建設新九洲建材家居裝飾廣場可行性報告

1、建設新九洲建材家居裝飾廣場可行性報告、總論舉世矚目的黨的十八屆三中全會，確立了新的時期經濟發(fā)展的方向，其 中，將城鎮(zhèn)建設作為今后幾十年促進國民經濟發(fā)展的重要的手段，全會強調加快完善現代市場體系，健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機制，構建開放型經濟新 體制，必須毫不動搖鼓勵、支持、引導非公有制經濟發(fā)展，激發(fā)非公有制經 濟活力和創(chuàng)造力。隨著城鄉(xiāng)一體化進程，越來越多的企業(yè)及創(chuàng)業(yè)者必將在市場大潮中搏擊。 這就要求加快形成企業(yè)自主經營、公平競爭，消費者自由選擇、自主消費， 商品和要素自由流動、平等交換的現代市場體系，提高資源配置效率和公平 性。建設統(tǒng)一的專業(yè)清晰的市場，便于發(fā)揮政府的管理服務職能，健全市場 體制機

2、制，推進城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮(zhèn)化健康發(fā) 展體制機制。根據測算，基本建設總投資中，用于建筑及裝飾材料的投資，占到其中 的55%以上，而占到15-20%左右的人工費中，其中又有相當大的比例用于材 料消費，各種家居裝飾材料的需求及相應市場的規(guī)范化發(fā)展，是個長盛不衰 的永久的主題。二、項目建設的必要性和可行性（一）、項目建設的必要性分析1、市場形成緊迫，發(fā)展前景廣闊隨著太原市城市建設“西進南移”的步伐及晉源區(qū)和環(huán)晉陽湖區(qū)域的建 設，對新的市場的形成要求迫切， 加之市區(qū)內原有的一些市場與新規(guī)劃不符， 經營受限，大部分面臨搬遷，該項目搶占先機，市場發(fā)展前景廣闊。根據初步調查，位于太原

3、市中環(huán)交通范圍以內的家居及建材裝飾市場， 待搬遷或已經搬遷的超過十家，擁有經營各種家居商品及建材裝飾材料的入 駐商家超過 3000 家。僅現代裝飾大世界、小王村建材型材市場和美麗家園家 居建材市場擁有的入駐商家就達到 2500 家。這些商家急需找到一個新的、現 代化的、功能齊全的經營場所。根據對太原市已經建成或者正在建設的建材家居市場的調查分析，有的 功能單一，無法滿足消費者對于“一站式”全方位的要求；有的功能齊全， 但是缺乏合理規(guī)劃，各功能之間無法建立有機聯系，給消費帶來極大不便。 所有已經建設或者正在建設的市場，均未考慮現代電子商務對傳統(tǒng)商業(yè)模式 的挑戰(zhàn)及要求，從某種意義上來說，限制了其發(fā)

4、展及壽命。擬建項目選址晉源區(qū)，交通便捷，輻射功能顯著。該項目填補了該區(qū)域 建材家居裝飾行業(yè)的空白，和已經建成的新九洲家居廣場遙相呼應，經營上 互為補充。2、企業(yè)經營規(guī)模擴大升級的要求 新九洲實業(yè)有限公司近年來不斷發(fā)展壯大，原有的經營規(guī)模已經不適應 市場新的要求，新建成的新九洲家居廣場由于受到場地的局限，全方位大規(guī) 模經營尤其是家居行業(yè) “一站式” 綜合經營無法得以進行， 制約企業(yè)集團化、 標準化的發(fā)展，同時制約著企業(yè)在省內的擴張。為突出“一站式” 綜合服務的特點， 針對電子商務在家居行業(yè)發(fā)展的 “短 板”，建設綜合物流及配套服務設施，解決物流配送、家具及家飾品安裝維修 服務等電子商務對家居行業(yè)

5、的要求，使得整個新九洲家居裝飾城既符合傳統(tǒng)行業(yè)的要求，又滿足現代商業(yè)發(fā)展的需求，進而實現用電子商務手段改造傳統(tǒng)家居行業(yè)，用傳統(tǒng)家居行業(yè)特性提供電子商務發(fā)展的平臺，最大限度的滿 足不同年齡段和不同素質的消費者的全方位訴求，給家居建材裝飾市場創(chuàng)造 前所未有的發(fā)展空間。（二）、項目建設的可行性分析：1、招商引資政策 山西新九洲實業(yè)有限公司是省內家具行業(yè)有影響力的民營企業(yè)，其發(fā)展 一直受到當地政府的重視及支持。旗下新九洲家居廣場的建成及投入運營， 凸顯晉源區(qū)區(qū)委區(qū)政府踐行招商引資政策的堅決和政府各級部門服務企業(yè)的 執(zhí)行力度，這是項目成功建設及正常運營的基本保障。在晉源區(qū)投資建設新九洲建材家居裝飾廣場項

