《三亞市村莊規(guī)劃建設管理辦法(試行)》政策解讀

1、三亞市村莊規(guī)劃建設管理辦法（試行）政策解讀經(jīng)七屆市政府第62次常務會審議通過，2019年12月12日三亞市政府頒布了三亞市 村莊規(guī) 劃建設管理辦法（試行）（三府規(guī)201915號，以下簡稱管理辦法（試行），為做好政 府文件解讀工作，保障公眾知情權、參與權、監(jiān)督權，現(xiàn)將相關情況解讀：一、管理辦法（試行）制定的背景和意義為規(guī)范村莊規(guī)劃建設管理工作，我市曾于2011年12月1日出臺三亞市村莊建設管理辦法（三府2011 187號），該辦法對我市規(guī)范和強化村莊規(guī)劃建設管理，扭轉農(nóng)村雜亂無序 建設局面，起到了先導和管控作用，但隨著近年我市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌一體化進程的不斷深入推進，特別是黨 中央十九大提出關于實施鄉(xiāng)村

2、振興戰(zhàn)略、省委省政府關于支持美麗鄉(xiāng)村建設等相關文件出臺以來，對 村莊建設都提出新的標準和要求。與此同時，由于城鄉(xiāng)規(guī)劃體系改革以及我市“撤鎮(zhèn)設區(qū)”行政區(qū)劃 調整等重大變革等原因，原制定的政策措施已不能適應當前村莊發(fā)展實際，迫切需要完善相關政策， 健全管理機制。在此背景下，重新修訂三亞市村莊建設管理辦法（現(xiàn)更名為管理辦法（試行）補充 完善相關內容，對健全完善我市村莊規(guī)劃建設政策體系、全面提升村莊治理水平具有十分重要的意 義。二、管理辦法（試行）制定的依據(jù)此次管理辦法（試行）修訂起草的主要依據(jù)有：中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法、中華 人民共和國土地管理法中華人民共和國建筑法中共中央國務院關于建立國土空間規(guī)

3、劃體系 并監(jiān)督實施的若干意見（中發(fā)201918號）自然資源部辦公廳關于加強村莊規(guī)劃促進鄉(xiāng)村 振興的通知（自然資辦發(fā)201935號）海南省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例海南省農(nóng)村 居民建房審批 辦法（瓊府辦2012130號）和省政府關于支持美麗鄉(xiāng)村建設的若干意見（瓊府201810號）關于加強城市設計和建筑風貌管理的通知（瓊府201715號）等 有關管理 規(guī)定，充分銜接上位法律法規(guī)要求，并結合我市地方實際情況而制定。三、管理辦法（試行）主要內容（一）適用范圍管理辦法（試行）適用于本市行政區(qū)域內的村莊規(guī)劃建設管理，對特定控制區(qū)內村莊規(guī)劃 建設還須同時符合相關規(guī)定。（注釋：特定控制區(qū)是指城鎮(zhèn)規(guī)劃建成區(qū)、風景名勝區(qū)、歷史

4、文化 名鎮(zhèn)名村、軍事管理區(qū)、經(jīng)省、市人民政府批準確定的沿海重點開發(fā)區(qū)、旅游度假區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和 市人民政府確定的其他成片建設區(qū)域）。（二）村莊規(guī)劃編制主要任務和要求村莊規(guī)劃是各項建設等的法定依據(jù)，鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的長遠性和全局性決定了要堅持先規(guī)劃后建設 的原則，管理辦法（試行）中確定了村莊規(guī)劃編制原則、編制計劃、編制主體和報批程序、村 莊規(guī)劃編制規(guī)劃內容、規(guī)劃修改、規(guī)劃成果管理要求等內容。明確村莊規(guī)劃由區(qū)人民政府、育才生態(tài)區(qū)管理委員會會同市自然資源和規(guī)劃主管部門按 照城郊融 合類、特色保護類、集聚提升類、搬遷撤并類的村莊分類標準，確定村莊類型、村 莊定位、國土空間 開發(fā)與保護等內容，有計劃制定村莊規(guī)

