探析物業(yè)管理公司黑社會(huì)化

1、探析物業(yè)管理公司黑社會(huì)化摘要：“樓霸”事件引起瞭社會(huì)廣泛關(guān)註。從深層次來(lái)看,樓霸的橫行暴力，連同近幾年愈演愈烈的物業(yè)糾紛，已表明 部分物業(yè)管理公司正在逐步黑社會(huì)化。物業(yè)管理公司采取多 種形式強(qiáng)行亂收費(fèi)，對(duì)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的追逐、天然的組織條件和 權(quán)力來(lái)源、法律和監(jiān)督的缺位是其向黑社會(huì)發(fā)展的原因。建 設(shè)有力有效的監(jiān)督機(jī)制是解決問(wèn)題的關(guān)鍵關(guān)鍵詞:樓霸；黑社會(huì)化；物業(yè)管理公司；業(yè)主委員會(huì)中圖分類(lèi)號(hào):f279. 23文獻(xiàn)標(biāo)志碼：a文章編號(hào)：1673-291x(2010)23-0291-02山西“樓霸”事件的曝光讓人們覺(jué)得在城市買(mǎi)套商品房已不是普通交易那麼簡(jiǎn)單，業(yè)主還沒(méi)拿到房屋鑰匙，就已經(jīng) 被房產(chǎn)商和物業(yè)公司捆

2、住手腳任意宰割瞭。往深層次探尋, 再結(jié)合最近幾年愈演愈烈的城市物業(yè)糾紛和業(yè)主維權(quán)運(yùn)動(dòng), 就會(huì)發(fā)現(xiàn)，關(guān)乎居民切身利益的物業(yè)管理公司在逐漸黑社會(huì) 化！他們利用自身優(yōu)勢(shì)侵犯業(yè)主權(quán)益，甚至通過(guò)暴力手段來(lái) 攝取自身利益、黑社會(huì)及黑社會(huì)化組織我國(guó)刑法第294條對(duì)黑社會(huì)性質(zhì)組織的定義為：“以暴力、威脅或者其他手段，有組織地進(jìn)行犯罪活動(dòng)，稱(chēng)霸一方, 為非作惡,欺壓、殘害群眾，嚴(yán)重破壞經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活秩序的組 織?！焙谏鐣?huì)組織具有以下共同特征：（1）組織特征：成員較多, 至少三人;層次分明、等級(jí)森嚴(yán)、紀(jì)律嚴(yán)密；（2）目標(biāo)特征：具 有強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)目的或政治目的或兩者兼有之；（3）手段特征: 黑社會(huì)組織為瞭達(dá)到其目標(biāo)，一

3、方面采用非法的強(qiáng)制、勒索、 暴力等行為來(lái)獲取所需利益，另一方面又通過(guò)賄賂、威脅等 手段，引誘、逼迫國(guó)傢工作人員給予非法保護(hù)黑社會(huì)化意指組織向黑社會(huì)特征轉(zhuǎn)變的過(guò)程，是組織發(fā)展的一種傾向。包含兩層含義：一是該組織現(xiàn)階段還不具備 法律意義上的黑社會(huì)組織的全部特征；二是該組織又不是気 全合法的經(jīng)濟(jì)組織，已顯示出黑社會(huì)的部分特征，且繼續(xù)朝 這一趨勢(shì)發(fā)展。黑社會(huì)化處在合法和黑社會(huì)的中間地帶物業(yè)管理公司具有黑社會(huì)化的傾向，即解決與業(yè)主爭(zhēng)端時(shí)習(xí)慣使用暴力來(lái)解決問(wèn)題。有關(guān)物業(yè)公司動(dòng)用保安毆打業(yè) 主，損壞財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。其擁有準(zhǔn)軍事化武裝一一保 安，在與業(yè)主沖突過(guò)程中更容易走向暴力1二、當(dāng)前物業(yè)管理公司黑社會(huì)

