房地產(chǎn)市調(diào)方法和個案撰寫

1、此報告僅供客戶內(nèi)部使用，未經(jīng)許可，任何機構(gòu)和個人不得擅自傳閱、引用、轉(zhuǎn)載或復制市市 場場 調(diào)調(diào) 研研 交交 流流三個問題？三個問題？怎么做市場調(diào)研？為什么要做市場調(diào)研？什么是市場調(diào)研？什么是市場調(diào)研？什么是市場調(diào)研？是以特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對市場進行研究與預測研究與預測，為決策者們在制定公司營業(yè)計劃，擬訂經(jīng)營策略時提供參考與建議提供參考與建議官方解釋個人理解市場上賣的是什么？價格多少？賣得如何？什么樣的人在買？之于我們自己賣的有什么區(qū)別為什么是賣這樣的價格什么原因造成的為什么這樣的人會買，這些人有什么樣樣的特征調(diào)查調(diào)查研究研究調(diào)研調(diào)研而房地產(chǎn)調(diào)

2、研就是以房地產(chǎn)為對象的市場研究為什么要做市場調(diào)研？為什么要做市場調(diào)研？做市場調(diào)研的目的！之于我們保持對市場的敏感度，了解市場近期動態(tài)了解競爭對手的動作，為決策層戰(zhàn)略調(diào)整支持p 電話市調(diào) 針對：針對：1.單個項目和自己身份極不符合的項目. 2.極易問道的一些簡單項目內(nèi)容. 模擬身份：1.購房者. 2.表明身份明調(diào). 3.作為第三方機構(gòu).p 現(xiàn)場調(diào)研針對：針對： 1. 競爭樓盤競爭樓盤與本案項目定位、目標客戶群類似. 2. 決定明調(diào)明調(diào)的項目. 明調(diào)明調(diào)態(tài)度真誠、友善，以交朋友的心態(tài)處之. 暗調(diào)暗調(diào)專業(yè)術(shù)語的避諱、最好男女搭配.p 第三方資源 第三方咨詢機構(gòu)第三方咨詢機構(gòu)他們有數(shù)據(jù)取得的獨有資源

3、購房者購房者開盤當日、開盤排隊等客戶聚集時 （特別是準備購房的客戶，半個專 家，定能收益不小）市調(diào)方法市調(diào)方法市調(diào)步驟市調(diào)步驟第一、市調(diào)前準備工作第一、市調(diào)前準備工作確定市調(diào)目標項目基礎(chǔ)信息收集（主要來源網(wǎng)絡(luò)、報廣、電話咨詢）明確市調(diào)目的（此次市調(diào)的最終成果）制定市調(diào)計劃，根據(jù)此次市調(diào)目的羅列收集信息名錄（需實地調(diào)研所得信息）第二、售樓處現(xiàn)場市調(diào)第二、售樓處現(xiàn)場市調(diào)如果售樓處在項目現(xiàn)場，首先調(diào)查其基地狀況是否于前期的收集資料相符項目周邊環(huán)境調(diào)研（道路交通、生活配套、居住環(huán)境）與售樓員進行第一次接觸確認市調(diào)方式（明調(diào)、暗調(diào)）通過與售樓員交流獲取針對性的信息（前期羅列的信息名錄）在與售樓員溝通之中

4、注意方式方法， 同時對于售樓員處所得的信息要通過自己的判斷確認準確度第三、調(diào)研信息整理第三、調(diào)研信息整理針對本次調(diào)研的最終目的進行信息整理整理完成信息后針對最終的成果進行信息分析和研判p 營銷推廣項目推廣通路、售樓處包裝、訴求點；以及實施效果p 價格信息產(chǎn)品的單價、總價和付款方式、價格策略的運用p 銷售執(zhí)行信息1.銷售點的選擇；人員配置、流程2.什么樣的產(chǎn)品最好賣？/什么產(chǎn)品滯銷？3.客戶特征p 產(chǎn)品內(nèi)容信息這是樓盤市凋的主體部分之一，重點在于了解樓盤的土地、總建面積，產(chǎn)品類別與規(guī)劃，建筑設(shè)計與外觀，總建套數(shù)與房型，面積、格局配比，建筑用材，公共設(shè)施和施工進度項目主要經(jīng)濟指標、產(chǎn)品特征、推案情

