商品房交付業(yè)主須知需注意的事項(xiàng)

1、-可編輯修改 -住宅交房流程及業(yè)主自己需驗(yàn)收注意事項(xiàng)及法律問(wèn)題一、交房驗(yàn)收的具體方法：1.1. 去物業(yè)部門(mén)查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗(yàn)：1 1）住宅質(zhì)量保證書(shū)-可帶走2 2）住宅使用說(shuō)明書(shū)-可帶走3 3）竣工驗(yàn)收備案表4 4）面積實(shí)測(cè)表5 5）管線分布竣工圖（水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu)）-可帶走如果房產(chǎn)商準(zhǔn)備充分的話，一般1010 分鐘即可查看完資料。2.2. 核實(shí)面積、合同及價(jià)錢(qián)多退少補(bǔ)問(wèn)題。確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同，房屋面積是否經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)部門(mén)實(shí)際測(cè)量，與合同簽訂面積是否有差異。（先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為 3%3%，3%3%之內(nèi)不考慮，超

2、出部分進(jìn)行處理，建議定合同為2%2%誤差，但是不超過(guò) 5%5%比較好）以雙方簽定合同為準(zhǔn)。一般這個(gè)時(shí)間因人而變，時(shí)間為 30-4030-40 分鐘二、交房驗(yàn)收的具體步驟：看完那些資料后，基本就可以去驗(yàn)收房子了（提示：暫且先不要交付一些物業(yè)費(fèi)用及相關(guān)費(fèi)用，此時(shí)物業(yè)會(huì)催促你來(lái)交付，可同他們交流，驗(yàn)收好后，再交付費(fèi)用從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門(mén)鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表（若有遠(yuǎn)程抄表另）等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。1 1）詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)等部位有無(wú)開(kāi)裂現(xiàn)象；（陽(yáng)臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大）【提示】：由于新房子空關(guān)時(shí)間較長(zhǎng)，在門(mén)窗軌道里會(huì)有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可

3、 很沖動(dòng)，用蠻力推拉門(mén)窗，一感覺(jué)有阻塞感的時(shí)候，仔細(xì)查看一下，用掃帚清楚后就可以看-可編輯修改 -了。2 2）檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫【提示】：特別是查看一些墻體是否有水跡，特 別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。3 3）仔細(xì)檢查地面，仔細(xì)檢查地面有無(wú)空殼開(kāi)裂情況。【提示】：如有空鼓，一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)， 否則在裝修中會(huì)很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系。以上 2-32-3 項(xiàng)可用工具小榔頭和塞尺。4 4）水電煤暢通情況和能否正常使用。大開(kāi)龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來(lái)看看水壓，二、來(lái)試試排水速度。（一般新房子會(huì)配一個(gè)簡(jiǎn)易龍頭給業(yè)

4、主）。用萬(wàn)用表測(cè)量各個(gè)強(qiáng)弱電是否暢通?！咎崾尽浚宏P(guān)閉分閘，檢查各個(gè)分閘是否完全控制各分支線路。5 5）驗(yàn)收下水情況，先用面盆盛水，再向各個(gè)下水處灌水，分別是臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽(yáng)臺(tái)地漏等， 基本是每個(gè)下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽(tīng)到咕嚕嚕的聲音和表面無(wú)積水?！咎崾尽浚鹤龊眠@些后，確認(rèn)沒(méi)問(wèn)題，要盡快將這些突出下水（如臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水）拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實(shí)，而象地漏等下水需要塞實(shí)（記得留一可拉扯掉的位置）。6 6）驗(yàn)收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了（約高 2cm2cm）。然后約好樓下的業(yè)主在 2424 小時(shí)后查看其家?guī)l(wèi)的天花。【提示】：在全部用完水

5、后，應(yīng)再打開(kāi)水表，看清楚水表數(shù)字，記錄下來(lái)，同時(shí)要記錄電表數(shù)字。7 7）核對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施核對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符；【提示】：通常在這方面，應(yīng)該沒(méi)什么大問(wèn)題，但是確實(shí)要仔細(xì)核實(shí)。8 8）測(cè)量一下樓宇的層高，用 5 5 米卷尺即可，采樣數(shù)據(jù)來(lái)源地點(diǎn)與具體數(shù)據(jù)，最好把水表、電 表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長(zhǎng)度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個(gè)自己的小本 子上，同時(shí)把一些驗(yàn)收房子的數(shù)據(jù)-可編輯修改 -和問(wèn)題寫(xiě)在物業(yè)公司提供的紙張上。-可編輯修改 -最后好了，檢查完這些工作，如果沒(méi)問(wèn)題的話，那就交錢(qián)去吧；若有問(wèn)題，需要同物業(yè)人員 確定解決方案和解決日期，

