二手房交易稅費

1、精品文檔二手房交易稅費 二手房交易稅費是指在二手房交易中， 稅務(wù)部門向買賣雙方征收 的各類稅費，包括：營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城 市維護建設(shè)稅、契稅、教育費附加等。對居民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的， 暫免征收土地增值稅； 印花稅為房屋買賣成交價的 0.05%（2009 年至 今暫免）；個人所得稅的計稅依據(jù)為以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原 值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，稅率為 20%；普通住宅的契 稅為 1%，高檔商品房契稅為 4%。稅費稅種新政下的契稅 普通住宅： 賣方： 不滿兩年（無論是否唯一） 6.6% 滿兩年不滿五年（無論是否唯一） 1% 滿五年唯一住房免稅 滿五年不唯一住房

2、 1% 買方：購買 90 平以下房產(chǎn)的 1%購買 90 平以上房產(chǎn)的（唯一住房） 1.5%購買 90 平以上房產(chǎn)的（不唯一住房） 2% 商業(yè)房或公司產(chǎn)權(quán)： 3%。城市維護建設(shè)稅營業(yè)稅的 7%。教育費附加營業(yè)稅的 3%。個人所得稅普通住宅 2 年之內(nèi)： 售房收入購房總額（營業(yè)稅 +城建稅 +教育費附加稅+印花稅） x 20% 2年以上（含）5年以下的普通住宅：（售房收入購房總額印花稅）X 20%出售公房： 5 年之內(nèi)，（售房收入經(jīng)濟房價款土地出讓金合理費用）X 20%其中經(jīng)濟房價款二建筑面積X 4000元/平方米，土 地出讓金=1560元/平方米x 1%X建筑面積。出售不是家庭唯一住房的個稅按房

3、價的 1%征收。交易手續(xù)費2元/平方米X建筑面積。印花稅房屋成交總額X 0.05% （2009年至今暫免）。營業(yè)稅2011 年1 月27日新通知規(guī)定：個人將購買不足 5年的住房對外 銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過 5年（含5年）的非普通 住房對外銷售的， 按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收 營業(yè)稅；個人將購買超過 5 年（含 5年）的普通住房對外銷售的，免 征營業(yè)稅。（最新）住宅2年內(nèi)：房屋評估總額X 5.6% ; 2年或2年以上 普通住宅無營業(yè)稅。2015 年 3 月 30 日財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于調(diào)整個人住 房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知（財稅 201539 號）規(guī)定：“個

4、人將購 買不足 2年的住房對外銷售的， 全額征收營業(yè)稅； 個人將購買 2年以 上（含 2 年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房 屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買 2年以上（含 2 年）的普 通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。” 2增值稅對于非一線城市，個人購買不足 2 年的住房對外銷售，按照 5% 的征收率全額繳納增值稅；個人將購買 2 年以上（含 2 年）的住房對 外銷售的，免征增值稅。土地增值稅普通住宅免征；非普通住宅 3年內(nèi)：房屋成交總額X 0.5% , 3 年至5年：房屋成交總額X 0.25%, 5年或5年以上：免征。房屋所有權(quán)登記費80 元,共有權(quán)證： 20 元。買

5、賣合同公證費買賣合同需要公證時才須繳納，房屋成交總額X0.3%;過戶費用（ 1）契稅：賣方：不滿兩年（無論是否唯一） 6.6%滿兩年不滿五年（無論是否唯一） 1% 滿五年唯一住房免稅 滿五年不唯一住房 1%買方：購買 90 平以下房產(chǎn)的 1%購買 90 平以上房產(chǎn)的（唯一住房） 1.5%購買 90 平以上房產(chǎn)的（不唯一住房） 2%（ 2）房屋交易手續(xù)費：買賣雙方各自繳納房屋建筑面積 *2 元 / 平方米（ 3）房屋所有權(quán)登記費： 80 元。（ 4）房屋評估費；按評估額 0.5%繳納計算方式契稅由買方交納，交稅比例是：1、普通住宅應(yīng)該交納成交價或是評估價的 1.5%的契稅。2、非普通住宅應(yīng)該交納

