一期產(chǎn)品設(shè)計任務(wù)書住宅GENSLER

1、一期住宅設(shè)計任務(wù)書GENSLE局部§ 1工程概況一、基地情況1 .基地概況：1. 1用地地點本工程位于規(guī)劃北五環(huán)與北六環(huán)之間、昌平小湯山鎮(zhèn)土溝村， 東接規(guī)劃的京承高速公路，西側(cè)為小湯山鎮(zhèn)土溝村，南臨溫榆 河。一期工程用地位于地塊南側(cè)靠溫榆河沿線。1. 2周邊道路東側(cè)：京承高速公路；北側(cè)：規(guī)劃路；西側(cè)：規(guī)劃路南側(cè)：規(guī)劃濱河路，一期住戶出行的主要交通線路。1. 3周邊環(huán)境一期位于地塊南側(cè)，景觀價值極高，東側(cè)臨在建的京承高速，以100米寬的隔離綠化帶與之相望；西側(cè)以自然村落和耕地 為主：北側(cè)為景觀綠軸；南側(cè)為林蔭大道。溫榆河在基地南側(cè) 由西北蜿蜒向東而去，河道兩側(cè)有 200米寬城市綠化帶。

2、1. 4用地面積總的規(guī)劃用地143.9公頃；建設(shè)用地約100公頃；一期用地35萬平方米，其中住宅局部用地 22.5萬平方米1 . 5基地簡況一期工程用地表編號占地面積容積率建筑面積功能其他條件平方米平方米地塊A533500.632000酒店限高12米地塊B339600.3712600會所及商業(yè)街限高12米地塊C368350.5821365:聯(lián)排別墅限高12米地塊D1100750.3639625:獨立別墅限咼9米地塊E855250.3832500獨立別墅限咼9米其他30190:道路及綠化用地合計3499350.3946138090允許降低10%1 . 6地理概況一期用地靠近溫榆河綠化帶，風(fēng)景非常

3、有利于營造高檔住宅， 目前土地狀況為耕地。2. 氣候及土壤資料該地區(qū)為溫帶大陸性季風(fēng)氣候，主導(dǎo)風(fēng)向北風(fēng)、西北風(fēng)，年 平均降水量570毫米，年平均蒸發(fā)量2000毫米。原有地貌平緩，落差約2米，為溫榆河北岸一片農(nóng)田，適合物生長3. 基地社會概況及分析3. 1目前目前基地所在區(qū)域生活配套設(shè)施缺乏，周圍 2公里范圍內(nèi)沒有 商場、超市，但離高速公路不遠(yuǎn)，便利的交通條件可有限彌補。3. 2基地位于規(guī)劃溫榆河綠色生態(tài)走廊，為將來的旅游、休閑、度假區(qū)， 成為北京的旅游休閑景觀帶?；厮趨^(qū)域為規(guī)劃昌平旅游休閑居 住區(qū)。4. 規(guī)劃要求4. 1 容積率：0.44. 2 限高：A、B、C地塊限高12 米D地塊限高9

4、米5交通狀況應(yīng)附文：簡述宗地交通情況；地鐵、輕軌、公交流線與宗地附近站點； 私車赴宗地路線選擇；應(yīng)附圖：區(qū)域交通分析圖；周邊交通分析圖；周邊道路斷面圖6市政管線6. 1 給水：遠(yuǎn)期供水昌平區(qū)自來水管網(wǎng)供應(yīng)，近期由獨立自備井供應(yīng) 綠化用水、道路用水及建造廁所用水由中水供應(yīng)6. 2 雨水：經(jīng)調(diào)蓄后排入溫榆河6. 3污水：采用分散的小型處理凈化為中水6. 4供熱：采用地?zé)帷㈦娏蚩諝庠礋崤蟊脵C組等清潔能源供熱6. 5供電：引自北七家110千伏變電站6. 6燃?xì)猓翰捎锰烊粴?，引自北七家調(diào)壓站6. 7垃圾處理：垃圾分類收集，無害化處理地塊周圍現(xiàn)沒有任何管線。§ 2. 一期市場定位和產(chǎn)品設(shè)計要求

