房地產(chǎn)項目成本科目設(shè)置和分?jǐn)傇瓌t指引

1、房地產(chǎn)項目成本科目設(shè)置 與分?jǐn)傇瓌t管理指引 目的統(tǒng)一房地產(chǎn)成本科目和成本費用的跨期分?jǐn)傇瓌t，制定成本目標(biāo)測算、 動態(tài)分析和結(jié)算的基礎(chǔ)規(guī)則，使項目過程的成本費用數(shù)據(jù)記錄清楚， 便于跨項目的成本費用對比， 逐步加強項目成本測算 的能力。適用范圍適用于成本科目設(shè)置和成本費用分?jǐn)?。術(shù)語和定義成本核算：把一定時期內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中所發(fā)生的費用，按其性質(zhì)和發(fā)生地點，分 類歸集、匯總、核算，計算出該時期內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營費用發(fā)生總額和分別計算出每種產(chǎn)品的 實際成本和單位成本的管理活動。成本核算對象：是指為了有利于成本費用對比和預(yù)測，而需要單獨計算實際成本和單位成本 的產(chǎn)品。在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，成片分期（區(qū)）開發(fā)的

2、項目，可以以各期（區(qū)）為成本核算對象；同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區(qū)）劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象；同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象；根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。職責(zé)集團成本管理部負(fù)責(zé)制定通用的成本費用科目體系和分?jǐn)傇瓌t項目公司成本部根據(jù)通用的成本費用科目體系和分

3、攤原則，制定本項目的成本科目和具體的分?jǐn)傄?guī)則，進行 成本測算和分?jǐn)偓F(xiàn)有項目公司部門設(shè)置與標(biāo)準(zhǔn)項目公司部門設(shè)置對應(yīng)關(guān)系：標(biāo)準(zhǔn)項目公司公司1公司2公司3營銷部策劃部、銷售部營銷部營銷策劃部設(shè)計部設(shè)計部設(shè)計部總工程師辦公室開發(fā)部開發(fā)部開發(fā)部前期事務(wù)部工程部工程部1、2工程部、景觀部工程管理部成本部預(yù)算部預(yù)算部工程成本管理部財務(wù)部財務(wù)部財務(wù)部財務(wù)部辦公室行政人力部綜合部總經(jīng)理辦公室采購部預(yù)算部采購部材料管理部工作方法和過程控制成本費用科目與核算內(nèi)容成本費用科目分為五個一級科目，分別是“開發(fā)成本、營業(yè)費用、財務(wù)費用、管理費用、不可 預(yù)見費”，下表是整個成本科目的詳細(xì)分級與單項核算內(nèi)容的示意：序 號科目核

4、算事項1.開發(fā)成本土地獲得價款政府地價土地出讓費/轉(zhuǎn)讓費/征用費、土地勘界費、土地評估費、土地契稅、土地使 用費、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補交的地價等合作款項為獲土地收購公司費用、為獲土地專項資本的利息、補償合作方地價、合作 項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等紅線外大市政配套費市政配套費（交政府），紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費，接口補 償費等拆遷補償費地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等前期費用勘察費用水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線 費、復(fù)線費、定線費、施工放線費、土地丈量測繪費等。規(guī)

5、劃設(shè)計費項目立項后的設(shè)計招標(biāo)費、總體規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計費、景觀設(shè)計費、管線設(shè)計費、改造設(shè)計費、圖紙審查費、制圖、曬圖費，規(guī)劃設(shè)計模型制作費， 方案咨詢及評審費等。報批報建費（1）報批報建費：包括安檢費、質(zhì)檢費、標(biāo)底編制費、交易中心手續(xù)費、 人防報建費、消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、 建筑面積丈量費、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、新材料基金（或墻改專項基金）、教師住宅基金（或中小學(xué)教師住宅補貼費 卜拆遷管理費、招投標(biāo)管理費， 以及項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的項目整體性報批費。（2）增容費：包括水、電、煤氣增容費臨時工程費（1）三通一平：建設(shè)場地上的豎向土石方平衡，盈土

