地塊投資分析報告(共48頁).ppt

1、2013P102013P10后埔片區(qū)祥嶺路與后埔路交叉后埔片區(qū)祥嶺路與后埔路交叉口西北角地塊投資分析報告口西北角地塊投資分析報告城市中央精裝美宅報告目錄地塊條件分析PART1地塊區(qū)位分析規(guī)劃出讓條件地塊四至分析地塊現(xiàn)狀分析 地塊區(qū)位分析第一章第一章 地塊條件分析地塊條件分析地塊位于湖里區(qū)后埔地塊位于湖里區(qū)后埔枋湖片區(qū)成功枋湖片區(qū)成功大道東側、后埔路西側，島內幾何中心，大道東側、后埔路西側，島內幾何中心，區(qū)位優(yōu)越。區(qū)位優(yōu)越。擬出讓地塊已出讓地塊呂2009G452009-12-08新景地雙浦路中醫(yī)院禾山中學嶺路昌路金成功大道仙岳路后埔路祥嶺路2011P202011-09-08新景地2013P102

2、011P222011-12-20筼筜規(guī)劃指標規(guī)劃指標2013P10用地位置用地位置后埔片區(qū)祥嶺路和后埔路交叉口西北側地塊土地用途土地用途居住、商業(yè)土地面積（）土地面積（）36132.080容積率容積率3.90地上建筑面積（）地上建筑面積（）140900以下計價建筑面積（）計價建筑面積（）138690不同性質建筑占總建筑面積不同性質建筑占總建筑面積（）（）居?。?28690以下（91.33%）商業(yè)：10000以下（含生鮮超市中心店1500以上）（7.10%）社區(qū)服務中心1800以上，“三合一”環(huán)衛(wèi)設施250以上，開閉所160以上 建筑密度建筑密度( (上限上限) )35%綠地率綠地率( (下限下

3、限) )25%其他規(guī)定及要求其他規(guī)定及要求建筑面積144平方米以下的住宅面積占地塊總住宅面積的70%規(guī)劃出讓條件第一章第一章 地塊條件分析地塊條件分析項目項目2013P10出讓方式出讓方式拍賣起始價起始價（億元）（億元）18.13起始樓面價起始樓面價（元（元/ /平米）平米）13072增價幅度增價幅度（萬元）（萬元）500競買保證金競買保證金( (萬元萬元) )36260土地使用權出讓土地使用權出讓年限年限居住70年，商業(yè)40年規(guī)劃動工時間規(guī)劃動工時間交地之日起一年內規(guī)劃完工時間規(guī)劃完工時間交地之日起四年內規(guī)劃出讓條件第一章第一章 地塊條件分析地塊條件分析國貿陽光第二城居住區(qū)祥店小學博士花園廈

4、門中醫(yī)院后埔-枋湖舊村改造地塊（薛嶺片區(qū)）溫馨家園老人中心地塊位置第一章第一章 地塊條件分析地塊條件分析地塊四至分析 地塊南臨博士新村和廈門中醫(yī)院，東臨廈門市湖里第二實驗小學、第二城幸福生活等樓盤，北面為拆遷中的后埔村，西面為成功大道。北：民房西：成功大道南：博士山莊東：湖里第二實驗小學地塊現(xiàn)狀分析第一章第一章 地塊條件分析地塊條件分析目前場地已基本平整，項目北面成祥嶺路還未建成。灌新路灌新路馬鑾灣大道馬鑾灣大道地塊價值分析PART2區(qū)域規(guī)劃分析地塊資源價值SWOT價值分析地塊綜合價值區(qū)域規(guī)劃分析第二章第二章 地塊價值分析地塊價值分析 后埔片區(qū)處于廈門島的幾何中心位置，一直以來被認為是廈門島內