5、1 市場定位1. 1 工程市場定位市場形象定位全功能休閑生活特區(qū)/原生態(tài)別墅公園/中堅領(lǐng)袖的夢想家園全功能休閑概念商務(wù)休閑，居住休閑，運動休閑，景觀休閑，旅游休閑；北京現(xiàn)代鄉(xiāng)村生活一一別墅是稀缺的， 也是珍貴的，別墅生活是一 種高品質(zhì)生活，是成功人士的生活模式，高風(fēng)格定位有利于襯托氣 氛，使人們期望值攀高，為低價入市制造驅(qū)動力；中堅階層多元化的價值趨向，希望有相應(yīng)寬容寫意的生活模式可選，表達(dá)多元化主題。 |彳產(chǎn)品檔次定位規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境配套、物業(yè)管理等綜合素質(zhì)一流的高品質(zhì)、高品味的低 密度多元主題復(fù)合型居住健康休閑小鎮(zhèn)，以高檔別墅和高端TOWNHOUSE產(chǎn)品為主。產(chǎn)品功能定位一期是100萬平方米

6、大社區(qū)的龍頭，產(chǎn)品功能屬性應(yīng)該具備多元 化的特征，盡量設(shè)計多樣的產(chǎn)品類型以滿足彈性，可開展性，和 多樣化的需求，為后續(xù)工程打下根底。獨立house是產(chǎn)品最根本的定位，以獨立住宅為主要居住形式， 院落花園、街域、人車共享等為本工程的主要規(guī)劃元素 注重產(chǎn)品的個性與主題。每一期產(chǎn)品的形勢并具有各自的主題， 溫泉、森林或者運動1.2 工程競爭優(yōu)勢良好的自然景觀創(chuàng)造的地段優(yōu)勢便捷的直入交通創(chuàng)造的地段優(yōu)勢溫榆河生態(tài)走廊規(guī)劃創(chuàng)造的地段優(yōu)勢豐富的地?zé)豳Y源高速公路效勞區(qū)的優(yōu)勢1. 3 工程目標(biāo)市場以北京廣闊的市場中產(chǎn)階級為主，以新興財富階層為輔1.4目標(biāo)客戶構(gòu)成及特征2. 工程產(chǎn)品建議2.1產(chǎn)品類型住宅局部及構(gòu)

7、成產(chǎn)品形態(tài)主力面積m2總建筑面積m2戶數(shù)細(xì)分變量名稱細(xì)分變量描述有效細(xì)分變量內(nèi)容1 最終用途第一居所：滿足高品質(zhì)的生活需求購置本產(chǎn)品的最終用第二居所：家以外的私人專屬居所途心理的滿足：擁有某種特定的身份標(biāo)簽投資：個人財產(chǎn)的固化表現(xiàn)；獲取長期資金回報2.地理細(xì)分北京地區(qū)為主體中關(guān)村、 CBD亞北地區(qū)，另有常年來往中 客戶的地區(qū)分布國的境外人士3.人口細(xì)分入富人階層普遍擁有一套以上的居所及交通工具年齡、生命周期 年齡跨度較大，3050以上 性格、職業(yè) 社交、應(yīng)酬、招待活動頻繁人士 收入、教育、社會階層 教育背景跨度較大，無明顯特征 信仰 男性占大多數(shù)4.心理變量 有強烈的社會主流意識 個性穩(wěn)重，有

8、自主的判斷力生活方式、個性、態(tài)度完全個性化的生活方式。 有歸屬感的某個階層的業(yè)余生活，習(xí)慣在固定的場所消費。 對健康的重要性越來越看重5.行為變量 動機：追求高品質(zhì)的生活；一種身份的認(rèn)可，尊榮感。 購置行為：動機、需求、 經(jīng)濟實力強，價格對需求的遏制不明顯 特色、審慎程度、決策 購置決定慎重，感性成分較少 角色 自我決策，自己說了算 使用行為：數(shù)量、時機、 使用行為多樣一一居家、度假、投資等。使用產(chǎn)品多層次的 習(xí)慣功能。獨立別墅300-40074840197雙拼及聯(lián)排別墅220-250782034溫泉公寓150-180900024電梯洋房180-200504024合計967002792.2產(chǎn)品

9、的戶型配比建議住宅類別戶型面寬m進深m建筑面積m2用地面積m2總套數(shù)套套型面積合計套獨立別墅A型14154806003618000B型1117380500-6005321200C型1115310400 50010835640聯(lián)排別墅D型912230220347820溫泉E型812150150669000電梯洋房F型1218200245040合計279967003、設(shè)計成果要求：設(shè)計成果到達(dá)方案深度3.1 概念設(shè)計研究各方案簡評應(yīng)附圖：各方案總平面，模型照片或表現(xiàn)圖應(yīng)附文：簡要分析各方案的優(yōu)勢、劣勢；如有意向方案，應(yīng)陳述選擇意 向方案的理由及深化調(diào)整方向。3.2 設(shè)計目標(biāo)應(yīng)附文：描述工程樓盤設(shè)計