6、成交價或是評估價的 3%的契稅。 過戶費用：（1） 契稅;90 平方米以下首次購房的按 1%繳納;90 140 平方米按 房價 1.5%繳納 ;140 平方米以上按房價 3%繳納買方承擔（二套房按 3% 收?。唬?）營業(yè)稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房價5.8%繳納。賣方承擔；(3) 土地增值稅 ; 房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征， 未超過五年的按房 價 1%預(yù)繳納，按照超率累進稅率計算，多退少補。賣方承擔；(4) 所得稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房價 1%或房屋原值房屋現(xiàn)值差額 20%繳納。 (房屋原值一般按上道契稅 完稅額計算 ) 賣方承擔；(5) 房屋交易手續(xù)費

7、：按房屋建筑面積 6 元/ 平方米交納雙方承 擔；(6) 房屋產(chǎn)權(quán)登記費： 80 元。買方承擔；(7) 房屋評估費：按評估額 0.5%。交易手續(xù)正常過戶手續(xù)(一) 交易稅費1. 營業(yè)稅 (稅率 5.6%， 賣方繳納)根據(jù) 2015年 3月房產(chǎn)新政，轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足 2 年的非普 通住宅按照全額征收營業(yè)稅， 轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過 5 年的非普通住 宅或者轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足 2 年的普通住宅按照兩次交易差價征 收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過 5 年的普通住宅免征營業(yè)稅。這里有兩個要點：購買時間超過 2 年這里首先看產(chǎn)權(quán)證， 其次看契稅發(fā)票，再 次看票據(jù)(房改房看國有住房出售收入專用票據(jù)) 這

8、三種證件按照時 間最早的計算。一般地說票據(jù)早于契稅發(fā)票，契稅發(fā)票早于產(chǎn)權(quán)證， 房改房中時間最早的是房改所收的定金的票據(jù)。所售房產(chǎn)是普通住宅還是非普通住宅。 另：如果所售房產(chǎn)是非住宅類如商鋪、 寫字間或廠房等則不論證 是否過 5 年都需要全額征收營業(yè)稅。2. 個人所得稅 （稅率交易總額 1%或兩次交易差的 20%， 賣方繳 納）征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個條件家庭唯一住宅購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅； 任何一個條件不滿足都必須繳 納個人所得稅。 注：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足 5年則需 要以納稅保證金形式先繳納， 若在

9、一年以內(nèi)能夠重新購買房產(chǎn)并取得 產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金， 具體退還額度按照兩套房產(chǎn) 交易價格較低的 1%退還。注：地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產(chǎn)作為家庭唯 一住宅的依據(jù)，其中包括雖然產(chǎn)權(quán)證沒有下放但是房管部門已經(jīng)備案 登記的住房（不包含非住宅類房產(chǎn)）。另注：如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個 人所得稅。 而且地稅局在征稅過程中對于營業(yè)稅繳納差額的情況， 個 人所得稅也必須征收差額的 20% 。3. 印花稅（稅率 1%，買賣雙方各半）從 2009 年至今暫免征收。4.契稅（稅率 1%、1.5% 、3%，買方繳納） 征收方法：按照基準稅率征收交易總額的3%，

10、若買方是首次購買面積不足 90 平的普通住宅繳納交易總額的 1%，若買方首次購買面 積超過 90平（包含 90 平）的普通住宅則繳納交易總額的 1.5%。注：首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優(yōu)惠， 契稅的優(yōu)惠 是以個人計算的， 只要是首次繳契稅都可以享受優(yōu)惠。 若買方購買的 房產(chǎn)是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。5.測繪費 1.36 元/ 平米 總額=1.36 元/ 平米*實際測繪面積（ 2008年 4 月后新政策房改房測繪費標準：面積 75平米以下收 200 元， 75平米以上 144平米以下收 300 元，144 平米以上收 400 元） 一般房改房都是需要測繪的， 商品房

