典型復(fù)合都市中心地段的商業(yè)群落分析

1、.-典型復(fù)合都市中心地段的商業(yè)群落分析通過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)東城的朝外大街是典型的非常成熟的復(fù)合都市中心地段，該地區(qū)既有很好的商務(wù)氛圍，又有成熟的商業(yè)生活配套，具備開發(fā)職住一體項(xiàng)目的先天優(yōu)越性。所以研究這一區(qū)域的商業(yè)特征和具體項(xiàng)目的業(yè)態(tài)比例選擇，對本項(xiàng)目有很強(qiáng)的指導(dǎo)意義。一. 比照區(qū)域（朝外大街）商業(yè)群落分析朝外大街歷史上商業(yè)就比較繁榮，而其新一輪的商業(yè)繁榮起始于1990年。1990年這一地區(qū)的商業(yè)形態(tài)以小型的商業(yè)店鋪為主，1992年2001年的十年間，朝外大街經(jīng)過整體規(guī)劃、整體開發(fā)出現(xiàn)了一批購物中心及寫字樓，包括藍(lán)島大廈、昆泰大廈、百腦匯、旺市百利商廈、豐聯(lián)廣場、華普大廈、祥業(yè)大廈、聯(lián)合大廈、泛

2、利大廈、人壽大廈、金菲大廈等。同時(shí)也由于寫字樓的聚集使這一地區(qū)的商業(yè)具有一定的特點(diǎn)。(一) 比照區(qū)域（朝外大街）購物中心分析朝外目前的購物中心有藍(lán)島、藍(lán)島二期、卡瑪、豐聯(lián)廣場。但歷史上藍(lán)島對面還有福祥行、還有西面的海藍(lán)云天和目前的華普超市以前也是經(jīng)營百貨的，這些店目前不是改做超市就是改做娛樂，這揭示了這一商圈零售業(yè)的發(fā)展規(guī)律，即銷售額、利潤與成本之間的此消彼長的關(guān)系。當(dāng)藍(lán)島在朝外開第一家店的時(shí)候，這個(gè)地區(qū)的商業(yè)地價(jià)租金比較低，而這時(shí)這一地區(qū)有較多原地居民的消費(fèi)需求，所以經(jīng)營的狀況比較好，于是這第一家店就成功了。本著商業(yè)聚集的原則藍(lán)島又開始經(jīng)營藍(lán)島二期，對面又開福祥行，然后是海藍(lán)云天。同時(shí)這一區(qū)

3、域也逐漸被認(rèn)為是很旺的商圈，所以地價(jià)也是開始拉升。但朝外地區(qū)畢竟是一個(gè)區(qū)域的商業(yè)中心，所以區(qū)域客戶的聚集是有一定限度的。當(dāng)開第二家店的時(shí)候，利潤也許與第一家持平，當(dāng)開第三家的時(shí)候，攤薄大家的利潤，到了第四家更為攤薄了，開第五家時(shí)成本開始超過銷售額，利潤為負(fù)，自然無法經(jīng)營而倒掉。這一關(guān)系可以參見下圖的成本、銷售額、利潤模型。對本項(xiàng)目的啟示：本項(xiàng)目周邊餐飲、娛樂、休閑項(xiàng)目較少，并且沒有可以形成復(fù)合都市中心區(qū)的較大規(guī)模的商業(yè)設(shè)施滿足未來市場的需求，所以規(guī)劃成以餐飲、娛樂、休閑項(xiàng)目和超市為主的商業(yè)物業(yè)可以填補(bǔ)市場空白。但具體的業(yè)態(tài)如何選擇和業(yè)態(tài)比例構(gòu)成還需要我們進(jìn)一步的分析。(二) 比照區(qū)域（朝外大街