5、況p 項目所在地信息和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關(guān)鍵因素，它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值.生活、商業(yè)、交通、科教文衛(wèi)等配套信息基本包括以下五個方面信息基本包括以下五個方面?zhèn)€案的撰寫情況個案的撰寫情況貼圖（鳥瞰圖）項目基本信息項目基本信息項目名稱所在區(qū)域占地面積建筑面積容積率綠化率物業(yè)形態(tài)規(guī)劃總戶數(shù)車位配比開發(fā)商代理商推案日期推案量價其他貼圖（項目所在區(qū)域圖，最好能明確其在于城市的地理位置）地理位置：此區(qū)域處于何種位置？距離市中心的距離有多遠，車行時間？其他.交通現(xiàn)狀：目前的區(qū)域的對外聯(lián)動干道主要有哪些？區(qū)域目前的交通網(wǎng)絡(luò)的聯(lián)動性如何？配套現(xiàn)狀：生活商業(yè)配套？教育配

6、套？醫(yī)療配套？其他配套？區(qū)域定位：區(qū)域的發(fā)展定位規(guī)劃發(fā)展：生活商業(yè)配套道路軌道交通 其他影響房產(chǎn)的規(guī)劃圖示（區(qū)域房產(chǎn)圖）項目點圖：區(qū)域在售項目點圖區(qū)域房產(chǎn)特征：項目類型、物業(yè)類型 （住宅、商業(yè)、別墅；多層、高層）產(chǎn)品特征 （目前產(chǎn)品主力面積，主力單價/主力總價）供求量價：區(qū)域的供求區(qū)域的量價客戶情況：區(qū)域客戶的大致特征區(qū)域客戶購買主要因素貼圖（區(qū)域地圖中點出項目位置，四至貼圖）項目的地理位置及四至項目位于區(qū)域的何種地理方位？四至情況東向西向南向北向項周邊的交通狀況主要交通干道？目前主要交通工具？目前有幾路公共交通路線？項周邊的配套情況生活商業(yè)配套？教育配套？醫(yī)療配套？54613121728推案

7、時間：06年10月推案次數(shù)：第一次推案量：88方72套 135方66套推案時間：07年4月推案次數(shù)：第二次推案量：167方88套 135方66套推案時間：07年10月推案次數(shù)：第三次推案量：88方40套 135方100套 167方88套推案時間：08年4月推案次數(shù)：第四次推案量：135方232套推案時間：08年5月推案次數(shù)：第五次推案量：168方68套109預計08年后期將推房源推案量：135方170套 169方80套11推案特征： 如何分期后期供應： 后期上市時間、體量. 推案思路、策略 貼圖（體現(xiàn)項目特質(zhì)的圖片）最好配實景圖項目特質(zhì)是， 最易區(qū)別于其他項目的產(chǎn)品特點，如建筑風格、建筑類型、景觀、.貼圖（主力戶型）優(yōu)缺點在圖中標注（建議使用動畫在1P中表達）戶型配比：房型、面積、比例、去化，列表體現(xiàn)戶型分析： 主力戶型優(yōu)缺點分析 熱銷戶型分析 滯銷戶型分析戶型特征： 區(qū)別與其他項目 （創(chuàng)新、附加值、功能設(shè)計）做圖表反應項目開盤至今的去化以及價格走勢（參考表達方式如下）去化情況量價走勢分析情況銷售中的營銷手段及作用？置業(yè)區(qū)域選擇戶型機能選擇總價接受能力面積段需求產(chǎn)品類型喜好年齡職業(yè)置業(yè)因素家庭結(jié)構(gòu)置業(yè)經(jīng)歷是否有車WHO誰WH