11、如果原產(chǎn)權(quán)證上沒有市房管 局的測繪章也是需要測繪的。6. 二手房交易手續(xù)費總額：住宅6元/平米X實際測繪面積 非住宅10元/平米x實際測繪面積7. 房屋產(chǎn)權(quán)登記費 80 元 共有權(quán)證： 20 元（二）所需材料1. 地稅局需要賣方夫妻雙方身份證和戶口本復(fù)印件一套 （若賣方 夫妻不在同一個戶口本上還需提供結(jié)婚證復(fù)印件一套） 、買方身份證 復(fù)印件一套、網(wǎng)簽買賣協(xié)議一份、房產(chǎn)證復(fù)印件一套（如果賣方配偶 已經(jīng)去世還需要派出所的死亡證明一份）2. 房管局需要網(wǎng)簽買賣協(xié)議一份、 房產(chǎn)證原件、新測繪圖紙兩張， 免稅證明或完稅證明復(fù)印件； 如省直房改房還需已購公房確認表原件 兩份和附表一。注：房改房過戶時需要配

12、偶一起出面簽字； 若配偶已經(jīng)去世但使 用了其工齡， 如果是在房改之后則需要先做繼承公證再交易過戶； 如 在房改之前， 則應(yīng)提交派出所開具的死亡證明原件。 省直房改房還需 填寫已購公房確認表兩份并由單位和省直房改辦蓋章確認，并提 交房改原始票據(jù)原件。贈與過戶手續(xù)（一）費用 : 免征營業(yè)稅和個人所得稅，但是需要增加1. 公證費:40元/平米X 產(chǎn)權(quán)證面積2. 契稅：不論房產(chǎn)什么情況都需要征收全額契稅其他費用和正常過戶都一樣（二）所需材料1. 公證處需要賣方夫妻雙方戶口本和身份證復(fù)印件一套、 買方身 份證復(fù)印件一份，產(chǎn)權(quán) 證復(fù)印件一套2. 不需要經(jīng)過地稅局直接可以過戶。3. 房管局需要材料同正常過戶

13、基本一樣只不過還需要公證書原 件一份。繼承房產(chǎn)過戶（一）繼承房產(chǎn)的費用有1. 公證費40元/平米X產(chǎn)權(quán)證面積2. 繼承公證費 80 元/單 放棄繼承公證： 80元/人注：繼承的房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓出售時個人所得稅按照所得征收 20%， 不過只要是符合家庭唯一住房和購買超過 5 年的話就可以免征個人 所得稅，而且個人所得稅退稅的政策同樣適用。（二）所需材料1. 公證處需要原產(chǎn)權(quán)人的死亡證明、 產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件和所有當事人 的身份證、戶口本復(fù)印件一套。2. 房管局需要材料和正常過戶基本一樣，只是還需要公證書一 份。注：繼承的難點在于公證所有的繼承人都放棄繼承， 這樣就要求 證明當事人即為所有繼承人并且都自愿放

14、棄繼承權(quán)。析產(chǎn)析產(chǎn)又稱財產(chǎn)分析， 是指財產(chǎn)共有人通過協(xié)議的方式， 根據(jù)一定 的標準，將共同財產(chǎn)予以分割，而分屬各共有人所有。最常見的是夫 妻之間的析產(chǎn)， 一般會有婚內(nèi)析產(chǎn)和離婚析產(chǎn)兩種情況。 過程是先到 公證處做析產(chǎn)公正再到房管局辦理過戶手續(xù)。 除其他材料外還需要離 婚協(xié)議書或者法院判決書復(fù)印件。注意事項房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證， 沒有房產(chǎn)證的 房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。 房主可能有房產(chǎn) 證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有房產(chǎn)證，過短時間辦理取得后， 房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個共

15、有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、 還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。 如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)， 買受人與其簽訂的買賣合同 未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買 受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受 人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。 因為我國包括大 部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗 在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽 視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。土地情況是否清晰二手房中買受人應(yīng)