6、看解決結(jié)果是否影響收房，若影響，需要進(jìn)行交涉了作為業(yè)主，還需要對(duì)房屋本身細(xì)節(jié)進(jìn)一步把關(guān)，及時(shí)讓有關(guān)部門(mén)修理和完善。以下是細(xì)節(jié)把關(guān)的小竅門(mén)（包括精裝修的房屋驗(yàn)收）：核對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符。門(mén)窗：1 1 試試門(mén)窗開(kāi)啟是否靈活，目測(cè)門(mén)與門(mén)框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關(guān)上門(mén)窗 聽(tīng)聽(tīng)隔音效果，同時(shí)也了解它們的密封程度。查看密封膠條是否完整牢固。2 2 門(mén)插是否插入得太少，門(mén)間隙是否太大？（特別是門(mén)鎖的一邊）3 3 門(mén)四邊是否緊貼門(mén)框，門(mén)開(kāi)關(guān)時(shí)有無(wú)特別聲音？4 4 .大門(mén)、房門(mén)的插銷、門(mén)銷是否太長(zhǎng)太緊？5 5 窗邊與混凝土接口有無(wú)縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼?，框墻接縫處

7、一定要密實(shí)，不能有縫 隙。6 6 窗戶玻璃是否完好？7 7 .窗臺(tái)下面有無(wú)水漬？如有則可能是窗戶漏水。墻體及地面：1 1 檢查墻體平整度、是否有空鼓、開(kāi)裂、滲水、裂縫，水跡等情況。2 2、仔細(xì)檢查地面平整度、是否有空鼓、開(kāi)裂、滲水、裂縫，水跡等情況。如有空鼓，一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會(huì)很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系。屋頂：1 1 頂上是否有裂縫？沒(méi)有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來(lái)說(shuō)，與房間-可編輯修改 -橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問(wèn)題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈 4545 度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說(shuō)明房屋沉降嚴(yán)重，該住宅有嚴(yán)重結(jié)

8、構(gòu)性質(zhì) 量問(wèn)題。2 2 .看頂部是否有麻點(diǎn)。這種麻點(diǎn)專業(yè)稱石灰爆點(diǎn)”，是石灰水沒(méi)有經(jīng)過(guò)足夠時(shí)間的熟化所致。如果頂部有麻點(diǎn)，對(duì)室內(nèi)裝潢將帶來(lái)很大的不利影響。3 3 頂棚有無(wú)水漬、裂痕？如有水漬，說(shuō)明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶， 那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。4 4 .特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長(zhǎng)霉菌。5 5 墻身頂棚有無(wú)部分隆起，用木棍敲一下有無(wú)空聲。6 6 墻身、頂棚樓板有無(wú)特別傾斜、彎曲、起浪、隆起或凹陷的地方。7 7 .墻身、墻角接位有無(wú)水漬、裂痕？8 8.內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點(diǎn)？廚廁：1 1檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，地面是否存水？在驗(yàn)收時(shí)應(yīng)進(jìn)行兩次蓄水試驗(yàn)，做到無(wú)

9、滲漏。地漏與泛水坡度符合設(shè)計(jì)要求，達(dá)到不倒泛水，結(jié)合處嚴(yán)密平順，無(wú)滲漏。2 2 .放置洗衣機(jī)位置的地面應(yīng)有防水措施？3 3 衛(wèi)生間門(mén)的上下冒頭是否刷油漆？4 4 已經(jīng)安裝衛(wèi)生器具的，衛(wèi)生器具的下水軟管與排水管的交接處應(yīng)有封堵措施，還應(yīng) 設(shè)置返水彎。5 5 距離地面 3030 厘米高的插座必須帶保險(xiǎn)裝置，廚廁應(yīng)與通風(fēng)道就近安裝，洗手盆的上方不應(yīng)有插座，衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施。6 6 衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座。-可編輯修改 -7 7 .浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水如何?&大開(kāi)龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來(lái)看看水壓，二來(lái)試試排水速 度。9