6、現(xiàn)場多余土石方外運， 虧土現(xiàn)場土方調(diào)入，場地平整，以及為施工而引入現(xiàn)場的給水、排水、供電、 臨時道路工程等所發(fā)生的費用；（2）臨時設(shè)施，如工地圍墻、圍板、辦公室等發(fā)生的設(shè)計、建造、裝飾的費用。主體建筑安裝工程費別墅住宅（1）主體建筑工程A基礎(chǔ)工程費：包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎(chǔ)處理費、樁 基咨詢及檢測費、降水。B結(jié)構(gòu)及粗裝修費：主要包括硅框架（含獨立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌 體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸 縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙 樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。C門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外

7、墻門窗、防火門的費 用。D公共部位裝修費：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨 蓬的精裝修費用。聯(lián)排住宅多層住宅小高層住宅(2)主體安裝工程A室內(nèi)給排水工程費：一般的自來水供水系統(tǒng)，雨水、污水的排水系統(tǒng)B室內(nèi)電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷 設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋；C室內(nèi)燃?xì)庠O(shè)備及其安裝費B室內(nèi)設(shè)備及其安裝費通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費用； 電梯及其安裝費；消防系統(tǒng)費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；D室內(nèi)弱電系統(tǒng)工程費：有線電視、安防系統(tǒng)、電信網(wǎng)等E消防系統(tǒng)費水消防系統(tǒng)費用：自動噴淋、主體內(nèi)消火栓

8、箱、獨立的室外消火栓系統(tǒng) 電消防系統(tǒng)費用：煙感、溫感、報警、消防廣播氣體滅火系統(tǒng)費用防排煙工程費用高層住宅超高層住宅商業(yè)社區(qū)管網(wǎng)工程費室外給排水系統(tǒng)費(1)室外給水系統(tǒng)費：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費用，主給水管網(wǎng)有在地下室內(nèi)敷設(shè)的， 應(yīng)計入此項費用 內(nèi)，不計入地下室工程費，包括： 1、土方開挖及回填，2、檢查井及管道 敷設(shè)等。(2)室外排水系統(tǒng)費：指小區(qū)內(nèi)室外排水管網(wǎng)(含化糞池)，含雨水、生活污水，環(huán)境排水系統(tǒng)等費用，不含水景、泳池循環(huán)用水系統(tǒng)。包括：1、土方開挖及回填，2、檢查井及管道敷設(shè)等。 室外電氣及高低壓設(shè)備費(1)高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配

9、電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費用；(2)室外強電管道及電纜敷設(shè)：室外強電總平線路部分費用；(3)室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管 道預(yù)埋、檢查井等費用。室外燃?xì)庀到y(tǒng)費指小區(qū)內(nèi)室外燃?xì)夤艿老到y(tǒng)敷設(shè)和調(diào)壓站的建造，含土方工程。室外弱電系統(tǒng)費(1)車管理系統(tǒng)費用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費用；(2)安防系統(tǒng)；(3)電信網(wǎng)絡(luò)管網(wǎng)；(4)有線電視管網(wǎng)；(5)室外弱電管道埋設(shè)費用；園林景觀工程費軟景部分包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出硬景部分車行道、硬質(zhì)鋪貼部分、園建機電部分（園建給、排水，園建電氣工

10、程）構(gòu)筑物小區(qū)內(nèi)的崗?fù)?、建筑小品、水景土建工程費，以及雕塑小品、假山等。圍墻建造費各類圍墻（欄桿），以及出入口大門室外環(huán)境照明費庭院燈或草坪燈安裝、管線安裝等水景部分小區(qū)內(nèi)的水景設(shè)備及管網(wǎng)，綠化灌溉系統(tǒng)（含設(shè)備及管網(wǎng)）、水景照明（含 燈具及管線）等。室外零星設(shè)施費體育游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。公共配套設(shè)施費會所包括基礎(chǔ)、主體、安裝設(shè)備、裝修工程費用，以及由會所經(jīng)營的泳池、網(wǎng)球 場等工程費用。地下室（含人防）含半地下室，包括基礎(chǔ)、主體（地下）、給排水、照明、動力配電、防水、 消防、通風(fēng)、停車設(shè)備等費用。但屬變配電、氣體滅火、室外電纜、室外給 排水管道、環(huán)境照明、

