣、聲、光、熱、綠化、廢物處理、綠色建材等方面入手，在此不做詳細(xì)闡述。² 我國(guó)是能源消耗大國(guó)，住宅的

50、能源節(jié)約，關(guān)系國(guó)家大計(jì)，因此去年年底開始頒布民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)能已成一種趨勢(shì)。節(jié)能住宅，概括說就是對(duì)住宅外墻、門窗、屋面等維護(hù)結(jié)構(gòu)（直接與外界聯(lián)系部分）進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)，同時(shí)考慮對(duì)太陽(yáng)能、風(fēng)、雨水等的綜合利用，盡量合理利用能源，甚至做到維持住宅能源的自給自足。例如天津已經(jīng)開始對(duì)住宅凸窗說不了，因?yàn)楸匦阅懿蛔?。?guó)外節(jié)能住宅、“生態(tài)住宅”研究比較多，起步較早，而且技術(shù)先進(jìn)，目前多處于試驗(yàn)階段，隨著我國(guó)住宅建設(shè)水平的提高和能源問題的凸顯，我國(guó)也開始重視這個(gè)問題，但只是才開始。4、各類型住宅什么程度才能取得預(yù)售許可證？² （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建

51、設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證。不同地區(qū)的規(guī)定不同，廈門規(guī)定，4層以下的建筑必須結(jié)構(gòu)封頂；4層以上不帶地下室的到4層；帶地下室的地下工程完工，地上建到一層就可以辦理。5、社區(qū)對(duì)車位配比的標(biāo)準(zhǔn)？² （參見第二篇、五和各地規(guī)范）6、現(xiàn)代建筑為什么多采用框架結(jié)構(gòu)，及其利弊？² 每一個(gè)事物的利弊總是相對(duì)的，就目前的幾種建筑結(jié)構(gòu)形式（磚混、框架、剪力墻、鋼結(jié)構(gòu)）相比較而言，框架結(jié)構(gòu)的好處是，結(jié)構(gòu)牢

52、固、抗震性能好，相對(duì)于在廈門基本已經(jīng)不再使用的磚混結(jié)構(gòu)來說，造價(jià)要高一些，但要比其他的結(jié)構(gòu)形式便宜，施工容易，弊端就是有凸出的梁柱邊角，影響美觀及家具的布置。綜合各項(xiàng)因素，一般的多層、小高層建筑，多是采用框架結(jié)構(gòu)。7、各種面積的計(jì)算方法，計(jì)算范圍？² 詳見廈門市商品房面積計(jì)算細(xì)則8、什么情況下入戶門必須裝防火門？² 防火門主要分為甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)，乙級(jí)多用。高層住宅對(duì)消防、防火的要求比較高，電梯間位置多設(shè)消防前室，如果入戶門直接對(duì)前室開啟，則設(shè)為防火門。9、廚房、衛(wèi)生間的防滲漏措施及采用的材料² 廚房、衛(wèi)生間樓板通常比室內(nèi)正常樓面（如客廳、臥室）低30，防止水外流

53、；通過找坡、地漏（鑄鐵、PVC等）等排水。防水的處理一般是在鋼混樓板上用摻加一定比例防水粉防水砂漿找平，找平層上涂一層防水涂料（現(xiàn)在的防水涂料品牌繁多），墻面上反20高，在防水涂料上層鋪設(shè)面磚，為防止面磚空鼓，通常在防水涂料上均勻撒上一層粗砂粒。廚房衛(wèi)生間漏水最有可能的位置是穿越樓板的管道周邊，這是由于填補(bǔ)管邊空隙的混凝土的施工質(zhì)量不過關(guān)引起。另外一種比較常見就是二次裝修預(yù)埋管道時(shí)鑿除防水層導(dǎo)致。10、陽(yáng)臺(tái)、樓梯扶手的要求² 依照住宅設(shè)計(jì)規(guī)范，低層、多層住宅的陽(yáng)臺(tái)欄桿凈高不應(yīng)低于1.05m，中高層、高層住宅的陽(yáng)臺(tái)欄桿凈高不應(yīng)低于1.10m，并在設(shè)計(jì)時(shí)考慮避免小孩的攀爬的可能，同時(shí)欄桿