4、化的表現(xiàn)形式 以北京地區(qū)的調(diào)查為例，業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生過(guò)嚴(yán)重糾紛的小區(qū)占到瞭80%,其中，產(chǎn)生肢體沖突和暴力沖突的占37%o 一個(gè)典型案例是，廣東省海珠區(qū)南森語(yǔ)星園的業(yè)主梁文祥因參與小區(qū)維權(quán)而多次“得罪”開(kāi)發(fā)商及物業(yè)公司，某日 晚在小區(qū)門(mén)口被一群不明身份的男子圍毆，造成其顱中窩積 血，肋骨骨折並軟組織挫傷。後查明此次圍毆事件的幕後指 使者是該小區(qū)所屬的廣州銀悅房地產(chǎn)公司的總經(jīng)理、致誠(chéng)物 業(yè)管理公司法人代表、經(jīng)理石合立。石合立在事發(fā)前曾以3000元報(bào)酬，授意公司保安部經(jīng)理等三人對(duì)梁文祥進(jìn)行圍毆, 致使其重傷如果用“物業(yè)公司+黑社會(huì)”作為關(guān)鍵詞在google ±搜索，將會(huì)得到5.2萬(wàn)條信

5、息。如此龐大的信息群所提及的物 業(yè)公司暴力事件反映出一個(gè)重要特征：物業(yè)公司向業(yè)主強(qiáng)制 索取不合理費(fèi)用。主要表現(xiàn)在:（一）物業(yè)公司亂收費(fèi)現(xiàn)象1制定各種不合理收費(fèi)項(xiàng)目。如入住後的裝修保證金、垃圾清運(yùn)費(fèi)、淤泥清運(yùn)費(fèi)、裝修服務(wù)費(fèi)、裝修管理費(fèi)等，名目繁多2超出物價(jià)局核準(zhǔn)價(jià)格收取管理費(fèi)。對(duì)於物價(jià)局制定的合法收費(fèi)項(xiàng)目，一些物業(yè)公司通過(guò)提高物價(jià)局所核準(zhǔn)的價(jià)格來(lái)獲利3擅自提高代辦項(xiàng)目收費(fèi)，從中賺取差價(jià)。如代收的電話(huà)報(bào)裝費(fèi)、水電增容費(fèi)、管道煤氣費(fèi)等，一些物業(yè)公司進(jìn)行 二次加價(jià)提高收費(fèi)單價(jià)或增加公共水電費(fèi)的分?jǐn)?，從中賺?差額4“樓霸”應(yīng)運(yùn)而生。太原市高層住宅曝光的樓霸問(wèn)題,反映出住房管理的巨大漏洞和利潤(rùn)空間?！皹?/p>

6、霸”是這樣一 個(gè)團(tuán)體：以不合理的高價(jià)強(qiáng)攬、壟斷居民區(qū)裝修材料的搬運(yùn) 工作，以及高層樓盤(pán)的吊裝業(yè)務(wù)，甚至以高價(jià)強(qiáng)賣(mài)水泥、沙子 等裝修材料的社會(huì)閑散人員。他們少則幾人，多則數(shù)十人，有 些和物業(yè)公司簽訂合同業(yè)務(wù)，有些則直接服務(wù)於物業(yè)公司, 專(zhuān)門(mén)對(duì)裝修房子的業(yè)主進(jìn)行強(qiáng)行收費(fèi)和買(mǎi)賣(mài)，使得業(yè)主搬運(yùn) 和吊裝的開(kāi)銷(xiāo)遠(yuǎn)大於材料本身價(jià)格、被逼所買(mǎi)的裝修材料錢(qián) 遠(yuǎn)髙於市場(chǎng)價(jià)格。被曝光的太原樓霸，每棟樓房獲利超過(guò)百 萬(wàn)。業(yè)主如不按其所願(yuàn)搬運(yùn)、吊裝和購(gòu)買(mǎi)，搬運(yùn)工人和業(yè)主 將受到威脅、恐嚇甚至毆打（二）物業(yè)公司黑社會(huì)化的表現(xiàn)形式1 對(duì)普通業(yè)主拖延瞭事。對(duì)合理要求但耗資大的問(wèn)題,物業(yè)公司采用搪塞拖延的方式瞭事2對(duì)不繳費(fèi)業(yè)主