5、最大的城中村，片區(qū)內建筑物因為間距過小等因素制約了片區(qū)的發(fā)展。目前，后埔連同枋湖片區(qū)為政府“十二五規(guī)劃”重點發(fā)展和改造的區(qū)域，將改造成島內東部最受矚目的新行政、商務、文化中心和亮麗的現(xiàn)代生活居住新城，發(fā)展空間及升值潛力無限。 根據(jù)規(guī)劃，后埔片區(qū)規(guī)劃目標為創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷和環(huán)境優(yōu)美的人居環(huán)境。將形成“一帶，三心，多組團”結構?！耙粠А睘榫G化公建帶，將是島內惟一的“中央公園大道”，也是城中央綠色生態(tài)居住區(qū)；“三心”是三個公建中心，“多組團”則是由城市次干道分隔而成的多個居住組團。片區(qū)土地利用規(guī)劃圖片區(qū)土地利用規(guī)劃圖( (僅供參考僅供參考) )第二章第二章 地塊價值分析地塊價值分

6、析打造未來居住新城打造未來居住新城根據(jù)后埔新規(guī)劃，后埔片區(qū)將形成“一帶，三心，多組團”結構。“一帶”為綠化公建帶，將是島內唯一的“中央公園大道”，也是城中央綠色生態(tài)居住區(qū)，未來片區(qū)居民休閑、鍛煉就有了好去處；“三心”是三個公建中心，“多組團”則是由城市次干道分隔而成的多個居住組團。未來，后埔片區(qū)將改造成島內東部最受矚目的新行政、商務、文化中心和亮麗的現(xiàn)代生活居住新城。中央公園大道效果圖中央公園大道效果圖第二章第二章 地塊價值分析地塊價值分析地塊資源價值 交通 地塊東面為后埔路，后埔路為該片區(qū)內的主要交通路，由此可到達國貿陽光、聯(lián)發(fā)新天地、太薇山莊等樓盤聚集區(qū)和商業(yè)集中區(qū)。地塊西臨成功大道，南面

7、與仙岳路不過百米之遙。 成功大道由南向北貫穿廈門島，起點位于福廈路機場立交處，北與公鐵杏林大橋接線相接，成為進出島快速通道。仙岳路則位于廈門市本島中部，西連海滄大橋，東接翔安隧道，是一條橫貫廈門島東西的交通要道，全長12公里，為城市一級主干道，遠期為城市快速路。成功大道與仙岳路形成規(guī)劃中的“十字”型的城市快速干道路網(wǎng)。仙岳路仙岳路成功大道成功大道第二章第二章 地塊價值分析地塊價值分析地塊資源價值 交通 地塊位于兩條重要城市主干道東北側，交通便利性顯而易見。臨近地塊仙岳路上有中醫(yī)院公交站，成功大道上有機場專線公交站，步行不過兩三百米之遙，出行極其便利。由于處島內幾何中心位置，通過成功大道北可達枋

8、湖新區(qū)和機場，南可抵蓮花片區(qū)和廈門老城區(qū)，通過仙岳路東西向可經海滄大橋和翔安隧道快速出島，立體交通網(wǎng)絡，通行之優(yōu)越性無可比擬。 同時，地塊以北方向金湖路上有枋湖客運中心，該客運中心日發(fā)班車500多輛，發(fā)車覆蓋全省各市縣，同時向東、向北輻射到江西、湖南、湖北、浙江、江蘇、安徽、山東、河南、陜西、山西、河北、遼寧、四川、貴州、上海、北京、天津等省市，每天運送旅客約萬人。到達各重要節(jié)點的車程到達各重要節(jié)點的車程節(jié)點位置距離車程市政府約6km9分鐘高崎機場約5km7分鐘廈門火車站約4.5km7分鐘海滄大橋約6公里9分鐘廈門大橋約5公里7分鐘翔安隧道5公里7分鐘第二章第二章 地塊價值分析地塊價值分析地塊

