九州物業(yè)管理建議0001

1、九州物業(yè)管理建議九洲大唐花園物業(yè)管理建議刖百服務(wù)競爭在當(dāng)今市場經(jīng)濟(jì)日趨成熟的條件下，已與產(chǎn)品競爭、價(jià)格競爭并 列為商戰(zhàn)的三大競爭領(lǐng)域，已成為擴(kuò)大市場份額的強(qiáng)有力的手段，越來越為商 家企業(yè)所重視。無論是售前、售中，還是售后服務(wù)，都已花樣百出，日臻完善。 在不斷提高客戶滿意度的同時(shí)，也就使產(chǎn)品不斷擴(kuò)大了影響，擴(kuò)大了市場份額。物業(yè)管理在本質(zhì)上便是種售后服務(wù)，通過強(qiáng)化這類服務(wù)而提高了物業(yè)聲譽(yù)， 樹立企業(yè)形象，最終取勝市場的個(gè)案，已不乏其例?！叭f科”便是個(gè)典型例子。因此本案也應(yīng)充分利用這一售后服務(wù)的競爭手段，為擴(kuò)大營銷，加速市場 去化服務(wù)。從服務(wù)質(zhì)量的保證體系和實(shí)際操作層面來看，以公開招標(biāo)之方式，請(qǐng)水平

2、 較高的專業(yè)化物業(yè)管理公司來管理本案，較為妥當(dāng)，也較具市場影響力。這比 傳統(tǒng)的自建自管更能提高工作效率和服務(wù)保障，也更能有效降低物業(yè)管理的運(yùn) 營成本。因?yàn)?，專業(yè)化的物業(yè)管理公司可憑籍其集約化的經(jīng)營方式和熟練的操 作技巧、服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，使其人力、物力等資源能得到更合理更有效率的優(yōu)化配置， 從而，既能節(jié)省運(yùn)營成本，又能保障服務(wù)質(zhì)量。而且，也為發(fā)展商省卻了大量 麻煩，使發(fā)展商能更集中精力搞好項(xiàng)目開發(fā)。同時(shí)，那些著名物業(yè)管理公司本 身已有的社會(huì)影響和品牌效應(yīng)，也會(huì)為本案增強(qiáng)市場號(hào)召力，提升本案的品位、 檔次。因此，房產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的市場分離，各司其職，已成一種發(fā)展趨勢。 在當(dāng)今發(fā)達(dá)國家，則早已成為慣例。

3、如果貴方出于其它考慮和某些具體情況， 而一時(shí)不便外請(qǐng)物管公司管理，那 么，在此我們不妨提出本案物業(yè)管理的一些具體設(shè)想和建議，以供參閱。一、生活服務(wù)系統(tǒng)1、 私家花園養(yǎng)護(hù)2、 代辦、代購服務(wù)3、 小區(qū)郵政代理4、 定時(shí)、定點(diǎn)班車5、 醫(yī)務(wù)保健室6、 小型超市7、 早點(diǎn)供應(yīng)8、 洗車服務(wù)9、 租賃、代管服務(wù)一、生活服務(wù)系統(tǒng)就整體而言，現(xiàn)在上海的物業(yè)管理仍處于發(fā)展的初級(jí)階段， 很多物業(yè)管理公 司都是從原先的房管所轉(zhuǎn)制而來。另一些則是發(fā)展商自組的管理公司，雖說也 有一些境外的管理公司，但畢竟是少數(shù)。物業(yè)管理缺乏規(guī)范，服務(wù)意識(shí)和服務(wù) 水平普遍較差。“朝南坐”的現(xiàn)象屢見不鮮，甚至只重收錢，不重管理。即使有

4、 些較好的物業(yè)管理也是森嚴(yán)冷漠有余，熱情周到不足。物業(yè)管理范圍，大多也 只局限于安保防范，日常維修，環(huán)境保潔等方面，而對(duì)業(yè)主提供各類生活服務(wù) 方面，則普遍忽略。甚至根本無此意識(shí)。這就再次反映了當(dāng)前物業(yè)管理水平的 低下。本案則不應(yīng)重蹈覆轍，而應(yīng)引以為鑒，加以改進(jìn)和提高。尤其對(duì)物業(yè)產(chǎn)品的 最高形式一一別墅項(xiàng)目而言，則更應(yīng)注重對(duì)業(yè)主的服務(wù)。根據(jù)本案具體情況大致可擬訂設(shè)立以下服務(wù)項(xiàng)目。1、私家花園的養(yǎng)護(hù)別墅業(yè)主早出晚歸，生活節(jié)奏較快，一般無暇也無心思照料自家花園，并也 缺乏對(duì)植物的養(yǎng)護(hù)知識(shí)。有的業(yè)主，甚至不在別墅常住，只在雙休日或節(jié)假日 來住。這就有必要由物業(yè)管理公司來統(tǒng)一進(jìn)行私家花園的日常澆灌、修剪

