個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理

1、個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理【摘 要】我國(guó)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)可能成為未來(lái)銀行不良貸款增加的主要來(lái)源一。個(gè)人住房貸款所面臨的風(fēng)險(xiǎn)包括：銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、個(gè)人的信貸風(fēng)險(xiǎn)、貸款中的操作風(fēng)險(xiǎn)等。為了應(yīng)對(duì)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)從多方面完善個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理。商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)改善個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與評(píng)估環(huán)境，并且積極鼓勵(lì)商業(yè)銀行采取市場(chǎng)化的手段轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，從各方面推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化，其作用可以有效地分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行還應(yīng)以預(yù)警機(jī)制預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，防患于未然。同時(shí)，金融管理機(jī)構(gòu)在政策制定方面也應(yīng)適應(yīng)并引導(dǎo)個(gè)人住房貸款的健康發(fā)展?！娟P(guān)鍵詞】個(gè)人住房貸款；風(fēng)險(xiǎn)管理；不良貸款 近年來(lái)，個(gè)人住房貸款在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速

2、發(fā)展的帶動(dòng)下獲得了迅猛發(fā)展，個(gè)人住房貸款規(guī)模在銀行資產(chǎn)中的比重迅速上升，不少商業(yè)銀行也將個(gè)人住房信貸視為低風(fēng)險(xiǎn)的信貸品種，并將其作為信貸業(yè)務(wù)擴(kuò)張的重點(diǎn)。下表顯示19972001年5年間，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額增加了近33倍，銀行信貸資產(chǎn)權(quán)中提高了近20倍。 但在當(dāng)前特定的金融市場(chǎng)環(huán)境下，個(gè)人住房貸款對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，并不見(jiàn)得就是低風(fēng)險(xiǎn)的金融產(chǎn)品。在特定意義上說(shuō)，當(dāng)前商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款所面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)還要高于其他貸款類(lèi)型。事實(shí)上，個(gè)人住房貸款有面積分散、技術(shù)大、期限長(zhǎng)的特點(diǎn)，潛在風(fēng)險(xiǎn)很大。如果商業(yè)銀行不能對(duì)當(dāng)前個(gè)人住房貸款面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的識(shí)別與控制，那么，未來(lái)個(gè)人住房貸款的快速擴(kuò)張反而可能

3、成為商業(yè)銀行的一個(gè)不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)源。因此，當(dāng)前應(yīng)當(dāng)把完善個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)作為商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的重點(diǎn)。 一、個(gè)人住房貸款所面臨的風(fēng)險(xiǎn) (一)銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，個(gè)人住房信貸等中長(zhǎng)期貸款的快速增長(zhǎng)和比率的迅速提高，可能會(huì)帶來(lái)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指銀行無(wú)力為資產(chǎn)的增加或負(fù)債的減少提供融資，即無(wú)法以合理的成本吸收負(fù)債或以合理的收益變現(xiàn)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)來(lái)滿(mǎn)足儲(chǔ)戶(hù)提取存款、客戶(hù)合理的貸款或其他即時(shí)的現(xiàn)金要求而使銀行遭受損失或引發(fā)危機(jī)的可能性。我國(guó)住房貸款沒(méi)有實(shí)現(xiàn)證券化，銀行房貸資產(chǎn)變現(xiàn)能力較差。同時(shí)也沒(méi)有完善的住房二級(jí)市場(chǎng)，銀行處置抵押房產(chǎn)很困難，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)化解難度大。當(dāng)貸款購(gòu)房的概念普及以后，處

4、置抵押房產(chǎn)的需求將強(qiáng)烈起來(lái)。 (二)個(gè)人的信貸風(fēng)險(xiǎn) 信貸風(fēng)險(xiǎn)是指借款人不按約償還貸款給銀行帶來(lái)?yè)p失的可能性。從信用風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看，個(gè)人住房信貸所帶來(lái)的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無(wú)力償還銀行貸款，被迫違約放棄所購(gòu)房屋，從而給銀行利益帶來(lái)?yè)p失的違約風(fēng)險(xiǎn)。由于信息不對(duì)稱(chēng)，銀行無(wú)法準(zhǔn)確判斷借款人是否誠(chéng)實(shí)守信和是否具有持續(xù)的償還能力。而中國(guó)目前個(gè)人住房貸款中的浮動(dòng)利率制度，使得貸款者承擔(dān)了相當(dāng)大比率的利率風(fēng)險(xiǎn)，這使得貸款者在利率上升周期中出現(xiàn)貸款違約的可能性加大。 (三)貸款中的操作風(fēng)險(xiǎn) 從操作風(fēng)險(xiǎn)的角度看，由于缺乏必要的相關(guān)法律約束，再加上各大商業(yè)銀行之間激烈的競(jìng)爭(zhēng)，銀