9、資源價值 生活配套 地塊北面多為村民自住房和安置房，城市化水平仍偏低，業(yè)態(tài)分布較零散；沿后埔路，高端樓盤聚集，已形成大型的生活社區(qū)，生活配套完善； 人人樂生鮮超市近在咫尺；靠仙岳路有頗具特色的“第二城閩南印象”大型古民居商業(yè)休閑文化廣場和湖里區(qū)文化中心，給周邊居民提供休閑娛樂場所。中駿四季陽光會所主入口透視效果圖中駿四季陽光會所主入口透視效果圖廈門北站主站房及時代廣場現(xiàn)狀圖廈門北站主站房及時代廣場現(xiàn)狀圖中駿中駿四季陽光四季陽光第二章第二章 地塊價值分析地塊價值分析地塊資源價值 教育配套 目前片區(qū)范圍內已有呂嶺幼兒園、呂嶺小學、湖里第二實驗小學、禾山中學、雙十中學等。此外，整個枋湖后浦片區(qū)中已有

10、和規(guī)劃有多所中、小學、幼兒園，隨著未來整個大片區(qū)的日漸成熟，教育資源也將不斷完善。中駿四季陽光會所主入口透視效果圖中駿四季陽光會所主入口透視效果圖廈門北站主站房及時代廣場現(xiàn)狀圖廈門北站主站房及時代廣場現(xiàn)狀圖中駿中駿四季陽光四季陽光禾山中學禾山中學湖里第二實驗小學湖里第二實驗小學第二章第二章 地塊價值分析地塊價值分析地塊資源價值 醫(yī)療、商業(yè)配套醫(yī)療配套：醫(yī)療配套：廈門中醫(yī)院、廈門中醫(yī)院江頭分院商業(yè)配套：商業(yè)配套：地塊所屬片區(qū)鄰近SM商業(yè)廣場，片區(qū)內國貿陽光、聯(lián)發(fā)新天地等樓盤底商業(yè)態(tài)齊全且豐富、但分布較為零散。同時該區(qū)域也受到天虹商場、中閩百匯、萬達廣場等大型購物中心的商業(yè)輻射。未來，隨著整個后埔

11、片區(qū)的 規(guī)劃發(fā)展，片區(qū)內的商業(yè)配套也會逐步成熟。廈門北站主站房及時代廣場現(xiàn)狀圖廈門北站主站房及時代廣場現(xiàn)狀圖中駿中駿四季陽光四季陽光閩南印象商業(yè)閩南印象商業(yè)廈門中醫(yī)院廈門中醫(yī)院第二章第二章 地塊價值分析地塊價值分析地塊地塊SWOTSWOT分析分析1 12 23 34 4優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢威脅威脅機會機會l區(qū)位優(yōu)越，位于島內幾何中心l立體交通網(wǎng)絡，四通八達，出行便利，臨近島內兩條城市主干道l隨著后埔-枋湖片區(qū)的改造建設，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ髄地塊體量大,較好進行規(guī)劃l周邊仍有村民自建房和未拆遷的城中村，居住品質有待提高l西面接近主干道，噪音和粉塵污染嚴重l島內住宅用地稀缺，住宅存量較少，剛性及改善性需求

12、大量存在l作為重點改造片區(qū)，目前區(qū)域內直接競爭較小片區(qū)改造和建設帶來較大升值空間l調控政策持續(xù)且力度加大，限購政策和12月出臺的購房落戶政策或將影響購房者置業(yè)計劃l由于拆遷等問題存在，片區(qū)改造 推進的速度較慢 權比權比細細 目目 優(yōu)優(yōu)良良一般一般較差較差差差土地級別 自然景觀交通情況 生態(tài)環(huán)境 生活配套 社會治安學區(qū)情況 社會人文增值價值區(qū)位形象 地處島內幾何中心位置，且為廈門現(xiàn)階段重點建設片區(qū)，毗鄰枋湖湖里行政區(qū)和SM、萬達等各大商圈，由區(qū)位所衍生出的各項資源優(yōu)勢詮釋著其價值，未來該區(qū)域將逐漸成為城市新貴的置業(yè)搖籃。 鬧中取靜宜居精致生活：地塊雖處交通主干道附近，但由于此處地勢較高，基本可以