5、、清 理、養(yǎng)護(hù)等，以保持植物的良好生長和枝葉繁茂，以及小區(qū)環(huán)境視覺感受的審 美要求?，F(xiàn)在有的別墅小區(qū)，往往只管小區(qū)公共綠化，而不管各家的私家花園，以致 有的業(yè)主花園雜草叢生，零亂不堪，嚴(yán)重影響了小區(qū)環(huán)境的整體形象，有礙觀 瞻，從而影響物業(yè)的品牌聲譽(yù)和品位檔次。2、代辦、代購服務(wù)本案畢竟地處郊區(qū)，缺乏基本的生活設(shè)施，生活機(jī)能的成熟度遠(yuǎn)不及市區(qū)。 因此，難免會(huì)給業(yè)主帶來諸多不便。為解決這一矛盾，除小區(qū)本身應(yīng)提供一些 力所能及的基本的生活設(shè)施外，代辦、代購服務(wù)則是解決矛盾的有效方式。例如代請(qǐng)家教、保姆、代辦訂購火車票、機(jī)票，代購零星小件物品，生鮮食 品，提供凈菜服務(wù)，代辦預(yù)定牛奶、報(bào)刊雜志等。這類代

6、辦、代購服務(wù)可酌情收取 5%-10%的代辦費(fèi)。（如貨值百元以下，收 10% ,百元以上，收5%等）。這類服務(wù)可為業(yè)主提供相當(dāng)?shù)谋憷?使業(yè)主省心省力又省時(shí)，且花費(fèi)也不多， 是種超值服務(wù)，人們樂意接受。這就在很大程度上彌補(bǔ)了本案周邊缺乏生活機(jī) 能的不足。并能由此增強(qiáng)本案的親和力和人情味，促使人們選購本案。3、小區(qū)郵政代理亦即將通常門衛(wèi)收發(fā)室的功能擴(kuò)大化、豐富化，形成一個(gè)微型郵政代理點(diǎn)。 這可與當(dāng)?shù)剜]政聯(lián)系，在本案設(shè)立一個(gè)郵政點(diǎn)，發(fā)揮基本的郵政功能。例如代 售郵票、信封，代寄掛號(hào)郵件，代寄或代領(lǐng)包裹，并將各類郵件分送至各家別 墅門前的信箱內(nèi)（各家門前信箱，應(yīng)由本案統(tǒng)一設(shè)計(jì)制作，以形成視覺美感， 與

7、本案環(huán)境相協(xié)調(diào)。而避免各家自行設(shè)置的雜亂無章）。雖說隨著現(xiàn)代通訊業(yè)的發(fā)達(dá) ，郵政功能已日趨弱化，但電話和 E-mail ,畢 竟不能完全取代傳統(tǒng)郵政的功能 。因此，地處邊遠(yuǎn)的本案，提供這一郵政服務(wù)， 仍是十分必要的。4、定時(shí)、定點(diǎn)班車雖說別墅業(yè)主都擁有私家車，但其家庭其他成員的出行仍要依賴公共交通工 具。而本案附近現(xiàn)有公交線，總使人感到不便，其輻射范圍有限，乘換麻煩， 在此狀況發(fā)生較大改變前，仍需要以小區(qū)班車作為過渡與出行交通的補(bǔ)充，以 使小區(qū)能與上海西區(qū)各主要交通樞紐點(diǎn)直達(dá)接駁，或與大多數(shù)業(yè)主的工作區(qū)域 貫通相連。如虹橋、徐家匯、漕河涇經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等。這類班車主要在上、下班 高峰時(shí)段運(yùn)營，為業(yè)

8、主家庭成員的上、下班提供便利。因?yàn)槭嵌〞r(shí)、定點(diǎn)，到時(shí)發(fā)車，到指定地點(diǎn)上、下車，故本案接送班車只負(fù) 責(zé)學(xué)生（子女）上車后的安全，而不負(fù)責(zé)業(yè)主子女上車前的安全，這與業(yè)主自 己雇人接送子女上、下學(xué)不同。這兩者承擔(dān)的責(zé)任也就不同。這可事先與業(yè)主 講明，以免日后糾紛。5、醫(yī)療保健室這一服務(wù)設(shè)施旨在為業(yè)主提供基本的簡單的醫(yī)療保健服務(wù)，診療一些小毛小病，開展防病養(yǎng)生的咨詢指導(dǎo)，設(shè)置家庭病房、上門服務(wù)，護(hù)送危重病人去醫(yī)院，及時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場急救，為患者生命爭搶時(shí)間等等。這一設(shè)施可與附近醫(yī)院掛鉤，本案則免費(fèi)提供場所，由醫(yī)院每天派人來值班。 亦即這等于為醫(yī)院增設(shè)了一個(gè)醫(yī)療點(diǎn)，提供了為醫(yī)院創(chuàng)收的機(jī)會(huì)。這對(duì)醫(yī)院同 樣有利，

