財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的營(yíng)業(yè)稅避稅籌劃

1、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的營(yíng)業(yè)稅避稅籌劃瑞昌市有兩家中外合資企業(yè)，分別為“何興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以 下簡(jiǎn)稱何興公司' ）”、“華興商貿(mào)公司（以下簡(jiǎn)稱華興公司' ）”。兩企業(yè)中方及外方均為同一出資人，兩企業(yè)中外方出資比例均為2： 8.何興公司注冊(cè)資本 8000 萬(wàn)元，華興公司注冊(cè)資本 40000 萬(wàn)元。何 興公司主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)， 華興公司主要經(jīng)營(yíng)商品流通、 房產(chǎn) 租賃、娛樂(lè)業(yè)等。為適應(yīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的需要，華興公司于 2000年 8 月，投資興建一 幢綜合大樓。 由于華興公司沒(méi)有建房資質(zhì)， 并以何興公司的名義投資 興建。由華興公司將所需資金轉(zhuǎn)至何興公司銀行賬戶， 兩公司均作“往 來(lái)”賬處理。至

2、2001年 11月份，大廈已建成且裝修完畢，并于當(dāng)月 辦理竣工決算手續(xù)。這里，由于何興公司自己沒(méi)有施工隊(duì)伍， 全部建筑工程均由其他 建筑公司承建， 建筑安裝業(yè)營(yíng)業(yè)稅已由建筑公司和安裝公司繳納， 何截至工程20.5 億元。興公司根據(jù)建筑安裝業(yè)發(fā)票作為在建工程入賬的原始憑證。竣工日止，何興公司“在建工程華興大廈”總金額達(dá) 存在問(wèn)題 目前，何興公司需要將在建工程轉(zhuǎn)至華興公司名下，但在稅收上卻遇到了難題：何興公司和華興公司是兩個(gè)獨(dú)立的企業(yè)法人， 華興大廈的財(cái)產(chǎn)所 有權(quán)歸屬于何興公司，如果要轉(zhuǎn)移至華興公司名下，需要按“銷售不 動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納一道 5的營(yíng)業(yè)稅。 按當(dāng)?shù)匾?guī)定的成本利潤(rùn)率 10計(jì)算：應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅

3、=20.5X( 1 + 10%) + ( 1-5%)X 5%1.19 (億 元）籌劃分析這是筆者在瑞昌市授課時(shí)， 該公司財(cái)務(wù)人員向筆者反映的真實(shí)情 況?，F(xiàn)在，讓我們一起來(lái)分析一下何興公司和華興公司的上述業(yè)務(wù)。如果，華興公司委托何興公司代建房， 那么何興公司就無(wú)需繳納 1.19 億元的營(yíng)業(yè)稅，而只需按照手續(xù)費(fèi)收入繳納營(yíng)業(yè)稅即可。根據(jù)現(xiàn)行稅法的有關(guān)規(guī)定， 房屋開(kāi)發(fā)公司承辦國(guó)家機(jī)關(guān)、 企事業(yè) 單位的統(tǒng)建房，如委托建房單位能提供土地使用權(quán)證書(shū)和有關(guān)部門的 建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)書(shū)以及基建計(jì)劃，且房屋開(kāi)發(fā)公司（即受托方）不墊付 資金，同時(shí)符合“其他代理服務(wù)”條件的，對(duì)房屋開(kāi)發(fā)公司取得的手 續(xù)費(fèi)收入按“服務(wù)業(yè)”稅目

4、計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，否則，應(yīng)全額按“銷售不動(dòng) 產(chǎn)”計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。其中所說(shuō)的“其他代理業(yè)務(wù)”是指受托方與委托方 實(shí)行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交） ，只向委托方收取手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)?；I劃思路華興公司應(yīng)當(dāng)于 2000年 8 月份與何興公司簽訂一份 “委托代建” 合同，然后由華興公司直接將工程款支付給施工單位， 施工單位將發(fā) 票直接開(kāi)給華興公司， 由何興公司將發(fā)票轉(zhuǎn)交給華興公司。 華興公司 據(jù)此作“在建工程”入賬即可?？墒?，筆者在得知這一消息時(shí)，已是 2001 年 12 月中旬?，F(xiàn)在還可以進(jìn)行籌劃嗎？回答是肯定的。操作方法國(guó)稅發(fā) 1993149 號(hào)文件規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投 資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為