5、行的房貸部門(mén)有時(shí)為了擴(kuò)大其業(yè)務(wù)范圍，競(jìng)相降低貸款人的首付比例，或者放松貸款人的審批條件。在操作過(guò)程中，沒(méi)有嚴(yán)格的抵押住房登記制度，貸款的前臺(tái)、中臺(tái)與后臺(tái)沒(méi)有進(jìn)行責(zé)任上的嚴(yán)格區(qū)分，對(duì)客戶(hù)的資信情況沒(méi)有進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。從當(dāng)前的情況看，目前各商業(yè)銀行在同一城市經(jīng)辦個(gè)人房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)偏多，在授權(quán)不嚴(yán)格的情況下，貸款者可以在多家銀行的經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)同時(shí)申請(qǐng)小額住房貸款，一旦貸款人無(wú)力償還，抵押物往往很難處置，資產(chǎn)無(wú)法分割，也沒(méi)有相應(yīng)的法律保障拍賣(mài)、折價(jià)程序的順利實(shí)施。 二、完善個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)管理 (一)改善個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與評(píng)估環(huán)境 較為理想的目標(biāo)，當(dāng)然是要著手建立一個(gè)完善的個(gè)人信用體系，該體系的核心是

6、個(gè)人信用制度，即能證明、解釋與查驗(yàn)自然人資信，能夠監(jiān)督、管理與保障個(gè)人信用活動(dòng)規(guī)范發(fā)展的一系列具有法律效力的規(guī)章制度與行為規(guī)范，包括個(gè)人信用登記制度、個(gè)人信用評(píng)估制度、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)管理制度、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁等。這就需要設(shè)立專(zhuān)門(mén)的信用機(jī)構(gòu)，信用授予人將信用消費(fèi)者日常在金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)機(jī)構(gòu)的信用支付情況連續(xù)地提供給信用機(jī)構(gòu)，由信用機(jī)構(gòu)將這些信息匯同來(lái)自司法、稅務(wù)等機(jī)構(gòu)的公眾記錄加以整理、分析，記入該消費(fèi)者的歷史檔案，當(dāng)授信人面對(duì)消費(fèi)信貸申請(qǐng)時(shí)，可以從信用機(jī)構(gòu)獲得申請(qǐng)人的信用報(bào)告，并據(jù)此做出決策。由于信用機(jī)構(gòu)的建立還有待時(shí)日，銀行為了化解信用風(fēng)險(xiǎn)，必須在其審批個(gè)人住房貸款的過(guò)程中

7、扮演好信用機(jī)構(gòu)的角色，將個(gè)人信用作為考查的重點(diǎn)，設(shè)立相關(guān)的個(gè)人信用檔案，這里最為關(guān)鍵的就是建立專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化、初具規(guī)模的數(shù)據(jù)庫(kù)，為信用管理打好基礎(chǔ)，對(duì)已有借款人以及貸款申請(qǐng)人違約的可能性做出預(yù)測(cè)，并建立信用缺失的預(yù)警機(jī)制，一旦發(fā)生信用危機(jī)，就可以立即采取補(bǔ)救措施。目前，我國(guó)的部分城市建立了針對(duì)本市居民的個(gè)人征信系統(tǒng)，實(shí)際上這些信息的采集對(duì)于進(jìn)行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)判斷并不足夠，同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)個(gè)人信用信息在金融機(jī)構(gòu)之間的共享，因?yàn)橘J款人可能同時(shí)在不同的金融機(jī)構(gòu)或者同一金融機(jī)構(gòu)設(shè)立在不同地區(qū)的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)申請(qǐng)住房貸款，信息的共享使借款者更加高效、準(zhǔn)確地做出決策。 (二)應(yīng)積極鼓勵(lì)商業(yè)銀行采取市場(chǎng)化的手

8、段轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn) 首先，逐步推行住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的建立，即房地產(chǎn)抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，房地產(chǎn)貸款由貸款銀行或其他金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)造出來(lái)以后，再轉(zhuǎn)售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔(dān)保、發(fā)行抵押貸款債券的市場(chǎng)。通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)的銜接，提高銀行資金的流動(dòng)性，一方面，銀行通過(guò)發(fā)行抵押貸款債券可以獲得充足的資金滿(mǎn)足個(gè)人信貸需求，另一方面，貸款的額度與債券發(fā)行量相匹配，分散了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)一在此基礎(chǔ)上，住房貸款的證券化應(yīng)當(dāng)提上日程。 (三)推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化其作用可以有效地分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn) 住房抵押貸款經(jīng)過(guò)證券化處理以后，發(fā)行的證券可以在證券二級(jí)市場(chǎng)上自由地流通轉(zhuǎn)讓?zhuān)@樣住房抵押貸款面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)均可以通過(guò)證券