4、）超市分析朝外目前的超市有華普超市、旺市百利。華普超市是這一地區(qū)超市經(jīng)營的亮點(diǎn)。華普超市經(jīng)營面積有6000平方米，經(jīng)營品種超過5000種，是一種大賣場的商業(yè)形式。超市共分地上三層、地下兩層。華普是一家連鎖經(jīng)營的超市，其物流供應(yīng)方為香港的和黃物流。經(jīng)我們調(diào)查，華普經(jīng)營興旺主要有三個(gè)原因，第一，處于交通要道，地鐵口距離華普超市僅150米；第二，距離寫字樓區(qū)近。許多周圍寫字樓白領(lǐng)因?yàn)槿A普有超市，都會(huì)在中午到華普來就餐，然后到超市購物，晚上下班后也會(huì)到華普購物之后再回家。第三，距離居民區(qū)近，華普超市北部和東部有較多的居住人群。與華普超市相伴生的還有許多為白領(lǐng)服務(wù)的專業(yè)店，如電信服務(wù)、洗染服務(wù)、證件中心

5、等，它們依賴超市帶來人流。這些店為周圍寫字樓的白領(lǐng)提供周到的生活服務(wù)。(三) 比照區(qū)域（朝外大街）娛樂項(xiàng)目分析朝外娛樂業(yè)比較有特色的是麥樂迪、錢柜、華普俱樂部，其中麥樂迪、錢柜是典型的量販?zhǔn)終TV。量販?zhǔn)終TV是北京近兩年才興起的一種娛樂業(yè)態(tài)。它倡導(dǎo)“文明消費(fèi)，健康休閑”，價(jià)位透明，每天不同時(shí)段的價(jià)格不同，并且可以自帶食品到卡拉OK間，其最大特色還在于量販?zhǔn)終TV都設(shè)有一個(gè)小型超市，其價(jià)格接近一般超市的商品價(jià)格。量販KTV的出現(xiàn)，大大降低了其消費(fèi)價(jià)格，使其真正成為大眾可以接受的娛樂形式。目前錢柜、麥樂迪經(jīng)營十分火爆，很多人等在大廳里等候消費(fèi)。由于它是24小時(shí)營業(yè)，所以白天時(shí)段也有較多人消費(fèi)。這

6、兩個(gè)娛樂場所目前成為朝外地區(qū)很多白領(lǐng)休閑選擇的場所。(四) 比照區(qū)域（朝外大街）餐飲項(xiàng)目分析朝外餐飲項(xiàng)目比較多，比較有特色的有位于聯(lián)合大廈的渝鄉(xiāng)人家，位于豐聯(lián)大廈的上上海、樂杰士、花榮日本料理，位于華普大廈的到家嘗美食廣場、宴江南、滿庭芳、肯德基、永和大王。其中，“渝鄉(xiāng)人家”是川菜，“上上海”、“宴江南”是江南菜、“樂杰士”為西餐、“花榮料理”為日式餐飲，“滿庭芳”是京菜，“到家嘗美食廣場”包羅千種小吃，“肯德基”是西式快餐，“永和大王”是中式快餐?？梢哉f，這么多特色餐飲匯聚朝外地區(qū)有其必然性，白領(lǐng)每天工作的區(qū)域比較固定，他們每天都要在周圍就餐，他們無法面對一成不變的餐飲，餐飲的多樣和特色成為

7、他們選擇餐飲場所的原則。同時(shí)，快餐和美食廣場的形式滿足了白領(lǐng)快捷就餐的需求，渝鄉(xiāng)人家、上上海、宴江南滿足了晚間正餐和一部分公務(wù)餐的需求，日式料理、樂杰士滿足了對于國外特色餐飲的需求。我們調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，白領(lǐng)對于餐飲的需求不僅是食品本身，而且更在意就餐場所的環(huán)境、風(fēng)格和服務(wù)。渝鄉(xiāng)人家就憑借其獨(dú)特的裝修風(fēng)格、周到的服務(wù)獲得了很多消費(fèi)者的認(rèn)可。(五) 比照區(qū)域（朝外大街）健身美容項(xiàng)目分析朝外比較典型的健身美容項(xiàng)目有位于人壽大廈的The Spa健身中心，位于華普大廈的內(nèi)森道拉瑪健身中心和華普的柔婷美容中心，它們的主要受眾群體主要為寫字樓白領(lǐng)，The Spa有將近一半的消費(fèi)者來自于周邊的寫字樓。柔婷美容中