9、他們也會(huì)樂意合作。為業(yè)主提供就診便利，為突發(fā)急病提供及時(shí)救護(hù)，并為業(yè)主提供養(yǎng)生保健的 知識(shí)普及，這顯然會(huì)大受業(yè)主歡迎，成為不同于其他別墅的又一賣點(diǎn)。6、小型超市別墅物業(yè)理應(yīng)提供比普通住宅更多的生活享受，然而本案附近缺乏基本的商業(yè)設(shè)施，既使連買包煙，附近都沒有小店，而要走很遠(yuǎn)。更談不上日常的生活消費(fèi)品了。這顯然給業(yè)主帶來諸多不便，哪還說得上享受？因此，本案必須設(shè)置一個(gè)小型超市，以滿足業(yè)主的基本生活需求。這可與一些超市公司聯(lián)系，通過一年免租金，一年半價(jià)租金的招商方式，吸 引超市進(jìn)駐。一旦本案全部開發(fā)完成，清盤結(jié)案，那么，這一商業(yè)設(shè)施還能成 為貴方的又一贏利項(xiàng)目，獲得長久的租金收益。對(duì)業(yè)主來說，則又

10、解決了日常的購物需求，使他們不必舍近求遠(yuǎn)地外出采購。而對(duì)商家來說，雖說最初的一年生意清淡（因入住業(yè)主有限），但從長遠(yuǎn)考慮，則是他們擴(kuò)大市場份額的戰(zhàn)略布點(diǎn)。隨著本案的清盤，業(yè)主的入住，以及 附近房產(chǎn)的不斷開發(fā)，人口的導(dǎo)入，其搶先一步的市場進(jìn)入，必然會(huì)產(chǎn)生可觀 的經(jīng)濟(jì)效益。且一年的免租優(yōu)惠，也會(huì)降低經(jīng)營成本和風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)促使他們采取“放長線，釣大魚”的經(jīng)營策略，而進(jìn)駐本案。7、早點(diǎn)供應(yīng)隨著時(shí)代的變遷，買即食早點(diǎn)解決早餐，已成為上海人的普遍生活習(xí)慣。而本案附近同樣缺乏早點(diǎn)供應(yīng)網(wǎng)點(diǎn)。因此，提供這一服務(wù)設(shè)施也同樣必要。這可與“新亞大包”、“永和豆?jié){”等快餐公司合作，同樣以一定期限的免租招 商方式吸引他們進(jìn)駐

11、。先可作為其連鎖門店的一個(gè)外派供應(yīng)點(diǎn)，根據(jù)本案現(xiàn)場 生意情況，及時(shí)配送。主要是供應(yīng)早點(diǎn)，兼營午餐快餐，以供業(yè)主不時(shí)之需。 待日后業(yè)主增多，以及附近物業(yè)的人口導(dǎo)入，快餐公司再正式在此另設(shè)連鎖門 店。上述商業(yè)設(shè)施和保健室，最好設(shè)在主入口附近，現(xiàn)場售樓處一側(cè)，并與別 墅區(qū)相對(duì)隔離。這就可使商家不僅做小區(qū)內(nèi)的生意，還可對(duì)外開放經(jīng)營。做附 近居民，如北美別墅和對(duì)面工業(yè)區(qū)的客戶生意，以使商家更能有利可圖，聚集 人氣。同時(shí)，也可因這些商業(yè)設(shè)施的生意興隆而擴(kuò)大本案的知名度和社會(huì)影響， 為本案的后期開發(fā)別墅創(chuàng)造市場條件，使?jié)撛诳蛻羯罡斜景傅脑O(shè)施齊全和生活 的便利、舒適。8、洗車服務(wù)別墅業(yè)主大多都有小車，本案為他

12、們提供全天侯的洗車服務(wù)，必然會(huì)使他們 滿意、放心。洗車工可分早、中兩班，以保證早、晚兩頭的服務(wù)時(shí)間，方便業(yè) 主。9、租賃、代管服務(wù)本案可接受業(yè)主房屋租賃和空房代管的委托。代為業(yè)主出租，保管一時(shí)空置 房屋，以增強(qiáng)物業(yè)的投資回報(bào)。這項(xiàng)服務(wù)可解除業(yè)主的后顧之憂，也會(huì)促使他們選購本案。1、安保管理2、消防管理3、車輛管理4、應(yīng)急處理:、安全保障系統(tǒng)、安全保障系統(tǒng)本案的安全保障系統(tǒng)包括四個(gè)方面一一安保管理、消防管理、車輛、道路 管理、應(yīng)急處理等。這四個(gè)方面的安全保障，除了借助于各類技術(shù)防范手段和 智能化系統(tǒng)外，保安人員的訓(xùn)練有素和高度警惕，也同樣致關(guān)重要，甚至起決 定作用。再好的技術(shù)裝備、智能系統(tǒng)，如果

13、缺少了人的因素，也無以發(fā)揮作用, 如今有的小區(qū)盡管也有紅外線報(bào)警、攝影監(jiān)控等，但還是多次發(fā)生了入室盜竊 之事。這就是前車之鑒。1、安保管理包括門衛(wèi)、巡視、各類監(jiān)控設(shè)施的值勤等管理。保持 24小時(shí)不間斷，全天侯 防范。安保人員的招聘應(yīng)注重思想品德素質(zhì)和身體健壯條件，最好從退伍軍人 中招聘。上崗前須經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)，以明確崗位要求和行為規(guī)范。保安人員除須提高警惕，嚴(yán)加防范外，還應(yīng)增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)和行為舉止的禮貌， 提倡微笑服務(wù)，友善待人，尊重業(yè)主及其家居，而不能老是板著臉，讓人望而 生畏,退避三舍。人情化的保安服務(wù)，才是業(yè)主所真正需要的。這對(duì)別墅業(yè)主來說，則更是如此。應(yīng)使業(yè)主有“歸”之如“賓”之感。監(jiān)控系統(tǒng)