13、達到鬧中取靜。鑒于地塊的體量不是太大及周邊環(huán)境的特點，可將本案的客群基本定位在追求精致生活的城市新貴一族。地塊綜合價值第二章第二章 地塊價值分析地塊價值分析區(qū)域市場分析PART3土地市場分析 商品住宅市場分析 區(qū)域市場發(fā)展趨勢第三章第三章 區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析土地市場 2012年至2013年11月,島內兩區(qū)均無商住用地供應,商住用地稀缺性突顯地塊地塊編號編號地塊地塊用途用途座落座落成交時間成交時間面積（面積（m2）樓面價（元樓面價（元/m2）溢價率溢價率(%)受讓人受讓人土地土地建筑建筑2010P08住宅、商業(yè)湖里區(qū)06-08鐘宅片區(qū)金山路東側2010-4-8865616220973967

14、.4%廈門新景地集團有限公司2010P11住宅、商業(yè)思明區(qū)(03-07)觀音山片區(qū)，下堡路北側，塔埔西路東側2010-6-81634940900691328.8%廈門開元國有資產投資有限公司2010P12住宅、商業(yè)思明區(qū)(03-07)觀音山片區(qū)，下堡路北側，半屏山路西側2010-6-81797345000684023.4%中鐵二十二局集團有限公司2010P13住宅、商業(yè)、辦公、酒店湖里區(qū)06-08五緣灣片區(qū)仙湖路與枋湖南路交叉口東北側2010-8-8199530494630627436.3%上海兆瑞投資發(fā)展有限公司2010P14住宅、商業(yè)湖里區(qū)06-07片區(qū)枋湖路與枋湖西路交叉口東南側2010

15、-9-826316954609795115.2%廈門龍郡投資有限公司2010P19住宅、商業(yè)湖里區(qū)06-10湖邊水庫片區(qū)金邊路與虎仔山西路交叉口東南側2010-11-19297675336014213136.6%上海瑞龍投資管理有限公司2010P20住宅湖里區(qū)06-06片區(qū)環(huán)島干道與枋湖北二路交叉口西北側2010-11-19705201287001080754.4%廈門國貿地產有限公司2010P22住宅、商業(yè)五緣灣西片區(qū)金山路與五緣灣道交叉口東北側2010-12-1533576117250879135.2%廈門天地開發(fā)建設公司2011P20住宅、商業(yè)湖里區(qū)后浦片區(qū)雙浦路與金昌路（規(guī)劃路）交叉口

16、東南側2011-9-810198388001339748.9%廈門新景地集團有限公司2011P22住宅、商業(yè)湖里區(qū)06-05片區(qū)雙浦路與金昌路交叉口東北側2011-12-202115983800 111071.0%廈門筼筜開發(fā)建設公司第三章第三章 區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析二級市場 住宅供求分析 2013年1-11月供求比為0.77 ，今年以來，由于島內新盤較少，供求比持續(xù)下降，市場表現(xiàn)出供不應求的局面。鑒于島內土地供應已無法滿足居民購房需求，未來商品住宅價格上行將是大概率事件。數(shù)據(jù)來源：圖智土地研究中心第三章第三章 區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析二級市場 住宅均價分析2013年1-11月，島內商品住

17、宅銷售價格比去年上漲了16.8%。自2012年突破兩萬元大關后，價格一路高漲，且島內外價格分化趨勢愈加明顯，島內商品住宅產品大多走高端化路線；島外以性價比和低總價吸引首次置業(yè)的購房者。數(shù)據(jù)來源：圖智土地研究中心第三章第三章 區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析 島內兩區(qū)在售項目39個，待售7個，未來房源供應不足。二級市場分析 區(qū)域項目分布圖截止截止20132013年年1111月廈門住宅庫存月廈門住宅庫存統(tǒng)計表（單位：萬）統(tǒng)計表（單位：萬）區(qū)區(qū)域域已批未已批未售面積售面積已動已動工體工體量量未動未動工體工體量量合計合計所占比所占比重重島島內內 79106018517%第三章第三章 區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析區(qū)