10、形象目標(biāo)3.3經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)結(jié)論應(yīng)附表：綜合經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表3.4 規(guī)劃方面的結(jié)論用地布局1功能分區(qū)與產(chǎn)品類型分布應(yīng)附文：分析用地內(nèi)外對工程開發(fā)的有利與不利因素，明確住宅和公建分區(qū);確定產(chǎn)品類型、檔次的分布應(yīng)附圖：功能分區(qū)與產(chǎn)品類型分布圖2空間序列和層次應(yīng)附文：簡述主要公共空間的功能和特點應(yīng)附圖：相應(yīng)的參考圖片道路交通應(yīng)附圖：交通分析圖主入口位置(2) 人車關(guān)系應(yīng)附文：明確人車分流、局部合流或合流(3) 停車方式和數(shù)量應(yīng)附文：明確可采用的停車方式和各方式停車數(shù)量343首期銷售賣場應(yīng)附文：簡述首期銷售賣場形態(tài)、功能、面積與大體位置要求344組團管理(1) 物業(yè)管理模式應(yīng)附文：明確小區(qū)開放程度和物業(yè)管

11、理的根本單元(2) 低層、多層工程根本單元(組團、庭院、鄰里單元)應(yīng)附文：簡述戶型配置、朝向、間距、轉(zhuǎn)角、入口、流線關(guān)系的要求應(yīng)附圖：組團根本單元分析圖環(huán)境景觀(1) 景觀現(xiàn)狀應(yīng)附文：明確保存、利用、改造及消除的因素(2) 景觀視線豎向分析應(yīng)附圖：景觀視線分析圖3.5 單體方面的結(jié)論3.5.1 應(yīng)附文：明確內(nèi)部功能空間設(shè)置要求(例如是否設(shè)工人房、私家車位，入戶方式等)；明確外部自然資源利用要求(例如明確觀景要 求、朝向、私家花園等)應(yīng)附圖：住宅單體意向平面圖3.6 技術(shù)方面的意見3.6.1 采用新技術(shù)意見3.6.2 土方平衡方案應(yīng)附圖：坡度、坡向分析圖；地形改造土方平衡圖3.6.3 日照分析方

12、案應(yīng)附圖：日照分析圖3.6.4 技術(shù)配套的設(shè)置要求應(yīng)附文：明確煤氣調(diào)壓站、變電站、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵房、采暖用房、物業(yè)管理用房、空調(diào)機房、通風(fēng)機房、污水處理設(shè)備等設(shè)置要四方案設(shè)計需要解決的問題4.1 規(guī)劃方面的問題4.2 用地布局(1) 依據(jù)功能分區(qū)與產(chǎn)品類型分布結(jié)論，進行布局設(shè)計(2) 依據(jù)主要公共空間的功能和特點的描述進行空間設(shè)計4.3道路交通(1) 滿足5類人回家流線的設(shè)計：公交人流、出租車人流、私車人流、 自行車人流、步行人流；(2) 滿足人車關(guān)系要求與停車要求(3) 滿足公交車與班車停放要求(4) 滿足消防要求(5) 進行用地路網(wǎng)設(shè)計、道路分級模式設(shè)計、道路斷面設(shè)計4.4銷售賣場(1)

13、 銷售賣場銷售氣氛的營造(2) 根據(jù)銷售賣場形態(tài)、功能、面積與大體位置要求深化設(shè)計4.5組團與管理(1) 依據(jù)組團根本單元要求確定組團規(guī)模，按照規(guī)模進行組團設(shè)計(2) 根據(jù)物業(yè)管理模式進行組團管理設(shè)計：組團圍墻范圍、入口設(shè)置、 門衛(wèi)數(shù)量、人車管理等(3) 高層工程依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)層拼接意向深化設(shè)計4.6環(huán)境景觀(1) 景觀設(shè)計具備明確的主題(2) 景觀結(jié)構(gòu)設(shè)計：景觀軸線與景觀重點的考慮，集中綠地與組團綠地的 關(guān)系，步行景觀路線的組織(3) 景觀的功能明確，景觀提供停留的功能、景觀提供欣賞的功能；同 時注重景觀對人的行為的影響與景觀的參與性(4) 處理景觀與氣候的關(guān)系，例如防止主要景觀處于建筑陰影區(qū)、落

