CC-上海國際金融大廈投資規(guī)劃

1、上海國際金融大廈上海國際金融大廈投資規(guī)劃投資規(guī)劃Cost Planning Cost Planning Case StudyShanghai International Finance Building高高 欣欣 副教授副教授同濟大學(xué)工程管理研究所同濟大學(xué)工程管理研究所（RIPAM)2001.6投資規(guī)劃投資規(guī)劃Project Cost Planning前言前言關(guān)于上海國際金融大廈投資分析的主要結(jié)論關(guān)于上海國際金融大廈投資分析的主要結(jié)論1 項目總體構(gòu)思項目總體構(gòu)思2 項目投資分析項目投資分析4 附錄附錄3 項目實施的建議項目實施的建議投資規(guī)劃關(guān)于上海國際金融大廈投資分析的主要結(jié)論關(guān)于上海國際金融

2、大廈投資分析的主要結(jié)論投資規(guī)劃大廈建筑指標1建筑面積 85,000m22使用面積 62,208m23建筑總面積約190m4建筑層數(shù) 50層項目目標投資5建筑工程投資 2,964 萬美元設(shè)備購置及安裝工程投資 2,479萬美元其它投資 4,506萬美元總投資 9,949萬美元6平方米造價 1,170.47美元/m2(含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金和銀行貸款利息、流動資金)平方米造價 2,964萬美元(不含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金和銀行貸款利息、流動資金)進度7建設(shè)周期 54個月質(zhì)量廿世紀九十年代具有國際標準的大廈，并成為浦東新區(qū)的標志性建筑項目組織項目組織投資規(guī)劃上海國際金融大廈上海國際金融大廈商業(yè)設(shè)施商業(yè)設(shè)施銀行

3、營業(yè)大廳銀行營業(yè)大廳辦公室（供出租）辦公室（供出租）會議室會議室保險庫保險庫食堂（供內(nèi)部使用）食堂（供內(nèi)部使用）服務(wù)大廳服務(wù)大廳郵局郵局商場商場酒吧、咖啡廳酒吧、咖啡廳舞廳舞廳餐廳餐廳頂層餐廳頂層餐廳美容室美容室桑拿浴室桑拿浴室俱樂部俱樂部地下車庫地下車庫輔助用房輔助用房室外總體室外總體建建筑筑面面積積分分配配計計劃劃投資規(guī)劃序號部位空間名稱建筑面積(m2)使用面積(m2)1地下室保險庫房及其它用房300021002設(shè)備用房400028003地下停車庫300021004輔助用房1000700小計1100077005裙房部分營業(yè)大廳280020006郵局1601007服務(wù)大廳6704008酒吧、

4、咖啡廳6704009商場1700120010大小會議室、會議廳2830170011多功能廳50030012西式餐廳83050013中式餐廳83050014內(nèi)部雇員食堂83050015俱樂部1500105016其它用房680328小樓高級寫字樓590004473018頂層餐廳1000800小計6000045530總計8500062208建筑總體構(gòu)思建筑總體構(gòu)思投資規(guī)劃 上海國際金融大廈，位于浦東陸家嘴的金融中心地域，建筑總高度上海國際金融大廈，位于浦東陸家嘴的金融中心地域，建筑總高度為為190米，米，50層，它將是這一地區(qū)的一個重要標志性建筑，一方面它將提層，它將是這一

5、地區(qū)的一個重要標志性建筑，一方面它將提供供85,000平方米的銀行營業(yè)廳、高級寫字樓及必需的先進附屬設(shè)施，另一平方米的銀行營業(yè)廳、高級寫字樓及必需的先進附屬設(shè)施，另一方面它將呈現(xiàn)二十世紀九十年代的時代建筑形象，同時亦融合了古典建方面它將呈現(xiàn)二十世紀九十年代的時代建筑形象，同時亦融合了古典建筑的穩(wěn)重、磅礴氣度。筑的穩(wěn)重、磅礴氣度。 地下室的一、二層將是部分機電設(shè)備用房、貨物裝卸及約停放地下室的一、二層將是部分機電設(shè)備用房、貨物裝卸及約停放300部部汽車的車庫。底層及二層將是銀行、會議中心、郵電服務(wù)、商店及餐廳汽車的車庫。底層及二層將是銀行、會議中心、郵電服務(wù)、商店及餐廳等配套設(shè)施，三樓以上是寫字

6、樓以及放置在中層或頂層的俱樂部。等配套設(shè)施，三樓以上是寫字樓以及放置在中層或頂層的俱樂部。 為了體現(xiàn)時代及古典的結(jié)合形象，大廈的外墻將采取部分玻璃幕墻為了體現(xiàn)時代及古典的結(jié)合形象，大廈的外墻將采取部分玻璃幕墻及部分面磚、花崗石的搭配，以突出其高聳的形態(tài)，以及中外、古今結(jié)及部分面磚、花崗石的搭配，以突出其高聳的形態(tài)，以及中外、古今結(jié)合的獨特風格。國際金融大廈建成后，不但會成為浦東新區(qū)的一個視點合的獨特風格。國際金融大廈建成后，不但會成為浦東新區(qū)的一個視點標志，亦會與一江之隔的外灘二十年代的建筑群互相呼應(yīng)，為現(xiàn)代上海標志，亦會與一江之隔的外灘二十年代的建筑群互相呼應(yīng)，為現(xiàn)代上海整體市容增添光彩。整