7、的暗中威脅。收費(fèi)是物業(yè)公司和業(yè)主的核心利益點(diǎn)，實(shí)踐中，大部分物業(yè)公司都存在收費(fèi)難問(wèn)題，某 些便采用不給房門(mén)鑰匙、堵門(mén)眼、砸玻璃、在門(mén)窗上塗寫(xiě)亂 畫(huà)、打恐嚇電話(huà)、劃傷打砸業(yè)主私傢車(chē)等手段迫使其繳費(fèi)3對(duì)業(yè)主委員會(huì)重要人員的收買(mǎi)賄賂。小區(qū)業(yè)主委員會(huì) 成立之初，受到房地產(chǎn)公司、相關(guān)部門(mén)的牽制，物業(yè)公司收買(mǎi) 賄賂業(yè)委會(huì)的重要人員，使業(yè)委會(huì)喪失其監(jiān)督物業(yè)的職能4對(duì)維權(quán)業(yè)主的恐嚇和暴力打擊。對(duì)於堅(jiān)決維護(hù)業(yè)主利益、肯與物業(yè)“對(duì)著幹”的業(yè)主，某些物業(yè)公司輕則對(duì)其及 其傢人發(fā)出恐嚇信號(hào)，重則雇傭保安或勾結(jié)黑惡勢(shì)力進(jìn)行暴 打，以達(dá)到阻撓業(yè)主維權(quán)、阻止業(yè)委會(huì)成立、拒不執(zhí)行業(yè)委會(huì)決議等目的5不直接針對(duì)某類(lèi)業(yè)主的違法犯罪

8、活動(dòng)。如攜業(yè)主水電 款逃跑，保安入室盜竊2,物業(yè)從業(yè)人員因個(gè)人恩怨打架鬥 毆等以上這些已經(jīng)反映出某些物業(yè)管理公司黑社會(huì)化的傾向：無(wú)視公平競(jìng)爭(zhēng)、eijlinma優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)則和價(jià)格公道、誠(chéng)實(shí)守信的商業(yè)道德原則，不挖掘服務(wù)項(xiàng)目，不提升服務(wù) 質(zhì)，卻通過(guò)強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)、敲詐勒索、恐嚇砸搶等手段來(lái)獲得利 潤(rùn),利用合法外衣進(jìn)行非法牟利三、物業(yè)管理公司何以黑社會(huì)化 經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使、準(zhǔn)黑社會(huì)的組織條件、法律與監(jiān)督力量的薄弱使得某些物業(yè)公司可能而且得以黑社會(huì)化（一）獲取經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)是物業(yè)管理公司黑社會(huì)化的根本目物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的矛盾關(guān)鍵點(diǎn)在於經(jīng)濟(jì)利益的分配和讓渡。按照經(jīng)濟(jì)人假設(shè)，每一方在利益博弈中都會(huì) 采取

9、多收益、少支付的策略。在沒(méi)有明確的權(quán)責(zé)規(guī)定時(shí)，雙 方很難自覺(jué)履行責(zé)任和義務(wù)?，F(xiàn)實(shí)中，物業(yè)公司靠收取物業(yè) 費(fèi)、小區(qū)廣告費(fèi)、商店租賃費(fèi)等賺得收益，甚至個(gè)別企業(yè)還 扣留業(yè)主委員會(huì)的專(zhuān)項(xiàng)維修預(yù)留金、攜獲業(yè)主水電費(fèi)潛逃 等。這些所得不被業(yè)主認(rèn)可，服務(wù)不達(dá)業(yè)主期望，當(dāng)問(wèn)題不能 有效解決時(shí)，業(yè)主通常會(huì)采用經(jīng)濟(jì)上的對(duì)抗如拒繳物業(yè)費(fèi)或 法律上的對(duì)抗如維權(quán)運(yùn)動(dòng)來(lái)抗擊物業(yè)公司，而物業(yè)公司為持 續(xù)經(jīng)營(yíng)，便千方百計(jì)迫使業(yè)主繳費(fèi)或阻撓業(yè)主維權(quán)。獲取利 潤(rùn)成瞭物業(yè)管理公司的首要目的，為其黑社會(huì)化提供瞭動(dòng)力 支持（二）組織條件和權(quán)力來(lái)源是物業(yè)管理公司黑社會(huì)化的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)僅靠經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)還不足以讓物業(yè)公司黑社會(huì)化，但其具備的天然的準(zhǔn)