54、間距不大于110。11、對(duì)毛坯房的相關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)² 目前尚未有統(tǒng)一的裝修標(biāo)準(zhǔn)，具體以與二次裝修的銜接為參照。比如，二次裝修時(shí)，墻體涂料需要重新刷，地板需要重新鋪，所以墻體只要施工到找平層劈完膩?zhàn)蛹纯?，地板只要完成砂漿找平即可。而住家二次裝修不可能涉及的，如外墻裝修，對(duì)外的門窗，則必須在毛坯房交房時(shí)完成。水、電、煤氣、電信、電視等接口，那更不用說了。12、墻體、樓板裂（龜裂）縫問題（產(chǎn)生的原因、補(bǔ)救措施）² 墻體裂縫的原因多種多樣，這里介紹主要的兩種，一種是墻體裂縫，抹灰層跟著出現(xiàn)裂縫，主要出現(xiàn)在門窗角及梁底，這主要是由于基礎(chǔ)不均勻沉降引起，處理比較難，如果沒有解決基礎(chǔ)沉降的問

55、題，修補(bǔ)裂縫只能治標(biāo)不治本；另外一種是抹灰層與墻體結(jié)合不良，出現(xiàn)空鼓而導(dǎo)致裂縫，出現(xiàn)的位置沒有規(guī)律，處理的方法就用切割機(jī)切下空鼓范圍鑿除，重新抹灰。還有可能就是墻體預(yù)埋管線位置，由于處理不好，砂漿厚薄不一，出現(xiàn)伸縮裂縫。² 樓板裂縫原因也是很多的，較常見的有幾種，第一，混凝土自生原因，如配合比不好或是初凝時(shí)間太短等，第二，位于板上部的負(fù)彎筋被踩塌，導(dǎo)致鋼筋不受力。第三，預(yù)埋管線的管徑太大或重疊，混凝土厚度不足。第四，偷工減料，板厚不足或標(biāo)號(hào)不夠。隨著房地產(chǎn)建設(shè)水平的提高和規(guī)范、法規(guī)、施工要求的嚴(yán)格，這些問題會(huì)越來越少，房屋的質(zhì)量和品質(zhì)得到提高。13、給排水系統(tǒng)有何技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、采用的材料

56、、存水彎² 給排水系統(tǒng)本身有一個(gè)國(guó)家設(shè)計(jì)、施工標(biāo)準(zhǔn)，由于最終都要連入市政管網(wǎng)，因而會(huì)受到市政管網(wǎng)的約束和限制，如市政給水的管徑、水壓，常用材料有鑄鐵管、PVC管等，現(xiàn)在基本采用PVC管，管徑根據(jù)設(shè)計(jì)要求選擇。² 存水彎，污水管道存在大量廢氣，不但有毒而且劇臭，臭氣通過排水管道口（如地漏）散發(fā)到室內(nèi)，影響健康。所以排水管道一般都要有一個(gè)U型存水彎，只要有使用，就能存儲(chǔ)一定量的水，隔絕廢氣散發(fā)?，F(xiàn)在的防水地漏功能相似，所以有些下水管道并沒有存水彎，但其效果遠(yuǎn)不如存水彎好。14、建筑施工流程？多層、小高層、高層、超高層建筑對(duì)基礎(chǔ)有何相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)？正常情況下工期多久？層的建設(shè)進(jìn)度正常情況下多久？² 建筑施工流程：基礎(chǔ)（打樁）地下室（前兩項(xiàng)統(tǒng)稱地下工程）地上結(jié)構(gòu)工程（主體結(jié)構(gòu)，梁、板、柱體系）結(jié)構(gòu)封頂外部裝修內(nèi)部裝修² 基礎(chǔ)的類型主要不是靠相關(guān)技