14、葉樹的選用等(5) 現(xiàn)狀景觀的利用方式6當(dāng)?shù)匦纬霈F(xiàn)高差時，應(yīng)進行景觀視線的豎向分析4.7 單體方面的問題4.8 會所單體方案設(shè)計4.9商業(yè)單體方案設(shè)計，商業(yè)與會所設(shè)計時應(yīng)注意首期銷售時兩者的多功 能性與功能使用的時間順序，兩者先做為銷售賣場后做為會所商業(yè)使 用4.10學(xué)校、幼兒園總圖布置4.11技術(shù)方面的問題技術(shù)配套設(shè)施形態(tài)與位置設(shè)計：煤氣調(diào)壓站、變電站、垃圾中轉(zhuǎn)站、 水泵房、采暖用房、物業(yè)管理用房、空調(diào)機房、通風(fēng)機房、污水處理 設(shè)備等保溫、遮陽和降噪：要求方案設(shè)計階段考慮并解決，需要采取以上技術(shù)措 施的原因、區(qū)域或部位、具體技術(shù)措施、成效比擬和實施本錢新技術(shù)新材料：要求設(shè)計單位在新技術(shù)新材料

15、應(yīng)用方面提供建議、技術(shù)和本錢的參考數(shù)據(jù)等五設(shè)計成果文件要求1. 彩色規(guī)劃總平面圖一份，比例 1: 5002. 總體模型一個，比例 1: 1000，能夠反映規(guī)劃構(gòu)思及地形特征3. 規(guī)劃方案設(shè)計文本四本，規(guī)格為 a3幅面，內(nèi)容至少包括：3.1設(shè)計說明，表達(dá)規(guī)劃設(shè)計設(shè)想，設(shè)計意向及各種專業(yè)說明詳見附錄一；3.2規(guī)劃總平面圖；3.3交通分析圖道路與停車場；3.4規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析圖；3.5景觀分析圖；3.6視線分析圖；3.7住宅選型設(shè)計，要求小區(qū)內(nèi)主要戶型不少于三種的兩種支持平面、 立面、剖面，包括立面材料與說明。3.8表現(xiàn)局部：鳥瞰圖，組團景觀，沿小區(qū)主路景觀，院落景觀，商業(yè)街 及商業(yè)廣場。3.9經(jīng)濟技術(shù)

16、指標(biāo)詳見附錄二，要求計算真實、準(zhǔn)確4. 文本圖紙另行制作1#圖紙一套。5. 所有內(nèi)容的光碟兩份六.設(shè)計時間要求附錄設(shè)計說明1.1建筑設(shè)計說明1.2結(jié)構(gòu)設(shè)計說明1.3給排水設(shè)計說明1.4電氣設(shè)計說明1.5弱電設(shè)計說明1.6暖通設(shè)計說明1.7消防設(shè)計專篇1.8人防設(shè)計專篇有人防工程須完成此局部內(nèi)容。1.9景觀方案設(shè)計說明附錄一綜合技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表2.1規(guī)劃指標(biāo)表詳表2.12.2公共效勞設(shè)施指標(biāo)表詳表2.22.3住宅指標(biāo)表詳表2.32.4容積率指標(biāo)表詳表2.42.5可售面積指標(biāo)表詳表2.52.6會所詳細(xì)指標(biāo)表詳表2.62.7停車詳細(xì)指標(biāo)表詳表2.72.3 附錄表格規(guī)劃指標(biāo)表表2.1指標(biāo)名稱總體期數(shù)值

17、ha所占比重%數(shù)值 (ha)所占比重%工程規(guī)劃總用地1.居住用地100100住宅用地公建用地道路用地公共綠地2.其他用地市政道路用地代征綠化用地市政道路綠化用地居住區(qū)規(guī)劃用地范圍內(nèi)非為居住區(qū) 配建的公建用地與居住區(qū)功能無直接關(guān)系的建筑和 設(shè)施用地/其他政府保存用地或不可建設(shè)用地J總建筑面積m2M21.住宅建筑面積m2M2非住宅建筑面積m2M2住宅建筑面積比重%2.計入容積率建筑面積m2M2不計入容積率建筑面積m2M2不計入容積率建筑面積比重%3.不可售建筑面積m2M2可售建筑面積m2M2可售面積占總建筑面積比重%續(xù)下頁接上頁住宅面積毛密度m2/ham2/ha住宅面積凈密度m2/ham2/ha公