11、水泵等專項工程，設(shè)在地下室內(nèi)時，不計入地下室工 程費內(nèi)。幼兒園幼兒園工程費用和資產(chǎn)購置。物業(yè)管理用房包括基礎(chǔ)、主體、安裝設(shè)備、裝修等工程費用。設(shè)備用房配電房、水泵房土建及裝修費；車站建造費土建、設(shè)備、各項設(shè)施。開發(fā)間接費工程管理費工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用；預(yù)結(jié)算編審費：支付給造價咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費用；行政管理費：直接從事項目開發(fā)的設(shè)計部工程部、成本部、開發(fā)部、采購部或履行業(yè)務(wù)指導(dǎo)及監(jiān)督職能等部門發(fā)生的人工、行政費用、財產(chǎn)費用；施工合同外獎金：趕工獎、進度獎等；工程質(zhì)量監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費；安全監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費；工程保險費；其他，如支付給社

12、會中介服務(wù)機構(gòu)受為項目提供的諸如房地產(chǎn)評估、環(huán)境影響評估、房地產(chǎn)測繪等相關(guān)服務(wù)而發(fā)生的費用咨詢費。營銷設(shè)施建造費廣告設(shè)施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告；銷售示范區(qū)建造費：銷售示范區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設(shè)計、工程、裝飾等費用；售樓處建造費：設(shè)計、工程、裝飾等；樣板間建造費：包括樣板間設(shè)計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費用； 主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計、裝修、家具、家私等費用，在主營業(yè)務(wù)收入中單列或單獨記錄；其他。物業(yè)管理費包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區(qū)入住前投入

13、的物業(yè)管理費用。資本化利息直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出營業(yè)費用指日常銷售產(chǎn)品（或提供服務(wù)）而發(fā)生的所有費用、 以及售后服務(wù)、完工產(chǎn)1品的維護保養(yǎng)等費用：媒體廣告、策劃、推廣活動、代理傭金、品牌建設(shè)、售樓書等營銷費用；政府收取的各項房屋交易費用；完工物業(yè)維護、保養(yǎng)費，及空房管理費、暖氣費等；應(yīng)由公司承擔(dān)的維修、補償?shù)仁酆蠓?wù)費用；班車、學(xué)校、泳池等承諾配套項目折舊及出包補貼、免收管理費等銷售承諾費；營銷部以及銷售賣場服務(wù)部門的人工費、行政費用、財產(chǎn)費；財務(wù)費用在該項目或項目中的分期完工后發(fā)生的借款手續(xù)費用管理費用公司以下部門和人員的人工費用（工資、獎金、社會勞動保險等）、行政費用（辦公費

14、、差旅費、通訊費等），以及公司的財產(chǎn)費、壞帳準(zhǔn)備等與業(yè)務(wù) 無直接關(guān)系的費用：項目公司部門經(jīng)理以上人員的人工費、行政費及為履行其職責(zé)發(fā)生的其他費用；與業(yè)務(wù)不直接相關(guān)的辦公室、財務(wù)等部門的人工費、行政費及為履行其職責(zé) 發(fā)生的其他費用；公司非履行業(yè)務(wù)職能而發(fā)生的費用， 如公司活動費，上級單位分?jǐn)偟墓芾碣M、 壞帳準(zhǔn)備等。不可預(yù)見費對“配套設(shè)施費”的進一步解釋說明：“配套設(shè)施費”是指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類： 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會、派出所、 崗

