項目概念方案設(shè)計任務(wù)書

1、百度文庫讓每個人平等地提升自我AA項目概念方案設(shè)計任務(wù)書一、 項目概況1、 項目名稱：DD 新都匯（暫定名）2、 項目位置：項目位于重慶市AA縣老城區(qū)原水泥廠片區(qū)，緊 鄰AA烏江濱江路、兩江大橋、兩江廣場以及規(guī)劃的沿319國 道線山地綠化公園，項目為相鄰的三塊地組成，從西向東沿烏 江展開。3、 項目用地性質(zhì)：住宅、商業(yè)、公園用地4、 項目用地面積：地塊一：28555m2 （其中包括該地塊紅線內(nèi)公園綠地面積8490m2）；地塊二：43674m2,其中包括該地塊 紅線內(nèi)公園綠地7391m2和廣場用地35742；地塊三：13857m2。 合計總用地面積86086 m2o5、項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo):序號

2、地塊名稱地塊一地塊二地塊三1用地性質(zhì)居住用地居住用地商住用地（商住比6:4）2用地面積28555m243674m213857m23規(guī)劃計容總建131353 m2200900 m269285 m2筑面積4容積率5建筑密度W35%W35%W40%6綠地率230%230%230%7建筑限高100m100m100m8停車泊位個/100 m2個/100 m2商業(yè)個/100m"住宅個/100 m29配套公 共服務(wù) 設(shè)施垃圾收集點、 社區(qū)組織工 作用房、物管 用房、幼兒 園、臨濱江配 套公廁垃圾收集點、 社區(qū)組織工作 用房、物管用 房、幼兒園、 醫(yī)療衛(wèi)生、老 年文化活動 站、臨濱江配 套公廁垃圾收

3、集點、 社區(qū)組織工 作用房、物管 用房、臨濱江 配套公廁注：用地紅線詳附圖。二、項目定位1、 項目定位：依托AA縣城最重要的烏江江景資源、依山伴水的風(fēng)水優(yōu)勢，打造緊鄰鬧市卻又安享清凈悠閑、配套齊全、景 觀優(yōu)美的AA高品質(zhì)濱江住區(qū)。2、 客源定位：（1）喜愛靜逸、閑適、陽光、健康、自由、自然、江景的AA 縣城高端人群，如企業(yè)主、教師、醫(yī)師、自由職業(yè)者、 設(shè)計師、政府公務(wù)人員等有較高居住追求的人士；（2） AA縣境內(nèi)有一定收入、向往城鎮(zhèn)生活、提高生活水準(zhǔn)、 養(yǎng)老或為小孩提前打算的鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理人員；（3） AA境內(nèi)外出務(wù)工人員回鄉(xiāng)置業(yè)者；（4）新婚第一次置業(yè)的年輕人；（5） AA縣城改善性

4、居住換房的人群。三、 項目主要物業(yè)形態(tài)指標(biāo)分配本項目擬建物業(yè)形態(tài)主要由高層住宅、濱江商業(yè)、配套商業(yè)構(gòu) 成，各物業(yè)形態(tài)具體指標(biāo)分配詳見本文第四條。四、設(shè)計要點1、 用地規(guī)劃條件闡述：（1）本項目由三塊用地組成，規(guī)劃分別給出不同的用地規(guī)劃 條件，本次概念方案設(shè)計時可以突破各地塊分別規(guī)劃的 限制，將三地塊用地規(guī)劃要求整體平衡，整體規(guī)劃，以 不突破原三塊用地允許的地上計容面積之和為原則，同 時，原各地塊的配套公共設(shè)施也以作為一個項目的管理 需要和方便合理使用的原則根據(jù)國家和地方規(guī)范條例進 行整體規(guī)劃，綜合考慮。例如幼兒園、物管用房、社區(qū) 組織工作用房等可以集中設(shè)置。（2）AA作為自治縣在項目規(guī)劃中執(zhí)行

5、重慶市城市規(guī)劃管理 技術(shù)規(guī)定的同時也執(zhí)行AA苗族土家族自治縣城鄉(xiāng)建 設(shè)管理條例，二者有沖突的地方優(yōu)先采用后者之規(guī)定。 例如高層建筑間距在30米基礎(chǔ)上打六折，即采用18米 即可。AA苗族土家族自治縣城鄉(xiāng)建設(shè)管理條例見附 件。（3）一地塊和二地塊西側(cè)規(guī)劃中各有一塊相互連接的公園綠 地，因位處臨山區(qū)域，地形陡峭，坡度較大，僅可實施 常規(guī)的上地登山步道，難以打造城市集中住區(qū)群眾參與 性較高的城市公園，不能形成項目理想的配套，因此， 規(guī)劃中可以將這兩塊公園綠化用地和地塊二內(nèi)的廣場用 地綜合考慮，廣場用地和公園綠地位置和形狀不受原規(guī) 劃的限制，公園綠地可以前移與住宅用地置換，即結(jié)合 整體規(guī)劃住宅用地可以向