16、注意土地的使用性質(zhì)， 看是劃撥還是出讓， 劃 撥的土地一般是無償使用， 政府可無償收回， 出讓是房主已繳納了土 地出讓金， 買受人對房屋享有較完整的權(quán)利； 還應(yīng)注意土地的使用年 限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有 40 年，房主已使用十來年，對 于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為 70 年商品房的價格 來衡量時，就有點不劃算。市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在 5 到 10 年左右要面 臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細情況。福利房屋是否合法房改房、安居工程、 經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的

17、政策性住 房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制， 而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范 圍上有一定的國家規(guī)定， 買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖 突。單位房屋是否侵權(quán) 一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房， 二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。再者，對于標準 價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)， 職工在轉(zhuǎn)讓時， 單位享有優(yōu)先購買 權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)、人益。物管費用是否拖欠 有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)費、電費以及三氣（天然氣、暖 氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情 購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。中介

18、公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)， 如在二手房貸款時， 為買受人 提供零首付的服務(wù)， 即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出 來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任 有可能自己都要承擔。合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面， 但對于 一些細節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、 交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。交易五關(guān)定價關(guān)二手房買賣最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是房屋價格的評估， 對于經(jīng)驗不足的 業(yè)主來說， 價格定高了難以找到買主， 定低了又會使自己蒙受經(jīng)濟損 失。建議：將房子委托給有資信的中介公司，然

19、后通過市場比較法、 收益法、成本法等為客戶的房子做出較為公正的評估。 較為常見的市 場比較法要求評估人有豐富的交易經(jīng)驗， 熟悉了解市場價格， 并能夠 根據(jù)房屋的位置、朝向、裝修程度、房齡等因素對房價做出較為準確 的評估。合同關(guān)近年來， 二手房交易雙方常常因合同簽訂得不夠規(guī)范， 導致糾紛 事件不斷出現(xiàn)。 而簽訂合同常常要注意諸多細節(jié)問題， 如屋內(nèi)設(shè)施細 節(jié)、付款方式、交房具體時間、稅費交付等等。建議：如果委托正規(guī)中介公司，最后達成了買賣交易，中介公司 會提供規(guī)范且詳實的買賣合同文本，這就為買賣雙方減少了很多麻 煩，也避免了因合同不規(guī)范而引起的糾紛。隨后，賣方要結(jié)清所有物 業(yè)費和供暖費，為下一環(huán)節(jié)

20、立契過戶做好準備。過戶關(guān)辦理房屋的立契過戶， 是買賣流程中最耗時間和精力的一關(guān)。 辦 理過戶涉及一系列的政策法規(guī)， 手續(xù)繁瑣。 購房者由于缺乏房地產(chǎn)交 易知識，沒有相關(guān)經(jīng)驗， 不了解有關(guān)部門的辦事程序， 往往跑斷了腿， 事情也辦不圓滿，花費了大量的人力、財力。建議：一些正規(guī)的中介公司可以代辦過戶， 其辦證部門的辦事人 員通曉有關(guān)的政策法規(guī)和辦事程序，經(jīng)驗豐富。因此，委托專業(yè)的中 介公司辦理房產(chǎn)過戶，省時、省力、省心，是多數(shù)消費者的首選。付款關(guān) 付房款是客戶最為擔心的一個環(huán)節(jié)， 少則十幾萬， 多則幾十萬的 房款，一旦出了問題，購房者將蒙受巨大的損失。在房屋買賣中，確 實存在著房產(chǎn)交割的風險。 買方擔心把錢交給賣方而產(chǎn)權(quán)過戶中如出 現(xiàn)問題，會拿不到產(chǎn)權(quán)證； 賣方擔心產(chǎn)權(quán)證辦到了買方名下，買方拖 欠房款。建議：針對上述情況，一些大型正規(guī)中介公司紛紛推出“居間中 保”服務(wù)，買方把房款交給中介公司保管，賣方把原產(chǎn)權(quán)證交中介公 司保管，中介為雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶，新產(chǎn)權(quán)證拿到后，中介一手把房 款付給賣方，一手把新產(chǎn)權(quán)證交給買方，從而確保了雙方的利益。交驗關(guān) 物業(yè)交驗是買賣交易的最后一個環(huán)節(jié)， 如果能夠順利完成， 客戶 隨即可以安心入住，原