14、一旦發(fā)出報(bào)警和異常情況，值勤人員應(yīng)立即通知有關(guān)人員，即刻處警，迅速作出反應(yīng)。巡視制度，應(yīng)晝夜不息，尤其是夜間巡視，更為重要。一旦發(fā)生意外，一方 面迅速出擊，控制局面，一方面隨即與 110取得聯(lián)系，及時(shí)獲得警方支援，制服 歹徒。2、消防管理首先要熟悉各類消防設(shè)施的分布情況，并熟練掌握操作使用技能，以便一遇 火警能迅速控制和撲滅火情，最大限度地減少損失，而不致于因慌亂和使用的 生疏而延誤時(shí)機(jī)。因此，平時(shí)的消防訓(xùn)練應(yīng)成為保安人員的必修課，并保持經(jīng)常的不斷強(qiáng)化。止匕外，還應(yīng)熟悉通曉各類消防條例和法規(guī)，經(jīng)常檢查消防設(shè)施的正常與否， 督促業(yè)主自覺遵守消防條例。規(guī)勸違規(guī)者及時(shí)更正。如居室裝修時(shí)熱水器的安 裝

15、不當(dāng)，電源布線的不當(dāng)，易燃易爆物品的保管、處理不當(dāng)，消防通道的堵塞 與他用等。還有，一旦發(fā)生火情，人員的疏散，現(xiàn)場的警戒、撲救，及時(shí) 119 報(bào)警，善后處理等等，都須保安人員、管理人員未雨稠繆，早作應(yīng)對(duì)。3、車輛管理包括小區(qū)內(nèi)車輛的限速行馳，通行路線方向的指示，禁鳴告示，外來車輛的 停車管理與車牌、車型登記（這是為了以防外人將舊車馳入，將業(yè)主新車盜竊 馳出。）業(yè)主車輛專用的IC卡刷卡門禁制度。亦即無此卡，大門口擋車欄桿就 不會(huì)自動(dòng)開啟，保安人員即應(yīng)上前查問，以徹底杜絕業(yè)主車輛被盜的可能。4、應(yīng)急處理如遇突發(fā)事件，（如刑事案件、尋釁鬧事、自然災(zāi)害、或業(yè)主的突發(fā)急病， 意外傷害，老人、小孩失蹤等）

16、，除及時(shí)報(bào)警外，則應(yīng)迅速處理，控制現(xiàn)場，安 撫居民，力盡防止事態(tài)的擴(kuò)大和惡化，還應(yīng)防止有人混水摸魚。并應(yīng)協(xié)助有關(guān)部門、機(jī)構(gòu)妥善處理，維護(hù)小區(qū)安定。另一類應(yīng)急處理，則是設(shè)備故障，突然停水、停電等，除迅速派人查明原因， 及時(shí)報(bào)修外，還應(yīng)盡可能地采取一些臨時(shí)應(yīng)急措施。例如，開啟備用設(shè)備，動(dòng) 用事先預(yù)留的生活用水，提供汽燈、手電、蠟燭等臨時(shí)照明，電話線接報(bào)警系 統(tǒng)外線等。并加強(qiáng)現(xiàn)場警戒，防止外人混入。事后及時(shí)向居民業(yè)主作好解釋工 作，說明事故原委，并誠懇致歉。這些應(yīng)急處理，必須針對(duì)各類突發(fā)事件的不同情況，事先一、一訂出相應(yīng)的一系列應(yīng)變措施、形成制度、熟練掌握、有的還須進(jìn)行實(shí)站演習(xí)、反復(fù)操練、 以免臨陣

17、驚慌失措、六神無主，使現(xiàn)場局面失控。三、環(huán)境維護(hù)系統(tǒng)1、綠化養(yǎng)護(hù)植物病、蟲害防治綠化工培訓(xùn)枯死植物更換節(jié)日綠化布置綠化養(yǎng)護(hù)要求養(yǎng)護(hù)操作規(guī)范2、環(huán)境保潔道路保潔綠化保潔入口廣場保潔小區(qū)水體保潔會(huì)所保潔垃圾箱、房保潔三、環(huán)境維護(hù)系統(tǒng)小區(qū)環(huán)境維護(hù)包括園林綠化的養(yǎng)護(hù)、修剪、更換栽培，以及環(huán)境公共部位 的清掃、擦洗保潔等兩大類。這方面的維護(hù)管理，也是不可忽視的重要一環(huán)。 是體現(xiàn)物業(yè)品質(zhì)的形象工程，是優(yōu)質(zhì)人居環(huán)境的保障。1、綠化養(yǎng)護(hù)植物病、蟲害防治除日常的澆灌、修剪、清理雜草外，還應(yīng)注意病蟲害的防治，及時(shí)噴撒藥水, 并應(yīng)根據(jù)不同的植物習(xí)性和需要，適當(dāng)進(jìn)行施肥、培土等，以促進(jìn)植物更好地 生長，更快地形成枝葉