6、山一側(cè)偏移，而公園綠地可以 向江面方向凸入用地，廣場用地也可以沿濱江路根據(jù)需 要移動。建議將濱江廣場、公園景觀規(guī)劃布局中相連接, 這樣既能適度的向地塊縱深延展布置有價值的商業(yè)（人 流將由濱江路向公園引導(dǎo)），又能打通江景與山景的視線 通廊增加后排建筑的有效觀江面。（4）二、三地塊之間原規(guī)劃道路與濱江道路形成銳角，不利 于車輛行駛和用地規(guī)劃，道路線性可結(jié)合規(guī)劃作相應(yīng)合 理化調(diào)整。（5）由于高差因素，公園用地前突并可能形成相對平緩布置 有價值的公園內(nèi)部設(shè)施（如運動設(shè)施、公園中心廣場等）, 勢必帶來下部灰空間，因用地屬性，這部分空間可以設(shè) 計為沒有產(chǎn)權(quán)的車庫（該處停車位雖沒有產(chǎn)權(quán)但納入配 套車位指標(biāo)）

7、或超市。2、 場地豎向（1）場地高差較大（尤其是后部）是本項目規(guī)劃中最大的一 個難點，如何在盡量尊重原始地貌，嚴(yán)格控制土石方量、 控制擋墻高度和避免隨意布置擋墻的前提下進行規(guī)劃設(shè) 計，設(shè)置合理的住宅正負(fù)零，處理好消防撲救面和穿行 于小區(qū)內(nèi)的消防車道是需要重點處理的事宜。地塊為帶 狀，地塊進深和后部地形地貌現(xiàn)狀出入較大，因此小區(qū) 正負(fù)零不一定設(shè)置在一個標(biāo)高上。（2）小區(qū)車庫或地面道路需考慮面向后側(cè)319國道開口，如 果可能，可以考慮通過小區(qū)內(nèi)道路將濱江路和319國道 相連。（3）因公園用地與開發(fā)用地置換，將導(dǎo)致部分建筑布置與地 塊后側(cè)斜坡上，從而致使該區(qū)域車庫臨空（即車庫高出 下一臺小區(qū)正負(fù)零標(biāo)

8、高），該臨空車庫不計容（即不執(zhí)行重慶市技術(shù)管理規(guī)定臨空車庫16米進深計容）。3、 商業(yè)規(guī)劃（1）本項目商業(yè)定位為面向整個AA縣城的中高端特色休閑 濱江商業(yè)。但控制項目商業(yè)體量，原則上本項目商業(yè)總 體量最多不超過3萬方。（2）濱江商業(yè)層數(shù)不超過三層，視情況和立面空間造型需要, 局部可以四層。如果項目整體規(guī)劃中局部區(qū)域不能有效 消化地形高差，導(dǎo)致住宅小區(qū)正負(fù)零設(shè)置較高，不得不 形成四至五層濱江商業(yè)，也可以考慮在四、五層的位置 設(shè)置可以銷售的快捷酒店。（3）商業(yè)需解決便捷的豎向垂直交通和與商業(yè)配套車庫的關(guān) 系。結(jié)合濱江商業(yè)的特點和商業(yè)物業(yè)形態(tài)提出理想的商 業(yè)規(guī)劃。由于本項目處于濱江路沿線可以開發(fā)用地

9、的末 端，需注意一號地塊濱江末端商業(yè)的合理收頭（例如可 以布置小廣場或規(guī)劃有一定個性立面的大中型餐飲物業(yè) 形態(tài)）。（4）本項目不考慮大型集中商業(yè)，以特色休閑餐飲為主，可 以考慮部分大中型餐飲、洗腳城、KTV的使用面積相對 中等的商業(yè)物業(yè)形態(tài)。（5）為提升濱江商業(yè)價值，考慮濱江商業(yè)與濱江路之間留出 足夠的戶外空間，為首層商業(yè)留出外擺場地提供可能。（6）為了提高濱江商業(yè)業(yè)態(tài)的適用范圍，濱江區(qū)商業(yè)與上部塔樓可以采用結(jié)構(gòu)裝換。4、 住宅規(guī)劃：(1) AA市民對江景資源具有相當(dāng)高的認(rèn)同度，無論住宅、商 業(yè)，規(guī)劃中均需將對江景資源的充分利用作為的首要關(guān) 注因素，在樓棟布置和塔樓戶型組合設(shè)計時至少需要有 7