10、 9、驗(yàn)收廁衛(wèi)的防水效果（其中，墻面防水應(yīng)1.81.8 米高）。1010 .排水管、污管道、排污口等的排水是否順暢。，驗(yàn)收時(shí)，預(yù)先拿一個(gè)盛水的器具， 然后倒水進(jìn)排水口。看看水是不是順利地流走。水池龍頭安裝是否妥當(dāng)，下水是否順暢？11.11.自來(lái)水的上水管在過(guò)門(mén)口處應(yīng)有防結(jié)露的措施；衛(wèi)生、廚房?jī)?nèi)有否地漏，坡度 是否對(duì)頭，絕不能往門(mén)口處傾斜，不然水要流進(jìn)居室內(nèi)。1212、 出水是否通暢，會(huì)不會(huì)出水口內(nèi)留有較多的建筑垃圾？1313、自來(lái)水水質(zhì)怎么樣？1414 檢查衛(wèi)生間、廚房地面是否做過(guò)找坡處理15.15.驗(yàn)收下水情況，先用面盆盛水，再向各個(gè)下水處灌水，分別是臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生

11、及陽(yáng)臺(tái)地漏等，基本是每個(gè)下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽(tīng)到咕嚕嚕的聲音和表面無(wú)積水。小區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施：1 1、小區(qū)道路是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，道路是否暢通？2 2、小區(qū)綠化是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求？綠化效果是否符合要求？3 3、小區(qū)景觀是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求？景觀效果是否符合要求？4 4、 小區(qū)的配套設(shè)施是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求？5 5、 小區(qū)的業(yè)主會(huì)所、業(yè)主委員會(huì)辦公室及物業(yè)管理房是否按照國(guó)家建設(shè)部有關(guān)文件規(guī)定修建？（根據(jù)國(guó)家建設(shè)部有關(guān)文件規(guī)定，開(kāi)發(fā)商必須在商品房小區(qū)內(nèi)按照商品房總面積的一定比例修建業(yè)主會(huì)所或業(yè)主活動(dòng)中心、業(yè)主委員會(huì)辦公室以及物業(yè)管理服務(wù)中心等的用房。）-可編輯修改 -6 6、 小區(qū)的煤氣

12、表、電表、水表應(yīng)該三表到戶。特別注意電表是不是一戶一表分時(shí)計(jì)度方式！7 7、 凡竣工的工程，必須做到五通一平”即煤氣、供水、供電、污水、道路，一平即樓前6 6米、樓后 3 3 米場(chǎng)地要平整，不準(zhǔn)堆積建其他1 1、 照明、動(dòng)力開(kāi)關(guān)應(yīng)分開(kāi)，而且開(kāi)關(guān)、插座等必須牢固，并符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)；2 2、 電話、電視的線路設(shè)置是否合理，是否虛設(shè)、牢固。3 3、供水管的材質(zhì)是否符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)？目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用 5050年。另一個(gè)無(wú)可比擬的優(yōu)點(diǎn)是凈化管內(nèi)水質(zhì)，銅可以抑制細(xì)菌生長(zhǎng)，增長(zhǎng)水中的銅含量，有益健康。4 4 陽(yáng)臺(tái)是否有裂縫，防護(hù)欄是否牢固、安全。5 5 室內(nèi)清掃干凈，水池、水盆、糞桶、垃圾

13、道、門(mén)窗、玻璃、管道清理干凈，無(wú)污物，達(dá) 到窗明地凈，地漏、雨水等處無(wú)堵塞雜物。6.6. 各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠；7.7. 各種房間水泥地面基層標(biāo)高，應(yīng)考慮預(yù)留再裝修時(shí)的高度尺寸要求在驗(yàn)收過(guò)程中一旦發(fā)現(xiàn)有前述問(wèn)題，應(yīng)立即將相應(yīng)的問(wèn)題以書(shū)面或照片、音像資料方式記錄 在案，以備維權(quán)。業(yè)主在驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的局部有質(zhì)量問(wèn)題要及時(shí)向開(kāi)發(fā)商提出，要求開(kāi)發(fā)商在相應(yīng)的時(shí)間內(nèi)予以維修到位。交房驗(yàn)收時(shí)，留心這些陷井！提醒一：各種收房資料要看齊開(kāi)發(fā)商通知業(yè)主正式宣布房子已經(jīng)完工，并具備合同的各項(xiàng)交付條件。業(yè)主到現(xiàn)場(chǎng)收房時(shí)，必須要看開(kāi)發(fā)商是-可編輯修改 -否具備以下文件：一是建筑工程竣工備案表，二是房屋