18、繁茂，滿目青翠的環(huán)境效果，優(yōu)化小區(qū)的生態(tài)效應(yīng)。綠化工培訓(xùn)所招聘的綠化工，也應(yīng)事先外請(qǐng)園藝師進(jìn)行培訓(xùn)，使他們熟悉小區(qū)各類植物 的習(xí)性和養(yǎng)護(hù)知識(shí)，有針對(duì)性地進(jìn)行不同的護(hù)理?？菟乐参锔鼡Q止匕外，對(duì)因故枯死的植物，也應(yīng)及時(shí)進(jìn)行更換。同時(shí)，根據(jù)需要或根據(jù)不同 的季節(jié)，也可對(duì)園林局部的草木花卉等，進(jìn)行更換、移植，以使小區(qū)環(huán)境時(shí)時(shí) 充滿生機(jī)，四季花開不敗。節(jié)日綠化布置在節(jié)假日，應(yīng)臨時(shí)增添一些盆載植物，在綠化叢中增設(shè)彩燈和泛光照明，以 增加節(jié)日氣氛，烘托喜慶色彩，使業(yè)主更能賞心悅目，輕松愉快。綠化養(yǎng)護(hù)要求綠化的養(yǎng)護(hù)管理，應(yīng)保證喬、灌木和地被植物的良好生長與茂盛，保證在外觀視覺感受上不出現(xiàn)裸土和殘枝敗葉。養(yǎng)護(hù)操

19、作規(guī)范在臺(tái)風(fēng)季節(jié)，應(yīng)及時(shí)對(duì)某種樹干進(jìn)行加固；在冬季，應(yīng)采取防凍措施；在高 溫季節(jié)，應(yīng)掌握澆灌的時(shí)間（不然反而會(huì)因澆灌不當(dāng)損害植物）；而在雨季時(shí)，應(yīng)注意及時(shí)排灌凡此種種，都應(yīng)事先計(jì)劃，形成操作規(guī)范，以確保環(huán)境的 美觀和生態(tài)效應(yīng)。2、環(huán)境保潔保潔雖說是最尋常、最起碼的物業(yè)管理的一項(xiàng)職能。但其保潔的程度和要求, 及其側(cè)重區(qū)域和部位，不同的物業(yè)還是有所不同。對(duì)別墅物業(yè)來說，其要求和 規(guī)格當(dāng)然更高。這是由于別墅物業(yè)本身的性質(zhì)所決定的。別墅，尤其是獨(dú)立別 墅，作為住宅物業(yè)的最高形式，具環(huán)境要求當(dāng)然也是最高的。本案的保潔區(qū)域大致包括道路、綠地、入口廣場、河流水域，垃圾箱房，會(huì) 所（包括室外泳池、兒童嬉水池）

20、等。道路保潔道路包括小區(qū)內(nèi)的所有交通流線，如主干道、次干道、園林中的蜿蜒小徑、 休閑長廊（包括涼亭），健身場地等，亦即住宅建筑外，小區(qū)環(huán)境中的一切硬地 面積。小區(qū)主、次干道，除了日常的打掃外，還應(yīng)定期用水龍沖洗，邊沖邊掃，以 基本消除小區(qū)環(huán)境中的揚(yáng)塵，最大限度地減少空氣中的懸浮顆粒，使空氣更清 新怡人0園林小徑、長廊等硬地系統(tǒng)，應(yīng)注意用鏟、刷清除地面的口香糖、食品等粘 黏污物。使地面嶄新如初。綠地保潔綠地是指小區(qū)園林的綠化地帶。這一區(qū)域的保潔應(yīng)注重清除綠化叢中的廢棄 物，如易拉罐、飲料瓶、塑料袋、煙蒂等無法降解的無機(jī)垃圾。并應(yīng)及時(shí)清除 枯枝落葉，尤其在秋天。綠地保潔以撿、拾方式為主，應(yīng)注意對(duì)綠

21、化的保護(hù)。工作人員不要隨意在綠地叢中踐踏，以免傷害植物。綠地保潔還應(yīng)對(duì)各類園林小品進(jìn)行保潔?；虿聊?、或沖洗，并應(yīng)注意不損傷 小品的表面。此外，園林中的座位、靠椅，應(yīng)是保潔重點(diǎn)，要每天擦拭。這在 一般小區(qū)都忽略了。本案則應(yīng)引起注意。入口廣場保潔入口廣場如同人的臉面，又是小區(qū)的人流集散地，此處應(yīng)成為保潔的重點(diǎn)區(qū) 域。但保潔應(yīng)掌握時(shí)間段，應(yīng)避免人流高峰期，以免干擾居民業(yè)主。入口之處，白天以一般清掃為主，晚上則要在清掃之后，堅(jiān)持每晚用溫濕拖 把拖一遍，以保持入口的光潔如新。止匕外，除了地面保潔外，還應(yīng)注意對(duì)大門立面、立柱、建筑裝飾物的清洗保 潔，以及對(duì)花壇欄桿的擦拭保潔。小區(qū)水體保潔水體的保潔也是不可