10、0%80%的房型能夠觀江。(2)住宅標(biāo)準(zhǔn)層組合戶數(shù)可以為8戶，以此消化較高的容積 率，減少建筑棟數(shù)，提升戶型景觀資源。(3)住宅均為三房及以上戶型，可以采用目前通行的院館改 造視為房間的設(shè)計方式，戶型面積控制在建筑面積 80120平米范圍.(4)三號地塊進深較淺，規(guī)劃時須注意每棟住宅塔樓出入口 不可分別直接面向市政街道，從而形成不利于管理和缺 乏品質(zhì)的住宅單體樓的形態(tài)?？梢钥紤]在下部商業(yè)裙樓 屋頂以及首層住宅架空等方式共同設(shè)立這個區(qū)域住宅的 公共小區(qū)景觀。原則上其他塔樓不考慮首層架空。(5)各住宅組團主入口可以考慮設(shè)置在濱江路上，為了提升 小區(qū)品質(zhì)，需處理好垂直交通，營造主入口形象，如設(shè) 置小

11、區(qū)入口大堂等，各棟樓設(shè)置入戶大堂，并需結(jié)合樓 棟單元入口立面形象和建筑整體立面造型設(shè)計門廳，提 高客戶尊崇感和尊貴體驗感。5、交通組織和車庫、車位規(guī)劃：（1）合理利用場地高差布置車庫，并盡量控制車庫的層數(shù)， 控制住宅塔樓（尤其是接近山體的后排住宅塔樓）與車 庫的關(guān)系，避免在塔樓下形成被車庫包圍的大量無效灰 空間，還不得不層層設(shè)計結(jié)構(gòu)梁板，造成成本浪費。（2）塔樓規(guī)劃和車庫柱網(wǎng)布置合理，提高車庫有效使用率， 每個車位均攤面積不得超過35平米。（3）沿濱江路應(yīng)考慮布置室外停車位，以提升濱江商業(yè)價值, 盡量上限利用商業(yè)部分室外停車位指標(biāo)。濱江路合適位 置需解決為商業(yè)配套車庫的出入口。本項目濱江路通長

12、 至少有兩個出入口。（4）小區(qū)車庫或地面道路需考慮面向后側(cè)319國道開口，如 果可能，可以考慮通過小區(qū)內(nèi)道路將濱江路和319國道 相連。6、 建筑風(fēng)格和城市天際線：（1）建筑風(fēng)格沉穩(wěn)且符合現(xiàn)代人的審美取向，色彩不可艷麗 明快，也需避免灰暗凝重。在控制立面建造成本的前提 下適度突破現(xiàn)階段己經(jīng)采用多年的Artdeco建筑風(fēng)格。能 夠以鮮明的立面?zhèn)€性占領(lǐng)AA房地產(chǎn)市場的高低。但一定 確保立面風(fēng)格的落地性。（2）地塊基本呈帶狀沿江展開，且江對面為出入AA縣城最重 要的公路通道，規(guī)劃布局中在考慮利用江景資源為我所 用的同時，也需考慮本項目塔樓組成的城市天際輪廓線五、7、8、的效果，注重前后排建筑的視線通透關(guān)系，做到山景水 景與本項目的自然融合。配套設(shè)置：建議將幼兒園、物管用房設(shè)置與景觀而不好的區(qū)域，以盡 量實現(xiàn)塔樓住宅的價值最大化。其他因素：規(guī)劃中需將項目分期開發(fā)的因素納入考慮范圍，示范區(qū) （銷售中心和樣板房）建議位置及其理由、分期開發(fā)分期驗收 交付的可行性須有可行的論證和闡述。設(shè)計時間和成果要求1、 咨詢草案階段：目的為向當(dāng)?shù)卣稍円?guī)劃調(diào)整意見， 請于2016年11月15日提供公園前置與住宅用地置換 的草案，包括平面置換分析、公園功能分析、剖面分析 以及二三號地塊間道路調(diào)整等內(nèi)容。2、 概念方案階段：