5、劃編制年度計劃和相關村莊專項規(guī)劃。編制的規(guī)劃方案需經(jīng)公 告征求公眾等部門意見、并經(jīng)村民會議或村民代表會議討論同意后，報市人民政府審批。在規(guī)劃編制 過程中強化村民主導和公眾參與環(huán)節(jié)，符合新時代村莊規(guī)劃編制的要求。村莊規(guī)劃內容對標關于加強村莊規(guī)劃促進鄉(xiāng)村振興的通知（自然資辦發(fā)201935號） “八個統(tǒng)籌一個明確”中具體事項，包括：統(tǒng)籌發(fā)展目標與定位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間、國土空間用地管制 與空間布局要求、土地整治和生態(tài)修復要求、歷史文化傳承與保護、防災減災措施及近期建設計劃等 內容。對村莊規(guī)劃修改，授予組織編制單位部分規(guī)劃修改權限，明確對不涉及上位空間規(guī)劃紅線和村 莊規(guī)劃強制性內容的，組織編制單位可以對村

6、莊規(guī)劃內容優(yōu)化調整，大大簡化規(guī)劃調整周期，更有利 于鄉(xiāng)村發(fā)展建設。（三）村莊規(guī)劃的實施要求1、對生態(tài)空間、生產(chǎn)空間、生活空間的管制要求一是對生態(tài)環(huán)保紅線和自然保護地范圍內的村莊，提出不得擴大村莊已建設區(qū)域的用地范圍，建 設活動不得超過原有建設規(guī)模的要求；二是對生產(chǎn)空間實行耕地和永久基本農(nóng)田保護制度；三是對生 活空間提出規(guī)劃建設管理要求，明確村莊開發(fā)邊界內進行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村 公共設施和公益事業(yè)建設、 村民住宅建設等各類工程建設活動，建設單位需辦理鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證。2、村民自建房建設標準村民宅基地按“一戶一宅”原則管理，宅基地用地面積不得超過175平方米，村民建房鼓勵保留適當

7、的院落空間，新建住宅基底面積不得超過130平方米，建筑層數(shù)不得超過三層（第三層 建筑面積不超過首層的三分之二），建筑屋頂檐口高度控制12米以內。鼓勵通過整合宅基地集中興 建聯(lián)體住宅。對村民住房建設標準，參照了海南省農(nóng)村居民建房審批辦法（瓊府辦2012130號） 第15條“每戶宅基地占地不得超過175平方米。住宅以低層建筑為主。住宅建筑基地面積不宜大 于宅基地面積的70%，應留有適當?shù)脑郝淇臻g?！焙秃Ｄ鲜〕青l(xiāng)規(guī)劃條例提出農(nóng)村新建住房不 得超過三層，高度一般不得超過12米的規(guī)定，將原規(guī)定村民自建房標準270平方米標準放寬，同 時為避免出現(xiàn)單一呆板的“火柴盒”造型，提出新建住宅第三層需適當做退臺的要

8、求。3、村莊村民自建房報批流程對于村民自建房按照簡化流程審批，由建房戶持土地使用權證、宗地坐標冊、身份證復印件、建 房申請審批表等資料向區(qū)屬地便民服務窗口提出申請報建后，轉由區(qū)自然資源和規(guī)劃主管部門、區(qū)住 房和城鄉(xiāng)建設主管部門依申請核發(fā)規(guī)劃、建設許可證。需要特別說明的是此次管理辦法（試行）已明確將宅基地土地使用權證作為宅基地報建審 批前置條件，取代了原先土地權屬證明資料作為報建憑證的依據(jù)。這主要出于兩個方面考慮：一是為 避免原土地權屬證明文件因操作程序不規(guī)范、過程不公開而帶來的行政審批風險，二是為督促村民主動依法申請辦理土地確權登記手續(xù)，規(guī)范我市農(nóng)村宅基地管理工作。涉及村民建房的費用管理辦法（

9、試行）中給予了一系列補貼措施，明確將涉及的測量費（含宗地坐標、房屋測量、放驗線測量）、建筑圖紙設計費、項目批后公示牌制作費統(tǒng)一由區(qū)人民政 府統(tǒng)籌支付，即減輕村民資金壓力，又可鼓勵村民主動報建。4、村莊集體項目審批流程在村莊地區(qū)進行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)、農(nóng)村居民集中住宅樓以及村集體產(chǎn)業(yè)用地 建設的項目報建審批流程參照按照中心城區(qū)國土土地建設項目審批流程執(zhí)行。四、管理辦法（試行）與舊法的對比管理辦法（試行）是對原三亞市村莊建設管理辦法（三府2011187號）修訂， 管理辦法（試行）基本框架包括總則、村莊規(guī)劃的制定、村莊規(guī)劃的實施、村莊工程建設項目報 批流程、監(jiān)督檢查、法律責任、附則共七章44條。對比2011年印發(fā)“三府2011： 187號”內容，管理辦法（試行）刪減了宅基地確權登 記章節(jié)，新增村莊規(guī)劃的實施章節(jié)，并結合中央關于實