14、的質(zhì)量保證書(shū)-可編輯修改 -和使用說(shuō)明書(shū)， 三是國(guó)家認(rèn)可的專業(yè)測(cè)繪單位出具的關(guān)于住房面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)和公攤面積的報(bào)告。同時(shí)， 業(yè)主要查看房屋條件是否與購(gòu)房合同中約定的在出入。如果開(kāi)發(fā)商不能提供這些文件，業(yè)主就應(yīng)該拒絕收房。催促業(yè)主盡快收房出了問(wèn)題再也不管提醒二：和開(kāi)發(fā)商共同驗(yàn)收新房不少市民在合同上約定了收房期限， 不按期限收房要交違約金， 部分開(kāi)發(fā)商利用這一條款催 促粘主收房， 然后對(duì)房屋存在的問(wèn)題就不管不問(wèn)了。 這個(gè)時(shí)候， 粘主出現(xiàn)問(wèn)題就很難找到開(kāi) 發(fā)商。提醒： 一定和開(kāi)發(fā)商共同驗(yàn)收新房， 有問(wèn)題當(dāng)面注明， 并書(shū)面約定開(kāi)發(fā)商承諾解決的時(shí)間和 責(zé)任。收房時(shí)最好和開(kāi)發(fā)商共同進(jìn)行驗(yàn)收交接工作， 主要包

15、括所交付的房屋是不是您所購(gòu)買 的房屋房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否和原圖相符， 房屋質(zhì)量和門(mén)窗等是否和合同的約定一樣， 水電氣等 配套設(shè)施是否按合同到位， 其他購(gòu)房合同中約定的項(xiàng)目是否符合要求。專家提醒， 在交房承諾解決的時(shí)間和責(zé)任，以便以后找其解決。最后，向開(kāi)發(fā)商索取單獨(dú)的“二書(shū) ”（質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)）和竣工后房屋水遇管線圖，交納尾款后，再領(lǐng)鑰匙，半簽署鑰匙憑條。要求交齊配套費(fèi)用否則不讓進(jìn)房查看 提醒三：簽收房文件時(shí) “留一手 ”一些小區(qū)交房時(shí)， 開(kāi)發(fā)商不讓業(yè)主進(jìn)新房查看， 業(yè)主必須把一些配套費(fèi)用交齊后才開(kāi)門(mén)。 業(yè) 主擔(dān)心，如果先交了錢(qián)，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，就沒(méi)有什么可以制約開(kāi)發(fā)商的了。提醒：專家建議，在

16、簽合同時(shí)應(yīng)約定， “交房時(shí)，應(yīng)先驗(yàn)房然后輸收房手續(xù)。 ”如當(dāng)初合同未 有約定的，則可采取變通方法，在收樓文件中注明 “房?jī)?nèi)情況未看 ”或 “未驗(yàn)房 ”等字樣，萬(wàn)一 在驗(yàn)房時(shí)出現(xiàn)什么情況，也可保護(hù)自己的權(quán)益。一表應(yīng)付所有項(xiàng)目所購(gòu)房屋半未備案-可編輯修改 -提醒四：仔細(xì)查看備案表 不少業(yè)主收房時(shí)看到了開(kāi)發(fā)商的竣工驗(yàn)收備案表 ，但卻不知道，自己買的那一棟是否已 經(jīng)備案了。按照規(guī)定， 竣工驗(yàn)收備案表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門(mén)備案，而一些開(kāi)發(fā) 商卻用一張備案表來(lái)應(yīng)付所有的項(xiàng)目。提醒：業(yè)主在收房的時(shí)候不能只簡(jiǎn)單地看有沒(méi)有竣工驗(yàn)收備案表 ，而是要仔細(xì)查看所購(gòu) 的房屋是否在該表的范圍內(nèi)，以及表內(nèi)的各個(gè)分項(xiàng)是不