8、心也有將近一半的消費(fèi)者來自周邊寫字樓。健身美容項(xiàng)目的消費(fèi)者比較固定，很多都采取固定會(huì)員制的方式，健身項(xiàng)目的消費(fèi)者通常會(huì)在每天早上6：309：00，晚上6：008：00。在周末健身的人數(shù)會(huì)較少，比較符合白領(lǐng)的消費(fèi)模式。健身和美容是白領(lǐng)有效休閑的一種方式，這兩個(gè)項(xiàng)目與寫字樓項(xiàng)目如影隨行，很多健身中心還有游泳館，以增加對消費(fèi)者的吸引力。(六) 比照區(qū)域（朝外大街）休閑項(xiàng)目分析朝外休閑項(xiàng)目包括咖啡廳，酒吧等，其中的典型代表有位于豐聯(lián)廣場的星巴克和較遠(yuǎn)一些的工體、三里屯附近的酒吧街。星巴克是一家連鎖經(jīng)營的美國咖啡業(yè)綜合經(jīng)營企業(yè)，其終端服務(wù)店就是一家家咖啡館。星巴克的成功并不僅僅在于其咖啡品質(zhì)的優(yōu)異，輕松

9、、溫馨氣氛的感染才是星巴克制勝的法寶?！靶前涂恕笨Х瑞^所渲染的氛圍是一種崇尚知識(shí)，尊重人人性，帶有一點(diǎn)“小資”情調(diào)的文化。在“星巴克”咖啡館里，強(qiáng)調(diào)的不再是咖啡，而是人本身。“星巴克”所創(chuàng)造出來的舒適空間，使特地到這里來休閑的白領(lǐng)流連忘返。這里能使白領(lǐng)從緊張的工作中解脫出來，使他們重新獲得旺盛的精力。如果說星巴克營造出一個(gè)靜謐的空間，那么三里屯的酒吧一條街倡導(dǎo)的就是另類與熱鬧，這里成為很多白領(lǐng)一天工作之余徹底放松一下自己的好地方，喝一瓶清飲料，與歌手一起唱兩句，可以卸去一天的疲憊。星巴克、酒吧的受眾群體均為年輕白領(lǐng)，并滿足了兩類人群的休閑選擇，一類是靜態(tài)的休閑，即咖啡館，一類是動(dòng)態(tài)休閑，即酒吧

10、。其實(shí)酒吧的類型也有兩種，一種是較喧鬧的，一種的比較靜謐的。以上著重分析了朝外地區(qū)極具特色的寫字樓區(qū)域的商業(yè)群落，發(fā)現(xiàn)復(fù)合都市中心區(qū)域的商業(yè)都被濃濃地打上了白領(lǐng)需求的烙印，這一地區(qū)已經(jīng)形成了一個(gè)以餐飲、娛樂、休閑項(xiàng)目為主體的主要服務(wù)于寫字樓白領(lǐng)的商業(yè)群。我們進(jìn)一步認(rèn)為，本項(xiàng)目的商業(yè)部分應(yīng)該順應(yīng)復(fù)合化都市中心區(qū)域的商業(yè)發(fā)展的規(guī)律，定位于在西城打造一個(gè)以職住一體為主體的白領(lǐng)餐飲、休閑、娛樂地標(biāo)。 一個(gè)項(xiàng)目中的各種商業(yè)業(yè)態(tài)的組合并不是簡單的疊加，需要一種有機(jī)的組合，不但要考慮彼此的比例關(guān)系，而且要考慮人流動(dòng)線的配合，即要考慮各業(yè)態(tài)間是如何相互影響相互促進(jìn)的。我們在考查朝外位于華普國際大廈的商業(yè)物業(yè)組