6、目，是在成功完成新九洲 家居廣場項目的基礎上，企業(yè)做出的又一投資決策，符合政府政策導向及產 業(yè)發(fā)展布局。2、企業(yè)自身資本積累新九洲實業(yè)有限公司自創(chuàng)立以來，從開始的注冊資本 100 萬元人民幣， 以經營家具為主業(yè)的小型民營公司，歷經發(fā)展，現已成為經營家居、商品混 凝土、房地產開發(fā)等多行業(yè)的集團公司，擁有凈資產超過 3 億元人民幣，公 司從業(yè)人員超過 2000人，年營業(yè)額超過 5 億元。所經營的項目在所在行業(yè)中 效益良好，公司具備強大的融資能力及發(fā)展能力。3、企業(yè)管理團隊項目運作及經營經驗新九洲實業(yè)有限公司擁有核心管理團隊成員 45 人，其中半數以上擁有大 學本科或研究生學歷，團隊擁有豐富的項目籌

7、建運營經驗，成功的組織過數 個多專業(yè)項目的建設及運營，有充足的能力進行此類項目的運作。4、自然及施工條件的有利因素（1）交通條件 本項目選址晉源區(qū)，該區(qū)域擁有太原市并入國家高速公路的南環(huán)高速公 路和大運高速公路， 307 國道、濱河西路和正在建設的西山運輸專線貫穿其中， 交通便利，在此建設新九洲家居建材裝飾市場具備得天獨厚的批發(fā)輻射功能。（2）、規(guī)劃發(fā)展條件 該區(qū)域屬于太原市“西進南移”的節(jié)點區(qū)域，加之晉源新城和環(huán)晉陽湖 片區(qū)的規(guī)劃建設， 給項目的發(fā)展提供了廣闊空間， 該項目滿足城市發(fā)展需求， 有利于企業(yè)的長遠規(guī)劃發(fā)展。（3）、項目工程施工 擬建項目采用鋼結構及相關的結構和施工新技術，施工工藝

8、簡潔，無大 型重型機械作業(yè)，施工噪音小，基本無粉塵污染，對周邊環(huán)境基本無影響。三、項目概況（一）、項目建設規(guī)劃概況 擬建項目名稱為新九洲建材家居裝飾廣場（暫名） ，計劃總用地面積 300 畝， 20 萬平方米。項目由山西新九洲實業(yè)有限公司承辦，擬建地點為太原市 晉源區(qū)。擬建設的新九洲家居裝飾城采用“一站式”構思，根據人們的購房消費 習慣及入駐商家的經營需求，劃分為展示銷售、物流配送、綜合服務三大功 能區(qū)。所有功能區(qū)實現有線和無線互聯網的覆蓋。1、展示銷售功能區(qū)按照消費習慣及商品屬性， 根據不同結構的消費人群， 各區(qū)分為中低端商品展示區(qū)和高端商品展示區(qū)，在各展示區(qū)，引入適應電子 商務對形象展示的

9、元素。具體如下：(1) 、瓷磚、涂料、板材、型材區(qū) 50000平方米；(2) 、木地板、門窗、衛(wèi)浴、廚電、小五金區(qū) 50000平方米；(3) 、家具區(qū)50000平方米；(4) 、燈具、窗簾、家飾品區(qū)50000平方米；各區(qū)建設計劃采用鋼結構，六層，其中地下一層，單體建筑面積50000平方米，四個功能區(qū)共20萬平方米。2、 物流配送功能區(qū)劃分為倉儲區(qū)和分揀區(qū)，其中：倉儲區(qū)建設20000平 方米鋼結構庫房，分揀區(qū)配貨場 5000平方米；3、綜合服務區(qū)劃分為住宿、餐飲、商務服務區(qū)和綜合辦公區(qū)，其中住宿、 餐飲、商務服務等10000平方米，綜合辦公區(qū)5000平方米。4、多層停車場5000平方米可分散，也

10、可集中，為商家及顧客提供停車 場所。5、建設年限、容積率、綠地率：擬建項目建設年限為18個月，項目容積率1:，綠地率25%(二)、項目經營管理體系為方便經營管理，機構設置盡量“扁平化”，減少中間環(huán)節(jié)財企招商裝倉設保安餐客綜務劃商場卸儲備潔防飲房合結營部管運管維部保部部部5算 部25銷 部55理 部15輸 車 隊50理 部7護 部1530衛(wèi) 部453020四、擬建項目投資估算及資金籌措；（一）投資估算1、建設投資估算本項目計劃總投資為億兀?？偼顿Y中，商場建筑投資億兀，綜合服務樓及辦公后勤服務樓投資2300萬元，設備購置安裝2000萬元，物流中轉庫房2000萬元，詳見下表。建設投資估算表金額單位：