17、是都備了案。收房附帶苛刻條件要求交一年物業(yè)費(fèi) 提醒五：未收房不應(yīng)提前繳費(fèi) 一些小區(qū)的物業(yè)公司在粘主收房時(shí)，會(huì)要求粘主先交一年的物業(yè)管理費(fèi)，才能收房。提醒： 業(yè)主可拒絕這項(xiàng)要求。根據(jù)規(guī)定， 業(yè)主在收房后才與物業(yè)公司簽訂服務(wù)協(xié)議，才能付 費(fèi)，業(yè)主還未驗(yàn)房，這個(gè)時(shí)候還沒(méi)享受物業(yè)服務(wù)，不應(yīng)提前繳費(fèi)。三、交房驗(yàn)收的最佳流程：1 1、 核驗(yàn)業(yè)主材料：業(yè)主核驗(yàn)并領(lǐng)取 竣工驗(yàn)收備案表 、房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū) 、房屋面積實(shí)測(cè)表 、住 宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū) ，并由開(kāi)發(fā)商加以說(shuō)明；2 2、 交納剩余房款；3 3、業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署住宅鑰匙收到書(shū) ；4 4、業(yè)主做綜合驗(yàn)收； 業(yè)主就驗(yàn)收中存在的問(wèn)題提出質(zhì)詢、

18、改進(jìn)意見(jiàn)或解決方案。開(kāi)發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達(dá)成書(shū)面協(xié)議根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問(wèn)題，無(wú)法在 1515 日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書(shū)面協(xié)議5 5、 業(yè)主簽署入住交接單對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要在驗(yàn)樓單上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的， 要詳細(xì)寫(xiě)明不予收樓的原因并要求開(kāi)發(fā)商簽字、蓋章?！咎崾尽浚洪_(kāi)發(fā)商在交房時(shí)向業(yè)主提供的竣工驗(yàn)收備案表、住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅-可編輯修改 -使用說(shuō)明書(shū)必須為原件而不是復(fù)印件。6 6、驗(yàn)房、填寫(xiě)驗(yàn)收記錄和做房屋交接：驗(yàn)完樓后，業(yè)主應(yīng)按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫(xiě)住戶驗(yàn)房交接表，同時(shí)將水表、電表底數(shù)抄在指定表格（一般附在驗(yàn)房交接表中）；符合政府規(guī)定和合同約定的，通過(guò)驗(yàn)收；如有不滿

19、意 的地方，可提出意見(jiàn)并將意見(jiàn)填寫(xiě)在樓宇驗(yàn)收記錄表中，作為書(shū)面依據(jù)，如發(fā)展商未準(zhǔn) 備有關(guān)表格，業(yè)主應(yīng)另以書(shū)面形式將意見(jiàn)送交開(kāi)發(fā)商。根據(jù)業(yè)主意見(jiàn)，合同雙方協(xié)商解決辦法，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件， 約定下次驗(yàn)收時(shí)間（一般不超過(guò) 天）。 不能整改的，應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；問(wèn)題嚴(yán)重，對(duì)房屋使用功能影響重大的，可依法追究開(kāi)發(fā)商相應(yīng)責(zé)任，甚至退房。7 7、 交費(fèi)筆筆算清：檢查完這些工作，如果沒(méi)問(wèn)題的話，那就交錢(qián)去吧；換正規(guī)發(fā)票及繳交各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用與錢(qián)銀有關(guān)，更要筆筆算清。&簽物業(yè)合同，拿鑰匙，辦理入住手續(xù)：驗(yàn)完樓后，開(kāi)發(fā)商一般要求業(yè)主填寫(xiě) 住戶檔案表、入住協(xié)議、消防責(zé)任書(shū)等協(xié)議書(shū)， 同

20、時(shí)領(lǐng)取住戶手冊(cè)、服務(wù)指南等各種入住手冊(cè)及各種贈(zèng)送物品。四、商品房交付中的法律問(wèn)題-可編輯修改 -（一）商品房交付中的注意事項(xiàng)1 1、購(gòu)房者在查看房屋資料時(shí)，房屋的住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)原件是可 帶走的，管線分布竣工圖有時(shí)也是附在住宅使用說(shuō)明書(shū)中。購(gòu)房者查看竣工驗(yàn)收備案 表原件需仔細(xì)， 竣工驗(yàn)收備案表是目前收樓環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)有關(guān)主管部門(mén)備案，缺少任何一項(xiàng)該樓盤(pán)都不能入住。2 2 購(gòu)房者在沒(méi)有驗(yàn)收房屋之前，不能簽署住宅鑰匙收到書(shū)，領(lǐng)取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。因?yàn)楦鶕?jù)關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋（下稱商品房買賣司法解釋）的規(guī)