18、共效勞設(shè)施面積毛密度m2/ham2/ha住宅建筑套密度毛套/ha套/ha住宅建筑套密度凈套/ha套/ha人口毛密度人/ha人/ha人口凈密度人/ha人/ha綠地率%建筑密度建筑覆蓋率%容積率建筑面積毛密度萬 m2/ha萬 m2/ha總戶套數(shù)戶戶總?cè)丝诎?.5人/戶計人人車位總數(shù)個個車位/戶數(shù)1:1:說明：1. 應(yīng)根據(jù)方案情況編制表格；方案設(shè)計任務(wù)書內(nèi)的規(guī)劃指標(biāo)表可根據(jù)實際需要進行簡化。2. 工程規(guī)劃總用地根據(jù)工程實際規(guī)?？煞謩e確定為“居住區(qū)規(guī)劃用地、“居住小區(qū)規(guī)劃用地、“居住組團規(guī)劃用地三種情況。3. 居住區(qū)用地住宅用地、公建用地、道路用地、和公共綠地四項用地的總稱。根據(jù)工程規(guī)模實際規(guī)?？煞謩e

19、確定為“居住區(qū)用地、“居住小區(qū)用地、“居住組團用地三種情況。4. 住宅用地住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路的總稱。5. 公建用地也稱公共效勞設(shè)施用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民效勞和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場。6. 道路用地居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。7. 公共綠地滿足規(guī)定的日照要求、適于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住 區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他帶狀塊狀綠地等。8. 住宅面積毛密度每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑面積。9. 住宅面積凈密度也稱

20、住宅容積率，每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積，或以住宅總建筑面積與住宅用 地的比值表示。10. 公共效勞設(shè)施面積毛密度每公頃居住區(qū)用地上擁有的公共效勞設(shè)施面積。11. 綠地率居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地總和占居住區(qū)用地的比率。綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共效勞設(shè)施所屬綠地和道路綠地即道路紅線內(nèi)的 綠地，不應(yīng)包括屋頂、曬臺的人工綠地。12. 建筑密度居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率。13. 容積率也稱建筑面積毛密度，是指每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積，或以總建筑 面積與居住區(qū)用地的比值表示。 指標(biāo)工程總體期建筑面積(m2用地面積(m2備注建筑面積(m2用地面積

21、(m2備注是否計入 容積率 ( / )是否可售( / )1.商業(yè)及文 體餐飲菜市場各種小型商鋪會所銀行郵政所面積小計(A1)2.教育托兒所幼兒園九年制學(xué)校面積小計(A2)3.市政公用鍋爐房變電室煤氣調(diào)壓站路燈配電室公共廁所垃圾站垃圾轉(zhuǎn)運站公共停車場自行車存車處面積小計(A3)4.苴丿、它居委會物業(yè)管理處衛(wèi)生站防空地下室(續(xù)下頁)1. 應(yīng)根據(jù)方案情況填寫表格內(nèi)容；方案設(shè)計任務(wù)書內(nèi)的公共效勞設(shè)施指標(biāo)表可根據(jù)實際需要進行簡化。2. 建筑面積500m2以下的公共效勞設(shè)施工程，可不必填寫“用地面積 一項。3. 上表中各工程面積計入容積率那么用“表示；如不計入容積率那么用“表示。4. 上表中各工程面積可售那么用“表示；如不可售那么用“表示。5. 上表中“備注欄可填寫需說明的其它情況，如各公共效勞設(shè)施工程的個數(shù)等。住宅 戶型大類戶型 編號戶型面積m2套數(shù)總面積m2該戶型占 戶型大類 套數(shù)比該戶型占戶型大類 面積比一房1-A1-B1-C小計100100二房小計100100三房一衛(wèi)兩衛(wèi)小計100100四房小計100100五房小計100100六房及以上小計100100總計說明：1. 對設(shè)有工人房的戶型，工人房不計入房間數(shù)。2. 上表格為示意性表格，具體工程應(yīng)根據(jù)實際產(chǎn)品及戶型情況編制表格；