11、萬元序號工程名稱建設規(guī)?？偼顿Y主要建設內容1商場200000m228000四棟七層商場基礎、主體結構建設2綜合服務樓10000m21500餐飲、客房、商務服務中心等建設3商場辦公后勤5000m2800辦公室、后勤維修、單身宿舍等4設備采購安裝120臺套2000電梯、裝卸設備、運輸車輛等5多層中轉庫房20000m22000二棟10000m2鋼結構庫房及貨架6多層車庫5000m210007地下管網10000m300給排水及供熱管網8道路硬化綠化400循環(huán)道路及排水網絡、綠化合計360002、流動資金估算本項目屬于商業(yè)性質，租賃化經營，自有流動資金投入很小，全部工程完工投入運營，約需2000萬元流動

12、資金即可。3、總投資本項目投入運營，總投資為人民幣億元。（二）資金籌措該項目所需全部資金均為項目所屬企業(yè)自籌資金五、擬建項目效益分析（一）經濟效益1、銷售收入估算（銷售收入估算表）金額單位：萬元序號收入項目日收入月收入年度收入1展位租賃收入451350162002庫房租賃收入412014403物業(yè)費收入13516204客房收入212525住宿餐飲收入6員工餐飲收入364327停車場收入548裝卸設備收入13516209運輸設備收入225270010商務服務收入54收入合計2、成本費用估算（總成本費用表和分項成本估算表）金額單位：萬元序號成本費用項目日支出月支出年度支出1固定資產折舊其中：房屋設

13、備2資產維修費其中：房屋設備其他3員工工資其中：高層管理中層管理般員工4員工福利5員工保險6辦公通訊費7差旅費8廣告營銷費9財產保險費10燃料動力費11餐飲業(yè)成本12客房成本13低值易耗品14其他費用成本費用合計3、利潤與稅收計算金額單位：萬元序號項目月份年度1一、經營業(yè)務總收入2減：營業(yè)成本3經營管理費用4財務費用5營業(yè)稅金及附加6二、經營利潤總額7減：所得稅8三、經營凈利潤9四、應繳稅費總額10五、利稅總額4、投資回收期(1)、達到計劃收益的年度要求根據市場培育情況，開始經營的第一年，只能達到計劃收益指標的50%第四年達到計劃收益指標的100%建設期經營第一年經營第二年經營第三年經營第四年

14、年元/m2.天元/m2.天元/m2.天元/m2.天0萬元萬元萬元萬元(2)、按照靜態(tài)法預計投資回收期經營前三年凈收入合計為萬元，經營第四年的第六個半月凈收入為萬元,由此預計投資回收期為年，加上建設期，擬建項目投資回收期約為5年。項目第一年第二年第三年第四年第五年收入成本費用折舊財務費用經營稅費利潤總額凈利潤額凈收入累計收入5、投資利潤率達到正常經營年度，投資利潤率為%(二)社會效益1、擬建項目投入正常經營，每年拉動當地 GDP增加7億元，間接帶動當 地其他產業(yè)增加營業(yè)額1億元。2、擬建項目可容納1500個商家同時入駐，正常經營年度，可以提供就 業(yè)崗位3500個。3、擬建項目綠地率相對較高，除可

15、降低吸收自身碳排放外，還可為當地 市民提供假日休閑場地。六、擬建項目公用設施預計使用情況1、公共用電情況本項目施工期，總用電負荷約為 600KVA項目建成，預計總用電負荷為 6000KVA。2、公共用水情況 本項目使用輕鋼結構及預拌混凝土，施工用水量很小，日常用水基本為施工人員生活用水。項目建成后，除消防系統(tǒng)按照消防部門要求接入相應水源外，日常用水 為員工正常工作及生活用水。本項目按照滿負荷使用計算，高峰期用水為每 天 350 噸。3、冬季采暖 本項目計劃采用集中供熱方式，輔助以部分空調解決冬季取暖問題。七、擬建項目“三廢”產生及排放（一）廢氣 本項目屬于商業(yè)項目，不產生工業(yè)廢氣。（二）廢渣 本項目在前期建設過程中，產生的固體建筑垃圾，在周邊場地硬化過程 中回收利用。日常經營過程中，所產生的均為一般生活垃圾，預計每日 4