22、忽視。應(yīng)堅(jiān)持每天巡視檢查各水域，及時(shí)撈取各類水中 漂浮物，清除淤堵。止匕外，還應(yīng)堅(jiān)持每年一次的清淤、梳理的保潔工作，最好在冬季進(jìn)行。因冬 季的水位低，易操作。且氣候干冷，揮發(fā)性小，清理出的污物異味對(duì)環(huán)境的影 響也小。水體是把雙刃劍、清澈的水體能優(yōu)化居住環(huán)境.調(diào)節(jié)環(huán)境小氣候、而一旦養(yǎng) 護(hù)保潔不當(dāng)，便能成為小區(qū)新的污染源，散發(fā)陣陣異味、怪味，滋生蚊蠅蟲害， 而大煞風(fēng)景，敗壞空氣和環(huán)境。會(huì)所保潔會(huì)所保潔可說是個(gè)精細(xì)保潔。它是體現(xiàn)物業(yè)形象的又一重要區(qū)域，又是個(gè)小 區(qū)公共空間，是供業(yè)主休閑、享受、交往、溝通的場所。這一環(huán)境保潔的要求 較高，直接牽涉到物業(yè)的品位、檔次感，牽涉到業(yè)主的心理感受。因此，也是

23、重點(diǎn)保潔區(qū)域。這一區(qū)域保潔的項(xiàng)目較多，不僅需要地面的保潔，還需對(duì)會(huì)所大堂局部墻體 的大理石墻面進(jìn)行保潔，對(duì)各類大面積的玻璃門窗的保潔，以及會(huì)所家具、器 械、樓梯扶手、欄桿等的保潔。此處保潔以濕布擦抹和半濕的丁字拖的拖抹為主。以減少揚(yáng)塵，增強(qiáng)清潔效果。地毯除通常的吸塵外，還應(yīng)及時(shí)清除粘染的污漬。玻璃門窗，最好用專用擦具和玻璃清潔劑擦拭，既效率高，又潔凈光亮。泳池應(yīng)定期人工換水、清洗、消毒（因自動(dòng)凈化循環(huán)裝置的建安成本較高， 本案規(guī)模有限不宜采用）。更衣室、沖淋房也應(yīng)注意保潔和通風(fēng)換氣，相對(duì)保持 其干燥，以免墻角的霉菌滋生。垃圾箱、房保潔這是小區(qū)最易臟亂的部位，也是污染物的集中之地，也應(yīng)側(cè)重保潔。

24、小區(qū)垃圾箱和垃圾筒的設(shè)置可適當(dāng)多些，以便人們隨時(shí)隨地都有丟棄之處， 方便人們保持環(huán)境的整潔。并應(yīng)及時(shí)清除箱、筒內(nèi)的垃圾，防止垃圾的腐敗污 染。集中的垃圾房，應(yīng)設(shè)分類垃圾箱和有機(jī)垃圾無害化處理裝置（約十多萬一 套）。這可從根本上消除有機(jī)垃圾的腐敗異味的污染，有效提高環(huán)境質(zhì)量，并減 少，甚至消滅蚊蠅的滋生?？芍^是長效保潔的一大舉措。小區(qū)垃圾的清運(yùn)，應(yīng)在樓盤竣工前，就與當(dāng)?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門達(dá)成協(xié)議，辦妥手續(xù) 早日納入環(huán)衛(wèi)部門的清運(yùn)系統(tǒng)和計(jì)劃日程，以避免象某些小區(qū)那樣，業(yè)主入住 后，垃圾清運(yùn)問題尚未解決，環(huán)衛(wèi)部門仍不負(fù)責(zé)?？傊?，環(huán)境維護(hù)也是個(gè)系統(tǒng)工程、涉及到方方面面、應(yīng)整合綠化養(yǎng)護(hù)和環(huán)境 保潔，這二方面的各個(gè)

25、環(huán)節(jié)，納入一個(gè)統(tǒng)籌安排、計(jì)劃、統(tǒng)一運(yùn)作的系統(tǒng)，有 條不紊，又提高效率地進(jìn)行維護(hù)。 這就不僅能使小區(qū)環(huán)境經(jīng)久不衰、嶄新如初， 而且還能得到進(jìn)一步的優(yōu)化和提高，使本案由此而名聲大振，吸引四方八面幕 名而來的購房者、參觀者，以及一探究竟的好奇者。這無疑將會(huì)為后期聯(lián)排， 多層的開發(fā)積累市場能量，創(chuàng)造良好條件。四、物業(yè)保養(yǎng)系統(tǒng)1、物業(yè)主體保養(yǎng)管理業(yè)主裝修管理違章搭建管理物業(yè)修繕、維護(hù)管理2、設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行、維護(hù)管理常規(guī)設(shè)施配置管理智能化設(shè)施配置管理配置管理作用四、物業(yè)保養(yǎng)系統(tǒng)物業(yè)保養(yǎng)系統(tǒng)包括二大類，一是物業(yè)建筑立體的保養(yǎng)管理，一是各類設(shè)備、 設(shè)施的日常運(yùn)營的維護(hù)、保養(yǎng)。這也是物業(yè)管理的基本智能之一。上述