10、黑社會(huì)條件為黑社會(huì)化經(jīng)營(yíng)提供瞭現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)現(xiàn)階段，相當(dāng)一部分物業(yè)公司從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生出來(lái)，在房地產(chǎn)企業(yè)撤離後直接入駐小區(qū)，不經(jīng)過(guò)任何競(jìng)標(biāo)或 選聘過(guò)程，這種“父子兵”體制為物業(yè)公司提供瞭天然的權(quán) 力來(lái)源；當(dāng)?shù)卣?、房管局等有關(guān)部門(mén)因賣(mài)地收入、政績(jī)工 程、獲取稅收等原因與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)存在 著千絲萬(wàn)縷的利益關(guān)系，在“無(wú)關(guān)大礙”的問(wèn)題上，相關(guān)部 門(mén)對(duì)房地產(chǎn)公司及其下屬的物業(yè)公司則網(wǎng)開(kāi)一面、不予追究, 為其經(jīng)營(yíng)提供瞭權(quán)力保障；物業(yè)公司下設(shè)的保安部門(mén)具有準(zhǔn) 軍事化的力量，在解決沖突中更易走向暴力。以上幾點(diǎn)就達(dá) 到瞭黑社會(huì)性質(zhì)的組織特征和政治特征（三）缺乏有力的協(xié)調(diào)與監(jiān)督機(jī)制，使物業(yè)公司傾向

11、於暴力解決問(wèn)題黑社會(huì)經(jīng)營(yíng)要冒著巨大的成本風(fēng)險(xiǎn)，和受到法律責(zé)任的 追究風(fēng)險(xiǎn)。但現(xiàn)實(shí)中，業(yè)主委員會(huì)成立的艱難和物業(yè)公司無(wú) 人監(jiān)管的局面使其向黑社會(huì)化發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)大為降低業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè) 實(shí)施自治管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其合法權(quán)益受?chē)?guó)傢法律保護(hù)。業(yè) 主委員會(huì)具有監(jiān)督物業(yè)管理的職能，可以及時(shí)瞭解業(yè)主、物 業(yè)管理使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行 物業(yè)服務(wù)合同；審核專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集、使用和管理以及 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、標(biāo)準(zhǔn)和使用辦法;調(diào)解物業(yè)管理活動(dòng)中的糾 紛3等。在實(shí)踐中，多數(shù)小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)成立不起來(lái)，即 使成立瞭業(yè)委會(huì)也不能代表業(yè)主利益，甚至有些成瞭物業(yè)公 司的利益代言

12、人。分散的業(yè)主和變瞭性質(zhì)的業(yè)委會(huì),無(wú)法對(duì) 物業(yè)公司起到監(jiān)督和制約作用，而法律制度的缺位，使得出 現(xiàn)問(wèn)題後無(wú)法可依，有法可依又無(wú)力執(zhí)行，更為物業(yè)管理公 司黑社會(huì)化掃清瞭障礙四、如何解決物業(yè)公司黑社會(huì)化問(wèn)題 建立健全業(yè)主委員會(huì)，規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，是解決物業(yè)管理公司黑社會(huì)化的關(guān)鍵舉措,應(yīng)從以下幾方面入手（一）建立健全物業(yè)自治機(jī)構(gòu)，發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督職能 搞好物業(yè)管理，物業(yè)自治機(jī)構(gòu)建立健全是基礎(chǔ)4。成立具有監(jiān)督作用的業(yè)主委員會(huì)，既需要業(yè)主的參與和合作，也 需要政府有關(guān)部門(mén)從外部支持（二）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)督，提髙物業(yè)公司管理與服務(wù)水平相關(guān)部門(mén)須規(guī)范物業(yè)管理行業(yè),制定、核準(zhǔn)統(tǒng)一、合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，形成明確的物業(yè)業(yè)主權(quán)責(zé)髏系，該收取的收取, 該給付的給付。將是否成立業(yè)委會(huì)作為考核物業(yè)管理的指標(biāo),提高物業(yè)的服務(wù)水平（三）提升街道辦事處與社區(qū)居民委員會(huì)的指導(dǎo)作用街道辦事處與社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)通過(guò)行政幹預(yù)力量進(jìn) 行前期物業(yè)管理，當(dāng)入住率達(dá)到相關(guān)規(guī)定的比率時(shí)，應(yīng)積極 幫助籌備業(yè)主大會(huì)和建立業(yè)主委員會(huì),加強(qiáng)社區(qū)居委會(huì)與物 業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)之間聯(lián)系與分工協(xié)作5（四）成立市級(jí)的業(yè)主委員會(huì)聯(lián)合會(huì)，作為業(yè)主委員會(huì)的 “娘傢”走出單個(gè)小區(qū)業(yè)委會(huì)模式的區(qū)域性業(yè)主聯(lián)合協(xié)會(huì)，既能 夠讓業(yè)主和業(yè)委會(huì)之間交流經(jīng)驗(yàn)，互相幫助，又增強(qiáng)瞭業(yè)主 與物業(yè)公司博弈的力