7、體市容增添光彩。結(jié)構(gòu)方案構(gòu)思結(jié)構(gòu)方案構(gòu)思投資規(guī)劃機電設(shè)備系統(tǒng)構(gòu)思機電設(shè)備系統(tǒng)構(gòu)思投資規(guī)劃供電供電弱電弱電機電設(shè)備系統(tǒng)構(gòu)思機電設(shè)備系統(tǒng)構(gòu)思投資規(guī)劃給排水給排水消防消防機電設(shè)備系統(tǒng)構(gòu)思機電設(shè)備系統(tǒng)構(gòu)思投資規(guī)劃空調(diào)空調(diào)電梯電梯項目投資分析項目投資分析投資規(guī)劃編制說明編制說明編制原則和依據(jù)編制原則和依據(jù)項目投資分析項目投資分析建筑工程投資建筑工程投資投資規(guī)劃序號項目名稱平方米指標(美元)投資(萬美元)占總投資百分比(%)1.1地下結(jié)構(gòu)67.655755.78其中： 預(yù)應(yīng)力超高強離心管樁12.47106 地下室及基礎(chǔ)承臺32.82279 地下車庫13.18112 基礎(chǔ)施工措施費9.18781.2上部主體

8、結(jié)構(gòu)69.476256.28其中： 鋼筋混凝土柱11.78100 鋼筋混凝土梁8.6774 鋼筋混凝土樓板12.89110 鋼筋混凝土墻體19.56166 其它金屬結(jié)構(gòu)0.675 主體施工措施費20.001701.3外部立面裝飾66.245635.66其中： 磚墻0.333 雙層鋁合金窗7.8967 玻璃幕墻及花崗巖58.00493項目投資分析項目投資分析建筑工程投資建筑工程投資投資規(guī)劃序號項目名稱平方米指標(美元)投資(萬美元)占總投資百分比(%)1.4建筑作業(yè)和輔助設(shè)施67.175715.74其中： 屋面4.8942 樓梯0.787 門與五金7.0059 干式隔斷10.3387 墻面裝修6

9、.6757 樓地面裝修5.5647 吊平頂12.44106 廁所15.00127 其它什項4.56391.5精裝修62.355305.33其中： 門廳13.33120 電梯廳34.35292 服務(wù)大廳4.0036 多功能舞廳2.0018 會議室2.0018 會議廳5.11461.6室外總體11.761001.01建筑工程投資合計348.71296429.79項目投資分析項目投資分析設(shè)備購置及安裝工程投資設(shè)備購置及安裝工程投資投資規(guī)劃序號項目名稱平方米指標(美元)投資(萬美元)占總投資百分比(%)2.1消防23.41 1992.002.2電器70.005955.982.3空調(diào)83.307087.

10、122.4給排水及污水處理22.471911.922.5電梯74.126306.332.6煤氣6.24530.532.7管理電腦、電訊等9.44850.852.8擦窗機2.12180.18設(shè)備購置及安裝工程投資合計291.65247924.92項目投資分析項目投資分析其它投資其它投資投資規(guī)劃序號項目名稱平方米指標(美元)投資(萬美元)占總投資百分比(%)3.1建設(shè)期物價風險65.415565.593.2不可預(yù)見費38.003233.253.3開辦費51.184354.373.4臨時備用金11.761001.013.5專業(yè)費64.005445.47其中： 勘察費3.1827 設(shè)計費35.1829

11、9 建設(shè)監(jiān)理12.82109 籌建費9.6582 其它咨詢費3.18273.6土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金141.18120012.063.7貸款利息129.41124811.063.8流動資金11.761001.01其它投資合計530.12450645.29項目合同結(jié)構(gòu)項目合同結(jié)構(gòu)投資規(guī)劃1995年年10月度資金使用計劃月度資金使用計劃PM概念序號序號工作內(nèi)容工作內(nèi)容計劃用款計劃用款(萬元萬元)備注備注本期累計撥入本期累計撥入本期累計支出本期累計支出本期結(jié)存本期結(jié)存工程款工程款浙江二建支護結(jié)構(gòu)工程部分結(jié)算款浙江二建支護結(jié)構(gòu)工程部分結(jié)算款浙建總本月預(yù)計應(yīng)付款浙建總本月預(yù)計應(yīng)付款常州網(wǎng)架廠進度款常州網(wǎng)架廠進度款土方款土方款材料款材料款鋼筋款鋼筋款給排水等工程材料款給排水等工程材料款花崗石預(yù)付款花崗石預(yù)付款放火門預(yù)付款放火門預(yù)付款管理費管理費行政管理費行政管理