26、兩方面 周全嚴(yán)格的保養(yǎng)管理，能有效降低物業(yè)的損耗和折舊，增強(qiáng)其使用功能。從而， 也就能增強(qiáng)物業(yè)的保值增值功能。同時(shí)，也能提高業(yè)主的滿意度，而避免象現(xiàn) 在某些物業(yè)那樣，與業(yè)主糾紛不斷，甚至對(duì)簿公堂。1、物業(yè)主體的保養(yǎng)管理物業(yè)建筑主體的保養(yǎng)管理大致包括三方面的內(nèi)容。即業(yè)主裝修管理，違章搭 建管理和物業(yè)修繕維護(hù)管理。這些管理都是為了確保建筑主體的完好無損和不 留隱患，確保相鄰業(yè)主的權(quán)益不受侵犯。同時(shí)，也為了維護(hù)小區(qū)環(huán)境的空間秩 序，避免亂搭建的雜亂無章，而有損物業(yè)形象和人居環(huán)境的審美功能、心理功 能。業(yè)主裝修管理應(yīng)事先制定入戶業(yè)主裝修須知，明確告之哪些是房屋的承重結(jié)構(gòu)，哪些是非 承重結(jié)構(gòu)，以及各層面

27、的承重系數(shù)，明確裝修施工規(guī)范和裝修垃圾的處理方式。 并應(yīng)將裝修方案，事先報(bào)呈物業(yè)管理部門審核，物業(yè)管理人員應(yīng)經(jīng)常巡視、監(jiān) 督，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，或防患于未然。搭建管理別墅物業(yè)同樣應(yīng)防止亂搭建的現(xiàn)象發(fā)生。雖說私家花園是其私人領(lǐng)地，但其卻不具有對(duì)這花園土地的所有權(quán)，而只具有使用權(quán)。未經(jīng)申請(qǐng)和政府部門的批 準(zhǔn)，誰都無權(quán)在國有土地上構(gòu)筑任何建筑物。因此，這類搭建管理，不僅是維 護(hù)小區(qū)環(huán)境的需要，也是維護(hù)國家法規(guī)的需要。這同樣應(yīng)在入戶須知中加 以告示。物業(yè)修繕、維護(hù)管理這也是物業(yè)保養(yǎng)的重要方面，及時(shí)維修、護(hù)理（包括外墻的清洗和重新涂刷） 能使物業(yè)經(jīng)久不衰，延長物業(yè)的使用期。除了業(yè)主的報(bào)修外，管理人員也應(yīng)

28、經(jīng) 常主動(dòng)地去察看、詢問，關(guān)心物業(yè)的使用狀況。因業(yè)主畢竟不是建筑行家，有 些建筑受損問題，業(yè)主并不一定能及時(shí)察覺。有的別墅業(yè)主，也可能不經(jīng)常在 此居住，這就更需要管理人員的主動(dòng)關(guān)心了。2、設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、維修管理常規(guī)設(shè)施配置管理設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、維修管理也包括兩大類。一類是傳統(tǒng)必備的水、電、煤 等相關(guān)設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、維修。如變電站、水泵房，以及各類管線等；一類 是當(dāng)今各項(xiàng)智能化控制、管理系統(tǒng)的運(yùn)行、維修，如寬帶數(shù)據(jù)接入網(wǎng)、周界防 范預(yù)警系統(tǒng)，攝像監(jiān)控系統(tǒng)，訪客對(duì)講系統(tǒng)，電子巡更管理系統(tǒng)，遠(yuǎn)程抄表系 統(tǒng)，小區(qū)一卡通應(yīng)用系統(tǒng)等。智能設(shè)施配置管理上述設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行、日常檢測、即時(shí)維修，是物

29、業(yè)管理的又一重要 職能。除了配置通常的水、電工外，還必須與智能化系統(tǒng)集成商事先達(dá)成協(xié)議， 由他們負(fù)責(zé)各類智能化系統(tǒng)的日常檢修，以確保這些自動(dòng)化系統(tǒng)能長期地正常 運(yùn)行。這可通過招標(biāo)的形式，優(yōu)選集成商，以保障這些配置系統(tǒng)售后服務(wù)的質(zhì) 量。兩大類管理作用這些設(shè)施配置（尤其是智能化系統(tǒng)）形成制度的日常維護(hù)和管理，將極大提 高業(yè)主的生活質(zhì)量，提高其舒適度和便利性，及其辦事效率，使業(yè)主能深受其 益。同時(shí)，也能有效提高物業(yè)管理的水平，提高管理的工作效率，減少人員配制和管理費(fèi)用。可謂一舉兩得。物業(yè)主體保養(yǎng)和設(shè)施配置保養(yǎng)這兩方面構(gòu)成了物業(yè)保養(yǎng)的完整系統(tǒng)。它可謂是本案物質(zhì)性的品質(zhì)保障體系，是物業(yè)價(jià)值的體現(xiàn),也是擴(kuò)