9、市場(chǎng)得到轉(zhuǎn)移。另一方面以住房抵押貸款為擔(dān)保發(fā)行證券之后，集中在銀行的住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)就被分散到眾多的投資者手中，使每個(gè)參與者都能把風(fēng)險(xiǎn)控制在與收益對(duì)稱(chēng)的可接受范圍內(nèi)。由于抵押證券不以具體的房地產(chǎn)為標(biāo)的物，而是一組房地產(chǎn)的組合所對(duì)應(yīng)的住房抵押貸款集合，是一種住房抵押貸款的投資組合，個(gè)別違約或抵押風(fēng)險(xiǎn)就顯得微不足道，因而可以有效地分散違約風(fēng)險(xiǎn)和抵押的風(fēng)險(xiǎn)，使損失得以減少。 (四)預(yù)警機(jī)制防風(fēng)險(xiǎn) 從完善和健全制度的角度出發(fā)，制定了個(gè)人住房貸款操作規(guī)程、個(gè)人貸款檔案管理規(guī)程以及其他各類(lèi)相應(yīng)的補(bǔ)充規(guī)定，將個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的具體操作標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一化；從建立內(nèi)部制約機(jī)制著手，嚴(yán)格按照信貸新規(guī)則的要求，執(zhí)行審貸

10、分離，落實(shí)貸款各個(gè)環(huán)節(jié)的責(zé)任人；從風(fēng)險(xiǎn)控制的角度出發(fā)，采取一些較為有效的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，如充分利用市房地資源局?jǐn)?shù)據(jù)資料庫(kù)提供的資源，以確保房地產(chǎn)交易的真實(shí)性、房產(chǎn)抵押登記的有效性；借助個(gè)人征信系統(tǒng)的資源，對(duì)借款人的資信情況進(jìn)行調(diào)查，從源頭上有效遏制了不良貸款的發(fā)生。 (五)推進(jìn)房地產(chǎn)融資的多元化 目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融以債權(quán)融資為主，股權(quán)融資比例較小，其融資格局較單一。根據(jù)統(tǒng)計(jì)估算，80左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金都直接或間接地來(lái)自商業(yè)銀行信貸。而在成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的融資不僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，且在債權(quán)和股權(quán)融資一級(jí)市場(chǎng)以外，還存在著發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場(chǎng)。推

11、動(dòng)房地產(chǎn)融資的多元化，有助于降低房地產(chǎn)融資對(duì)于銀行信貸的過(guò)分依賴(lài)。 (六)提高個(gè)人按揭貸款的成數(shù) 這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，肯定要增加個(gè)人承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)的壓力，擠壓一些個(gè)人住房虛假的需求。同時(shí)可以減小商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，這些影響與作為不會(huì)太大。最為重要的是，近年來(lái)，國(guó)內(nèi)一些商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸翻倍地增長(zhǎng)，不在于按揭成數(shù)高低，而是對(duì)個(gè)人住房貸款審查往往是只是形式，例如，不管個(gè)人收入水平如何、信用如何，只要在律師事務(wù)所開(kāi)出所需要的證明就可能辦理。如果對(duì)個(gè)人住房貸款審核按銀監(jiān)會(huì)的指引執(zhí)行(即個(gè)人住房貸款每月還款額不得少于個(gè)人收入50)，那么就可以把一些貸款條件不合格的人拒絕在外。這樣做不僅可以讓整個(gè)房子需

12、求降下許多，也減少商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款可以面臨的風(fēng)險(xiǎn)。 三、個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理需政策支持 在一些發(fā)達(dá)國(guó)家中，政府設(shè)立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人住房抵押貸款提供擔(dān)保，購(gòu)房者違約，政府機(jī)構(gòu)代為承擔(dān)清償貸款本息的責(zé)任。如美國(guó)聯(lián)邦政府設(shè)有聯(lián)邦住房管理局、退伍軍人管理局等機(jī)構(gòu)，為中低收入家庭和退伍軍人提供個(gè)人住房貸款擔(dān)保，不僅使美國(guó)眾多的家庭取得貸款購(gòu)買(mǎi)住房的機(jī)會(huì)，而且降低了個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還吸引了私人保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)介入住房抵押市場(chǎng)。政府提供保險(xiǎn)、保證，乃至出資設(shè)立金融機(jī)構(gòu)，并不意味著政府要拿出大量資金，它只是表明政府堅(jiān)定地立于一種“最終貸款者”的地位上，其要旨是給借貸雙方以信心，并為整個(gè)融資活動(dòng)確定規(guī)范。這種政府對(duì)抵押貸款市場(chǎng)的干預(yù)，是一種間接干預(yù)。 總之，近幾年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它在帶動(dòng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)走出通貨緊縮，保持國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)起到了巨大的作用。但是，由