15、亭、兒童樂園、自行車棚等；在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出；開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用； 對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖俊Ｈ玳_發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算。成本費用的發(fā)生和責(zé)任管理部門：“土地獲得價款”的支付在項目公司成立前由集團投資

16、運營部負(fù)責(zé)，集團財務(wù)管理部進行監(jiān)控 和支出審核，在項目公司成立后， 由項目公司開發(fā)部負(fù)責(zé)，對該費用的監(jiān)控和支出審核由項目公司財務(wù)部負(fù)責(zé)?！扒捌谫M用”中的“勘察費”和“臨時工程費”由工程部發(fā)生，“規(guī)劃設(shè)計費”由設(shè)計部發(fā)生， “報批報建費”由開發(fā)部支出，統(tǒng)一由項目公司成本部負(fù)責(zé)監(jiān)控和支出審核。從的“主體建筑安裝工程費”到的“公共配套設(shè)施費”，費用的發(fā)生部門是項目公司工程部（工 程費）、采購部（材料設(shè)備費），由項目公司成本部負(fù)責(zé)監(jiān)控和支出審核?！伴_發(fā)間接費”中除“行政管理費”和“資本化利息”由項目公司財務(wù)部負(fù)責(zé)支出外，其余均由 成本部負(fù)責(zé)支出審核和過程監(jiān)控?！盃I業(yè)費用、財務(wù)費用、管理費用”三個一級科

17、目由項目公司財務(wù)部負(fù)責(zé)監(jiān)控和支出審核。 成本費用的分?jǐn)偝杀举M用分?jǐn)偟幕驹瓌t是：按受益原則計入各期，如屬各期受益的設(shè)施按各期可售面積分?jǐn)偂Ｒ部筛鶕?jù)項目收益需要，就具體費用制定特殊成本分?jǐn)傄?guī)則。如果在某一期完成后才發(fā)生的“社區(qū)管網(wǎng)工程、園林環(huán)境工程、配套設(shè)施”等各期設(shè)施建造費用，應(yīng)該遵循受益原則，根據(jù)成本預(yù)算，按照本期的可售面積進行預(yù)提。土地獲得價款按占地面積計征地價、 進行補償、繳納市政配套費時的分配方法：將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓ο蟮恼嫉孛娣e上，房屋等成本核算對象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的土地成本來分配。按建筑面積計征（或補償）時的分配方法：按成本核算對

18、象的建筑面積來分?jǐn)?。開發(fā)前期費、主體建筑安裝工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境工程費、公共配套設(shè)施費的分?jǐn)傇瓌t：能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應(yīng)成本項目；應(yīng)由兩個或兩個以上的成本核算對象負(fù)擔(dān)的費用，按下表所示分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)分配計入各成本核算對象：成本項目分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)開發(fā)前期準(zhǔn)備費按可售面積分?jǐn)傊黧w建筑安裝工程費按建筑面積分?jǐn)?，同時按可售面積計算單位費用；社區(qū)管網(wǎng)工程費按可售面積分?jǐn)?；若能區(qū)分可按占地面積分?jǐn)倛@林環(huán)境工程費按可售面積分?jǐn)偅凑嫉孛娣e計算單位成本配套設(shè)施費按可售面積在各期分?jǐn)偂靶璺謹(jǐn)偟拈_發(fā)間接費”在不同項目之間的分?jǐn)偅盒姓芾碣M按各項目（區(qū)）季度末在建可售面積平均值的比例進行分?jǐn)?；資本化利息按各項目（區(qū)）當(dāng)期凈資金占用加權(quán)平均數(shù)的比例進行分?jǐn)偂０咐篨XXX項目跨期成本分?jǐn)傇瓌t說明土地獲得價款政府地價、合作款項、紅線外市政設(shè)施費：為全期收益，按占地面積在各期分?jǐn)?。本期各產(chǎn)品也按占地面積進行分?jǐn)偂ｉ_發(fā)前期準(zhǔn)備費勘查設(shè)計費、三通一平費：按受益原則計入各期，如屬各期受益的合同按可售