11、合時(shí)，發(fā)現(xiàn)其13000平方米的商業(yè)物業(yè)中，包含了23種業(yè)態(tài)。這23種業(yè)態(tài)相互促進(jìn)，相互依存，自身構(gòu)成了一個(gè)商業(yè)群落，并且由于有很多寫字樓白領(lǐng)經(jīng)常到這里來消費(fèi)，使其具有明顯的寫字樓區(qū)域商業(yè)的特征，通過對華普商業(yè)群落的業(yè)態(tài)選擇及業(yè)態(tài)比例研究，可以為我們確定本項(xiàng)目地塊的業(yè)態(tài)組合及比例提供依據(jù)。二. 比照項(xiàng)目（華普國際大廈）內(nèi)部商業(yè)群落業(yè)態(tài)組合及比例分析為了了解華普國際大廈的業(yè)態(tài)組合及比例，我們調(diào)查了華普國際大廈的商業(yè)業(yè)態(tài)情況，具體情況如下：華普大廈商業(yè)業(yè)態(tài)比例項(xiàng)目業(yè)態(tài)面積(平方米)面積比例業(yè)態(tài)比例華普超市零售600045.98%45.98%銀座屋蛋糕店餐飲300.23%15.86%31美國風(fēng)味冰激凌

12、300.23%永和大王1501.15%肯德基2601.99%宴江南餐廳6004.60%到家嘗10007.66%內(nèi)森道拉瑪健身美容8006.13%10.73%足療中心2001.53%柔婷美容中心4003.07%華普俱樂部娛樂200015.33%15.33%上海浦發(fā)銀行金融5003.83%5.36%建行2001.53%中移通信電訊3002.30%4.60%摩托羅拉服務(wù)中心服務(wù)3002.30%2.15%藥店700.54%證件中心600.46%皮貨洗染400.31%茶店300.23%花店300.23%美甲店200.15%郵政150.11%票務(wù)150.11%合計(jì)13050100.00%華普商業(yè)的主要?jiǎng)恿?/p>

13、來自超市，由于超市的存在吸引了很多周邊寫字樓辦公人員和居民到華普來，這同時(shí)也為其它商業(yè)業(yè)態(tài)帶來了可貴的人流。比如茶店、美甲店、皮染店、花店等都十分依賴超市的人流，而這些店的存在也使超市更有魅力，它們是典型的共生關(guān)系。華普的到家嘗美食廣場和超市之間是連通的，很多辦公人員中午或晚間就餐后直接到超市購物后回家。晚上下班后，夫婦兩人到美食廣場會(huì)面聚餐后，到華普超市購物成為到家嘗美食廣場的一道風(fēng)景，可見這兩種業(yè)態(tài)聯(lián)系的緊密。餐飲的組織留住了下班的人流，超市也給大家到美食廣場來就餐多了一個(gè)理由。華普快餐與美食廣場是周圍寫字樓客戶中午就餐的首選，滿庭芳可以留住高端的客戶，酒樓與俱樂部的共生關(guān)系也很明顯，很多休閑活動(dòng)都是在這兩種業(yè)態(tài)間交換人流的。健身和美容項(xiàng)目的人流比較固定，它們不需要?jiǎng)e的項(xiàng)目給帶來人流，也不會(huì)給其它項(xiàng)目帶來明顯的人流?？梢哉f，華普國際大廈商業(yè)的一線店是超市、餐飲和娛樂，所占比例接近75%。它們是吸引客源的主力店，可以說是動(dòng)力引擎，這類項(xiàng)目占的比例要高些。而服務(wù)項(xiàng)目是三線店，所占比例為13%，它們非常依賴其它項(xiàng)目帶來的人流，是三線店，比例應(yīng)該最少，但必須有，這樣才能豐富服務(wù)內(nèi)容。而處于中間的健身與美容是二線店，占12%，它們有比較固定的人流。華普目前的業(yè)態(tài)構(gòu)成