18、域市場枋湖后埔片區(qū)北至湖里大道，南至呂嶺路，東至金尚路，西至成功大道。該片區(qū)包含枋湖、薛嶺、后埔三個自然村的改造，總改造面積達73萬平方米，改造涉及1500多戶，4600多人，房屋拆遷總建設面積約185萬平方米。目前本片區(qū)舊村改造是廈門重點建設項目。片區(qū)內在售樓盤2個，分別為新景龍郡和溫莎公館，在售均價分別為28000元/平方米、28500元/平方米，均為精裝修項目。隨著舊村改造的推進，該片區(qū)將成為湖里行政、經濟和文化中心，廈門東部核心的亮麗人居新城。區(qū)域競品項目 產品特征分析第三章第三章 區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析項目名稱項目名稱建筑面積建筑面積（萬）（萬）物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)主力產品主力產品最新

19、售最新售價價（元（元/ /）主力總價主力總價銷售套銷售套數(shù)數(shù)已批已批銷售率銷售率新景龍郡新景龍郡14.03高層、精裝修88復式三房、125三房29000246-350萬70279%溫莎公館溫莎公館10.37高層、精裝修80兩房、115-128三房 28500230-365萬65833%禾豐新景禾豐新景9.50高層、毛坯60-90 兩房、80-136 樓中樓26000160-353萬81088%新景華府新景華府 5.83高層、毛坯76-78精致兩房、120-130舒適三房26000198-338萬49770% 片區(qū)為舊城改造，受限于片區(qū)環(huán)境，區(qū)域項目均定位于中高端，產品集中于片區(qū)為舊城改造，受限

20、于片區(qū)環(huán)境，區(qū)域項目均定位于中高端，產品集中于75-9075-90平米首平米首置需求及置需求及120-130120-130平米首改需求。平米首改需求。數(shù)據(jù)截止時間2013.12第三章第三章 區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析區(qū)域競品項目 重點樓盤分析筼筜筼筜溫莎公館溫莎公館基本信息基本信息占地： 21159.057 總建：10.37萬 容積率：4.9 項目規(guī)劃項目規(guī)劃4 幢 地下1層，地上2833 層 總戶數(shù)總戶數(shù)658戶住宅戶型住宅戶型80兩房、115-128三房 精裝修標準精裝修標準2500元/平方米開盤情況開盤情況2013年6月住宅開始推出，11月商鋪入市銷售情況銷售情況已售40%左右價格情況價格

21、情況6月開盤起價為25250元/,目前均價為28500元/客群情況客群情況客戶是島內剛需和外地投資客項目評價項目評價島內中心位置,交通便利,樓盤價格適中島內稀缺中小戶型，最近銷售均價為島內稀缺中小戶型，最近銷售均價為2850028500元元/ /（精裝（精裝) )區(qū)域競品項目 重點樓盤分析第三章第三章 區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析島內中央經典美宅，目前銷售均價為島內中央經典美宅，目前銷售均價為2900029000元元/ /（精裝）（精裝）新景龍郡新景龍郡基本信息基本信息占地：26315.482 總建：140267.51 容積率：5.33 項目規(guī)劃項目規(guī)劃4棟,地上地下一層為商業(yè)，地下商業(yè)面積2.2

22、萬平米，車庫共630個總戶數(shù)總戶數(shù)702套住宅戶型住宅戶型 精裝88復式兩房 125精裝公館 精裝修標準精裝修標準3000元/平方米開盤情況開盤情況2013年3月最近一次開盤，至今已推盤2次。銷售情況銷售情況目前僅剩六十幾套125戶型房源。價格情況價格情況2012年10月開盤價23000元/,目前均價28000元/客群情況客群情況新廈門人為主體、廈門本地投資客戶為輔項目評價項目評價周邊配套完善,投資自主兩相宜供求分析：供求分析：近年來島內兩區(qū)商品住宅供應較小， 2012年至2013年前三季度均無商住用地供應。產品分析：產品分析：片區(qū)75-90兩房和120-130三房最為暢銷，小面積房源受剛需支