5、，不征營(yíng)業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng) 股權(quán)，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。根據(jù)這一規(guī)定，如果何興公司 以該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)華興公司進(jìn)行股權(quán)投資， 則無(wú)需繳納營(yíng)業(yè)稅。 更何況， 何興公司與華興公司的投資者均為同一出資人， 根本無(wú)需進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn) 讓。這樣，何興公司就可免除 1.19 億元的營(yíng)業(yè)稅。何興公司只需與華興公司簽訂一份投資合同，并作如下賬務(wù)處 理：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資華興公司 2050000000 貸：固定資產(chǎn) 華興大廈 2050000000以不動(dòng)產(chǎn)投資的納稅籌劃在實(shí)際操作中切實(shí)可行， 納稅人應(yīng)當(dāng)運(yùn) 用這一政策精心籌劃，以降低稅負(fù)。站在完善稅收政策的角度，筆者 認(rèn)為這一政策有失公允，亟需修改和完善。 特別提示 筆者

6、認(rèn)為，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，其繳納“銷售不動(dòng)產(chǎn)”營(yíng)業(yè)稅的 納稅環(huán)節(jié)不應(yīng)規(guī)定為股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，而應(yīng)確定為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)。其理由如下：第一，與“銷售不動(dòng)產(chǎn)”營(yíng)業(yè)稅稅目的規(guī)定不符。營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第四條規(guī)定，銷售不動(dòng)產(chǎn)是指 有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。 按照中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合 法方式（如對(duì)外投資）將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓， 應(yīng)當(dāng)首先簽訂書(shū)面合同， 然后到房地產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)權(quán)屬變更手 續(xù)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。由此可見(jiàn)，單位以不動(dòng) 產(chǎn)投資入股， 其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)換取被投資企業(yè)的股權(quán)， 投

7、 資方可以按照其在被投資企業(yè)所占的股份享有權(quán)益或承擔(dān)責(zé)任。 投資 后，被投資方享有房產(chǎn)的所有權(quán)，即享有該房產(chǎn)占有、使用、收益和 處分的四項(xiàng)權(quán)利。從財(cái)務(wù)處理的角度來(lái)看，投資后，投資方賬面的不 動(dòng)產(chǎn)即“消失”，而由被投資方按照“接受投資的固定資產(chǎn)”的計(jì)價(jià) 原則確認(rèn)該項(xiàng)固定資產(chǎn)，并可按規(guī)定提取折舊。由此可以得到結(jié)論， 單位以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資是有償 （獲得股權(quán)， 可以享有被投資方利潤(rùn)分 配）轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的行為，應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)按照評(píng)估價(jià)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。第二，與捐贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定不符。國(guó)稅發(fā) 1993149 號(hào)文件規(guī)定，單位以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外捐贈(zèng)，應(yīng)視同 銷售征收營(yíng)業(yè)稅。以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資和以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外捐贈(zèng)，

8、都是有償或視同有償轉(zhuǎn) 讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為， 對(duì)后者征收營(yíng)業(yè)稅， 而前者不征， 有失公允。第三，與房產(chǎn)投資征收契稅的規(guī)定不符。契稅法財(cái)農(nóng)稅字（ 1991）38號(hào)規(guī)定，以房產(chǎn)作價(jià)投資或作股權(quán) 轉(zhuǎn)讓的行為，應(yīng)視同房屋買賣，由產(chǎn)權(quán)承受方繳納契稅。納稅人應(yīng)當(dāng) 持契稅完稅憑證和其他規(guī)定的文件材料， 依法向土地管理部門、 房產(chǎn) 管理部門辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。由此可見(jiàn)， 以房產(chǎn)作價(jià)投資應(yīng)視同房屋買賣征收契稅， 卻不視同 房屋銷售征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)同一性質(zhì)的房產(chǎn)交易作出不同的稅收規(guī)定，不符合情理。第四，與房產(chǎn)投資征收企業(yè)所得稅的規(guī)定不符。國(guó)稅發(fā)（ 2000） 118號(hào)文件規(guī)定，企業(yè)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的部分

9、非貨幣 性資產(chǎn)對(duì)外投資， 應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)將其分解為按公允價(jià)值銷售有 關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理， 并接規(guī)定計(jì)算 確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資，在投資環(huán)節(jié)“視同銷 售”，征收企業(yè)所得稅，卻不“視同銷售”征收營(yíng)業(yè)稅，同是國(guó)家稅 務(wù)總局文件，兩者自相矛盾。第五，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入征收營(yíng)業(yè)稅在操作上難以到位。首先，按照現(xiàn)行稅法的規(guī)定，除金融部門轉(zhuǎn)讓股票（金融商品） 征收營(yíng)業(yè)稅外， 其他股權(quán)轉(zhuǎn)讓均不征收營(yíng)業(yè)稅。 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資換取的 股權(quán)在轉(zhuǎn)讓時(shí)征收營(yíng)業(yè)稅， 沒(méi)有相應(yīng)的稅目， 不屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范 圍；其次，企業(yè)享有的股權(quán)由于共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)由于被投資方 企業(yè)的虧損而逐漸減少， 甚至得