30、大本案良好口碑效 應(yīng)的又一有效方式。這對(duì)樹立開發(fā)企業(yè)的品牌形象，具有深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。五、社區(qū)文化系統(tǒng)1、會(huì)所項(xiàng)目設(shè)置、管理2、社區(qū)活動(dòng)開展、管理五、社區(qū)文化系統(tǒng)社區(qū)文化的建立與管理是近幾年來日見興盛的物業(yè)管理的一項(xiàng)新職能。這是 經(jīng)濟(jì)發(fā)展、時(shí)代進(jìn)步、人們生活水平不斷提高的必然產(chǎn)物。這不僅是本案業(yè)主，即“市場”的需要，也是開發(fā)商自身的需要。文化導(dǎo)入房產(chǎn)開發(fā)是成功的又一捷 徑。而借助樓盤的成功，揚(yáng)發(fā)展商之名，為以后項(xiàng)目開發(fā)作鋪墊，產(chǎn)生連鎖效應(yīng) 而連獲成功的企業(yè)，也不乏其例?？梢哉f，這是本案精神性的品質(zhì)保障體系， 是本案品位、格調(diào)的體現(xiàn)，也是 滿足業(yè)主精神需求的一大舉措。本案社區(qū)文化包括會(huì)所項(xiàng)目的設(shè)置

31、和各類社區(qū)活動(dòng)的組織、開展。物業(yè)管理 部門應(yīng)設(shè)專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)這方面的管理和活動(dòng)的開展。1、會(huì)所項(xiàng)目設(shè)置、管理會(huì)所項(xiàng)目的設(shè)置不能脫離國情，不能一味西化，而忽略了東方文化的特有魅 力。畢竟本案的目標(biāo)市場是“國人”，而不是“老外”。既使是老外，他也樂意 入鄉(xiāng)隨俗，接受令他感到新奇，甚至神秘的東方文化。因此，會(huì)所項(xiàng)目應(yīng)以國人喜聞樂見，較為普遍的活動(dòng)形式為選擇，以增加這 些項(xiàng)目的參與性和使用率，而不致于成為乏人問津的擺設(shè)。止匕外，本案一百多棟別墅，畢竟業(yè)主有限，會(huì)所項(xiàng)目設(shè)置還應(yīng)考慮到經(jīng)濟(jì)性、 實(shí)用性，以及可操作性。鑒于上述二方面的考慮，會(huì)所項(xiàng)目以簡單易行，經(jīng)濟(jì)實(shí)用為主。如乒乓室、 壁球室、棋牌室、臺(tái)球室、

32、健身房等。室外除泳池外，還可設(shè)一小型運(yùn)動(dòng)場， 即中間為籃球場（可兼作排球場），四周鋪設(shè)一圈小型塑膠跑道。（不必設(shè)置網(wǎng) 球場，因網(wǎng)球運(yùn)動(dòng)在中國遠(yuǎn)沒有籃、排球這么普及）。會(huì)所管理可采用會(huì)員制形式和即時(shí)付費(fèi)消費(fèi)相結(jié)合的方式，并分不同時(shí)段計(jì) 費(fèi)，也可在某一特定期間免費(fèi)開放。會(huì)所的餐飲項(xiàng)目，如酒吧、茶坊等，可通過招商方式，租賃經(jīng)營。2、社區(qū)活動(dòng)開展各類社區(qū)文化活動(dòng)可謂形形式式。本案可根據(jù)具體情況，酌情分階段開展。考慮到本案業(yè)主大多有較高的經(jīng)濟(jì)收入和文化素質(zhì)，社區(qū)活動(dòng)可以雅文化為主、以俗文化為輔，以使他們有興趣參與，并成為自告奮勇的活動(dòng)設(shè)計(jì)者、組織者。社區(qū)活動(dòng)應(yīng)由物業(yè)管理部門和業(yè)主委員會(huì)共同發(fā)起組織。這樣就能使活動(dòng)更 有針對(duì)性，更能投業(yè)主所好，也更能形成本案社區(qū)文化的特點(diǎn)，形成特有的文 化氛圍，使業(yè)主產(chǎn)生文化的認(rèn)同感和家園的歸屬感。并且，通過這些活動(dòng)，也 能促進(jìn)鄰里的交往和人際溝通，使本案更具有人情味?；顒?dòng)形式大致有展覽類、比賽類、游戲類、表演類、學(xué)習(xí)類等幾大類。而這 幾類活動(dòng)往往又能互相影響，彼此促進(jìn)，使各類活動(dòng)更饒有興趣，更生動(dòng)活躍， 從而形成良性循環(huán)，推動(dòng)社區(qū)文化的進(jìn)一步發(fā)展。展覽類活動(dòng)展覽類活動(dòng)可征集小區(qū)業(yè)主家庭的作品進(jìn)行展覽，也可與外單位合作，組織 各類