23、撐。市場走勢：市場走勢：隨近年來區(qū)域商住用地供應量較小及區(qū)域舊城改造的建設，未來區(qū)域商品房升值潛力看好，價格保持穩(wěn)步上漲態(tài)勢。價格總結：價格總結：區(qū)域在售住宅銷售均價集中在26000-29000元/平方米，目前價格趨于平穩(wěn)。第三章第三章 區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析區(qū)域市場發(fā)展趨勢分析地塊定位分析PART4客群定位產品定位價格定位 第四章第四章 地塊定位分析地塊定位分析地塊定位潛在客群產品定位城市中央 精裝美宅項目規(guī)劃概念圖（僅供參考）項目規(guī)劃概念圖（僅供參考）第四章第四章 地塊定位分析地塊定位分析戶型戶型戶型面積戶型面積面積比例面積比例建筑面積建筑面積套數(shù)套數(shù)對應客群對應客群居家兩房居家兩房80

24、-9035%45042530首次置業(yè)客群精美小三房精美小三房90-11040%51476514首次置業(yè)客群舒適三房舒適三房120-14415%19304146首改客群雅致四房雅致四房133-15010%1286892改善客群合計合計_100%1286901282n本戶型面積配比，有約70%以上的產品處于區(qū)域市場主流產品區(qū)間內；n購房需求為自主+投資；根據(jù)規(guī)劃條件，住宅面積為128690，144平米以下面積占70%以上。第四章第四章 地塊定位分析地塊定位分析地塊定位產品配比按照區(qū)域可比項目，運用市場比較法，得出本地塊住宅現(xiàn)在售價為28405元/平米。預計價格年增長率8%，可以得出一年后住宅銷售均

25、價約30677元/平方米（此價格僅作為投資測算的依據(jù)）。第四章第四章 地塊定位分析地塊定位分析地塊定位住宅價格預測類別權數(shù)本項目新景龍郡溫莎公館新景華府區(qū)域因素（區(qū)域因素（65%65%）地段區(qū)位10%100100100100周邊配套10%1001059595交通因素5%100105100100自然環(huán)境10%100100100100景觀因素20%10010010095區(qū)域發(fā)展10%100100100100產品因素（產品因素（35%35%）項目規(guī)模5%1001009590建筑規(guī)劃5%10010010095戶型規(guī)劃10%1001009595園林設計5%100100100100社區(qū)配套5%100100

26、100100物業(yè)管理5%100100100100修正指數(shù)100100.7598.7597.25交易均價（元/平米）/290002850026000本案修正價格（元/平米）/287842886126735可比權重(%)/40%40%20%本案市場比較價格（元/平米）28405按照區(qū)域可比項目，運用市場比較法，得出本地塊商業(yè)現(xiàn)在售價為63150元/平米。預計價格年增長率5%，一年后項目商業(yè)銷售均價約66308元/平方米（此價格僅作為投資測算的依據(jù)）。第四章第四章 地塊定位分析地塊定位分析地塊定位商業(yè)價格預測類別權數(shù)本項目新景龍郡溫莎公館新景華府區(qū)域因素區(qū)域因素（80%80%）地段區(qū)位20%1001

27、00100100交通因素 20%100105100100人流量 10%1001059595商業(yè)環(huán)境 10%1001059595區(qū)域發(fā)展10%1001009595投資前景 10%100100100100產品因素產品因素（20%20%）項目規(guī)模5%1001009595建筑規(guī)劃5%100100100100產品設計 5%100100100100企業(yè)品牌 5%100100100100修正指數(shù)10010298.2598.25交易均價（元/平米）/650006000065000本案修正價格（元/平米）/637256106966158可比權重(%)/40%40%20%本案市場比較價格（元/平米）63150（備