21、定，交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商只承擔(dān)房屋質(zhì)量包修責(zé)任，而沒(méi)有逾期交房的壓力。3 3 購(gòu)房者不能以開(kāi)發(fā)商逾期交房責(zé)任沒(méi)有承擔(dān)為由，拒絕接收房屋。在交房條件滿足的情況下，只要開(kāi)發(fā)商依約發(fā)出了交房通知， 即使你沒(méi)有按約前來(lái)接收房屋， 也算開(kāi)發(fā)商履行了 交房義務(wù)。在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)逾期交房且不存在免責(zé)事由的情況下，是否追究以及何時(shí)追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任完全是購(gòu)房者自身的權(quán)利， 除購(gòu)房者明確表示放棄外， 接收房屋本身并不意味著 購(gòu)房者放棄追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任。4 4 商品房交付過(guò)程中，購(gòu)房者驗(yàn)房的標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)是商品房買賣合同和房屋建筑方面的法律及規(guī)范，因此商品房買賣合同中的約定就

22、極為關(guān)鍵。（二）商品房交付中的有關(guān)法律問(wèn)題商品房交付中的法律問(wèn)題主要涉及到怎樣才算商品房交付”、商品房逾期交付及商品房交付不當(dāng)?shù)呢?zé)任等問(wèn)題。1 1 商品房交付使用”怎樣才算商品房 交付使用”原來(lái)各方認(rèn)識(shí)不同，而商品房買賣合同司法解釋明確規(guī)定，對(duì)-可編輯修改 -房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，也就是俗稱的交鑰匙”因此，購(gòu)房者領(lǐng)取住宅鑰-可編輯修改 -匙就視為房屋的交付使用。當(dāng)然，購(gòu)房者也可在商品房買賣合同中另行約定交房的時(shí)間和條件。房屋的交付使用意味著房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和逾期交付時(shí)間的確定。根據(jù)有關(guān)法律，商品房 交付使用”必須是竣工驗(yàn)收合格后的交付，否則既便開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者交了房屋鑰匙

23、，因?yàn)檫`反法律法規(guī)的規(guī)定，也不能視為房屋的交付使用。2 2 .商品房逾期交付的責(zé)任開(kāi)發(fā)商已經(jīng)逾期交房， 首先開(kāi)發(fā)商是否存在免責(zé)事由是關(guān)鍵，即開(kāi)發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責(zé)事由。所謂不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。是否構(gòu)成不可抗力， 需具體情況具體分析， 不能一概而論。如果開(kāi)發(fā)商逾期交房是因?yàn)榘l(fā)生 了不可抗力或存在合同約定的其他免責(zé)事由，并及時(shí)履行了告知義務(wù)，則開(kāi)發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。但如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在 商品房買賣合同 約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力 或合同約定的其他免責(zé)事由告知購(gòu)房者，開(kāi)發(fā)商仍然要承擔(dān)逾期違約責(zé)任。如果開(kāi)發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開(kāi)發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任。這個(gè)責(zé)任包括開(kāi)發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購(gòu)房者有權(quán)解除合同。通常在商品房買賣合同合同中對(duì)開(kāi)發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法和支付條件及購(gòu)房者解除合同的條件都有 約定，則應(yīng)按合同約定。對(duì)使用按揭貸款的購(gòu)房者，計(jì)算違約金時(shí)的房?jī)r(jià)款是整個(gè)房屋的價(jià) 款總額。當(dāng)然，約定的違約金太高或太低，可以請(qǐng)求法院變更，但需請(qǐng)求方舉證。另外，有 時(shí)在商品房買賣合同 中既約定有定金又約定有違約金，二者只能選擇其中一個(gè)主張權(quán)利。如果雙方在開(kāi)發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法上沒(méi)有約定時(shí)，商品房買賣司法解釋