28、注：以上售價僅供參考，作為項目投資測算依據(jù)）第四章第四章 地塊定位分析地塊定位分析地塊定位各類物業(yè)價格預測物業(yè)類型2013年售價（元/）2014年售價（元/）2015年售價（元/）2016年售價（元/）2017年售價（元/）年均增長率住宅28405306773313235782386458%商業(yè)63150663086962373104767595%車庫（萬/個）33.035.638.541.644.98%根據(jù)上述價格定位，地塊可售物業(yè)預計售價如下：地塊投資測算PART5指標與開發(fā)計劃成本與收入估算 敏感性分析投資測算結論 購地價格建議P38項目出讓指標，地塊總占地面積項目出讓指標，地塊總占地面

29、積36132.08036132.080平方米，約合平方米，約合54.254.2畝。住宅約畝。住宅約12.86912.869萬萬平米，可售商業(yè)（含生鮮超市、便利店等）平米，可售商業(yè)（含生鮮超市、便利店等）1 1萬平米。萬平米。第五章第五章 地塊投資測算地塊投資測算指標與開發(fā)計劃項目主要技術指標項目主要技術指標總占地面積總占地面積( (萬萬) )3.61地上建筑面積地上建筑面積 ( (萬萬) )2.5079可售物業(yè)(萬)：2.2869普通住宅1.2869總建筑面積總建筑面積( (萬萬) )6.51地下建筑面積地下建筑面積 ( (萬萬) )4可售商業(yè)1綠化率綠化率25%容積率容積率3.9可售車位個數(shù)

30、1000P39指標與開發(fā)計劃第五章第五章 地塊投資測算地塊投資測算1 1、分期開發(fā)計劃：項目體量較大、分期開發(fā)計劃：項目體量較大, ,分兩期開發(fā)完畢。分兩期開發(fā)完畢。2 2、工程進度計劃：工程時間為、工程進度計劃：工程時間為3 3年，項目計劃于年，項目計劃于20142014年下半年開工，三年內全部完工。年下半年開工，三年內全部完工。3 3、銷售進度計劃：銷售時間為、銷售進度計劃：銷售時間為3.53.5年，項目計劃年，項目計劃20152015年下半年開始銷售，至年下半年開始銷售，至20182018年下半年銷售完成。年下半年銷售完成。第五章第五章 地塊投資測算地塊投資測算指標與開發(fā)計劃主要銷售時間

31、節(jié)點：u2015年下半年住宅開始預售，可售面積約12.869萬，銷售周期3年；u商業(yè)在2018年上半年開始銷售，銷售周期為1年；u項目總銷售時間為3.5年。類型20152015年年20162016年年20172017年年20182018年年住宅15%15%40%40%35%35%10%10%商業(yè)100%100%車庫100%100%P41地塊成本支出表項目開發(fā)成本估算項目開發(fā)成本估算：在以底價拿地的前提下，項目開發(fā)成本估算額：在以底價拿地的前提下，項目開發(fā)成本估算額263064263064萬元，預計綜萬元，預計綜合單方成本為合單方成本為1781917819元元/ /平米，其中，樓面地價按平米，其

32、中，樓面地價按1346413464元元/ /平方米計算（包括契稅）。平方米計算（包括契稅）。費用單價（元費用單價（元/ /平米）平米）費用（萬元）費用（萬元）1.1土地成本186,739合計（平均）￥13,253186,7392.2.前期費用前期費用合計（平均）￥2483,5013.3.建安工程及基礎設施建安工程及基礎設施合計（平均）￥2,84952,1494.4.管理費用管理費用3.00%1,5645.5.財務費用財務費用6006.6.營銷費用營銷費用3.00%18,4397.7.后期費用后期費用合計72 房地產開發(fā)成本共計房地產開發(fā)成本共計17819 17819 263,064263,06

33、4成本與收入估算 第五章第五章 地塊投資測算地塊投資測算項目投資成本估算：在底價前提下，項目規(guī)模項目投資成本估算：在底價前提下，項目規(guī)模3.613.61萬，投資估算額萬，投資估算額445681445681萬元，預計綜合單方成本為萬元，預計綜合單方成本為3163131631元元/ /平米，其中，樓面地價按平米，其中，樓面地價按1346413464元元/ /平方米計算（含契稅）。平方米計算（含契稅）。第五章第五章 地塊投資測算地塊投資測算成本與收入估算 項目投資成本測算項目投資成本測算項目項目總成本（萬元）總成本（萬元） 單方成本（元）單方成本（元） 所占比例所占比例一土地成本（含稅）186,73

34、913,25341.90%二前期費用 3,501248 0.79%三 建安工程及基礎設施 50,6303,59311.36%四 不可預見費1,519108 0.34%五 開發(fā)總成本（以上四項）242,38917,20354.39%六 期間費用（以下1-4）20,6751,4674.64%1.管理費用1,564111 0.35%2.財務費用60043 0.13%3.營銷費用18,4391309 4.14%4.后期費用725 0.02%七 稅費（以下1-3項）182,61712,96140.97% 1.土地增值稅91,8866521 20.62%2、所得稅56,3123997 12.64%3.營業(yè)

35、稅及附加34419 2443 7.72%八八總投資總投資445,681445,68131,63131,631100%100%序號序號項項 目目 面積面積 （）（） 均價（元均價（元/ / ） 銷售額銷售額 （萬元）（萬元） 備注備注1住 宅12.86936,982475,919100%銷售2商 業(yè)1.0 90,21190,211100%銷售3車 位（個）10004848,488100%銷售率4合 計-40820 614,618預計項目總銷售金額為預計項目總銷售金額為61.4618億元，項目均價為億元，項目均價為40820元元/ 第五章第五章 地塊投資測算地塊投資測算成本與收入估算 項目投資收益

36、分析：項目投資收益分析：銷售總收入為銷售總收入為61.461861.4618億元億元項目總投資約為項目總投資約為44.568144.5681億元；億元；項目凈利潤為項目凈利潤為16.893716.8937億元；億元；項目投資凈利率為項目投資凈利率為37.91%37.91%；項目銷售凈利率為項目銷售凈利率為27.49%27.49%。第五章第五章 地塊投資測算地塊投資測算項目收入估算項目投資收益分析表項目投資收益分析表 ( (以地塊起拍價計算以地塊起拍價計算) )編號項 目金 額（萬元）一一銷售收入銷售收入614618614618二開發(fā)成本242389 三營業(yè)稅及附加34419 四土地增值稅918

37、86 五總投資445681 六毛利潤225249 七所得稅56312 八凈利潤168937 九投資毛利率50.54%十投資凈利率37.91%十一銷售毛利率36.65%十二銷售凈利率27.49%通過敏感性分析，我們建議項目摘牌樓面地價通過敏感性分析，我們建議項目摘牌樓面地價不高于不高于2316723167元元/ /平米，即總價不超過平米，即總價不超過32.1332.13億元，億元，即即IRRIRR超超過過16%16%。第五章第五章 地塊投資測算地塊投資測算敏感性分析項目整體敏感性分析項目整體敏感性分析地價樓面地價（元/）13072 15000 16000 17000 18000 19000 20

38、000 21000 22000 23000 24000 土地總價（萬元）27.3%189710 217691 232203 246716 261229 275741 290254 304767 319279 333792 348305 住宅平均銷售價格（元/）28405 26.6%21.8%19.8%18.0%16.1%14.6%13.1%11.8%10.5%9.5%8.5%30000 28.6%23.6%21.4%19.5%17.8%16.0%14.6%13.1%11.9%10.7%9.7%32000 31.5%26.1%23.7%21.7%19.8%18.0%16.4%15.0%13.6%12.4%11.2%34000 34.1%28.6%26.1%23.7